N. 2861/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile
La Corte d'Appello di Milano, Sezione Terza Civile, composta dai magistrati
Dott.ssa Laura Sara Tragni Presidente rel. est.
Dott.ssa Elena Mara Grazioli Consigliere
Dott.ssa Maura Caterina Barberis Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato promossa in grado d'appello con atto di citazione in riassunzione ex art. 392 c.p.c., notificato il 7.10.2024, a seguito di ordinanza della
Corte di Cassazione n. 25091/2024 pubblicata il 18.9.2024 da
(P.IVA ) rappresentata e difesa, come da Parte_1 P.IVA_1 procura in atti, dagli Avv. Paolo Trezzi ( ) ed Ettore Cipollone C.F._1
( ), presso il cui studio in Milano, Corso Venezia n. 35, è elettivamente C.F._2 domiciliata
- attrice in riassunzione- contro
C.F. e P. I.V.A. rappresentata e Controparte_1 P.IVA_2 difesa, come da procura in atti, dall'Avv. Paolo Colombo (C.F. ), C.F._3 presso il cui studio in Bareggio (MI), via Primo Maggio n. 34/B, è elettivamente domiciliata
- convenuta in riassunzione–
Conclusioni:
Per Parte_1
“Voglia la Corte d'Appello, contrariis rejectis, uniformandosi all'ordinanza n. 25091/2024 della Corte di Cassazione ed applicando i principi di diritto in essa sanciti, così statuire:
pagina 1 di 17 nel merito, ribadito che la relazione con il bene controverso deriva da un iniziale atto o fatto del proprietario/possessore e che ricorre la detenzione e non il possesso utile ai fine della usucapione, ribadito altresì che la detentrice non ha validamente proceduto a mutare CP_1 la detenzione in possesso ex art. 1141, 2°comma, c.c., dichiarare inammissibili tutte le avverse domande (incluse quelle formulate in questo giudizio di riassunzione), ovvero rigettarle in quanto infondate in fatto ed in diritto;
in via riconvenzionale, condannare la in persona del legale Controparte_1 rappresentante:
- a restituire immediatamente alla proprietaria la porzione di terreno Parte_1 de qua (in origine facente parte del mappale 317);
- a ripristinare lo stato di fatto di tale porzione di terreno, liberando e restituendo la stessa come in origine alla concludente proprietaria Parte_1
- a ripristinare lo stato di diritto di tale porzione di terreno, cancellando la trascrizione Reg. Gen. n. 16339 e Reg. Part. n. 11347 effettuata l'11/09/2023 e comunque reintestandone la proprietà alla presso l'Agenzia del Territorio e presso il Catasto;
Parte_1
- a corrispondere alla medesima una indennità per la occupazione Parte_1 abusiva di tale porzione di terreno dal 28/07/2017 (data della diffida inoltrata dalla Proprietaria) al giorno della effettiva riconsegna, nella misura di euro 15.000,00 (quindicimila/00) annui oltre rivalutazione ed interessi o in quella diversa ed anche maggiore pure determinata in via equitativa. In ogni caso:
- condannare la in persona del legale rappresentante, a Controparte_1 restituire alla tutti gli importi incassati sulla base della sentenza n. Parte_1
253/2021 del Tribunale di Pavia e della sentenza n. 1390/2022 della Corte d'Appello di Milano, pari a euro 18.639,28 oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali;

- condannare la in persona del legale rappresentante, a Controparte_1 pagare alla le spese legali del procedimento di mediazione n. Parte_1
291/2017 e quelle dei tre precedenti gradi del giudizio (inclusa la rifusione delle anticipazioni di euro 4.411,50), liquidate in base ai parametri attuali, oltre al rimborso forfettario delle spese generali ed al c.p.a.;
- condannare la in persona del legale rappresentante, a Controparte_1 pagare alla le spese processuali del presente giudizio di riassunzione Parte_1
(inclusa la rifusione delle anticipazioni di euro 545,00) oltre al rimborso forfettario delle spese generali ed al c.p.a.. In via istruttoria: occorrendo, in quanto il seguente dato è incontestato, ammettere la CTU domandata dalla
ed atta a confermare la congruità dell'importo di euro 15.000,00 Parte_2 annui da essa reclamato per l'indennità di occupazione, in considerazione della ubicazione, della consistenza e della destinazione della porzione di terreno occupata, nonché dei parametri e dei valori citati in atti e pubblici (ribadendosi che tale importo è stato determinato raffrontando i valori pubblicati nel web dal Controparte_2
, dalla Banca dati dei Valori Fondiari e dall'Annuario
[...] dell'Agricoltura italiana - nella Appendice, e quindi con dati accessibili a tutti, e che, poiché detti valori si riferiscono principalmente a terreni per i quali è stata registrata una significativa
pagina 2 di 17 attività di compravendita o di affitto, è stata demandata al Giudice la eventuale diversa ed anche maggiore quantificazione ritenuta di giustizia, da determinarsi pure in via equitativa)”.

Per Controparte_1
“In via principale e di merito: rigettare l'appello avversario, per le ragioni esposte in atti, confermando, in ogni sua parte, l'impugnata sentenza n. 253/2021 del 24/02/2021 emessa dal Tribunale Ordinario di Pavia, G.U. dr.ssa Mariaelena Cunati, il tutto con ogni e più ampia declaratoria e conseguentemente e, in ogni caso, accertare e dichiarare che la società
[...]
(già , in persona del legale Controparte_1 Controparte_3 rappresentante pro tempore, ha acquistato ex art. 1158 c.c., in virtù del possesso ultraventennale continuato, pacifico ed esclusivo, la proprietà dei terreni siti in Comune di Robecco sul Naviglio, via Dante Alighieri, angolo via Passavone, insistenti sul foglio 17, mappale 317, costituiti da una superficie totale di 1.673 metri quadrati (di cui 1.377 mq già recintati e 296 mq non recintati), il tutto salvo errore e come meglio descritto in fatto, disponendo il necessario frazionamento, con ordine al Conservatore dei Registri Immobiliari competente di trascrivere, ai sensi del combinato disposto degli artt. 2643 c.c. e 2651 c.c., l'emananda sentenza. In ogni caso: con il favore di spese, compenso professionale di tutti i gradi del giudizio, oltre spese generali, I.V.A. e C.P.A., come per legge;
oltre che le spese e i compensi della fase di mediazione.”
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
1. (già e, d'ora in poi, anche solo Controparte_1 Controparte_4
) conveniva in giudizio innanzi al Tribunale di Pavia la CP_1 Parte_1 chiedendo di accertare il suo acquisto per usucapione della proprietà “dei terreni siti in Comune di Robecco sul Naviglio, via Dante Alighieri, angolo via Passavone, insistenti sul foglio 17, mappale 317, costituiti da una superficie totale di 1.673 metri quadrati (di cui 1.377 mq già recintati e 296 mq non recintati) (…) disponendo il necessario frazionamento”, posseduti in modo pacifico, continuato e ininterrotto dal 10 aprile 1997.
Assumeva l'attrice di avere stipulato, in data 4.12.1995, con la società Finpass s.r.l. (in seguito scissa l'8.11.2000 nella alla quale venne conferita l'area in parola) un Parte_1 contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un capannone industriale e annessa area pertinenziale che Finpass si obbligava a costruire sul terreno di sua proprietà.
In data 10.4.1997, le parti avevano sottoscritto il contratto definitivo con il quale Per_1
intervenuto all'atto “nella sua qualità di Presidente del Consiglio di
[...]
Amministrazione, e così nell'interesse ed in legale rappresentanza, della società FINPASS
S.R.L.”, cedeva e vendeva alla il capannone industriale, “con Controparte_4 annessa area circostante, pertinenziale e cortilizia” censito al N.C.E.U. del Comune di
Robecco al foglio 17, mapp. 319 sub 1-2-3, e concedeva all'acquirente il diritto di prelazione pagina 3 di 17 ventennale, a far data dal rogito, sulla vendita dell'adiacente appezzamento di terreno avente destinazione agricola e censito al mappale 317 (in colore rosso nell'allegato sub D).
In pari data, sottoscrisse una lettera manoscritta (doc. 4 fascicolo attoreo) Persona_1 con la quale si obbligò irrevocabilmente a trasferire a una porzione di Controparte_4 terreno del mappale 317 della larghezza di mt. 27,00 dal filo del capannone ancora da frazionare e pertanto non trasferita con l'atto di vendita in quanto mappale agricolo. E tuttavia, come riportato a pag. 2 della citazione, “fu in quel momento che l'attrice fu immessa nel possesso: il terreno, quindi, dall'aprile del 1997 fu nella sua esclusiva disponibilità” avendolo da allora utilizzato quale area di parcheggio per automobili.
Tanto premesso, non avendo la Finpass mantenuto quanto promesso ed essendo ormai trascorsi oltre venti anni dalla data di immissione nel possesso del terreno, la società attrice riteneva sussistenti tutte le condizioni previste dall'art. 1158 c.c. per darsi luogo all'usucapione; in particolare, si era in presenza di un possesso continuo, non interrotto, protratto nel tempo e sorretto dall'animus possidendi.
1.1 Si costituiva in giudizio la società a seguito della scissione di Parte_1
Finpass, che contestava la fondatezza della domanda e, in via riconvenzionale, chiedeva la restituzione e il ripristino della porzione di terreno del mappale 317, abusivamente adibito a parcheggio dei dipendenti e parzialmente recintato, nonché il pagamento di un'indennità per l'occupazione, nella misura di € 15.000,00, oltre le spese di lite e condanna al risarcimento dei danni per lite temeraria ex art. 96 I co c.p.c. nella misura di € 18.000,00.
2. Il Tribunale di Pavia, con sentenza n. 253/2021 del 24.2.2021, dichiarava che la
[...] aveva acquistato per usucapione la piena proprietà della striscia di Controparte_1 terreno oggetto di causa, ordinava al Conservatore dei RR.II territorialmente competente di procedere alla trascrizione della sentenza, a seguito del frazionamento, “su richiesta e con adempimento a carico della parte interessata”; rigettava le domande riconvenzionali spiegate dalla che veniva condannata alla rifusione delle spese di lite. Parte_1
A sostegno della decisione il Tribunale ha innanzitutto ritenuto pacifiche le seguenti circostanze: a) che, in data 4.12.1995 e Finpass sottoscrissero il Controparte_4 preliminare di vendita più sopra indicato;
b) che, in data 10.4.1997, le stesse parti stipularono il contratto definitivo con il quale acquistò la proprietà del capannone, Controparte_4 costruito dalla Finpass sul terreno oggetto del preliminare, nonché l'area circostante;
c) che in detto atto di vendita il legale rappresentante della Finpass, concesse alla Persona_1 società acquirente il diritto di prelazione ventennale sulla vendita dell'adiacente appezzamento di terreno;
d) che lo stesso giorno con separata scrittura, si obbligò irrevocabilmente Per_1 pagina 4 di 17 a trasferire alla società a proprie cure e spese, in nome e per conto di Finpass, una CP_1 porzione di terreno del mapp. 317, già oggetto del preliminare, ma ancora da frazionare e pertanto non trasferita al momento della vendita, stante la destinazione agricola del lotto, confinante con il fronte nord-ovest dell'area scoperta pertinenziale del mapp. 319 e necessaria per raggiungere la larghezza di 27 metri dal filo del capannone, terreno oggetto della domanda di usucapione.
Tanto premesso, il primo Giudice ha affermato che la domanda di parte attrice era fondata in quanto la stessa aveva provato di avere acquisito, in maniera non clandestina o violenta, il possesso della porzione del mapp. 317 adibita a parcheggio e giardino dalla primavera del 1997 fino al novembre 2017. Il Tribunale ha poi affermato che l'atto sottoscritto dal Per_1 rappresentante legale della Finpass, era opponibile all , alla quale era stato Parte_1 trasferito il cespite oggetto di causa in seguito alla scissione della Finpass, e ha precisato che l'impegno al trasferimento non poteva essere interpretato come “una concessione del bene in detenzione o in comodato”, dal momento che non vi era stata alcuna autorizzazione all'utilizzo dell'area la quale, come riferito dallo stesso non era stata consegnata. Per_1
3. Avverso la sentenza del Tribunale di Pavia ha proposto appello l' Parte_1 denunciando, in primo luogo, l'incompatibilità della prelazione per l'acquisto dell'intero mappale 317 (pattuita nel rogito) con la decorrenza del termine per l'usucapione solo di una parte di esso, dal momento che la contestuale decorrenza di tale termine avrebbe potuto decorrere dall'11.4.2017, cessato il vincolo obbligatorio.
Ha altresì dedotto l'errata valutazione da parte del Tribunale sia dei documenti prodotti dalla
(dai quali emergerebbe che non vi era stata alcuna immissione della società Parte_1 nel possesso della striscia di terreno oggetto di causa) sia delle deposizioni dei testi CP_1 escussi, ritenute dal giudice “solo apparentemente discordanti”.
La Corte di Appello, con sentenza n. 1390 del 29.4.2022, ha rigettato l'impugnazione proposta da , confermando la sentenza di primo grado. Parte_1
In particolare, esaminati congiuntamente i motivi di gravame formulati dall' Parte_1 in quanto logicamente connessi, ha osservato che il Tribunale aveva correttamente applicato i principi di diritto in materia di acquisto della proprietà per usucapione, valutando compiutamente gli elementi probatori forniti dalle parti.
Al riguardo ha osservato che la società aveva fornito la prova sia del corpus CP_1 possessionis che dell'animus possidendi, protrattosi per oltre un ventennio a decorrere dalla primavera del 1997.
pagina 5 di 17 In ordine al corpus, ha ritenuto che la disamina della prova orale consentisse di affermare che i testi e avevano concordemente dichiarato che, allorquando la società Tes_1 Tes_2 Tes_3 si era trasferita nell'edificio sito sul mapp. 319, i dipendenti posteggiavano le loro autovetture sulla striscia di terreno oggetto della domanda di usucapione, che era confinante e senza alcuna recinzione rispetto alla porzione pavimentata adiacente all'edificio, a riprova di come il possesso fosse stato acquistato ed esercitato pubblicamente.
Inoltre, ha rilevato che non vi fosse contraddizione fra le deposizioni dei testi di parte CP_1
e di quelli della avuto riguardo all'inverosimiglianza di quanto dichiarato Parte_1 dal teste in merito alla coltivazione del fondo e a quanto affermato dal teste Tes_4 Per_1 che aveva confermato di avere redatto la scrittura con la quale si obbligava a cedere gratuitamente la striscia di terreno oggetto di causa, di non aver consegnato l'area, rimasta libera, e di essersi poi disinteressato della vicenda.
Ha quindi richiamato la giurisprudenza della Cassazione secondo cui l'animus possidendi “non consiste nella convinzione di essere titolare del diritto reale, bensì nell'intenzione di comportarsi come tale, esercitando le corrispondenti facoltà” (Cass. n. 13153/2021). Secondo la Corte, la era consapevole di non essere titolare di alcun diritto reale sulla striscia di CP_1 terreno confinante con la proprietà appena acquistata, sulla quale tuttavia aveva iniziato nella primavera del 1997 un possesso “né violento né clandestino, comportandosi come proprietario, dal momento che riteneva di potersi considerare tale proprio in forza della scrittura privata contestuale al rogito, di pugno del venditore legale rappresentante di Finpass”.
Conclusivamente, la Corte ha rigettato l'appello proposto dall' , Parte_1 condannando quest'ultima società alla rifusione delle spese del grado.
4. Avverso tale pronuncia, l' ha proposto ricorso per cassazione affidato a Parte_1 tre motivi.
Con il primo, si assumeva che la sentenza aveva erroneamente qualificato come “possesso” la mera “detenzione” dell'area, stante che la stessa parte attrice, nell'atto di citazione, aveva testualmente affermato di essere stata “immessa nel possesso” dell'anzidetta area (consegnata già pavimentata il 10.4.1997) dalla proprietaria, in attesa del suo frazionamento e del successivo trasferimento in proprietà, giusto l'obbligo assunto dal venditore nella scrittura di pugno redatta da Quindi, il rapporto con la res trovava fondamento in un contratto di Persona_1 comodato gratuito, senza che fosse intervenuto successivamente mutamento della detenzione in possesso.
Ciò posto, la società ricorrente evidenziava che, in linea con il costante insegnamento della
Suprema Corte (n. 29594/2021 e SS.UU. n. 7930/2008), la “traditio” del bene, in un contratto pagina 6 di 17 ad effetti obbligatori, non configura la trasmissione del suo possesso, ma l'insorgenza di una mera detenzione, sebbene qualificata, salvo che intervenga una “interversio possessionis”, mediante la manifestazione esterna diretta contro il proprietario/possessore, della volontà di esercizio del possesso “uti dominus”, sicché non opera la presunzione del possesso utile ad usucapionem, prevista dall'art. 1141 c.c. quando la relazione con il bene derivi da un atto o da un fatto del proprietario non corrispondente al trasferimento del diritto.
La società ricorrente concludeva, pertanto, deducendo la violazione di legge in cui era incorsa la Corte milanese nel qualificare come “possesso” la mera “detenzione” della Controparte_5 in forza della scrittura privata, contestuale al rogito, a firma del Per_1
Con il secondo motivo deduceva la violazione dell'art. 2697 c.c., assumendo che, in tema di usucapione, l'onere della prova in ordine ai fatti costitutivi della domanda incombe soltanto a carico di colui che agisce in giudizio per il riconoscimento dell'usucapione, di guisa che alcuna prova potrebbe porsi a carico dell' . Parte_1
Viceversa, ad avviso della società ricorrente, l' non aveva affatto dimostrato il CP_1 possesso esclusivo, ininterrotto, pacifico e pubblico, protratto per almeno venti anni avendo anzi provato il contrario producendo la nota lettera 10.4.1997 a firma legale Per_1 rappresentante di Finpass, che sanciva l'impegno di quest'ultima a trasferire la porzione di terreno oggetto di causa, da frazionare, aggiungendo che “l'attrice fu immessa nel possesso”, che “l'area venne consegnata già pavimentata” e che “Finpass non mantenne quanto promesso”.
Con il terzo motivo contestava la violazione dell'art. 115 c.p.c., sostenendo l'errata valutazione degli elementi probatori da parte della Corte di merito. Innanzitutto, dall'esame della pratica edilizia n. 5093/02 del 14.11.2001, depositata dalla società , emergerebbe Parte_3 che il legale rappresentante, con la sottoscrizione dell'atto, avrebbe riconosciuto che al 23 ottobre 2001 il mappale 317 era libero da delimitazioni. La dichiarazione, con valore confessorio, attesterebbe, dunque, che a quella data non era maturato il ventennio per l'usucapione.
Ad avviso della società ricorrente, la separazione della porzione di terreno dal mapp. 317 era avvenuta soltanto con il frazionamento, realizzato - come risulterebbe provato per tabulas - il
10.9.2012 e con la richiesta di cambio di destinazione (da agricola a industriale) avanzata dalla
CP_1
In base alla prospettazione della società ricorrente, infine, anche nella valutazione delle deposizioni testimoniali non era risultato un sostanziale allineamento delle stesse, come pagina 7 di 17 viceversa affermato dalla Corte di Appello, dal momento che esse si palesavano confliggenti tra loro e con le ulteriori circostanze documentali.
5. La Corte di Cassazione, con ordinanza n. 25091 del 18.9.2024, ha accolto il primo motivo, ha dichiarato assorbiti gli altri e ha cassato la sentenza impugnata con rinvio ad altra sezione della Corte d'Appello di Milano, anche per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità.
La Corte, in primo luogo, ha dato atto che, “da quanto riferito dalla stessa controricorrente
[ si ricava (…) che costei instaurò il rapporto di fatto, che la Controparte_1 medesima qualifica possesso, non per apprensione diretta e autonoma, bensì per concessione della proprietaria. Da ciò deriva che l'instaurato rapporto, privo di autonomia, perché dipendente dal potere della proprietaria, deve qualificarsi detenzione”.
Costituisce invero principio fermo¹ - prosegue la Corte - quello secondo il quale “in un contratto ad effetti obbligatori la traditio del bene non configura la trasmissione del suo possesso ma
l'insorgenza di una mera detenzione sebbene qualificata, salvo che intervenga una 'interversio possessionis', mediante la manifestazione esterna, diretta contro il proprietario/possessore, della volontà di esercizio del possesso 'uti dominus' (…) sicché non opera la presunzione del possesso utile 'ad usucapionem', previsto dall'art. 1141 c.c., quando la relazione con il bene derivi da un atto o da un fatto del proprietario non corrispondente al trasferimento del diritto”.
Affermazioni queste che “trovano solido appiglio nella giurisprudenza elaborata a riguardo della consegna della 'res' al promissario acquirente: nella promessa di vendita, quando viene convenuta la consegna del bene prima della stipula del contratto definitivo, non si verifica un'anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull'esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori. Pertanto, la relazione con la cosa, da parte del promissario acquirente, è qualificabile esclusivamente come detenzione qualificata e non come possesso utile 'ad usucapiendum', salvo la dimostrazione di una intervenuta 'interversio possessionis' nei modi previsti dall'art. 1141 c.c.”2.
Alla stregua di siffatti principi, la Suprema Corte ha affermato che, non risultando dalle emergenze di causa riportate nella sentenza impugnata che la detentrice della striscia abbia validamente proceduto a mutare la detenzione in possesso³ (essendo stato unicamente riferito ¹ Cass. Sez. 2, n. 29594 del 22/10/2021, Rv. 662568; Cass. Sez. 3, n. 24637, 02/12/2016, Rv. 642328. l'utilizzo della stessa per posteggio e transito), “quale che sia stato l' 'animus' che ha sorretto un tale utilizzo, in mancanza di mutamento del titolo del rapporto con la 'res', non si è in presenza di possesso utile all'usucapione, bensì di detenzione”.
Cassata la sentenza, la Corte ha rimesso al giudice di rinvio il riesame della vicenda facendo applicazione dei principi di diritto sopra richiamati.
6. Con atto di citazione in riassunzione, ritualmente notificato alla controparte, la difesa di
, sul rilievo secondo cui “l'obbligo del Giudice di rinvio di uniformarsi alla Parte_1 decisione della Suprema Corte per ciò che concerne ogni questione di diritto decisa è assoluto
e inderogabile”, ha osservato che la Corte di Appello non potrà che uniformarsi alla decisione della Corte di legittimità confermando la qualificazione di “detenzione” e l'omesso valido mutamento di tale detenzione in possesso ex art. 1141, 2° comma c.c. da parte della società
e, conseguentemente, rigettare la domanda di usucapione. CP_1
Allo stesso tempo ha concluso per l'accoglimento delle domande riconvenzionali proposte, come riportate nelle conclusioni rassegnate in epigrafe.
6.1 La difesa della società costituitasi in giudizio, ha chiesto il rigetto dell'appello CP_1 avversario e la conferma integrale della sentenza n. 253/2022 emessa dal Tribunale di Pavia.
In particolare, fatta una premessa sulla natura e sui limiti del giudizio di rinvio a seconda che la sentenza di annullamento abbia accolto il ricorso per violazione o falsa applicazione di norme di diritto, ovvero per vizio di motivazione in ordine a punti decisivi della controversia ovvero ancora per l'una e per l'altra ragione, la convenuta in riassunzione ritiene che, non avendo la
Cassazione accolto il primo motivo di ricorso sulla base di un errore di diritto, ma sulla base di un supposto (anche se del tutto inesistente) vizio di motivazione riferito al modo in cui era avvenuta la ricostruzione del fatto, avendo accolto la prospettazione della società ricorrente in ordine all'esistenza di una traditio dell'area (meramente ipotizzata dalla e Parte_1 negata tanto dal Tribunale quanto dalla Corte d'Appello), la Suprema Corte sarebbe entrata “
'a gamba tesa' nel 'fatto' accertando una pretesa traditio (pag. 4 dell'ordinanza de qua), di cui la Corte d'Appello non aveva mai fatto menzione” e che anzi aveva escluso. “Il che significa
- nella prospettazione difensiva della convenuta in riassunzione - che codesta Corte d'appello
(…) ha tutto il potere di decidere nuovamente il fatto”.
La difesa della evidenzia che il passaggio chiave dell'ordinanza del 12.9.2024, nella CP_1 quale la Cassazione si riferisce al contratto preliminare di compravendita del 4.12.1995, al
manifestare inequivocamente al proprietario la volontà di mutare la detenzione in possesso (cfr., Sez. 2, n. 23458, 26/08/2021, Rv. 662075-01)”. pagina 9 di 17 contratto definitivo del 10.4.1997, alla lettera manoscritta del (rappresentante legale Per_1 dell'alienante) e a un passaggio della citazione ove si legge che “l'attrice fu immessa nel possesso”, è costituito da circostanze di fatto attinenti alle valutazioni probatorie compiute dai giudici di merito.
Tanto premesso, la società appellata argomenta che occorre sì prendere atto del principio enunciato dalla Cassazione, nonostante abbia erroneamente fatto riferimento a una frase della citazione di cui non vi è traccia nelle sentenze di merito;
epperò, considerato che l'annullamento
è avvenuto per un vizio di motivazione e non per un errore di diritto, il Giudice del rinvio “ha tutto il potere di decidere nuovamente il fatto”.
E in siffatta ottica la difesa della società dopo un excursus della vicenda processuale, CP_1 sottolinea che, a fronte della “frase generica ed ellittica” contenuta nell'atto di citazione, “era emerso dalle testimonianze e dai documenti che nessuna consegna del bene vi era stata in favore dell'odierna appellata”.
Lo stesso nella sua deposizione, dopo aver confermato di avere redatto la scrittura Per_1 privata, dichiarò che “quell' area non era stata consegnata ed era rimasta libera”.
L'appellata evidenzia che aveva “da subito modificato lo stato dei luoghi, adibendo CP_1
l'area agricola a parcheggio, recintandola e delimitandola, comportandosi da proprietario” e osserva infine che “un mero impegno al futuro trasferimento, promesso dal geom. Per_1
(…) non poteva e non potrà essere interpretato come una concessione del bene in detenzione o in comodato”.
In definitiva, la difesa della società conclude che, in applicazione del principio di CP_1 diritto fissato dalla Suprema Corte, la sentenza impugnata deve essere confermata e devono essere accolte le conclusioni rassegnate in epigrafe, con il favore delle spese e del compenso professionale di tutti i gradi di giudizio e della fase di mediazione.
6.2 La Corte, con ordinanza del 25.3.2025 ha rimesso la causa in decisione, assegnando alle parti i termini di cui all'art. 190 c.p.c. per il deposito degli scritti difensivi.
7. In via preliminare, è opportuno evidenziare come la ricostruzione ampiamente consolidata della natura del giudizio di rinvio evidenzia che quest'ultimo non costituisce la rinnovazione o la prosecuzione del giudizio di merito, bensì la fase rescissoria rispetto a quella rescindente del giudizio di cassazione;
il giudizio di rinvio si presenta, quindi, come una prosecuzione del processo di cassazione, nel corso del quale il giudice di merito ha il compito di svolgere quelle attività necessarie a conformarsi al principio di diritto enunciato dalla Suprema Corte ai sensi dell'art. 384 c.p.c., dovendo innanzitutto individuare l'oggetto del giudizio pagina 10 di 17 attraverso un'attenta ricostruzione delle censure accolte dalla Cassazione, per poi adoperarsi nell'espletamento delle attività conseguenti (Cass. n. 26545/2024).
In ragione della struttura “chiusa” propria del giudizio di rinvio, i limiti e l'oggetto di tale giudizio sono fissati esclusivamente dalla sentenza di Cassazione, che non può essere sindacata né elusa in sede di rinvio, neppure in caso di violazione di norme di diritto sostanziale o processuale o per errore del principio di diritto affermato, la cui correttezza non è sindacabile neppure alla stregua di arresti giurisprudenziali successivi della Corte di legittimità.
Questo Collegio, dovendo dar seguito alle indicazioni contenute nell'ordinanza di rinvio, è chiamata pertanto, come indicato dalla Suprema Corte, a riesaminare “la vicenda facendo applicazione dei principi di diritto” richiamati dalla Cassazione.
Tale valutazione deve tener conto delle seguenti circostanze di fatto:
• in data 4.12.1995 le parti sottoscrivevano un contratto preliminare di vendita con il quale
Finpass s.r.l. (poi scissa dando origine alla prometteva di Parte_1 vendere alla (in seguito Controparte_4 Controparte_1 un capannone industriale da costruirsi sul terreno di sua proprietà e “l'annessa area di pertinenza meglio indicata nella planimetria che sottoscritta ed approvata dalle parti si allega come doc. C al presente atto e ne diviene parte integrante (colorato in rosa)” ⁴, il tutto “meglio specificato e perfettamente conforme al capitolato che sottoscritto ed approvato dalle parti si allega come doc. B al presente atto e ne diviene parte integrante” ⁵;
• in data 10.4.1997 le parti sottoscrivevano innanzi a notaio l'atto di compravendita con il quale veniva ceduto e venduto il capannone industriale (contraddistinto al N.C.E.U del Comune di Robecco sul Naviglio alla partita , foglio 17, mapp. 319 sub 3, P.IVA_3
2 e 1) “con annessa area circostante, pertinenziale e cortilizia”, dando atto le parti “che la Parte Acquirente viene immessa a far tempo dal giorno d'oggi nella proprietà, nel possesso di fatto e nel materiale godimento dell'immobile in contratto”; • contestualmente il sig. - intervenuto al rogito “nella sua qualità di Persona_1
Presidente del Consiglio di Amministrazione, e così nell'interesse ed in legale rappresentanza della società 'FINAPSS S.R.L.' (…) munito di tutti i necessari poteri in forza di deliberazione del suddetto Consiglio di Amministrazione in data 1 marzo 1997 che per estratto autentico si allega al presente atto sotto la lettera 'A' ” ⁶ – sottoscriveva lettera manoscritta del seguente letterale tenore: “Il sottoscritto per Persona_1 nome e conto della FINPASS S.R.L., premesso che quest'ultima ha venduto in data odierna alla un capannone industriale distinto Controparte_4 in mappa al F. 17 con il mappale 319, comprendente area scoperta pertinenziale;
che tale area, sul fronte nord-ovest confina con il mappale 317; che nel preliminare di compravendita del 4/12/1995, l'area pertinenziale sopraddetta, avrebbe dovuto comprendere su tale fronte nord-ovest una fascia di terreno larga m. 27,00 dal filo del capannone, mentre nella vendita oggi effettuata, sulla base del frazionamento catastale,
è stata trasferita una fascia di larghezza inferiore. Tutto ciò premesso il sottoscritto, nella qualità di cui sopra, si impegna irrevocabilmente a trasferire, a sua cura e spesa, quella porzione di terreno che risulterà necessaria al raggiungimento della sopraddetta larghezza di m. 27,00; porzione oggi compresa nel mappale più ampio 317 che pertanto dovrà essere all'uopo frazionato. ROBECCO SUL NAVIGLIO, 10/04/1997.= Giuseppe
Recalcati”.
Con riferimento a tale ultimo documento, trattasi, all'evidenza, di un atto con il quale il venditore assumeva l'obbligazione di trasferire la porzione mancante di terreno facente parte del mapp. 317, ricompreso nel preliminare di vendita, dando materiale esecuzione all'atto di compravendita che non ne aveva consentito la formale intestazione all'acquirente a causa del mancato frazionamento catastale di tale porzione.
E' pacifico in causa che l'alienante non diede corso a quanto si era impegnato a fare e che l'acquirente mai ebbe a sollecitare la controparte all'adempimento dell'obbligazione assunta.
L'odierna convenuta in riassunzione, con accento molto critico, ha stigmatizzato l'affermazione contenuta nell'ordinanza di rinvio con la quale la Suprema Corte, dando atto che - come evidenziato nell'atto di citazione - la stessa controricorrente aveva affermato che “fu in quel ⁶ Dalla lettura di tale allegato si evince che: “il Consiglio, all'unanimità, delibera : (…) c) di delegare i necessari poteri al Presidente del Consiglio di Amministrazione sig. nato a [...] il [...], autorizzandolo a fare tutto quanto necessario ed opportuno, ed in particolare : a sottoscrivere l'atto notarile di vendita, incassare il prezzo e rilasciarne liberatoria quietanza, (…) assumere impegni (…) e fare in definitiva tutto quanto necessario od opportuno, anche se qui non tassativamente indicato, il tutto con promessa fin da ora di rato e valido”. pagina 12 di 17 momento che l'attrice fu immessa nel possesso”, ha tratto quale conseguenza che “costei instaurò il rapporto di fatto, che la medesima qualifica possesso, non per apprensione diretta
e autonoma bensì per concessione della proprietaria” e che pertanto “l'instaurato rapporto, privo di autonomia, perché dipendente dal potere della proprietaria, deve qualificarsi detenzione”. Secondo la difesa tuttavia, “nelle sentenze di primo e secondo grado, CP_1 così come nei documenti e nelle testimonianze di primo grado, di un atto o fatto del proprietario in favore di non vi era e non vi è traccia”. CP_1
Al netto della considerazione che la valutazione degli elementi probatori è sì istituzionalmente riservata al giudice di merito con l'unico limite, tuttavia, ricorrente nel caso di specie, della congruità della motivazione del relativo apprezzamento (profilo posto alla base dell'ordinanza di rinvio), ritiene il Collegio che l'affermazione della difesa non possa essere CP_1 condivisa in quanto trova clamorosa smentita nelle risultanze di causa.
Premesso che per stabilire se si abbia possesso idoneo all'usucapione, in conseguenza di una convenzione con la quale un soggetto riceva da un altro il godimento di un immobile, occorre fare riferimento all'elemento psicologico e dato altresì per pacifico che il vincolo assunto dal nella lettera manoscritta si concreti in una fattispecie produttiva di effetti meramente Per_1 obbligatori, occorre scandagliare se, nel caso concreto, la disponibilità del bene conseguita dalla ha avuto luogo con la piena consapevolezza che l'effetto traslativo non si fosse ancora CP_1 verificato, con la conseguenza che l'acquirente, avendo coscienza dell'altruità della cosa, non poteva che essere sostenuto da un animus detinendi, inutile ai fini del conseguimento del diritto di proprietà per usucapione.
Orbene, illuminante sul punto è l'interpello reso all'udienza del 13.12.2018 da
[...] legale rappresentante della “Nel 1997 ho Tes_5 Controparte_1 acquistato dalla società FINPASS, di cui erano soci i sigg. e e Persona_2 Per_3
un immobile industriale che la società stessa aveva fatto costruire da Persona_1
Ediltre per mio conto. Dal momento che, in fase di progettazione, ci si accorse che le aree di parcheggio per i dipendenti erano insufficienti, il geom. ci promise in vendita anche Per_1 una porzione del mapp. agricolo 317, adiacente alla parte industriale ceduta a noi, di circa 15
m. di larghezza per poco più di 100 m di lunghezza. All'atto del rogito, nell'aprile 1997, il notaio sostenne di non poter frazionare il terreno agricolo in forza di una legge dell'epoca e quindi, per non rimandare ulteriormente il rogito, deciso di scrivere di suo pugno un Per_1 impegno a regolare in tempi brevi la situazione, che è quello in atti. Questo impegno prevedeva la richiesta al di variare la destinazione d'uso della fascia ceduta, e poi di Controparte_6 cedermela a titolo gratuito e senza oneri aggiuntivi a mio carico. Dopodiché l'immobile mi è
pagina 13 di 17 stato consegnato ultimato, completo della pavimentazione parziale sulla fetta del mapp. agricolo 317, con cordoli e ghiaia posati sulla parte adibita a parcheggio, sempre parte del mapp. 317 (…). Tutto l'immobile, la cui pavimentazione esterna era stata fatta da Ediltre con autobloccanti a disegno, che si vedono nella foto doc. 13 att., anche parzialmente sulla fetta agricola, mi è stato consegnato al rogito”. L ha altresì aggiunto, a riprova della piena CP_1 consapevolezza della altruità della cosa nel cui possesso era stato immesso, che quando nel
2012 ha chiesto una modifica del PGT per poter ampliare sul mapp. 319 l'edificio lato sud ed est, non chiese formalmente la regolarizzazione della porzione del mapp. 317 “intendo come adempimento della promessa di di conversione da agricolo a industriale, anche Per_1 perché ben sapevo di non poterlo chiedere perché non risulto formalmente intestatario”.
Anche alcuni dei testi di parte attrice, escussi nel corso del giudizio di primo grado, hanno confermato che l'area in questione è stata consegnata alla società Controparte_1 dalla contestualmente alla consegna del capannone e delle aree circostanti, oggetto Parte_1 dell'atto di vendita del 10 aprile 1997; ed anche che sin dal marzo/aprile 1997, cioè in epoca coeva, o addirittura anteriore, all'atto di trasferimento del capannone, l'area in questione era recintata, in parte pavimentata e in parte costituita da terreno con ghiaia e sin da allora era destinata a parcheggio per i dipendenti ovvero per le manovre di camion.
In particolare, il teste - che ha dichiarato di aver lavorato per Testimone_6 CP_1
all'incirca dalla fine del 1996 fino al 2008 – ha affermato: “[…] posso dire che
[...]
l'area fino a dove c'è la recinzione che si vede nella foto 5, compresa la striscia di terreno con la ghiaia, è sempre stata utilizzata come parcheggio dei dipendenti ovvero per le manovre dei camion. Questo da sempre, intendo da quando sono lì. […] Quando mi sono trasferito, intendo
a marzo 1997, c'erano già la pavimentazione e la ghiaia, da allora quella parte è rimasta così”.
Ed ancora, la teste , impiegata presso il gruppo da 32 anni, Testimone_7 Controparte_1 riferisce che “[…] dal 1997 è rimasto così, il parcheggio c'è sempre stato. […] Il mio primo giorno di lavoro, presso quella sede, è stato in primavera, credo fosse aprile 1997. So che mia figlia, che è di dicembre 1995, aveva un anno e mezzo circa”. Infine, anche il teste Tes_8
dipendente dell' ha confermato la circostanza che da fine aprile/maggio 1997
[...] CP_1
l'area circostante il capannone, ultimati i lavori di pavimentazione con autobloccanti, venne adibita a parcheggio dei dipendenti della società.
Le dichiarazioni degli altri testi escussi non contrastano o sconfessano le deposizioni riportate in ordine alla consegna dell'area in oggetto e allo stato dei luoghi.
In particolare, il teste come rileva la stessa sentenza del Tribunale di Pavia, ha effettuato Tes_9 il primo accesso solo nel 2018. Analogamente inattendibile la deposizione del commercialista pagina 14 di 17 in quanto fa riferimento a circostanze generiche, in totale contrasto con quanto deposto Per_4 in modo circostanziato e completo dagli altri testi⁷.
Per quanto concerne, poi, la deposizione di per altro in palese e stridente Tes_10 contrasto con quanto concordemente affermato da , e va evidenziata Per_5 Tes_3 Tes_2 la sua inattendibilità, dal momento che lo stesso ha riferito di avere coltivato l'area circostante il capannone fino al 1999, fatto questo palesemente non veritiero, considerato che le aree circostanti il capannone erano pacificamente, sin dall'aprile 1997, nella disponibilità dell' pavimentate e destinate senz'altro ad attività non agricola. CP_1
Infine, prendendo in considerazione la deposizione del teste va rilevato che questi Per_1 dapprima ha reso dichiarazioni contraddittorie (chiamato a rispondere sul capitolo D della memoria istruttoria di “Vero che l'area di parcheggio in questione (…) venne CP_1 consegnata a , insieme ai capannoni industriali, nell'aprile del 1997”, CP_4 inizialmente risponde di non ricordare, aggiungendo solo che “c'era l'impegno a intestarla qualora il avesse dato una destinazione specifica”, poi, invece, afferma “quell'area Pt_3 era nella nostra disponibilità…dopo che abbiamo venduto il capannone, abbiamo continuato ad utilizzarla, come appoggio per i materiali o cose così”, salvo in seguito affermare che
“Quell'area non era stata consegnata, era rimasta libera”), infine sconfessa se stesso laddove afferma, in contrasto con il chiaro contenuto della lettera manoscritta, che “Il contratto con riguardava il capannone e l'area urbanisticamente di pertinenza dello stesso, l'area CP_1 di cui si discute era fuori”, tanto che “dopo il rogito con dovendo sciogliere la CP_1
Finpass, ho intestato quell'area lì a due soci della Finpass, i fratelli e ER R_
, che a loro volta avevano una società . Poi cosa sia successo non
[...] Parte_1 lo so, io avevo altri problemi”.
In conclusione, dal compendio istruttorio si desume che, nell'attesa del frazionamento formale della porzione del mapp. 317, foglio 17, che non fu materialmente trasferita con l'atto del
10.4.1997 perché necessitava di un frazionamento e di una modifica di destinazione, l'area oggetto di causa fu consegnata alla società . Controparte_1
E' su questo quadro fattuale che si innestano i principi richiamati dall'ordinanza di rinvio in materia di consegna della res al promissario acquirente e di traditio del bene in un contratto a effetti obbligatori, principi che questa Corte è tenuta ad applicare. Ne discende che il rapporto di fatto con la res, così instaurato, deve essere qualificato come detenzione e non come possesso. Nessun atto di interversione del possesso è in seguito intervenuto, nessuna messa in mora nell'adempimento dell'obbligazione di trasferimento
(senza termine e tuttora pendente) risulta effettuata da parte della nessun atto diretto CP_1 contro il proprietario e teso a manifestare la volontà di possesso è desumibile dalle risultanze documentali e testimoniali acquisite, tale non potendosi ritenere la coltivazione di pratiche urbanistiche non solo per quanto affermato dalla stessa ordinanza di rinvio della Cassazione, ma anche per quanto riferito sul punto dallo stesso nel corso dell'interpello. CP_1
Alla luce di tutte le argomentazioni che precedono, in accoglimento del motivo d'appello proposto dalla , va rigettata la domanda di usucapione formulata da Parte_1 [...]
. Controparte_1
8. Delibata la domanda di usucapione nei termini che precedono, devono essere conseguentemente respinte le domande proposte in via riconvenzionale dalla società
, con le quali quest'ultima ha chiesto la condanna della alla Parte_1 CP_1 restituzione della porzione di terreno oggetto di causa, al ripristino dello stato di fatto di tale porzione e alla corresponsione di un'indennità per l'occupazione abusiva dal 28.7.2017 (data della diffida inoltrata dalla proprietà) all'effettiva consegna, nella misura di € 15.000,00 annui, oltre accessori.
Va sul punto evidenziato che la detenzione qualificata del bene da parte della trova, CP_1 fra l'altro, il suo fondamento nella lettera a firma coeva al rogito. Persona_1
Del resto, come riconosciuto dalla stessa , la porzione di terreno “[…] è Parte_1 stata consegnata dal proprietario in attesa del suo frazionamento dal mappale 317 e del conseguente trasferimento di proprietà, giusto l'obbligo assunto dal venditore nella citata scrittura di pugno” (pag. 5 ricorso per Cassazione).
Ne consegue che alcuna occupazione abusiva può essere ravvisata nel caso di specie.
Alla stregua delle esposte considerazioni, vanno rigettate le ulteriori domande riconvenzionali con le quali la insiste per il ripristino dello stato dei luoghi e per la condanna Parte_1 al pagamento di un'indennità di occupazione, atteso che non è in contestazione la circostanza che la detenzione del terreno fu concessa a titolo gratuito.
9. Quanto alla regolamentazione delle spese di lite, stante la reciproca soccombenza all'esito complessivo del giudizio, ne va disposta l'integrale compensazione, con conseguente condanna della a restituire alla controparte le somme incassate in forza della sentenza di primo CP_1 grado e della sentenza n. 1390/2022 della Corte d'Appello come da documentazione in atti pagina 16 di 17 (doc. 4 fascicolo ), oltre interessi legali dai singoli versamenti al saldo Parte_1 effettivo.
Va infine ordinato al competente Ufficio del Territorio - Conservatoria dei RR.II. di procedere alla annotazione di cancellazione della trascrizione della sentenza n. 1390/2022 emessa dalla
Corte d'Appello di Milano effettuata ex art. 2651 c.c. con nota di trascrizione presentata l'11.9.2023 al n. 16339 Reg. Gen. e al n. 11347 Reg. Part., con esonero da responsabilità.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da ontro vverso Parte_1 Controparte_1 la sentenza del Tribunale di Pavia n. 253/2021, pubblicata il 24.2.2021, così provvede:
- in parziale accoglimento dell'appello proposto da e in parziale Parte_1 riforma della sentenza impugnata, rigetta la domanda formulata da Controparte_1 di usucapione dei terreni siti nel Comune di Robecco sul Naviglio, via Dante Alighieri,
[...] angolo via Passavone, insistenti sul foglio 17, mappale 317, costituiti da una superficie totale di 1.673 metri quadrati (di cui 1.377 mq già recintati e 296 mq non recintati); conferma il rigetto delle domande svolte in via riconvenzionale dalla Parte_1
- dichiara integralmente compensate le spese di tutte le fasi e i gradi del giudizio di merito e di quello di legittimità;
- condanna la a restituire alla controparte le somme incassate Controparte_1 in forza della sentenza n. 253/2021 del Tribunale di Pavia e della sentenza n. 1390/2022 della
Corte d'Appello di Milano, oltre interessi legali dai singoli pagamenti al saldo effettivo;

- ordina al competente Ufficio del Territorio - Conservatoria dei RR.II. di procedere all'annotazione di cancellazione della trascrizione della sentenza n. 1390/2022 emessa dalla
Corte d'Appello di Milano effettuata con nota di trascrizione presentata l'11.9.2023 al n. 16339
Reg. Gen. e al n. 11347 Reg. Part., con esonero da responsabilità.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 17.6.2025.
Il Presidente estensore dott.ssa Laura Sara Tragni
pagina 17 di 17 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ² Cass. SS.UU. n. 7930/2008; conf., “fra le tantissime”, Cass. nn. 1296/2010, 9896/2010, 5211/2016. ³ dovendosi escludere che “la coltivazione di pratiche edilizie urbanistiche, di cui parla la stessa ricorrente, possa procurare un tale effetto, salvo che essa sia seguita dalla costruzione di opere, tali da pagina 8 di 17 ⁴ documento singolarmente non versato in atti da entrambe le parti. ⁵ Dalla lettura di tale allegato si evince che le “Sistemazioni esterne” prevedevano: “Aree libere di manovra e parcheggio pavimentate con elementi in cemento autobloccanti. Aiuole a verde con terra di coltura fornita in opera. Recinzioni in profilati di ferro verniciati su basamento in cls. lungo le Vie Dante e Passavone, recinzioni in blocchi sagomati e colorati tipo 'VIBRAPAC' verso i confini di proprietà. Strade di accesso completamente asfaltate e dotate di tutte le reti, compresa l'illuminazione pubblica e i parchetti esterni, come da Progetto di Lottizzazione approvato”. pagina 11 di 17 ⁷ A tacere del fatto che, in relazione a tale deposizione, risulta in atti una richiesta di rinvio a giudizio della Procura di Pavia per falsa testimonianza nell'ambito del procedimento n. 3785/2019 R.G.N.R. mod. 21.
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