N. R.G. 4606/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Napoli
sezione terza civile composta da:
Dott. Giulio Cataldi Presidente
Dott. Michele Caccese ConIGliere
Dott.ssa Maria Casaregola ConIGliere rel. ed est.
all'esito della camera di conIGlio ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. 4606/2018 R.G. promossa da
(C.F.: ) E Parte_1 C.F._1 CP_1
(C.F.: ), rappresentati e difesi dall'Avv. Edonolfo Nittolo
[...] C.F._2
(C.F.: ) e dall'Avv. Mario Spina (C.F.: per C.F._3 C.F._4
procura allegata all'atto di citazione in appello
- APPELLANTI -
CONTRO
(C.F.: ), rappresentata e difesa dall'Avv. Controparte_2 C.F._5
Sergio Moscariello (C.F.: ) e dall'Avv. Carmela d'Acierno C.F._6
(C.F.: ) per procura allegata alla comparsa di costituzione in appello C.F._7
- APPELLATA - OGGETTO: appello avverso la sentenza n. 334/2018 del Tribunale di Avellino
RAGIONI IN FATTO ED IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1. Il giudizio di primo grado.
e citavano davanti al Tribunale di Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
Avellino, esponendo che:
con atto per Notaio di Avellino in data 11.5.2007 (rep. 41205 – racc. 12983), essi attori, Per_1
coniugi in regime di comunione legale dei beni, avevano acquistato dalla convenuta l'unità
immobiliare ad uso abitativo sita in Monteforte NO (AV) alla Via Loffredo, in catasto fabbricati al foglio 21, p.lla 211 sub 7, per il prezzo di euro 97.000,00;
nel mese di febbraio 2009, durante l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione, avevano scoperto che l'immobile era interessato da copiose infiltrazioni di acqua, provenienti presumibilmente dal lastrico solare di copertura e da fenomeni di condensa;

contattato l'amministratore del fabbricato, in data 7.3.2009 avevano appreso che la problematica era preesistente alla vendita, in quanto nel 2005 la venditrice aveva instaurato un giudizio nei confronti del Condominio, lamentando che le infiltrazioni limitavano l'uso ed il godimento dell'immobile;
nel corso delle trattative, la aveva taciuto i vizi, presentando l'immobile in un perfetto CP_2
stato;
ove essi istanti fossero stati resi edotti delle reali condizioni in cui l'immobile versava, non l'avrebbero acquistato.
Chiedevano, pertanto, l'annullamento del contratto di compravendita per dolo determinante della venditrice, con condanna di quest'ultima alla restituzione del prezzo pagato, maggiorato di interessi e “maturazioni” come per legge, nonché al risarcimento dei danni, da specificarsi e quantificarsi in corso di causa. Vinte le spese, da distrarsi.
La convenuta, costituendosi, contestava la fondatezza della domanda, deducendo che:
l'immobile era stato posto in vendita come cespite da ristrutturare, tant'è che il prezzo richiesto (euro 109.000,00) era stato qualificato “trattabile” ed il trasferimento era avvenuto per una somma inferiore;

al momento della visita, erano più che evidenti le tracce di umidità derivanti dalle infiltrazioni provenienti dalla sovrastante terrazza, in quanto l'immobile era stato tinteggiato solo in seguito;

i coniugi erano stati informati da , incaricato di commercializzare il Parte_1 Testimone_1
bene, della pendenza del giudizio promosso da essa nei confronti del Condominio, tant'è CP_2
che il aveva firmato un accordo aggiuntivo secondo cui le spese e gli eventuali Parte_1
risarcimenti derivanti dal giudizio sarebbero stati a carico o a beneficio della venditrice, mentre le spese future per i lavori di ripristino del fabbricato, non ancora deliberate, dovevano essere a carico degli acquirenti.
Concludeva, pertanto, per il rigetto di tutte le domande, con vittoria delle spese processuali.
Concessi i termini ex art. 183 comma 6 c.p.c., ammessa ed espletata la prova per testi,
la causa, dopo essere stata trattenuta in decisione con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c.,
veniva rimessa sul ruolo al fine di disporre c.t.u., riservando la nomina del consulente all'udienza del 19.1.2016.
Ritenuta poi superflua la suddetta nomina, precisate nuovamente le conclusioni, con sentenza n.
334/2018, pubblicata il 20.2.2018, il Tribunale rigettava la domanda e condannava gli attori a pagare le spese di lite, liquidate in euro 13.430,00 per compenso, oltre spese generali al 15%, i.v.a.
e c.p.a. come per legge.
Il primo giudice, dopo aver premesso che il dolo è causa di annullamento del contratto soltanto quando i raggiri siano così gravi da ingenerare nel deceptus una rappresentazione alterata della realtà, provocando nel suo meccanismo volitivo un errore da considerare essenziale ai sensi dell'art. 1429 c.c., motivava che, nel caso di specie, all'esito dell'istruttoria, non era stata raggiunta una prova “tranquillizzante” in ordine ai raggiri posti in essere dalla convenuta, mentre dalla scrittura privata del 3.3.2007, prodotta dalla e non disconosciuta dal , risultava che CP_2 Parte_1 quest'ultimo era stato reso edotto sia della pendenza della causa civile per il risarcimento del danno esperita nei confronti del che della necessità di esecuzione di lavori di ripristino al CP_3
fabbricato, per cui nessun raggiro era stato posto in essere.
Le spese seguivano la soccombenza ed erano liquidate secondo i valori medi indicati dal D.M.
55/2014 per le cause rientranti per lo scaglione compreso tra euro 52.000,01 ed euro 260.000,00.
§ 2. Il giudizio d'appello.
Con citazione notificata il 20.9.2018 ed iscritta a ruolo il 26.9.2018, e Parte_1
proponevano gravame avverso la suddetta pronuncia, affidandolo a tre motivi Controparte_1
attinenti: 1) all'erronea valutazione delle risultanze istruttorie ed all'omessa valutazione di elementi probatori decisivi;
2) all'errata valutazione della scrittura privata del 3.3.2007; 3) alla revoca della c.t.u. ed al mancato accoglimento della richiesta di acquisizione della consulenza tecnica redatta dall'NG. nel giudizio tra ed il Condominio. Per_2 Controparte_2
Concludevano rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia l'On.le Corte adita, ogni contraria
istanza, eccezione e deduzione reietta: Accogliere l'appello è quindi riformare la sentenza n.
334/2018 nel giudizio avente ruolo 2671\2009 e rettificata con ordinanza del 14.03.2018, emessa
dal Tribunale di Avellino in persona del Giudice dott.ssa Annachiara Di Paolo pubblicata il
20.02.2018 per i motivi suesposti, non potendo in alcun modo gli attori conoscere i vizi
dell'immobile all'atto della stipula della compravendita rispetto a quanto assunto erroneamente
dal Giudice di primo grado e per l'effetto:
✓ annullare il contratto di compravendita, risultante dall'atto del notaio Persona_3
avente n. repertorio: 41205 e raccolta: 12983, per dolo determinante;

✓ con conseguente condanna di parte venditrice, IG.ra , alla restituzione del Controparte_2
prezzo pagato pari ad euro 97000,00 maggiorato di interessi e maturazioni come per legge;

✓ condannare la IG.ra al risarcimento di tutti i danni arrecati ai coniugi CP_2 Parte_2
(a solo titolo di esempio: le spese dell'atto notarile, spese e costi complessivi del
[...] mutuo, provvigioni all'agente immobiliare, ecc.), specificati, documentati e quantificati in atti
di causa, ascendenti a circa ulteriori euro 137.093,13, oltre interessi e rivalutazione come per
legge.
✓ E per l'effetto condannando la IGnora a pagare complessivamente in favore dei CP_2
coniugi – un importo pari ad euro 234.093,13 oltre interessi e rivalutazione Parte_1 CP_1
come per legge dalla domanda.
Vittoria di spese, diritti ed onorari del doppio grado di giudizio, con accessori, da attribuirsi ai
sottoscritti difensori antistatari”.
L'appellata, costituendosi, dichiarava di non accettare il contraddittorio su nuove domande,
eccezioni e conclusioni e, nel merito, chiedeva il rigetto del gravame, con vittoria di spese del grado.
All'udienza ex art. 350 c.p.c. del 24.1.2019, la causa veniva rinviata al 13.5.2021 per la precisazione delle conclusioni.
Dopo vari rinvii, trasmesso il fascicolo alla terza sezione civile per effetto del provvedimento della
Presidente della Corte in data 30.12.2024, siccome rientrante nell'arretrato rilevante ai fini del raggiungimento degli obiettivi del P.N.R.R., all'udienza del 26.3.2025, precisate le conclusioni, la causa veniva trattenuta in decisione con concessione di giorni sessanta per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni venti per le note di replica.
§ 3. Analisi dei motivi di appello.
Con il primo motivo gli appellanti si sono doluti del fatto che il primo giudice aveva ritenuto “non
tranquillizzante” l'attività istruttoria, senza aver motivato detta conclusione con l'inattendibilità dei testi e/o con la carenza probatoria delle loro dichiarazioni ed omettendo di considerare che l'inganno era stato perpetrato anche in danno dell'agenzia immobiliare, cui nulla era stato riferito in merito ai vizi. In realtà, le deposizioni dei testi , e Testimone_2 Testimone_3 Testimone_4
comprovavano le omissioni dichiarative ascritte alla venditrice ed il compimento di lavori destinati alla copertura delle macchie di umidità e di muffa nell'appartamento, allo scopo di celarne la reale condizione.
Con il secondo motivo gli appellanti hanno lamentato l'errata valutazione della scrittura privata del
3.3.2017, la quale non escludeva il dolo della venditrice, siccome non indicava la natura e l'oggetto del giudizio da lei instaurato nei confronti del Condominio nell'anno 2005, né il relativo numero di ruolo, che in ogni caso non avrebbe consentito al di accedere ai relativi atti per ragioni di Parte_1
privacy, mentre l'espressione “spese future per lavori di ripristino del fabbricato non ancora
deliberate” era relativa ad opere da eseguirsi sull'edificio condominiale e non a vizi specifici ed occulti esistenti nell'appartamento.
Con il terzo motivo, gli appellanti hanno censurato la sentenza perché il primo giudice aveva revocato la c.t.u. già disposta ed omesso di pronunciarsi sulla richiesta di acquisizione della relazione redatta dal c.t.u. NG. nel giudizio di risarcimento danni instaurato dalla Per_2
contro il sito in Monteforte NO alla Via Loffredo n. 91. CP_2 Controparte_4
Il primo ed il secondo motivo, da esaminarsi congiuntamente siccome afferenti alla prova del dolo determinante, non consentono di sovvertire le conclusioni cui è pervenuto il primo giudice.
In primis, le dichiarazioni rese dai testi , e sono prive di carattere Tes_2 Tes_3 Tes_4
dirimente per le seguenti ragioni.
non è stato in grado di collocare in un preciso arco temporale i lavori di Testimone_2
tinteggiatura dell'appartamento da lui eseguiti, avendo riferito dapprima di averlo imbiancato a fine gennaio-inizio febbraio 2007, per poi sostenere, immediatamente dopo, “anzi con certezza l'unica
cosa che posso affermare che era il mese di febbraio e non so se inizio o fine febbraio” (v. verbale d'udienza del 30.3.2011), senza fornire alcun dato fattuale a fondamento dell'asserita certezza sul mese.
L'agente immobiliare ha reso dichiarazioni incoerenti relativamente al momento Testimone_3
in cui gli appellanti avrebbero visionato l'immobile per la prima volta, avendo dapprima riferito che ciò sarebbe accaduto “cinque o sei giorni prima della proposta d'acquisto” e poi “dopo che li avevo
accompagnati personalmente a visionare l'appartamento, firmarono la proposta d'acquisto. Erano
passati all'incirca sette-dieci giorni” e la circostanza secondo cui “l'appartamento era integro e
non vi era alcuna macchia di umidità o di infiltrazione” (v. verbale d'udienza del 21.2.2012)
contrasta con la deposizione di opposto tenore resa dal teste , collaboratore Testimone_1
dell' secondo il quale “vi era un alone dovuto ad infiltrazione… sul soffitto del Controparte_5
salone e della cucina. Io riferii anche ai coniugi – che per il problema delle Parte_1 CP_1
infiltrazioni la IG.ra aveva un giudizio in corso per ottenere il risarcimento del danno CP_2
ricevuto”, aggiungendo poi “riconosco la scrittura del 3 marzo 2007 di cui al foliario di parte
convenuta e che mi viene mostrata come redatta e sottoscritta alla mia presenza nella sede
di Mercogliano” (v. verbale di udienza del 27.9.2011), deposizione, questa, che è CP_5
maggiormente attendibile per la sua coerenza intrinseca e siccome trova riscontro nella scrittura privata prodotta dalla e non disconosciuta dal , redatta su carta intestata CP_2 Parte_1
dell'agenzia immobiliare.
Il teste , incaricato dagli odierni appellanti dei lavori di ristrutturazione nel mese di gennaio Tes_4
2009, non ha reso dichiarazioni idonee a comprovare il dolo della e, a fortiori, il carattere CP_2
determinante, in quanto la riferita circostanza che “c'erano macchie di umidità sopra l'intonaco e
sotto la pittura” (v. verbale di udienza del 21.2.2012) comprova la problematica delle infiltrazioni,
ma non che essa sia stata artatamente nascosta agli odierni appellanti, determinando un errore essenziale.
Quanto alla scrittura privata sottoscritta dalla e dal , la Corte condivide la CP_2 Parte_1
valutazione del suo contenuto effettuata dal primo giudice, atteso che in essa si dà atto dell'esistenza della controversia tra la ed il avente ad oggetto il risarcimento CP_2 CP_3
dei danni, di cui si conviene che la prima sopporterà i costi e beneficerà degli eventuali vantaggi,
mentre la parte acquirente dovrà sopportare le spese future per i lavori condominiali non ancora deliberati, con conseguente esclusione dell'asserita condotta fraudolenta della venditrice volta a carpire un consenso che, altrimenti, non sarebbe stato prestato.
Il terzo motivo, relativo alla dedotta “immotivata” revoca della c.t.u. ed all'omessa pronuncia sulla richiesta di acquisizione della consulenza dell'NG. , è inammissibile. Per_2
Quanto al primo profilo, si osserva che gli appellanti non hanno dedotto quale vulnus sarebbe loro derivato dalla revoca della c.t.u., malgrado detto mezzo istruttorio fosse stato disposto dal g.o.t.
dott. “al fine di una completa valutazione dei fatti di causa”, e non allo scopo di acquisire Per_4
specifici elementi di natura tecnica rilevanti per la decisione della controversia, senza nemmeno considerare la sua inutilità stante l'alterazione dello stato dei luoghi per effetto degli interventi di ristrutturazione eseguiti prima del giudizio.
Per quanto riguarda la c.t.u. dell'NG. , gli appellanti non avrebbero dovuto limitarsi a Per_2
lamentare che il primo giudice non si era pronunciato sulla richiesta acquisizione d'ufficio, ma avrebbero dovuto allegare che l'integrale acquisizione avrebbe consentito il vaglio di elementi ulteriori tali da determinare l'accertamento del dolo determinante, mentre tanto non è avvenuto.
§ 5. Le spese di lite.
Il governo delle spese del presente giudizio segue il principio della soccombenza di cui all'art. 91
comma 1 c.p.c. e la relativa liquidazione va operata come in dispositivo, applicando i parametri medi previsti dal D.M. 147/2022 per le cause rientranti nello scaglione di valore compreso tra euro
52.000,01 ed euro 260.000,00, tranne che per la fase istruttoria, per la quale si reputano congrui i parametri minimi atteso che l'udienza ex art. 350 c.p.c. si è risolta in un mero rinvio per la precisazione delle conclusioni.
Va dato atto in dispositivo della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1-quater
D.P.R. 115/2002, come modificato dall'art. 1 comma 17 L. 228/2012, per il pagamento, da parte degli appellanti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposizione del gravame.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Napoli – III Sezione civile – nella composizione collegiale in epigrafe,
definitivamente pronunziando, così decide:
a) rigetta l'appello;
b) condanna e , in solido tra loro, al pagamento, in Parte_1 Controparte_1
favore di controparte, delle spese di lite liquidate in euro 12.154,00 per compensi, oltre rimborso spese generali, IVA e CPA come per legge.
c) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la proposizione dell'appello.
Napoli, 24.9.2025
Il ConIGliere rel. ed est. Il Presidente
Dott.ssa Maria Casaregola Dott. Giulio Cataldi