N. R.G. 1012/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
SEZIONE III CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, Sezione Terza Civile, in persona dei Magistrati: dott. Carlo Breggia Presidente dott. Marco Cecchi Consigliere Relatore dott. Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 1012/2022
promossa da:
e , tutti Parte_1 Parte_2 Parte_3
elettivamente domiciliati in Lucca presso lo studio dell'Avv. Stefano Pardini, che li rappresenta e difende come da procura in atti.
PARTE APPELLANTE
contro
e . Controparte_1 Controparte_2
PARTE APPELLATA contumace

avverso sentenza n. 389/2022 del Tribunale di Lucca

CONCLUSIONI trattenuta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante: “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Firenze, contrariis reiectis: - preliminarmente, previa sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza oggetto di gravame ai sensi e per gli effetti di cui all'art. 283 c.p.c., da valer anche con autonoma istanza ex art. 351 c.p.c.; - nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e per l'effetto, in riforma della sentenza n. 389/2022 (Rep. n.
899/2022) resa dal Tribunale di Lucca in data 22/04/2022 nella causa già iscritta al R.G.
n. 3900/2018, rigettare le domande tutte spiegate dalla Sigg.re e Controparte_1
ne confronti dei Sigg.ri , Controparte_2 Parte_1 Parte_2
e . Con vittoria di competenze professionali e spese del
[...] Parte_3
presente grado di giudizio e del giudizio di primo, il tutto oltre accessori come per legge e rimborso CTU”.
Per la parte appellata: “Piaccia alla Corte dichiarare l'appello inammissibile perché tardivo;
in ipotesi, respingere l'appello stesso perché infondato”.
MOTIVAZIONE
1) e hanno Parte_1 Parte_2 Parte_3
proposto appello avverso la sentenza n. 389/2022 del Tribunale di Lucca, con la quale era stata parzialmente accolta la domanda di risarcimento danni avanzata nei loro confronti dalle sigg.re e CP_1 Controparte_2
1.1) La causa di prime cure era stata infatti instaurata dalle predette sigg.re nei confronti dei sigg.ri e CP_1 Parte_1 Parte_2
allegando che: Parte_3
• era intercorso tra le parti un pregresso contenzioso, avente ad oggetto la restituzione di un immobile concesso in comodato ai predetti convenuti;

• tale contenzioso si era concluso in prime cure con sentenza del Tribunale di Lucca
(n. 1362/2016) che aveva dichiarato risolto il contratto di comodato, respinto la domanda riconvenzionale di usucapione avanzata dai convenuti e condannato questi ultimi alla restituzione dell'immobile;
• la predetta sentenza era stata confermata dalla Corte d'Appello di Firenze, con sentenza 1342/2016, a propria volta infine confermata in sede di gravame avanti alla Corte di Cassazione, che aveva respinto (con ordinanza n. 12080 del
15.3.2018) il ricorso proposto contro la stessa;

• spettava dunque alle sigg.re il risarcimento del danno complessivamente CP_1
cagionato dalla condotta dei sigg.ri Pt_1 Parte_1 Parte_2
e
[...] Parte_3
1.1.1) Sulla scorta di tali allegazioni, era stato quindi chiesto: “Piaccia al
Tribunale condannare , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
a corrispondere in solido tra loro a e il
[...] Controparte_2 Controparte_1
2 risarcimento dei danni da esse subiti a seguito della loro inadempienza, danni consistenti nelle somme spese dalle attrici per il preliminare di vendita del compendio immobiliare, poi risolto, pari ad € 42.000.00, nella differenza tra il valore attuale dell'immobile, che sarà risultato in causa ed il prezzo concordato nel preliminare, nelle spese sostenute per sopperire alla mancata disponibilità di € 430.000,00 al 31/12/2014, pari a € 24.237,65 e, infine, nel danno rappresentato dal disagio subito dalle attrici stesse, da determinarsi in via equitativa secondo l'equo apprezzamento del Tribunale. Vinte le spese”.
1.2) Si erano costituiti tutti i convenuti, contestando in radice la fondatezza delle allegazioni e delle domande attoree, chiedendone quindi la reiezione.
1.3) Espletata istruttoria mediante produzioni documentali, assunzione di prova orale ed esecuzione di consulenza tecnica d'ufficio, il Tribunale di Lucca aveva infine ritenuto che:
− era dimostrato che le attrici avevano dato corso alla stipula di un contratto preliminare (con tale , poi risolto unicamente in considerazione Persona_1 dell'occupazione dell'immobile da parte dei convenuti che, peraltro, non avevano inizialmente manifestato alcuna opposizione al rilascio;

− il fatto che la domanda di usucapione avanzata in via riconvenzionale dai convenuti non fosse stata trascritta non incideva sulla risoluzione del contratto preliminare predetto, atteso che in quest'ultimo era stato espressamente previsto che l'immobile avrebbe dovuto essere consegnato libero da persone e cose;

− il risarcimento del danno spettante alle sigg.re comprendeva: il CP_1
compenso inutilmente pagato al mediatore, il risarcimento erogato alla e la Per_1
diminuzione di valore del bene, il tutto complessivamente quantificato nella misura di € 102.200,00.
1.3.1) Il Tribunale predetto aveva quindi reso la seguente statuizione: “Il Tribunale di Lucca, definitivamente decidendo, accoglie parzialmente la domanda attorea e condanna i convenuti in solido al pagamento in favore delle attrici di €. 102.200,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo, nonché al rimborso in loro favore delle spese di lite, che liquida in €. 545,00 per anticipazioni ed €. 13.430,00 per compenso professionale oltre IVA, CAP e maggiorazione spese generali come per legge;
pone definitivamente a carico dei convenuti le spese di CTU”.
2) Nei confronti di tale sentenza hanno dunque proposto appello Parte_1
e
[...] Parte_2 Parte_3
2.1) Il gravame è stato affidato ai seguenti motivi:
1°. “Circa l'an della responsabilità”, rilevando come il contratto preliminare dedotto dalle sigg.re fosse stato stipulato nel 2013 e dunque quando ancora CP_1
3 l'immobile era occupato dagli odierni appellanti, non constando peraltro adeguata dimostrazione del fatto che i sigg.ri non si fossero Persona_2
inizialmente opposti al rilascio del bene e non essendo condivisibile la valutazione del materiale istruttorio compiuta sul punto dal giudice di prime cure;

2°. “Erronea quantificazione del danno”, contestando la quantificazione delle singole voci di danno prese in considerazione dal Tribunale di Lucca al fine della determinazione complessiva del risarcimento de quo;
3°. “Riforma delle spese di lite”, rilevando come l'accoglimento del gravame avrebbe necessariamente comportato la riforma della sentenza in punto di regolazione delle spese del primo grado di giudizio.
Gli appellanti hanno quindi chiesto che la Corte, in riforma della impugnata sentenza, accogliesse le conclusioni come in epigrafe trascritte.
2.2) Radicatosi il contraddittorio con la costituzione delle sigg.re queste CP_1
hanno:
− preliminarmente eccepito l'inammissibilità dell'appello per la tardività della presentazione dello stesso, evidenziando che:
o la sentenza impugnata era stata notificata in data 26.4.2022;
o l'atto di appello era stato notificato in data 26.5.2022;
o il deposito dell'atto di appello era avvenuto in data 27.5.2022 e dunque a termine ormai scaduto;

− contestato nel merito la fondatezza di tutti i motivi di gravame.
Su tali basi le sigg.re hanno chiesto: “Piaccia alla Corte dichiarare CP_1
l'appello inammissibile perché tardivo;
in ipotesi, respingere l'appello stesso perché infondato”.
2.3) Nelle note dimesse in data 14.1.2025, gli appellanti hanno contestato la fondatezza dell'eccezione di inammissibilità sollevata da parte dei convenuti, adducendo che “Controparte ha notificato copia informatica di documento informatico (all. A), ma diversamente: - ha dichiarato di notificare copia informatica di documento analogico;
- ha indicato la normativa per attestare la conformità di copia informatica tratta da copia analogica;
- ha affermato la conformità ad un originale che non poteva essere nella disposizione materiale del certificante;
- la copia digitale notificata non reca la
“coccardina” e quindi trattasi o del “duplicato Informatico" e in questo caso non dichiarato in relata o dell'estratto dalla comunicazione PEC pervenuta dalla cancelleria,
e in questo caso carente della relativa attestazione (“è conforme alla copia informatica estratta dalla comunicazione PEC pervenuta dalla cancelleria del …….. in data …….”).
Stante l'invalidità della notifica della sentenza dalla stessa non può decorrere il termine
4 breve di cui all'art. 325 c.p.c., ed essendo stato notificato il gravame di cui al presente procedimento con citazione in data 26 maggio 2022 e successivo deposito in data 27 maggio 2022, tenendo di conto che la sentenza del Tribunale di Lucca n. 389/2022 è stata pubblicata in data 22 aprile 2022 e stante la compiuta formalità alla quale l'ordinamento ricollega l'esercizio dell'azione, l'appello in oggetto deve considerarsi tempestivo”.
2.4) Infine, nella memoria conclusionale di replica, gli appellanti hanno eccepito l'inesistenza del mandato alle liti in capo al difensore delle appellate, argomentando che solo in sede di comparsa conclusionale queste ultime avevano dimesso sia la copia del fascicolo di parte di primo grado che la procura alle liti rilasciata per il giudizio d'appello.
In particolare, mentre la procura alle liti rilasciata per il giudizio di primo grado non contemplava riferimenti al giudizio di appello, la procura rilasciata per quest'ultimo grado di giudizio era stata tardivamente dimessa in sede di comparsa conclusionale ed era datata 24 febbraio 2025, con rilascio quindi in un momento successivo alla costituzione in giudizio in sede di gravame.
Dunque, non solo la produzione in questione (complessivamente intesa, peraltro) era da considerarsi tardiva e pertanto inammissibile, ma occorreva tenere presente che l'art. 182, secondo comma, c.p.c., nella formulazione applicabile ratione temporis, non consentiva la sanatoria dell'inesistenza o della mancanza in atti della procura alla lite
(come ritenuto da Cass., SS.UU., 21 dicembre 2022, n. 37434).
Dunque, non era ravvisabile una valida costituzione in giudizio delle sigg.re per inesistenza del mandato alle liti, “con ogni conseguenza sia sul piano CP_1 sostanziale che processuale”.
3) Preliminarmente all'analisi del gravame devono prendersi in considerazione le questioni pregiudiziali sopra descritte.
3.1) Anzitutto deve rilevarsi come non sia dato ravvisare profili di tardività nella proposizione del gravame, dal momento che la notifica dello stesso è avvenuta in data
26.5.2022 (e dunque tempestivamente rispetto alla notifica della sentenza, avvenuta in data 26.4.2022) mentre il deposito dell'atto è avvenuto in data 27.5.2022 e dunque nel termine per la costituzione della parte ex art. 348, primo comma, c.p.c.
3.2) Per quanto poi attiene alle modalità di costituzione delle odierne appellate ed in particolare alla sussistenza o meno della procura va rilevato come le contestazioni mosse dagli appellanti non possano condividersi.
La procura conferita dalle sigg.re al proprio difensore all'atto CP_1 dell'instaurazione della causa in prime cure non contiene infatti alcuna limitazione al primo grado di giudizio, sì che la stessa deve ritenersi estesa anche al presente grado di appello.
5 Si ricorda, sul punto, come la Corte di Cassazione abbia ritenuto che “In materia di procura al difensore, il conferimento in primo grado di procura speciale alle liti mediante la formula "per il presente giudizio" o "per la presente procedura", senza specificazioni ulteriori, deve intendersi riferito all'intero giudizio, articolato nei suoi diversi gradi, e consente quindi di ritenere la procura validamente conferita anche per il grado di appello” (così Cass. 16372 del 21.6.2018, in massima, in aderenza a principio già delineato da Cass. n. 40 del 7.1.2003 e ribadito da Cass. 12830 del 15.6.2005) con espressione di un principio da cui emerge come il criterio discretivo per la limitazione degli effetti del mandato difensivo al (solo) primo grado di giudizio sia dato dalla presenza o meno di specificazioni, con l'effetto che, anche nell'ipotesi in cui siano presenti le espressioni valorizzate dalla Suprema Corte (“per il presente giudizio”, “per la presente procedura”) le stesse risultano di per sé inidonee, in assenza appunto di specificazioni, a perimetrare al primo grado la procura così conferita.
Vieppiù tale conclusione deve dunque essere raggiunta nel caso di specie, ove la procura conferita dalle sigg.re non contiene neppure i riferimenti predetti, CP_1 limitandosi a conferire all'Avv. Bovecchi il potere di rappresentarle e difenderle: il che, dunque, deve ritenersi esteso anche al grado di appello.
4) Passando all'analisi del merito, va rilevato come l'appello si presenti infondato e debba essere, conseguentemente, respinto.
4.1) Con il primo motivo di gravame è stata contestata la decisione raggiunta dal
Tribunale di Lucca in punto di sussistenza della responsabilità degli odierni appellanti per il mancato rilascio dell'immobile oggetto di causa.
4.1.1) Il predetto Tribunale, al riguardo, ha richiamato il pregresso contenzioso tra le parti (conclusosi con la condanna dei sigg.ri e alla restituzione del Parte_2 Parte_3
bene predetto) ed ha quindi esposto che “La responsabilità dei convenuti non deriva solo dal mancato rilascio dei beni ma anche alla circostanza che in una prima fase non avevano manifestato alcuna contrarietà al rilascio degli stessi né avevano accampato alcuna pretesa”.
Tale ultimo inciso, poi, è stato affiancato dagli ulteriori rilievi per cui:
− il fatto che i predetti odierni appellanti “...inizialmente non avessero manifestato opposizioni trova riscontro in diverse testimonianze”, tra cui quelle di Per_1
[...] Testimone_1 Testimone_2
− “E' quindi provato non solo che inizialmente i convenuti non avevano manifestato alcuna opposizione al rilascio dei beni ma anche che le attrici, confidando che i beni sarebbero stati rilasciati a breve, il 13.11.2013, sottoscrissero il preliminare con la ; Per_1
6 − “Risulta altresì provato che il preliminare fu risolto esclusivamente in ragione del fatto che i beni risultavano occupati dai convenuti: la ha riferito che l'unico Per_1
motivo per cui aveva risolto il contratto preliminare ed ottenuto un risarcimento di
€. 30.000,00 era legato al fatto che l'immobile era occupato da Parte_2
che rifiutava di rilasciare una stanza al primo piano sostenendo di
[...] esserne proprietario”, come dimostrato da:
o la comunicazione dell'11.7.2014 del legale della sig.ra Per_1
o dalle deposizioni dei testi e Testimone_3 Testimone_1 Tes_4
[...]
− “L'affermazione di parte convenuta secondo cui le parti avrebbero potuto comunque stipulare il contratto definitivo visto che non era stata trascritta la domanda riconvenzionale di usucapione coltivata nel procedimento di cui al R.G.
n. 1704/2015 è palesemente erronea, in quanto il contratto preliminare prevedeva la consegna del bene libero da persone e cose”.
4.1.2) Gli appellanti hanno contestato la sequenza argomentativa esposta dal
Tribunale a fondamento della propria decisione adducendo che:
− le avevano stipulato il contratto preliminare, contenente la previsione CP_1 dell'anticipato possesso, nella piena consapevolezza che l'immobile era occupato da terzi a cui non era mai stato chiesto il rilascio prima del 2013;
− il Tribunale aveva mal compreso il tenore delle deposizioni testimoniali richiamate, in quanto:
o la ES aveva fatto riferimento a dichiarazioni di terzi (un contadino Per_1 che aveva le chiavi dell'immobile) e non degli occupanti l'immobile;
o il ES aveva riferito di dichiarazioni rese nel dicembre 2013, Tes_1
quando il contratto preliminare era già stato stipulato (nel novembre 2013);
o il ES aveva effettivamente riferito della volontà degli occupanti di Tes_2 procedere al rilascio dell'immobile, ma tale deposizione non aveva il valore attribuitole dal Tribunale, trattandosi del riferimento ad una manifestazione di volontà che – in quanto attinente ad un atto di recesso – integrava “...un atto squisitamente recettizio tal che il suo effetto si sarebbe verificato solo se detta volontà fosse stata manifestata ai comodanti ( e Controparte_2
)”; Controparte_1
− sussisteva in atti prova documentale di un contratto di permuta contemplante la rinuncia dei sigg.ri ai diritti acquistati per usucapione Persona_2 sull'immobile in questione, a fronte della cessione gratuita di un'area di parcheggio e della strada di accesso alla stessa, con conseguente dimostrazione
7 della consapevolezza in capo alle delle pretese avanzate dagli odierni CP_1
appellanti sul bene in questione: la decisione del Tribunale di ritenere non dimostrato tale contratto era quindi infondata;

− non sussisteva adeguata dimostrazione del fatto che il contratto preliminare era stato risolto per il mancato rilascio dell'immobile, non avendo la ES Per_1
riferito alcunché sul punto, mentre il ES aveva riferito circostanze Tes_4
apprese de relato.
4.1.3) Il motivo è infondato.
A) In primo luogo, deve rilevarsi come la precarietà del titolo di possesso sussistente in capo agli odierni appellanti, da individuarsi in un comodato senza fissazione di durata, legittimasse pienamente l'aspettativa delle sigg.re di stipulare un CP_1
contratto preliminare di vendita con anticipato possesso.
Il fatto che gli odierni appellanti si siano opposti al rilascio, sulla scorta di un titolo
(proprietà per intervenuta usucapione) poi ritenuto insussistente, risulta del resto ormai coperto dal giudicato.
Dunque, le aspettative delle sigg.re erano fondate ed il ritardo nel rilascio CP_1
è addebitabile unicamente alle infondate pretese dei sigg.ri e Parte_2 Parte_3
B) Con riferimento poi alla (iniziale) condotta degli odierni appellanti, si ritiene che il Tribunale di Lucca abbia ben valutato le risultanze istruttorie disponibili.
Il ES ha espressamente riferito che, in occasione di un incontro presso Tes_1 il proprio studio nel dicembre del 2013, “...i resistenti promisero che avrebbero rilasciato la casa”, con espressione scarsamente equivocabile (e, peraltro, non contestata) mentre il fatto che ciò sia avvenuto a dicembre 2013 (dopo che il contratto preliminare era stato stipulato a novembre 2013) non incide sul fatto che l'atteggiamento iniziale dei sigg.ri e fosse stato di piena collaborazione ed appare del resto plausibile Parte_2 Parte_3
ritenere che, di tale atteggiamento collaborativo, fosse stato dato un qualche accenno anche in precedenza.
La ES (nella deposizione resa all'udienza del 10.10.2019) ha del resto Per_1
confermato di essersi recata più volte in loco, per visionare la proprietà, ricevendo senza contestazioni le chiavi dell'immobile dai detentori, mentre successivamente alla stipula del preliminare era stato invece frapposto un rifiuto a tali visite.
In questo contesto, le allegazioni degli appellanti secondo cui il contadino (che aveva - dapprima - fornito alla le chiavi e – poi - invece dichiarato di non averle Per_1 più) sarebbe un non ben individuato “soggetto terzo”, non risultano fornite di adeguato supporto e, soprattutto, non incidono sulla conclusione per cui la sig.ra non ha Per_1
8 incontrato all'inizio alcuna resistenza a visionare l'immobile, salvo poi essere destinataria di un atteggiamento ostruttivo una volta stipulato il preliminare.
Ed anche il ES (incaricato della vendita dell'immobile) ha riferito che, Tes_2 dopo aver ricevuto tale incarico, aveva “...parlato con i detentori dell'immobile che promisero di liberare l'immobile entro la fine dell'anno 2013, spiegando che gli oggetti di loro proprietà sarebbero stati ricoverati in una loro proprietà vicina”, rendendo una dichiarazione che fornisce pieno supporto alla valutazione del giudice di prime cure e che ulteriormente conferma che, anche prima della riunione del dicembre 2013 (di cui si è detto supra con riferimento alla deposizione del ES , gli odierni appellanti Tes_1 avevano manifestato la propria disponibilità al rilascio dell'immobile oggetto di causa.
In quest'ottica, nessun rilievo assumono le argomentazioni degli appellanti stessi in ordine alla natura di atto unilaterale del recesso, dal momento che in questa sede tale profilo non viene in alcun modo in considerazione, trattandosi unicamente di valutare se i sigg.ri e si fossero inizialmente opposti al rilascio in questione. Parte_2 Parte_3
Le deposizioni predette, all'evidenza, inducono a ritenere che una tale opposizione non vi fosse stata, pienamente legittimando l'aspettativa (delle sigg.re e della CP_1
sig.ra che il bene sarebbe stato rilasciato senza problemi. Per_1
C) Il contratto di permuta menzionato dagli appellanti, in teoria volto a dimostrare la volontà di questi ultimi di vantare diritti sul bene in questione (e di non essere quindi disposti al rilascio dello stesso), è stato prospettato come adeguatamente comprovato dagli appellanti stessi, in forza del richiamo alla documentazione già prodotta in prime cure
(“risulta infatti per tabulas (vedasi doc. 2 del fascicolo di primo grado di parte convenuta
- lettera datata 3/1/2014 a firma Geom. che tra le parti sussisteva l'accodo che Tes_4 invece il Tribunale di Lucca ritiene non provato.”).
Al netto del fatto che tale atto, comunque, non sarebbe di per sé in grado di incidere sui rilievi svolti in precedenza, deve rilevarsi come la predetta lettera del 3.1.2014 sia costituita da una comunicazione del geom. che, per conto di tale Testimone_4
“Studio Tecnico Associato Migliorini”, ha scritto ai sigg.ri premettendo la frase Parte_2
“siamo a scrivervi per nome e conto della Sig.ra in quanto incaricati di Controparte_2
predisporre il trasferimento a Voi del parcheggio e di porzione della strada privata di accesso alla Vostra proprietà posta in Strettoia di Pietrasanta, loc. Palatina, Via
Paradisino”, facendo quindi seguire una serie di notazioni, tecniche e procedurali, in ordine a tale trasferimento.
Tale atto non rappresenta, in alcun modo, la dimostrazione dell'esistenza di un previo contratto di “permuta” (rectius, di transazione) intercorso tra le parti ed avente ad oggetto la rinuncia, da parte dei sigg.ri ai diritti acquistati per usucapione Parte_2
9 sull'immobile in questione in cambio della cessione gratuita di un'area di parcheggio e della strada di accesso alla stessa.
D) Infine, quanto alla prova del fatto che il contratto preliminare intercorso tra le sigg.re e la sig.ra era stato risolto in considerazione dell'ostracismo CP_1 Per_1
manifestato dagli odierni appellanti al rilascio del bene, si pongono come adeguato riscontro:
− la missiva inviata dallo studio legale Partners” dell'11.7.2014, in Per_1 CP_3 cui risulta contestato alle sigg.re l'inadempimento all'obbligazione, CP_1
contenuta nel contratto preliminare, di immettere la promissaria acquirente nel possesso dell'immobile, stante l'impedimento frapposto dai sigg.ri Parte_2
− le dichiarazioni del ES che ha riferito di come la promissaria Tes_1
acquirente si determinò alla risoluzione del contratto in conseguenza del mancato rilascio del bene;

− le dichiarazioni della stessa sig.ra (confermate dal sig. Per_1 Testimone_3 compagno della stessa del seguente tenore: “Confermo di aver stipulato Per_1 con le signore un preliminare d'acquisto per l'immobile di Strettoia di CP_1
Pietrasanta; l'immobile era però occupato da che rifiutava Parte_2
di rilasciare una stanza al primo piano, sostenendo di essere proprietario. Per tale motivo abbiamo risolto il contratto chiedendo ed ottenendo un risarcimento di €.
30.000,00. L'accordo è stato formalizzato con la transazione documento 5.”.
Del tutto condivisibile deve quindi ritenersi la valutazione compiuta dal Tribunale di Lucca a questo riguardo.
4.2) Con il secondo motivo, gli appellanti hanno contestato la quantificazione del danno operata dal predetto Tribunale, con riferimento a ciascuna delle voci considerate a tal fine.
In proposito, il giudice di prime cure ha ritenuto la debenza:
− di € 12.200,00, versati dalle sigg.re al sig. per l'opera di CP_1 Tes_2
intermediazione prestata;

− di € 30.000,00, versati dalle a titolo di risarcimento alla sig.ra per CP_1 Per_1
la risoluzione del preliminare;

− di € 60.000,00, a titolo di riduzione del valore dell'immobile nell'arco temporale compreso tra il momento in cui avrebbe dovuto essere stipulato il contratto definitivo (€ 320.000,00) ed il prezzo di mercato al marzo 2018 (€ 260.000,00), come stimato dal CTU geom. Persona_3
10 4.2.1) Gli appellanti hanno anzitutto contestato la debenza del predetto importo di
€ 30.000,00 adducendo che tale importo, in realtà, era costituito dalla mera restituzione della caparra versata dalla sig.ra Per_4
Ciò, in quanto:
a. nel contratto preliminare era previsto il versamento di tale caparra, dell'importo di
€ 30.000,00;
b. nella lettera dell'11.4.2014, dello studio legale che assisteva la era stato Per_1 chiesto il pagamento di € 60.000,00;
c. nella quietanza rilasciata dalla era indicato che quest'ultima si riteneva Per_1
“integralmente soddisfatta qualsiasi mia pretesa fatta valere sia in virtù della caparra confirmatoria, sia a titolo di risarcimento dei danni subiti, sia per qualsiasi ulteriore motivo espresso nella mia lettera in data 11 luglio 2014 a firma dell'avv. Bruno Gattai, diretta alle stesse promittenti venditrici”.
4.2.1.1) La censura è infondata.
A fronte di quelle che, in definitiva, sono mere prospettazioni di parte risulta infatti come la sig.ra abbia espressamente riferito (come già ricordato): “abbiamo risolto il Per_1 contratto chiedendo ed ottenendo un risarcimento di €. 30.000,00”, e dunque espressamente qualificando il titolo di tale pagamento come risarcimento e non come restituzione della caparra già versata.
Anche il ES ha riferito che il risarcimento del danno era stato Tes_1 transattivamente stimato nella misura di € 30.000,00 (nel corso di un incontro cui egli stesso aveva partecipato).
A fronte di tali riscontri risulta dunque congrua la decisione del Tribunale di
Lucca, anche in considerazione del fatto che non è plausibile che la sig.ra abbia Per_1
scambiato la restituzione della caparra con il risarcimento del danno (considerata anche l'assistenza di uno studio legale) e che la misura dell'importo in questione sia stata
“transattivamente” stimata, come riferito dal ES (con una dichiarazione che Tes_1
non avrebbe sostanzialmente senso ove riferita alla restituzione della caparra).
Lo stesso tenore della quietanza, valorizzata dagli appellanti, non si presta del resto ad assumere il valore attribuitole da questi ultimi, giacché l'inciso “integralmente soddisfatta qualsiasi mia pretesa fatta valere sia in virtù della caparra confirmatoria, sia
a titolo di risarcimento dei danni subiti” evidenzia proprio la non sovrapposizione del profilo concernente la caparra rispetto a quello del risarcimento, trattati come aspetti distinti.
11 4.2.2) Gli appellanti hanno poi censurato la valutazione del Tribunale in ordine alla debenza del risarcimento per la diminuzione di valore del bene, adducendo che il risarcimento in questione non era dovuto in quanto:
− il danno lamentato era un danno imprevedibile;

− non vi era comunque nesso causale tra condotta lamentata e danno subito.
4.2.2.1) Il motivo è infondato.
A) Quanto al profilo correlato alla dedotta insussistenza del nesso causale, va rilevato come la censura sia, a monte, inammissibile in quanto generica.
In proposito è stato infatti dedotto (unicamente) che “Peraltro e ancor prima, si deve censurare la sentenza del Tribunale di Lucca sul punto, sul disposto di cui all'art.
1123 c.c. dato che nel caso di specie non sussiste un nesso di causalità tra il ritardo nell'adempimento (restituzione del bene locato) e l'assunto danno emergente (sempre che lo sia) del deprezzamento dell'immobile per fluttuazioni del mercato immobiliare”, così integrandosi una contestazione alla sentenza impugnata formulata in termini sostanzialmente apodittici, senza sviluppi argomentativi che ne consentano di individuare, in concreto, la censura mossa alla sentenza stessa.
Ciò anche in considerazione dell'assenza di contestazioni in ordine all'effettiva riduzione di valore del bene, in dipendenza dell'andamento del mercato immobiliare.
B) Con riferimento invece al profilo della prevedibilità del danno, gli appellanti hanno dedotto che “Il Tribunale di Lucca imputa ai Sigg.ri / il danno CP_1 Parte_3 dovuto alla variazione del valore del compendio immobiliare dovuto all'andamento del mercato immobiliare, ma così facendo viene a violare un cardine della disciplina del risarcimento del danno. Noto è infatti, che uno degli strumenti con il quale si circoscrivono Esso costituisce un mezzo mediante il quale il legislatore, come disciplinato dall'art. 1225 c.c., ha voluto ricercare un legame psicologico tra il danneggiante ed il danno cagionato. i parametri della risarcibilità del danno è costituito dalla prevedibilità dello stesso da parte del suo autore. ”, e quindi argomentando che “...lo scrutinio dell'elemento soggettivo del danno prevedibile muove dal momento in cui si percepisce la previsione: il tempo a cui fa risalire la prevedibilità è quello in cui si pone la scelta dell'adempimento o dell'inadempimento. Da ciò ne consegue che al momento dell'assunto inadempimento degli attuali appellanti nella restituzione del compendio immobiliare, gli stessi non potevano avere contezza che negli anni successivi vi sarebbe stato il “crollo” del mercato immobiliare, tal che il Tribunale di Lucca ha errato là dove ha loro imputato
“differenza economica tra i due valori”.”.
L'assunto è infondato, sol che si consideri come il richiamo all'art. 1225 c.c.
(unico referente normativo invocato dagli appellanti) risulti esogeno rispetto alla
12 fattispecie considerata, dal momento che il danno in oggetto è stato cagionato da dolo degli stessi appellanti che, del tutto intenzionalmente, si sono rifiutati di rilasciare l'immobile: dunque, la limitazione risarcitoria stabilita dall'art. 1225 c.c. per i soli casi in cui non si sia in presenza di dolo, non è applicabile al caso di specie.
4.2.3) Infine, gli appellanti hanno contestato la debenza dell'importo di €
12.200,00 (concernente la parcella per l'opera di mediazione), adducendo che “...se pur è vero che il ha dichiarato di avere ricevuto a titolo di mediazione la Controparte_4 somma di € 12.200,00, ci sia permesso però dubitare della veridicità di detta testimonianza...”.
A sostegno di tale dubbio, gli appellanti hanno esposto che:
− “dal preliminare del 13 novembre 2013 risulta: - una percentuale di mediazione per parte promittente alienante pari al 2,33% del prezzo di vendita (€ 430.000,00)
e quindi superiore alla percentuale del 2% indicato dagli Usi e Consuetudini di cui alla CCIAA di Lucca (vedasi all. 7 di parte convenuta del fascicolo di primo grado); - un sensibile divario rispetto alla mediazione richiesta a parte promittente acquirente e pari allo 0,93 % sul prezzo di vendita”;
− “...da precedenti intermediazioni, con riferimento a per immobili similari e limitrofi all'immobile di cui è causa, curate dalla suddetta agenzia immobiliare per le attuali attrici con provvigione diverse (vedasi all. n. 3) (1) o addirittura senza provvigione (vedasi all. 8 di parte convenuta del fascicolo di primo grado)”;
− “parte attrice ha depositato in atti solo il fronte dell'assegno (fotocopia) con cui avrebbe effettuato il pagamento in oggetto: esibizione peraltro tardiva in quanto effettuata solo all'udienza del 28/02/2019, ossia successivamente allo scadere del termine per il deposito della memoria integrativa a fronte del cambiamento del rito (il tutto come tempestivamente eccepito e dedotto nella stessa udienza e all'udienza del 13 giugno 2019)”.
4.2.3.1) Anche la censura in esame non può trovare accoglimento.
È infatti la stessa parte appellante che riconosce che la misura della mediazione dovuta dalle sigg.re era stata indicata nel contratto preliminare, il che, se da un CP_1
lato non è impedito dalle percentuali indicate negli usi (ben potendo le parti stabilire una misura superiore), indica che l'importo della mediazione era stata oggetto di pattuizione specifica tra le parti.
Nel contratto in questione risulta in effetti indicato che la misura della provvigione dovuta dalle sigg.re era pari ad € 10.000,00 (IVA esclusa) sì che le doglianze CP_1
degli appellanti non risultano attenere unicamente alla veridicità della deposizione del ES (che ha ammesso di aver ricevuto la somma in questione, emettendo anche CP_4
13 fattura), ma anche alla previsione contrattuale in questione che, nell'ottica argomentativa degli appellanti stessi, dovrebbe ritenersi simulata in senso relativo o, addirittura, assoluto.
Pare quasi pleonastico rilevare che nessuna azione di simulazione è stata avanzata al riguardo, sì che le doglianze, per come formulate, non possono trovare accoglimento.
E ciò, peraltro, al netto del fatto che non risulta fornita alcuna prospettazione giustificativa dei motivi per cui (al netto del fatto che il contratto stesso aveva stabilito la misura dovuta), il avrebbe dovuto dichiarare il falso, riferendo di aver ricevuto più CP_4
di quanto effettivamente pagato dalle peraltro emettendo fattura. CP_1
4.3.3) Infine, il terzo motivo di gravame non risulta formalmente integrare una contestazione alla regolazione delle spese contenuta nella sentenza impugnata, quanto, piuttosto, la richiesta di dare corso a nuova regolazione di tali spese all'esito dell'accoglimento dell'appello.
La reiezione dei motivi di gravame, sopra indicata, comporta dunque la reiezione anche della richiesta in oggetto.
5) L'appello deve quindi essere respinto e, in applicazione del principio della soccombenza, le spese processuali del presente grado di giudizio devono essere poste a carico della parte appellante e vengono liquidate come in dispositivo sulla scorta dei parametri medi di liquidazione di cui al D.M. 55/2014 (e successive integrazioni), con riferimento allo scaglione di valore compreso tra € 52.000,01 ed € 260.000,00 (in considerazione del valore della causa) di cui alla tabella 12 allegata al predetto D.M.
5.1) Poiché il presente giudizio è stato proposto successivamente al 30 gennaio
2013 e l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte degli appellanti, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.



P.Q.M.


la Corte di Appello di Firenze, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
, e avverso la sentenza Parte_1 Parte_2 Parte_3
n. 389/2022 del Tribunale di Lucca, così statuisce:
1) respinge l'appello;
14 2) condanna gli appellanti , e Parte_1 Parte_2 Parte_3
, in solido tra loro, a rifondere alle appellate e le
[...] Controparte_1 Controparte_2
spese di lite, che vengono liquidate in complessivi € 14.317,00 per compenso, di cui €
2.977,00 per la fase di studio, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 4.326,00 per la fase di trattazione ed € 5.103,00 per la fase decisoria, da maggiorare del 15% per rimborso forfetario spese ed oltre IVA e CPA come per legge;

3) ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P. R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte degli appellanti e , dell'ulteriore Parte_1 Parte_2 Parte_3
importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, per il gravame, a norma del comma l-bis dello stesso art. 13.
Così deciso nella camera di consiglio del 5.11.2025 dalla Corte di Appello di Firenze su relazione del Dott. Marco Cecchi.
Il Consigliere relatore
Dott. Marco Cecchi
Il Presidente
Dott. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
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