SENT.N°_______

R.G. N° 26/2022
Cron. N°________
Rep. N° ________
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Bari - Seconda Sezione Civile, composta dai signori magistrati:
1)dott. Filippo Labellarte Presidente OGGETTO: Vendita di cose immobili
2) dott. Luciano Guaglione Consigliere
3)avv. Giuseppe Dellosso Giudice ausiliario relatore ha pronunciato la seguente -------------------------------------------------------------------------
S E N T E N Z A
nella causa civile di nuovo rito, di appello, avverso la sentenza del Tribunale di Bari n.
5129/2017, pubblicata il 13.11.2017, nel procedimento di primo grado RG 12729/2011, avente ad oggetto vendita di cose immobili;

tra rappresentata e difesa dall'avv. Carlantonio Nobile in virtù di Parte_1
procura allegata all'atto di appello;

- appellante -
nei confronti di corrente in Foggia;
Controparte_1
- appellata contumace-
nonché
corrente in Foggia rappresentato e difeso dagli Avv.ti Antonella Controparte_2
Carlomagno e Renata Fiore per procura speciale rilasciata su foglio separato e da intendersi apposta in calce alla comparsa in appello;

- altro appellato -
1 * * * * * *
All'udienza collegiale del 09.02.2024 la causa è passata in decisione, con i termini ex art. 190
c.p.c. sulle conclusioni dei procuratori delle parti, come formulate in atti e precisate a verbale di udienza, come di seguito:-------------------------------------------------------------------------------
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per l'appellante: pronunciare sentenza suscettibile di produrre gli effetti dell'obbligo di
trasferimento della proprietà dell'immobile oggetto del contratto preliminare del 13/01/1996,
in particolare dell'appartamento per civile abitazione posto nello stabile sito in Foggia, via
Benedetto Croce n. 32/d, al 6° piano della scala A con accesso sul pianerottolo a sinistra
salendo, composto da 4 vani oltre accessori, della superfice lorda di mq 147 ed avente i
seguenti dati catastali: foglio 92, sub 24, part. 1546, cat. A/2, zc.1, cl.

3. Le spese seguano la
soccombenza;
per l'appellato : rigetto dell'appello e condanna alle spese. Controparte_2
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione in riassunzione del giudizio recante R.G. 372/2000 promosso dinanzi al
Tribunale di Foggia, cancellato con ordinanza del 7.3.2012 a seguito di inattività delle parti
(309 c.p.c.), per sé e per i figli minori e Parte_1 Parte_2 Persona_1
convenivano in giudizio dinanzi allo stesso Tribunale di Foggia la C.G.C. di
[...]
(promittente venditrice) ed il affinchè Controparte_3 Controparte_2
venisse dichiarato l'obbligo della società convenuta di trasferire la proprietà del predetto immobile in favore degli attori con sentenza ex art. 2932 c.c., previo pagamento da parte dell'attrice del residuo saldo di acquisto di ex-lire 7.000,00. Parte_1
A tal proposito, gli attori allegavano di aver sottoscritto in data 13.1.1996 un contratto preliminare avente ad oggetto la compravendita di un appartamento in costruzione sulla Via
B. Croce, n. 32/D, in Foggia, distinto in catasto al foglio 92, sub 24, part. 1546, cat A/2 per il prezzo di ex-lire 200.000.000 e di cui avevano già versato ex-lire 193.000.000.
2 Il giudice di primo grado, verificato la regolare costituzione del contraddittorio e la contumacia di entrambi i convenuti, all'esito dell'istruttoria, rigettava la domanda degli attori in assenza della dichiarazione, nel contratto preliminare o in un atto successivamente prodotto in giudizio,
degli estremi della concessione edilizia, ed in mancanza di allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate della relativa oblazione, oltre alla esitenza della irregolarità catastale (sia sotto il profilo oggettivo che sotto il profilo soggettivo), sanzionata dalla nuova normativa sulla commerciabilità del bene.
Con atto di appello notificato il 27.05.2021 al e alla la società Controparte_2 Parte_3
appellante ha impugnato la sentenza di primo grado.
Si è costituito il chiedendo l'estromissione dal giudizio per la sua estraneità Controparte_2
e la condanna alle spese.
Non si è costituita la itualmente citata con Controparte_4
notifica eseguita presso la residenza dell'amministratore della società.
La causa è stata riservata per la decisione.
Motivi della decisione
Con l'unico motivo di gravame, l'appellante si duole della decisione del giudice di primo grdao che non avrebbe considerato la presenza nel contratto preliminare della enunciazione della situazione urbanistica, reale e riferibile all'immobile, che renderebbe il contratto del tutto valido, a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo edilizio, che poteva essere sottoposto a esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c..
Così come non sarebbe stato necessario “la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della
conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie”, atteso che detti requisiti non potevano essere ritenuti indispensabili per contratti stipulati precedentemente alla entrata in vigore della legge che li ha previsti (art. 19 comma 14 del D.L. 31 maggio 2010 n. 78,
convertito in legge con legge 30.07.2010 n. 1221), quindi non evocabili in relazione al preliminare oggetto del presente giudizio, risalente al 13/1/1996.
Il motivo è infondato. 3 Nel contratto preliminare del 13/1/1996 la società venditrice, dopo aver CP_1
dichiarato di avere in corso la realizzazione di un complesso edilizio, e di essere in attesa delle autorizzazioni della “presentata variante”, e che l'edificio in questione era stato oggetto di domande di concessione in sanatoria ai sensi dell'art. 39 della L. 724/1994, nonché di delibera conforme del Consiglio Comunale (ottenendo la revoca della sospensione dei lavori), ha promesso in vendita a e l'appartamento Parte_4 Parte_5
in Foggia alla via Benedetto Croce di mq 147 per il prezzo retticato con scrittura in calce al preliminare in ex-lire 200.000.000.
Il Collegio rileva che non sussistono sulla scorta dei documenti prodotti i presupposti per l'accoglimento della domanda di trasferimento dell'immobile oggetto del contratto preliminare stipulato con la società C.G.C. di NO FA e C. s.a.s. in data 13.1.1996.
Come evidenziato nella pronuncia a Sezioni Unite n. 23825/2009,
"il contratto preliminare privo dei riferimenti circa la regolarità urbanistica dell'immobile o
della dichiarazione della data di costruzione non è nullo, solo che non può dar luogo ad una
pronuncia di sentenza costitutiva di trasferimento ex art. 2932 c.c., posto che la sentenza non
può realizzare un effetto precluso alle parti: il giudice non può trasferire un immobile non
commerciabile per omesso rispetto dei requisiti di cui alla L. n. 47 del 1985. La sentenza ex
art. 2932 c.c., avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un
effetto maggiore o diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che
eluda la legge”.
Al fine di affrontare la tematica in esame, giova ricordare il quadro normativo di riferimento.
L'art. 40 commi 2 e 3 della legge 47/1985 sancisce che: "Gli atti tra vivi aventi per oggetto
diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o
di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non
risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad
edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'art. 31 ovvero se agli atti
stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli 4 estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della
domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli
estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui dell'art. 35, comma
6”.
L'art. 17 della medesima legge 47/1985 prevede che: "Gli atti tra vivi, sia in forma pubblica,
sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della
comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo
l'entrata in vigore della presente legge, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi
non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della concessione ad edificare o
della concessione in sanatoria rilasciata ai sensi dell'art. 13. Tali disposizioni non si applicano
agli atti costitutivi, modificativi o estintivi di diritti reali di garanzia o di servitù”.
Nel caso in cui sia prevista, ai sensi del presente art. 11, l'irrogazione di una sanzione soltanto pecuniaria, ma non il rilascio della concessione in sanatoria, agli atti di cui al comma 1 deve essere allegata la prova dell'integrale pagamento della sanzione medesima.
Nel caso di specie, la pronuncia di prime cure ha rilevato l'assenza nel contratto preliminare delle indicazioni previste dall'art. 40 comma 2 legge 47/1985, nonché
la mancata produzione in giudizio della relativa documentazione o della dichiarazione prevista in via alternativa dal comma 3 del medesimo articolo 40.
Al riguardo, infatti, a partire dalla pronuncia a Sezioni Unite n. 23825/2009, la giurisprudenza
è pacifica nel ritenere che la sussistenza della dichiarazione in parola (quella richiesta dall'art. 17 legge 47/1985, la cui mancanza è stata rilevata nel caso di specie nella pronuncia di primo grado impugnata in questa sede) "non costituisce un presupposto della domanda, ma una
condizione non della domanda ma della delibazione (che ben può intervenire, in quanto
requisito di fondatezza della domanda, in corso di causa) per cui è necessario che il documento
- da poter produrre anche in secondo grado - sia stato acquisito al momento della decisione
della lite. La carenza di detto documento è rilevabile, anche d'ufficio, in ogni stato e grado del
giudizio, con la conseguenza che sia l'allegazione, che la documentazione della sua esistenza, 5 si sottraggono alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione
delle parti e possono avvenire anche nel corso del giudizio d'appello (purché prima della
relativa decisione)".
La medesima pronuncia riconosce, poi, che anche il promissario acquirente, nell'ipotesi in cui la dichiarazione non venga fornita dal promittene venditore, è legittimato a fornire la dichiarazione sostitutiva relativa all'inizio della costruzione dell'immobile prima del 1.9.1967.
In particolare, si legge nella sentenza da ultimo citata che "in caso di non collaborazione da
parte del promettente venditore, come è consentita a una delle parti di un contratto definitivo
di confermare l'atto carente integrandolo con i documenti mancanti o con la dichiarazione
omessa, al promissario acquirente deve essere consentito produrre i documenti circa la
regolarità urbanistica dell'immobile o rendere la prevista dichiarazione circa la data di
costruzione dell'immobile al fine di ottenere la sentenza ex art.2932 c.c., che il giudice potrà
emettere dopo aver acquisito i detti documenti o la detta dichiarazione proveniente da una
qualsiasi delle parti. Pertanto vanno tutelate le ragioni del promissario acquirente e non va
lasciata nelle sole mani del promettente venditore la possibilità di concludere
il contratto definitivo o di emettere sentenza ex art. 2532 c.c”.
Consegue che la parte acquirente neppure in sede di appello ha prodotto i documenti relativi alla regolarità urbanistica, né ha provato che la procedura in sanatoria risultante dallo stesso contratto preliminare è stata completata, in quanto il tra l'altro, ha allegato Controparte_2
il mancato pagamento per tale immobile dei relativi oneri.
Quindi, in assenza della dichiarazione degli estremi della concessione edilizia originaria ovvero in sanatoria, ovvero dell'allegazione della domanda di concessione in sanatoria, con gli estremi del versamento delle prime due rate di oblazione, non era possibile per il giudice di primo grado adottare la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c..
Nè tale limite poteva essere superato opinando nel senso della possibilità di una successiva sanatoria della nullità, atteso che l'istituto della conferma previsto dalla L. n. 47 del
1985, è incompatibile con il trasferimento operato con sentenza, in ragione delle peculiari 6 caratteristiche di tale provvedimento e dell'autorità di giudicato che la stessa è destinata ad acquistare.
Difatti, seguendo l'insegnamento costante della Suprema Corte (v. Cass. Civ., Sez. II, sent. 25
ottobre 2010 n. 21844 cit.), il giudice di merito, adito dal promissario per l'esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto definitivo, non può accogliere la domanda di fronte all'impossibilità di pervenire alla certa prova, necessaria ex art. 40 della legge 8 febbraio
1985, n. 47, che l'immobile sia stato costruito sulla base di licenza o di concessione edilizia o dell'esistenza della prescritta documentazione alternativa (concessione in sanatoria o domanda di condono corredata dalla prova dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione).
La sentenza ex art. 2932 c.c. è, poi, inibita anche quando l'immobile sia caratterizzato da totale difformità della concessione e manchi la sanatoria (vd. Cass. civ., sez. II, sentenza n. 20258
del 18 settembre 2009).
Da tali considerazioni deriva, quindi, l'importanza della prova documentale in oggetto ai fini dell'accoglimento della domanda.
Inoltre, il Tribunale ha evidenziato la mancanza delle dichiarazioni di conformità tra stato attuale dell'immobile e planimetrie catastali, anch'essa sanzionata con la nullità dell'atto di compravendita (cfr. L. n. 52 del 1985, art. 29, come modificato dal D.L. n. 78 del 2010, ai sensi del quale "Gli atti pubblici e le scritture private autenticate tra vivi aventi ad oggetto
il trasferimento, la costituzione o lo scioglimento di comunione di diritti reali su fabbricati già
esistenti devono contenere, per le unità immobiliari urbane, a pena di nullità, oltre
all'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e
la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati
catastali e delle planimetrie. Prima della stipula dei predetti atti il notaio individua gli
intestatari catastali e verifica la loro conformità con le risultanze dei registri immobiliari",
con la possibilità di sostituire la dichiarazione dell'alienante con "un'attestazione di
conformità rilasciata da un tecnico abilitato alla presentazione degli atti di aggiornamento 7 catastale") e parimenti d'ostacolo alla pronuncia della sentenza sostitutiva del contratto non concluso per le medesime ragioni esposte con riferimento mancanza degli estremi della concessione edilizia.
Pertanto, poichè il preliminare aveva avuto ad oggetto beni abusivi e privi della prescritta documentazione urbanistica, il giudice di primo grado ha correttamnente rigettato la domanda proposta dagli attori.

Per questi motivi

, l'appello non merita accoglimento.
Le spese processuali nei confronti del inutilmente chiamato in causa, Controparte_2
seguono il principio della soccombenza e sono liquidate in dispositivo avuto riguardo al valore della causa (scaglione tra 52.001,00 e 260.000,00 euro), del D.M. 55/2014 e successive modificazioni.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Bari - Seconda Sezione Civile -, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Bari n. Parte_1
5129/2017, pubblicata il 13.11.2017, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna l'appellante al pagamento delle spese in favore del che Controparte_2
liquida in Euro 7.160,00 per compensi, oltre spese generali, Cap ed Iva;

3) Nulla a titolo di spese nei confronti della parte contumace.
4) Da atto della ricorrenza dei presupposti a carico dell'appellante del versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1-quater,
D.P.R. n. 115/2002 così come modificato dall'art. 1, comma 17, l. n. 228/2012.
Così deciso in videoconferenza del 27.05.2025
Il Giudice ausiliario relatore
avv. Giuseppe Dellosso Il Presidente
dott. Filippo Labellarte
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