N. R.G 1008/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI TORINO
SEZIONE TERZA CIVILE

Riunita in Camera di Consiglio nelle persone dei Signori Magistrati
Dott. Ombretta Salvetti Presidente rel.
Dott. Francesco Rizzi Consigliere
Dott. Silvia Orlando Consigliere
Ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile iscritta in secondo grado al n. 1008/2023
Avente ad oggetto: risoluzione del contratto per inadempimento uso diverso promossa da:
corrente in Verbania, in persona del suo legale rappresentante pro tempore, CP_1
elettivamente domicil. in, Verbania Pallanza, presso lo studio dell'Avv. Luca Perna La
Torre, che la rappresenta e difende come da procura in atti.
APPELLANTE
Contro in persona del suo legale Controparte_2
rappresentante pro tempore, elettivamente domicil. In Verbania, presso lo studio dell'Avv.
Giancarlo Marchioni che la rappresenta e difende come da procura in atti.
APPELLATA
Udienza collegiale del 15/05/2024 celebrata ai sensi dell'art. 437 c.p.c., con dispositivo letto in udienza.
CONCLUSIONI PER L'APPELLANTE:
1 voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Torino, disattesa e respinta ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione, sia di merito che istruttoria, in modifica parziale della sentenza gravata N. 216/23 RESA
IL 27 GIUGNO 2023, PUBBLICATA IN PARI DATA e NOTIFICATA IL 13 GIUGNO 2023
DAL TRIBUNALE DI VERBANIA, IN SENO ALLA CAUSA PORTANTE IL N. 764/21 DI
R.G., SEZIONE CIVILE, GIUDICE DOTT.SSA RUZZA,
Nel merito:
- accertato e dato atto che la sentenza gravata è errata e contraddittoria, per le ragioni di cui in atto, laddove omette di dichiarare l'esistenza dall'anno 2018 all'anno 2021dei vizi e difetti lamentati dall'odierna appellante;

- accertato e dato atto che la sentenza gravata non considera e non prende in esame le risultanze istruttorie emerse in corso di causa (CTU e testimonianza) che confermano la sussistenza dei vizi e dei difetti lamentati;

- accertato e dato atto che la sentenza gravata erra laddove afferma che i vizi ed i difetti lamentati da parte odierna appellante sarebbero stati accettati implicitamente dalla medesima laddove, alla firma del contratto di locazione, essa ha sottoscritto la c.d. clausola di stile nella quale dichiara il locale
“visto e piaciuto”;
- accertato e dato atto che la sentenza gravata è errata laddove afferma che i vizi ed i difetti oggetto di causa non sarebbero stati tempestivamente denunciati alla proprietà, e ciò in evidente contrasto con le risultanze istruttorie (vedasi denuncia dei vizi in atti e ammissione della loro denuncia e sussistenza da parte del teste escusso);
- accertato e dato atto che la sentenza gravata è errata essendo palesemente contraddittoria rispetto ai fatti ed alle circostanze emerse in sede di attività istruttoria
- Accertato e dato atto che i vizi ed i difetti de quibus sono stati integralmente confermati in sede istruttoria (teste e CTU);
- Accertato e dato atto che i difetti de quibus sono stati rimossi dalla proprietà solo a metà dell'anno
2020 inizio 2021;
- Accertato e dato atto che i difetti de quibus sono sati denunciati dalla conduttrice, inascoltata, a far tempo dall'anno 2018, ovvero appena conosciuti o conoscibili;

- Accertato e dato atto che la presenza dei difetti de quibus è stata causa dei danni patrimoniali ed economici tutti indicati in atti;

2 Nel merito:
- Riformare la sentenza gravata laddove respinge la domanda risarcitoria della Controparte_1
E per l'effetto
- Condannare la proprietà a rifondere il mancato guadagno subito dalla conduttrice, per i fatti esposti in narrativa, pari all'importo prudenzialmente quantificato in circa €. 40.000,00 complessivi,
a cui aggiungere: 1) gli €. 8.000,00 già corrisposti per concorrere economicamente alla soluzione dei problemi esposti, ma senza esito positivo alcuno;
2) i mesi persi all'inizio dell'attività a causa del ritardo nell'ultimazione dei lavori a carico della proprietà, prodromi alla consegna dei locali, così per totali €. 48.000,00.
In via subordinata in punto di domanda risarcitoria
- Condannare la società appellata, per le ragioni tutte di cui in atto, al pagamento della differente somma altrimenti accertata o ritenuta di giustizia e/o da liquidarsi in via equitativa;

In via istruttoria
- previa remissione della causa in istruttoria, ammettere la CTU tecnica atta ad accertare e confermare l'ammontare del lamentato mancato guadagno susseguente il forzato inutilizzo nei mesi estivi della sala grade della pizzeria;

In ogni caso
- condannare ex art. 96 Cod.proc.civ. Controparte_2
per le ragioni tutte di cui negli atti del giudizio di primo grado.
Con rifusione delle spese e del compenso legale di entrambi i gradi del giudizio, e ciò oltre 15% per spese forfettarie, 4% C.P.A. ed I.V.A. di Legge nonché porre a carico di parte appellata, in via definitiva, le spese tutte di CTU.
CONCLUSIONI PER L'APPELLATA
Piaccia alla Ecc.ma Corte d'Appello, reiectis contrariis, respingere in quanto inammissibile e comunque infondata l'impugnazione proposta da CP_1
avverso la sentenza n. 216/23, pubblicata il 27 giugno 2023, del Tribunale di VERBANIA.
[...]
Col favore delle spese di causa e degli onorari di patrocinio.
MOTIVI DELLA DECISIONE

Primo grado
In data 22/12/2020 intimava lo sfratto per morosità nei confronti della Controparte_2 CP_1 assumendo che questa fosse morosa dal 10 ottobre 2020 nel pagamento di € 8.269,28 dovuti per rata
3 trimestrale di canone di locazione scaduto, oltre che di € 684,08 anticipati dalla locatrice per la sostituzione di un vetro. Allegava di aver concesso in locazione commerciale, da adibire a pizzeria ristorante, a i locali siti in Verbania Fondo Toce via Martini n. 42, con un contratto in CP_1
data 16.04.2018 registrato in data 20.04.2018, che prevedeva il versamento di un canone trimestrale anticipato in 4 ratei con scadenza al 10 luglio, 10 ottobre, 10 gennaio e 10 aprile, e che, quindi, la convenuta era risultata morosa per la rata del 10 ottobre 2020. Deduceva altresì di aver preso parte alla procedura di mediazione avviata da con la quale quest'ultima aveva lamentato danni CP_1 per € 100.000 per vizi e difetti riguardanti i locali locati, in tale sede aveva Controparte_2
lamentato la morosità della conduttrice e poi aveva notificato sfratto per morosità.
In sede di udienza di convalida, chiedeva, la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento, in forza dell'art. 12 del contratto di locazione, che disponeva: “Il mancato pagamento, anche parziale, della pigione entro 30 giorni dalla scadenza produrrà, ipso iure, la risoluzione del contratto per fatto e colpa del conduttore ed il conseguente risarcimento dei danni, oltre alla corresponsione di quanto dovuto, ai sensi dell'art. 1456 c.c.”.
La convenuta, in sede di udienza di convalida, si opponeva alla domanda di sfratto, asserendo di aver pagato i canoni dovuti a seguito della notifica dell'intimazione, stante le difficoltà dovute alla situazione pandemica e la pregressa elasticità della parte locatrice.
Chiedeva, altresì, previa conversione del rito, che la locatrice fosse condannata a:
1) eliminare la causa della fuoriuscita di macchie bianche dal pavimento;

2) eliminare la causa delle infiltrazioni provenienti dal tetto, nonché la sostituzione dei pannelli di cartongesso rovinati;

3) sostituire l'impianto di condizionamento affinché fosse reso idoneo a rifrescare i locali in estate;

4) sostituire la caldaia non a norma;

5) rifondere la conduttrice del mancato guadagno, quantificato in € 40.000, a cui aggiungere € 8.000 impiegati per avere tentato la risoluzione dei problemi sopraesposti, senza esito positivo, e per i mesi persi all'inizio dell'attività a causa del ritardo per l'ultimazione dei lavori, per un totale di €
48.000.
A fondamento delle sue pretese, chiariva che in sede di trattative, la promittente conduttrice aveva chiesto quale condizione per la conclusione del contratto, che tutti gli impianti presenti nell'unità immobiliare fossero a norma e compatibili con le necessità commerciali;
ricevuta una mera certificazione riguardo agli impianti di aereazione, aveva comunque concluso il contratto nel luglio
2018, con la promessa di controparte che gli impianti e la pavimentazione sarebbero stati sistemati.
Recatasi presso l'immobile onde verificare i locali, la conduttrice accertava che l'impianto di condizionamento non funzionava correttamente, difetto riconosciuto dalla , che Controparte_2
4 l'aria condizionata non era sufficiente a raffreddare l'immobile e che il pavimento, rifatto a cura della proprietà in ritardo, aveva delle fuoriuscite di colla. Adduceva che, la locatrice aveva, quindi, decurtato il canone del primo trimestre a titolo di indennizzo e, invece, la conduttrice si era fatta carico del pagamento di parte delle spese per la sostituzione dell'impianto di condizionamento per la somma di € 5.000, ma che l'intervento era stato inutile, non sufficiente a rinfrescare l'intera struttura e, in particolare, la sala grande. Allegava, infine, che si erano verificate infiltrazioni d'acqua dal tetto che avevano danneggiato i cartongessi.
Sempre in sede di udienza di convalida, l'intimante allegava che la conduttrice morosa aveva provveduto al pagamento della rata del 10 ottobre 2020, ma che al momento risultava morosa per la rata successiva del 10 gennaio, per la quale erano stati versati € 2.756,43 a fronte di €8.269,19.
Pertanto, persisteva una morosità per € 5.512,85, oltre gli interessi di cui all'art. 12 del contratto, e le spese di procedura;
negava l'“elasticità” nel ricevere i pagamenti attribuitale. Disposto un rinvio, in sede di udienza successiva la conduttrice esponeva di aver disposto con bonifico il versamento alla della somma mancante. La ricorrente, rinunciava all'ordinanza provvisoria di Controparte_2
rilascio, e chiedeva il mutamento di rito, che veniva disposto, con la concessione dei termini per le memorie integrative.
Istruita la causa con escussione testi e CTU, con sentenza n. 249/2023, pubblicata il
27/06/2023, il Tribunale di Verbania:
Accertava la risoluzione di diritto del contratto in virtù della clausola risolutiva espressa e conseguentemente condannava la al rilascio dell'immobile oggetto del giudizio. CP_1
Il giudice richiamava il disposto di cui all'art. 1456 c.c. Escludeva che, nel caso de quo, si potesse rinvenire prova di una prassi di tolleranza del ritardo nei pagamenti dei canoni locativi, tale da determinare un affidamento in capo al conduttore, non essendone stata data prova e non potendosi, altresì, desumere tale tolleranza dal periodo pandemico, viste le agevolazioni fiscali disposte a livello governativo e la diminuzione del canone già pattuita fra le parti per il periodo dal 1.4.2020 al
30.06.2020. Evidenziava, quindi, che la morosità era stata sanata, ma con un ritardo di 93 giorni, dopo la notifica dell'intimazione di sfratto e senza pagamento degli interessi di cui al punto 12 del contratto e delle spese dell'intimazione.
Citava, quindi, giurisprudenza che escludeva l'applicazione dell'art. 55 L. 392/1978, relativo alla concessione di termine per il pagamento dei canoni, nei casi di intimazione di sfratto per locazioni ad uso non abitativo, per i quali la clausola risolutiva espressa doveva considerarsi pienamente operante, non potendo il conduttore più adempiere dalla data della domanda. A conferma, il legislatore avrebbe ammesso la sanatoria per il pagamento dei canoni di locazione scaduti solo alle
5 ipotesi comprese nell'art. 5 l. 392/1978, dal quale sono escluse le locazioni ad uso diverso da quello abitativo.
Invero, rilevava che la convenuta risultava morosa anche al momento di redazione della sentenza, dal momento che il pagamento del trimestre scaduto il 10 aprile 2023 era stato effettuato il primo giugno.
In tema di valutazione della gravità dell'inadempimento, rilevava che la presenza della clausola risolutiva espressa ne precludeva la disamina dal momento in cui il contraente non inadempiente dichiarava di volersene avvalere, senza la necessità di provarne la gravità dell'inadempimento di controparte. Accertata la gravità dell'inadempimento del conduttore in forza della clausola risolutiva espressa, esaminava comunque l'incidenza delle eccezioni di inadempimento avanzate dalla convenuta ai sensi dell'art. 1578 c.c., al fine di verificare se queste fossero idonee a paralizzare l'efficacia della clausola.
Rilevava che:
-al punto 8 del contratto stipulato tra le parti le stesse statuivano “Il locatore si impegna al rifacimento della pavimentazione, per il resto il conduttore dichiara che l'immobile con tutti i suoi componenti è in perfetto stato di manutenzione ed agibilità, adatto al proprio uso e si obbliga a restituirlo tale, salvo il normale deperimento connesso all'uso diligente”;
-parte locatrice aveva effettuato i lavori sul pavimento, come attestato dalla CTU, ed i difetti nella pavimentazione erano immediatamente percepibili, come dichiarato in memoria integrativa dalla conduttrice;
in ogni caso la CTU aveva accertato che il pavimento era stato sostituito nel 2021 e che al momento del sopralluogo non risultavano presenti difetti;

-parte conduttrice aveva ritenuto l'immobile idoneo al momento della stipula del contratto;

-non vi era prova che il locatore si fosse obbligato a cambiare l'impianto di condizionamento;

-il locatore, con il contributo della conduttrice, aveva, comunque, dotato l'immobile di nuovo impianto, come confermato da teste e dal CTU, che lo aveva valutate idoneo;

-le infiltrazioni dal tetto erano state risolte nel 2019 e rimanevano solo delle macchie di colorazione sui pannelli in cartongesso, che non incidevano sul godimento del bene ed erano rimediabili con una semplice sostituzione dei pannelli, come riscontrato in CTU;

-la caldaia non risultava avere alcuna difformità essendo stata cambiata nel 2020, sempre come accertato dal CTU.
Dichiarava, quindi, di condividere l'indirizzo giurisprudenziale richiamato dalla parte ricorrente circa l'onere del conduttore di verificare l'adeguatezza delle caratteristiche del bene a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività; nonché, circa la necessità di rendere la
6 destinazione particolare dell'immobile oggetto di specifica pattuizione, affinché sia rilevante quale condizione di efficacia del contratto (da ultimo Cass. Civ. n. 14731/2018).
Riteneva non operanti gli artt. 1578 e 1460 c.c., in quanto risultava provata la conoscenza dei vizi da parte della convenuta al momento della conclusione del contratto e, quindi, la sottoscrizione del contratto rendeva evidente l'accettazione di tali vizi da parte di CP_1
Come era emerso, inoltre, dalla CTU, le criticità riscontrate erano state prontamente eliminate. Pertanto, alcun inadempimento del locatore risultava giustificare la non operatività della clausola di risoluzione espressa.
Condannava al rilascio immediato dell'immobile. CP_1
Condannava al pagamento dei canoni maturati sino al giorno della sentenza detratto CP_1 quanto versato in data 1giugno 2023 oltre ai canoni da scadere sino all'effettivo rilascio.
Condannava al pagamento delle spese di lite in favore di . CP_1 Controparte_2
Appello ha proposto appello con atto di citazione notificato in data 26.07.2023 iscritto a ruolo CP_1 nella medesima data, avverso la richiamata sentenza, che riporta come se avesse dichiarato “lo sfratto con effetto immediato” precisando che non impugna la parte del provvedimento che ha pronunciato “lo sfratto”, pur “non condividendola da un punto di vista personale, umano e materiale, che è correttamente motivata e rispettosa della legge e del tenore del contratto, essendosi verificato un indubbio ritardo nei pagamenti ma non una “morosità” e che è vero che la proprietà aveva sempre negato tolleranza nei pagamenti, sicchè tale capo deve ritenersi passato in giudicato. Sul punto, afferma che il ritardo nel pagamento dei canoni di aprile/maggio 2023 sia stato determinato da un comportamento ostativo posto in essere dalla : la Controparte_2 CP_1 aveva deciso di cedere l'attività, trovati gli acquirenti, che si sarebbero impegnati a pagare i canoni dal loro subentro e quindi da aprile 2023, la , per tramite del sig. aveva Controparte_2 Pt_1
tuttavia comunicato ai potenziali acquirenti che non avrebbe rinnovato il contratto di locazione, impedendo così la vendita. Verificatasi questa situazione con due diversi promittenti acquirenti, ha immediatamente pagato, in ritardo, ma non per sua reale intenzione, i canoni di aprile e CP_3
maggio 2023.
Articolava quindi i seguenti motivi di gravame:

1. Evidente contraddittorietà tra le oggettive risultanze istruttorie e le conclusioni cui è giunto il giudice di primo grado respingendo la domanda risarcitoria svolta dall'odierno appellante;

2. Infondatezza dell'assunto secondo cui
i vizi ed i difetti lamentati da non sarebbero stati contestati alla proprietà e, con la CP_1
sottoscrizione del contratto di locazione, detti vizi sarebbero stati accettati, e ciò anche con le
7 conseguenze economiche poi verificatesi. Contraddittorietà tra le evidenze istruttorie emerse e le conclusioni contrarie assunte in sentenza.
1.con il primo motivo di gravame, si duole della contraddittorietà della sentenza impugnata in punto valutazione tra quanto affermato a titolo di “confessione” dal teste e riscontrato dal Pt_1
CTU e le conclusioni cui è pervenuto il Tribunale, secondo il quale non vi sarebbero vizi. Dalle risultanze istruttorie apparirebbe, invece, evidente la sussistenza dei difetti all'impianto di condizionamento e alla pavimentazione lamentati dalla tra il 2018 e il 2020/2021, cioè il CP_3
momento in cui sono stati rimossi;
gli effetti delle infiltrazioni a soffitto, accertate come eliminate dal CTU nel 2019, sarebbero ancora visibili sui pannelli;
la caldaia era stata dismessa solo nella prima metà dell'anno 2020.
Chiede, pertanto che la sentenza gravata sia corretta e modificata nella parte in cui non si pronuncia circa la sussistenza dei vizi e difetti lamentati dall'appellante e sia integrata con l'accertamento della presenza dei vizi lamentati per il periodo 2018-2020/inizio 2021 e dei danni economici derivati dalla chiusura dell'attività di ristorazione a causa della presenza dei medesimi, con conseguente condanna della proprietà a rifondere il mancato guadagno subito dalla conduttrice e quanto corrisposto per partecipare alle spese dei lavori pari a € 8.000, che, comunque, non hanno risolto i vizi. Per un totale di € 48.000.
2. con il secondo motivo di impugnazione si duole della contraddittorietà della sentenza rispetto a quanto emerso in fase istruttoria, circa la mancata denuncia dei vizi al momento della sottoscrizione del contratto in conseguenza della clausola “visto e piaciuto”. In particolare, evidenzia che i difetti dell'impianto di condizionamento, alla pavimentazione e alla caldaia non potevano essere riscontrati e accertati ab origine, in quanto verificatisi o resisi palesi solo a seguito dell'utilizzo del bene nella stagione estiva e quindi la non può averli accettati con la sottoscrizione del CP_1
contratto. Ancora, il teste aveva confermato che i vizi erano stati ripetutamente denunciati Pt_1
alla proprietà, la quale li ha risolti a proprie spese fra la seconda metà del 2018 e il 2021, dimostrando così la presenza di quei vizi. Non era vero, dunque che i vizi fossero stati implicitamente accettati dalla conduttrice.
Chiede pertanto la condanna di a rifondere il mancato guadagno subito dalla Controparte_2 conduttrice, quantificati in € 40.000, per la chiusura dei locali in alcuni mesi estivi ovvero a chiudere la saletta più calda, così perdendo fatturato e quanto corrisposto per concorrere alle spese per la risoluzione dei difetti, comunque non risolti, pari a € 8.000, o, in via subordinata, come equitativamente quantificate dalla Corte.
8 Chiede altresì la rimessione della causa in istruttoria al fine di svolgere una CTU contabile per accertare il danno economico subito dall'odierna appellante, come conseguenza della chiusura del locale a causa dei vizi riportati dall'immobile.
Difese dell'appellata.
Si è costituita contestando in fatto e in diritto quanto ex adverso esposto. Controparte_2
Propone eccezione di inammissibilità, per violazione degli artt. 121 c.p.c. e 434 c.p.c. per violazione dei principi di chiarezza e sinteticità degli atti e non avendo indicato quali norme ritiene violate dal
Giudice di prime cure.
Ritiene altresì inammissibile l'impugnazione, perché ritiene che, non avendo l'appellante impugnato il capo di sentenza avente ad oggetto l'accertamento della risoluzione del contratto di locazione, questo sia passato in giudicato e, di conseguenza, anche il capo concernente l'insussistenza degli inadempimenti imputabili alla locatrice. Richiama quindi Cassazione che afferma che: “Costituisce oggetto di giudicato la situazione di fatto che si pone come antecedente logico necessario della pronuncia resa sulla domanda dell'attore o sull'eccezione del convenuto;

l'autorità del giudicato copre il fatto accertato anche in relazione ad ogni altro effetto giuridico che da esso ne derivi dell'ambito del rapporto obbligatorio tra le stesse parti” (Cass civ. n.
28145/2017).
Nel merito ritiene comunque l'impugnazione proposta infondata, contesta integralmente la ricostruzione dei fatti proposta da parte appellante, chiarendo che la morosità per € 8.269,28 è tutt'ora esistente e che con il contratto di locazione il conduttore dichiarava che l'immobile era in ottime condizioni ed adatto al proprio uso, Ne deriva che, la richiesta di implementazione dell'impianto di condizionamento mal si concilia con le dichiarazioni fatte in sede contrattuale ed è altresì falso che il CTU avesse accertato il mal funzionamento dell'impianto. Richiama quindi le argomentazioni del Giudice di prime cure in ordine all'onere del conduttore di verificare che le condizioni dell'immobile siano adeguate ed idonee allo svolgimento dell'attività commerciale, alla destinazione particolare dell'immobile che, per assumere rilevanza, deve essere fatta oggetto di una specifica pattuizione. Infatti, la pavimentazione, che era stata oggetto di pattuizione, è stata oggetto di ristrutturazione, come accertato nell'istruttoria e dal ctu.
Contesta, inoltre, che un impianto di condizionamento sia necessario per l'agibilità di un ristorante o pizzeria e che, in ogni caso, è stato effettuato un potenziamento dell'impianto preesistente al quale avrebbe dovuto partecipare con le spese il conduttore, il quale tuttavia non ha poi provveduto a pagare.
9 In ogni caso, non ha provato il danno subito, avendo meramente allegato dei CP_1
“corrispettivi fatturati nel biennio di cui si discute”, senza certificazione o bollatura, privi di indicazione su chi li abbia redatti e senza alcuna prova di attendibilità o ufficialità. Eccepisce altresì la mancata prova o offerta di prova del fatto che la clientela fosse diminuita a causa dell'insufficienza dell'impianto di raffreddamento piuttosto che per altre cause.
Si oppone all'istanza di rimessione in istruttoria per CTU, che ritiene esplorativa, e non in grado di attestare la veridicità dei dati contabili aziendali.
§§§
La Corte in data 23/08/2023, con il decreto di differimento dell'udienza emesso ex art. 349 bis c.p.c., ha invitato le parti a prendere posizione sulla questione processuale della correttezza del rito.
Entrambe le parti hanno depositato note scritte, ritenendo in sostanza sanato l'errore costituito dall'introduzione del gravame con atto di citazione anziché con ricorso, per effetto della tempestiva iscrizione della causa a ruolo (secondo , per effetto della notificazione del decreto di CP_2 differimento dell'udienza ex art. 349 bis c.p.c. secondo la difesa di CP_1
Con ordinanza 31/01/2024 la Presidente in funzione di C.I. ha disposto la conversione del rito in locatizio e fissato udienza di discussione della causa (poi rinviata per impedimento della difesa dell'appellante).
LE RAGIONI DELLA DECISIONE

1.Preliminarmente si rileva, in rito, che l'appello, concernente una causa di rito locatizio trattata come tale in primo grado, avrebbe dovuto essere radicato con ricorso, anziché con atto di citazione,
a nulla valendo che sia stato impugnato, secondo la tesi attorea, solo il capo sul risarcimento dei danni, dato che esso non è scindibile dal contesto in cui è calato, cioè il contratto di locazione commerciale da cui la vicenda trae fonte. Per tale ragione è stata disposta la conversione del rito e la discussione della causa ex art. 437 c.p.c. con lettura del dispositivo in udienza. L'impugnazione era comunque tempestiva, dal momento che l'iscrizione a ruolo è avvenuta il 26/07/24 ovvero entro il termine di legge rispetto alla pubblicazione della sentenza impugnata. Non consta prova della sua notificazione, che comunque non può essere avvenuta prima della data della pubblicazione. Non si ravvisa una violazione dell'art. 121 c.p.c., c.p.c. dal punto di vista delle forme e delle difese della parte appellante.
Il primo motivo di gravame è in parte inammissibile ed in parte infondato.
Non è vero, in primo luogo, che il primo giudice non si sia pronunciato in ordine ai vizi dell'immobile locato denunciati dalla conduttrice, al contrario, li ha ampiamente considerati e trattati, sulla scorta della CTU e della testimonianza assunta, nell'ambito della valutazione
10 comparativa che ha effettuato per verificare se la clausola risolutiva espressa azionata dalla proprietà potesse o meno essere paralizzata dall'eccezione di inadempimento proposta da ex CP_1 artt. 1578 e 1460 c.c. e ha concluso con ampia motivazione circa l'inesistenza ab origine di vizi tali da giustificare l'eccezione di inadempimento sia con riferimento alla fase iniziale del contratto, ex art. 1578 c.c., stante le ammissioni della parte in atti sia successivamente, ex art. 1460, stante le riparazioni effettuate.
Non vi è poi nessuna pronuncia di “sfratto” per morosità che possa considerarsi capo autonomo della sentenza scollegato a tale complessa valutazione sui reciproci inadempimenti, ma una pronuncia di risoluzione del contratto per clausola risolutiva espressa fondata sulla morosità conclamata (ritardo nei pagamenti) della conduttrice previa comparazione dei rispettivi inadempimenti allegati e sull'accertamento negativo di un inadempimento della locatrice che potesse paralizzare la risoluzione, a cui è conseguito l'ordine di rilascio, sicchè, una volta che l'appellante ha dichiarato di non censurare la suddetta pronuncia di risoluzione, riconoscendo pure il ritardo nel pagamento del canone e la mancata tolleranza da parte della proprietà, il capo della sentenza è passato tutto in giudicato, con conseguente inammissibilità di un ripescaggio del solo aspetto dei vizi dedotti dell'immobile che sarebbero rilevanti solo in dipendenza dell'inadempimento della locatrice , già escluso.
In altri termini, l'impugnazione della sentenza solo laddove respinge la domanda risarcitoria di non è ammissibile in quanto l'accertamento dei fatti che costituiscono l'antecedente logico CP_1
necessario per tale pronuncia è ormai precluso. L'efficacia del giudicato copre anche la questione pregiudiziale in senso logico su cui si fonda la pronuncia, ossia il fatto costitutivo del diritto fatto valere (Cassazione civile sez. lav., 16/12/2015, n.25304).
L'appellante non ha nemmeno domandato di rivalutare il giudizio di comparazione dei rispettivi inadempimenti né contesta l'efficacia della clausola risolutiva espressa.
In ogni caso, anche a volere considerata non assorbita nell'accertamento negativo dell'inadempimento del locatore agli effetti dell'eccezione di inadempimento la domanda risarcitoria, si osserva che l'appellante non ha provato né offerto di provare in modo idoneo nemmeno gli altri presupposti del vantato diritto risarcitorio, a cominciare dai danni patrimoniali da lucro cessante e dal nesso causale fra i presunti difetti del locale e l'asserita chiusura periodica totale o parziale del ristorante con perdita di clientela e fatturato. Non sono state articolate e proposte in questa sede prove orali in ordine a tali circostanze e le c.d. scritture contabili relative ai
“corrispettivi fatturati” nel biennio 2018/2019 depositate consistono in fotocopie sbiadite e pressochè illeggibili di un registro non ufficiale, non vidimato, né sottoscritto, né autenticato inidoneo a conferire certezza circa provenienza e contenuto e insuscettibile di provare alcunchè.
11 Non è dunque ipotizzabile ammettere una CTU sul nulla, che non potrebbe essere che esplorativa e di tenore decisamente oracolare.
2. Il secondo motivo, pur da ritenersi assorbito dalle considerazioni che precedono, è manifestamente infondato. A prescindere dal fatto che dal tenore del contratto non si evince alcuna obbligazione contrattuale in capo alla locatrice di dotare il locale di un impianto di condizionamento di diversa portata rispetto a quello già esistente, può osservarsi come l'appellante non censuri la sentenza impugnata nel punto in cui ha accertato che in comparsa di costituzione e risposta di CP_1 era contenuta l'ammissione da parte della conduttrice di essersi recata a visionare il locale e di avere constatato subito l'insufficienza del raffreddamento, sicchè la conoscenza dell'eventuale vizio ab initio escludeva l'operatività dell'art. 1578 c.c. Unica obbligazione assunta nel contratto era quella di rifacimento del pavimento, ed è stata adempiuta. Va evidenziato, infine, come la CTU non abbia affatto accertato o potuto accertare la sussistenza dei difetti denunciati con riferimento all'epoca iniziale della locazione (2018), avendo, al contrario, escluso la sussistenza di vizi rilevanti ed accertato che non vi erano infiltrazioni in atto, che le macchie di colla sui pannelli di cartongesso a soffitto non impedivano la normale conduzione del locale e potevano essere sostituiti facilmente, che la pavimentazione era stata rifatta e la caldaia già sostituita, nel corso degli anni fra il 2019-
2021 ed ha riferito di essere impossibilitato ad accertare come fossero le condizioni del locale e degli impianti al 2018, in quanto questi ultimi erano stati sostituiti, con impossibilità attuale di effettuare una valutazione di conformità riferita al pregresso.
La prova delle condizioni inidonee del locale (peraltro smentite dall'accettazione del contratto nonostante ispezione dei locali, consegna a luglio, nel massimo periodo del caldo estivo e conoscenza dei vizi ammessa) era a carico della parte conduttrice ed avrebbe dovuto esser fornita con mezzi idonei (accertamento tecnico preventivo o prove orali idonee), ma non è stata offerta.
Ogni altra considerazione è ultronea.
L'appello viene così rigettato.

3.Le spese di lite del grado seguono la soccombenza e vengono liquidate a carico dell'appellante ed a favore di parte appellata, in forza dei parametri del dm 147/22, avuto riguardo al valore della lite come devoluta in appello.
Alla soccombenza consegue l'obbligo per l'appellante di pagamento di un importo pari al CU versato, a norma dell'art. 13 comma 1 quater del d.p.r. 20.05.2002 n. 115.



P.Q.M.


12 visti gli artt. 447 bis e 437 c.p.c., definitivamente pronunciando;
respinta ogni diversa istanza, eccezione e deduzione;
rigetta l'appello.
Dichiara tenuta e condanna la parte appellante alla refusione delle spese processuali dell'appello a favore della parte appellata spese che liquida Controparte_2 in € 6946 per compensi professionali, oltre a rimborso forfetario delle spese generali in misura del
15% e oltre a CPA ed IVA come per legge e successive occorrende
Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater del DPR 115/2002 con riferimento alla parte appellante.
Così deciso nella Camera di Consiglio del 15.05.2024 dalla Terza Sezione Civile della Corte
d'Appello di Torino.
La Presidente Est.
Dott.ssa Ombretta Salvetti

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