N. R.G. 499/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Alberto Massimo Vigorelli Presidente dr.ssa Irene Lupo Consigliera dr.ssa Francesca Vullo Consigliera rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 499/2025 promossa in grado d'appello
DA
(c.f. ), in Parte_1 C.F._1 qualità di procuratore generale di (c.f. Parte_2
), rappresentato e difeso dall'avv. Lucilla Parisi, presso il C.F._2 cui studio in Nova Milanese (MB), Via A. Grandi n. 32, è elettivamente domiciliato APPELLANTE CONTRO
(c.f. ), Controparte_1 C.F._3 CP_2
(c.f. ), (c.f.
[...] C.F._4 _3
) ed (c.f. C.F._5 CP_4
), rappresentati e difesi dall'avv. Marco Corti e dall'avv. C.F._6
Alfonso Mario Nociti ed elettivamente domiciliati presso lo studio di quest'ultimo, in Monza (MB), Piazza Diaz n. 2 APPELLATI pagina 1 di 17 avente ad oggetto: Vendita di cose immobili sulle seguenti conclusioni: Per Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, rigettata ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, in parziale riforma della sentenza appellata, così decidere: In via preliminare e cautelare, si sensi dell'art. 283 c.p.c., sospendere gli effetti esecutivi della sentenza impugnata, per le ragioni di cui in premessa. Nel merito e in via principale, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 71/2025 emessa dal Tribunale di Monza, Sezione I Civile, Giudice Dott. Alessandro Rossato, nell'ambito del giudizio N.R.G. 3361/2019, depositata in cancelleria in data 16.01.2025, notificata in pari data, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado da intendersi qui integralmente riportate e trascritte e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dagli appellati dinanzi il Tribunale, per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto. Conseguentemente, condannare nel caso gli appellati alla restituzione a favore dall'appellante di tutte le somme da quest'ultimo nel frattempo versate in forza dell'impugnata sentenza, maggiorate degli interessi legali dalla data di ricezione al saldo effettivo. In via istruttoria, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motivata del presente appello e nello specifico: la difesa chiede ammettersi prova per interrogatorio formale nonché prova per testi sui capitoli di prova formulati nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 2) c.p.c. (di parte attrice) che qui si intendono integralmente richiamati e trascritti, con i testi ivi indicati. Ci si oppone alle istanze istruttorie che verranno ex adverso formulate ed in caso di loro ammissione si chiede di essere ammessi a prova contraria con i testi ivi indicati. Si chiede acquisire il fascicolo di primo grado e quello relativo al sub-procedimento consulenza tecnica d'ufficio in corso di causa. IN OGNI CASO Con vittoria di spese, contributo unificato e compenso, 15% per spese generali e accessori come per legge”.
Per Controparte_1 Controparte_2 [...] ed _3 CP_4
pagina 2 di 17 “Voglia l'Ecc.ma Corte adita, previa ogni declaratoria di Legge e del caso, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione reietta, per i motivi di cui in atto e per gli ulteriori che verranno eventualmente ravvisati, così giudicare: IN VIA PRINCIPALE Rigettare l'appello nel suo complesso poiché infondato in fatto ed in diritto, con conseguente integrale conferma della sentenza impugnata;
In ogni caso, rigettare tutte le domande di controparte in quanto infondate in fatto ed in diritto. IN OGNI CASO Con vittoria di spese e compensi, oltre SGS15%, CPA4% ed IVA22%.”
All'esito dell'udienza fissata a norma dell'art. 350 bis c.p.c., nella quale le parti hanno concluso come in atti, e della odierna camera di consiglio espone le seguenti
Ragioni in fatto e in diritto della decisione
Con distinti atti di citazione ritualmente notificati, Parte_1
in qualità di procuratore generale del padre
[...] Parte_2 conveniva in giudizio Controparte_1 Controparte_2
ed , deducendo che: _3 CP_4
- con atto di compravendita del 9.04.2018, acquistava Parte_2 in blocco dai convenuti la piena proprietà di tutte le unità del complesso immobiliare sito Seregno (MB), via Mosè Gerosa n. 1, denominato
“Condominio Gerosa” composto da diverse unità immobiliari meglio descritte nel rogito notarile per l'importo complessivo di € 1.100.000,00;
- ciascuna parte venditrice, per quanto da essa venduto, dichiarava e garantiva, tra l'altro, l'efficienza energetica del fabbricato e l'esistenza delle certificazioni previste per legge delle singole unità immobiliari, impegnandosi a consegnare detta documentazione entro trenta giorni dalla data del rogito;

- le parti davano altresì atto che tutte le unità immobiliari a destinazione abitativa con accessori, autorimesse e due negozi erano al momento della vendita locati a terzi e i convenuti venditori si obbligavano a trasmettere a parte acquirente copia dei contratti di locazione e, qualora corrisposte, le cauzioni ricevute, entro trenta giorni dal rogito, da ultimo garantendo, per quanto da ciascuno di loro alienato, la libertà degli immobili da debiti pregressi e arretrati di imposte;

pagina 3 di 17 - in seguito all'acquisto, emergevano una serie di difformità nonché gravi vizi dell'intero fabbricato, di cui i venditori non avevano reso edotto l'acquirente, il quale, se debitamente informato, non avrebbe dato seguito alla compravendita;

- segnatamente, con missiva del 8.06.2018, denunciava Parte_2 ai venditori l'assenza della documentazione relativa agli impianti termici ed elettrici e delle relative certificazioni;

- in data 12.06.2018, incaricava altresì la ditta Parte_2 specializzata SIDEC S.R.L., nella persona dell'arch. di effettuare Persona_1 un sopralluogo tecnico sull'intero fabbricato e, in particolare, sulla centrale termica esistente e sull'autorimessa, al fine di verificare l'assoggettabilità a controllo dei Vigili del Fuoco e la conformità degli impianti alle normative vigenti;

- come da perizia tecnica trasmessa dall'arch. in data 29.06.2018, Persona_1 dal summenzionato sopralluogo emergevano una serie di criticità – tra le quali, in particolare, l'assenza delle certificazioni impianti previste dalla legge e la necessità di ricorrere a lavorazioni e a opere di adeguamento – denunciate da ai convenuti con missiva del 6.08.2028, Parte_2 nell'ambito della quale venivano altresì denunciate problematiche relative ai contratti di locazione in essere al momento della compravendita e nei quali il nuovo proprietario era subentrato come nuovo locatore, quali, nello specifico, la mancata consegna da parte dei venditori dei depositi cauzionali versati dagli inquilini all'atto di sottoscrizione dei relativi contratti e la mancata restituzione al nuovo proprietario delle somme a titolo di canoni di locazione e spese condominiali versate dai conduttori e percepite dai precedenti proprietari ei Controparte_1 Controparte_2 mesi successivi alla vendita;

- in data 10.10.2018, apprendeva da ENERGYWAVE Parte_2
BY RESTIANI, azienda incaricata del servizio di fornitura energia dell'intero fabbricato in ragione di un contratto risalente al 25.06.2012, dell'esistenza di un debito residuo in capo ai venditori dell'importo complessivo di € 32.560,76, in ragione del quale, in data 19.10.2028, la stessa fornitrice comunicava il proprio recesso dal contratto;

- con comunicazione del 07.03.2019, denunciava Parte_2 altresì l'esistenza un un'ulteriore posizione debitoria pregressa alla vendita, in ordine alla fornitura di acqua allo stabile, nei confronti della società pagina 4 di 17 BRIANZACQUE S.R.L., per complessivi € 14.646,66, contestualmente lamentando che, successivamente alla vendita, fossero stati effettuati dal conto corrente intestato al Condominio Gerosa pagamenti di fatture per fornitori e interventi di manutenzione aventi data precedente al rogito notarile per un totale di € 4.389,78. Sulla scorta di tali deduzioni, l'attore chiedeva pertanto che venisse accertata e dichiarata la responsabilità dei convenuti venditori ai sensi dell'art. 1490 c.c., con condanna dei medesimi, in via solidale tra loro, al risarcimento di tutti i danni derivanti dai vizi e difetti inficianti l'immobile oggetto della compravendita quantificati in complessivi € 236.268,90, nonché di tutti i danni, materiali e immateriali, patiti e patiendi da parte attrice così come accertati in corso di causa, oltre interessi e rivalutazione, compresa la somma di € 270.000,00 per canoni non percepiti per il rilascio anticipato degli immobili e le mensilità non versate dai conduttori a causa dei disagi dagli stessi subiti, oltre interessi e rivalutazione. L'attore domandava altresì la condanna dei convenuti, in via solidale tra loro, a rifondere in suo favore la somma di € 19.036,44, in ragione dei pregressi insoluti, oltre interessi e rivalutazione, nonché la condanna dei convenuti e alla restituzione dei depositi Controparte_2 Controparte_1 cauzionali versati dai conduttori al momento della stipula dei rispettivi contratti di locazione, nonché delle ulteriori somme spettanti al nuovo proprietario a titolo di spese condominiali e canoni di locazione, nella misura di € 1.309,49 in capo a ed € 1.755,09 in capo a Controparte_1 CP_2
[...]
In subordine, parte attrice domandava la riduzione del prezzo di acquisito dell'immobile nella misura del 25%, per un totale di € 275.000,00, con condanna dei convenuti al rimborso di detto importo. Con medesima comparsa di costituzione e risposta, si costituivano in giudizio ed Controparte_1 Controparte_2 _3
, preliminarmente domandando l'autorizzazione alla CP_4 chiamata in causa di in qualità di agenzia Controparte_5 immobiliare che intermediò l'acquisto, e di e Controparte_6 contestando in fatto e in diritto tutte le avverse pretese, di cui chiedevano il rigetto, eccependo nello specifico l'intervenuta decadenza dall'azione ai sensi dell'art. 1495 c.c., unitamente all'inoperatività della garanzia per i vizi della vendita in base a quanto disposto dall'art. 1491 c.c. pagina 5 di 17 Autorizzata la chiamata, si costituivano in giudizio Controparte_5 ed contestando tutte le pretese nei confronti
[...] Controparte_6 delle stesse formulate dalle parti convenute. Con sentenza n. 71/2025, pubblicata in data 13.01.2025, il Tribunale di Monza, rilevata l'insussistenza di qualsivoglia vincolo di solidarietà passiva tra i convenuti, la conoscenza, da parte dell'attore acquirente, del reale stato degli immobili già in epoca antecedente all'atto di compravendita, nonché, da ultimo, la tardività delle contestazioni dallo stesso volte, ritenuto di poter accogliere le pretese attoree limitatamente alla domanda di condanna di CP_2 alla restituzione dei depositi cauzionali ricevuti dai conduttori
[...] Per_2
e e ritenute infondate le domande svolte dai convenuti nei
[...] Persona_3 confronti delle terze chiamate, così provvedeva:
<dichiara tenuto e condanna il convenuto al versamento in favore Controparte_2 dell'attore della cauzione di euro 2.100,00 ricevuta dal conduttore , CP_7 successivamente nonchè della cauzione di euro 850,00 ricevuta dal Persona_3 conduttore e conseguentemente lo condanna al pagamento in favore Persona_2 dell'attore della complessiva somma di euro 2.950,00,oltre interessi dalla domanda al saldo. Dichiara la carenza di legittimazione passiva dei convenuti per le richieste risarcitorie riguardanti l'impianto termico di proprietà di Controparte_8
Rigetta tutte la altre richieste formulate da parte attrice nei confronti dei convenuti. Dichiara tenuta e condanna parte attrice alla rifusione delle spese di lite in favore dei convenuti che liquida in complessivi euro 24.020,00, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA ex lege. Pone a carico di parte attrice, per intero, gli importi già liquidati con decreto in data 16.11.2020 in favore del CT PP e degli ausiliari, con diritto dei convenuti al rimborso di quanto eventualmente versato in forza del citato decreto. Dichiara tenuti e condanna i convenuti, in via tra di loro solidale, alla rifusione delle spese di lite in favore della terza chiamata che liquida in euro Controparte_9
14.103,00 oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA ex lege, nonché in favore della terza chiamata che liquida in euro 14.103,00 oltre rimborso forfettario Controparte_5
15%, IVA e CPA ex lege. Rigetta ogni altra istanza, eccezione, conclusione>>.
* Avverso la summenzionata sentenza interponeva gravame
[...]
, in qualità di procuratore generale del padre Parte_1 Pt_2
pagina 6 di 17 preliminarmente domandando la sospensione della provvisoria Parte_2 esecutorietà ai sensi dell'art. 283 c.p.c. Con medesima comparsa di costituzione, si costituivano nel giudizio d'appello ed Controparte_1 Controparte_2 _3
contestando tutto quanto ex adverso dedotto e CP_4 argomentato e insistendo per il rigetto del gravame avversario. All'udienza del 29.05.2025, parte appellante rinunciava alla preliminare istanza di sospensiva;
preso atto, la Consigliera istruttrice fissava l'udienza del 17.07.2025
– in seguito rinviata, per i medesimi incombenti, all'udienza dell'11.09.2025 – per la discussione orale della causa innanzi al Collegio, assegnando alle parti termine per il deposito di succinte memorie conclusionali. All'udienza dell'11.09.2025, le parti discutevano la causa riportandosi ai rispettivi atti;
la causa veniva poi discussa e decisa nella camera di consiglio del 17.09.2025.
* Motivi di appello. L'impugnazione, mediante la quale l'appellante denuncia violazione e falsa applicazione degli artt. 1490 ss. c.c., unitamente all'illogicità manifesta e alla contraddittorietà della motivazione, è articolata nei seguenti motivi: 1°. Sulla vendita in blocco e la responsabilità dei venditori. L'appellante censura la sentenza gravata nella parte in cui il primo Giudice ha ritenuto di dover escludere la sussistenza, nel caso di specie, di qualsivoglia vincolo di solidarietà tra i convenuti, posto che, al di là della dicitura “in blocco” presente nel rogito, la vendita avrebbe riguardato le singole unità immobiliari e, pertanto, ai fini dell'accoglimento, la domanda attorea avrebbe dovuto essere formulata in termini di responsabilità a titolo individuale o in rapporto ai millesimi di proprietà per le parti comuni. Ad avviso di parte appellante, detto assunto sarebbe errato, in quanto il tribunale avrebbe omesso di valorizzare la scelta, operata nel caso di specie, di indicare nell'atto di compravendita solamente l'importo complessivo per l'intero blocco delle unità immobiliari, da intendersi quale volontà delle parti di realizzare la vendita in blocco di uno stabile e non già una vendita attraverso tanti singoli contratti conclusi contestualmente. Da tale circostanza discenderebbe, contrariamente a quanto ritenuto dal Giudice di prime cure, la responsabilità solidale dei venditori per i gravi vizi e difetti riscontrati nell'immobile oggetto della compravendita. pagina 7 di 17 2°. Sulla natura dei vizi occulti. L'appellante si duole dell'erroneità della sentenza impugnata laddove il Tribunale ha ritenuto che le dichiarazioni concordemente rese dalle parti in risposta alla richiesta di chiarimenti dell'Agenzia delle Entrate in ordine alle modalità di determinazione del prezzo di acquisto dei tre negozi, fossero prova della “consapevolezza ante causam” da parte dell'attore della reale situazione dell'immobile al momento della compravendita. Invero, in quella sede le parti sarebbero state chiamate a riferire unicamente in ordine al prezzo dei tre locali ad uso commerciale e non a quello dell'intero stabile, con l'ulteriore precisazione che la dichiarazione relativa alla necessità di interventi di ristrutturazione era da intendersi relativa alla riparazione, al rinnovamento e alla sostituzione delle finiture degli edifici e non già, come erroneamente ritenuto dal primo Giudice, degli impianti afflitti dai gravi vizi e difetti lamentati dall'attore.
3°. Sulla denuncia dei vizi. Del pari erronea sarebbe la statuizione del Giudice di prime cure in ordine alla mancata tempestività della denuncia, la quale risalirebbe non già, come indicato in sentenza, al 06.08.2018, bensì al 9.06.2018 e a cui sarebbe seguito il conferimento dell'incarico alla ditta specializzata SIDEC S.R.L. ai fini del sopralluogo tecnico, la cui necessità sarebbe peraltro di per sé idonea a escludere il carattere palese dei vizi lamentati, come del resto emergerebbe dalla CT espletata nel corso del procedimento di ATP, le cui risultanze non sarebbero state tuttavia oggetto di approfondimento da parte del Tribunale, il quale avrebbe ritenuto sufficiente, ai fini del rigetto delle pretese attoree, le rilevate insussistenza di solidarietà passiva, conoscenza del reale stato degli immobili antecedente all'atto di compravendita e tardività delle contestazioni.
4°. Sulle spese dell'accertamento tecnico preventivo esperito e della situazione debitoria con Brianzacque. Sulla scorta degli argomenti spesi per la censura nel merito dell'appellata sentenza, l'appellante insiste per la riforma della medesima altresì nella parte in cui il primo Giudice ha addebitato integralmente in capo alla sola parte attrice le spese di CT, le quali, al contrario, avrebbero dovuto essere poste a carico dell'attore e dei convenuti in via solidale. Con precipuo riferimento al rigetto della domanda di condanna alla rifusione degli insoluti nei confronti di Brianzacque, parte appellante ne lamenta l'erroneità, evidenziando come la reale situazione debitoria con la società pagina 8 di 17 sarebbe emersa solo dopo l'acquisto dello stabile;
circostanza di cui il Giudice di prime cure non avrebbe tenuto conto nella propria motivazione, limitandosi a dichiarare infondata la relativa domanda in ragione del difetto di responsabilità solidale tra le parti convenute.
5°. Sulla proprietà dell'impianto termico. La sentenza impugnata viene altresì censurata nella parte in cui il primo Giudice ha ritenuto che parte attrice fosse a conoscenza della proprietà dell'impianto termico, nonostante, al momento della compravendita, alla parte acquirente venisse unicamente comunicata la sussistenza di un contratto di servizi sottoscritto tra i precedenti proprietari e la senza alcuna menzione al fatto che detto impianto Controparte_6 fosse di proprietà della medesima società. In questo senso, i convenuti odierni appellanti si troverebbero a dover rispondere, in qualità di venditori, della vendita di un bene privo delle caratteristiche richieste ed essenziali al suo uso, non avendo in alcun modo documentato all'acquirente di non poter vendere l'impianto termico presente nello stabile, per difetto di titolarità.
6°. Sulla situazione delle locazioni e dei relativi contratti. L'appellante si duole dell'insufficienza, ove non della vera e propria mancanza, di motivazione nella parte in cui il Tribunale non ha riconosciuto all'attore le somme per canoni di locazione e spese condominiali, limitandosi a richiamare genericamente la documentazione prodotta dai convenuti. In secondo luogo, il primo Giudice avrebbe poi omesso di considerare la contestazione sollevata dall'acquirente in ordine all'assenza delle Parte_2 condizioni di sicurezza in cui vivevano gli inquilini al momento della compravendita e che induceva gli stessi a rilasciare gli immobili ovvero a sospendere la corresponsione del canone locatizio, con la conseguenza che, in breve tempo, tutti gli appartamenti erano rimasti improduttivi di reddito, con grave pregiudizio per il nuovo proprietario, ammontando invero i canoni non percepiti negli anni 2019-2021 a complessivi € 270.000,00.
* L'opinione della Corte. L'appello è parzialmente fondato e merita pertanto accoglimento nei limiti di seguito precisati. I. È anzitutto fondato il primo motivo d'appello, atteso che la proposizione di una domanda di condanna in via solidale non esclude che il giudice possa verificare l'esistenza di singole responsabilità in capo ai convenuti, nonché il pagina 9 di 17 perimetro delle stesse, e di conseguenza, ove la domanda sia fondata nell'an, ritenere che questa possa essere accolta, qualificando tuttavia l'obbligazione non già come solidale, bensì come parziale. Da ciò, consegue, nel caso di specie, che, pur dovendo confermare che la compravendita de qua non ha le caratteristiche della vendita in blocco – come emerge dal fatto che ciascun venditore, in sede di rogito, ha dichiarato di rispondere limitatamente al bene trasferito, nonché dal fatto che il corrispettivo, a differenza di quanto prospettato dall'appellante, è stato determinato per singole proprietà (cfr. doc. 2, fascicolo I grado appellante) – le domande formulate dall'attore avrebbero dovuto essere esaminate considerata la natura parziaria dell'obbligazione. II. Infondato è, invece, il secondo motivo, a mezzo del quale l'appellante censura la sentenza gravata nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto di poter ravvisare in capo all'acquirente una vera e propria consapevolezza ante causam circa la reale situazione dell'immobile al momento della compravendita. Questo Collegio ritiene invero di poter ampiamente condividere le statuizioni cui è pervenuto sul punto il primo Giudice, il quale ha opportunamente valorizzato le dichiarazioni rese di concerto dalle parti in risposta all'invito dell'Agenzia delle Entrate a fornire chiarimenti circa le modalità di determinazione del prezzo della compravendita, il cui contenuto, contrariamente a quanto vorrebbe l'odierno appellante, non può ritenersi circoscritto in via esclusiva alle sole condizioni in cui versavano, al momento del rogito, i tre locali ad uso commerciale siti al piano terra. Depongono in questo senso ragioni di natura anzitutto letterale e documentale, in ogni caso assistite, in via ulteriore, da massime di esperienza. Se, infatti, l'invito trasmesso dall'Agenzia delle Entrate era espressamente riferito ai soli tre negozi siti al piano terra (cfr. doc. 10, fascicolo I grado appellati), le dichiarazioni fornite dalle parti, nonché la documentazione prodotta a sostegno, finiscono per interessare il complessivo stato dell'intero fabbricato, atteso che sono gli stessi contraenti ad attestare a verbale che “in epoca antecedente la compravendita i locali presentavano uno stato di conservazione pessimo con necessità di interventi sia a livello impiantistico che strutturali. I locali si inseriscono in un immobile residenziale che ad oggi necessiterebbe di interventi di ristrutturazione” (cfr. doc. 12, fascicolo I grado appellati sottolineatura di chi scrive). A esito di tali dichiarazioni, l'acquirente si riservava “di produrre a mezzo mail copia della perizia di stima redatta in data 14.03.2018” (e dunque ben prima del rogito pagina 10 di 17 perfezionato il successivo 09.04.2018), il cui contenuto, unitamente a quello dell'ulteriore documentazione esibita dalle parti, veniva richiamato negli “Avvisi di rettifica e liquidazione” fatti pervenire dall'Agenzia delle Entrate, la quale precisava in conclusione che “le unità immobiliari sono state edificate in epoca antecedente al 1967 e successivamente non sono state interessate da interventi di manutenzione straordinaria […]. Dall'esame delle riproduzioni fotografiche allegate alla perizia di parte si evince lo stato di fatto dei locali, caratterizzati da evidenti infiltrazioni e condizioni generali di impianti, servizi e rivestimenti scadenti e obsoleti. Lo stato interno delle singole unità immobiliari rende necessari interventi finalizzati […] alla messa a norma dei locali e degli impianti in conformità alla normativa vigente;
a tal proposito la parte acquirente ha depositato copie di preventivi relativi ad interventi di adeguamento dell'impianto elettrico e di messa a norma dei locali. Tali caratteristiche consentono di attribuire ai fabbricati uno stato di conservazione da mediocre a pessimo” (cfr. doc. 12, fascicolo I grado appellati). Ebbene, a fronte di simili risultanze e, soprattutto, della circostanza che parte acquirente avesse avuto accesso alle medesime in epoca antecedente all'atto di compravendita, non residua alcun margine che consenta di escludere la consapevolezza in capo a della sussistenza dei vizi al Parte_2 momento del rogito, tanto più che sono gli stessi contraenti, ancora una volta di concerto, a giustificare all'Agenzia delle Entrate l'inferiorità del prezzo di compravendita rispetto ai valori di mercato proprio in ragione del pessimo stato di conservazione dell'immobile. Le conclusioni cui è pervenuto il Giudice di prime cure e alle quali questa Corte, per le ragioni ora esposte, ritiene di aderire risultano ulteriormente suffragate da massime di esperienza. Invero, a fronte di un immobile che – come accertato dalla perizia di stima redatta (ben) prima del rogito e prodotta dallo stesso nel Parte_2 procedimento davanti all'Agenzia delle Entrate – non veniva interessato da interventi di manutenzione straordinaria sin dalla sua costruzione, collocata in epoca antecedente all'anno 1967, non avrebbe potuto sorgere in capo all'acquirente alcun affidamento meritevole di tutela circa la conformità dello stabile alle normative vigenti, al momento della compravendita, in tema di impianti termici ed elettrici. Da ultimo, è appena il caso di precisare che la difesa dell'odierno appellante, laddove sostiene che le risultanze peritali evocate nel procedimento davanti all'Agenzia delle Entrate nulla dicano in ordine allo stato degli impianti che servono le parti comuni e i singoli appartamenti, non valga a eludere le pagina 11 di 17 statuizioni, sul punto qui confermate, del primo Giudice, trattandosi invero di allegazioni meramente generiche, che non si premurano di specificare per quali ragioni la conoscenza dei vizi da parte dell'acquirente avrebbe dovuto ritenersi in ogni caso circoscritta alla sola condizione dei locali destinati ad uso commerciale. Non è neppure corretto che l'atto di compravendita contenga un'assunzione di garanzia da parte dei venditori circa la validità degli attestati e certificati relativi alla parte impiantistica, giacché dalla mera lettura dell'atto di compravendita (cfr. doc. 2, fascicolo primo grado appellante) si evince che tali dichiarazioni si riferivano esclusivamente agli attestati di prestazione energetica. Per tutte le ragioni suesposte, deve dunque escludersi l'operatività della garanzia per i vizi della vendita ai sensi dell'art. 1491 c.c., a mente del quale, come noto,
“non è dovuta la garanzia se al momento del contratto il compratore conosceva i vizi della cosa
[…]”; conseguentemente, il secondo motivo di gravame deve essere rigettato. III. Del pari infondato è il terzo motivo. Invero, anche a voler seguire le difese dell'acquirente odierno appellante circa la natura occulta dei vizi lamentati, lo stesso sarebbe comunque incorso, come correttamente rilevato dal primo Giudice in accoglimento dell'eccezione in tal senso sollevata dalle parti convenute, nella decadenza di cui all'art. 1495 c.c., il quale, come noto, impone al compratore di denunciare i vizi al venditore entro otto giorni dalla scoperta. Nel caso di specie, risulta dirimente, nonché assorbente rispetto a ogni ulteriore deduzione sul punto, il dato oggettivo per il quale, sin dall'instaurazione del giudizio, parte appellante non sia stata in grado di precisare con certezza il dies a quo, coincidente con il momento dell'effettiva scoperta dei vizi lamentati, indicando invero genericamente una pluralità di circostanze “rivelatrici” dell'esistenza delle difformità, alle quali non veniva tuttavia mai fatta seguire tempestiva denuncia. La mancata consegna della documentazione relativa agli impianti termici elettrici e alle relative certificazioni, che le parti venditrici si obbligavano a trasmettere entro trenta giorni dal rogito del 9.04.2018, veniva infatti denunciata solo in data 8.06.2018, insieme all'indicazione di tutte le lavorazioni necessarie a rendere gli impianti conformi alle normative vigenti, senza però precisare il momento in cui l'acquirente avrebbe avuto piena conoscenza della relativa difformità. Allo stesso modo, i vizi rilevati a esito della perizia SIDEC S.R.L., datata 29.06.2018, venivano denunciati solo con missiva del 6.08.2018. pagina 12 di 17 Per tali ragioni, anche il terzo motivo deve essere rigettato, con conseguente conferma della sentenza gravata altresì nella parte in cui ha ritenuto tardive, ai sensi dell'art. 1495 c.c., le contestazioni formulate dall'acquirente odierno appellante, da intendersi pertanto decaduto dal diritto alla garanzia di cui all'art. 1490 c.c. IV. Alla luce dell'accoglimento del primo motivo, la domanda di condanna dei precedenti proprietari, odierni appellati, alla rifusione degli insoluti nei confronti di Brianzacque va esaminata nel merito. Sotto questo profilo, l'appellante ha fornito prova documentale dell'esistenza di insoluti relativi a pregressi periodi di fatturazione riferibili ai precedenti proprietari. Depongono, invero, in questo senso tanto l'estratto conto di Brianzacque del 02.08.2018, che fotografa la situazione successiva all'atto di compravendita (cfr. doc. 19, fascicolo I grado appellante), quanto il prospetto elaborato da
[...] da cui si evince che è la stessa appellata a riconoscere che una CP_1 parte del debito, limitatamente alla propria quota di proprietà, è a lei stessa imputabile (cfr. doc. 31, fascicolo I grado appellati). Ebbene, a fronte di tali risultanze documentali, non avendo gli appellati fornito prova di aver dato luogo al pagamento degli insoluti riferibili al periodo antecedente alla compravendita, gli stessi vanno condannati al pagamento dell'importo corrispondente agli esborsi che l'appellante dichiara avere sostenuto pari a € 12.895,00 e di cui ha fornito ampia prova documentale (si vedano i bonifici prodotti sub doc 34 e le correlate fatture di Brianza Acque tutte pertinenti a periodi pregressi), oltre interessi dalla domanda al saldo effettivo, ciascuno nei limiti della propria quota in millesimi di proprietà, in ossequio al principio di diritto enunciato da Cass., Sez. un., n. 9148/2008, per il quale “In riferimento alle obbligazioni assunte dall'amministratore, o comunque, nell'interesse del condominio, nei confronti di terzi - in difetto di un'espressa previsione normativa che stabilisca il principio della solidarietà, trattandosi di un'obbligazione avente ad oggetto una somma di denaro, e perciò divisibile, vincolando l'amministratore i singoli condomini nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote, in conformità con il difetto di struttura unitaria del condominio - la responsabilità dei condomini è retta dal criterio della parziarietà, per cui le obbligazioni assunte nell'interesse del condominio si imputano ai singoli componenti soltanto in proporzione delle rispettive quote”.
pagina 13 di 17 Trattandosi di debito di valuta, non spetta invece al creditore alcuna rivalutazione monetaria, essendo quest'ultima, come noto, prerogativa propria delle obbligazioni di valore. Con riferimento, invece, alla doglianza con la quale parte appellante chiede la riforma del capo della sentenza gravata che l'ha condannata al pagamento degli onorari del CT, essa non può trovare accoglimento, atteso che sulla questione relativa ai vizi dell'immobile risulta, anche all'esito del presente Parte_2 grado di giudizio, integralmente soccombente. V. È infondato il quinto motivo, con il quale l'appellante censura la sentenza impugnata nella parte in cui il primo Giudice ha ritenuto che l'acquirente fosse a conoscenza della proprietà, in capo alla società fornitrice CP_6
degli impianti termici insistenti sullo stabile acquistato.
[...]
Ad avviso di parte appellante, i venditori avrebbero invero omesso qualsivoglia dichiarazione sul punto, limitandosi a menzionare la sussistenza di un contratto di servizi relativo all'erogazione di energia, rendendosi in tal modo responsabili della vendita di un bene privo delle caratteristiche essenziali all'uso. Detta prospettazione non è tuttavia condivisibile. Ritiene infatti questo Collegio che la circostanza rappresentata da parte appellante non possa essere interpretata alla stregua di un vizio della vendita, sia perché, nel caso di specie, la centrale termica non ha mai cessato di erogare calore al condominio, sia perché costituisce modalità tipica nei contratti di fornitura di energia quella in base alla quale la proprietà degli impianti necessari all'erogazione del servizio fa capo alla società fornitrice che si obbliga a trasferirla, verso il corrispettivo di un prezzo residuo normalmente simbolico, al termine del contratto. E in effetti, così è previsto al punto 2.17 del contratto di servizi del 25.06.2012 (la cui esistenza, per espressa ammissione della stessa, era stata debitamente comunicata alla parte acquirente e in ogni caso menzionata nel rogito notarile) stipulato tra i venditori odierni appellati, in qualità di precedenti proprietari dell'immobile, ed ove si legge che “Al termine del Controparte_6 contratto, tutti i beni ed i materiali installati per migliorare le prestazioni energetiche dell'edificio e degli impianti […] saranno ceduti al Committente, che si impegna a riscattarli al prezzo di € 100,00 + IVA, in stato di efficienza, fatto salvo il normale deperimento d'uso” (cfr. doc. 1, fascicolo I Controparte_10
Prima di passare alla disamina dell'ultimo motivo di gravame, merita di essere evidenziato come, nell'atto di appello, non sia dato ravvisare alcuna specifica pagina 14 di 17 censura in merito al capo della sentenza gravata che ha rigettato l'ulteriore domanda di condanna dei convenuti odierni appellati in ragione dell'asserita pregressa esposizione debitoria nei confronti di sicché Controparte_6 le statuizioni della sentenza gravata sul punto devono intendersi coperte da giudicato. VI. Venendo alla disamina dell'ultimo motivo d'appello, con il quale reitera la domanda di condanna dei venditori odierni appellati alla Parte_2 restituzione delle somme percepite a titolo di canoni di locazione e di spese condominiali, nonché al pagamento, a titolo risarcitorio, dell'ulteriore somma di
€ 270.000,00 per canoni locatizi non percepiti negli anni 2019-2021, esso è da intendersi parzialmente fondato nei termini di seguito precisati. La doglianza è anzitutto infondata per quanto concerne la domanda di restituzione delle somme percepite da e Controparte_1
a titolo di spese condominiali, avendo invero il primo Controparte_2
Giudice sufficientemente motivato sul punto, richiamandosi per relationem alla documentazione versata in atti dalle parti convenute e, in particolare, alle quietanze con cui l'amministrazione condominiale attestava, ad aprile 2018, la regolarità del saldo spese condominiali tanto per la signora CP_1 quanto per il signor (cfr. docc. 23, 24, 25, 26, 27 e 28, fascicolo I grado CP_2 appellati). Fondata è, invece, la censura con cui l'appellante lamenta il difetto di motivazione con riferimento al mancato accoglimento, da parte del Giudice di prime cure, della domanda di condanna di alla Controparte_2 restituzione delle somme da quest'ultimo percepite a titolo di canoni di locazione e indebitamente trattenute nel periodo successivo alla compravendita, sulla quale i convenuti odierni appellati hanno omesso di prendere qualsivoglia posizione, sicché il fondamento della stessa deve intendersi non contestato. Conseguentemente, sulla base dei conteggi offerti dall'attore odierno appellante (cfr. doc. 10, fascicolo I grado appellante), in parziale riforma della sentenza gravata, deve essere condannato alla restituzione, in Controparte_2 favore di della somma di € 1.203,36, oltre interessi legali Parte_2 dalla domanda al saldo effettivo, a titolo di canoni di locazione percepiti e indebitamente trattenuti nel periodo successivo alla compravendita. Da ultimo, è da ritenersi all'opposto infondata la doglianza relativa al mancato accoglimento della domanda risarcitoria, quantificata in complessivi € 270.000,00, oltre interessi e rivalutazione, per canoni non percepiti per il rilascio pagina 15 di 17 anticipato dell'immobile e mensilità non versate dai conduttori a causa dei disagi dagli stessi patiti. Invero, la circostanza che l'acquirente, in ragione di quanto osservato esaminando il secondo motivo di gravame, fosse a conoscenza dei vizi dell'immobile al momento della compravendita, esclude la configurabilità di una condotta in tal senso inadempiente in capo ai venditori odierni appellati, con la conseguenza che nei confronti degli stessi non può essere azionata alcuna domanda risarcitoria.
* Stante il minimale accoglimento dell'appello, deve essere disposta la compensazione delle spese – liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore della controversia e con applicazione dei parametri medi di cui al d.m. n. 147 del 2022 (senza alcun riconoscimento della maggiorazione richiesta ex art. 4 co. 4 del citato d.m.) – tra le parti in causa nei limiti di 1/5, con condanna dell'appellante a rifondere agli appellati i 4/5 delle spese di entrambi i gradi di giudizio Merita invece conferma, considerato che sulla questione dei vizi dell'immobile l'appellante è integralmente soccombente, la condanna dello stesso al pagamento integrale degli onorari del CT come disposto in primo grado.


P.Q.M.

La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da , in qualità di procuratore Parte_1 generale di in parziale riforma della sentenza del Parte_2
Tribunale di Monza n. 71/2025, così dispone:

1. condanna Controparte_1 Controparte_2 [...] ed al pagamento, in favore _3 CP_4 dell'appellante, dell'importo pari a € 12.895,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo, ciascuno nei limiti della propria quota in millesimi di proprietà;

2. condanna al pagamento, in favore dell'appellante, Controparte_2 dell'importo pari a € 1203,36 oltre interessi legali dalla domanda al saldo effettivo;

3. condanna parte appellante a rifondere a Controparte_1
ed le Controparte_2 _3 CP_4 spese del primo grado di giudizio, liquidate in complessivi € 17.930,00 (€ pagina 16 di 17 14.103,00 per il giudizio di cognizione ordinaria € 3.827,00 per atp) per compensi professionali oltre iva, cpa e rimborso forfettario spese generali se dovuti, nella misura di 4/5, disponendo che il restante quinto resti compensato tra le parti;

4. conferma nel resto la sentenza gravata;

5. condanna parte appellante a rifondere a Controparte_1
ed le Controparte_2 _3 CP_4 spese del grado di appello, liquidate in complessivi € 9.991,00 per compensi professionali oltre iva, cpa e rimborso forfettario spese generali se dovuti, nella misura di 4/5, disponendo che il restante quinto resti compensato tra le parti;

6. pone definitivamente a carico dell'appellante le spese di CT come liquidate in primo grado;
Così deciso in Milano nella camera di consiglio di questa Corte, oggi 17 settembre 2025
La Consigliera est. Francesca Vullo
Il Presidente Alberto Massimo Vigorelli
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