REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BARI
Terza Sezione Civile
La Corte d'appello, in composizione collegiale nelle persone dei seguenti Magistrati: dott. Paola BARRACCHIA Presidente dott. Antonello VITALE Consigliere avv. Marcello TRAVAGLIONE Consigliere Ausiliario Relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al RGN 437/2024 promossa da:
(C.F.: ) e (C.F.: Parte_1 C.F._1 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. Francesco Piscazzi (C.F.: C.F._2
), pec: C.F._3 Email_1
APPELLANTI

contro

: C.F. , con l'Avv. Raffaella Controparte_1 P.IVA_1
GO (C.F.: ), pec: C.F._4 Email_2
APPELLATO avverso la Sentenza n. 4011/23 del Tribunale di Bari, pubblicata l'11.10.2023, resa nel procedimento
RGN. 3054/2014.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione del 18.02.2014 gli odierni appellanti, e Parte_1 Parte_2 premettendo di essere proprietari di tre unità immobiliari all'interno del Condominio di via Caldarola n.
41/B – Bari, impugnavano la delibera condominiale del 20.01.2014 “chiedendone la declaratoria di nullità o annullabilità”.
I punti all'ODG dell'assemblea erano i seguenti: “Rendiconto consuntivo dell'esercizio 2013: approvazione – Preventivo dell'esercizio 2014: approvazione – Nomina dell'Amministratore –
Costituzione fondo spese lavori programmati e fondo cassa”.
pagina 1 di 7 Gli odierni appellanti censuravano il deliberato in quanto la costituzione e la relativa deliberazione dell'assise condominiale erano prive dell'elemento essenziale della regolare costituzione, atteso che
l'amministratore pro tempore del che fungeva da segretario, aveva omesso di Parte_3 indicare chi fossero i delegati e chi i deleganti. Inoltre, gli attori evidenziavano che il rag. aveva redatto Pt_3 il verbale in modo da far apparire come presenti i condomini (defunto), , Per_1 Pt_4 CP_2 [...]
(che non comparivano tra i sottoscrittori del verbale, ovvero che, come nel caso della sig. CP_3 Persona_2
non avevano partecipato all'assemblea) ... sicché le irregolarità poste in essere nella redazione del
[...] verbale ed il mancato controllo da parte del Presidente integravano, secondo la prospettazione attorea, un vizio di regolare costituzione dell'assemblea, tale da determinarne la invalidità della delibera;
inoltre, eccepivano la illegittimità della nomina del Rag. quale amministratore, e la contestuale invalidità della Persona_3 relativa delibera, in quanto contra legem e comunque in contrasto con il provvedimento di revoca emesso dal
Tribunale di Bari in data 30 ottobre 2013; altresì “prospettavano la invalidità della delibera in relazione alla approvazione del rendiconto consuntivo delle spese 2013, evidenziando che la missiva con la quale essi attori avevano ricevuto la convocazione per l'assemblea del 20 gennaio 2014 risultava priva della lettera relativa ai punti all'ordine del giorno. Inoltre, con la stessa raccomandata di trasmissione del Consuntivo dell'esercizio
2013, l'Amministratore allegava soltanto documentazione parziale (ed in fotocopia) relativa alle spese del 2013, pur asserendo di aver allegato tutta la documentazione di spesa, e tale condotta omissiva, consistita nel trasmettere la documentazione in misura soltanto parziale ed incompleta, aveva impedito agli attori di esaminare compiutamente i documenti concernenti le spese condominiali, circostanza già denunciata da essi attori con riferimento agli esercizi relativi agli anni precedenti (dal 2005 al 2012); infine denunciavano una serie di irregolarità contabili, e da ultimo “che la conferma dell'amministratore doveva essere considerata nulla per l'assenza dell'indicazione analitica dell'importo dovuto a titolo di compenso per l'attività da svolgere, in relazione a quanto previsto dall'art. 1129 comma 14 del codice civile”, e concludevano per sentir: “A. in via preliminare, essendo evidente il fumus boni iuris e, in re ipsa, il periculum in mora, atteso che l'approvazione dei rendiconti cagionano notevoli danni agli odierni attori, sospendere l'efficacia della delibera assembleare del
20 GENNAIO 2014; B. accertare e dichiarare invalida e/o nulla e/o annullabile e/o porre nel nulla la delibera assembleare del 20 GENNAIO 2014 del Condominio di via Caldarola n. 41/B - Bari per i motivi di cui alla narrativa che precede;
C. in ogni caso condannare il convenuto al pagamento delle spese e CP_1 competenze di causa da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore che se ne dichiara anticipatario”.
Si costituiva in giudizio il che produceva le deleghe utilizzate per la partecipazione CP_1 all'assemblea, contestava la fondatezza della domanda e concludeva per il rigetto con vittoria delle spese di lite.
pagina 2 di 7 Esperita la mediazione ex art. 5 co. 1 bis d.lgs. 28/10 ed assunte le prove orali, il Tribunale, all'esito della discussione, rigettava la domanda e condannava e alla refusione Parte_1 Parte_2 delle spese di lite.
Censuravano la sentenza, con 11 motivi i sigg.ri e Parte_1 Parte_2
Resisteva il Condominio.
La causa, all'udienza collegiale del 17.09.2025, svoltasi telematicamente, veniva riservata per la decisione, sulle conclusioni rassegnate dai procuratori nelle note di trattazione scritta, da intendersi qui per richiamate e trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Col primo motivo gli appellanti censurano la sentenza impugnata nella parte in cui il primo Giudice ha rigettato la contestazione relativa alla omessa indicazione, nel verbale dell'assemblea del 20 gennaio
2014, dei condomini deleganti e dei condomini delegati, evidenziando che la produzione postuma in giudizio delle deleghe relative all'assemblea non risultava e non risulta comunque idonea ai fini della sanatoria della irregolarità originariamente sussistente.
La censura non convince, infatti dal verbale dell'assemblea risulta omesso il solo nominativo del soggetto delegato;
secondo la giurisprudenza costante “”seppur il verbale dell'assemblea, ai fini della verifica dei "quorum" prescritti dall'art. 1136 c.c., dovrebbe contenere l'elenco nominativo dei condomini intervenuti, indicando assenzienti o dissenzienti, con i rispettivi valori millesimali, tuttavia, la mancata indicazione del totale dei partecipanti non incide sulla validità della delibera se a tale incompletezza sia possibile rimediare mediante un controllo "aliunde" della regolarità del procedimento”” (Cass. Sez. 2, 20/12/2021, n. 40827; Cass. Sez. 2, 23/11/2016, n. 23903; Cass. Sez. 2,
13/11/2009, n. 24132; Cass. Sez. 2, 10/09/2009, n. 18192; Cass. Sez. 2, 31/03/ 2015, n. 6552).
Con specifico riguardo al profilo della delega è anche da rilevare che, ove un condomino impugni una deliberazione dell'assemblea assumendo che la stessa sia stata adottata in forza del voto di un "falso" (o
"infedele") delegato -voto che abbia inciso sulla regolare costituzione dell'assemblea o sul raggiungimento della maggioranza deliberativa prescritta dalla legge o dal regolamento- occorre considerare come i rapporti tra il rappresentante intervenuto in assemblea ed il condomino rappresentato vadano disciplinati in base alle regole sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante deve ritenersi legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega e non anche gli altri condomini estranei a tale rapporto (Cass.,
Sez. 2, 30/01/2013, n. 2218; Cass. Sez. 2, 07/07/2004, n. 12466).
Lamentano -pure- gli appellanti che il primo Giudice ha omesso di articolare qualsivoglia argomentazione e/o pronuncia inerente al fatto che nel verbale dell'assemblea risultavano presenti
pagina 3 di 7 alcuni condomini in realtà assenti ovvero la cui presenza personale era addirittura impossibile, ed in particolare i condomini (defunto), , (defunta), Per_1 Pt_4 CP_2 CP_3
Anche tale doglianza è infondata. Il verbale di assemblea condominiale impugnato risulta sottoscritto, ai fini della rilevanza probatoria e della sua opponibilità, dal Presidente e dal Segretario, ed avendo lo stesso natura di scrittura privata, offre una prova presuntiva dei fatti che afferma essersi in essa verificati, per modo che spetta al condomino che impugna la deliberazione assembleare contestando la rispondenza a verità di quanto riferito nel relativo verbale provare il suo assunto» (Cass. 27163/2017).
Nel caso di specie gli appellanti, alcuna prova hanno portato a suffragio delle loro allegazioni.
Col secondo motivo gli appellanti censurano la sentenza impugnata nella parte in cui il Tribunale ha ritenuto inapplicabile alla fattispecie la regola sancita dal novellato art. 1129 comma 13 del Codice civile, in quanto la revoca giudiziale dell'amministratore era intervenuta in data 11.10.2013 (e quindi dopo l'entrata in vigore della suddetta Legge), mentre la conferma dell'amministratore già revocato avveniva all'esito dell'assemblea del 20.01.2014.
La censura è fondata;
infatti al momento dell'assunzione della delibera impugnata sussistevano già da tempo i presupposti di fatto (decreto giudiziale di revoca) e di diritto (vigenza della riforma della disciplina condominiale) che impedivano la rielezione … il “fatto giuridicamente rilevante” -ossia l'assunzione della delibera impugnata- è successivo all'entrata in vigore della riforma e ricade quindi pienamente nel regime codicistico “post” novella del 2013 e, pertanto, è giuridicamente illegittimo per violazione dell'art.1129 comma 13 cc. (“In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato”). Il divieto di nomina dell'amministratore revocato dal Tribunale peraltro esterno al rapporto processuale determinato dal procedimento camerale di revoca, il quale intercorre unicamente tra il condomino istante e l'amministratore, senza imporre e nemmeno consentire l'intervento dei restanti (Cass. 21 febbraio 2020 n. 4696) è temporaneo, e non comprime definitivamente il diritto dello stesso di ricevere l'incarico, rilevando soltanto per la designazione assembleare immediatamente successiva al decreto di rimozione (come nella fattispecie in esame). Il divieto di nomina posto dal riformato art. 1129, comma 13 funziona, in realtà, nei confronti dell'assemblea, precludendole di rendere inoperativa la revoca giudiziale con una delibera che riconfermi l'amministratore rimosso dal Tribunale e ciò pure se siano ormai venute meno le ragioni che avevano determinato la sua revoca. (Cass. n. 1569/2024).
Consegue la declaratoria di annullabilità della delibera dell'assemblea condominiale del 20.01.2014 nella parte in cui, deliberando sul punto 3 dell'ordine del giorno, ha nominato il rag. Persona_3 quale amministratore in violazione dell'art.1129, comma 13, cc.
pagina 4 di 7 A questo punto l'11° motivo di gravame, inerente alla nullità del deliberato per non essere stata fornita alcuna indicazione sul compenso dovuto all'amministratore resta assorbito dall'accoglimento del 3 motivo.
Le ulteriori censure dal terzo al decimo motivo sono infondate.
In merito all'assenza nella convocazione assembleare dei punti all'ordine del giorno e alla mancata trasmissione dei documenti giustificativi di spesa (terzo motivo). La raccomandata del 09.01.2014 inerente alla convocazione dell'assemblea del 18.01.2014 (prima convocazione) e del 20.01.2014
(seconda convocazione) è stata ricevuta dagli attori;
l'Amministratore di condominio ha solo l'onere di provare la spedizione della lettera raccomandata, l'onere di provare eventuali carenze nella comunicazione spetta ai condomini che lamentano tali mancanze (Trib. Genova, sentenza 502/2021;
Corte di Cassazione civ, sez. II, sentenza n. 8275/2019). Nel caso di specie gli appellanti, alcuna prova hanno portato a suffragio delle loro allegazioni.
Riguardo le ulteriori doglianze relative alla ripartizione delle spese e precisamente: la mancata corrispondenza delle voci di spesa all'interno del consuntivo relativo all'anno 2013 (4° motivo);
l'errata ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria dell'ascensore (5° motivo); l'errato computo della spesa afferente la ricostruzione del tratto di muro di cinta condominiale (6° motivo); la commisurazione, nel consuntivo relativo all'anno 2013, di somme dovute a saldo per l'anno 2011 e
2012 (7° motivo); la commisurazione di spese non sostenute (8° motivo); contabilizzazione dei consumi idrici;
10) invalidità del bilancio preventivo anno 2014 (9° motivo); queste si appalesano generiche, limitandosi a contestare l'esito del giudizio ed inidonee ad inficiare le argomentazioni del primo giudice, che a pag. 3 e 4 della sentenza impugnata, ha puntualmente evidenziato che la discrasia tra gli importi riportati in bilancio relativi alle medesime voci di spesa era determinata dal computo degli accessori di legge destinati a modificarne la misura (IVA, contributi previdenziali, ritenuta d'acconto); ““la somma di euro 29.16 è quella che il rag. ha allegato aver versato sul c/c Pt_3 condominiale per coprirne le spese di tenuta, mentre l'addebito di euro 112,83 a carico di Parte_1
reca la espressa dicitura “acconto spese borsuali d.i. vs ” facendo evidente
[...] Pt_1 riferimento agli esborsi sostenuti dal Condominio per la pregressa iniziativa monitoria;
la ricostruzione del convenuto sul punto, confermata dalle risultanze del rendiconto in atti, non è stata specificatamente contestata da parte attorea. Per quanto attiene alla divisione delle spese di manutenzione straordinaria dell'ascensore, gli attori fondano la domanda sugli esiti della CTU espletata in distinto giudizio, introdotto dai condomini e estranei al presente. Parte_5 Per_4
Sul punto: ““su proposta dello stesso , in data 9.11.2006 (delibera in atti) approvava la Pt_1
pagina 5 di 7 ripartizione adottata in sede di redazione del consuntivo relativo all'anno 2013 i sigg. e Parte_5
fanno presente che la voce “manutenzione impianto ascensore” deve essere ripartita in Pt_1 ragione del 50% con Tab 3 ed il 50% con tab n. 5 in quanto la natura del contratto con la SIEL è di natura sia ordinaria che straordinaria (…) L'assemblea – rappresentata in quella sede da 690 millesimi – indica all'amministratore di addebitare le spese di manutenzione ascensore come su esposto e manda di conseguenza per il mero calcolo di riparto”. Nel presente giudizio non è stata chiesta, neppure incidentalmente, la verifica avente ad oggetto la validità della richiamata deliberazione – presupposto di quella assunta nel 2014 - né sono stati allegate circostanze e prodotti elementi utili alla relativa disamina. In ordine alla spesa per la ricostruzione del muretto di cinta condominiale, gli attori non hanno contestato la voce di spesa né la pertinenza della stessa al bilancio di esercizio relativo all'anno 2013; la ricostruzione del muro di confine, del resto, deve ritenersi intervento all'evidenza improcrastinabile al fine di elidere la condizione di pericolo causata dall'abbattimento dello stesso. La doglianza afferente al computo, nel saldo 2013, di quanto dovuto a titolo di saldo per gli anni pregressi è formulata genericamente ed indimostrata”.
Tali valutazioni che appaiono correttamente motivate e non inficiate da vizi logico giuridici sono condivise da questa Corte territoriale.
L'accoglimento parziale dell'appello impone alla Corte un nuovo e complessivo regolamento delle spese di entrambi i gradi in ragione dell'esito complessivo della lite;
l'accoglimento parziale della domanda induce alla compensazione delle spese di lite in ragione della metà, restando l'ulteriore 50% a carico del , e viene liquidato ex DM 147/22, valore indeterminato complessità bassa, CP_1 esclusa istruttoria trattazione, non svoltasi nella presente fase, minimo di tariffa, come da dispositivo.

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Bari, III sezione civile, definitivamente pronunciando nella causa civile di II
Grado iscritta al RGN. 437/2024, proposta da e contro il Parte_1 Parte_2 per la riforma della sentenza n. 4011/23 del Controparte_1
Tribunale di Bari, pubblicata l'11.10.2023, resa nel procedimento RGN. 3054/2014, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così decide:

1. in parziale accoglimento dell'atto di appello ed in parziale riforma della sentenza impugnata annulla la delibera dell'assemblea condominiale del 20.01.2014 nella parte in cui, deliberando sul punto 3 dell'ordine del giorno, ha nominato il rag. quale amministratore in Persona_3 violazione dell'art.1129, comma 13, cc;

pagina 6 di 7 2. condanna il al pagamento delle spese legali Controparte_1 del doppio grado di giudizio in favore degli appellanti che già compensate della metà liquida in
€ 1.904,50 per il primo grado ed in € 1.736,50 per il presente grado, oltre spese borsuali €
594,00, rimborso forfettario, IVA e CPA come per legge, da distrarsi in favore del loro procuratore anticipatario.
Così deciso, nella camera di consiglio telematica della terza sezione civile, in data 24.09.2025.
Il Consigliere Ausiliario relatore
Avv. Marcello Travaglione
Il Presidente
Dott. Paola Barracchia
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