N.R.G. 690/2021
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Prima Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giuseppe De Rosa Presidente dott. Rosario Lionello Rossino Consigliere dott. Giovanni Battista Marsala Consigliere Relatore Ausiliario
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 690/2021 promossa da
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Bacchelli Giorgio e Parte_1 C.F._1 dell'avv. Antonucci Patrizia
APPELLANTE contro
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Ercolani Barbara Controparte_1 C.F._2
APPELLATO
Avente ad oggetto l'appello avverso la sentenza n. 1425/2020, depositata in data 13/10/2020, del Tribunale Ordinario di Bologna, Seconda Sezione Civile. udita la relazione della causa fatta dal Consigliere Ausiliario Dott. Giovanni Battista Marsala, viste le conclusioni dei procuratori delle parti, che si riportavano ai propri atti, esaminati gli atti e documenti del processo, così ha deciso.
CONCLUSIONI
Per l'appellante, “Respinta ogni diversa istanza, in totale riforma ed Parte_1 annullamento della sentenza appellata: a) dato atto che i danti causa dell'odierna appellante e cioè i sigg.ri e in (genitori della stessa) hanno Controparte_2 CP_3 Pt_1
pagina 1 di 13 acquistato, con effetto dalla data del rogito 22/12/1986 a ministero Notaio di Bologna Per_1
(trascritto il 9/1/1987 alla Conservatoria dei Registri Immobiliari), unitamente e congiuntamente all'appartamento posto al quarto piano, anche il vano pertinenziale non abitabile posto al sottotetto dell'immobile sito in Via Indipendenza n. 70 – Via Milazzo n. 2, adiacente all'appartamento acquistato dalla convenuta sig.ra con scrittura privata Controparte_1 autenticata dal Notaio in data 29/12/1986 (e trascritta alla Conservatoria dei Registri Per_2
Immobiliari il 28/1/1987), scrittura con la quale ha acquistato dalle sigg.re Controparte_1 in Bosisio e l'appartamento sito al V° piano (oltre Persona_3 Controparte_4
l'ammezzato); atteso che l'appellante , attuale proprietaria dell'appartamento Parte_1
(già di proprietà dei propri genitori, cui è succeduta) rivendica la proprietà anche della porzione pertinenziale di sottotetto che in tale planimetria è indicata come “sottotetto non abitabile h.
1,60”, ed è posta a latere dell'appartamento acquistato dalla sig.ra medesima, Controparte_1 con la parete sud a confine con l'appartamento della con la parete nord prospiciente su CP_1
Via Milazzo.
b) Dichiararsi conseguentemente la illegittimità della vendita di tale porzione e cioè del predetto vano pertinenziale non abitabile (così come risulta dalla scrittura a Ministero Notaio Per_2 autenticata il 29/12/1986 e trascritta il 28/1/1987) o comunque non opponibile all'appellante, nella qualità predetta (cioè quale attuale proprietaria dell'immobile, in quanto succeduta ai genitori sigg.ri e ); e pertanto dichiararsi che tale porzione Controparte_2 CP_3 immobiliare è di proprietà dell'appellante, con effetto dalla data di acquisto dell'appartamento e perciò dall'atto a ministero Notaio del 22/12/1986 trascritto il 9/1/1987. Per_1
c) ordinarsi pertanto le relative annotazioni alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Bologna relativamente alla proprietà in capo alla sig.ra della porzione Parte_1 immobiliare di cui è detto ai precedenti punti a) e b);
d) Condannarsi inoltre l'appellata al risarcimento dei danni subiti Controparte_1 dell'appellante (sia quale erede e successore dei genitori e , sia Controparte_2 CP_3
a titolo personale), per effetto dell'illegittimo possesso-detenzione del bene predetto, da parte della (tuttora in atto), danni da liquidarsi secondo le emergenze istruttorie e/o anche in CP_1 via equitativa.
e) condannarsi pertanto la sig.ra al rilascio immediato di tale porzione immobiliare, CP_1 libera da persone e cose, a favore l'appellante.
pagina 2 di 13 f) Nella denegata ipotesi che, per qualsivoglia motivo, non fossero accoglibili le precedenti conclusioni (e salvo gravame, si intende) dichiararsi tenuta e quindi condannarsi l'appellata a versare all'appellante (sia in proprio sia nella qualità di erede predetta), una somma corrispondente al prezzo di mercato del sottotetto indicato sub a); oltre al risarcimento dei danni da quantificarsi anche in via equitativa;

g) Oltre alla rivalutazione monetaria (o al danno da perdita di guadagno), e gli interessi legali dal possesso fino al saldo, oltre gli interessi di cui al IV° comma dell'art. 1284 c.c., dalla notifica di questo atto.
h) In ogni caso modificarsi la sentenza anche in punto spese processuali, che dovranno essere poste a carico della controparte nella loro interezza.
Solo in linea subordinata e salvo gravame, dichiararsi compensate le medesime.”
Per parte appellata, : “Voglia la Corte d'Appello di Bologna, reiectis contrariis, Controparte_1
IN VIA PRELIMINARE dichiarare inammissibile il primo e il secondo motivo d'appello perché carenti dei requisiti di cui all'art. 342 cpc.; IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO respingere tutte le domande proposte dall'attrice nei confronti della signora perché Pt_1 Controparte_1 del tutto infondate in fatto e in diritto per i motivi esposti in comparsa di costituzione, con conferma integrale della sentenza impugnata.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
citava in giudizio , rivendicando la proprietà di una Parte_1 Controparte_1 porzione di sottotetto sovrastante il proprio appartamento al quarto piano dell'immobile sito in
Bologna, via Indipendenza n. 70-via Milazzo n. 2, acquistato il 22 dicembre 1986 dai propri genitori con atto trascritto in data 9 gennaio 1987, dunque anteriormente all'acquisto da parte della dell'appartamento posto al quinto piano e adiacente al detto sottotetto, avvenuto il CP_1
29 dicembre 1986 e trascritto il 28 gennaio 1987; chiedeva, di conseguenza, la sua condanna al rilascio, oppure, in via subordinata, al versamento di una somma corrispondente al suo prezzo di mercato, nonché al risarcimento dei danni subiti per effetto della sua illegittima occupazione.
Si costitutiva tempestivamente la chiedendo, in via preliminare, l'autorizzazione alla CP_1 chiamata in causa della parte venditrice (rectius: dei loro aventi causa iure successionis), e, nel merito, contestando la proprietà della del detto vano sottotetto, utilizzato da tempo Pt_1
pagina 3 di 13 immemore come ripostiglio di pertinenza dell'appartamento acquistato dalla convenuta, ed eccependo in ogni caso l'intervenuta usucapione, tenuto conto del possesso continuativo dal 22 febbraio 1989, quando lo stesso veniva ripristinato in seguito ad accoglimento di ricorso possessorio.
Rigettata l'istanza della convenuta di chiamata in causa di terzo, venivano assegnati i termini di cui all'art. 183, comma sesto c.p.c. e nella prima memoria istruttoria l'attrice eccepiva l'avvenuta interruzione dell'usucapione in ragione della pendenza, dal 1993 al 2008, di analoga causa petitoria, infine dichiarata improponibile ai sensi dell'art. 705 c.p.c. in ragione della pendenza di giudizio possessorio sul medesimo bene.
Istruita quindi la causa con il deposito di documenti, stante l'assenza di ulteriori istanze istruttorie, la stessa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 10 giugno 2020, tenuta con trattazione scritta ai sensi dell'art. 83, settimo comma lettera h) del D.L. 18/2020, con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. per comparse conclusionali e memorie di replica.
Le parti precisavano le proprie conclusioni.
Per la parte attrice, : “Respinta ogni diversa istanza e premessa ogni opportuna Parte_1 declaratoria:
a) dato atto che i danti causa dell'odierna attrice e cioè i sigg. ri e Controparte_2 CP_3
in (genitori dell'attrice) hanno acquistato, con effetto dalla data del rogito
[...] Pt_1
22/12/1986 a ministero Notaio di Bologna (trascritto il 9/1/1987 alla Conservatoria dei Per_1
Registri Immobiliari), unitamente e congiuntamente all'appartamento posto al quarto piano, anche il vano non abitabile posto al sottotetto dell'immobile sito in Via Indipendenza n. 70 – Via
Milazzo n. 2, adiacente all'appartamento acquistato dalla convenuta sig.ra con Controparte_1 scrittura privata autenticata dal Notaio in data 29/12/1986 (e trascritta alla Per_2
Conservatoria dei Registri Immobiliari il 28/1/1987), scrittura con la quale Controparte_1 ha acquistato dalle sigg.re in Bosisio e l'appartamento sito al Persona_3 Controparte_4
V° piano (oltre l'ammezzato); atteso che l'attrice attuale proprietaria Parte_1 dell'appartamento (già di proprietà dei propri genitori, cui è succeduta) rivendica la proprietà anche della porzione di sottotetto che in tale planimetria è indicata come “sottotetto non abitabile h. 1,60”, ed è posta a latere dell'appartamento acquistato dalla sig.ra Controparte_1 medesima, con la parete sud a confine con l'appartamento della e con la parete nord CP_1
pagina 4 di 13 prospiciente su Via Milazzo.
b) Dichiararsi conseguentemente la illegittimità della vendita di tale porzione e cioè del predetto vano non abitabile (così come risulta dalla scrittura a Ministero Notaio autenticata il Per_2
29/12/1986 e trascritta il 28/1/1987) o comunque non opponibile all'attrice, nella qualità predetta (cioè quale attuale proprietaria dell'immobile, in quanto succeduta ai genitori sigg.ri e ); e pertanto dichiararsi che tale porzione immobiliare è di Controparte_2 CP_3 proprietà dell'attrice, con effetto dalla data di acquisto dell'appartamento e perciò dall'atto a ministero Notaio del 22/12/1986 trascritto il 9/1/1987. Per_1
c) ordinarsi pertanto le relative annotazioni alla Conservatoria dei Registri Immobiliari di
Bologna relativamente alla proprietà in capo alla sig.ra della porzione Parte_1 immobiliare di cui è detto ai precedenti punti a) e b);
d) Condannarsi inoltre la convenuta al risarcimento dei danni subiti Controparte_1 dall'attrice (sia quale erede e successore dei genitori e , sia a Controparte_2 CP_3 titolo personale), per effetto dell'illegittimo possesso-detenzione del bene predetto, da parte della danni da liquidarsi secondo le emergenze istruttorie e/o anche in via equitativa. CP_1
e) condannarsi pertanto la sig.ra al rilascio immediato di tale porzione immobiliare, CP_1 libera da persone e cose, a favore dell'attrice.
f) Nella denegata ipotesi che, per qualsivoglia motivo, non fossero accoglibili le precedenti conclusioni (e salvo gravame, si intende) dichiararsi tenuta e quindi condannarsi la convenuta a versare all'attrice (sia in proprio sia nella qualità di erede predetta), una somma corrispondente al prezzo di mercato del sottotetto indicato sub a); oltre al risarcimento dei danni da quantificarsi anche in via equitativa;

g) In ogni caso, oltre alla rivalutazione monetaria (o al danno da perdita di guadagno), e gli interessi legali fino al saldo, oltre gli interessi di cui al IV° comma dell'art. 1284 c.c., dalla notifica di questo atto.
Condannarsi inoltre la convenuta al pagamento delle spese legali e processuali, oltre IVA, CPA e spese forfetizzate.”
Per la parte convenuta, :“ voglia il Tribunale autorizzare la chiamata in causa Controparte_1 di e quali garanti ex art. 106 c.p.c. fissando udienza ex art. 269 Controparte_4 CP_5
c.p.c. per provvedere alla relativa citazione e per consentire ai convenuti di esercitare le proprie pagina 5 di 13 difese, respingere tutte le domande proposte dall'attrice nei confronti della signora Pt_1 perché del tutto infondate in fatto e in diritto per i motivi esposti in Controparte_1 comparsa di costituzione.”
Il Tribunale rigettava la domanda dell'attrice e la condannava a rifondere le spese alla convenuta.
L'attrice impugnava la sentenza ritenendola viziata per i seguenti motivi.
1) Illegittimità totale e nullità della sentenza del Tribunale per avere dichiarato erroneamente che la proprietà del vano sottotetto non abitabile in questione è della signora CP_1
Infondatezza dell'affermazione della utilizzabilità del vano (che non è abitabile) e illegittimità delle valutazioni fatte relativamente ai rogiti di acquisto e alla successione dei medesimi. Inesistenza e comunque irrilevanza di ipotetiche risultanze catastali in contrasto coi rogiti e con i principi civilistici (artt. 817 – 818 – 819 c.c.),
2) Illegittimità e nullità della sentenza del Tribunale qui appellata, per avere dichiarato in maniera erronea la proprietà del vano sottotetto non abitabile e pertinenziale in questione della signora Illegittimità delle valutazioni fatte relativamente agli atti di acquisto CP_1
e alla successione dei medesimi. Erronea lettura delle risultanze catastali e comunque irrilevanza di ipotetiche risultanze catastali in contrasto con gli atti di acquisto e con i principi civilistici (anche ai sensi degli articoli 817, 818, 819 codice civile),
3) Illegittimità della sentenza anche sotto il profilo della condanna al pagamento di spese processuali.
Si costituiva parte appellata per resistere e chiedere la conferma della sentenza impgunata.
La causa giungeva quindi in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Nella causa in questione, i dati catastali dell'immobile e la sua consistenza rimangono criteri suppletivi per identificare l'immobile oggetto di controversia.
La giurisprudenza è in tal senso concorde nell'affermare che “in tema di compravendita immobiliare, ai fini dell'individuazione dell'immobile oggetto del contratto, i dati catastali non hanno valore determinante rispetto al contenuto descrittivo del titolo ed ai confini indicati nell'atto, ad eccezione solamente del caso in cui le parti agli stessi abbiano fatto esclusivo pagina 6 di 13 riferimento per individuare l'immobile e manchi un qualsiasi contrasto tra gli stessi ed i confini del bene” (Cass. Civile sez. II, 15.2. 2017, n.3996)
Il contratto deve però indicare con precisione anche le pertinenze e le aree pertinenziali a servizio dell'immobile compravenduto, sia al fine di renderle conoscibili e opponibili, sia al fine di evitare equivoci collegate al particolare regime cui le stesse rimangono soggette.
Infatti, l'art. 818 c.c. prevede che le pertinenze seguano nel trasferimento l'immobile principale anche se non espressamente menzionate nel contratto.
Tuttavia, per poter godere di tale particolare regime giuridico, deve essere accertata e dimostrata la natura pertinenziale di tali beni e dunque la sussistenza del citato rapporto pertinenziale.
La giurisprudenza ha in tal senso chiarito che “Per potersi ravvisare il vincolo pertinenziale tra due beni, tra loro distinti ed autonomi, è necessario che il proprietario della cosa principale abbia la piena disponibilità anche della cosa accessoria e che la destinazione pertinenziale risulti nella sua attualità ed effettività e possa essere fatta risalire ad un comportamento oggettivamente valutabile che destini l'una cosa al servizio o all'ornamento dell'altra, postulando peraltro il vincolo anche la esclusività della funzione accessoria dell'un bene rispetto all'altro.” (Cass. Civ. sez. II, 30.7.2004 n. 14559).
Anche in questo caso, il dato catastale non può, quindi, considerarsi dirimente, posto che l'accertamento del rapporto pertinenziale presuppone una effettiva quanto oggettiva
“destinazione di un bene a servizio dell'altro”.
Tanto ritenuto si osserva quanto segue.
Parte attrice aveva rivendicato la proprietà di una porzione del sottotetto sovrastante il proprio appartamento al quarto piano dell'immobile sito in Bologna, via Indipendenza n. 70-via
Milazzo n. 2, acquistato il 22 dicembre 1986 dai propri genitori con atto trascritto in data 9 gennaio 1987, anteriormente all'acquisto da parte della convenuta dell'appartamento posto al quinto piano e adiacente al detto sottotetto, avvenuto il 29 dicembre 1986 e trascritto il 28 gennaio 1987; chiedendone il rilascio, oppure, il pagamento del prezzo di mercato, oltre al risarcimento dei danni, per parte sua, la convenuta, contestando la proprietà di parte attrice del pagina 7 di 13 detto vano sottotetto, allegava che lo stesso era stato da lei utilizzato da tempo immemore come ripostiglio di pertinenza dell'appartamento e poi acquistato, eccependo in ogni caso l'intervenuta usucapione, tenuto conto del possesso continuativo dal 22 febbraio 1989, ripristinato in seguito ad accoglimento di ricorso possessorio, ove, a sua volta l'attrice eccepiva l'avvenuta interruzione dell'usucapione in ragione della pendenza, dal 1993 al 2008, di analoga causa petitoria, poi dichiarata improponibile ai sensi dell'art. 705 c.p.c. in ragione della pendenza di giudizio possessorio sul medesimo bene, con sentenza di questa Corte, poi confermata dalla Suprema
Corte, che aveva riformato la sentenza di primo grado che invece aveva accolto la domanda.
In punto di fatto appare, quindi, provato che con rogito del 22 dicembre 1986 – trascritto in data 9 gennaio 1987 – i coniugi e , genitori dell'odierna attrice, Controparte_6 CP_3 abbiano acquistato dalle venditrici e , il seguente appartamento: Parte_2 Persona_3
«porzione della casa posta in Bologna, Via Indipendenza n. 70 – Via Milazzo n. 2 e Via Galliera n.
89/91, costituita detta porzione da un appartamento avente accesso dal civico n. 70 di Via
Indipendenza, quarto piano catastale, con annessi un vano ad uso cantina al sotterraneo, soffitta al quinto piano sottotetto ed un posto-auto nel cortile interno…» (cfr. doc. 4 di parte attrice, corsivo aggiunto), come descritto nella planimetria catastale allegata al rogito medesimo, immobile di cui parte attrice è divenuta unica proprietaria successivamente al decesso di entrambi i genitori.
È altresì, provato che parte convenuta abbia acquistato a sua volta dalle medesime venditrici e , con atto in data 29 dicembre 1986, trascritto in data 28 Parte_2 Per_3 Persona_3 gennaio 1997, un altro appartamento sito al quinto piano del medesimo complesso immobiliare, oltre cantina e porzione di cortile adibito a parcheggio (cfr. doc. 5 di parte attrice: il rogito depositato in atti reca, invero, l'indicazione di «quarto piano oltre l'ammezzato» per cui è nondimeno del tutto pacifico che si tratti del quinto piano, come evidenziato dalla stessa convenuta in comparsa di risposta, pag. 2).
È pacifico che il vano sottotetto oggetto di causa, identificato dalle parti in un vano compreso fra la via Milazzo, a nord, e l'appartamento della convenuta, a sud, privo di finestre e con una sola porta su un corridoio condominiale, sia adiacente, appunto, all'appartamento della convenuta e sia situato sopra ad una porzione dell'appartamento dell'odierna parte attrice e non è stato contestato dalle parti che la detta porzione immobiliare sia compresa nel mappale 22 sub 37
(indicata nell'atto di acquisto della convenuta come «in corso di accertamento»), foglio 83, sez.
162 che include tutto l'appartamento poi acquistato dalla convenuta.
pagina 8 di 13 E' anche pacifico che detto vano sia rimasto nel possesso di parte convenuta, in seguito alla sua consegna da parte dei genitori dell'attrice in ottemperanza dell'ordinanza emessa dal Pretore di Bologna nel 1989 nell'ambito di un procedimento possessorio instaurato dalla convenuta a seguito dello spoglio subito (barriera di mattoni che impediva l'accesso a detto vano).
Proprio in pendenza di tale procedimento, l'azione petitoria avente ad oggetto tale porzione di sottotetto, promossa dai genitori dell'attrice (cfr. doc. 1 di parte attrice contenente l'atto di citazione notificato nel 1993), veniva dichiarata improponibile - per violazione dell'art. 705 c.p.c.
- con sentenza della Corte d'Appello di Bologna dell'8 marzo 2007 (che riformava sul punto la sentenza non definitiva di primo grado emessa dal Tribunale di Bologna che dichiarava la procedibilità, travolgendo così la successiva sentenza di merito la quale aveva riconosciuto la proprietà dei danti causa dell'odierna attrice), confermata dalla Corte di cassazione con sentenza n. 27947/2008 (doc. 7 di parte attrice).
Il sottotetto de quo, quindi, non è stato acquistato dai genitori dell'attrice, unitamente all'appartamento al quarto piano, sicché la trascrizione del detto atto di acquisto non ha prodotto alcun effetto preclusivo della sua vendita alla convenuta.
Tale accessorio non è indicato nell'atto di acquisto dei genitori dell'attrice, infatti, la menzione in tale atto di una «soffitta al quinto piano sottotetto», è pacificamente riferita ad altra parte di sottotetto, divisa in diversi ambienti di altezza diversa fra loro, del tutto distinti da quello oggetto di causa.
Infatti, l'atto di acquisto dei genitori dell'attrice richiama espressamente altro mappale, «22 sub 50» (e non, dunque, il mappale «22 sub 37» oggetto della presente causa), e le planimetrie allegate al detto atto (e depositate nell'attuale giudizio dalla stessa attrice, doc. n. 4) raffigurano un'altra porzione del sottotetto e non quella oggetto di causa.
Come evidenziato dal c.t.u. nella relazione acquisita nella prima causa petitoria, detta locuzione contenuta nel rogito di parte attrice indicava difatti, come «più correttamente indicato da allegata planimetria catastale, … il sottotetto non praticabile, suddiviso in 4 ambienti di altezza diversa fra loro. Quello definito granaio riporta l'altezza di cm. 160, tre ambienti quella di cm. 120
e l'ultimo di cm 75».
Alcuna delle porzioni di sottotetto rappresentate nella planimetria allegata all'atto di acquisto dei danti causa dell'attrice (doc. 4, attrice) coincide con la porzione oggetto della planimetria allegata all'atto di acquisto della convenuta e oggetto della presente causa (doc. 5, attrice).
pagina 9 di 13 Nemmeno si può ritenere che tale sottotetto sia stato comunque acquisito dai danti causa dell'attrice in quanto semplice proiezione dell'appartamento.
Infatti, in conseguenza del frazionamento del sottotetto da parte degli allora proprietari di tutto l'immobile ( e ), detta porzione immobiliare era stato Parte_2 Persona_3 accatastata insieme all'appartamento poi acquistato dalla convenuta come parte del mappale (22 sub 37).
Il sottotetto, infatti, era stato espressamente escluso dai i beni comuni del costituendo condominio nel rogito con cui i detti proprietari dell'intero edifico vendettero, nel 1986, il primo appartamento (nel rogito si legge che «nella vendita è compresa la comproprietà pro quota su tutte le parti dello stabile … volendosi peraltro esclusi da tale comproprietà il sottotetto e il cortile», v. doc. n. 6, attrice, corsivo aggiunto). In tale atto si legge pure che i venditori si riservavano il «diritto di frazionare sia il sottotetto sia il cortile» e anche nel regolamento condominiale si legge – art. 3 Destinazione delle proprietà individuali - che «per quanto riguarda il sottotetto e il cortile la parte venditrice si riserva il diritto di frazionarli» (doc. 1 convenuta).
Dalla relazione del c.t.u. nominato nel precedente giudizio petitorio si rileva che in effetti tale frazionamento fu eseguito nel 1986, allorché fu «dato incarico a tecnico abilitato, ing. Per_4 di eseguire le modifiche catastali suddividendo in subalterni le varie unità immobiliari» (doc. 2, convenuta) e in effetti nei due atti di acquisto (di parte attrice e di parte convenuta) si dà atto del frazionamento del detto mappale 22 anche in relazione al sottotetto.
La convenuta, inoltre, ha allegato nella propria comparsa di risposta il costante utilizzo, prima del suo acquisto, del sottotetto da parte dell'inquilino del detto appartamento, il quale «utilizzava il vano sottotetto posto a lato dell'appartamento, senza accesso dall'interno, passando per il corridoio comune, per riporvi attrezzature da bar, dato che al piano terra dello stesso immobile egli conduceva in locazione un esercizio commerciale» (v. comparsa di risposta pag. 4) e tale circostanza (che sarebbe stata pure confermata da informatori assunti nel corso del procedimento possessorio), non è stata mai smentita né contestata dall'attrice nel corso del giudizio.
La circostanza confermata anche dalla lettura della relazione del c.t.u., acquisita nel primo giudizio petitorio, ove è attestata la sua funzione a uso ripostiglio («poiché l'altezza varia da cm
70 a cm 270 non è assolutamente possibile utilizzarlo quale abitazione è e rimane a uso ripostiglio», doc. 2 convenuta).
pagina 10 di 13 Tali circostanze escludono che nella specie si tratti, dunque, di un sottotetto privo di qualsiasi utilizzo che faccia capo al proprietario dell'appartamento sottostante in quanto semplice proiezione di quest'ultimo, atteso che, come visto, in seguito a frazionamento è provato che lo stesso sia stato accatastato come parte del mappale costituente l'appartamento posto al quinto piano, di cui al mappale 22 sub 37, foglio 83, sez. 162 ed è risultato altresì incontestato che sia stato in effetti utilizzato costantemente come ripostiglio di pertinenza del detto appartamento.
Secondo la Suprema Corte il sottotetto è da assumersi di pertinenza dell'appartamento dell'ultimo piano soltanto nell'ipotesi in cui svolga una mera funzione di isolamento e protezione e non sia utilizzabile e utilizzato come vano autonomo [ex multis v. Corte di cassazione sez. 2,
Sentenza n. 6143 del 30/03/2016: «il sottotetto è da considerare pertinenza dell'appartamento sito all'ultimo piano, allorché assolva alla esclusiva funzione di isolare e proteggere l'appartamento medesimo dal caldo, dal freddo e dall'umidità, fungendo da camera d'aria isolante. Quando, invece, il sottotetto abbia dimensioni e caratteristiche strutturali tali da consentirne l'utilizzazione come vano autonomo, in tal caso la sua appartenenza va determinata in base al titolo»].
Quindi, escluso che il vano de quo fosse identificabile con parti comuni dell'edificio ai sensi dell'art. 1117 c.c., non essendo contestato l'uso esclusivo ed emergendo come detto dalla documentazione in atti che il sottotetto fosse stato escluso dalle aree in comproprietà
risulta provato che il sottotetto in questione, adiacente all'appartamento acquistato CP_7 dalla convenuta, sia stato oggetto di specifico utilizzo esclusivo da parte dei danti causa della convenuta essendo pacifico che lo stesso svolgesse funzione di ripostiglio, tanto che il medesimo era stato accatastato come parte del detto appartamento, incluso nella stessa particella (mappale
22 sub 37, foglio 83, sez. 162).
Invero, la lettura dell'atto di acquisto della ha consentito al Tribunale di CP_1 confermare l'avvenuto acquisto da parte di questa e che la compravendita ha avuto ad oggetto una porzione di fabbricato costituita da un appartamento al quarto piano oltre l'ammezzato, identificato a mezzo dei riferimenti catastali espressamente relativi al mappale 22 sub 37, foglio
83, sez. 162 comprendente tutto l'appartamento, compreso il sottotetto oggetto di causa avente funzione di ripostiglio, come ha rilevato peraltro anche da una planimetria allegata all'atto, a migliore identificazione degli immobili compravenduti.
pagina 11 di 13 Con la conseguenza di dover escludere che lo stesso abbia mai svolto una indistinta funzione di isolamento e protezione della porzione di appartamento sottostante di proprietà dell'attrice.
Per conseguenza, non rilevano, nel caso di specie, i noti principi in materia di trascrizione, i quali evidentemente assicurano la prevalenza del titolo di acquisto trascritto per primo soltanto ove risulti comprovato che vi sia stato un pregresso acquisto del medesimo bene.
Alla convenuta, pertanto, non è opponibile alcuna vendita del medesimo bene.
L'impugnazione proposta e la domanda diretta all'accertamento della proprietà del detto vano da parte attrice con la conseguente condanna al rilascio è dunque da respingere, così come la domanda in via subordinata diretta alla condanna della convenuta al pagamento di una somma corrispondente al suo prezzo di mercato.
Per quanto sopra esposto, la Corte ritenendo infondati i motivi, rigetta l'appello e conferma la sentenza impugnata.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano, come in dispositivo, in base allo scaglione di valore previsto nel D.M. 55/2014, ai valori minimi, per la fase di primo grado, per lo studio, introduzione giudizio e decisione, ai valori medi, per la fase di appello, per lo studio, introduzione giudizio, trattazione e istruttoria e decisone, secondo l'attività svolta.
Ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002, va dato atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, ad onere dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per l'appello, a norma dell'art. 13, comma 1 bis del DPR suddetto (vedi Cass. Civ. SS.UU. 20.09.2019 n. 23535; Cass. Civ. SS.UU.
20.04.2020 n. 4315).

P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone: rigetta l'impugnazione confermando l'impugnata sentenza, condanna parte appellante al pagamento delle spese di lite in favore della appellata, liquidate in euro 4996,00 per compenso professionale, oltre rimborso spese generali forfettarie 15%, CPA ed
IVA come per legge,
-dà atto, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002, che sussistono i presupposti processuali per il versamento, ad onere dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di pagina 12 di 13 contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, previsto per l'appello, a norma dell'art. 13, comma
1 bis del DPR suddetto.
Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della Prima Sezione Civile, in data 8 luglio 2025
Il Consigliere estensore Ausiliario Il Presidente dott. Giovanni Battista Marsala dott. Giuseppe De Rosa
pagina 13 di 13