n. 1131/2023 R.G.

CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
Udienza del 23.10.2025
Verbale dell'udienza di discussione relativa alla causa civile iscritta ai n. 1131/2023 R.G., vertente tra:
Parte_1
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[...]
**** dinanzi alla Corte di appello di Napoli, sesta sezione civile, composta dai signori magistrati: dott.ssa Assunta d'Amore Presidente dott. Giuseppe Vinciguerra Consigliere dott. Fabio Magistro Consigliere relatore
E' presente, per parte appellante l'Avvocato Antonello Marco Di Concetto che si riporta agli atti e verbali di causa.
E' presente, per parte appellata l'Avvocato Alfredo Mormone che dichiara di essere presente per delega orale dell'Avvocato e si riporta agli atti e verbali di causa.
La Corte invita a procedere alla discussione della causa, ai sensi di quanto previsto dall'art. 281 sexies
c.p.c. CP_ L'Avvocato Di Concetto si riporta alle richieste e conclusioni contenute nei propri atti e nei verbali di
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, nonché alla documentazione esibita.
L'Avvocato Mormone si riporta alle richieste e conclusioni contenute nei propri atti e nei verbali di causa, nonché alla documentazione esibita ed eccepisce la tardività delle note del 19/20.10.2025.
L'Avvocato Di Concetto evidenzia che si tratta di mere note illustrative senza che vi sia termine perento- rio.
Dopo discussione, la Corte, dopo discussione, si riserva di provvedere in prosieguo.
La Presidente dott.ssa Assunta d'Amore

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La Corte, successivamente, in prosieguo di udienza e in assenza delle parti, pronuncia sen- tenza ex art. 281 sexies cpc
R.G. 1131/2023 r.g.a.c.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
SESTA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di Napoli, sezione sesta civile, nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Assunta d'Amore Presidente dott. Giuseppe Vinciguerra Consigliere dott. Fabio Magistro Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 1131/2023 R.G. - avente ad oggetto appello promosso av- verso la sentenza n. 641/2023 del 19.1.2023, emessa nel procedimento R.G. n. 11622/2020 dal Tribunale di Napoli - vertente tra
(c.f. ), sito in Napoli, Via San Parte_1 P.IVA_1
Giacomo dei Capri, n. 140-144, in persona dell'amministratore pro tempore, rappresentato e difeso dall'Avvocato Antonello Marco Di Concetto, elettivamente domiciliato presso lo studio del proprio difensore in Napoli, Via D. Fontana, n. 194/d; appellante
e
(c.f. ) e (c.f. Parte_1 C.F._1 Parte_1
), rappresentati e difesi dall'Avvocato Alfredo Mormone, elettiva- C.F._2 mente domiciliati presso lo studio del loro difensore in Casoria (NA), Via Pio XII, n. 88; appellati
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione del 27.5.2020, e esponevano: a) di es- Parte_1 Parte_1 sere condomini del sito in Napoli, Via San Giacomo dei Capri, Parte_1
n. 140, in quanto entrambi proprietari dell'appartamento sito al primo piano, interno 7, sca- la B, e proprietario di quello ubicato, sempre al primo piano, all'interno 8; Parte_1
b) con la delibera resa in loro assenza in data 28.11.2019, il aveva così delibe- Parte_1 rato, rispettivamente, in ordine al capo 2) (Discussione ed approvazione nomina tecnico per la verifica ed attribuzione della spesa ai condomini relativa alla ristrutturazione dei
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terrazzi della scala B) e al capo 5) (Discussione ed approvazione dell'autorizzazione ai Par Consiglieri di Scala di accompagnare l'impiegato della Idrocomputcx per la lettura dei sottocontatori dell'acqua) dell'o.d.g.: “i presenti all'unanimità dopo la lettura dei pre- ventivi di spesa inviati dall'arch. per € 500,00 e dall'Arch. per € Per_1 Per_2
300,00 danno incarico all'Arch. di espletare l'opera peritale”; “i presenti deli- Per_2 berano di far esibire all'amministratore i consumi indicati dalla Idrocomputex nelle ba- cheche e chiedono inoltre di informarsi della possibilità dei contatori idonei per i consumi della scala a, scala b ed uno per l'impianto di riscaldamento (impianto per usi Comuni)”;
c) la delibera, notificata a mezzo pec in data 30.11.2019, riguardo ai capi indicati, era affet- ta da vizi di nullità e/o annullabilità; d) in ordine al capo 2) all'o.d.g., si deduceva: d1) la mancanza di chiarezza - che aveva impedito di accertare quali fossero i lavori di ristruttu- razione dei terrazzi della scala B e, in particolare, se gli stessi riguardassero parti privati o parti comuni, “essendo, i predetti terrazzi, di proprietà esclusiva dei condomini proprietari degli appartamenti, ubicati al piano terra, a cui accedono” - nonché la mancata indicazio- ne dell'entità della spesa;
d2) l'eccesso di potere e la violazione dell'art. 1120, co. 2, c.c., non comprendendosi se i lavori ai terrazzi comportassero semplice modifica ovvero inno- vazione della cosa comune, con conseguente impossibilità di verificare la sussistenza dei quorum necessari per l'approvazione della delibera;
d3) impossibilità dell'oggetto, per vio- lazione dei criteri di ripartizione di spesa fissati nel regolamento condominiale, il cui art. 13 stabiliva: “tutte le spese per riparazioni ordinarie e straordinarie relative alle proprietà private dei condomini sono a carico dei rispettivi proprietari”; di conseguenza, le spese di
“ristrutturazione dei terrazzi della scala b” andavano imputate solo ai rispettivi proprietari;

d4) eccesso di potere, contrarietà a norme inderogabili e difetto assoluto di competenza, non potendosi delegare a un tecnico la verifica e l'attribuzione delle spese dei condomini, trattandosi di funzioni proprie dell'assemblea; e) in ordine al capo 5) dell'o.d.g., si deduce- va: e1) contrarietà a norme di legge per violazione della normativa sulla privacy, potendo la bacheca essere destinata ad accogliere solo avvisi di carattere generale e non comunica- zioni concernenti i dati personali dei singoli condomini;
e2) violazione dell'obbligo di pre- ventiva informazione dei condomini in ordine al contenuto degli argomenti posti all'ordine del giorno;
e3) mancata indicazione dei condomini favorevoli e contrari alla delibera, con conseguente impossibilità di stabilire il quorum deliberativo”; f) attivato procedimento di mediazione, veniva ipotizzata la seguente soluzione conciliativa: “- rinuncia da parte degli istanti alle impugnazioni oggetto della procedura a condizione che gli stessi istanti siano completamente estromessi sia per la parte privata (cantinola) che per la parte comune
(corridoio) da ogni onere relativo alla ristrutturazione dei terrazzi della scala B. - Revoca del deliberato di cui al capo 5 dell'assemblea del 28/11/2019 - Le spese della presente procedura siano integralmente a carico del ”; g) l'amministratore si era riser- Parte_1 vato di sottoporre la soluzione prospettata all'assemblea condominiale, che, a causa di ripe- tuti rinvii dettati dall'emergenza epidemiologica da COVID-19, non veniva convocata.
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Parte attrice, dunque, chiedeva: “I)- dichiarare invalida, nulla, o comunque annullabile e priva di qualsiasi effetto giuridico, la deliberazione presa in data 28.11.2019 dall' assem- blea del via San Giacomo dei Capri n. 140, Napoli, c.f. Parte_1
, limitatamente al deliberato di cui ai capi 2) e 5) dell'ordine del giorno, per P.IVA_1
i motivi sopra esposti;
II)- condannare il convenuto a tutte le spese di mediazione sostenu- te dagli istanti, compreso il relativo compenso professionale dovuto al sottoscritto difenso- re per l'assistenza legale in mediazione…”.
Si costituiva in giudizio il sostenendo l'infondatezza della domanda attrice e Parte_1 chiedendone il rigetto.
Il Tribunale, all'esito, ha così statuito: “annulla per le ragioni di cui in motivazione la de- liberazione presa in data 28.11.2019 dall'assemblea del via Parte_1
San Giacomo dei Capri n. 140, Napoli, limitatamente al deliberato di cui al capo 2) all'ordine del giorno. dichiara la cessazione della materia del contendere relativamente all'impugnazione della delibera assembleare assunta in data 28.11.2019 dall'assemblea del via San Giacomo dei Capri n. 140, Napoli, c.f. Parte_1
, limitatamente al deliberato di cui al capo 5) all'ordine del giorno …”. P.IVA_1
In particolare, il Giudice di prime cure – che, come appena visto, ha dichiarato cessata la materia per il capo 5) – per ciò che riguarda il capo 2) dell'o.d.g., ha scritto: “appare del tutto chiaro dunque il deliberato assembleare, volto al conferimento dell'incarico per sta- bilire i lavori e farsi e criteri di riparto. Pertanto, solo a compimento dello stesso i condo- mini avrebbero dovuto essere chiamati a pronunciarsi sulle opere da commissionare
[...] anche l'entità. Sebbene detta delibera non si sia pronunciata in merito ai criteri Pt_3 di riparto delle spese da adottare nel caso di specie, tuttavia non risulta peregrina la que- stione relativa all'individuazione dei condomini che dovrebbero trarne utilità da tali lavo- ri, avendo deliberato in merito al conferimento dell'incarico l'intera assemblea” (cfr. pag.
10 della sentenza).
Il Tribunale ha poi rilevato: “alla luce di quanto precede, riguardando i lavori a farsi e le indagini da eseguirsi il terrazzo ad uso esclusivo di copertura delle cantinole scala B, ci troviamo innanzi ad una ipotesi diversa da quella contemplata dall'art. 1126 c.c. e per
l'effetto sussistono i presupposti per l'applicazione analogica dell'art. 1125 c.c., che accol- la le spese relative alla manutenzione di una parte di una struttura complessa ripartite tra chi ne determina la necessità, ricorrendo un'ipotesi particolare del principio generale det- tato dall'art. 1123 c.c. (v. Cass. civ., sez. II, 28/05/2019, n. 14511). Peraltro, il terzo com- ma di detto articolo precisa che “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici sola- ri, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative al- la loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità” pertanto il quorum costitutivo e deliberativo dell'assemblea avrebbe dovuto essere costituito solo dai millesimi di costoro” (cfr. pag. 11 e 12).
Avverso la pronuncia, indicata come notificata il 23.1.2023, il con atto del Parte_1
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22.2.2023, ha promosso appello, costituendosi in data 2.3.2023.
L'appellante ha sostenuto la legittimità della costituzione dell'assemblea e, in ogni caso, della delibera impugnata con riguardo al capo 2), deducendo che il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente applicato il comma 3 dell'art. 1123 c.c., anziché il comma 1 dello stesso articolo, in combinato disposto con l'art. 1136, comma 3, c.c., avendo “omesso di considerare la presenza del corridoio condominiale ai fini della corretta individuazione dei quorum costitutivi e deliberativi dell'impugnata delibera” (pag. 4 dell'impugnazione).
L'Ente ha anche contestato il capo relativo alle spese e ha chiesto: “- … in via principale accertare e dichiarare la legittimità della delibera del 28/11/2019 relativamente al suo ca- po 2) per tutti i motivi esposti nel corpo del presente atto e per l'effetto riformare parzial- mente in tal senso la sentenza impugnata n. 641/2023; - … sempre in via principale e per
l'effetto della parziale riforma della sentenza impugnata, accogliendo il principio della soccombenza reciproca stabilito dall'art. 92 2° comma c.p.c., dichiarare la completa com- pensazione delle spese di lite relativamente al primo grado di giudizio, con eventuale resti- tuzione di quanto eventualmente già incassato dagli attori nelle more del presente giudi- zio…”.
Si sono costituiti gli appellati, deducendo l'inammissibilità dell'impugnazione, nonché la violazione dell'art. 345 c.p.c., per avere il dedotto solo in appello che la deli- Parte_1 bera impugnata sarebbe stata approvata “con 524,75 millesimi secondo il combinato dispo- sto degli artt. 1123 e 1136 3° comma c.c.”.
Nel merito, se ne è contestata la fondatezza, chiedendone il rigetto.
Va preliminarmente osservato, in rito, che l'impugnazione supera il vaglio di ammissibilità prescritto dall'art. 342 c.p.c., essendo stati individuati i punti contestati della sentenza gra- vata ed essendo stata illustrata la diversa ricostruzione dei fatti prospettata dall'appellante, che, in definitiva, ha rappresentato alla Corte un contenuto completo delle proprie censure sì da permettere il raffronto immediato fra le motivazioni della pronuncia impugnata e le motivazioni addotte nell'atto di appello (secondo i dettami di Cass., Sez. Unite, n.
27199/2017; nello stesso senso, da ultimo, Cass., Sez. Unite, n. 36481/2022).
Ciò detto, l'appellante ha lamentato la non corretta lettura interpretativa proposta dal Giu- dice di prime cure, deducendo che questi avrebbe “erroneamente considerato i terrazzi a livello della scala B una sorta di “condominio parziale” secondo il quale per le relative spese partecipano soltanto i condomini che ne traggono utilità, dimenticandosi in maniera piuttosto grossolana che nel piano terraneo oltre alle insiste anche il corridoio CP_2 condominiale al servizio dell'intero fabbricato” (cfr. pag. 5 dell'appello).
Sempre in via preliminare, si reputa che il termine assegnato per la redazione di note finali, abbia natura meramente organizzativa, potendo peraltro le parti dedurre anche in udienza.
Nel merito, il ha così contestato “il ragionamento logico – deduttivo del giu- Parte_1 dice a quo, che lo ha portato nella statuizione conclusiva del giudizio a fondare il princi- pio della illegittimità/annullabilità del capo 2) o.d.g. della delibera del 28/11/2019 sulla
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base della mera applicabilità dell'art. 1123 3° comma c.c. in combinato disposto con l'art.
1125 c.c. considerando i terrazzi a livello della Scala B come un condominio parziale e/o limitato ai meri proprietari di ” (cfr. pag. 6). Parte_4
Sempre per parte appellante, l'impugnata delibera è valida, in quanto è stata “legittima- mente presa con 524,75 millesimi secondo il combinato disposto degli artt. 1123, comma
1, c.c. e 1136, comma 3, c.c. Infatti nel caso di specie, nell'affidare un incarico peritale ad un tecnico terzo ed imparziale di relazionare circa i lavori (a farsi) sui terrazzi a livello della scala B, dove partecipano a diverso titolo tre diverse categorie di codomini e più nel- lo specifico: a) I PROPRIETARI ESCLUSIVI DEI TERRAZZI A LIVELLO DELLA SCALA
B; b) I PROPRIETARI DELLE CANTINOLE SIA DELLA SCALA A SIA DELLA SCALA B;
Co c) L'INTERO CONDOMINIO PER PRESENZA DEL CORRIDOIO CONDOMINIALE, vengono correttamente chiamati a partecipare alla delibera (ed alla consequenziale spesa) oltre i proprietari dei terrazzi della , anche tutti i condomini dell'intero fabbricato CP_4 per via della presenza del locale corridoio condominiale coperto e di tutte le Cantinole del fabbricato A e B” (cfr. pag. 7).
L'Ente ha poi dedotto che la presenza del corridoio condominiale non fosse in discussione tra le parti, come si desume sia dall'istanza di mediazione, sia dallo sviluppo del giudizio di primo grado.
Nel corso del giudizio il Collegio ha ritenuto opportuno invitare a dedurre sulla posizione del corridoio e le parti hanno risposto all'invito con note del 4.6.2025.
Effettivamente, si rileva che l'esistenza del corridoio è stata oggetto del thema deciden- dum, atteso che questa parte del fabbricato, come visto, è indicata nella bozza di mediazio- ne, a sua volta riportata sia nella citazione (pag. 4) che nella comparsa di risposta (pag. 4).
Ciò posto, non si ignora l'insegnamento della Suprema Corte formatosi in tema di condo- minio parziale (tra le tante, Cass. civ., II, 16/01/2020, n. 791).
E tuttavia, nella specie, si rileva che, con la deliberazione impugnata al punto 2 dell'odg,
l'assemblea si è limitata a dare incarico a un tecnico per la verifica e l'attribuzione della spesa ai condomini relativa alla ristrutturazione dei terrazzi della scala B, null'altro.
Si reputa non vi sia specifica distribuzione degli oneri tra i vari condomini, posto che tale attività, inerente alla materiale e specifica imputazione delle spese e all'individuazione dei criteri di tale imputazione, non può che essere demandata ad una successiva manifestazio- ne di volontà assembleare.
Come accennato, la Corte ha sottoposto alle parti la questione del posizionamento del cor- ridoio.
In particolare, parte appellata, ha evidenziato che “il piano seminterrato è diviso in due aree separate fisicamente: una prima area costituita da un unico ampio locale adibito a garage collettivo ed una seconda area in cui sono ubicate le cantinole sia della scala “A” che della scala “B”, alcune delle quali direttamente sotto lo stabile ed altre fuori dalla sa- goma dell'edificio e precisamente sotto tre distinti terrazzi di proprietà esclusiva quale
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estensione a livello dei relativi tre appartamenti del piano rialzato. Proprio a tali tre di- stinti terrazzi, che nel loro complesso non costituiscono copertura di tutte le cantinole del- le scale “A” e “B” ma solo di alcune, si riferiscono i lavori oggetto della delibera impu- gnata.
Alla suddetta area cantinole si accede tramite un corridoio interno, non oggetto di alcun intervento di manutenzione, la cui lunghezza totale è pari a circa 47 metri per una lar- ghezza variabile da 1.00 m in alcuni punti a 1.2m in altri punti. L'accesso al corridoio av- viene tramite due ingressi separati protetti da altrettante porte in metallo dotate di serra- tura a chiave: il primo all'interno della scala “B” ed il secondo direttamente dall'esterno della scala “B” prospiciente ad un viale condominiale. Tale corridoio si articola in più
“rami” di cui solo uno è di collegamento alle cantinole coperte dai tre terrazzi in oggetto
e risulta delimitato da due porte metalliche con chiusura a chiave…”.
Dunque, l'esistenza di corridoio condominiale non solo non può essere posta in discussio- ne, come dedotto dall'Ente, ma è stata evidenziata (si badi, doverosamente) anche dai Si- gnori e Parte_1 Pt_1
E alla luce di tanto, in ragione, ci si ripete, della natura dell'incarico assegnato, necessa- riamente e assolutamente preliminare, andavano coinvolti tutti i condomini.
Inoltre, vale anche richiamare il regolamento condominiale (prodotto già con l'atto di cita- zione in primo grado) che, all'art.2, lettera d), stabilisce che sono di proprietà comune ed indivisibile per tutti i condomini… “lo scantinato comune e quelli di passaggio per
l'accesso alle cantinole ed ai locali adibiti a depositi o servizi comuni”.
Parte appellata, con le note finali, ha fatto riferimento all'art.3 del regolamento condomi- niale, ma che non può condurre al risultato ambito dalla stessa parte, essendo riferito alla scala (“ciascuna scala, dagli scantinati ai lastrici solari, compresi tutti gli accessori con- nessi alla scala stessa, nonché il portone d'ingresso, i vestiboli, l'androne, l'ascensore, sono di proprietà e di uso comune di tutti coloro che sono proprietari dell'immobile servi- to dalla scala stessa…”).
La motivazione del Tribunale non è quindi condivisa dal Collegio, mentre, in ragione di quanto fin qui detto, non assume rilevanza la questione inerente la presunta tardività della deduzione inerente al quorum, anche in ragione sia della posizione del con- Parte_1 venuto nel giudizio di primo grado, sia del fatto che il quorum emerge dallo stesso verbale impugnato.
Ciò posto, ex art. 346 cpc, la Corte deve esaminare le deduzioni rimaste assorbite in primo grado e riproposte in questo da parte appellata.
Le stesse vanno disattese.
In primo luogo, contrariamente a quanto sostenuto col primo motivo della citazione, la de- libera si reputa sufficientemente chiara, in quanto volta a portare a conoscenza dei condo- mini la necessità di nomina di un tecnico per la verifica dei lavori a farsi.
E proprio la citata natura preliminare dell'incarico rende avvertiti di come non potesse ac-
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certarsi la natura della spesa, se ordinaria o straordinaria (secondo motivo).
Certamente assume valenza ordinaria la nomina di un tecnico per l'importo di euro 300,00.
Medesime considerazioni vanno fatte circa la paventata violazione dell'art. 13 del regola- mento condominiale (tutte le spese per riparazioni ordinarie e straordinarie relative alla proprietà private dei condomini sono a carico dei rispettivi proprietari).
Neppure il quarto motivo, ad avviso del Collegio, coglie nel segno: l'incarico è stato dato esclusivamente per la determinazione, da un punto di vista squisitamente tecnico, dei lavori da eseguire, ma è evidente come ogni valutazione tecnica non potrà che essere sottoposta ad una successiva assemblea, posto che, in quella sede, l'Ente potrà stabilire, in piena au- tonomia, ogni determinazione da assumere.
La sentenza va dunque in parte riformata, nel senso di rigettare l'impugnativa della delibe- ra assembleare del 28.11.2019 riferita al capo 2) dell'ordine del giorno.
Il giudice di appello, allorché riforma in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve pro- cedere d'ufficio ad una nuova regolamentazione delle intere spese processuali, quale con- seguenza della pronuncia di merito adottata, poiché l'onere delle stesse deve essere attribui- to e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della controversia (Cass. civ., Sez. III,
04/06/2007, n. 12963).
Peraltro, il ha pure articolato motivo di impugnazione. Parte_1
Ebbene, la reciproca soccombenza dovuta alla revoca, da parte dell'Ente, del capo 5) dell'o.d.g., avvenuta con successiva delibera (peraltro, la valutazione della soccombenza virtuale, in ordine al detto capo, da parte del Tribunale, si reputa non sia stata oggetto di univoca impugnazione), induce la Corte a ritenere sussistenti i presupposti per dichiarare integralmente compensate le spese di entrambi i gradi di giudizio.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli, definitivamente decidendo, sull'appello promosso avverso la sentenza n. 641/2023 del 19.1.2023, emessa nel procedimento n. R.G. 11622/2020 dal
Tribunale di Napoli, così provvede:
• accoglie l'appello e - in parziale riforma dell'impugnata sentenza - rigetta la doman- da di impugnazione della delibera assembleare del 28.11.2019 relativamente al capo
2) dell'ordine del giorno;

• dichiara integralmente compensate le spese di entrambi i gradi di giudizio. Così deciso, in Napoli, in data 23.10.2025
Il Consigliere estensore dott. Fabio Magistro
La Presidente dott.ssa Assunta d'Amore
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