REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Seconda Sezione Civile
Riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti Magistrati:
DOTT.SSA SILVANA FERRIERO PRESIDENTE REL.
DOTT. BIAGIO POLITANO CONSIGLIERE
DOTT. ANTONIO RIZZUTI CONSIGLIERE
Ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile n. 1804/2019 R.G.A.C., assunta in decisione all'esito delle note scritte ex art. 127 ter c.p.c., in sostituzione dell'udienza del 14.05.2025, vertente
TRA
, (P.I. ), in persona del liquidatore Dott. , Parte_1 P.IVA_1 Parte_2 elettivamente domiciliata in Cosenza, alla Via Panebianco n. 682, presso lo studio dell'Avv. Ciro
SQ EN, il quale la rappresenta e la difende giusta procura a margine dell'atto di citazione in appello;

APPELLANTE
E
(C.F. ), (C.F. Controparte_1 C.F._1 CP_2
), (C.F. ), C.F._2 CP_3 C.F._3 [...]
(C.F. ), (C.F. CP_4 C.F._4 CP_5
), (C.F. ), C.F._5 Controparte_6 C.F._6
(C.F. ), (C.F. Controparte_7 C.F._7 CP_8
), (C.F. , C.F._8 CP_9 C.F._9 CP_10
(C.F. ), (C.F.
[...] C.F._10 CP_11
) quale procuratore generale di (giusta C.F._11 Parte_3 procura generale allegata al fascicolo di primo grado), tutti elettivamente domiciliati in
AL (CS), alla Via Albino Saccomanno n. 2, presso lo studio dell' Avv. Vincenzo
Saccomanno, che li rappresenta e difende in forza di procura a margine dell'atto di citazione in primo grado del 10.04.2013 nel giudizio n. 1770/2013 R.G.A.C. Tribunale di Cosenza;

1 APPELLATI
CONCLUSIONI:
Per : “Voglia l'On. Le Collegio, in riforma dell'impugnata sentenza Parte_1
In via cautelare: sospendere l'efficacia esecutiva della impugnata sentenza per i motivi di cui sopra. In riforma della impugnata sentenza: in riferimento al presunto difetto dell'isolamento acustico: in riforma dell'impugnata sentenza:
a) In via preliminare qualificare la domanda come risarcimento del danno di natura contrattuale,
e per l'effetto, esclusa l'ipotesi di applicazione dell'art. 1669 c.c., dichiarare l'intervenuta decadenza per mancato rispetto dei termini per comunicare la denuncia nonché l'intervenuta prescrizione dell'azione, ex art. 1492 c.c. o al più ex art. 1667 c.c.
b) subordinatamente, sempre in va preliminare, nella denegata ipotesi in cui si ritenesse la domanda attrice riconducibile all'art. 1669 c.c., dichiarare comunque l'intervenuta decadenza per intempestiva denuncia per le ragioni esposte in narrativa;

c) in via ulteriormente subordinata, nella denegata ipotesi in cui si ritenesse infondata l'eccezione di prescrizione e decadenza, dichiarare comunque infondata la domanda, non avendo controparte fornito prova per procedere alla riduzione per equivalente;

d) in via gradata, accertare e dichiarare invalido il metodo di calcolo per analogia utilizzato dal
CTU e, per l'effetto, accertare la sussistenza o meno di tale difetto all'esito di nuova CTU;

e) infine, fermo quanto sopra, ridurre la percentuale del risarcimento per equivalente nella misura non superiore al 5% o in quella che dovesse risultare da nuova CTU.
IN RIFERIMENTO AI PRESUNTI DIFETTI DELL'IMPIANTO TERMICO: in riforma dell'impugnata sentenza, accertare e dichiarare non corretti i conteggi effettuati dal
CTU in primo grado e, all'esito di nuova CTU, dichiarare l'impianto termico oggetto del presente giudizio esente da vizi, o, in subordine, ridurre il danno tenuto conto della minore gravità del vizio accertato a seguito di nuova CTU.
IN RIFERIMENTO A : CP_3 in riforma dell'impugnata sentenza, nella denegata ipotesi di sentenza di condanna, ridurre in ogni caso il risarcimento in favore del del 50%, per le ragioni esposte in CP_3 narrativa.
In ogni caso con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio”.
Con comparsa conclusionale depositata in data 14.07.2025: “Voglia l'On. Le Collegio, in riforma dell'impugnata sentenza:
2 I. IN RIFERIMENTO AI PRESUNTI DIFETTI DELL'ISOLAMENTO ACUSTICO:
In riforma dell'impugnata sentenza:
a) dichiarare l'intervenuta decadenza per intempestiva denuncia per le ragioni esposte in narrativa.
b) In via gradata, limitare il valore risarcitorio a quello riportato nella CTU.
II. IN RIFERIMENTO AI PRESUNTI DIFETTI DELL'IMPIANTO TERMICO
c) In riforma dell'impugnata sentenza, in accoglimento dei rilievi fatti dal CTU, dichiarare
l'impianto termico oggetto del presente giudizio esente da vizi.
III. IN OGNI CASO
d) Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di Giudizio, da distrarre in favore dell'Avvocato costituito, e con condanna alla refusione delle spese delle due CTU”.
Per , Controparte_1 CP_2 CP_3 Controparte_4 [...]

CP_5 Controparte_6 Controparte_7 CP_8 CP_9 CP_10
quale procuratore generale di : “Voglia l'Ecc.ma
[...] CP_11 Parte_3
Corte di Appello di Catanzaro, premessa ogni più opportuna declaratoria del caso, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa:
1) rigettare l'istanza di inibitoria con conseguente condanna dell'appellante ex art. 283, secondo comma, c.p.c., da distrarsi ex art. 93 c.p.c.;
2) nel merito, ritenere e dichiarare inammissibile l'appello ai sensi degli artt. 342 e 348 bis c.p.c., ovvero rigettarlo perché infondato in fatto ed in diritto e, conseguentemente, confermare integralmente la sentenza impugnata;

3) con vittoria di spese e compensi del presente grado di giudizio, da distrarre ex art. 93 c.p.c.”.


1. La vicenda controversa e la sentenza di primo grado.
Con atto di citazione notificato il 18.04.2013, , , Controparte_1 CP_2 CP_3
, , , Controparte_4 CP_5 Controparte_6 Controparte_7 CP_8
, quale procuratore generale di CP_9 Controparte_10 CP_11 Parte_3 hanno convenuto in giudizio in persona del suo liquidatore, dinanzi al Controparte_12
Tribunale di Cosenza, chiedendo quanto segue: “previa declaratoria della sussistenza dei gravi difetti di costruzione descritti nelle consulenze tecniche allegate e nel presente atto, condannare la società convenuta al pagamento, in favore di ogni singolo istante, delle somme specificate in narrativa a titolo di risarcimento di tutti i danni descritti, oltre interessi e rivalutazione monetaria dalla data del dovuto e sino all'effettivo soddisfo, ovvero di quelle altre somme maggiori o minori
3 che risulteranno in corso di causa, anche mediante c.t.u.. Con vittoria di competenze e spese del giudizio, ivi comprese quelle sostenute per la c.t.p. pari a € 3.666,20, da distrarre ex art. 93 c.p.c.”.
A fondamento della domanda, gli attori hanno assunto che:
➢ sono proprietari di distinti appartamenti facenti parte del fabbricato “Condominio Gatto 1” realizzato in Rende (CS), alla via Papa Giovanni XXIII nn. 43, 45 e 47 da Controparte_12
[...]
➢ nonostante il suddetto immobile sia di nuova costruzione, ha presentato gravi difetti accertati nel procedimento per ATP iscritto al n. 5126/2011 R.G.A.C. incardinato dinanzi al Tribunale di Cosenza e consistenti: 1) nell'impossibilità di utilizzo contestuale di riscaldamento e raffreddamento come originariamente previsto nel progetto;
2) nell'errato dimensionamento della centrale termica;
3) in anomalie nella produzione e nella distribuzione di acqua calda per riscaldamento e acqua sanitaria;
4) nell' assenza di sistemi di accumulo di energia termica;
5) in un gruppo di pompaggio inadeguato;
6) in una centrale frigorifera non idonea;
7) nella coibentazione linea del freddo esterna non adeguata;
8) in anomalie nel sistema di contabilizzazione dell'energia; 9) nella mancanza di adeguato isolamento acustico dei solai di piano, delle pareti di separazione dei singoli appartamenti e delle colonne di scarico verticali, come accertato nella perizia di parte versata in atti con l'ausilio di ditta specializzata (Maemi Noise & More) e determinante l'impossibilità di ottenimento dell'attestato di certificazione acustica previsto dall'art. 24
L.R. n. 34/2009;
➢ sulla scorta di quanto sopra, nell'elaborato peritale a firma dell'Ing. si è Persona_1 dato atto del riscontro di numerose anomalie e vizi “…. riconducibili sia a evidenti errori di progettazione che di cattiva esecuzione delle opere che comportano bassissimi livelli di efficienza energetica” e in virtù di tali vizi è stata accertata una assoluta inidoneità dell'impianto centralizzato di riscaldamento e raffreddamento ad assolvere alla propria funzione, che secondo il progetto avrebbe dovuto invece rappresentare un sistema innovativo tale da garantire bassi consumi di energia e assicurare la classe energetica B;

➢ pertanto, in ragione di quanto acclarato dal perito nell'ambito del procedimento di ATP, secondo cui tale impianto quadruplicava e sestuplicava i normali consumi, è stata ritenuta come pienamente giustificata la scelta degli attori di installare (previa decisione ratificata a maggioranza dall'assemblea) un impianto autonomo, seppur difforme da quella degli altri condomini;

4 ➢ tuttavia, a fronte del riconoscimento dei suddetti vizi da parte della società costruttrice, quest'ultima si è resa disponibile a eseguire le riparazioni indicate nella perizia di parte redatta dal Geom. ma l'intervento riparatore si è rivelato del tutto inutile alla Pt_4 risoluzione delle problematiche accertate, perché è risultato impossibile ripristinare, da un lato, l'utilizzazione contemporanea delle linee di riscaldamento e di raffreddamento (in ragione del sottodimensionamento delle tubature), e, da altro lato, la classe energetica B.
Per quanto precede, hanno invocato l'integrale risarcimento dei danni subiti dalle loro singole proprietà, determinato dalle opere necessarie e dagli inconvenienti – anche estetici - relativi alla necessità di installazione di un impianto di riscaldamento/raffreddamento autonomo e dal complessivo deprezzamento degli immobili, nonché derivanti dalla ridotta fruibilità dei medesimi, quantificati rispettivamente in: 1) € 212.295,96 per;
2) € 191.981,58 per Controparte_1 CP_2
; 3) € 192.638,76 per 4) € 180.472,03 per 5) €
[...] CP_3 Controparte_4
156.621,22 per;
6) € 152.874,24 per 7) € 145.886,32 per CP_5 Controparte_6
; 8) € 158.438,45 per 9) € 142.596,15 per 10) € Controparte_7 CP_8 CP_9
163.558,48 per;
11) € 152.817,58 per , ovvero nella diversa Controparte_10 Parte_3 misura ritenuta di giustizia, vinte le spese di lite.
Con comparsa depositata in data 02.07.2013 si è costituita in giudizio Controparte_13
, in persona del liquidatore , per resistere alla domanda e
[...] Controparte_14 chiederne il rigetto perché infondata in fatto e in diritto.
In particolare, ha rappresentato preliminarmente che:
➢ all'esito dell'accertamento peritale espletato nell'ambito del procedimento di ATP, ha riconosciuto i difetti di costruzione dell'impianto di riscaldamento/raffreddamento;
➢ pertanto, si è dichiarata disponibile - pur essendo quei difetti imputabili alla maldestra gestione dell'amministratore di condominio che ha fatto funzionare l'impianto fuori tempo ed extra orario - a eliminare i vizi e a eseguire i lavori di cui all'intervento di riqualificazione predisposto dal tecnico di sua fiducia, ing. dopo aver Parte_5 ricevuto il beneplacito dell'assemblea condominiale;

➢ ha denunciato l'ingiustificata presa di posizione dei condomini attori, che non hanno inteso neppure verificare la risoluzione degli inconvenienti;

➢ è stata ottenuta la certificazione energetica di categoria B e per siffatta ragione il distinto giudizio di risarcimento dei danni incardinato dal Condominio si è chiuso con declaratoria di cessazione della materia del contendere
5 Ha, inoltre, contestato ogni voce di danno individuato dagli attori, evidenziando che una volta risolti i difetti dell'impianto è da ritenersi ingiustificata la scelta degli attori di staccarsi dallo stesso. In diritto, invece, ha eccepito: (a) la violazione del divieto di ne bis in idem determinato dalla proposizione del giudizio n. 1770/2013 R.G.A.C. dopo quello instaurato dal Condominio, in cui è stato pure richiesto il risarcimento dei danni patiti dai singoli condomini oltre a quello dell'ente condominiale, con conseguente improcedibilità della domanda;
(b) l'assenza, in capitolato, di un obbligo di assicurare i requisiti acustici passivi e anche l'erroneità delle conclusioni della perizia di parte, sconfessate dal regolare ottenimento delle certificazioni di abitabilità degli appartamenti, ed in ogni caso l'intervenuta decadenza dall'utile denuncia di quel vizio, siccome non avvenuta nel termine di 8 giorni dalla scoperta ed essendo stati consegnati gli appartamenti nel 2010; (c) l'insussistenza e comunque l'esorbitanza delle voci di danno pretese, tali da superare abbondantemente il valore dei singoli immobili, anche considerando la ripristinata classe energetica promessa.
Con sentenza n. 1275/2019 pubblicata in data 18.06.2019, il Tribunale di Cosenza ha così deciso:
1) ha accolto la domanda proposta dagli attori, e, per l'effetto, ha accertato e dichiarato la responsabilità ex art. 1669 c.c. della società convenuta;
2) ha condannato Controparte_13
, in persona del liquidatore e legale rappresentante pro tempore, al pagamento:
[...]
- della somma complessiva di € 66.772,82 in favore di;
Controparte_1
- della somma complessiva di € 59.036,87 in favore di;
CP_2
- della somma complessiva di € 59.657,13 in favore di;
CP_3
- della somma complessiva di € 55.355,20 in favore di;
Controparte_4
- della somma complessiva di € 44.430,00 in favore di;
CP_5
- della somma complessiva di € 42.437,52 in favore di Controparte_6
- della somma complessiva di € 40.067,93 in favore di;
Controparte_7
- della somma complessiva di € 44.676,32 in favore di CP_8
- della somma complessiva di € 39.933,02 in favore di CP_9
- della somma complessiva di € 46.613,63 in favore di ,; Controparte_10
- della somma complessiva di € 43.502,30 in favore di (procuratore generale di CP_11
). Persona_2
Inoltre, ha condannato la società convenuta alla refusione, in favore degli attori, delle spese di lite, liquidate in € 11.645,26 per esborsi documentati, anche di ATP e CTP, nonché in € 16.481,40
(compenso aumentato percentualmente in ragione del numero delle parti rappresentate) per competenze professionali, oltre rimb. forf. 15% spese gen. CPA e IVA, come per legge, con
6 distrazione in favore dell'avv. Vincenzo Saccomanno dichiaratosi antistatario ai sensi dell'art. 93
c.p.c. Ha posto definitivamente a carico di le spese e le Controparte_13 competenze di ctu, liquidate con separato decreto, con conseguente diritto degli attori all'integrale rimborso di quanto eventualmente corrisposto al consulente.
In estrema sintesi, il Tribunale di Cosenza ha ritenuto parzialmente fondate le domande degli attori sulla base delle ragioni di seguito esplicitate.
In via preliminare, ha vagliato l'eccezione pregiudiziale di ne bis in idem sollevata dalla società convenuta e l'ha ritenuta infondata perché: 1) il procedimento iscritto al n. 662/2013 R.G.A.C., concluso con sentenza n. 1662/2013, è stato incardinato dal Condominio avente legittimazione alla sola richiesta di risarcimento danni per gravi difetti arrecati alle parti comuni del fabbricato, mentre nel procedimento n. 1770/2013 R.G.A.C. l'azione proposta dai singoli condomini è quella tesa a ottenere la condanna della società costruttrice al risarcimento del danno, sempre derivante da gravi difetti, ma relativi alle singole porzioni immobiliari, quindi alle loro esclusive proprietà, per le quali il condominio non ha legittimazione attiva;
2) l'accordo transattivo che ha definito quella controversia, determinando la declaratoria di cessazione della materia del contendere, pur accettata e ratificata da deliberazione dell'assemblea condominiale a maggioranza relativa, non può in nessun caso incidere sulle singole proprietà esclusive e sul diritto dei singoli condomini attori, dissenzienti, di ottenere l'integrale ristoro dei danni alle stesse arrecati pur da causa (i difetti di costruzione) comune a quella che ha legittimato la proposizione di similare azione da parte del
Condominio.
Sulla seconda eccezione preliminare sollevata da parte convenuta e relativa all'intervenuta decadenza dalla possibilità di denunciare i difetti di costruzione correlati all' insonorizzazione dei singoli appartamenti, dopo aver chiarito che la natura dell'azione proposta dagli attori ex art. 1669
c.c. è di tipo extracontrattuale, anche se rivolte altresì all'eliminazione dei difetti, ha precisato che in questo caso il venditore è anche il costruttore del bene e non può pertanto essere qualificato come appaltatore. Pertanto, ha concluso nel senso di ritenere irrilevante il termine decadenziale di
8 gg dalla scoperta del vizio, considerato che nella fattispecie in esame ai termini di decadenza e di prescrizione ex art. 1669 c.c. si deve aggiungere quanto previsto in materia di compravendita.
È stata ritenuta tempestiva la denuncia dei vizi di non adeguata insonorizzazione degli appartamenti perché è un difetto di costruzione non palese o facilmente riconoscibile, di cui gli attori hanno avuto effettiva contezza solo a seguito di perizia di parte del 13.02.2013, rispetto alla quale hanno successivamente denunciato il vizio in data 19.03.2013 ex art. 1669 c.c., promuovendo poi il giudizio il 18.04.2013.
7 L'eccezione è stata invece dichiarata tardiva rispetto ai difetti dell'impianto termico.
Ciò premesso, con riferimento all'impianto di riscaldamento In relazione al primo profilo, ha rilevato preliminarmente che : 1) la sussistenza dei denunciati difetti di progettazione e realizzazione dell'impianto termico centralizzato è stato riconosciuto dalla convenuta;
2) all'esito dell'accertamento peritale compiuto nel procedimento di ATP, la società si è resa disponibile a eseguire le operazioni indicate nella perizia a firma dell'ing. 3) l'approvazione delle Pt_4 opere indicate dal perito da parte dell'assemblea condominiale e la loro realizzazione ha determinato la cessazione della materia del contendere nel giudizio risarcitorio proposto dal
Condominio; 4) la convenuta ha allegato alla seconda memoria ex art. 183, comma 6, c.p.c., il regolare collaudo dell'impianto e l'ottenimento della classe energetica B;
3) la difesa degli attori ha documentato come anche gli altri condomini - che, in origine, avevano autorizzato la sostituzione dell'impianto - abbiano dovuto prendere atto dei gravi difetti di costruzione anche del nuovo impianto centralizzato, decidendo addirittura di dismetterlo con la delibera condominiale del 11.02.2018.
Sulla scorta di quanto precede, il tema di indagine è stato, dunque, circoscritto alla verifica circa l'inidoneità degli interventi rispetto ai denunciati gravi difetti di costruzione e ai conseguenti danni aderendo quindi alla conclusione del ctu secondo cui nonostante all'impianto riqualificato dall'intervento progettato dall'ing. per l'eliminazione degli inconvenienti acclarati in Pt_4 sede di ATP ed esplicitamente riconosciuti dalla società convenuta, sia stata attribuita la documentata classe energetica B, tuttavia, il complesso degli interventi effettuati “non ha permesso di superare le gravi criticità rilevate nella precedente sede peritale, atteso che, pur avendo la GPR adottato interventi straordinari e potenzialmente di elevato impatto sulle prestazioni globali dell'impianto, ad oggi il consumo ed i costi unitari risultano ancora notevolmente più elevati rispetto agli standard moderni degli impianti autonomi”. Per siffatta ragione, è stata riconosciuta una responsabilità della convenuta in relazione agli impianti
In relazione, invece, ai difetti di costruzione che hanno inciso sulla insonorizzazione degli appartamenti, il Tribunale ha affermato che, pur non essendo stato promesso alcunché di specifico sul punto dalla costruttrice/venditrice nei capitolati allegati alle singole vendite, ricorrono nella fattispecie in esami i presupposti per la responsabilità risarcitoria di cui all'art. 1669 c.c. e tanto perché il consulente ha accertato che :1) “l'isolamento aereo verticale e quello da calpestio non soddisfano i requisiti di legge”, mentre quello “aereo orizzontale risulta ai limiti di legge”, rimanendo invece impossibile “misurare il rumore degli impianti”; 2) “… i solai di piano non risultano costruiti con tecniche e materiali idonei a garantire gli standard di isolamento acustico
8 passivo degli edifici, poiché il parametro di riferimento - l'nw - risulta sempre ampiamente superiore al limite stabilito dal DPCM 5 dicembre 1997 (<63) per tutte le misurazioni effettuate”;
“anche il parametro R'w di isolamento aereo verticale effettuato a campione risulta superiore al limite di legge (<50), e ciò indica l'assenza di materiali fonoassorbenti adeguati al di sotto della pavimentazione, contrariamente al consolidato standard costruttivo attuale”; per converso, “le misure di isolamento aereo orizzontale risultano sempre al limite di legge (<50) con valori massimi rilevati pari a 52; sebbene tale differenza rientri nella banda di dispersione tipica della tipologia di misure, è tuttavia opportuno”, a parere del ctu, “puntualizzare che la presenza di arredi negli ambienti ha potuto influenzare le misure con conseguente sottostima del parametro
R'w; in ogni caso, pur considerando al limite il potere fonoisolante delle partizioni orizzontali”, il consulente ha ritenuto “che il risultato non sia comunque in accordo con gli ormai consolidati standard costruttivi ed abitativi attuali, soprattutto per costruzioni non economico-popolari, come nel caso di specie”; ed invero, “l'utilizzo di materiali e/o tecniche costruttive moderne avrebbe di certo comportato un ampio soddisfacimento del potere fono isolante”.
Per le ragioni che precedono, il nominato consulente ha, poi, concluso affermando che quanto riscontrato “rappresenta indubbiamente grave vizio di costruzione, in quanto difficilmente sanabile se non con pesanti interventi di demolizione e ricostruzione”.
Sulla base di questi presupposti la società convenuta è stata ritenuta responsabile ex art. 1669 c.c. dei gravi difetti di fruibilità e di godimento degli appartamenti determinato dall'insufficiente isolamento acustico.
In relazione, poi, al quantum debeatur il giudice di prime cure ha condiviso la quantificazione e la modalità di stima delineate analiticamente dal CTU.
Tuttavia, mentre in relazione alle singole voci di danno attinenti ai vizi costruttivi il Tribunale ha aderito totalmente alla tabella riepilogativa stilata dal nominato consulente, in relazione, invece, alla quantificazione dei danni da insufficiente isolamento acustico degli appartamenti degli attori, tra le due soluzioni di stima proposte dal CTU, il Tribunale ha preferito la seconda considerato che in ragione dell'impossibilità di esecuzione dei lavori, il criterio del deprezzamento delle singole proprietà per il 20% è apparso più equo e più aderente al dato reale. In quest'ottica è stata valorizzata la circostanza per cui un appartamento che non potrà mai avere i corretti standards di isolamento acustico, sarà inevitabilmente pregiudicato in ipotesi di sua vendita.
Infine, non ha provveduto ad alcuna liquidazione equitativa di altre voci di danno non patrimoniale, atteso che sono state dedotte genericamente e sono state indimostrate, rimanendo assorbita ogni altra questione fattuale e giuridica prospettata dalle parti.
9

2. L'impugnazione e le determinazioni della Corte
2.1. Avverso la detta sentenza, , in persona del liquidatore Dott. Parte_1 Pt_2
, ha proposto appello e contestuale istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva ex art.
[...]
283 c.p.c. con atto di citazione notificato a mezzo pec il 16.09.2019, affidandolo ai motivi che si esamineranno.
In data 18.12.2019 si sono costituiti in giudizio , , , Controparte_1 CP_2 CP_3
, , , Controparte_4 CP_5 Controparte_6 Controparte_7 CP_8
e quale procuratore generale di , CP_9 Controparte_10 CP_11 Parte_3 per resistere al gravame e chiederne il rigetto. In via preliminare, hanno chiesto di dichiarare inammissibile, ai sensi degli artt. 342 e 345 c.p.c., l'appello proposto da . Parte_1
Con decreto presidenziale n. 57 del 25.10.2024 “di variazione urgente riguardante la soppressione della Terza Sezione Civile e la ripartizione dei relativi carichi di lavoro e dei magistrati ad essa assegnati tra le altre due Sezioni Civili”, la causa è stata assegnata alla seconda sezione civile ed
è stato nominato quale Consigliere relatore la dott.ssa AN ER.
Precisate le conclusioni all'udienza del 14.05.2025, sostituita con il deposito telematico delle note di trattazione scritta ex art. 127 ter c.p.c., con provvedimento del 16.05.2025 depositato il
19.05.2025 la causa è stata trattenuta in decisione previa concessione dei termini di cui all'art. 190
c.p.c.
Entrambe le parti hanno depositato la comparsa conclusionale e la memoria di replica.


2.2. Le questioni preliminari
L'eccezione d'inammissibilità dell'appello è infondata.
Nella fattispecie, il gravame risponde ai requisiti di cui all'art. 342 c.p.c. alla luce dei principi chiarificatori espressi dalle Sezioni Unite n. 27199/2017. L'atto di appello, infatti, risulta motivato e simmetrico rispetto alla motivazione della sentenza impugnata: l'appellante ha specificatamente individuato i punti della pronuncia di cui auspica la riforma e ha indicato gli errori che avrebbe commesso il giudice di prime cure, contrapponendo alla tesi spesa dal Tribunale quella che, a suo dire, avrebbe dovuto condurre il giudice a una decisione di segno diametralmente opposto.


2.3. Le valutazioni della Corte
Con un primo e articolato motivo di gravame, incentrato sul profilo dei difetti relativi
all'isolamento acustico, l'appellante denuncia:
10 A) la “erroneità della sentenza nella parte in cui rigetta l'eccezione di decadenza e prescrizione, ritenendo l'azione riconducibile all'art. 1669 c.c., anziché all'art. 1490 o 1667 c.c.”.
Precisa sul punto che in riferimento al danno da presunto isolamento acustico, la richiesta degli odierni appellati circa la restituzione del valore del 50 % dell'immobile, non poteva essere ricondotta nell'ambito di applicazione dell'art. 1669 c.c., atteso che questa azione ha natura extracontrattuale.
In realtà, il giudice di prime cure avrebbe dovuto ricollegare la restituzione di parte del prezzo corrisposto all'azione di tipo contrattuale, quale è quella prevista dall'art. 1492 c.c. e quella prevista dall'art. 1668 c.c.
Inoltre, in ragione della natura contrattuale, la domanda di condanna, così come formulata, non può nemmeno essere qualificata come richiesta di risarcimento del danno per equivalente ex art. 2058 c.c.
Di conseguenza e una volta provveduto alla corretta riqualifica della domanda, in riforma dell'impugnata sentenza, deve essere accolta l'eccezione di decadenza e prescrizione sia in riferimento all' art. 1495 c.c. che all'art. 1667 c.c. Infatti, anche tenendo conto del termine più lungo per la prescrizione dell'azione, cioè quello previsto dall'art. 1667 c.c., sarebbero comunque decorsi i due anni dalla consegna dell'immobile, considerato che gli atti di acquisto, con contestuale consegna dell'immobile, sono stati tutti stipulati nell'anno 2010, mentre l'azione è stata intrapresa solo nell'aprile 2013.
B) In via subordinata, la “erroneità della sentenza nella parte in cui rigetta l'eccezione di decadenza della denuncia ex art. 1669 c.c.”.
In particolare, specifica parte appellante che nella denegata ipotesi in cui l'azione intrapresa in prima grado sia da ricondurre all'art. 1669 c.c., si deve accogliere l'eccezione di decadenza nella denuncia dei difetti, considerato che la consegna dell'immobile è avvenuta nel 2010 e la denuncia del difetto nel 2013.
Lamenta sul punto che il giudice di prime cure ha rigettato l'eccezione di tardività della denuncia perché ha ritenuto di dover far decorrere il termine di un anno non dal termine in cui è avvenuta la consegna dell'immobile (nel 2010) ma dal momento in cui le controparti sono venute a conoscenza dei difetti attraverso la perizia tecnica richiesta. È da tale momento che, secondo il giudice di prime cure, si è avuta una conoscenza certa mentre in precedenza si è avuto solo “un indizio ma non anche la prova del vizio costruttivo”. Tuttavia, a dire dell'appellante, una interpretazione del genere comporterebbe una palese violazione della previsione di cui al comma I dell'art. 1669 c.c.
e del principio dell'ordinaria diligenza, poiché individuare il termine iniziale nella data in cui la
11 parte viene a conoscenza della perizia tecnica, significa lasciare tale termine al completo arbitrio della parte.
Ciò posto, evidenzia che gli odierni appellati sin dal loro atto di citazione Parte_1 hanno dato conferma di aver percepito sin dall'inizio e in modo evidente il difetto acustico. Infatti, proprio gli stessi hanno così rappresentato: 1) “…mancata insonorizzazione degli ambienti domestici e, in particolare delle stanze destinate al riposo: il che comporta una serie di fastidi ed evidenti alterazioni alle condizioni normali di vita di tutti i componenti della famiglia degli attori”; 2) “tenuto conto che l'appartamento in parola confina con altri appartamenti, risente in maniera consistente e grave gli effetti del difetto di costruzione descritto”; 3) “Vero che all'interno degli appartamenti esaminati si odono distintamente i rumori (di ogni tipo!!!), e, addirittura, le conversazioni degli appartamenti confinanti”. Nonostante ciò, però, hanno preferito far passare due anni e mezzo prima di richiedere la perizia del 13.02.2013.
C) In ulteriore subordine, la “erroneità della sentenza nella parte in cui riconosce il difetto di isolamento acustico per via aerea, confermando implicitamente l'errato calcolo per analogia esuito dal CTU”.
D) la “erroneità della sentenza nella parte in cui accoglie la domanda e quantifica il danno in base al prezzo di acquisto”.
E) la “erroneità della sentenza nella parte in cui stabilisce nella misura del 20% il minor valore dell'immobile”.
I primi due profili del motivo di censura sono fondati ed idonei a determinare la riforma sul punto della sentenza con assorbimento di tutti gli altri profili.
Prima di affrontare i motivi di censura deve essere esaminata l'eccezione di inammissibilità sollevata dagli appellati con riferimento alla decadenza dall'azione ex art. 1669 c.c. fondata, nella prospettazione degli appellati, sull'altrettanto nuova e come tale inammissibile affermazione della percezione e/o possibilità di percezione dei vizi sin dal 2010 data di consegna degli appartamenti. Parte Assumono gli appellati che in primo grado il profilo della decadenza è stato dedotto dalla solo in relazione alle garanzie per vizi della cosa venduta e che, del tutto inammissibilmente, oggi viene eccepita la decadenza dalla garanzia ex art. 1669 c.c. ancorandone peraltro la decorrenza all'anno 2010 e non tenendo conto della circostanza di fatto, pure emersa in primo grado, che molti degli appartamenti furono consegnati solo nel 2012 e che, pertanto, gli appellati poterono percepire il difetto di isolamento acustico solo allorché gli appartamenti limitrofi ai propri furono effettivamente occupati.
12 L'eccezione di novità e inammissibilità è infondata. Nell'atto di citazione di primo grado non vi è alcun riferimento all'azione extracontrattuale ex art. 1669 c.c. mentre invece, proprio in relazione al vizio di insufficiente isolamento acustico, quell'atto faceva espresso riferimento all'art. 1490
c.c.
La ricostruzione del vizio in termini di grave vizio costruttivo sussumibile nella disciplina dell'art. 1669 c.c. è frutto della qualificazione giuridica della domanda operata dal Tribunale che, ovviamente, non poteva essere prevista dalla parte. Del tutto correttamente, quindi, a fronte di quella qualificazione giuridica, l'appellante con il motivo di censura pone la duplice questione della correttezza di detta qualificazione e della correttezza della individuazione del termine di decorrenza della decadenza.
La Corte ritiene fondate entrambe le eccezioni: l'art. 1669 c.c., secondo il costante insegnamento della Corte di Cassazione, è norma eccezionale volta ad assicurare una tutela rafforzata all'acquirente del bene immobile di fronte a vizi particolarmente gravi e tali da potere in qualche misura essere paragonati a quello del pericolo di rovina espressamente contemplato dalla norma.
E' vero che, in via interpretativa, la stessa giurisprudenza è giunta ricomprendere nella disciplina in questione tutti i vizi che incidono in maniera significativa sul godimento del bene, ma è altrettanto vero che detta incidenza deve esprimersi nel senso di vera e propria privazione totale o parziale della funzione economica sociale che il bene è destinato ad assolvere. Nel caso in esame il vizio lamentato consiste nell'insufficiente insonorizzazione degli appartamenti che comporterebbe come conseguenza la percezione da parte degli abitanti dei suoni e dei rumori provenienti dagli appartamenti limitrofi: un simile vizio non è idoneo ad incidere sulla funzione economica sociale di una casa di abitazione che è quella di assicurare ricovero agli abitanti in situazione di sicurezza e salubrità e di garantire che nella casa possano svolgersi tutte le comune attività cui essa è destinata. Il fastidio derivante dalla percezione dei comuni suoni e rumori che si producono in una casa può incidere sulla gradevolezza del godimento ma non appare idoneo ad escluderlo né a limitarlo. Non è un caso che, nelle ipotesi concrete prese in considerazione dalle pronunce di legittimità pure invocate dagli appellati, i vizi, pur afferendo a singoli impianti o sistemi della casa, erano idonei a condizionarne anche parzialmente il godimento: così per esempio l'insufficienza del sistema idrico ( che incide sulle normali attività di carattere igienico che un'abitazione deve garantire ) o dell' isolamento termico con consequenziale infiltrazioni e insalubrità di alcuni ambienti.
Ciò premesso e incontestato che tutti gli appellati ebbero la disponibilità degli immobili fin dal
2010, appare chiaro che rispetto alla domanda giudiziale spinta solo nel 2013 difettino entrambi i
13 requisiti dalla tempestiva denuncia del vizio che della tempestiva proposizione della domanda entro un anno dalla consegna di cui all'art. 1495 c.c..
Per mera completezza deve tuttavia rilevarsi che l'eccezione di decadenza risulterebbe fondata anche nell'ipotesi in cui si dovesse condividere l'assunto del giudice di primo grado della ascrivibilità del vizio alla disciplina dell'art. 1669 c.c., Il giudice di primo grado ha infatti disatteso l'eccezione richiamando la giurisprudenza della Cassazione in materia che àncora la decorrenza del termine al momento in cui la parte abbia avuto piena consapevolezza non solo del vizio ma anche della causa dello stesso e, in particolare, della sua riconducibilità ad un vizio costruttivo: nel caso in esame tale consapevolezza sarebbe stata acquisita solo con la perizia commissionata nel
2013 e quindi la domanda sarebbe tempestiva. Ritiene invece la Corte, sul punto integralmente accogliendo la tesi propugnata dall'appellante, che l'approfondimento conoscitivo delle possibili cause del vizio non può essere rimesso al mero arbitrio dell'avente diritto, perché ciò esporrebbe il costruttore ad una responsabilità essenzialmente sine die vanificando di fatto la funzione della decadenza. Una interpretazione delle norme conforme a buona fede impone, infatti, di ritenere che, percepito il difetto nella sua materialità, incombe su colui che se ne voglia dolere l'onere di attivarsi tempestivamente per acquisire le necessarie informazioni in ordine alle sue possibili cause: nel caso in esame a fronte della consegna degli appartamenti nel corso del 2010, la causa del dedotto inquinamento sonoro fu indagata solo nel 2013: lo spatium deliberandi così invocato dalla parte non è ragionevole ed è contrario a buona fede. Sul punto non può accogliersi l'argomento proposto, questo si per la prima volta dagli appellati in questo grado di giudizio secondo cui fino al 2012 molti appartamenti limitrofi a quelli degli appellati erano ancora liberi e di conseguenza non era possibile percepire i rumori dagli stessi provenienti, trattandosi appunto di argomento non solo eccessivamente generico ma appunto insanabilmente nuovo.
Con un secondo e articolato motivo di gravame, incentrato sul profillo dei difetti dell'impianto di riscaldamento, l'appellante denuncia:
A) la “erroneità della CTU in merito ai calcoli eseguiti per individuare la classe energetica”.
Siffatta previsione legislativa ha previsto che, fino all'entrata in vigore del D.M. del Ministro dello
Sviluppo Economico del 26.06.2015, per l'individuazione della classe energetica si doveva far riferimento solo al consumo per il riscaldamento e alla produzione di acqua calda ma non anche al consumo per la climatizzazione (nello specifico il raffreddamento degli ambienti). Tuttavia, il
B) La “erroneità della CTU in merito ai calcoli sugli effettivi consumi”.
C) In via subordinata, la “erroneità nella quantificazione del danno da ingombro”.
14 Con un terzo motivo di gravame parte appellante denuncia l'errata quantificazione dei danni in relazione a . CP_3
Più in particolare, evidenzia sul punto che, come emerge dai contratti di compravendita, CP_3 ha acquistato solo il 50% dell'appartamento, considerato che il restante 50% è stato
[...] acquistato da . Controparte_15
Di conseguenza, il danno liquidato a favore di deve essere soggetto a una CP_3 riduzione pari al 50%, potendo lo stesso richiedere solo i danni riferiti alla quota di sua proprietà.
L'analisi del terzo motivo va condotta alla luce della consulenza tecnica espletata in questo grado del giudizio che nel comporta il quasi totale accoglimento con assorbimento del quarto motivo.
Il consulente tecnico nominato in questo grado del giudizio, attraverso una accurata analisi dei dati processualmente acquisiti sono giunti alla conclusione che l'intervento eseguito dalla GPR dopo l'espletamento dell'accertamento tecnico preventivo ha risolto i problemi originariamente presentati dall'impianto termico ed ha determinato la piena corrispondenza dell'impianto alle prescrizioni di legge e anche a quelle del capitolato di appalto: in particolare il ctu ha concluso che per il periodo invernale, dopo gli interventi di cui si è detto, nel periodo invernale l'impianto ha assicurato un consumo energetico riconducibile alla classe A, quindi superiore a quella B prevista nel capitolato d'appalto, precisando che anche ipotizzando un nell'ipotesi di voler calcolare la classe energetica in una situazione di funzionamento dell'impianto con consumo energetico per la produzione di acqua calda sanitaria oltre il periodo di climatizzazione invernale, non è possibile presupporre il superamento della classe B dichiarata dalla GPR.
Le conclusioni del consulente resistono alle critiche mosse dalla difesa degli appellati, che sono state analiticamente esaminate nelle controdeduzioni del ctu il quale, in particolare, ha spiegato come i diversi ed erronei risultati raggiunti dal consulente di primo grado sono essenzialmente da ricondurre all'erronea determinazione delle percentuali di consumi da riferire a destinazioni diverse da quella termica, determinazione peraltro effettuata senza l'aggancio ad alcun dato concreto e espressamente disattendendo le indicazioni fornite sul punto dall'assemblea dei condomini. Per il resto la determinazioni dei consumi è correttamente avvenuta attraverso un raffronto tra KW e mq, con la medesima metodica peraltro già utilizzata dal consulente di primo grado che tuttavia aveva poi utilizzato un erroneo correttivo costituito dalla percentuale di destinazione dei consumi ad uso diverso.
Da quanto fin qui affermato consegue che il distacco dall'impianto centralizzato effettuato dagli appellati non può ritenersi conseguenza del cattivo funzionamento dello stesso e, pertanto, che agli appellati nulla può essere riconosciuto a titolo di risarcimento dei danni per le conseguenze
15 economiche di quel distacco. L'originario malfunzionamento dell'impianto consente di riconoscere esclusivamente la voce di danno, peraltro non oggetto di specifica censura in questo grado del giudizio, costituita dai due terzi degli importi versati per il funzionamento dell'impianto fino al 2012 e tanto sul presupposto anche questo non contestato che quell'originario malfunzionamento avesse determinato un aumento dei consumi nella misura indicata.
Trattandosi di obbligazione risarcitoria su dette somme spetta la rivalutazione monetaria dalla data del pagamento a quella della sentenza: deve qui darsi atto del fatto che nella relazione di consulenza espletata in primo grado non viene esplicitato il momento dei singoli pagamenti e che questo non è evincibile dai dati a disposizione. La rivalutazione viene pertanto riconosciuta a partire del gennaio 2012. Sulla somma così ottenuta spettano gli interessi legali dalla data della sentenza al soddisfo:
Di seguito gli importi al netto della rivalutazione dovuti per ciascun appellante
€ 1595,96 Controparte_1
841,59 CP_2
1553,70; CP_3
€ 1552,03 Controparte_4
1993,23 CP_5
738,24 Controparte_6
€ 816,34 Controparte_7
€ 368,45 CP_8
€ 1026,15 CP_9
288,35 Controparte_10
(procuratore generale di ) € 204,09. CP_11 Persona_2


2.4. Le spese processuali.
L'esito complessivo della lite che ha l'accoglimento della domanda in misura assai inferiore a quella richiesta giustifica la compensazione tra le parti nella misura dei due terzi delle spese di lite che, per il resto, seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo secondo i parametri di cui al DM n. 55 del 2014 come modificati dal DM n. 147 del 2022 applicati nei valori medi dello scaglione tariffario di riferimento da individuarsi in un quello pari alla somma degli importi riconosciuti ( e quindi scaglione da 5201 a 2600 euro ) con gli aumenti previsti per la pluralità di parti difese.
16 Restano invece a carico di entrambe le parti nella misura del 50% ciascuna ( per tale intendendosi l'impresa da una parte e tutti i condomini dall'altra ) le spese delle consulenze di primo e di secondo grado.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da nei confronti di , Parte_1 Controparte_1 CP_2
, CP_3 Controparte_4 CP_5 Controparte_6 CP_7
quale
[...] CP_8 CP_9 Controparte_10 CP_11 procuratore generale di avverso la sentenza n. 1275/2019 del Tribunale di Parte_3
Cosenza pubblicata in data 19.06.2019, così provvede: in parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma della sentenza impugnata dichiara la decadenza dall'azione in relazione al vizio di insufficiente insonorizzazione;
in parziale riforma della sentenza impugnata accoglie la domanda risarcitoria limitatamente alle voci di cui in motivazione e per l'effetto condanna al pagamento delle Parte_1 seguenti somme: € 1595,96 Controparte_1
841,59 CP_2
1553,70; CP_3
€ 1552,03 Controparte_4
1993,23 CP_5
738,24 Controparte_6
€ 816,34 Controparte_7
€ 368,45 CP_8
€ 1026,15 CP_9
288,35 Controparte_10
(procuratore generale di ) € 204,09 CP_11 Persona_2
Oltre rivalutazione monetaria dal gennaio 2012 alla data della sentenza;

condanna la al pagamento delle spese di lite del doppio grado di giudizio che, già Parte_1 operata la detrazione per la compensazione dei due terzi, liquida per il primo grado in € 6430 per compenso di avvocato e per il secondo grado in € 7358 per compenso di avvocato oltre iva, cpa e rimborso spese generali al 15%. Distrae le spese in favore del procuratore costituito.
Pone a carico di entrambe le parti, nella misura del 50% ciascuna le spese delle consulenze tecniche d'ufficio.
Così deciso il 15 ottobre 2025
17 La Presidente est.
AN ER
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