REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA OTTAVA SEZIONE CIVILE
composta dai magistrati: dr.ssa Franca Mangano Presidente relatore dr.ssa Caterina Garufi Consigliere dr.ssa Biancamaria D'Agostino Consigliere aus.
all'esito della camera di consiglio, all'udienza del 29.05.2025, ai sensi degli artt. 350 e 352 c.p.c., con trattazione cartolare ex artt. 127 ter c.pc., ha deciso la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. 4015 Ruolo generale Affari Contenziosi dell'anno 2022, vertente TRA (c.f. ) con sede in Roma, in persona di Parte_1 P.IVA_1 Parte_2
n.q. di A.U. e l.r.p.t.,
[...] elettivamente domiciliata in Roma, Via Gaetano Donizetti, n. 7, presso lo studio dell'Avv. Pasquale Frisina che la rappresenta e difende per rilasciata procura speciale rilasciata su foglio separato, allegato telematicamente all'atto di citazione in appello, ai sensi dell'art. 83 c.p.c..
APPELLANTE

E

(c.f. ), Controparte_1 P.IVA_2 in persona del suo amministratore e l.r.p.t. con Controparte_2 sede in Roma Via Decio Azzolino 63, in persona del suo A.U. e l.r.p.t. Rag.
[...]
CP_3 elettivamente domiciliato in Roma, Via Tommaso Salvini n. 55, presso lo studio dell'Avv. Paolo de Sanctis Mangelli che lo rappresenta e difende per procura speciale alle liti rilasciata su foglio separato allegato telematicamente alla comparsa di costituzione e risposta, ai sensi dell'art. 83 c.p.c.; APPELLATO

Oggetto: Appello avverso la sentenza del Tribunale di Viterbo, n. 570/2022, pubblicata in data 30.05.2022 e non notificata – comunione e condominio – impugnazione di delibera assembleare – spese condominiali –

r.g. n. 1 CONCLUSIONI PER L'APPELLANTE Parte_1
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Roma, ogni contraria istanza, deduzione e conclusione disattesa e reietta, previ i necessari accertamenti e declaratorie: (i) riformare, per i motivi di fatto e di diritto esposti in narrativa, la sentenza impugnata del Tribunale di Viterbo n. 570 del 30 maggio 2022 e, per l'effetto, dichiarare il decreto ingiuntivo n. 360/2019, reso dal Tribunale di Viterbo in data 5 aprile 2019, nel procedimento iscritto al n 768/2019 R.G., ad istanza del ' Controparte_1 nullo e di nessun effetto, attesa l'illegittimità del provvedimento stesso e, comunque, l'infondatezza delle domande spiegate dal disponendone la revoca, accertando il Controparte_1 diritto della di ripetere quanto integralmente pagato in dipendenza di esso (maggiorato degli Parte_1 interessi dalla data del pagamento a quella della restituzione), disponendo le conseguenti statuizioni condannatorie a carico della Comunione;
(ii) nel merito: per tutte le motivazioni esposte in narrativa, ed in riforma della sentenza impugnata, dichiarare inammissibili e comunque rigettare tutte le domande proposte dal ' nei confronti della in quanto Controparte_1 Parte_1 infondate in fatto ed in diritto condannando la controparte alla restituzione degli importi medio tempore pagati dalla oltre interessi dalla data del pagamento alla data della restituzione;
Con Parte_1 vittoria di spese competenze ed onorari del doppio grado di giudizio”.

CONCLUSIONI PER L'APPELLATO Controparte_1

[...]
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, respinta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, che tutte si impugnano: rigettare l'appello proposto poiché infondato sia in fatto che in diritto, con conseguente conferma della sentenza appellata n. 570/2022; - condannare l'appellante alla rifusione delle spese e competenze di lite. Con salvezza di ogni ulteriore deduzione, allegazione ed articolazione.”

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO Con atto di citazione, notificato in data 7.7.2022, la ha proposto Parte_1 appello avverso la sentenza n. 570/2022, emessa dal Tribunale di Viterbo il 30.05.2022, non notificata, all'esito del giudizio di opposizione a decreto ingiuntivo (n. 360/2019), promosso dall'odierna appellante ed incardinato con il n. R.G. 1730/2019. Con la sentenza impugnata, il Tribunale di Viterbo ha rigettato l'opposizione promossa dalla e condannato quest'ultima al pagamento, in favore della parte opposta, delle Parte_1 spese processuali del giudizio, liquidate in euro 3.235,00 oltre IVA, CPA e 15%, come per legge oltre alle spese di cui al procedimento di ingiunzione nella misura già liquidata. La vicenda trae origine dall'atto di citazione, notificato il 21.06.2019, in opposizione al decreto ingiuntivo n. 360/2019, con il quale Tribunale di Viterbo ha condannato la odierna appellante, al pagamento della somma di euro Parte_1 21.988,24 in favore della parte opposta, odierna appellata, Controparte_1
[...] In sede di opposizione, la assumeva che controparte, a fondamento Parte_1 della richiesta del decreto ingiuntivo, aveva dedotto: l'inclusione della nella Parte_1 Comunione in quanto proprietaria della Villa Comparto “G”; l'approvazione, all'esito dell'assemblea ordinaria del 28.4.2015, del bilancio preventivo della gestione condominiale 2015 ed il relativo stato di riparto;
l'impossibilità, in quattro assemblee condominiali consecutive del 2016 di deliberare in ordine al bilancio alla pari di quanto accaduto per il bilancio 2017; l'operatività, in ragione di ciò, dell'art. 10 del Regolamento del Condominio, che imponeva l'obbligo per i partecipanti all'assemblea di contribuire ciascuno alle spese comuni sulla base dell'ultimo preventivo approvato nel caso, come quello in esame, in cui l'assemblea stessa non fosse riuscita a costituirsi e/o a deliberare in merito all'approvazione del bilancio consuntivo e/o preventivo annuale per più di tre volte;
il conseguente obbligo, sulla base dell'ultimo preventivo approvato (2015), in capo alla di corrispondere per gli anni di esercizio 2016 Parte_1 e 2017, l'importo complessivo euro 21.988,24, a causa del mancato pagamento degli oneri condominiali, importo riconosciuto con il decreto ingiuntivo opposto. A sostegno dell'opposizione, la ha dedotto: la nullità del decreto Parte_1
r.g. n. 2 ingiuntivo, difettando la prova della sussistenza del credito per l'anno 2016; la mancata produzione della copia dei verbali negativi delle assemblee convocate nel 2016 e 2017; la inoperatività dell'art. 10 del Regolamento sulla base del quale la parte opposta aveva fondato le ragioni del proprio credito. La parte opponente, inoltre, deduceva che il decreto ingiuntivo doveva considerarsi invalido perché emesso sulla base di una delibera assembleare nulla, ossia quella del 28.4.2015, approvata in difetto del quorum costitutivo. Il si è costituito in giudizio, chiedendo Controparte_1 il rigetto dell'opposizione e, di converso, la conferma del decreto ingiuntivo opposto, con condanna al risarcimento dei danni ai sensi dell'art. 96 c.p.c. Il convenuto ha eccepito, in via preliminare, la improcedibilità della domanda per mancato esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione. Nel merito, ha dedotto che il vizio legato alla allegata mancanza del quorum rientrava tra i casi di annullabilità e non di nullità della delibera;
precisava in ogni caso che la non avrebbe Parte_1 potuto impugnare la delibera in questione, essendo presente all'assemblea del 28.4.2015 ed avendo espresso voto favorevole alla stessa. Circa l'asserita insussistenza dell'obbligo di pagamento per il bilancio 2016 contestava, invece, quanto asserito dall'opponente deducendo la piena operatività dell'art. 10 del regolamento di condominio: difatti poiché l'assemblea non era riuscita per più di tre volte consecutive a costituirsi validamente o a deliberare in merito, doveva trovare applicazione l'indicata disposizione con conseguente obbligo, in capo ai partecipanti, di contribuire ciascuno alle spese comuni secondo la ripartizione dell'ultimo bilancio (che nel caso di specie era quello approvato nell'assemblea del 28.4.2015). Nel corso del giudizio, con l'ordinanza del 15.11.2019 veniva rigettata istanza di sospensiva ed espletato – con esito negativo - il procedimento di mediazione. Successivamente, istruita documentalmente la causa, questa veniva così decisa dal Tribunale di Viterbo:
“1. Rigetta l'opposizione avverso il decreto ingiuntivo n 360/2019, emesso il 05.04.2019 dal Tribunale di Viterbo in favore del Controparte_1 nei confronti di
[...] CP_4 2. Condanna la al pagamento delle spese processuali del presente
[...] Parte_1 giudizio in favore di parte opposta, spese che si liquidano in euro 3.235,00 oltre IVA, CPA e 15%, come per legge oltre alle spese di cui al procedimento di ingiunzione nella misura già liquidata.”
A fondamento della decisione, il Giudice di primo grado ha ritenuto infondata l'eccezione di parte opponente sull'operatività dell'art. 10 del Regolamento condominiale, la cui operatività non richiede necessariamente il mancato raggiungimento del quorum richiesto a giustificazione della reiterata mancata approvazione, imponendosi l'obbligo dei contribuenti a versare somme sulla base del riparto previsto nell'ultimo bilancio approvato, nel caso in cui l'assemblea, per più di tre volte consecutive, non sia riuscita a “costituirsi validamente e/o a deliberare in merito” (cfr. sentenza, p. 3). Secondo il Tribunale, tale applicazione è confermata dal fatto che, sulla base della documentazione in atti, per gli anni 2016 e 2017 e in occasione delle otto assemblee indicate¹, l'organo non era riuscito a deliberare sul bilancio, come confermato: dalle copie dei relativi verbali assembleari;
dal conseguente inserimento, negli ordini del giorno successivi alle citate assemblee, dell'approvazione dei bilanci 2016 e 2017; dalla mancata contestazione da parte opponente dell'omessa delibera in materia di bilanci,
r.g. n. 3 presupposto dell'attivazione dell'art. 10 del Regolamento condominiale.
Il Tribunale ha poi dichiarato infondata l'eccezione di nullità della delibera assembleare del 28.4.2015, fondata dalla sull'asserita mancanza del quorum Parte_1 costitutivo, richiamando la giurisprudenza di legittimità che circoscrive le ipotesi di nullità delle delibere assembleari ai casi in cui le stesse risultino contrarie alla legge, con un oggetto impossibile, illecito o non rientrante nella competenza dell'Assemblea, nonché nel caso incidano su situazioni giuridiche dei singoli condomini, su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni . Il Tribunale rileva che, al CP_1 contrario, devono ritenersi annullabili quelle delibere che, pur essendo sostanzialmente legittime, risultino affette da vizi formali di procedura consistenti nell'inosservanza delle forme prestabilite dall'art. 1136 c.c. (Cass. Civ., Sez. II, n. 31/2000). È il caso delle delibere affette da “vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (Cass. SSUU n. 4806/2005). La ha proposto appello avverso la sentenza n. 570/2022, chiedendo, Parte_1 sulla base di due motivi, la riforma totale della sentenza impugnata secondo le conclusioni in epigrafe riportate. Più in particolare, l'appellante censura la sentenza di primo grado nella parte in cui disattende l'opposizione a decreto ingiuntivo, e riconosce la fondatezza della domanda di pagamento, sulla base di una erronea qualificazione dell'art. 10 del regolamento condominiale, conseguenza dell'errata esegesi dello stesso, avvenuta in violazione dei criteri di cui agli artt. 1362 e ss. c.c. e, per l'effetto, di una inesatta interpretazione della norma. Al contempo, l'appellante censura il menzionato provvedimento nella parte in cui non rileva la nullità ex artt. 1136-1137 c.c. della delibera di approvazione del bilancio del 28 aprile 2015, su cui poggia la pretesa creditoria, azionata in sede monitoria per il tramite dell'art. 10 del regolamento. Con comparsa di costituzione e risposta si è costituito il Controparte_1
che ha richiesto il rigetto dell'appello proposto, in quanto infondato
[...] in fatto e in diritto, con il favore di spese e competenze di lite, rinunciando espressamente ad impugnare in via incidentale il capo della sentenza che aveva rigettato la domanda di condanna ai sensi dell'art. 96 c.p.c.. La Corte, dopo aver disposto la trattazione scritta della causa con decreto del 20.05.2025, ha trattenuto la causa in decisione all'udienza del 29.05.2025 con la concessione dei termini di legge previsti dall'art. 352 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello è articolato in due motivi, che meritano trattazione separata ancorché relativi, in punto di fatto, alla medesima delibera assembleare (del 28.4.2015) della quale si censura l'operatività – per il tramite dell'art. 10 reg. condominiale (v. infra, parr. 1 ss.) – e si deduce la nullità ex artt. 1136-1137 c.c. (v. infra, parr. 2 ss.).
1. Con il primo motivo, l'appellante assume “errata interpretazione, violazione e falsa applicazione dell'art. 10 del regolamento condominiale e degli artt. 1362 e ss. c.c.”. 1.1. Ad avviso dell'appellante, la sentenza di primo grado deve essere censurata r.g. n. 4 nella parte in cui si afferma che: «[…] ai fini dell'operatività dell'art. [10], non è necessario il mancato raggiungimento del quorum richiesto, nel caso in cui l'assemblea non sia riuscita a deliberare in ordine al bilancio. Il succitato articolo, infatti, impone l'obbligo, per i contribuenti, a versare somme sulla base del riparto risultante dall'ultimo bilancio approvato, nel caso in cui l'assemblea, per più di tre volte consecutive, non sia riuscita “a costituirsi validamente e/o a deliberare in merito. Ciò significa che, ai fini dell'applicazione dell'art.10 reg. condominio, è sufficiente la mancata regolare costituzione dell'assemblea oppure la mancata deliberazione sul bilancio, senza necessità, perciò, in tale ultimo caso, che tale evento sia stato determinato dal mancato raggiungimento del quorum previsto. Orbene nel caso in esame, sulla base della documentazione in atti, è emerso che per gli anni 2016 e 2017, in quattro assemblee tenute in via consecutiva, l'assemblea non era riuscita a costituirsi validamente e, pertanto, a deliberare sul bilancio. In entrambi i casi, dunque, può dirsi che la stessa non era riuscita ad approvare il bilancio, circostanza di per sé sufficiente ad ammettere l'applicazione dell'art. 10.
[…]». In particolare, sostiene l'appellante che il Tribunale di Viterbo abbia erroneamente interpretato ed applicato l'art. 10 del regolamento condominiale, poiché questo istituisce una fictio iuris operante solo “nel caso in cui l'assemblea sia stata impossibilitata a deliberare e non anche nel caso in cui abbia semplicemente deciso di non farlo[, riferendosi] espressamente alla ipotesi di mancato raggiungimento del quorum costitutivo e/o del quorum deliberativo (la lettera della disposizione è davvero univoca in tal senso)”. Aggiunge l'appellante che la disposizione citata non è applicabile quando
“per valutazioni eseguite dai presenti in ordine all'adeguatezza delle informazioni o dei documenti […] si sia ritenuto, addirittura all'unanimità, di procrastinare la determinazione sul relativo punto all'ordine del giorno” (v. appello, p. 15).
1.2. Il motivo non è fondato. Prima di analizzare il merito della censura (v. infra, par. 1.2.1.) è utile premettere un breve inquadramento normativo e giurisprudenziale della rilevanza, ai fini obbligatori, dello stato di ripartizione delle spese approvato dall'assemblea condominiale. Ai sensi dell'art. 1130 co. 1, nn. 1) e 3) c.c., l'amministratore di condominio deve
“eseguire le deliberazioni dell'assemblea [e] riscuotere i contributi […]”. A tal fine, l'art. 1131 c.c. gli conferisce la rappresentanza dei partecipanti all'assemblea e il potere di agire in giudizio contro terzi e condomini. In tal senso, l'art. 63 co. 1 disp. att. c.p.c. stabilisce: “Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi”. La giurisprudenza di legittimità ha a più riprese chiarito il ruolo della delibera, con cui l'assemblea approva il riparto delle spese, ai fini della tutela giudiziale attivata dall'amministratore, escludendo che essa costituisca “un presupposto processuale o una condizione dell'azione, posto che la legittimazione ad agire dell'amministratore per il pagamento della quota condominiale trova fondamento direttamente nelle disposizioni di cui agli artt. 1130 e 1131 c.c.”. In tal senso: “l'esistenza o meno di uno stato di ripartizione delle spese approvato dall'assemblea rileva soltanto in ordine alla fondatezza della domanda, con riferimento all'onere probatorio […] (Cass. 2452/1994; 14665/1999). Ed invero, l'obbligo del di pagare al , per la sua CP_1 CP_1 quota, le spese per la manutenzione e l'esercizio dei servizi comuni dell'edificio deriva
r.g. n. 5 dalla gestione stessa e quindi preesiste all'approvazione da parte dell'assemblea dello stato di ripartizione, che non ha valore costitutivo, ma solo dichiarativo del relativo credito del ”. (Cass. civ., sez. II, sent. n. 10621/2017, pp. 4-5). CP_1
1.2.1. Con il motivo in esame, l'appellante ripropone in buona sostanza la censura già fatta valere dinanzi al Giudice dell'opposizione, che in sentenza ha ampiamente motivato sul punto, rilevando la legittimità del richiamo all'art. 10 del regolamento, che è utile in questa sede riportare integralmente (v. doc. 3 all. alla citazione in opposizione, p. 18):
“Nel caso in cui l'Assemblea di Comunione, regolarmente convocata per l'approvazione del bilancio consuntivo e o preventivo annuale, per più di tre volte consecutive non riesce a costituirsi validamente e o a deliberare in merito, i partecipanti alla Comunione pattuiscono espressamente che, in via provvisoria e salvo conguaglio all'esito dell'approvazione del bilancio, anche a seguito di nomina di amministratore giudiziario, i partecipanti stessi sono obbligati a contribuire ciascuno alle spese comuni secondo la ripartizione dell'ultimo bilancio consuntivo e o preventivo approvato, conferendo al riguardo all'Amministratore il potere di richiedere ai partecipanti, anche giudizialmente, il pagamento del dovuto”.
Così ricostruita la disposizione regolamentare invocata, non si rinviene alcun riferimento che “espressamente” – come asserito da parte appellante – subordini l'operatività della stessa al mancato raggiungimento del “quorum” (istituto peraltro mai menzionato dalla disposizione) costitutivo o deliberativo, con ciò potendo tale clausola operare ogni qual volta l'assemblea non sia riuscita a pervenire, per più di tre volte consecutive, all'adozione del bilancio, come emerge dall'espressione “non riesce a […] deliberare in merito”, posta in relazione non solo di addizionalità, ma anche di alternatività, alla invalida costituzione dell'assemblea, in base alla formula “e o” presente nella disposizione regolamentare.
1.2.2. Attraverso una lettura complessiva del quadro regolamentare, come imposta dagli artt. 1362 ss. c.c., emerge del resto come nell'art. 10 sia individuato un solo presupposto operativo – come tale anteposto, logicamente e testualmente, all'inciso citato – nella “regolare convocazione” dell'assemblea per l'approvazione del bilancio consuntivo e/o preventivo. Particolarmente condivisibile è pertanto la ricostruzione offerta dal Giudice di primo grado (v. sentenza, p. 4), che ha ritenuto legittima l'attivazione del citato art. 10 reg. condominiale sulla base: della mancata approvazione del bilancio, come dedotta dalle copie dei verbali assembleari (v. supra, nota 1); del costante inserimento dell'approvazione del bilancio negli ordini del giorno successivi, indice di una vera e propria impossibilità nel deliberare in merito da parte dell'assemblea; della mancata contestazione di tale ultima circostanza da parte dell'opponente. Del resto, tale interpretazione appare più conforme alla ratio della disposizione regolamentare, evidentemente ispirata a un canone di ragionevolezza, che svolge una funzione di garanzia della continuità dell'amministrazione assicurando il CP_5 regolare riparto - e conseguente pagamento degli oneri condominiali - anche in caso di criticità funzionali o di comportamenti ostativi delle attività assembleari che, specie quando assunti dai condomini titolari del maggior numero di quote millesimali, come nel caso della possono avere un effetto paralizzante della gestione del Parte_1
. CP_1
2. Con il secondo motivo, l'appellante assume “violazione e falsa applicazione degli artt. 1136 e 1337 c.c., nonché dell'art. 10 del regolamento della comunione”.
r.g. n. 6 2.1. Ad avviso dell'appellante, la sentenza di primo grado deve essere censurata anche nella parte in cui rigetta l'eccezione di nullità della delibera assembleare del 28.4.2015, avanzata per la asserita mancanza del quorum costitutivo, osservando il Tribunale che: “che per costante giurisprudenza, alla quale questo Tribunale ritiene di aderire, le ipotesi di nullità delle delibere assembleari riguardano i casi in cui le stesse risultino contrari alla legge, con un oggetto impossibile, illecito o non rientrante nella competenza dell'Assemblea, nonché nel caso incidano su situazioni giuridiche dei singoli condomini, su cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ogni condomino. Al contrario, devono ritenersi annullabili quelle delibere che, pur essendo sostanzialmente legittime, risultino affette da vizi formali di procedura consistenti nell'inosservanza delle forme prestabilite dall'art. 1136 c.c. (Cass. Civ., Sez. II, n. 31/2000). E' il caso delle delibere affette da “vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme che richiedono qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (Cass. SSUU n. 4806/2005). Appaiono, pertanto, infondati i rilievi operati da parte opponente in tema di nullità della delibera in esame in relazione alla mancanza del quorum, dovendosi, al contrario, ritenere la presenza di un vizio di procedura annullabile ex 1137 c.c. rilevabile nel termine di 30 giorni stabilito dalla stessa norma, termine che risulta ampiamente trascorso. Giova, inoltre, considerare come in ogni caso la , in Pt_1 quella sede, avesse votato in senso favorevole all'approvazione”. L'appellante assume invece che il Tribunale ha erroneamente qualificato il vizio relativo alla regolare costituzione dell'assemblea (nella specie, l'asserito difetto di quorum costitutivo), identificato in sentenza come vizio formale di procedura, pertanto foriero della mera annullabilità della delibera, mentre – tramite una lettura combinata dei commi 1 e 3 dell'art. 1136 c.c. – questo avrebbe dovuto essere qualificato come elemento essenziale della delibera, in mancanza del quale ricorre nullità (e non annullabilità), se non inesistenza, della stessa (v. appello, pp. 24-25).
2.2. Il motivo non è fondato. L'eccezione di nullità della delibera assembleare del 28.4.2015 assume rilevanza in quanto si tratta dell'ultima delibera con cui l'assemblea è riuscita ad approvare il bilancio condominiale, pertanto assunta a base del riparto per le spese comuni ai sensi del citato art. 10 reg. condominiale (cfr. doc. 2 all. all'atto di citazione in opposizione, p. 2:“Approvazione del bilancio della gestione condominiale 2014 con il relativo paino di riparto individuale” (punto 1 dell'ordine del giorno), e;
“Approvazione del bilancio preventivo delle spese da sostenere per l'ano 2015 con il relativo riparto individuale” (punto 3 dell'ordine del giorno). Premessa l'irrilevanza della delibera di approvazione del riparto delle spese ai fini dell'esistenza dell'obbligazione condominiale – che preesiste alla delibera e non nasce con essa (v. supra, par. 1.2.) – occorre circoscrivere l'esame del motivo al regime applicabile alla asserita violazione del quorum.
2.2.1. Giova premettere che, ai sensi dei commi 1 e 2 dell'art. 1136 c.c., l'assemblea “in prima convocazione è regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero
r.g. n. 7 di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio”. Qualora l'assemblea si riunisca in seconda convocazione, il co. 3 stabilisce che questa è “regolarmente costituita con l'intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell'intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell'edificio”. A norma del successivo art. 1137 co.

1-2 c.c., “[le] deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti”. Il dato normativo dell'art. 1137 co. 2 c.c. è pertanto molto chiaro nello stabilire che, in caso di deliberazioni contrarie alla legge (ivi incluse le soglie costitutive e deliberative di cui all'art. 1136 c.c.) o al regolamento, l'azione di tutela a tal fine prevista è quella di “annullamento”.

2.2.2. Il dato giurisprudenziale sul punto non è meno univoco, in base a un orientamento di legittimità costante, oggetto di progressive specificazioni delle Sezioni Unite, dal quale non vi è ragione di discostarsi. Proprio come nel caso dell'appello avanzato dalla che invoca a Parte_1 sostegno dell'eccezione di nullità della delibera assembleare del 28.4.2015 la violazione del quorum costitutivo, la Cassazione ha infatti osservato che:
“La tesi del ricorrente parte […] da un erroneo presupposto in diritto e cioè che la violazione dei denunciati quorum si traduca in una nullità della delibera, conclusione questa che appare evidentemente contrastata dalla giurisprudenza di legittimità che, a partire da Cass. S.U. n. 4806/2005 (il cui contenuto risulta palesemente frainteso dalla difesa del ricorrente), ha affermato che debbono qualificarsi nulle le delibere dell'assemblea condominiale prive degli elementi essenziali, le delibere con oggetto impossibile o illecito (contrario all'ordine pubblico, alla morale o al buon costume), le delibere con oggetto che non rientra nella competenza dell'assemblea, le delibere che incidono sui diritti individuali sulle cose o servizi comuni o sulla proprietà esclusiva di ognuno dei condomini, le delibere comunque invalide in relazione all'oggetto, risultando invece annullabili le delibere con vizi relativi alla regolare costituzione dell'assemblea, quelle adottate con maggioranza inferiore a quella prescritta dalla legge o dal regolamento condominiale, quelle affette da vizi formali, in violazione di prescrizioni legali, convenzionali, regolamentari, attinenti al procedimento di convocazione o di informazione dell'assemblea, quelle genericamente affette da irregolarità nel procedimento di convocazione, quelle che violano norme richiedenti qualificate maggioranze in relazione all'oggetto” (Cass. civ., sez. II, ord. n. 10361/2025, pp. 6-7).

Tale orientamento, puntualmente richiamato dal Giudice di primo grado (v. sentenza, p. 5), deve essere integrato con la successiva giurisprudenza di legittimità atta a precludere la surrettizia ascrizione al regime della nullità delle delibere assembleari adottate in violazione del quorum, tramite la qualificazione dello stesso come “elemento essenziale”. In tal senso, la Cassazione prosegue nella ricostruzione della giurisprudenza successiva alle SS.UU. n. 4806/2005, osservando:
“Tale orientamento è stato poi nella sostanza ribadito, ma con un'ulteriore restrizione dell'ambito delle delibere suscettibili di essere qualificate in termini di nullità
r.g. n. 8 da Cass. S.U. n. 9839/2021, confermando quindi nelle sue argomentazioni la soluzione per la quale una delibera assunta in difetto delle maggioranze ovvero dei quorum costitutivi è solo annullabile, e non anche affetta da radicale nullità” (Cass. civ., sez. II, ord. n. 10361/2025, p. 7).

Pertanto, alla luce del citato quadro normativo (2.2.1.) e giurisprudenziale (2.2.2.), non può essere accolta l'eccezione di nullità della delibera assembleare del 28.4.2015, avanzata dalla sulla base dell'allegata violazione del quorum costitutivo e Parte_1 previa qualificazione dello stesso quale “elemento essenziale” della delibera.
3. Deve infine prendersi atto che, in base alla documentazione disponibile in atti (doc. 3bis “contabile del 6.3.2020” allegato al fascicolo di appello), in data 6.3.2020 risulta intervenuto il saldo integrale dell'atto di precetto relativo al decreto ingiuntivo n. 360/2019 da parte della Parte_1
4. Per tutte le ragioni esposte, l'appello deve essere respinto, con la conferma della sentenza impugnata.
5. Le spese del grado seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo, con la riduzione ai valori medi di cui alla tabella allegata al d.m. 10 marzo 2014 n. 55, come modificato con d.m. 8 marzo 2018 n. 37 e d.m. 13 agosto 2022 n. 147, tenuto conto del modesto grado di complessità della lite (valore compreso nel terzo scaglione).
Sussistono i presupposti di cui all'art. 13 co. 1 quater d.p.R. n. 115/2002, modificato dall'art. 1 co. 17 l. n. 228/2012 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello.



P. Q. M.

La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione nel giudizio di appello in epigrafe riportato, così provvede:
⎯ rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Parte_1 Viterbo n. 570/2022, pubblicata in data 30.05.2022 e non notificata che, per l'effetto, conferma;

⎯ condanna al pagamento in favore della parte appellata delle spese di Parte_1 giudizio, liquidate d'ufficio in € 5.809,00 per compensi, oltre a rimborso delle spese forfetarie al 15%, IVA e cpa;

⎯ dichiara la sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13 co. 1 quater d.p.R. n. 115/2002, modificato dall'art. 1 co. 17 l. n. 228/2012 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello.
Così deciso in Roma, li 17.11.2025 La Presidente rel. Dott.ssa Franca Mangano
Sentenza redatta con la collaborazione del MOT Dott. Emanuele Perrotta.
r.g. n. 9 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES ¹ Svoltesi il 15.04.2016, il 6.6.2016, il 14.12.2016, il 26.01.2017, il 31.5.2017, il 24.11.2017, l'11.12.2017 e il 28.12.2017.