REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Settima Sezione Civile
Composta dai seguenti Magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente
SENTENZA
Nella causa in materia in materia locatizia in grado di appello iscritta al n. 2735 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2021 trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 24/09/2025, a seguito del deposito delle note telematiche ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
c.f. ) in persona del legale rappresentante pro Parte_1 P.IVA_1 tempore elettivamente domiciliata in Roma, Via Tacito 41, presso lo studio dell'avvocato
Francesco Di Coimmo, con l'avvocato Pietro Pesacane (c.f. ) che C.F._1 la rappresenta e difende per procura in atti - APPELLANTE -
E ià (c.f. ) in persona Controparte_1 Controparte_2 P.IVA_2 del legale rappresentante pro tempore elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Jeisson J.
Ercole Giorgetti (c.f. ) che la rappresenta e difende per procura in C.F._2 atti - APPELLATA-
OGGETTO: appello di nei confronti di già Parte_1 Controparte_1 [...]
avverso la sentenza n. 18792/2020, in data 05.04.2021, resa tra le parti dal CP_2
Tribunale Ordinario di Roma, a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 68321/2018 e r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1 promosso da nei confronti di già Parte_1 Controparte_1 [...]
uso diverso- opposizione a decreto ingiuntivo - Controparte_3
CONCLUSIONI: come in atti
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso iscritto a ruolo il 29.10.2018 e ritualmente notificato unitamente al pedissequo decreto di fissazione di udienza, conviene in giudizio, Parte_1 dinanzi il primo Giudice, già e rassegna le seguenti Controparte_1 Controparte_2 conclusioni:
“(…): a) annulli il Decreto Ingiuntivo opposto. In ogni caso (…) dichiari infondata ogni pretesa creditoria di controparte;
b) in subordine, dichiari estinto il credito azionato per compensazione con il maggior credito vantato dalla opponente, sino a concorrenza dell'importo richiesto. All'uopo, dichiari essere intervenuta la mora Cont credendi, per non essersi la ricevuta le chiavi, almeno a partire dal 05 gennaio
2017; c) inoltre, spiegando apposita eccezione riconvenzionale ed ove occorra domanda riconvenzionale, dichiari l'inadempimento contrattuale della locatrice per non aver quest'ultima più consentito, a far tempo dal dicembre 2015, l'utilizzo di un'ampia area, destinata a parcheggio, per 4 macchine, regolarmente ricompresa nella locazione de qua, e quantifichi equitativamente il danno subito dalla locataria, ponendo a base il relativo importo ai fini della compensazione invocata;
d) in via più gradata, dichiari estinto il credito azionato per compensazione con i crediti ben maggiori vantati dalla opponente, sino a concorrenza del petitum di cui al ricorso, con salvezza illimitata per la opponente di agire, in separata sede, per il recupero del residuo, crediti questi ultimi derivanti dalle somme anticipate dalla per il consumo di Pt_1 gas, di cui meglio è stato rappresentato in narrativa di questo atto, nonché dalle migliorie apportate al locale, che si quantificano in almeno € 6.650,00 e) il tutto con vittoria di spese ed onorari di causa".
Introducendo il primo grado del presente giudizio, la oppone il Parte_1 decreto ingiuntivo n. 18642/2018, emesso dal Tribunale di Roma il 20.08.2018 (a definizione del giudizio monitorio iscritto al n.r.g. 4748/2018), decreto ingiuntivo notificato il 17.09.2018, per il pagamento di euro 13.241,95, in favore di CP_1
a titolo di canoni di canoni di locazione maturati e non corrisposti, allegando che
[...] la domanda di pagamento proposta da controparte in sede monitoria è infondata.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 A sostegno delle riportate conclusioni, allega:
- la locatrice opposta è inadempiente rispetto agli impegni assunti in contratto, avendo eseguito lavori che hanno modificato lo stato dei luoghi condotti in locazione;

- di aver esercitato, con nota del 30.11.2016, il recesso dal contratto di locazione, sollecitando un accordo per definire i conflitti conseguiti alla modifica dello stato dei luoghi, di fatto poi raggiunto anche con riguardo alla anticipata riconsegna dell'immobile locato;

- a seguito del sopralluogo in data 05.01.2017, il fiduciario della locatrice, preso visione delle migliorie apportate al locale dalla conduttrice, rifiuta di sottoscrivere il relativo verbale e di prendere in consegna le chiavi dell'immobile, ritirate dalla locatrice solo in occasione del sopralluogo del
13.04.2017;
- per i mesi da gennaio ad aprile 2017, i canoni azionati in sede monitoria non sono dovuti;

- con nota del 31.12.2016, di aver contestato l'inadempimento della locatrice per aver avviato, dal dicembre 2015, attività edilizia che di fatto ha determinato la occupazione dell'area antistante ai locali destinata al parcheggio anche di almeno 4 autovetture della , in tal modo riducendo la fruizione Pt_1 dell'immobile;
- con la pec del 10/12/2015, la locatrice riconosce detta “(…) limitazione della fruibilità delle porzioni esterne” sia pure per motivi di sicurezza;

- l'art. 4 del contratto di locazione prevedeva che il godimento del bene avesse si estendesse “all'utilizzo del parcheggio all'interno dell'area comune dello stabile per non più di quattro macchine”;
- alla condotta della locatrice sono conseguiti danni da liquidarsi in questa sede;

- di aver apportato migliorie ai locali mediante la esecuzione di lavori per euro
6.650,00, autorizzati verbalmente dalla locatrice e non vietati in contratto, riportati nei verbali di sopralluogo (del 05.01.2017 e del 13.04.2017);
- di vantare un ulteriore credito (di cui a tavole sinottiche, fatture e carteggio con la locatrice) per le somme anticipate per la fornitura del gas, in quanto pur essendo l'utenza a nome della conduttrice, di fatto serviva l'intero condominio in cui l'immobile locato rappresentava all'incirca meno del 50%;
- i crediti devono essere compensati.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3 Si costituisce in giudizio contesta le difese della opponente e Controparte_1 rassegna le seguenti conclusioni:
“in via preliminare, concedere la provvisoria esecuzione al decreto ingiuntivo n.18642/2018 (R.G. n.47487/18) emesso dal Tribunale civile di Roma in data
10.08.2018 e notificato in data 17.09.2018, per tutti i motivi esposti nella narrativa del presente atto;
- nel merito, in via principale, rigettare l'opposizione avversaria in quanto inammissibile nonché infondata in fatto e in diritto, per i motivi dedotti e argomentati nella narrativa del presente atto, e per l'effetto confermare il decreto ingiuntivo opposto n.18642/2018 (R.G.
n.47487/18) emesso dal Tribunale civile di Roma in data 10.08.2018 e notificato in data 17.09.2018; - nel merito, in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui non fosse sin da subito rigettata l'opposizione presentata da controparte e confermato il decreto ingiuntivo de quo, rigettare in ogni caso tutte le domande avversarie, anche quelle spiegate in via riconvenzionale, in quanto inammissibili ancor prima che infondate in fatto e in diritto per tutti i motivi indicati nella narrativa del presente atto e accertare e dichiarare che la
è creditrice nei confronti della (cod. fisc. Controparte_1 Parte_1
), in persona del legale rappresentate pro tempore (Sig. P.IVA_1 CP_4
), per i titoli e gli importi indicati nelle fatture per le quali è stato
[...] emesso il decreto ingiuntivo opposto, e per l'effetto condannare la Parte_1
(cod. fisc. al pagamento in favore della
[...] P.IVA_1 Controparte_1
(già P.IVA n. cod. fisc. . Controparte_2 P.IVA_3 P.IVA_2 dell'importo portato dalle fatture de quibus o della diversa somma, maggiore o minore, che il Giudice dovesse ritenere di giustizia anche con ricorso all'equità;
- nel merito in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui il Giudice dovesse accertare l'esistenza di un credito di qualsiasi natura della Parte_1
(cod. fisc. ) nei confronti della (già P.IVA_1 Controparte_1 Controparte_2
P.IVA n. , cod. fisc. ), voglia la S.V. Ill.ma
[...] P.IVA_3 P.IVA_2 compensare quanto dovuto alla con il credito di Euro € 15.000,00, o nel Pt_1 diverso importo maggiore o minore che dovesse essere accertato anche con ricorso all'equità, che l'odierna Società opposta vanta nei confronti dell'opponente a titolo di risarcimento di tutti i danni subiti e subendi ai locali oggetto del contratto di locazione de quo, dichiarando estinto per compensazione l'eventuale credito che dovessero essere accanto in capo r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 all'opponente, con riserva di domandare con separata azione gli ulteriori danni;
- in ogni caso, con vittoria di spese, compensi legali e spese generali
(15% ex DM 55/2014) e oltre a IVA, CPA e accessori come per Legge”.
A sostegno delle riportate conclusioni, la locatrice richiama il contratto di locazione;
la mancata contestazione dei termini contrattuali;
la inesistenza di un accordo sulla risoluzione anticipata;
la inesistenza dei crediti opposti dalla conduttrice.
Con ordinanza del 02.07.2019 è concessa la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto.
All'udienza del 05.12.2019 vengono assunte prove orali.
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia.
<< RIGETTA l'opposizione proposta da NA la parte Parte_1 opponente alla rifusione delle spese processuali anticipate dalla Controparte_5
(già ), che liquida in complessivi € 2.500,00, oltre spese
[...] Controparte_2 generali, IVA e CPA come per legge>>.
Queste, le ragioni della decisione.
- Per contratto in data 08.06.2005, oggi Controparte_2 Controparte_5
, concede in locazione a una porzione immobiliare sita
[...] Controparte_6 in Roma via Italo Torsiello 18 ad uso ufficio, con parcheggio per un massimo di quattro vetture;

- con e-mail del 10/12/2015, la locatrice comunica, alla conduttrice, l'inizio della delimitazione dell'area di cantiere, con conseguente limitazione della fruibilità delle porzioni esterne per motivi di sicurezza;

- con missiva del 30/11/2016, la conduttrice dichiara di aver intenzione di rilasciare i locali ai sensi dell'art. 3 del contratto di locazione e chiede un incontro: “…finalizzato a chiarire le incombenze delle difficoltà subite, per quanto alla vostra iniziativa, ivi comprese le attività di costruzione e di fitta camere che, in effetti hanno totalmente eliminato l'immagine della scrivente nonché i relativi parcheggi previsti in contratto…”;
- da dicembre 2016, la conduttrice sospende il pagamento dei canoni;

- l'immobile è liberato dal 30.12.2016, ma formalmente riconsegnato 13.04.2017;
- la conduttrice, gravata dell'onere probatorio, non dimostra l'accordo per la riconsegna dei locali prima della scadenza naturale del rapporto locatizio (14.04.2017) e non prova l'inadempimento della locatrice;

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 5 - la locatrice prova il proprio esatto adempimento, anche in relazione all'utilizzo dei posteggi nell'area adiacente all'immobile locato (i testi escussi confermano la regolare illuminazione e la manutenzione settimanale delle parti comuni, nonché l'utilizzo dei posti auto da parte dei dipendenti della società opponente, sino ad aprile 2017 e che l'area di cantiere interessava alcuni posti auto, ma non quelli riservati);
- i costi sostenuti dalla conduttrice per le migliorie apportate alla porzione immobiliare e per la fornitura del gas non vengono riconosciuti, per mancata prova dei relativi esborsi e nella specifica contestazione della locatrice;

Con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
<< (…) annulli l'opposto decreto ingiuntivo (…). In ogni caso accolga le domande riconvenzionali, ut supra specificate, dichiarando, quanto meno, estinto il credito azionato da per compensazione. Il tutto con condanna alle spese legali Controparte_1 relative al doppio grado di giudizio>>.
Con comparsa depositata il 29.10.2021, si costituisce la locatrice e rassegna le seguenti conclusioni.
<1) in via preliminare, dichiarare l'inammissibilità dell'appello proposto dalla ai sensi degli artt. 348 bis e 348 ter cod. proc. civ. e, conseguentemente, CP_7 confermare la sentenza impugnata;
2) in via preliminare, dichiarare l'inammissibilità dell'appello proposto dalla e, conseguentemente, confermare la sentenza Pt_1 impugnata;
3) nel merito rigettare in ogni caso l'appello avversario in quanto inammissibile nonché infondato in fatto ed in diritto per tutti i motivi di cui alla narrativa del presente atto e, pertanto, confermare la sentenza impugnata;
4) in subordine, nel merito, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento anche solo parziale delle domande proposte nel presente giudizio dalla si insiste per Pt_1
l'accoglimento di tutte le domande presentate dal nella memoria difensiva CP_1 di costituzione e risposta con procura in calce depositata nel primo grado di giudizio che qui di seguito per la parte che interessa e per mero tuziorismo difensivo si riportano: “… nel merito, in via principale, rigettare l'opposizione avversaria in quanto inammissibile nonché infondata in fatto e in diritto, per i motivi dedotti e argomentati nella narrativa del presente atto, e per l'effetto confermare il decreto ingiuntivo opposto n.18642/2018
(R.G. n.47487/18) emesso dal Tribunale civile di Roma in data 10.08.2018 e notificato in data 17.09.2018; nel merito, in via subordinata, nella denegata e non creduta ipotesi in cui non fosse sin da subito rigettata l'opposizione presentata da controparte e r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 confermato il decreto ingiuntivo de quo, rigettare in ogni caso tutte le domande avversarie, anche quelle spiegate in via riconvenzionale, in quanto inammissibili ancor prima che infondate in fatto e in diritto per tutti i motivi indicati nella narrativa del presente atto e accertare e dichiarare che la è creditrice nei confronti Controparte_1 della (cod. fisc. ), in persona del legale rappresentate Parte_1 P.IVA_1 pro tempore (Sig. ), per i titoli e gli importi indicati nelle fatture per Controparte_4 le quali è stato emesso il decreto ingiuntivo opposto, e per l'effetto condannare la
(cod. fisc. ) al pagamento in favore della Parte_1 P.IVA_1 CP_1
(già P.IVA n. cod. fisc. .
[...] Controparte_2 P.IVA_3 P.IVA_2 dell'importo portato dalle fatture de quibus o della diversa somma, maggiore o minore, che il Giudice dovesse ritenere di giustizia anche con ricorso all'equità; nel merito in via subordinata, nella denegata ipotesi in cui il Giudice dovesse accertare l'esistenza di un credito di qualsiasi natura della (cod. fisc. ) nei Parte_1 P.IVA_1 confronti della (già P.IVA n. cod. Controparte_1 Controparte_2 P.IVA_3 fisc. ), voglia la compensare quanto dovuto alla con il P.IVA_2 CP_8 Pt_1 credito di Euro € 15.000,00, o nel diverso importo maggiore o minore che dovesse essere accertato anche con ricorso all'equità, che l'odierna Società opposta vanta nei confronti dell'opponente a titolo di risarcimento di tutti i danni subiti e subendi ai locali oggetto del contratto di locazione de quo, dichiarando estinto per compensazione l'eventuale credito che dovessero essere accanto in capo all'opponente, con riserva di domandare con separata azione gli ulteriori danni;
…” 5) in ogni caso, con vittoria delle spese, compensi professionali e rimborso delle spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per Legge del doppio grado di giudizio. In via istruttoria: si chiede ammettersi - nella denegata e non creduta ipotesi in cui codesta Ecc.ma Corte d'appello riaprisse l'istruttoria - i mezzi istruttori indicati dalla nel Memoria difensiva di primo CP_1 grado limitatamente a quelli non ammessi>>.
La conduttrice appellante, a sostegno delle riportate conclusioni, articola tre motivi di appello.
1) Rubricato: “Violazione e falsa applicazione dell'art.116 cpc. violazione e falsa applicazione dell'art.4 del contratto di locazione intercorso tra le parti”. Vi si censura la valutazione delle risultanze istruttorie in punto di inadempimento della locatrice rispetto agli impegni assunti con la sottoscrizione del contratto di locazione. A tal fine, richiama l'art. 4 del contratto di locazione per il quale il godimento del bene locato si estende “all'utilizzo del parcheggio all'interno r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 7 dell'area comune dello stabile per non più di quattro macchine” e la pec del
10.12.2015, con la quale la locatrice comunica l'inizio di lavori edili e la
“conseguente limitazione della fruibilità delle porzioni esterne per motivi di sicurezza” e le dichiarazioni rese dai testi escussi, concludendo che la istruttoria consente di ritenere provato che in seguito alla trasformazione dei luoghi, è stato impedito, alla conduttrice, di fruire pienamente dei beni locati.
Le censure non hanno pregio.
Per l'articolo 4 del contratto di locazione sottoscritto dalle parti, alla conduttrice era consentito l'uso del parcheggio all'interno dell'area comune dello stabile, nel limite massimo di quattro vetture alla volta.
Con la pec richiamata dall'appellante, inoltrata alla conduttrice il 10.12.2015, la locatrice comunica l'inizio dell'attività di predisposizione di una delimitazione dell'area di cantiere all'interno dell'area parcheggio al servizio anche della conduttrice (nei richiamati limiti di cui all' articolo 4 del contratto) e rappresenta che detta limitazione della fruibilità delle porzioni esterne all'immobile locato è dettata da motivi di sicurezza;
rappresenta infine la (mera) possibilità di disagi nell'utilizzo dell'area.
Il tenore letterale di tale missiva non consente di ritenere provata la soppressione dei posti auto concessi in locazione con l'appartamento o una limitazione della facoltà di parcheggio prevista dal citato articolo 4 del contratto.
La soppressione o la limitazione del pattuito uso dell'area non emergono neppure dalle dichiarazioni dei testi richiamati dallo stesso appellante.
Il teste , infatti, conferma la circostanza che i dipendenti della conduttrice hanno Tes_1 parcheggiato le proprie autovetture nella porzione esterna alla proprietà data in locazione, per tutto il periodo della locazione e sino al 13.04.2014, data di scadenza contrattuale della locazione;
riferisce che la capienza complessiva del piazzale interno adibito a parcheggio anche del la conduttrice e oggetto del presente giudizio consentiva la sosta fino a 10 o 15 autovetture e la che presenza di auto riferibili alla conduttrice variava all'interno di tale parcheggio, tra le 2 e le 4 autovetture.
Il teste riferisce dell'inizio dei lavori nel marzo dell'anno 2016; che i posti Tes_2 auto riservati al parcheggio sono stati sempre almeno una decina e all'interno del parcheggio c'erano autovetture dei dipendenti della conduttrice, alla quale erano addirittura “riservati” un paio di posti auto (agevolazione aggiuntiva non prevista in contratto); aggiunge che l'area dedicata al parcheggio era esterna all''area “cantiere”
e totalmente accessibile.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 8 Ciò detto, la conduttrice, anche dopo la installazione del cantiere, deve ritenersi aver mantenuto la possibilità di utilizzare i quattro posti auto consentiti dal contratto.
Il fatto che in alcune occasioni ne abbia utilizzati in numero inferiore nulla prova, in quanto il contratto di locazione garantisce la possibilità di parcheggiare fino a 4 autovetture contemporaneamente, ma non prevede la riserva di posti fissi e soprattutto non comporta che debbano essere state necessariamente presenti nell'area quattro auto della conduttrice nello stesso momento.
Dunque non rileva che all'interno dell'area di ben più ampia capienza (nonostante la presenza del cantiere) vi fossero solo due autovetture, nelle occasioni riferite dal testi, riferibili ai dipendenti della società conduttrice, dato che la conduttrice non aveva certo l'obbligo di occupare tutti e quattro posti, ma aveva semplicemente la possibilità di utilizzarne quattro all'interno dell'area comune.
Per contro, tutti i testi escussi riferiscono che nonostante la presenza del cantiere,
l'area parcheggio ha mantenuto una capienza ben superiore ai quattro posti auto garantiti in contratto, con conseguente prova dell'adempimento della locatrice.
2) Rubricato: “Violazione e falsa applicazione dell'art.116 cpc”. Vi si censura la decisione per non aver accertato che la locazione è cessata il 31.12.2016, come da intesa tra le parti. A tal fine, richiama il tenore del carteggio intercorso tra le stesse e le dichiarazioni del teste , il quale riferisce il rinvio Testimone_3 delle formalità di rilascio previste per il 31.12.206 al 05.01.2017 e che, in tale data, si è rifiutato di ricevere le chiavi dell'immobile. Sostiene _9
l'appellante che la locazione è cessata a far data dal 05.01.2017 e che i canoni successivi a tale data non sono dovuti.
Le censure non hanno pregio.
Diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, l'istruttoria non dimostra l'accordo, tra la conduttrice e locatrice, sull'anticipata risoluzione del contratto di locazione.
Generica e inidonea ad inficiare la decisione sul punto è la difesa dell'appellante nella parte in cui richiama il non meglio precisato carteggio che sarebbe intervenuto tra le parti.
Quanto alla dichiarazione del teste , geometra le dipendenze della Tes_3 conduttrice.
Questi si limita a confermare che il delegato della locatrice, il 05.01.2017, non ha firmato il verbale di rilascio dell'immobile.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 9 Non rileva, ai fini della prova del non meglio precisato accordo di rilascio anticipato dell'immobile locato, il fatto che il riferisca di essere Tes_3 stato delegato alla consegna delle chiavi dal rappresentante della locatrice o che il suo dirigente, peraltro non meglio indentificato, lo avesse istruito, al momento di delegarlo alla riconsegna delle chiavi dell'immobile, dicendogli che il contratto era scaduto, circostanza peraltro in contrasto con la lettera del contratto, o che vi fossero accordi non meglio precisati tra la locatrice e la conduttrice in ordine alla restituzione delle chiavi, in quanto tale dichiarazione non prova l'accordo.
Tale riferimento “de relato” ad un accordo è del tutto privo di rilevanza probatoria, per la genericità (della stessa allegazione difensiva della conduttrice) in ordine alle circostanze in cui tale accordo si sarebbe perfeziona
(tra chi, quando e dove), genericità che influisce negativamente anche sulla concreta possibilità di difesa della controparte che tale accordo nega essere intervenuto.
3) Rubricato: “Violazione e falsa applicazione dell'art.116 cpc. e dell'art. 131 cpc per vizio di motivazione”. Vi si censura la decisione nella parte in cui respinge la richiesta di compensazione tra gli importi azionati in sede monitoria dalla locatrice ed i costi che la appellante allega aver sostenuto per la fornitura del gas. A tal fine, lamenta errata valutazione delle risultanze istruttorie (contratto di utenza del gas;
note di credito e la mail del 27/02/2015 inviata da _9 alla , in cui sarebbero riportate le letture dei consumi).
[...] Pt_1
L'appellante sostiene di aver stipulato, in forza di accordi verbali con la locatrice, il contratto di fornitura di gas a proprio nome e che l'utenza era al servizio non solo della conduttrice, ma dell'intero condominio, di cui l'immobile locato rappresenta meno della metà dell'intero.
Aggiunge che l'uso della fornitura di gas intestata alla sola conduttrice non è stato disconosciuto.
Le censure non hanno pregio.
Diversamente da quanto sostenuto dall'appellante, la locatrice contesta la voce di credito in esame, sostenendo che la documentazione versata in atti dalla conduttrice non ha nessuna valenza probatoria, trattandosi di richieste di pagamento emesse nei confronti della conduttrice da una società ad essa collegata, tale Cosvim Energia, avete la medesima sede legale della r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 10 conduttrice;
aggiunge la locatrice, sin dal primo atto difensivo, che la conduttrice non prova il pagamento di tale fatture;
non prova che i pagamenti siano dovuti e non allega ( né prova) i criteri di riparto della spesa con la locatrice, che più volte, anche con la pec datata 05.06. 2017 ha contestato tali fatture.
Per altro verso, la sentenza impugnata respinge la domanda della conduttrice diretta ad ottenere il rimborso delle spese relative alla fornitura di gas, motivando con la irrilevanza probatoria della documentazione, anche in quanto sostanzialmente di provenienza della parte stessa che ne richiede il pagamento.
Nell'invocare genericamente una nuova valutazione della istruttoria sul punto,
l'appellante si limita a richiamare la mail inviata da , Testimone_3 ripetesi, geometra alle dipendenze della conduttrice, a tale 10
.
[...]
Tuttavia, la nel dare riscontro a tale mail, si limita a rappresentare 10 che l'inoltro deve ritenersi avvenuto per mero errore, e che _9 pure risulta essere legale rappresentante della locatrice appellata, fa riferimento ad un accordo sulla ripartizione ancora in divenire (“le possiamo concordare quando vuoi”), per altro interloquendo con soggetto non titolare del diritto al rimborso.
Ciò detto, le censure in esame non inficiano il punto di motivazione in oggetto.
In ogni caso la allegazione difensiva originaria sul punto è generica.
Deve darsi atto del fatto che all'articolo 11 del contratto di locazione, di legge:” Sono interamente a carico del conduttore le spese comuni e per il riscaldamento per la quota imputabile all'immobile locato”; tale previsione contrattuale, neppure richiamata dalla conduttrice, avrebbe comunque imposto una miglior allegazione e prova, da parte della conduttrice stessa, della domanda.
Nelle fatture versate in atti, infatti, è indicato trattarsi di una categoria di uso “mista”, per riscaldamento, cottura cibi e produzione acqua calda e sanitari;
per le ultime tre voci, neppure in contratto è prevista una ripartizione tra locatrice e conduttrice;
inoltre, non vi sono elementi di riscontro alla allegazione della conduttrice diretta ad ottenere il 50% della richiesta di pagamento, contrastata diffusamente dalla locatrice.
Spese di lite
Seguono la soccombenza e si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: da euro 5.201,00 a euro 26.000,00, compensi medi).
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 11 Ulteriore contributo
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.

P.Q.M.

Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello di nei Parte_1 confronti di già avverso la sentenza n. 18792/2020, Controparte_1 Controparte_2 in data 05.04.2021, resa tra le parti dal Tribunale Ordinario di Roma, a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 68321/2018, promosso da nei confronti di Parte_1
già ogni diversa conclusione disattesa, così Controparte_1 Controparte_2 provvede:
- Rigetta l'appello.
- Condanna la a rifondere, a già Parte_1 Controparte_1 Controparte_2 le spese di lite che liquida, in euro 3.960,00 per compensi oltre a rimborso forfettario
(15%), IVA e CPA come per legge.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 24.09.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 12