N. 355/2024 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO CORTE D'APPELLO DI TRIESTE SECONDA SEZIONE CIVILE
La Corte d'Appello di Trieste, in persona dei seguenti Magistrati:
Dott.ssa Marina Caparelli Presidente
Dott.ssa Marina Vitulli Consigliere rel.
Dott. Giuliano Berardi Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II grado iscritta al n. 355/2024 RG promossa con atto di citazione in appello notificato il 26.10.2024
DA
(C.F. ), (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, (C.F. ) tutte rappresentate e C.F._2 Parte_3 C.F._3
difese dall'avv. Renzo Pecorella del Foro di Gorizia giusta procura in calce all'atto di citazione in appello;

- APPELLANTI -
CONTRO

(C.F. ) rappresentata e difesa dall'Avv. Andrea Controparte_1 C.F._4
Guadagnini del Foro di Gorizia giusta procura in calce alla comparsa di costituzione;

-APPELLATA -
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Gorizia n. 198/2024 dd. 2.9.2024, in proc.
n° 369/2023 R.G., notificata il 26.9.2024.
Causa iscritta a ruolo il 04.11.2024 e trattenuta in decisione nella camera di consiglio del 16.07.2025
sulle seguenti
CONCLUSIONI
Per le appellanti:
“Alla luce di quanto disposto con l'ordinanza 12.2.2025 le appellanti e Pt_1 Pt_2 Pt_3
così precisano le conclusioni: voglia la Corte d'Appello di Trieste, disattese ogni contraria
[...]
istanza ed eccezione, in totale riforma della decisione impugnata:
- nel merito:
a) in via principale, rigettare la domanda della sig.ra perché infondata;
Controparte_1
b) in mero subordine, ridurre alla misura che sarà ritenuta di giustizia l'eventuale debito delle sig.re
Pt_1
c) ordinare alla sig.ra la restituzione dell'importo di euro 15.699,03 corrisposto dalle CP_2
appellanti il 16.10.2024, ovvero della differenza tra la maggior somma che l'appellata ha incamerato e la minore eventualmente dovuta, con interessi legali dal 17.10.2024 al saldo;

d) in ogni caso, condannare la sig.ra alla rifusione di spese e competenze di lite del Controparte_1
primo e del secondo grado di giudizio;

- in via istruttoria: come da atto di citazione in appello.”
Per parte appellata:
“Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, respinta ogni eccezione avversaria,
1) - In via preliminare Dichiarare, ai sensi dell'art. 345 c.p.c., l'inammissibilità delle nuove circostanze e delle nuove contestazioni introdotte da parte avversaria in giudizio, per la prima volta, con l'atto d'appello come dedotto al punto 1 della narrativa del presente atto di costituzione;

2) - Nel merito
In via principale - Rigettare l'appello delle signore e , Parte_1 Parte_3 CP_3
in quanto infondato in fatto e diritto per le motivazioni esposte ai punti “2, 3 e 4” della narrativa del presente atto e, per l'effetto, confermare la sentenza n. 198/2024 dd. 02/09/2024 del Tribunale di
Gorizia pronunciata nel procedimento civile su n. 369/2023 RG Civile;

- con condanna di parte appellante alle spese di causa tutte di primo e di secondo grado.
in via subordinata - in caso di accoglimento dei motivi di appello si chiede che le spese vengano compensate.
3) In via istruttoria:
Rigettare le richieste di parte appellante per le motivazioni sopra indicate.”
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
conveniva in giudizio avanti al Tribunale di Gorizia Controparte_1 Parte_1 Parte_3
e allegando di aver concluso in qualità di promissaria acquirente un contratto di Parte_2 compravendita immobiliare con le convenute in qualità di promittenti venditrici e di aver versato
10.000 € mediante assegno bancario a titolo di caparra confirmatoria. Il contratto definitivo, tuttavia, non veniva stipulato entro il termine indicato nel contratto preliminare a causa delle condotte delle convenute, determinando la ricorrente ad avvalersi della facoltà di recesso prevista dall'art. 1385 c.c..
La ricorrente agiva, quindi, in giudizio per l'accertamento dell'inadempimento di controparte e per ottenere la condanna delle convenute al pagamento di una somma pari al doppio della caparra (al netto della caparra nelle more già restituita).
Si costituivano le resistenti deducendo l'intervenuta risoluzione per mutuo dissenso del contratto preliminare, negando un proprio inadempimento – dal momento che il ritardo nella conclusione del contratto definitivo non sarebbe stato da ricondurre a causa imputabile alle promittenti venditrici – ed eccependo l'impossibilità di attivare il meccanismo di cui all'art. 1385 c.c. in quanto la caparra era stata pagata mediante assegno bancario rimasto presso l'agenzia immobiliare e non incassato dalle resistenti. Il Giudice istruiva documentalmente la causa ed accoglieva la domanda di . Controparte_1
Con riguardo all'inadempimento contrattuale e all'esercizio della facoltà di recesso ex art. 1358 c.c., il giudice riteneva che la ricorrente avesse correttamente provato l'esistenza del titolo (il contratto preliminare di compravendita) e la corresponsione della caparra;
aveva infatti Controparte_1 dedotto di aver concluso con le resistenti un contratto preliminare di compravendita di un appartamento in Cormons in data 28.5.2021 e ne aveva dato prova depositandone una copia;
aveva altresì dedotto di aver emesso un assegno bancario di € 10.000 a favore delle promittenti venditrici a titolo di caparra. Le resistenti avevano contestato di aver mai ricevuto l'assegno bancario in quanto rimasto nella disponibilità dell'agenzia immobiliare e sostenuto che non vi era stato pertanto un impoverimento della ricorrente con corrispondente arricchimento delle resistenti, venendo meno la possibilità di avvalersi dell'istituto del recesso.
Il giudice di primo grado rilevava invece che l'agenzia immobiliare aveva svolto funzioni di intermediaria tra le parti e per tale motivo, in sede di sottoscrizione della proposta di acquisto, la sig.ra aveva consegnato all'agenzia l'assegno di € 10.000,00 intestato alle promittenti venditrici a CP_1 titolo di cauzione e a valere come caparra confirmatoria per il momento in cui la proponente avesse avuto notizia dell'accettazione della sua offerta. Sebbene l'assegno non fosse stato consegnato dalla ricorrente direttamente nelle mani delle resistenti, il pagamento secondo il giudice doveva ritenersi comunque eseguito, in quanto l'assegno era stato consegnato a un soggetto che era pienamente legittimato ad operare al fine di favorire la conclusione del contratto preliminare e (poiché la dazione della cauzione rappresentava un obbligo inserito nel contratto preliminare di compravendita), anche a ricevere in consegna l'assegno a titolo di cauzione. Irrilevante secondo il giudice era la circostanza che le resistenti non avessero poi materialmente ricevuto o incassato l'assegno, in quanto su di loro gravava l'onere di attivarsi per ottenerne il possesso materiale.
La sentenza impugnata ravvisava inoltre un inadempimento di non scarsa importanza imputabile alle resistenti;
queste ultime avevano dedotto di non aver potuto rispettare il termine per la stipulazione del definitivo (31.08.2021) a causa di “problematiche catasto-tavolari” che erano prima ignote alle stesse, e che il notaio incaricato per la stipula del definitivo aveva indicato come fosse “indispensabile risolver(l)e previamente”.
Il primo giudice evidenziava come non fosse chiaro quali erano stati i motivi che avevano impedito la conclusione del contratto definitivo: la resistenti avevano infatti fatto riferimento, in maniera estremamente generica, a problematiche catasto-tavolari e alla necessità di un piano tavolare, senza tuttavia esplicitare quali fossero le problematiche catasto-tavolari e che ruolo avessero queste e il piano nonché l'atto di identificazione tavolare, nella stipula del contratto definitivo di CP_4 compravendita. La sentenza impugnata riteneva l'inadempimento delle promissarie venditrici di non scarsa importanza sia perché ineriva l'obbligazione principale, sia perché il ritardo si era protratto ben oltre il tempo che poteva essere considerato tollerabile: benché il termine non fosse indicato come essenziale, un ritardo di almeno nove mesi (dal 31.8.2021 a maggio 2022 quando era stato redatto dal notaio l'atto di identificazione tavolare) appariva eccessivo rispetto a quanto potesse considerarsi ragionevole.
Osservava inoltre il giudice che dalla documentazione prodotta dalle resistenti non risultava nemmeno certo che a maggio 2022 il contratto definitivo potesse essere stipulato, tenuto conto del fatto che il piano condominiale cui si era fatto riferimento risultava intavolato solo ad aprile 2023.
Non sarebbe stato nemmeno possibile procedere alla conclusione del contratto definitivo a maggio
2022 per poi provvedere al completamento degli adempimenti previsti dal sistema tavolare, come suggerito dalle resistenti, in quanto la conclusione del contratto definitivo deve determinare il passaggio di proprietà tra il (già promittente) venditore e il (già promissario) acquirente, cosa che nel sistema tavolare non avviene se non con l'intavolazione del diritto di proprietà (e non con la mera prenotazione pur suggerita dalle resistenti, prenotazione che quindi non avrebbe permesso di ritenerle adempienti).
Infine, il Giudice non riteneva condivisibile neppure la tesi delle resistenti circa il verificarsi della risoluzione per mutuo dissenso. Alla proposta di risolvere consensualmente il contratto preliminare, il legale della ricorrente aveva infatti risposto esternando la volontà della sua assistita di non stipulare più il contratto definitivo a causa dell'inadempimento delle resistenti e di avvalersi della facoltà di recesso concessa ex art. 1385 c.c..
Avverso la sentenza proponevano appello e con quattro Parte_1 Parte_2 Parte_3 motivi.
Con il primo motivo le appellanti deducevano che il giudice avrebbe errato nel non dare rilevanza al fatto che l'assegno bancario emesso dalla non sarebbe mai stato incassato;
il mancato incasso CP_1 non sarebbe paragonabile ad un pagamento e ciò escluderebbe l'applicabilità dell'art. 1385 c.c.. Il pagamento, mai avvenuto, sarebbe stato erroneamente presunto attribuendo all'agenzia immobiliare, che aveva custodito l'assegno, il ruolo di destinatario del pagamento ai sensi dell'art. 1188 c.c.; ciò non sarebbe possibile, poiché tale soggetto, in quanto mediatore, non poteva essere legato ad una delle parti da rapporti di rappresentanza o di dipendenza (art. 1754 c.c.). Corrisponderebbe, invece, all'id quod plerumque accidit la constatazione che l'agenzia immobiliare, trattenendo l'assegno, avrebbe perseguito l'interesse di garantirsi il pagamento della provvigione. Le appellanti non avrebbero poi avuto alcun dovere di farsi consegnare il titolo dall'agenzia immobiliare,
e in concreto confidavano in una definizione a breve termine del contratto e avevano deciso di rimandare l'incasso dell'acconto al momento della stipula del contratto notarile, in modo da ripartire l'intero importo in tre parti uguali.
Per ciò che attiene alle problematiche catasto-tavolari, il Tribunale non avrebbe tenuto in considerazione che le sig.re avevano avuto conoscenza della mancanza di un piano di Pt_1 condominio solo dopo la stipula del contratto preliminare, che avevano provveduto immediatamente ad informare la sig.ra e che la stessa avrebbe cercato di conseguire una riduzione di prezzo. CP_1
Le appellanti insistevano nel sostenere che la sig.ra avrebbe potuto sottoscrivere il contratto CP_1 notarile nel maggio 2022 e procedere alla prenotazione prevista dal sistema tavolare.
L'inadempimento delle appellanti andrebbe escluso anche perché non avrebbero ricevuto adeguata comunicazione della volontà della sig.ra di recedere dal contratto, dal momento che non CP_1 comparirebbero come destinatarie della comunicazione del loro legale.
Con il secondo motivo le appellanti deducevano che erroneamente il primo giudice aveva ritenuto non configurabile la risoluzione per mutuo consenso del contratto preliminare.
Con mail 22.07.21 le sig.re avevano proposto di risolvere consensualmente il contratto Pt_1 preliminare del maggio 2021; aveva risposto a mezzo del proprio legale in data 22.08.2021 di CP_1 non essere più interessata alla stipula del contratto definitivo per via dell'inadempimento delle controparti e aveva chiesto ai sensi dell'art.1385 c.c. il versamento del doppio della caparra;
le appellanti sostenevano che tale successione di comunicazioni dimostrerebbe che la loro proposta di risolvere il contratto preliminare era stata in realtà accettata dalla CP_1
Con il terzo motivo d'appello le sig.re deducevano che il Tribunale avrebbe violato la regola Pt_1 della corrispondenza tra chiesto e pronunciato, dal momento che non si era pronunciato sulla domanda di riduzione del loro eventuale debito ad una somma ritenuta di giustizia. Assumevano che una riduzione sarebbe giustificata anche per il fatto che le appellanti avevano appreso delle problematiche catasto-tavolari solo dal notaio interessato per il rogito.
Con il quarto motivo la sentenza impugnata veniva censurata anche in quanto la condanna alle spese di lite sarebbe stata pronunciata senza tener conto della peculiarità della fattispecie, che giustificava quanto meno la compensazione delle stesse.
Si costituiva in giudizio l'appellata sig.ra contestando, preliminarmente, la ricostruzione delle CP_1 appellanti in quanto arricchita di nuove contestazioni, mai eccepite in primo grado ed inammissibili;
in particolare non sarebbe mai stato affermato che l'assegno era stato trattenuto dall'agenzia incaricata dalle venditrici contro la loro volontà, né che l'inadempimento andrebbe escluso perché il contratto preliminare avrebbe vincolato l'effettività della proposta di acquisto alla “conformità della documentazione urbanistico edilizia”.
Nel merito l'appellata evidenziava di avere versato la somma di € 10.000,00 a titolo di caparra confirmatoria, così qualificata dalle parti nel preliminare, all'agenzia immobiliare di fiducia ed incaricata dalle venditrici;
la decisione unilaterale delle appellanti di non incassare l'assegno ricevuto non potrebbe modificare la qualificazione formale di tale somma come caparra confirmatoria.
Evidenziava poi l'appellata la contraddizione nella quale erano cadute le appellanti con riguardo alle problematiche catastali: nell'atto di costituzione di primo grado avevano infatti affermato che il notaio aveva indicato la necessità di risolvere prima del rogito le problematiche catastali individuate, mentre nella citazione in appello sostenevano che il contratto definitivo si sarebbe potuto stipulare a maggio
2022. Le appellanti avrebbero taciuto, poi, la circostanza che il piano condominiale da loro prodotto era risultato errato ed aveva costretto il geom. a presentarne uno nuovo nel gennaio 2023, CP_5 circostanza che rendeva evidente l'impossibilità di procedere alla stipula del contratto definitivo nel maggio 2022, posto che le problematiche catastali sarebbero state risolte solo ad aprile 2023.
Circa la risoluzione per mutuo consenso, l'appellata deduceva che parte appellante continuava ad interpretare in mala fede la comunicazione con cui la sig.ra aveva eccepito l'inadempimento CP_1 delle appellanti e dichiarato di recedere dalla proposta di acquisto chiedendo il doppio della caparra versata, come previsto per legge.
Parte appellata rilevava poi che la comunicazione non era stata mandata direttamente alle sig.re Pt_1 in quanto il procuratore della aveva proceduto, nell'osservanza del codice deontologico, a CP_1 fronte dell'intervento del legale delle appellanti, con la pec dd. 22/07/2022.
L'appellata deduceva infine l'infondatezza del terzo e quarto motivo di gravame.
***

1. L'appello è infondato.

1.1.Quanto al primo motivo, si deve rilevare che il contratto preliminare prevedeva una caparra confirmatoria;
l'assegno era stato emesso ed era rimasto nella disponibilità delle appellanti, presso l'agenzia; la sig.ra aveva pertanto adempiuto al suo obbligo, e la circostanza che le odierne CP_1 appellanti non abbiano inteso ritirare l'assegno ed incassarlo non ha rilievo ai fini di una diversa qualificazione di tale somma. La promissaria acquirente non poteva certo costringere le sig.re ad incassare l'assegno; la relativa somma non era comunque più nella disponibilità della Pt_1
e quindi la caparra svolgeva la sua funzione. CP_1 Secondo Cass.n. 10366/2022 “La caparra confirmatoria può essere costituita anche mediante la consegna di un assegno bancario, pur se l'effetto proprio di essa si perfeziona al momento della riscossione della somma da esso recata e, dunque, salvo buon fine, essendo però onere del prenditore del titolo, dopo averne accettato la consegna, di porlo all'incasso; ne deriva che il comportamento dello stesso prenditore, che ometta di incassare l'assegno e lo trattenga comunque presso di sé, è contrario a correttezza e buona fede, sì da impedirgli di imputare all'inadempimento della controparte il mancato incasso dell'assegno, come pure di recedere dal contratto, al quale la caparra risulta accessoria, o di sollevare l'eccezione di inadempimento”.
È vero infatti che la caparra ha natura reale e deve essere consegnata, ma in questo caso era stata messa a disposizione con assegno presso l'agenzia e mai incassata;
nel contratto preliminare le parti avevano dato atto che la caparra pari ad euro 10.000,00 era stata contestualmente consegnata mediante assegno.
Peraltro nell'atto di appello le appellanti hanno evidenziato le ragioni per le quali non avevano proceduto all'incasso dell'assegno: “in concreto confidavano in una definizione a breve termine del contratto e avevano deciso di rimandare l'incasso dell'acconto al momento della stipula del contratto notarile, in modo da ripartire l'intero importo in tre parti uguali”.

1.2 Quanto alle non meglio precisate problematiche catasto-tavolari, era onere delle promissarie acquirenti verificare, prima di proporlo in vendita, la commerciabilità del bene. Il contratto preliminare era stato stipulato nel maggio 2021 e il contratto definitivo avrebbe dovuto intervenire entro il 31.8.2021, mentre in concreto almeno fino a maggio 2022 l'atto notarile non avrebbe potuto essere stipulato.
Come le stesse appellanti hanno dedotto, il notaio rogante aveva indicato come necessaria la sistemazione delle problematiche rilevate, e peraltro non sarebbe stato possibile pretendere dalle promissarie acquirenti di effettuare una prenotazione condizionata in luogo di una intavolazione a loro favore.

1.3 Quanto alla conformità urbanistico edilizia cui faceva riferimento il contratto preliminare, si tratta di concetto diverso da quello di regolarità nel sistema tavolare, ed in ogni caso la relativa questione è stata sollevata solo in grado di appello.

2. Quanto al secondo motivo di gravame, deve escludersi possa configurarsi una risoluzione del preliminare per mutuo consenso. La sig.ra non ha accettato (a mezzo del suo legale) la risoluzione consensuale del preliminare CP_1 proposta dalle promissarie venditrici, posto che con lettera del 22.08.2022 ha richiesto euro 20.501,30 ai sensi dell'art.1385 c.c..
Non può neppure ritenersi che tale missiva di agosto costituisca replica al messaggio mail del
22.7.2022, con il quale il legale delle odierne appellanti comunicava che le sue assistite non accettavano di vendere ad un prezzo inferiore a quello originariamente pattuito e proponevano di risolvere consensualmente il contratto preliminare del maggio 2021.
Da tale mail emerge anzitutto che alla data del 22.7.2022 non era ancora possibile stipulare il contratto definitivo e in secondo luogo che la promissaria acquirente aveva proposto una riduzione del prezzo, circostanza questa che conferma che la era ancora a tale data intenzionata ad acquistare CP_1
l'immobile, qualora ciò fosse stato possibile.
La comunicazione del 22.8.2022 (che non fa riferimento alla precedente mail dell'avv.Pecorella) richiamava l'inadempimento delle promissarie venditrici per non aver consentito la stipula del definitivo entro il termine fissato per il 31.08.2021, e richiedeva il versamento del doppio della caparra versata oltre ad un rimborso spese.

2. L'inadempimento deve ritenersi grave, come condivisibilmente ritenuto dal primo giudice;
il termine del 31.8.2021 per la stipula del contratto definitivo non era indicato come essenziale,
e tuttavia il ritardo si è protratto oltre il termine di tollerabilità, considerato che l'atto di identificazione tavolare è stato redatto solo a maggio 2022 e la promissaria acquirente aveva richiesto la concessione di un mutuo finalizzato all'acquisto, la cui validità era di sei mesi.
Come evidenziato nella sentenza impugnata, non è neppure certo che a maggio 2022 il contratto potesse essere stipulato, in quanto il piano condominiale è stato intavolato solo ad aprile 2023.

3. Anche il terzo e quarto motivo di gravame devono essere pertanto disattesi.

4. Le appellanti devono essere condannate in solido al pagamento delle spese del grado in favore dell'appellata, liquidate secondo i parametri medi (fase introduttiva, di studio e decisoria, oltre al compenso minimo per la trattazione) delle cause ricomprese nel valore tra € 5.201,00 ed €
26.000,00, in considerazione della soccombenza. Sussistono in capo alle appellanti i presupposti di cui all'art.13, comma 1 quater, del D.P.R. 115/2002 introdotto dall'art.1, c.17,
L. 228/12.


P.Q.M.

La Corte d'Appello di Trieste, definitivamente pronunziando nella causa promossa da
[...]
e nei confronti di , così provvede: Pt_1 Parte_2 Parte_3 Controparte_1
- rigetta l'appello;
- - condanna le appellanti e al pagamento in solido delle Parte_1 Parte_2 Parte_3 spese del presente grado di giudizio in favore dell'appellata che liquida in Controparte_1 complessivi € 4.888,00 per compensi, oltre al 15% per il rimborso delle spese generali nonchè ad
IVA e CPA come per legge;

- dà atto della sussistenza, in capo alle appellanti, dei presupposti di cui all'art.13, comma 1 quater, del D.P.R. 115/2002 introdotto dall'art.1, c.17, L. 228/12.
Così deciso in Trieste nella camera di consiglio del 16.07.2025
Il Consigliere est. Il Presidente
Dott.ssa Marina Vitulli dott.ssa Marina Caparelli