REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI – SEZIONE CIVILE TERZA
Riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati dott. Giulio Cataldi Presidente dott. Michele Caccese Consigliere dott.ssa Maria Cristina Rizzi Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado d'appello iscritta al n. 4363 del Registro Generale Affari
Contenziosi dell'anno 2022, riservata in decisione all'udienza del 4.6.2025, con la concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., ridotti (50+20), vertente
TRA
(c.f.: ), rappresentata e difesa dall'avv. Parte_1 C.F._1
Claudio RU (c.f.: ), domiciliatario in Napoli, alla via del Parco C.F._2
Margherita n. 32, in virtù di mandato in atti;
appellante
E
(c.f.: ), in persona della Controparte_1 P.IVA_1
Madre Generale, l.r.p.t., rappresentata e difesa dall'avv. Emilio Artiglieri (c.f.:
, elett. Te dom.ta in Casoria (NA), alla via A. Manzoni n. 73, presso C.F._3 lo studio dell'avv. Andrea D'Anna;
appellata e appellante incidentale nonché
(C.F.: ) e (C.F.: Controparte_2 C.F._4 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. Luca ER (c.f.: C.F._5
) e BI ER (c.f.: ), domiciliatari in C.F._6 C.F._7
Napoli, alla via V. Veneto n. 288/A;
1 appellati nonchè
in persona del l.r.p.t. CP_3 appellata non costituita
Oggetto: appello avverso la sentenza n.8027/2022 resa dal Tribunale di Napoli, pubblicata in data 13.9.2022, nel proc. di primo grado n. 18418/2020 r.g.
Conclusioni: come da verbale di udienza del4.6.2025.
MOTIVI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1.Con atto di citazione ritualmente notificato, la promittente acquirente dell'immobile meglio in atti descritto, , prospettò di aver stipulato, in data 15.5.2017, un Parte_1 contratto preliminare con la promittente venditrice, Controparte_1
che, con addendum del 18.1.2018, il termine concordato per la stipula del
[...] definitivo, fissato per il 30.9.2017, fu differito in accordo al 28.2.2018 a causa di irregolarità catastali riscontrate sul bene, ignote ad essa promittente acquirente;
espose ulteriormente che:
- il bene era stato oggetto di autorizzazione alla vendita da parte del Ministero, in ragione dei vincoli su di esso presenti, condizionata alla realizzazione di specifiche opere indicate nel decreto del 9.4.2013; - all'esito di specifiche indagini, emersero anche difformità urbanistiche;
- in mala fede, nelle more, la trasferì il bene a terzi (c.f.r. CP_1 contratto preliminare del 14.1.2019, concluso dalla e contratto Parte_3 definitivo del 28.1.2020 nel quale figuravano acquirenti finali e Controparte_2
. Dolendosi, dunque, l'attrice della sostanziale Parte_2 Parte_1 incommerciabilità del bene, della mancata esecuzione delle opere indicate dal Ministero, che erano a carico della Congregazione promittente - venditrice, e dell'ulteriore inadempimento di quest'ultima, che, infine, aveva venduto il bene promesso a terzi, citò in giudizio la
Congregazione, la G.S. ed i Coppola, e chiese: - di accertare l'inadempimento della in ordine agli obblighi assunti con il preliminare e l'addendum, per aver agito CP_1 in mala fede e, per l'effetto, di condannarla al risarcimento di tutti i danni patiti, pari ad almeno € 100.000,00 o da determinarsi secondo equità; - di dichiarare la nullità assoluta del contratto preliminare del 14.1.2019 stipulato dalla con il terzo G.S. s.p.a. e del CP_1 successivo contratto definitivo stipulato in data 28.1.2020 dalla Congregazione con gli acquirenti finali e in ragione delle riscontrate irregolarità CP_2 Parte_2 catastali ed urbanistiche, in violazione della l. n. 47 del 1985; laddove dichiarata la nullità della vendita a terzi, chiese di accogliere la domanda di esecuzione specifica dell'obbligo di contrarre ex art. 2932 c.c. in esecuzione del contratto preliminare concluso tra essa attrice e la
2 in riferimento al medesimo immobile (contratto preliminare del 15.5.2017 e CP_1 addendum del 18.1.2018); in via subordinata, in caso di rigetto della domanda ex art. 2932
c.c., chiese di dichiarare risolto il contratto preliminare e l'addendum, per grave inadempimento della promittente venditrice, e di condannare quest'ultima a CP_1 restituirle il doppio della caparra confirmatoria versata (€ 10 mila X 2) e l'ulteriore acconto di
€ 50 mila versato come da addendum, oltre interessi dal versamento al saldo ed al risarcimento dei danni pari ad € 100.000,00 o alla diversa somma, da determinarsi anche in via equitativa.
Si costituì la eccependo a sua volta il grave inadempimento della CP_1 promittente acquirente , che: - non si era adoperata per la stipula del definitivo nei Pt_1 termini;
- aveva realizzato sul bene, all'esito della immissione in possesso al momento della stipula del preliminare, opere interne (soppalchi) che ne avevano aumentato la volumetria. La chiese, dunque, il rigetto di ogni domanda proposta nei suoi confronti e, in CP_1 accoglimento delle domande riconvenzionali, chiese di dichiarare risolto il contratto preliminare e l'addendum per grave inadempimento della;
chiese la restituzione delle Pt_1 spese sostenute per la ordinaria amministrazione del bene (oneri condominiali e altro) pari ad
€ 23.987,95; chiese, altresì, i danni da illegittima occupazione da determinarsi in via equitativa.
Si costituirono i terzi acquirenti definitivi finali ( e Controparte_2 Parte_2
, chiedendo il rigetto di ogni domanda proposta nei loro confronti;
in via
[...] riconvenzionale, domandarono il rilascio del bene in loro favore e la condanna della Pt_1 al risarcimento dei danni da occupazione sine titulo, parametrato al canone locativo, dall'acquisto al rilascio;
in caso di accoglimento della domanda attorea, chiesero la restituzione del prezzo versato ed i danni;
chiesero, poi, di essere manlevati dalla di eventuali importi che fossero stati condannati a pagare. CP_1 non si costituì rimanendo contumace in primo grado. CP_3
La causa è stata solo documentalmente istruita.
Il Tribunale di Napoli, con sentenza n. 8027/2022 pubblicata il 13.9.2022, illustrati gli obblighi assunti con il preliminare e l'addendum, dettagliatamente richiamati, ha risolto il contratto per mutuo dissenso, ha rigettato la domanda di pagamento del doppio della caparra ed ha disposto le reciproche restituzioni.
A sostegno di tale decisione il tribunale ha esposto che l'attrice , Parte_1 promittente acquirente, conosceva lo stato dell'immobile che occupava da epoca antecedente la stipula del contratto (in uso al coniuge); conosceva le prescrizioni imposte dal Ministero e
3 contenute nel decreto del 2013 (rimozione soppalchi e sostituzione infissi); si era impegnata ad eseguire a sue spese i lavori necessari, di non rilevante entità (soppalchi e infissi) ed agevolmente realizzabili nel termine originario previsto per il definitivo, termine poi prorogato;
si era essa stessa impegnata nel nuovo termine di cinque mesi all'uopo concesso, a risolvere anche il rilevato disallineamento catastale che, come desumibile dalla c.t.p. prodotta dalla stessa attrice, era risolvibile eliminando taluni tramezzi o sanando le difformità; tuttavia, da un lato la si era resa inadempiente, tenendo una condotta inerte quanto alla Pt_1 convocazione per la stipula del definitivo, dall'altro lato la aveva brutalmente CP_1 venduto il bene a terzi, senza neppure una previa diffida ad adempiere. In ragione di tali reciproche inadempienze, il Tribunale, ha risolto il contratto per mutuo dissenso e disposto le reciproche restituzioni (quanto all'acconto versato di € 60.000,00), rigettando la domanda di pagamento del doppio della caparra.
Il Tribunale ha poi rigettato la domanda riconvenzionale della di CP_1 pagamento degli oneri condominiali sostenuti, argomentando che tali costi erano contrattualmente a carico della medesima fino alla stipula del definitivo, mai CP_1 concluso;
ha ritenuto irrilevante ogni questione sulla validità del successivo atto di vendita del medesimo bene a terzi;
ha rigettato la domanda di danno da illegittima occupazione proposta dai terzi acquirenti in difetto di prova e quantificazione del danno, peraltro Pt_2 dovendosi escludere che costoro non fossero a conoscenza dell'occupazione della , Pt_1 che non era sine titulo in presenza di un legittimo titolo di detenzione derivante dal preliminare;
ha accolto la domanda di rilascio del bene proposta dai terzi acquirenti Pt_2 ha compensato le spese della mentre ha condannato la a pagare le CP_1 Pt_1 spese sostenute dai Pt_2
Avverso questa sentenza ha proposto appello la affidato a due articolati motivi, Pt_1 rubricati alle lettere D1 e D2 (D1: omessa, contraddittoria ed erronea motivazione della sentenza nella parte in cui dichiara risolto il contratto per mutuo dissenso, per omesso/erroneo esame dei documenti prodotti a sostegno del prevalente inadempimento di controparte e nella parte riferibile alla ritenuta “inerzia” di essa appellante a stipulare il definitivo;
censura della sentenza nella parte in cui dispone la compensazione delle spese di lite;
vizio di ultrapetizione quanto alla dichiarata risoluzione del contratto per mutuo dissenso;
D2: censura della sentenza nella parte di condanna al rilascio del bene in favore dei terzi acquirenti ed al Pt_2 pagamento delle spese legali in loro favore;
omessa pronuncia sulla domanda di nullità assoluta del preliminare e del definitivo conclusi dalla con terzi ex art. 1418 CP_1
4 c.c. a causa delle difformità indicate in c.t.p.), concludendo in conformità e reiterando la richiesta di c.t.u. non ammessa in primo grado.
Ha resistito la con comparsa depositata in data 9.1.2023 nella quale ha CP_1 chiesto il rigetto dell'appello principale proposto dalla e l'accoglimento dell'appello Pt_1 incidentale fondato su n. 4 motivi (1. omessa pronuncia sulla domanda di improcedibilità della domanda attorea in mancanza di esperimento dell'obbligatorio tentativo di mediazione;

2. erroneità della sentenza nella parte in cui non risolve il contratto per inadempimento prevalente della e conseguentemente non riconosce il diritto di essa Congregazione a Pt_1 ritenere la caparra;

3. censura della sentenza nella parte in cui rigetta la domanda di restituzione degli oneri condominiali, che dovevano ritenersi a carico della;

4. omessa Pt_1 pronuncia sulla domanda di danno da occupazione illegittima). Ha concluso come in atti.
Hanno resistito i terzi acquirenti definitivi e Controparte_2 Parte_2 chiedendo il rigetto dell'appello e, in caso di accoglimento dell'appello principale, hanno reiterato tutte le domande riconvenzionali condizionate e le eccezioni proposte in primo grado.
Non ha inteso resistere in appello (già contumace in primo grado), CP_4 nonostante la rituale notifica dell'atto d'appello via pec in data 17.10.2022 per l'udienza del
31.1.2023.
2. -Prima di esaminare i motivi di appello, vanno evidenziati gli obblighi contrattuali desumibili dal preliminare e dall'addendum conclusi tra la e la Pt_1 CP_1
Il contratto preliminare è stato concluso in data 15.5.2017. All'art. 2, la Congregazione, promittente venditrice, garantisce la commerciabilità del bene;
nella clausola si dà atto che l'immobile era stato dichiarato di interesse storico-artistico e che ne era stata autorizzata la vendita dal Ministero dei beni culturali, con decreto n. 1699 del 09/04/2013, solo all'esito del rispetto delle prescrizioni, contenute nel medesimo decreto, riferibili alla necessaria realizzazione di taluni lavori (rimozione soppalchi ed infissi in alluminio); in tale clausola la
dichiara di aver eseguito i lavori prescritti, come da comunicazione già CP_1 inviata alla la clausola prosegue poi nei seguenti termini: Al riguardo, la CP_5 parte promittente acquirente dichiara di accollarsi in via esclusiva qualsivoglia ulteriore spesa occorrente per la rimessa in pristino dell'immobile relativamente ad eventuali ulteriori opere richieste nel suddetto decreto o eventualmente richieste successivamente di integrazione del medesimo e non realizzate dalla promittente venditrice. La promittente acquirente dichiara di essere già nel possesso del bene per averlo ricevuto dal coniuge
, originario possessore. Persona_1
5 Da tale clausola emerge che il decreto del Ministero è noto a tutte le parti;
che la dichiara di aver eseguito le opere in esso indicate;
che la si accolla CP_1 Pt_1 solo eventuali lavori “ulteriori”.
All'art. 3 del contratto, la promittente venditrice dichiara che l'immobile è stato costruito prima del settembre 1967, nell'attuale conformazione, e che, nel tempo successivo, non era stata modificata alcuna consistenza.
All'art. 6, dopo aver indicato il prezzo di vendita (€ 410.000,00) e l'acconto di €
10.000,00 (versato a titolo di caparra confirmatoria contestualmente alla sottoscrizione del preliminare ed imputato ad acconto), le parti si accordano per il versamento del saldo al momento della stipula dell'atto pubblico, da concludere entro e non oltre il termine essenziale del 30.9.2017; stabiliscono poi il passaggio degli obblighi riferibili ai consumi ed agli oneri condominiali ordinari e straordinari alla promittente-acquirente , dalla data della Pt_1 stipula dell'atto pubblico.
Da tale clausola emerge la pattuizione di un termine essenziale per la stipula del definitivo ed il passaggio di spese ed oneri alla , solo a far data dal definitivo. Pt_1
Nell'addendum del 18.1.2018, le parti danno atto di un disallineamento catastale, successivamente riscontrato, danno atto che il termine per la stipula del definitivo, già prorogato una prima volta al 31.12.2017, era stato ulteriormente rinviato al 15 maggio 2017; precisano che, , a seguito di richiesta della Congregazione, ha curato la Parte_1 pratica per l'allineamento dei dati catastali e anche quella per il nuovo frazionamento dei millesimi condominiali;
che, nonostante queste rettifiche, la parte promittente acquirente non ha ancora ricevuto il benestare dell'istituto prescelto per l'erogazione del mutuo… a causa di talune irregolarità del cespite che sono in via di soluzione (irregolarità non ben indicate); che è intenzione delle parti rinviare ancora una volta il termine per la stipula del contratto definitivo, onde consentire la soluzione dei problemi riscontrati;
che pertanto le parti consensualmente convengono di modificare il contratto preliminare del 15 maggio 2017 stabilendo il versamento di un ulteriore acconto di € 50 mila (pacificamente versato) e ulteriormente prorogando i termini per la stipula del definitivo (Il termine per la stipula del contratto definitivo è consensualmente rinviato al 28/ 02/ 2018).
L'addendum, oltre a dare atto di reiterate proroghe del termine per il definitivo, indica un ultimo termine senza previsione di essenzialità; chiarisce che la ha curato la Pt_1 pratica per il riallineamento catastale e che erano emerse irregolarità urbanistiche in via di risoluzione.
6 3.Così chiariti gli obblighi contrattuali, vanno congiuntamente esaminate le censure contenute nel primo motivo di appello principale della sull'addebito Pt_1 dell'inadempimento ed il secondo motivo di appello incidentale formulato dalla
CP_1
In tali motivi entrambe le parti insistono sull'addebito dell'inadempimento alla controparte;
censurano la sentenza nella parte in cui, riscontrando il reciproco inadempimento, dichiara il contratto risolto per mutuo dissenso, andando ultra petita.
3.1-I motivi non sono fondati.
Va rammentato che, nei contratti a prestazioni corrispettive, ai fini della pronuncia di risoluzione per inadempimento in caso di inadempienze reciproche, è necessario far luogo ad un giudizio di comparazione in ordine al comportamento di ambo le parti, al fine di stabilire quale di esse, in relazione ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle violazioni maggiormente rilevanti e causa del comportamento della controparte e della conseguente alterazione del sinallagma (tra le tante Cass. 2006, n. 13665).
La promissaria acquirente si duole della promessa in vendita di un bene con Pt_1 irregolarità catastali ed urbanistiche;
della mancata realizzazione da parte della
Congregazione, promittente venditrice, dei lavori indicati dal Ministero, e della vendita a terzi del bene promesso in vendita.
La promittente venditrice, di contro si duole della mancata stipula del CP_1 definitivo, da addebitare alla inerzia della promittente acquirente;
assume che le modifiche all'immobile, con specifico riferimento ai soppalchi, erano state realizzate dalla dopo Pt_1 la immissione in possesso.
3.2-Il Tribunale, come già esposto, ha evidenziato che la era ben a conoscenza Pt_1 dello stato dell'immobile, che occupava da data antecedente la stipula, e delle prescrizioni del
Ministero circa la necessità di rimuovere i soppalchi e sostituire gli infissi;
che si era impegnata ad eseguire a sue spese tali lavori, di non rilevante entità (soppalchi e infissi) ed agevolmente realizzabili nel termine originario previsto per il definitivo, poi prorogato;
aggiunge che anche il rilevato disallineamento catastale, come desumibile dalla c.t.p. prodotta dalla stessa attrice, era risolvibile eliminando taluni tramezzi o sanando le difformità e la
si era impegnata a provvedervi nel nuovo termine di cinque mesi all'uopo concesso. Pt_1
Tanto premesso, rilevato che da un lato la era stata inerte ed aveva lasciato decorrere Pt_1 il termine per il definitivo, dall'altro la aveva venduto il bene a terzi, in CP_1 ragione di tali reciproche inadempienze, il contratto poteva essere risolto… per mutuo dissenso.
7 3.3.-La risoluzione per mutuo dissenso può essere mantenuta, correggendo la motivazione del Tribunale nel senso che il Collegio non ravvisa inadempimenti che integrano la gravità risolutoria nel comportamento di ambo le parti.
Occorre rivalutare gli obblighi delle parti al fine di vagliare la decisione del tribunale.
3.4-Quanto alla posizione della Congregazione, la si duole della promessa in Pt_1 vendita di un bene che presentava irregolarità catastali ed urbanistiche, della mancata realizzazione da parte della Congregazione dei lavori prescritti dal Ministero, della vendita a terzi dell'immobile.
3.4.1-Quanto alle irregolarità urbanistiche del cespite, la , a sostegno della Pt_1 prospettazione richiama gli esiti di una c.t.p. depositata in primo grado che evidenzia disallineamenti catastali e la difforme distribuzione degli spazi interni (sempre riconducibile alla presenza dei soppalchi).
Evidenziato che è il medesimo c.t.p. a qualificare tali irregolarità urbanistiche come
“sanabili”, si ricorda che, nei casi in cui non è chiesta la garanzia per vizi o la riduzione del prezzo, ma la risoluzione fondata sul grave inadempimento altrui, la Corte di Cassazione si è espressa nel senso che solo allorché l'immobile presenti vizi “insanabili” a causa di violazioni di disposizioni urbanistiche, incidenti eziologicamente sulle condizioni di igiene, salubrità e sicurezza, non essendo il cespite oggettivamente in grado di soddisfare le esigenze concrete di sua utilizzazione, diretta o indiretta, ad opera del compratore, si realizza un inadempimento qualificato che può dar luogo alla risoluzione del contratto, siccome conseguente alla vendita di aliud pro alio datum (Cass. 2024 n. 5963, v. anche Cass. Sez. 2,
Ordinanza n. 14900 del 29/05/2023), essendo altrimenti possibili solo le domande minori.
In definitiva, la presenza di difformità edilizie non comporta né configura l'automatica risoluzione del contratto preliminare di compravendita, dovendosi apprezzare anche la gravità della difformità ai sensi dell'art. 1455 c.c. (Cass. sent. 31125 del 04.12.2024); le difformità edilizie, per determinare la risoluzione del preliminare, devono essere di “rilevante entità” e non sanabili (Cass. 17148 del 21 giugno 2024). Non sono sanabili solo i cd. abusi maggiori, che influenzano il valore e l'utilizzabilità dell'immobile (modifiche significative dell'immobile, edificazioni rese senza concessione, costruzioni senza titolo abilitativo); sono sanabili gli abusi “secondari” (modifiche o mutamento di destinazione che coinvolgono una sola parte dell'unità immobiliare preesistente, modifiche di sagome o volume rispetto alla situazione preesistente, costruzione di una veranda). Poiché è lo stesso consulente di parte attrice a qualificare gli abusi sanabili, l'inadempimento non è qualificato ai richiesti fii risolutori.
8 Del resto, si tratta di uno stato dell'immobile del quale la era in piena Pt_1 conoscenza.
Quanto alla difformità catastale, dall'addendum si evince che la è a conoscenza Pt_1 anche di tale disallineamento e si è assunta essa stessa l'obbligo di curare l'allineamento; anzi, dalla lettura del preliminare emerge che la pratica è stata finanche portata a termine.
Ne deriva che non si tratta di abusi di tale gravità da assurgere a dignità risolutoria.
3.4.2-Quanto alla realizzazione dei lavori prescritti dal Ministero, la si duole del Pt_1 fatto che tali prescrizioni, a carico della Congregazione, non erano state osservate (rimozione soppalchi ed infissi).
Effettivamente, sul punto il Tribunale non ha correttamente esaminato gli obblighi derivanti dal preliminare e dall'addendum sopra riportato, a mente del quale le prescrizioni del Ministero sull'obbligo di eliminare i soppalchi e gli infissi in alluminio erano a carico della che non vi ha adempiuto, e non della (erano a carico della CP_1 Pt_1
solo eventuali lavori ulteriori, rispetto alle prescrizioni de Ministero, anche se i patti Pt_1 sul punto non sono particolarmente chiari); tuttavia si tratta di lavori dalla consistenza assolutamente limitata e di un inadempimento ampiamente tollerato se è vero che la Pt_1 era pienamente a conoscenza delle prescrizioni del Ministero sul punto.
3.4.2-Quanto alla vendita a terzi dell'immobile da parte della non vi è CP_1 dubbio che la vendita a terzi del bene promesso in vendita integri in astratto un grave inadempimento del venditore;
tuttavia, nel caso in esame si tratta di una vendita avvenuta allorquando il termine per la stipula del definitivo era ampiamente spirato (l'immobile è stato venduto definitivamente a terzi il 28.1.2020 e il preliminare con altra società è stato stipulato il 14.1.2019, dopo la scadenza del termine per il definitivo , prorogato l'ultima volta fino al 28.2.2018).
Non è configurabile il grave inadempimento della CP_1
3.5-Quanto alla posizione della , la si duole della inerzia di Pt_1 CP_1 quest'ultima rispetto alla stipula del definitivo e della esecuzione di lavori (soppalchi) che avevano modificato la volumetria.
3.5.1-Ritiene il Collegio che non raggiunge il livello di gravità risolutoria neppure la condotta della . Non vi è prova che quest'ultima abbia apposto i soppalchi, che sono Pt_1 presenti almeno dal 2013 (sono richiamati già nel decreto del Ministero) e neppure è configurabile l'inerzia per la stipula del definitivo. Vero è che la ha inviato alla Pt_1
Congregazione la prima missiva di convocazione per la stipula del definitivo solo in data
11.1.2019, allorquando l'ultima proroga era ampiamente spirata (28.2.2018); tuttavia alla data
9 di invio della missiva di convocazione la Congregazione non aveva più interesse a concludere il contratto con la poiché aveva avviato trattative con terzi (il preliminare con Pt_1 [...]
è del 14.1.2019). Inoltre, si tratta di un termine, solo originariamente essenziale, che è CP_4 stato più volte prorogato in riferimento ad una vicenda contrattuale assai complicata quanto alle regolarizzazioni necessarie. Va poi evidenziato che la nel riscontrare tale CP_1 missiva di convocazione (cfr. risposta del 21.1.2019) scrive che le questioni urbanistiche e catastali non erano state risolte e manifesta la totale mancanza di interesse a stipulare il definitivo;
tale condotta della svaluta l'asserita inerzia della . CP_1 Pt_1
4. Ritenuti insussistenti da ambo le parti gli inadempimenti con connotazione di gravità, può essere pronunciata la risoluzione per mutuo dissenso senza violare l'art. 112 c.p.c.
Come accennato, vero è che il Tribunale ha dichiarato risolto il contratto per mutuo dissenso ritenendo sussistenti gli inadempimenti reciproci;
più correttamente, il contratto va dichiarato risolto per mutuo dissenso perché non sono ravvisabili inadempimenti reciproci con connotazione di gravità risolutoria, così correggendosi la motivazione censurata.
In definitiva, non è ascrivibile ad alcuna delle due parti un inadempimento di gravità tale da giustificare la risoluzione ex art. 1453 cod. civ. ed è esclusa la fondatezza delle reciproche domande di risoluzione;
tuttavia, il contratto deve comunque dichiararsi risolto per mutuo dissenso, in applicazione del principio per cui, quando i contraenti richiedano reciprocamente la risoluzione del contratto, ciascuno attribuendo all'altro la condotta inadempiente, il giudice deve comunque dichiarare la risoluzione dello stesso, atteso che le due contrapposte manifestazioni di volontà, pur estranee ad un mutuo consenso negoziale risolutorio, sono tuttavia, in considerazione delle premesse contrastanti, dirette all'identico scopo dello scioglimento del rapporto negoziale (Cass. 2024 n. 13118; vedi da ultimo Cass.
2025, n. 1764).
5.Con il secondo motivo di appello principale, la si duole della omessa Pt_1 pronuncia sulla domanda di nullità assoluta del preliminare e del definitivo conclusi dalla con terzi ex art. 1418 c.c., a causa delle difformità indicate in c.t.p. CP_1
Il Tribunale ha motivato nel senso che, dichiarato risolto il contratto preliminare originario, aveva perso rilevanza la domanda di nullità della vendita a terzi.
5.1-La conclusione è condivisibile laddove intesa nel senso che, risolto il preliminare, la non ha interesse alla domanda di nullità della vendita del medesimo bene a terzi. Pt_1
In ogni caso, si verte in tema di nullità testuale degli atti di trasferimento immobiliare
(che prescinde dalla effettiva regolarità urbanistica del bene;
Cass. SS.UU. n. 8230 del 2019), come tale inconfigurabile per il contratto preliminare (che non trasferisce la proprietà),
10 mentre, quanto al definitivo, è anche infondata, poiché nel contratto si legge che si tratta di immobile ante '67 ed all'art. 6 è resa la dichiarazione prescritta all'art. 40 della l. 1985/47 (la l. citata – Norme in materia di controllo dell'attività urbanistico-edilizia, sanzioni, recupero e sanatoria delle opere edilizie - all'art. 40, comma 2°, prevede che gli atti di trasferimento di immobili devono contenere, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione a costruire o in sanatoria, a pena di nullità dell'atto; prosegue affermando che per le opere di costruzione iniziate anteriormente al 1° settembre 1967 - data di entrata in vigore della cd. “Legge Ponte” -, in luogo degli estremi della licenza edilizia può essere prodotta una dichiarazione sostitutiva di atto notorio - sia inserita nell'atto stesso o in un documento separato - che l'opera risulti iniziata in data anteriore al 2 settembre 1967, autocertificazione nella specie presente).
6.Con il primo motivo di appello incidentale, la si duole della omessa CP_1 pronuncia del Tribunale sulla improcedibilità della domanda della in assenza Pt_1 dell'esperimento dell'obbligatorio tentativo di mediazione.
6.1-Il motivo è ammissibile, perché il Tribunale non ha reso una decisione espressa sul punto, ma è infondato.
Nel rapporto con la Congregazione, le questioni attengono alla validità del contratto preliminare, e il tentativo obbligatorio di mediazione non è previsto laddove si controverta della validità di un contratto preliminare e di azione ex art. 2932 c.c., che non rientrano nelle controversie in tema di diritti reali.
Ex art. 5 d.lgs. n. 28 del 4 marzo 2010, modificato dal D.L. 12 settembre 2014, n. 132, convertito, con modificazioni, dalla L. 10 novembre 2014, n. 162 e dal D. Lgs 6 agosto 2015,
n. 130, devono essere precedute dal tentativo di mediazione, a pena di improcedibilità della domanda, le controversie in materia di condominio, locazioni, comodato, affitto di aziende, diritti reali, divisioni, successioni ereditarie, patti di famiglia, risarcimento danni da responsabilità medica e da diffamazione a mezzo stampa o con alto mezzo di pubblicità, contratti assicurativi, bancari e finanziari.
L'azione diretta all'esecuzione specifica dell'obbligo di stipulare ex art. 2932 c.c. ha natura personale e non reale, come tale non è soggetta alla disciplina della mediazione di cui all'art. 5 D.L. n. 28/2010.
7.Con il terzo motivo di appello incidentale, la censura la sentenza nella CP_1 parte in cui rigetta la domanda di restituzione degli oneri condominiali, che dovevano ritenersi a carico della . Pt_1
11 7.1-Il motivo è inammissibile, perché integra una mera riproposizione delle difese del primo grado, senza una censura specifica della motivazione del tribunale, che è corretta anche nel merito poiché evidenzia che gli oneri condominiali sono contrattualmente a carico della fino alla stipula del definitivo, che non è mai stato stipulato con la odierna CP_1 attrice (cfr. clausola n. 6 del preliminare).
8.Con il quarto motivo di appello incidentale, la si duole della omessa CP_1 pronuncia del Tribunale sulla domanda di danno da occupazione illegittima (dalla scadenza del termine per stipulare il definitivo fino all'acquisto dei terzi).
8.1-Il motivo è ammissibile ma non è fondato.
Il Tribunale in sentenza ha espressamente rigettato la domanda di occupazione sine titulo proposta dai terzi acquirenti a far data dal loro acquisto (per difetto di prova e Pt_2 occupazione derivante da valido titolo di detenzione), senza avvedersi che anche la aveva formulato analoga domanda, per il periodo precedente, sulla quale il CP_1
Tribunale non si è pronunciato.
8.2-Ebbene, valgono per la Congregazione i medesimi argomenti posti dal tribunale a sostegno del rigetto della domanda proposta dai terzi acquirenti, posto che: a) in presenza di un titolo di detenzione (immissione in possesso in base al preliminare e carenza di un termine essenziale per la stipula del definitivo) non è configurabile occupazione sine titulo;
b) il danno, oltre ad essere indimostrato, non è pure adeguatamente allegato.
In punto di danno, l'allegazione è limitata alla “mancata fruizione” del bene (rectius non uso), che è inidonea allo scopo (Cass. 2022 n. 33645: Il danno emergente è da considerarsi danno presunto ma occorre pur sempre allegare la concreta possibilità di godimento persa, poiché il semplice non uso non è suscettibile di risarcimento;
vedi anche
Appello Cagliari 2023 n. 171). Ne consegue che nessun danno da illegittima occupazione può essere riconosciuto atteso che, anche alla luce dei principi dettati dalla Corte di Cass. a sez. unite del 2022 n. 33645, occorre comunque una adeguata allegazione del danno emergente e del lucro cessante, nella specie del tutto carente.
9.Vanno, dunque, rigettati sia l'appello principale che quello incidentale.
10.Spese compensate in ragione dell'esito della lite.
Poiché il presente giudizio è stato proposto successivamente al 30 gennaio 2013 e l'impugnazione è stata respinta, sussistono le condizioni per dare atto - ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, legge 24 dicembre 2012, n. 228 - della sussistenza dell'obbligo di versamento, da parte
12 dell'appellante principale e di quello incidentale, ove dovuto, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione integralmente rigettata.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, definitivamente pronunciando, così provvede:

1.rigetta l'appello principale proposto da e quello incidentale proposto Parte_1 da;
Controparte_1

2.compensa le spese;

3.ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater, del d.P. R. 30 maggio 2002 n. 115, nel testo introdotto dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, dalla parte impugnante principale ed incidentale, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello, ove dovuto, per il gravame, a norma del comma l-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Napoli, nella camera di consiglio del 26.11.2025.
Il Consigliere estensore
Dott.ssa Maria Cristina Rizzi Il Presidente
Dott. Giulio Cataldi
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