REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
3° SEZIONE
R.G. 4592/2020
La Corte D'Appello di Roma, 3° SEZIONE, in persona dei magistrati:
IA De TI              Presidente  
Antonella Miryam Sterlicchio         Consigliere    
IE De DI Consigliere  relatore     ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
(C.F. ), assistito e difeso dall'Avv. CARDOSI UGO Parte_1 P.IVA_1
appellante e
(C.F. , assistito e Controparte_1 P.IVA_2
difeso dall'Avv. RAGNI MARIKA appellato
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. innanzi il Tribunale di Latina , la
[...]
deduceva di aver stipulato con la un atto di transazione CP_1 Parte_1
stragiudiziale allo scopo di porre fine alla controversia insorta in merito ad un contratto di appalto, ottenendo il riconoscimento della somma di euro 100.000,00 oltre i.v.a., al 4% per le opere eseguite e non pagate, e che con il medesimo atto la si era impegnata a vendere l'immobile – ancora in costruzione al Parte_1 momento dell'accordo transattivo - sito in Latina al Borgo Carso, via Erodoto distinto al catasto al foglio 55, int. 2.
Il predetto accordo è stato qualificato dal Giudice di primo grado quale mandato a vendere, anche nell'interesse del mandatario, in cui il preliminare diventa strumento stesso per consentire l'esecuzione dell'incarico da parte del mandatario. Infatti la aveva riconosciuto in favore della il Pt_1 CP_2
diritto al pagamento del corrispettivo, pari ad euro 100.000,00 oltre i.v.a. al 4%.
Inoltre, era stato pattuito che l'immobile venisse messo nella disponibilità della a mezzo preliminare di acquisto, affinché quest'ultima potesse CP_2 procedere alla vendita diretta o alla nomina di altro soggetto, al momento dell'atto, trattenendo la somma oggetto di riconoscimento sul prezzo corrisposto dall'acquirente. Tuttavia, nonostante l'accordo transattivo, la non CP_2
ha potuto acquistare la proprietà dell'immobile – con trattenimento del prezzo pattuito – perché la a distanza di circa tre mesi dalla data prevista per il Pt_1 rogito con vendeva la nuda proprietà sul suddetto immobile a CP_2
e l'usufrutto indiviso a e Controparte_3 Controparte_4 Controparte_5
per atto del notaio , rep. 65537/26565. Persona_1
Il Tribunale ritenendo valido ed efficace l'accordo transattivo stipulato tra le parti ha condannato la a pagare a favore della la somma di Pt_1 CP_2
euro 104.000,00 oltre interessi legali dalla domanda e sino al soddisfo, rigettando la domanda riconvenzionale formulata dalla con condanna di quest'ultima Pt_1
alle spese di lite.
La pertanto, proponeva appello avverso la sentenza n. Parte_1
969/2020 emessa dal Tribunale di Latina che accoglieva la domanda di
Controparte_6
Chiedeva l'appellante , previa sospensione dell'efficacia esecutiva, la riforma in via principale per ultrapetizione in violazione dell'art. 112 cpc e, in subordine, riproponendo le domande rigettate in primo grado.
il si è costituito in data 6 aprile 2023 chiedendo la conferma della CP_1
sentenza appellata n. 969/2020 emessa dal Tribunale di Latina, con rigetto delle pag. 2/9 domande ed eccezioni di rito e di merito proposte con i motivi d'appello, dichiarando di riproporre le domande ed eccezioni formulate dalla CP_2
in primo grado già accolte e/o assorbite, con conferma della condanna alle spese per il primo grado di giudizio e con condanna alle spese a carico di per il Pt_1
presente grado di giudizio.
Sciogliendo la riserva all'esito dell'udienza in trattazione scritta dell'11 aprile
2023la Corte rinviava la precisazione delle conclusioni all'udienza del 13 febbraio
2024 svoltasi con le medesime modalità di trattazione scritta, in esito alla quale si tratteneva la causa in decisione assegnando i termini per le comparse conclusionali e le memorie di replica ex art. 190 c.p.c., poi rimessa sul Ruolo per il pensionamento del Presidente del Collegio.
La causa è stata infine trattenuta in decisione a seguito delle note sostitutive dell'udienza del 5.11.2024, con la concessione dei termini di legge per le comparse conclusionali e le memorie di replica ex art. 190 c.p.c..
§§§
I primi due motivi d'appello, attesa la loro connessione , possono essere esaminati congiuntamente
In vero con il primo motivo si denuncia la “ Violazione dell'art. 112 c.p.c.
– pronuncia ultrapetitum “ mentre con il secondo si sostiene l': “
Insussistenza del mandato a vendere – conseguente erroneità della condanna risarcitoria – Falsa applicazione dell'art. 1723 c.c. “
Sostiene l'appellante che, salvo il potere del Giudice di “qualificare in modo autonomo la fattispecie di fatto dedotta dalla parte, tale potere non può estendersi sino alla condanna per un risarcimento mai richiesto fondato sulla risoluzione di un contratto mai dedotto.” Ciononostante il
Tribunale avrebbe comminato una condanna al risarcimento dei danni non richiesta dall'appellata.
pag. 3/9 In vero, dall'esame del ricorso introduttivo si rileva che l'appellata ha chiesto che “ alla società attrice oltre alla restituzione del prezzo va inoltre riconosciuto ex art. 1223 c.c. il mancato guadagno derivante dalla mancata possibilità di avere un bene immobile da locare o da affidare in garanzia in quanto privo di vincoli, per ottenere finanziamenti, mutui o prestiti, necessari per l'impresa”.
Così posta la richiesta risarcitoria deve ritenersi errata la decisione impugnata laddove questa ha ritenuto sussistente il danno in considerazione della violazione degli obblighi nascenti dal mandato a vendere, In particolare allorché il Tribunale ha affermato che: “ La resistente, invero, ha violato il mandato, privando il mandatario della disponibilità del preliminare, quale mezzo necessario per l'esecuzione del mandato che il mandante è tenuto a conferire al mandatario ai sensi dell'art. 1719 c.c.
Risultando violata altresì l'irrevocabilità connaturata al mandato in rem propriam, il mandante è tenuto a risarcire il mandatario per l'integrale lesione dell'interesse alla permanenza del mandato” .
Tuttavia tale domanda, come sopra visto, non è contemplata nella domanda introduttiva del giudizio essendosi l'appellata limitata a richiedere il risarcimento per il mancato guadagno ed il lucro cessante
(così nelle conclusioni del ricorso introduttivo).
Infatti il vizio di "ultra" o "extra" petizione ricorre quando il giudice pronuncia oltre i limiti delle pretese e delle eccezioni fatte valere dalle parti, ovvero su questioni estranee all'oggetto del giudizio e non rilevabili d'ufficio, attribuendo un bene della vita non richiesto o diverso da quello domandato, fermo restando che egli è libero non solo di individuare l'esatta natura dell'azione e di porre a base della pronuncia adottata considerazioni di diritto diverse da quelle prospettate, ma pure di rilevare, indipendentemente dall'iniziativa della parte convenuta, la mancanza degli elementi che caratterizzano l'efficacia costitutiva o estintiva di una pag. 4/9 data pretesa, in quanto ciò attiene all'obbligo inerente all'esatta applicazione della legge. ( Cass. Ord.n. 20932 del 05/08/2019).
Viceversa il Tribunale, pur, correttamente, qualificando diversamente la domanda sotto il profilo del mandato a vendere, l'ha accolta ritenendo la sussistenza dell'inadempimento e del danno da risarcire allorché ha affermato che: “ La resistente, invero, ha violato il mandato, privando il mandatario della disponibilità del preliminare, quale mezzo necessario per
l'esecuzione del mandato che il mandante è tenuto a conferire al mandatario ai sensi dell'art. 1719 c.c.
Risultando violata altresì l'irrevocabilità connaturata al mandato in rem propriam, il mandante è tenuto a risarcire il mandatario per l'integrale lesione dell'interesse alla permanenza del mandato.
E poiché tale interesse corrisponde all'incasso delle somme derivanti dalla vendita a compensazione del credito riconosciuto nell'atto transattivo, per euro 100.000,00, oltre i.v.a. al 4% , tale importo costituisce il paramento del danno subito per l'inadempimento, mentre resta indimostrata la sussistenza di altri danni, relativi, ad esempio, al mancato godimento dell'immobile ed al suo sfruttamento economico, l'accordo prevedendo la sola vendita con soddisfazione della ricorrente su parte dell'incasso e per tale ragione va riformata perché extra petita rispetto alla causa petendi risarcitoria della domanda originaria.
A tale conclusione è possibile giungere nonostante che l'appellante , con il secondo motivo denunci l': “ Insussistenza del mandato a vendere – conseguente erroneità della condanna risarcitoria – Falsa applicazione dell'art. 1723 c.c. “
Sostiene, infatti, l'appellante che, laddove la decisione impugnata ha stabilito che: “ è stato pattuito che l'immobile conteso venisse messo nella disponibilità della , a mezzo preliminare di acquisto, affinché CP_2
pag. 5/9 quest'ultima potesse procedere alla vendita diretta o alla nomina di altro soggetto, al momento dell'atto, trattenendo la somma oggetto di riconoscimento sul prezzo corrisposto dall'acquirente. Si assiste, pertanto, ad un vero e proprio mandato a vendere, anche nell'interesse del mandatario, in cui il preliminare diventa strumento stesso per consentire
l'esecuzione dell'incarico da parte del mandatario……..Risultando violata altresì l'irrevocabilità connaturata al mandato in rem propriam, il mandante è tenuto a risarcire il mandatario per l'integrale lesione dell'interesse alla permanenza del mandato. E poiché tale interesse corrisponde all'incasso delle somme derivanti dalla vendita a compensazione del credito riconosciuto nell'atto transattivo, per euro
100.000,00, oltre i.v.a. al 4% , tale importo costituisce il paramento del danno subito per l'inadempimento” la medesima sarebbe errata poiché
l'accordo transattivo stipulato tra le parti non conteneva alcun contratto preliminare.
Ma proprio questo è il punto della decisione impugnata. In vero il tribunale ha ritenuto sussistere responsabilità per inadempimento dell'appellante proprio per non aver stipulato un preliminare di vendita con l'appellata consentendo, pertanto, a quest'ultima, di vendere l'appartamento promesso in vendita ritenendone il prezzo e, quindi, realizzando il proprio credito.
Infatti proprio l'art. 6 dell'atto di transazione, richiamato dall'appellante, recita: “Quanto all'importo ancora da evadere, la Controparte_1
propone e la accetta, che l'immobile promesso ed in costruzione, Pt_1
oggetto della permuta, identificato con l'interno numero 2 ed annesse pertinenze, venga messo nella disponibilità della a mezzo Controparte_1
preliminare d'acquisto, che dia la possibilità di vendita diretta e/o di nomina di soggetto diverso dal compromissario al momento dell'atto ad un prezzo non inferiore ad euro 190.000 oltre iva al 10%”.
pag. 6/9 Pertanto, diversamente da quanto argomentato, proprio la mancata stipula del pattuito preliminare ha impedito alla di poter Controparte_1
dar corso al mandato a vendere poiché solo con la stipula di esso si sarebbe potuto procedere alla vendita dell'immobile come disposto dal richiamato art. 6 della transazione intercorsa tra le parti.
Anzi il comportamento dell'appellante è stato ancor più grave poiché ha venduto a terzi l'immobile che sarebbe dovuto essere oggetto del preliminare di vendita, comportamento che ha reso impossibile, oltre alla stipula del preliminare anche di consentire di dar corso al convenuto al mandato a vendere anche nell'interesse del mandatario.
Il terzo motivo rimane assorbito dall'accoglimento del primo essendo stato formulato solo in via subordinata.
Il quarto motivo è titolato: “ Risoluzione dell'atto di transazione – Ingiusto mancato accoglimento della domanda riconvenzionale – obbligo della di pagare la penale per la ritardata consegna dei lavori”. CP_2
Il motivo è da rigettare stante il disposto dell'art. 1976 c.c. a mente del quale : “ La risoluzione della transazione per inadempimento non può essere richiesta se il rapporto preesistente è stato estinto per novazione salvo che il diritto alla risoluzione sia stato espressamente stipulato.”
Né giova all'appellante l'art. 14 dell'accordo transattivo intercorso tra gli odierni litiganti nella parte in cui prevede che: “ In caso di mancato inadempimento, anche parziale, il presente accordo si intenderà risolto ipso jure con contestuale decadenza di tutti i benefici accordati”.
Ciò attesa la genericità della clausola che non individua analiticamente i casi di risoluzione né, tantomeno, ne determina con precisione le conseguenze ( decadenza da tutti i benefici accordati), come correttamente motivato dal Tribunale.
pag. 7/9 Quanto alla domanda dell'appellato fallimento contenuta nella comparsa di costituzione e nella memoria depositata in corso con la quale si chiede l'accoglimento “ Le domande ed eccezioni formulate dalla in primo grado già accolte e/o , CP_2 assorbite “ cui, appunto, ha fatto seguito la specifica riproposizione delle domande di primo grado chiedendosi di: “ accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale della convenuta e per l'effetto condannarla alla restituzione del prezzo anticipato ed al risarcimento del danno da inadempimento contrattuale per euro 125.000 o nella misura maggiore o minore che si riterrà di giustizia e comunque quella che verrà determinata dal magistrato con rivalutazione di interessi come per legge, oltre al risarcimento del lucro cessante provocato dalla mancata acquisizione delle utilità economiche che avrebbero ricavato dal quantum debeatur se l'avessero tempestivamente ricevuto” devono ritenersi inammissibili poiché non potevano essere semplicemente riproposte ma, atteso che erano state oggetto di esplicito rigetto dal giudice del primo grado, andavano contestualmente e tempestivamente impugnate con appello incidentale condizionato, sottoponendo a critica le motivazioni addotte dal Tribunale per giungere al rigetto delle stesse.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate in base ai valori medi di cui al DM 55/2014 e, quindi, per il presente grado in € 2.977,00 per studio. € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 4.326,00 per la trattazione ed €
5.103,00 per la fase decisionale e, pertanto in totale e 14.317,00
Quanto al primo grado esse vengono liquidate in € 2.552 per studio. € 1.628 per la fase introduttiva, € 5.670 per la trattazione ed € 4.253 per la fase decisionale e, pertanto in totale € 14.103,00.


P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da nei confronti di Parte_1 Controparte_1
pag. 8/9 avverso la sentenza del Tribunale di Latina n. 969/2020 CP_1
del 4/6/2020 così provvede:
- Accoglie l'appello e per l'effetto rigetta la richiesta di risarcimento danni avanzata da nei Controparte_1
confronti di Parte_1
- Condanna il al pagamento, in Controparte_1
favore della parte delle spese del presente grado del Parte_1
giudizio, che liquida in € 14.317,00, oltre 15 % per spese generali,
i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge nonché alle spese del primo grado che liquida in complessivi € 14.103 oltre 15 % per spese generali, i.v.a. qualora dovuta e c.p.a. come per legge;

Così deciso nella camera di consiglio della 3° SEZIONE, in data 31/10/2025.
Il Consigliere estensore Il Presidente
IE De DI IA De TI

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