N. R.G. 495/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO di PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Perugia, nella persona dei seguenti magistrati:
Dott. Simone Salcerini Presidente relatore
Dott.ssa Ombretta Paini Consigliere
Dott. Piero Aguzzi Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al Nr. 495/2024 R.G. promossa da con sede in Roma, Via Chisimaio n.10, in persona Parte_1
del suo A.U. e legale rappresentante pro tempore , P. Iva Parte_2 P.IVA_1
rappresentata e difesa, anche disgiuntamente, dall'Avv. Carlo Segnalini e dall'Avv.
Massimo Segnalini, elettivamente domiciliata presso lo studio dell'Avv. Carlo Segnalini
in Roma, via E.Q. Visconti n.103, per procura apposta su foglio separato ed allegato all'atto di appello;

-Appellante=
nei confronti di
con sede in Roma, via Archimede n.97, P.I. , in persona del CP_1 P.IVA_2
suo A.U. e legale rappresentante rappresentata e difesa -anche Controparte_2
disgiuntamente- dagli Avv.ti Paola Scrofana e Nicoletta Bologna, elettivamente pagina 1 di 11 domiciliata presso il loro indirizzo di posta elettronica, giusta procura apposta in calce alla comparsa di risposta in appello;

-Appellata=
OGGETTO: affitto di azienda
CONCLUSIONI:
Per parte appellante come alle memorie datate 27.6.2025;
Per parte appellata come alle memorie del 24.6.2025.
CONCISA ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA
DECISIONE
come in atti rappresentata e difesa, chiedeva – ed otteneva – dal Tribunale CP_1
di Spoleto il decreto ingiuntivo n.329/2023, provvisoriamente esecutivo, con il quale veniva ingiunto alla Gestione Carburanti Riunite Srl il pagamento di €.27.450,00, oltre interessi moratori e spese legali, per canoni di locazione insoluti (da maggio '22 a gennaio '23) relativi al contratto di affitto di azienda stipulato il 30.7.2021 avente ad oggetto l'attività di distribuzione di carburanti per l'autotrazione condotta in Spoleto,
frazione San Giacomo.
Proponeva formale opposizione la società Gestione Carburanti Riunite Srl che, oltre ad eccepire l'incompetenza per territorio del Tribunale di Spoleto e l'improcedibilità della domanda (per mancato esperimento della mediazione obbligatoria), deduceva l'insussistenza del credito azionato in ragione dei vizi che insistevano sui beni oggetto del contratto e che li rendevano, in tutto o in parte, non fruibili.
In conformità di tutto quanto dedotto l'opponente chiedeva, in via pregiudiziale, che fosse accertata la competenza del Tribunale di Roma o l'improcedibilità della domanda,
nel merito la revoca dell'ingiunzione di pagamento e, in via riconvenzionale, la condanna di alla restituzione dei canoni di affitto indebitamente percepiti CP_1
pagina 2 di 11 (pari ad €.21.350,00) e del deposito cauzionale, pari ad €.15.000,00; in subordine l'ingiunta chiedeva la riduzione del canone a equità (a motivo degli affermati vizi) e la condanna della al risarcimento del danno ex art. 96 cpc (quantificato in CP_1
€.10.000,00), oltre al pagamento delle spese di lite.
Radicatosi il contraddittorio resisteva all'opposizione contestando la CP_1
sussistenza dei vizi lamentati e richiamando la clausola n.6 del contratto concluso tra le parti, che dava atto di come i beni facenti parte del ramo d'azienda fossero in buono stato di manutenzione e reputati idonei all'uso.
Con ordinanza del 22.9.2023 il G.I. rigettava l'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione del decreto opposto e formulava una proposta conciliativa che prevedeva il pagamento della somma di €.15.000,00 a carico della ricorrente, con riferimento ai canoni di cui al decreto ingiuntivo e per quelli maturati nel frattempo, con rilascio del ramo di azienda entro il mese di ottobre del 2023.
Le parti non aderivano alla proposta transattiva ( ritenendola troppo CP_1
penalizzante delle proprie ragioni); quindi il G.I. ritenuta la causa matura per la decisione sulla base della documentazione ritualmente prodotta, rigettava le richieste di prove orali e di CTU trattenendo la causa in decisione.
Con sentenza n.160/2024, pubblicata l'8.2.2024, il Tribunale di Spoleto respingeva l'opposizione, dichiarava definitivamente esecutivo il decreto ingiuntivo opposto e condannava l'opponente al pagamento delle spese di lite.
Avverso tale sentenza ha proposto appello la società per Parte_3
quattro ordini di motivi, che possono essere così riassunti:
I) per avere il primo giudice travisato i fatti di causa ed errato nella valutazione delle risultanze istruttorie;

pagina 3 di 11 II) per la mancata ammissione delle prove orali articolate (interrogatorio formale e prova per testimoni) e della CTU richiesta;

III) per il mancato accoglimento delle domande riconvenzionali svolte;

IV) per la condanna alle spese di lite, non giustificata sulla base di quanto “emerso e documentato”.
Tutto ciò posto ed argomentato l'appellante ha chiesto: in via preliminare la sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza appellata;
in via istruttoria ha reiterato tutte le istanze disattese in primo grado, ivi compresa l'ammissione di prove documentali prodotte unitamente alle note di trattazione del 7.11.2023; nel merito l'appellante ha chiesto che, previa totale riforma della pronuncia gravata, fosse revocato il decreto ingiuntivo opposto, con accoglimento delle domande riconvenzionali e vittoria delle spese di lite del primo e del secondo grado di giudizio, con distrazione a favore dei procuratori dichiaratisi antistatari.
Con comparsa di costituzione datata 17.2.2025 ha resistito all'appello CP_1
eccependone, in via preliminare, l'inammissibilità del mezzo di gravame per difetto di motivazione, mentre nel merito ha sostenuto l'infondatezza di tutti i motivi d'impugnazione, concludendo per la conferma della sentenza impugnata.
Con ordinanza collegiale del 10.4.25 la Corte non ha accolto l'istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata;
quindi la causa, istruita solo in base alla documentazione prodotta e già acquisita, è stata trattenuta in decisione all'esito dell'udienza telematica del 10.7.2025.
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Per ragioni di priorità logica va esaminata l'eccezione d'inammissibilità dell'appello sollevata dalla che ha dedotto la genericità dell'impugnazione, che non CP_1
avrebbe precisato “le parti del ragionamento che (l'appellante) vorrebbe emendare”, né pagina 4 di 11 in che modo le stesse dovrebbero essere emendate (pag.8 della memoria di costituzione),
oltre che l'inammissibilità del gravame per aver l'appellante riproposto domande svolte in altro giudizio pendente tra le stesse parti.
Osserva al riguardo questa Corte che l'impugnazione proposta dalla società
[...]
non si contraddistingue per sinteticità, ma le ragioni di critica alla Parte_3
sentenza gravata sono sufficientemente esplicitate, come pure sono indicate le parti della motivazione che si vorrebbero emendare, sicché l'appello risulta ammissibile a norma dell'art. 434 cpc.
Quanto al fatto che l'appellante abbia proposto in questa sede domande svolte anche nel procedimento n.921/2023 R.G. Trib. Spoleto, attualmente pendente al n.714/2024 R.G.
dell'intestata Corte, occorre rilevare che la fattispecie in disamina riguarda il pagamento di un determinato numero di canoni di affitto, mentre l'altra causa ha ad oggetto la risoluzione del contratto di affitto d'azienda, onde la parziale sovrapponibilità di alcune questioni, circostanza in sé plausibile dato che le due cause prendono le mosse dallo stesso rapporto, non rende l'impugnazione inammissibile o sostenibile l'ipotesi che l'appellante abbia “abusato” del processo.
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Peraltro ritiene questo Collegio che l'appello, se pur ammissibile, debba ritenersi infondato sotto un profilo di merito.
La principale censura svolta dall'appellante, che poi si articola in diverse ragioni,
riguarda il travisamento dei fatti e l'erronea valutazione delle risultanze istruttorie in cui sarebbe incorso il Tribunale di Spoleto.
In particolare rileva l'appellante che al giudice di prime cure sarebbe da attribuire un'autentica “svista” laddove ha indicato che l'opponente avrebbe, contro il vero,
“mancato di contestare l'avversa pretesa”. pagina 5 di 11 La censura non ha pregio.
Infatti il primo giudice ha rilevato che l'opponente non aveva dedotto fatti estintivi della pretesa creditoria -vale a dire il pagamento dei canoni in contestazione- sibbene fatti impeditivi, cioè vizi che insistevano sui beni oggetto del contratto e che li avrebbero resi, in tutto o in parte, non fruibili (cfr. pag.7).
Il rilievo del Tribunale di Spoleto è ineccepibile.
La società non ha mai affermato, in nessun atto Parte_3
difensivo, di aver pagato le mensilità oggetto di lite (in base a quanto stabilito nel contratto), quindi sotto tale profilo deve intendersi che il credito azionato non sia in contestazione, ferme restando le eccezioni inerenti ai vizi dei beni affittati, che però
possono costituire fatti impeditivi -e non estintivi- del credito in astratto, come giustamente sottolineato dal primo giudice.
Quanto ai vizi denunciati, relativi ai beni facenti parte del complesso aziendale, non è
superfluo rilevare che, a fronte dell'esistenza del contratto di affitto d'azienda e del mancato pagamento dei canoni oggetto d'ingiunzione, spetti all'affittuario dimostrarne l'esistenza (Cass. n.15659/2011).
Al riguardo il Tribunale di Spoleto ha osservato (pagg. 7 e 8) che il contratto d'affitto concluso inter partes conteneva una clausola (la n.6) che riconosceva l'idoneità all'uso dei beni costituenti il complesso aziendale.
Sostiene l'appellante che si trattasse di una mera clausola di stile, di cui aveva “tutte le caratteristiche”, così dovendosi interpretare il contratto a norma dell'art. 1362 cod. civile
(pag.26 del ricorso in appello), ma la tesi dell'affittuaria non è condivisibile.
L'interpretazione del contratto che tiene conto dell'intenzione dei contraenti -a mente dell'art. 1362 cod. civile- si può ricavare dall'intento pratico perseguito dalle parti, da pagina 6 di 11 elementi estrinseci (Cass. 02/16022; Cass. 03/4129) e dal comportamento complessivo delle parti medesime, anche posteriore (art. 1362 cod. civile).
Nella fattispecie è doveroso rilevare che il contratto d'affitto è stato stipulato il
30.7.2021 e che fino al mese di aprile dell'anno successivo l'affittuaria non si è resa inadempiente.
Orbene, i vizi dedotti dalla società (mancanza di Parte_3
impianto di depurazione delle acque piovane, impianto antincendio non a norma,
chiosco di autolavaggio non utilizzabile) non erano certamente occulti e comunque erano di sicuro verificabili con facilità, quindi il fatto che siano stati eccepiti a distanza di mesi dall'inizio della gestione – e dopo il pagamento di svariate mensilità – non depone a favore del fatto che si trattasse di vizi non presi in considerazione dalle parti o che impedissero l'utilizzazione dei beni secondo la destinazione convenuta.
In buona sostanza la condotta complessiva delle parti, anche successiva alla stipula del contratto, non contiene elementi da cui ricavare che la dichiarazione contrattuale non corrispondesse alla reale intenzione dei contraenti.
Tanto più che sino alla riconsegna dei beni, avvenuta il 20.6.2024 (cfr. pag.7 della memoria difensiva dell'appellata) dopo una serie di azioni esecutive poste in essere dalla gli impianti sono stati utilizzati. CP_1
Tale circostanza, ad avviso di questa Corte, ha una duplice valenza: da un lato dimostra che i vizi dedotti non fossero comunque di ostacolo alla concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta;
dall'altro che è ragionevole ritenere che la clausola (n.6 del contratto) che riconosceva l'idoneità all'uso dei beni costituenti il complesso aziendale non fosse una mera clausola di stile.
Nondimeno l'appellante ha insistito sul fatto che l'impianto presentava difetti che avrebbero impedito le attività per le quali era destinato, come l'irregolarità del pagina 7 di 11 Certificato Prevenzione Incendi, l'assenza dell'impianto di depurazione delle acque piovane, la mancanza della verifica di messa in esercizio del serbatoio gpl,
l'inutilizzabilità del chiosco dell'autolavaggio (cfr. pag.21 del ricorso in appello).
Di contro osserva questa Corte che quando il mancato rilascio di autorizzazioni,
concessioni o licenze non è di ostacolo alla concreta utilizzazione del bene secondo la destinazione d'uso convenuta il rapporto di affitto non viene meno (in termini cfr. Cass.
21.1.2011 n.1398; Cass. 15.10.2002 n.14659. Cass.

3.3.2020 n.5968), tanto più se il conduttore è a conoscenza della destinazione d'uso dell'immobile e della potenziale inidoneità dello stesso a realizzare il proprio interesse, ma nonostante questo ha accettato il rischio economico dell'impossibilità di utilizzazione del bene affittato (Cass. Ord.

3.3.2020 n.5968, secondo cui il conduttore non può agire per la risoluzione del contratto ai sensi dell'art. 1578 c.c.).
Aggiungasi che:

1. l'impianto antincendio è risultato regolare e funzionante in base all'accesso dei VV.FF. (cfr. pag.9 della sentenza gravata), con riferimento alla pratica dei
VV.FF. n.2373 (pag.12 del contratto);

2. il serbatoio GPL era stato oggetto di verifica nel
2018 e di collaudo decennale nel 2017; 3. l'autolavaggio non rientra nel novero dei beni indicati nel contratto di affitto (cfr. pagg.7 ed 8 del testo negoziale);

4. L'obbligo di ripristino (“adeguamento”) dell'impianto di “disoleazione delle acque di piazzale” era stato posto a carico dell'affittuario (art.11 del contratto).
Inoltre non è superfluo rilevare che l'affittuario non ha mai domandato la risoluzione del contratto, né ha chiesto la riduzione del corrispettivo per i vizi denunciati, almeno fino alla notifica del decreto ingiuntivo (in termini vedi Cass. 16.7.2002 n.10721), fermo restando che la sospensione dell'adempimento debba essere sempre commisurata ai principi di buona fede e correttezza nell'esecuzione dei contratti (Cass. n.22039/17;
Cass. n.16918/19). pagina 8 di 11 In definitiva, se è vero che quando il bene affittato è gravato da vizi occulti tali da impedirne o ridurne notevolmente il godimento secondo la destinazione contrattuale il locatore si espone all'azione di risoluzione del contratto (Cass.

2.12.2021 n.38084) o di riduzione del canone, è anche vero che nella fattispecie non sono emersi vizi che hanno determinato l'impossibilità di utilizzazione dei beni affittati.
Anzi risulta il contrario, cioè che nel corso del rapporto non fosse mai venuta meno,
nemmeno in modo parziale, la fruibilità e l'utilizzazione del complesso aziendale affittato.
Da quanto esposto consegue che la società non aveva Parte_3
giustificazioni di sorta per non pagare/ridurre il canone, sicché il primo motivo di appello va respinto.
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Il secondo motivo di appello ha ad oggetto la mancata ammissione delle prove orali -
(interrogatorio formale e prove per testimoni) articolate negli scritti difensivi dell'opponente- e della CTU.
Il primo giudice ha respinto le dette richieste di prove in quanto la ricostruzione offerta dalla ricorrente è “smentita dalle risultanze dell'istruttoria documentale svolta” (pag.7
della sentenza impugnata) ed il rilievo appare corretto.
L'impianto di autolavaggio non rientra nel novero dei beni facenti parte del ramo d'azienda, l'obbligo di ripristino (“adeguamento”) dell'impianto di “disoleazione delle acque di piazzale” era a carico dell'affittuario (art.11 del contratto concluso inter
partes), per la validità o meno delle autorizzazioni richieste per lo svolgimento dell'attività di distribuzione di carburanti e delle attività accessorie non era necessaria la prova orale, con l'ovvia conseguenza che le prove richieste fossero irrilevanti ai fini pagina 9 di 11 della decisione e costituissero semplicemente un ostacolo alla pronta definizione del giudizio.
Aggiungasi, ove occorrer possa, che l'impianto risulta essere stato pienamente utilizzato sino alla riconsegna (avvenuta ben 25 mesi dopo del maggio '22, data in cui l'affittuaria ha cessato di corrispondere tutti i canoni) quindi la prova orale sulla presunta inutilizzabilità dello stesso è superflua.
Ne deriva che anche il secondo motivo di appello va respinto.
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Le considerazioni che precedono inducono a ritenere assorbiti il terzo ed il quarto dei motivi di appello, soprattutto con riguardo alle spese processuali, che sono state poste ritualmente a carico della parte totalmente soccombente.
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Rimane in ultimo da esaminare la richiesta di condanna al risarcimento dei danni, a norma dell'art. 96 cpc, formulata da sul presupposto che CP_1 [...]
abbia resistito all'opposizione con dolo o colpa grave. Parte_1
Ritiene questa Corte che nel caso di specie non siano emersi elementi di valutazione da cui ricavare che l'appellante abbia agito in modo fraudolento o con la consapevolezza che le proprie tesi fossero infondate.
Inoltre non è stata fornita alcuna prova che l'appellata abbia subito un danno effettivo come conseguenza della condotta processuale dell'appellante.
Ne consegue che la richiesta risarcitoria in discorso non merita di essere accolta.
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Da tutto quanto sopra argomentato consegue che l'appello proposto da
[...]
debba essere respinto. Parte_1
pagina 10 di 11 Le spese di lite seguono la soccombenza sostanziale (art. 91 cpc) e sono liquidate come da dispositivo, tenuto conto del valore e della non particolare complessità della causa.

P.Q.M.

La Corte di Appello di Perugia, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da in persona del suo A.U. e legale rappresentante pro Parte_1
tempore , nei confronti di in persona del suo A.U. e Parte_2 CP_1
legale rappresentante contrariis reiectis, così provvede: Controparte_2
- Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata (Sent.
Trib. Spoleto n.160/2024);
- Respinge ogni altra domanda;

- Condanna l'appellante al rimborso delle spese di lite sostenute dall'appellata che liquida in €.4.996,00 per compensi, oltre rimborso spese generali ed accessori di legge;

- visto l'art. 13 c.1 quater D.P.R. n.115/02 e successive modifiche, accerta che sussistono i presupposti perché l'appellante versi un ulteriore importo pari al contributo unificato.
Così deciso in Perugia, lì 21 Agosto 2025
Il Presidente relatore
(Dott. Simone Salcerini)
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