Sentenza n. 1295/2026
Depositata il 13/02/2026
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Giustizia Tributaria di primo grado di CATANIA Sezione 15, riunita in udienza il 17/11/2025 alle ore 15:00 con la seguente composizione collegiale:
PENNISI FILIPPO, Presidente
RESTA NE, TO
CASTORINA RO MARIA, Giudice
in data 17/11/2025 ha pronunciato la seguente

SENTENZA

- sul ricorso n. 5180/2023 depositato il 17/07/2023

proposto da

Ricorrente_1 - CF_Ricorrente_1
Difeso da
Difensore_1 - CF_Difensore_1
ed elettivamente domiciliato presso Email_1

contro

Ag. Entrate Direzione Provinciale Catania
elettivamente domiciliato presso Email_2
Avente ad oggetto l'impugnazione di:
- AVVISO DI ACCERTAMENTO n. 2022CT0172318 CATASTO-ALTRO
a seguito di discussione in pubblica udienza
Richieste delle parti:
come in atti

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 17 bis d.lgs. 546/1992 depositato telematicamente in data 17.07.2023 la parte ricorrente di cui in epigrafe impugnava l'avviso di accertamento catastale n. 2022 CT 0172318 emesso dall'Agenzia del Territorio di Catania in data 31.10.2022 e notificato in data 24.01.2023, con cui l'Ufficio provvedeva alla rettifica della rendita catastale che da euro 526,79 attribuita con istanza di revisione accertamento catastale
- dichiarazione (DOCFA) protocollata in data 21.02.2023 - relativamente all'immobile sito in Riposto,
INrizzo_1 , p. T, censito nel NCEU al fgl 1 , p.lla 2485, sub. 19, cat. A./10, veniva aumentata ad euro 790,18.
Eccepiva l'illegittimità del suddetto avviso per inosservanza dell'obbligo di chiarezza e di motivazione di cui all'art. 7 L. 212/2000, rilevando altresì come gli immobili indicati in comparazione al fine di giustificare l'aumento di valore della rendita dichiarata mediante DOCFA fossero di diversa qualità e situati in zone diverse e pertanto non comparabili con quello in esame;
eccepiva altresì la violazione del disposto di cui all'art. 10 del R.D. n. 652 del 13.04.1939, per omessa stima diretta trattandosi di immobile non raggruppabile per categoria e classe, derivante da trasformazione e cambio di destinazione d'uso e fusione di un deposito e di un garage.
Chiedeva quindi l'annullamento dell'atto impugnato e la conseguente conferma dei valori catastali proposti nella variazione DOCFA in euro 526,79, con vittoria di spese ed onorari di lite.
Ritualmente instaurato il contraddittorio, si costituiva in giudizio l'Agenzia delle Entrate, assumendo la piena legittimità del proprio operato, contestando diffusamente il ricorso e chiedendone il rigetto.
IN , all'esito dell'udienza in data 17.11.2025, la controversia veniva decisa come da dispositivo in calce trascritto.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Ritiene la Corte che il ricorso sia solo parzialmente fondato e vada accolto per quanto di ragione nei termini di seguito specificati.
Orbene, va a riguardo evidenziato come, per giurisprudenza costante della Suprema Corte, “In tema di immobili, qualora l'avviso di classamento consegua ad un'iniziativa del contribuente (cosiddetta procedura
DOCFA), l'obbligo di motivazione del relativo avviso di classamento dell'immobile è soddisfatto con la mera indicazione dei dati oggettivi e della classe attribuita quando gli elementi di fatto indicati dal contribuente non siano disattesi dall'ufficio e l'eventuale differenza tra la rendita proposta e quella attribuita derivi da una diversa valutazione tecnica riguardante il valore economico dei beni mentre, nel caso in cui vi sia una diversa valutazione degli elementi di fatto, la motivazione deve essere più approfondita e specificare le differenze riscontrate sia per consentire il pieno esercizio del diritto di difesa del contribuente e sia per delimitare l'oggetto dell'eventuale contenzioso” (ex plurimis Cass. n. 5451 del 01.03.2025; Cass. 19.09.24 n. 25144 ;
Cass. 23.02.2021 n. 4807; Cass.23.05.2018 n. 12777; Cass. 16.06.2016 n. 12497 ).
E' stato anche evidenziato che “la motivazione dell'atto di riclassamento non può essere integrata dall'amministrazione finanziaria nel giudizio di impugnazione avverso lo stesso ( Cass. 21.05.2018 n. 12.400;
Cass. V 12.10.2018 n. 25450), né il fatto che il contribuente abbia potuto svolgere le proprie difese vale a rendere sufficiente la motivazione, al fine di non legittimare un inammissibile giudizio ex post della sufficienza della motivazione, argomentata dalla difesa svolta in concreto dal contribuente, piuttosto che un giudizio ex ante basato sulla rispondenza degli elementi enunciati nella motivazione a consentire l'effettivo esercizio del diritto di difesa (c.f.r Cass. n.

1.3.2025 n. 5451”.
Va quindi precisato come riguardo la procedura in questione non esista alcun obbligo di sopralluogo presso le unità immobiliari oggetto di verifica, ove non ritenuto necessario, richiamandosi sul punto il disposto di cui all'art. 1 comma 2 del D.M. 701/94 secondo cui “ le dichiarazioni di cui al comma 1 sono sottoscritte da uno dei soggetti che ha la titolarità di diritti reali sui beni denunciati e dal tecnico redattore degli atti grafici di cui sia prevista l'allegazione e contengono dati e notizie tali da consentire l'iscrizione in catasto con attribuzione di rendita catastale, senza visita di sopralluogo… “.
Ora, nel caso di specie, confermata la categoria A/10 proposta, si osserva che come la discrasia tra rendita proposta e rendita attribuita non abbia come presupposto la contestazione degli elementi di fatto indicati ma derivi, da un lato, dalla riscontrata variazione in aumento dei vani catastali, passati da 3 a 4,5 a fronte dei
4 dichiarati, variazione che, invero, in assenza di specifiche censure sul punto appare del tutto giustificabile, tenuto conto della trasformazione d'uso e di fusione di un deposito e di un garage di cui alla proposta DOCFA, nonchè, dall'altro, da una rivalutazione tecnica sul valore economico del bene classato rispetto ad altri indicati in comparazione, rivalutazione rispetto alla quale, per contro, in assenza di adeguati chiarimenti da parte dell'Ufficio, si reputano condivisibili i rilievi formulati da parte ricorrente riguardo l' insussistenza nell'immobile in questione di caratteristiche strutturali e territoriali comparative tali da giustificare l'incremento della rendita in relazione al presunto valore di mercato del bene .
In particolare, si osserva infatti come a fronte dei rilievi del ricorrente che ha evidenziato come detto immobile, situato in zona periferica del paese di Riposto non appaia equiparabile agli immobili indicati a comparazione nell'atto impugnato, siti in INrizzo_2 conte di Nominativo_1, in INrizzo_1 e in INrizzo_3, in quanto situati in zona molto più centrale rispetto a quella ove è situato l'immobile de qua, l'Ufficio impositore non abbia fornito, adeguati ragguagli.
Alla luce di quanto sopra riportato, il ricorso va pertanto accolto parzialmente con riferimento alla stima del valore del bene, che va parametrata in relazione agli immobili con pari destinazione d'uso della zona di appartenenza, siccome indicata in ricorso, al valore indicato dall'Osservatorio Immobiliare, ovvero nella media tra il minimo di euro 550,00 ed euro 882,00 al m.q, con onere di rideterminazione da parte dell'ente impositore della rendita catastale proposta nei termini di cui sopra.
Le spese di lite, liquidate come in dispositivo, seguono la soccombenza.

P.Q.M.

La Corte accoglie parzialmente il ricorso nei termini di cui in parte motiva e condanna la parte resistente al pagamento delle spese di lite sostenute dal ricorrente, che liquida in euro 450,00 oltre spese forfettarie in ragione del 15% e accessori se dovuti.
Catania, 17 novembre 2025
Il Giudice relatore il Presidente
Dott.ssa Antonella Resta dott. Filippo Pennisi