Sentenza resa ex artt. 281 sexies e 350 bis c.p.c., allegata al verbale del 4.11.2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI NAPOLI
SEZIONE CIVILE NONA (ex QUARTA A)
riunita in camera di consiglio nelle persone dei seguenti magistrati:
dott. Francesco NOTARO Presidente
dott.ssa Natalia CECCARELLI Consigliere rel./est.
dott.ssa Maria DI LORENZO Consigliere
all'esito della discussione orale ha pronunciato, dandone lettura in udienza, la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3227/2024 R.G., assunta in decisione ai sensi degli artt.
281 sexies e 350 bis c.p.c. all'udienza collegiale di discussione orale del 4.11.2025, svolta in presenza, e vertente
T R A
(C.F. ), rappresentato e difeso dall'avv. Nicola de Parte_1 C.F._1
LU (C.F. ), domiciliatario in Teano (CE), Viale Italia 118 - C.F._2 Email_1
APPELLANTE
E
, Controparte_1 C.F._3 Controparte_2
( ) e ) - nella qualità di eredi di C.F._4 Controparte_3 C.F._5
1 , elettivamente domiciliati in Marzano Appio (CE) alla via Municipio snc presso lo Persona_1 studio dell'avv. Maria Lisa Cioffi ) che li rappresenta e difende - C.F._6
Email_2
APPELLATI
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 2354/2024 resa dal Tribunale di S. Maria C.V. in data 05-06-
2024, pubblicata in data 06-06-2024, notificata in data 07-06-2024
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E CONCLUSIONI
Con atto di citazione dell'08/07/2024 il notaio ha gravato di appello la sentenza in Parte_1 epigrafe indicata, con la quale il Tribunale di S.M.C.V. ha accolto la domanda proposta da Per_1
, tendente all'accertamento della responsabilità professionale del notaio e alla conseguente
[...] condanna del medesimo al risarcimento dei danni patiti, e lo ha condannato al pagamento, in favore dell'attore, della somma di € 57.506,82, quale importo necessario ai fini della cancellazione della ipoteca legale iscritta in data 28.12.2004, ad istanza di reg. part. 11939, reg. gen. 60624 (repertorio n. 119446/28 Parte_2 del 20.12.2004), nonché delle ulteriori somme di € 964,00 e di € 460,00, quali esborsi effettivamente sostenuti per la rettifica dei dati catastali, nonché alla corretta trascrizione dell'atto di rettifica dei dati catastali registrato in data
19.06.2013, oltre le spese di lite.
I fatti portati all'attenzione del giudicante possono sinteticamente riassumersi mediante richiamo ai passaggi della sentenza di seguito trascritti.
conveniva in giudizio il notaio chiedendone la condanna al risarcimento dei danni Persona_1 Parte_1 subiti in conseguenza della sua responsabilità professionale.
In particolare, a fondamento della propria domanda, l'attore deduceva: - di aver stipulato, in data 6.08.1991, unitamente al coniuge (sig.ra ), atto di compravendita a rogito del notaio avente ad oggetto un “appartamento Persona_2 Pt_1 posto al quarto piano della scala B, interno 9 catastalmente indicato al foglio 52 p.lla 220 sub 45 via Ferrarecce n. 82 interno 9 p.4”; - a seguito del decesso della moglie, intenzionato a trasferire la propria quota di diritti sull'immobile alla figlia (già proprietaria, per successione ereditaria, di ¼ dello stesso) e a stipulare con quest'ultima contratto di rendita vitalizia, esso attore veniva a conoscenza della circostanza che, nell'atto di compravendita del 6.08.1991 e nella relativa nota di trascrizione, il convenuto professionista aveva erroneamente indicato il sub 45 in luogo del sub 46; - informato di tale errore, il notaio con atto di rettifica registrato in data 18.06.2013, provvedeva a rettificare il dato catastale;
- Pt_1 all'esito di ulteriori verifiche, emergeva che, sul predetto immobile )sub 46), erano stati iscritti, ad istanza di CP_4
[..
[...] e a danno dell'alienante un pignoramento esattoriale, in data 17.06.2005 e una ipoteca legale
[...] Controparte_5 per € 57.506,82, in data 28.12.2004.
L'attore, dunque, rassegnava le seguenti conclusioni: “va condannato il Notaio a procurare la cancellazione dell'ipoteca iscritta sull'immobile o, per equivalente, a rifondere al quanto occorrente per la cancellazione pari a euro Per_1
57.506,82 per capitale o altra somma maggiore o minore dovesse essere ritenuta di giustizia anche in via equitativa;
- va condannato il Notaio a trascrivere correttamente l'atto di correzione in modalità tale da rendere, per i TERZI, il bene di proprietà degli originari acquirenti;
- va condannato il Notaio a rifondere tutte le spese ingenerate (come provate dalle ricevute tutte agli atti) dall'errore commesso e pari a complessivi euro 3.104,00 (964,00+460,00+180,00+ 1.500,00); - va condannato il Notaio a rifondere al il danno cagionato dalla mancata possibilità di disporre liberamente dei Per_1 diritti sul bene, mediante atto di assistenza e a favore della figlia , danno pari a euro 1.000 mensili dalla data del CP_2
22.01.2014 e sino a sentenza nonché a rifondere il danno tutto patito dal , medio tempore, e sino a sentenza, Per_1 per esser stato costretto a vivere la sua vecchiaia senza la certezza di essersi garantito assistenza materiale e morale, come da atto che andava a stipulare, da liquidarsi equitativamente dal Giudice. - Ritenuto il tenore della difesa avversa, va condannato il Notaio ex art 96 cpc al pagamento di una somma che parrà equo al Giudice di determinare. Con vittoria di spese di lite con attribuzione.”.
Costituitosi il convenuto - il quale, in via preliminare, eccepiva la prescrizione del diritto azionato, e, nel merito, la non imputabilità dell'errore ad esso professionista – la causa, istruita solo documentalmente, veniva, all'esito, decisa con la sentenza oggi appellata.
Il Tribunale, respinta la preliminare eccezione di prescrizione (in quanto, come noto, il dies a quo deve collocarsi al momento in cui il danno è oggettivamente percepito e conosciuto), affermava la responsabilità del convenuto sulla base delle seguenti considerazioni.
“ … è ricompreso tra gli obblighi del notaio … il compimento delle visure catastali ed ipotecarie, allo scopo di individuare esattamente il bene e verificarne la libertà, salvo espresso esonero da tale attività per concorde volontà delle parti. … dagli atti acquisiti al processo, non è possibile evincere né che sia stata compiuta una tale attività di ricerca da parte di un tecnico nominato da parte attrice né che il notaio sia stato dispensato in tal senso da parte acquirente.”
Circa il quantum il danno veniva identificato nella somma occorrente per la cancellazione della ipoteca legale gravante sul bene, oltre gli esborsi sostenuti dal per la rettifica dei dati catastali. Per_1
Col proposto gravame l'appellante deduce l'erroneo rigetto dell'eccezione di prescrizione, l'erronea affermazione di responsabilità del notaio, l'errata quantificazione del danno risarcibile.
Si sono costituiti gli eredi dell'attore, frattanto deceduto in data 22.04.2024, con comparsa del 22.10.2024
(per l'udienza del 12.11.2024), resistendo all'appello e concludendo per il rigetto.
3 Concessa la sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata, la causa è stata rinviata all'udienza collegiale di discussione orale e decisione del 4.11.2024 ai sensi degli artt. 281 sexies e 350 bis c.p.c., previa concessione di termini per note conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello – ammissibile in quanto rispettoso del contenuto motivazionale imposto dall'art. 342 c.p.c., da interpretarsi, secondo l'insegnamento dei Supremi Giudici, nel senso che “l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (Cass. SS.UU.
27199/2017) – è, nel merito, infondato e deve essere rigettato.
Col primo motivo deduce l'appellante l'erroneo rigetto della sollevata eccezione di prescrizione.
Assume l'erroneità dell'assunto secondo il quale il danno si sarebbe manifestato nel momento in cui vi è stata conoscenza della formalità pregiudizievole, ossia nel 2013.
Deduce, in senso contrario, che il momento a partire dal quale si producono gli effetti dell'atto tra le parti
è la stipula, avuto riguardo alla formalità della lettura data alle parti dal notaio. In ogni caso, dal momento della sua trascrizione l'atto espande i suoi effetti, divenendo conoscibile (e conosciuto) per chiunque. Da tale momento si sarebbero prodotti gli effetti dell'errore contenuto nell'atto.
Il motivo è infondato.
La pronuncia è coerente con l'orientamento giurisprudenziale consolidato della Suprema Corte secondo il quale - in tema di responsabilità professionale del notaio, ai fini della individuazione del momento iniziale di decorrenza del termine prescrizionale, si deve avere riguardo all'esistenza di un danno risarcibile ed al suo manifestarsi all'esterno come percepibile dal danneggiato alla stregua della diligenza da quest'ultimo esigibile ai sensi dell'art. 1176 c.c., secondo standards obiettivi e in relazione alla specifica attività del professionista, in base ad un accertamento di fatto rimesso al giudice del merito (Cass. Sez. 3,
18/02/2016 n. 3176; Cass. Sez. 3, 22/09/2017 n. 22059; Cass. Sez. 3, 03/11/2020, n. 24270; Cass. Sez.
3, Ordinanza n. 16631 del 2023).
Nel caso di specie, correttamente il Tribunale ha ancorato il dies a quo al momento in cui, nell'anno 2013,
l'attore veniva a conoscenza dell'errore commesso dal Notaio allorquando, cioè, dalle verifiche Pt_1
4 catastali effettuate da altro professionista - incaricato del trasferimento dell'immobile e della redazione di un contratto di rendita vitalizia - emergeva che, nell'atto di compravendita del 1991 e nella relativa nota di trascrizione, era stato erroneamente indicato il sub 45 (anziché il sub 46), nonché l'esistenza di iscrizioni pregiudizievoli sull'immobile, medio tempore intervenute.
Col secondo motivo l'appellante deduce l'erroneità della sentenza per erronea affermazione di responsabilità del notaio nella vicenda dedotta in lite.
Assume che l'erronea identificazione catastale del bene compravenduto sia dipesa da erroneità dai dati identificativi dei registri immobiliari e non da un errore del notaio.
Ciò argomenta sul presupposto che la formalità della trascrizione dell'atto da lui rogato con l'erronea indicazione catastale del bene compravenduto ha avuto buon esito, benché lo stesso bene (sub 45) fosse stato oggetto di precedente compravendita, nell'anno 1988 (dal costruttore ai coniugi Controparte_5
e ), come risulta in atti dalla documentazione prodotta dall'attore in allegato alla seconda CP_6 CP_7 memoria depositata ex art. 183 co. 6 c.p.c..
Del resto, anche l'atto di mutuo ipotecario, a rogito del medesimo dott. con numero di Pt_1 repertorio immediatamente precedente alla compravendita, riportava il sub 45.
Né andrebbe trascurato il fatto che il notaio aveva dato lettura dell'atto alle parti stipulanti, le quali lo avevano dichiarato conforme alla loro volontà.
Le doglianze non sono fondate.
Costituisce principio giurisprudenziale costante quello secondo il quale il notaio, pur fornendo una prestazione di mezzi e non di risultato, è tuttavia tenuto a perseguire il conseguimento dello scopo voluto dalle parti con la diligenza media, riferibile alla categoria professionale di appartenenza, in virtù della quale, non potendo la sua opera ridursi alla passiva registrazione delle altrui dichiarazioni, è tenuto a compiere anche le adeguate operazioni preparatorie all'atto da rogare;
ne consegue che, nei casi di trasferimento immobiliare, tra i compiti rientra pure quello di procedere, senza la necessità di uno specifico incarico - salvo che, per concorde ed espressa dispensa delle parti, per l'urgenza o per altre particolari ragioni contingenti, non ne sia stato esonerato - alle cosiddette visure, dirette ad individuare il bene, accertarne la titolarità e la libertà (v., ex multis, Cass. n. 10493/1999; Cass. n. 4427/2005).
Nel caso di specie, era senz'altro onere del notaio fornire la prova di essere stato espressamente dispensato dalle parti dal procedere alle dovute visure catastali. E tale prova non è stata fornita.
Va, pertanto, affermata la sussistenza del dovere di procedervi direttamente.
5 Il ha, infatti, sempre contestato che fosse stato coinvolto un proprio tecnico di fiducia, così Per_1 come ha contestato di aver fornito egli le visure;
il notaio, sul punto, nulla ha detto o provato.
Orbene, dalla “visura storica” allegata all'atto di gravame (doc. C) emerge che, nel 1991, allorquando il effettuò la trascrizione del rogito di compravendita (doc. 2 della Pt_1 Persona_3 produzione di primo grado), il sub 45 era già di proprietà dei coniugi e in virtù di atto CP_7 CP_6 di compravendita rogato l'1.6.1988 (registrato in data 20/06/1988).
E tale circostanza non poteva non emergere se le visure immobiliari fossero state regolarmente compiute dal al momento del rogito. Pt_1
Che a monte vi fosse l'erroneità delle risultanze catastali è circostanza solo dedotta ma non provata dal
Pt_1
In definitiva, la sentenza non merita censura in parte qua.
Col terzo motivo di gravame l'appellante lamenta la mancanza di attualità del danno e l'errata quantificazione del risarcimento.
Assume che “in assoluta carenza di prova”, il Tribunale ha determinato il danno risarcibile all'attore nella somma di € 57.506,82, quale importo necessario ai fini della cancellazione della ipoteca legale iscritta sul bene ad istanza di nonché delle ulteriori somme di € 964,00 e di € 460,00, quali Parte_2 esborsi sostenuti per la rettifica dei dati catastali.
Deduce che “la sentenza ribalta sul notaio il pagamento del debito” del costruttore, che tuttavia la parte appellata non avrebbe mai fatto valere nei confronti del reale titolare.
Nessun danno (in senso proprio) si sarebbe ad oggi prodotto nel patrimonio dell'appellato, giacché il creditore ipotecario non ha intrapreso alcuna azione esecutiva sull'immobile (la sentenza dà atto dell'avvenuta cancellazione del pignoramento), che quindi è tutt'ora nella disponibilità degli eredi del
Per_1
Né del resto il aveva adempiuto, quale terzo, al pagamento del debito del proprio dante causa, Per_1 onde procurare la cancellazione dell'ipoteca.
L'attore avrebbe preteso di procurarsi una provvista astrattamente idonea ad estinguere un debito altrui,
(del proprio dante causa) senza dare alcuna garanzia di cosa avrebbe fatto con quelle somme.
L'azione andrebbe qualificata come di regresso, e difetterebbe il presupposto dell'avvenuto pagamento.
6 Né dagli atti di causa risulterebbe che l'Appellato abbia mai richiesto la cancellazione dell'ipoteca a Pt_2
[...]
Le doglianze sono infondate.
E' incontestato in atti che l'immobile posseduto dall'attore fin dal 1991, essendo rimasto nella titolarità del costruttore a causa dell'erronea identificazione catastale contenuta nel rogito, era stato medio tempore gravato da ipoteca del concessionario (del 28.12.2004) e da pignoramento esattoriale.
Per consolidata giurisprudenza della Suprema Corte, in tali ipotesi, il risarcimento per equivalente va commisurato, quanto al danno emergente, all'entità della somma complessivamente necessaria perché
l'acquirente consegua la cancellazione del vincolo pregiudizievole (Cass. n. 15761 del 2018; Cass. n.26192 del 2020; Cass. n. 144426 del 2023).
Come precisato dal Cass. n. 26192/2020, infatti, quello che va risarcito è il danno commisurato all'effettivo nocumento sofferto dall'acquirente, che può essere liquidato, a seconda delle situazioni, in misura pari al valore dell'immobile perduto a seguito della vendita forzata ovvero, per equivalente, all'esborso necessario per ottenere l'estinzione del processo esecutivo e la cancellazione dell'ipoteca, in tale senso lato potendosi intendere le spese di purgazione dell'immobile e, cioè, la sua sottrazione al rischio di legale evizione nel corso della procedura espropriativa (conforme Cass. 25026/2024).
Ai principi enunciati si è attenuto il Tribunale, che ha liquidato in favore del a titolo di Per_1 risarcimento del danno, non una somma pari al corrispettivo pagato per acquistare l'immobile, ma una somma pari all'importo necessario ai fini della cancellazione della ipoteca legale e a mantenere il godimento e la proprietà dell'immobile, scongiurando gli effetti della probabile procedura esecutiva.
A nulla rileva, in definitiva, la circostanza che l'iscrizione pregiudizievole sia strumentale all'adempimento di un debito altrui, né è pertinente il richiamo al regresso esercitabile nei confronti del costruttore, cui alcun addebito risulta contestato rispetto all'erronea individuazione catastale di cui si discute.
Conclusivamente l'appello deve essere rigettato, e la sentenza di primo grado appellata deve essere integralmente confermata.
Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e si liquidano d'ufficio con riguardo ai parametri di cui al D.M. 55/2014, come aggiornati con decreto n. 147/2022, e, dunque, tenuto conto del valore della lite (compreso tra euro 52.001,00 ed euro 260.000,00), attestandosi nei minimi per la scarsa complessità delle questioni affrontate e con la chiesta attribuzione.
7 Sussistono, infine, i presupposti di cui all'art 13, co. 1 quater, del D.M. 115/2002, come modificato dalla
L. 228/2012, a carico dell'appellante per il pagamento di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello già versato o comunque dovuto per la presente impugnazione.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli, Nona Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto avverso in epigrafe indicata, così provvede:
- Rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma integralmente la sentenza impugnata;

- Condanna l'appellante al pagamento delle spese di lite del grado in favore delle Parte_1 parti appellate, che liquida in € 7.160,00 per compensi professionali, oltre rimborso spese forfettarie in misura del 15%, oltre ulteriori accessori come per legge, con attribuzione al procuratore anticipatario, avv. Maria Lisa Cioffi;

- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art 13, co. 1 quater, del D.M. 115/2002, come modificato dalla L. 228/2012, a carico di per il pagamento di un ulteriore Parte_1 importo, a titolo di contributo unificato, pari a quello già versato o comunque dovuto per la presente impugnazione.
Così deciso in Napoli, il 4.11.2025
IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE
dott.ssa Natalia CECCARELLI dott. Francesco NOTARO

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