N. R.G. 2858/2024
REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano

Corte d'Appello di Milano

- Quarta sezione civile -
La Corte composta dai magistrati dr.ssa Margherita Monte Presidente dr. Francesco Distefano Consigliere dr.ssa Irene Lupo Consigliera
ha emesso la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al n. 2586/2024 R.G. promossa
DA
con sede legale in Rodano (MI) via Papa Giovanni XXIII, 49, C.F. e P.IVA Parte_1 P.IVA_1
in persona del legale rappresentante pro tempore rappresentata e P.IVA_2 Parte_2 difesa dagli avvocati Katja Besseghini (C.F. e Ruggero De Simone (C.F. C.F._1
del Foro di Milano, giusta procura in atti ed elettivamente domiciliata presso C.F._2 lo studio degli stessi in Milano via Salvini 5.
- appellante-
CONTRO
, con sede a Milano in via De Amicis n. 26, C.F. e Controparte_1
P.IVA , in persona del liquidatore e legale rappresentante pro tempore, sig.ra P.IVA_3 [...]
nata a [...] il [...] e ivi residente in piazza Moro n. 33, c.f. , CP_2 CodiceFiscale_3 rappresentata e difesa dall'avv. Graziella Vittoria Simonati (c.f. nonché CodiceFiscale_4
pagina 1 di 5 dall'abogado Fabio Otello Pastorelli (c.f. ; pec: CodiceFiscale_5 [...]
de l'Ilustre Colegio de Abogados de Madrid, iscritto presso Email_1
l'Ordine degli Avvocati di Milano in qualità di avvocato stabilito, il quale agisce d'intesa con la prima, presso lo studio dei quali in Milano, alla via Curtatone n. 16 -telefax n. 02.5463501-, è, altresì, elettivamente domiciliata giusta delega in atti
- appellata-
-
All'esito dell'udienza del 20.3.2025, la causa è stata rimessa al collegio per la decisione ex art.350
c.p.c.
**** SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n. 7746/2024 pubblicata il 22.08.2024, il Tribunale di Milano ha rigettato le domande proposte dalla nei confronti della , condannandola Parte_1 Controparte_1 alla rifusione delle spese di lite liquidate in € 29.193,00 per compensi, oltre accessori.
Le domande proposte erano: in via principale, pronunciare sentenza costitutiva ex art.. 2932 c.c. di trasferimento in suo favore (ovvero a persona da lei nominata), del diritto di proprietà del fabbricato sito in Cernusco sul Naviglio via Giancarlo Puecher 1 (in attuazione del contratto preliminare, per se o persona da nominare, inter partes stipulato in data 5.12.2019), previa riduzione del prezzo (fissato in €
700.000,00) stante la presenza di vizi (o in subordine alla restituzione delle spese sostenute da LR per l'adeguamento del fabbricato alle normative edilizie ed urbanistiche); in ogni caso, il risarcimento degli ulteriori danni.
Il Tribunale ha respinto le domande “in quanto non vi è stato alcun inadempimento al momento della notificazione della citazione della convenuta nella stipulazione del contratto”, che “difetta qualsivoglia prova scritta od orale che le parti si siano accordate nel senso di modificare la scansione temporale dell'impegno della promissaria acquirente a versare le somme dovute a titolo di caparra”, ed ancora che “Sono state le modifiche interne prospettate e, soprattutto, la nuova destinazione d'uso impressa dall'attrice e determinare il ritardo non la presenza di vizi e difformità da sanare. A questo si giustappone l'ulteriore questione relativa al riconoscimento nel contratto di una serie di vizi e difetti, redibitori in senso tecnico, di cui la promissaria acquirente, non soltanto era edotta, ma si era fatto carico di “sanare” a propria cura e spese”.
Avverso tale sentenza ha proposto appello per i motivi in seguito esposti. Parte_1
Si è costituita insistendo per il rigetto del gravame. Controparte_1
Quindi la causa, sulle conclusioni come in atti precisate, all'udienza collegiale del 20.3.2025, in esito a discussione orale ex art.350 bis c.p.c., è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Lamenta l'appellante con l'atto introduttivo del gravame, che la sentenza impugnata, nel Parte_1 respingere la domanda ex art. 2932 c.s. si è basata su un supposto inadempimento di essa attrice pagina 2 di 5 all'obbligazione di integrare la caparra confirmatoria (con due ulteriori versamenti da € 50.000,00 ciascuno, entro 60 e 90 giorni), quando invece l'obbligazione in questione era venuta meno successivamente alla sottoscrizione del preliminare, per accordo delle parti, come da documentazione allegata, tra cui la proposta del 16.9.2020, proveniente da , di differimento del termine di CP_1 stipula del contratto definitivo, sottoscritta dalle parti ben oltre le scadenze indicate in preliminare Pa per le integrazioni della caparra, che di tali obbligazioni non faceva alcuna menzione;
che pertanto al momento di sollecitare – essa sola e per prima - la stipula del contratto di compravendita LR aveva esercitato correttamente un proprio diritto.
Sul presupposto poi che, nelle more, erano stati versati (in data 4.10.2024) gli ulteriori acconti, ha ha chiesto (prestando “espressa acquiescenza al capo della medesima sentenza che rigetta l'actio quanti minoris”), in riforma, pronunciare “sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto definitivo di compravendita… a fronte del pagamento del saldo prezzo di euro
550.000,00, pari al prezzo pattuito in 700.000,00 euro dedotta la caparra confirmatoria già versata di euro 150.000,00” ed in ogni caso, “condannare al Controparte_1 risarcimento degli ulteriori danni subiti e subendi da anche in termini di maggiori oneri Parte_1 finanziari, nella misura non inferiore ad euro 30.000,00 o nella diversa misura che verrà accertata in corso di causa e/o determinata in via equitativa dal giudice”.
Successivamente, la stessa ha dato atto che “Le parti, con salvezza delle rispettive pretese e Parte_1 senza riconoscimento reciproco delle stesse né acquiescenza, in data 29 novembre 2024 con atto a rogito Notaia Repertorio n. 8420 Raccolta n. 4138, hanno stipulato il contratto Persona_1 definitivo di compravendita dell'immobile oggetto della domanda ex art 2932 c.c. oggetto del presente Pa giudizio. Permane, tuttavia, l'interesse di a ottenere la riforma della sentenza del Tribunale sia sotto il profilo della soccombenza virtuale dell'appellata e del ristoro del danno patrimoniale Pa ingiustamente patito da sia ad evitare di essere esposta a pretese patrimoniali di che, già CP_1 preannunciate, scaturirebbero dal passaggio in giudicato di una sentenza ingiusta e frettolosa”.
Ha quindi definitivamente precisato le conclusioni, chiedendo di dichiarare “la cessazione della materia del contendere in riferimento alla domanda di esecuzione specifica e, anche ai fini della Pa soccombenza virtuale - ACCERTARE e DICHIARARE l'assenza di inadempimento di ed il suo diritto ad ottenere il trasferimento dell'immobile per cui è causa;
ACCERTARE e DICHIARARE l'inadempimento di
all'obbligo di contrarre di cui al Preliminare;
In ogni caso:- Controparte_1
CONDANNARE al risarcimento degli ulteriori danni subiti e Controparte_1 subendi da anche in termini di maggiori oneri finanziari, nella misura non inferiore ad euro Parte_1
30.000,00 o nella diversa misura che verrà accertata in corso di causa e/o determinata in via equitativa dal giudice;
- CONDANNARE al risarcimento del Controparte_1 danno ex art. 96 c.p.c. nella misura che verrà accertata in corso di causa ovvero nella diversa misura determinata in via equitativa dal giudice”.
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pagina 3 di 5 L'appellata , ha chiesto a sua volta - confermando la circostanza Controparte_1 dell'avvenuto trasferimento (v. udienza del 30.1.2025) ed affermando che gli acconti erano stati finalmente versati il 4.10.2024- che venga “dichiarata cessata la materia del contendere in ordine alla domanda avversaria principale, ossia di pronuncia di sentenza costitutiva ai sensi dell'art. 2932 c.c. che produca gli effetti del contratto definitivo di compravendita immobiliare non concluso, e che venga confermata la sentenza impugnata nella parte in cui ha dichiarato l'inadempimento della “ , Parte_1 riservandosi di agire nei confronti di quest'ultima per il conseguimento del ristoro dei pregiudizi subiti per il ritardo nella stipulazione dell'atto notarile.
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OSSERVAZIONI DELLA CORTE
Come sopra evidenziato, all'udienza del 30.1.2025 le parti hanno dato concordemente atto che, nelle more del presente giudizio, e precisamente in data 29.11.2024, è stato stipulato l'atto definitivo di compravendita dell'immobile per cui è causa.
Non può quindi che dichiararsi la cessazione della materia del contendere sulla domanda di esecuzione specifica ex art.2932 c.c.
Domanda sulla quale l'appellante è virtualmente soccombente. Pa Si osservi infatti che pretendeva una sentenza costitutiva di trasferimento non già al prezzo pattuito, bensì previa riduzione dello stesso per la asserita presenza di vizi (v. anche comparsa conclusionale di primo grado: “ LR non ha mai rinunciato, né ovviamente intende rinunciare, se non eventualmente nella prospettiva di una transazione di cui ad oggi non vi sono i presupposti, alla domanda di riduzione del prezzo”); vizi invero mai provati e sui quali in questo grado non ha più insistito, con sostanziale abbandono della pretesa: per cui corretta, sotto questo profilo, era la resistenza in giudizio della promittente venditrice che ha sempre insistito per il trasferimento a prezzo pieno.
Lo stesso precedente invito stragiudiziale di LR innanzi al notaio, coerenza vuole, che non fosse per una stipula a prezzo pieno (il Tribunale specifica del resto che il “16 aprile 2021 lo studio notarile inviò la bozza dell'atto di compravendita e contestuale leasing in favore dell'attrice, con l'avvertenza di una serie di revisioni da porre in essere, tra cui spiccava la mancata indicazione del prezzo da corrispondere”), altrimenti non si spiega il tenore della domanda giudiziale, che comunque, ai fini della soccombenza processuale, è l'unica che rileva.
In definitiva LR è virtualmente soccombente sulla domanda di sentenza costitutiva ex art.2932 c.c. che non avrebbe ottenuto, in base alle risultanze processuali, alle condizioni richieste (riduzione prezzo) e male ha fatto ad instaurala in siffatta maniera.
Va invece confermata la sentenza impugnata laddove ha rigettato le ulteriori domande della promissaria acquirente volte al rimborso delle spese sostenute per l'adeguamento del fabbricato alle normative edilizie ed urbanistiche (domanda della quale pure si è persa traccia nelle conclusioni definitive di questo grado, e quindi anch'essa abbandonata), nonché, al risarcimento degli ulteriori danni per il “ritardo nella stipula”.
pagina 4 di 5 Delle spese per l'adeguamento si è già detto;
quanto invece all'ulteriore domanda risarcitoria legata ad un contestato ritardo, oltre ad essere generica (v. citazione di primo grado : “mancato conseguimento delle agevolazioni fiscali di cui al c.d. per inutile decorso del termine di CP_3 legge, le spese sostenute per l'assistenza di professionisti”), correttamente non è stata accolta avendo il Tribunale affermato che parte inadempiente era proprio la LR, poiché il presunto accordo modificativo sui versamenti integrativi della caparra (dai quali la stessa voleva esimersi) non è stato affatto provato ed a questi si era resa inadempiente.
La prova di tale pretesa modifica infatti andava data per iscritto, non potendo certo indirettamente desumersi dal concordato differimento del (solo) termine di stipula del definitivo o da un mai provato accordo di compensazione con le spese occorse per le opere di ristrutturazione dell'immobile eseguite dalla LR
Peraltro, come detto, il dedotto ritardo dell'appellato a stipulare il definitivo non trova coerenza con la pretesa dell'appellante di ottenere il trasferimento a prezzo inferiore, che, in quanto infondata, giustificava ex se il rifiuto alla stipula.
Le spese del presente vanno dunque poste a carico dell'appellante e liquidate come in dispositivo in misura intermedia tra minimi e medi per la non complessità e la parziale declaratoria di cessazione della materia del contendere (con esclusione della fase istruttoria del grado, non espletatasi).
Va infine dichiarata la sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002.
P.T.M
La Corte, definitivamente decidendo sull'appello proposto da avverso la sentenza n. Parte_1
7746/2024 del Tribunale di Milano, così dispone:
-dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di esecuzione specifica ex art.2932 c.c. proposta dall'odierna appellata;

-rigetta nel resto
Condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida, ai Parte_1 sensi del D.M. 147/22 (scaglione da 520.000 a 1.000.000,00) in complessivi e 10.000.00, oltre IVA e
CPA e rimborso spese forfettarie ex art. 1, comma 2 stesso decreto nella percentuale del 15%, del compenso totale per la prestazione.
Dichiara la sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002 e successive modificazioni
Così deciso in Milano il 26.3.2025
Il Consigliere est. dott. Francesco Distefano Il Presidente dott.ssa Margherita Mont
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