N. R.G. 93/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI BOLOGNA
Prima Sezione Civile
La Corte di Appello nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Giuseppe De Rosa Presidente dott. Antonella Allegra Consigliere dott. Susanna Zavaglia Consigliere Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 93/2022 promossa da:
(c.f. ), nata a [...] il [...] con il Parte_1 C.F._1 patrocinio dell'avv. BARALDI GUIDO e dell'avv. DALLA SILVIA VIA GARIBALDI N. 5 BOLOGNA;
elettivamente domiciliato in VIA A. COSTA N. 55/2 40067 PIANORO;

(c.f. ), nata a [...] il [...], con il Parte_2 C.F._2 patrocinio dell'avv. BARALDI GUIDO e dell'avv. DALLA SILVIA VIA GARIBALDI N. 5 BOLOGNA;
elettivamente domiciliato in VIA A. COSTA N. 55/2 40067 PIANORO;

(c.f. , nata a [...] il [...], con il patrocinio CP_1 C.F._3 dell'avv. BARALDI GUIDO e dell'avv. DALLA SILVIA VIA GARIBALDI N. 5 BOLOGNA;
elettivamente domiciliato in VIA A. COSTA N. 55/2 40067 PIANORO.
APPELLANTI contro
(c.f. ), nata a [...] il [...] con il CP_2 C.F._4 patrocinio dell'avv. SAZZINI BRUNO, elettivamente domiciliata in VIA NAZARIO SAURO N. 28 40121 BOLOGNA;

(c.f. ), in persona del suo legale rappresentante Controparte_3 P.IVA_1 Magnifico Rettore Dott. con il patrocinio dell'avv. ZUCCHELLI FABIO, Controparte_4 elettivamente domiciliata in VIA D'AZEGLIO N. 35 40123 BOLOGNA.
APPELLATI
pagina 1 di 8 IN PUNTO A: appello contro la sentenza definitiva n. 1501/2021 del Tribunale di Bologna pubblicata in data 18.6.2021, nel procedimento R.G. N. 18243/2016.
CONCLUSIONI
Parte appellante ha concluso come da atto introduttivo;
gli appellati come da comparsa di costituzione e risposta.

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

1.- Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio CP_2 CP_1
e al fine di vedersi riconosciuta l'esclusiva proprietà
[...] Parte_1 Parte_2 della porzione di immobile sito nello stabile di via Albergati n. 6 in Bologna costituita da un vano cantina posto al seminterrato, pertinenziale all'appartamento distinto al catasto Fabbricati del Comune Contr di Bologna al Foglio 227, 138 sub. 3 – 210 graffati, P.T. S1 cat. A/3, CL. 3, VANI 4,5, e conseguente condanna delle convenute, occupanti senza titolo, al rilascio immediato della porzione di bene, oltre al risarcimento del danno per la mancata utilizzazione e per la occupazione senza titolo.
Con comparsa di risposta depositata in data 2.1.2017 si sono costituite in giudizio CP_1
e chiedendo rigettarsi le pretese attoree e, in via Parte_1 Parte_2 riconvenzionale, l'accertamento dell'intervenuta usucapione della cantina oggetto di causa.
A tal fine le convenute hanno dedotto l'assenza di prova in ordine all'effettiva corrispondenza tra la cantina acquistata dall'attrice e quella dalle stesse occupata, la quale ultima sarebbe stata comunque da loro acquistata a titolo originario per intervenuta usucapione.
Alla prima udienza di comparizione parte attrice ha chiesto autorizzarsi la chiamata in causa ai sensi dell'art. 1485 c.c. della sua dante causa, la quale si è costituita in giudizio Controparte_3 eccependo l'assenza di contestazioni in ordine alla proprietà dell'immobile e della cantina, la tardività delle richieste formulate dall'attrice nei suoi confronti e contestando il richiesto accertamento di usucapione del bene.
pagina 2 di 8 La causa è stata istruita tramite escussione testimoniale ed espletamento di CTU volta a stabilire la corrispondenza tra il locale cantina oggetto del rogito / con quello occupato Controparte_3 CP_2 dalle convenute e a valutare il minor valore dell'immobile oggetto della compravendita sopra citata, per l'assenza del vano cantina.
2.- Con sentenza n. 1501/2021, emessa in data 11.6.2021 (pub. 18.6.2021), il Tribunale di Bologna ha dichiarato l'esclusiva proprietà del bene controverso in capo a parte attrice e, per l'effetto, ha condannato le convenute al rilascio immediato dello stesso, oltre al pagamento delle spese di lite.
In particolare, il Tribunale, condividendo le conclusioni di cui all'espletata C.T.U., ha rilevato l'effettiva corrispondenza tra la cantina utilizzata dalle convenute e quella acquistata dall'attrice unitamente all'abitazione al piano rialzato con area cortiliva identificata al Catasto di Bologna F. 227, sub. 3, essendone documentati anche i passaggi di proprietà.
Ha poi ritenuto infondata la domanda riconvenzionale di usucapione, non essendo stata raggiunta la prova che le convenute avessero esercitato sul bene un costante potere di fatto corrispondente all'esercizio della proprietà esclusiva per il termine ventennale normativamente previsto.
3.- Avverso detta sentenza hanno proposto appello e CP_1 Parte_1 Parte_2 lamentando, con il primo motivo di gravame, che erroneamente il Tribunale ha ritenuto
[...] sussistere una corrispondenza fra la cantina acquistata dalla prof.ssa in data 19/12/2011, nel CP_2 possesso delle convenute, e il vano che la parte venditrice, ha dichiarato Controparte_3 essere libero e vuoto da persone e cose e nella propria disponibilità.
Con il secondo motivo le appellanti hanno censurato il capo della sentenza relativo alla valutazione delle prove orali assunte, avendo i testi escussi confermato, in maniera dettagliata e precisa, il possesso della cantina da parte della famiglia protrattosi ininterrottamente e pacificamente Parte_1 quantomeno dal 1985.
Con il terzo motivo di gravame le appellanti hanno contestato l'assunto che il pagamento delle spese condominiali eseguito dal terzo chiamato e dall'attrice, quali formali proprietari della cantina, abbia impedito il decorso del possesso utile ad usucapionem, dovendosi considerare che gli stessi hanno ottemperato nella convinzione di pagare le spese condominiali di una cantina diversa da quella occupata dalle appellanti e che, in ogni caso, tali oneri sono parametrati sul valore millesimale dell'immobile principale prescindendo dalla presenza del vano accessorio.
pagina 3 di 8 Hanno dunque concluso chiedendo a questa Corte di accertare l'intervenuta usucapione in loro favore della cantina oggetto di causa, con ordine alla appellata di rilascio immediato della stessa, CP_2 libera e vuota da persone e cose.
Si è costituita in giudizio chiedendo rigettarsi il gravame e, in via di appello CP_2 incidentale condizionato, dichiararsi tenuta la alla garanzia per evizione Controparte_3 con conseguente riduzione del prezzo conformemente al valore del bene evitto, oltre al risarcimento dei danni.
L'appellata ha dedotto l'infondatezza del primo motivo di impugnazione, non essendovi dubbi in ordine alla corretta identificazione del vano cantina alla luce delle risultanze della C.T.U.
Ha inoltre rilevato la mancata prova dell'esistenza di un possesso utile per usucapire, essendo le testimonianze assunte scarsamente circostanziate ed inattendibili e comunque difettando i requisiti di pubblicità ed inequivocabilità del possesso.
In ordine al terzo motivo di gravame, l'appellata ha allegato che gli oneri condominiali erano determinati comprendendo il valore millesimale del vano cantina.
Si è altresì costituita la concludendo per il rigetto del gravame. Controparte_3
La prima udienza di comparizione è stata sostituita dal deposito telematico di note scritte contenenti le sole istanze e conclusioni ai sensi dell'art. 221, c.4 D.L. 34/2020.
Con ordinanza del 10.5.2022 la causa è stata rinviata per la precisazione delle conclusioni.
All'udienza dell'8.4.2025 le parti hanno precisato le proprie conclusioni e la causa è stata quindi trattenuta in decisione con termini ordinari.
4.- I tre motivi di appello vanno esaminati congiuntamente, in quanto tutti volti a contestare la valutazione del materiale probatorio raccolto nel giudizio di primo grado, che ha indotto il Tribunale a rigettare la domanda riconvenzionale di usucapione.
Essi sono fondati, dovendo ritenersi che l'insieme delle dichiarazioni testimoniali rese nel processo, unitamente alle circostanze emerse in sede di CTU e a quelle pacifiche allegate in atti siano idonee a dimostrare in capo alle odierne appellanti il possesso utile ai fini dell'usucapione del bene oggetto di causa. pagina 4 di 8 In particolare, assolutamente significativa è la testimonianza resa in data 17.9.2019 da Testimone_1
– conoscente della famiglia fin dagli anni '80 – il quale ha dichiarato di avere
[...] Parte_1 conoscenza diretta dell'uso della cantina da parte della famiglia a partire dal 1992, poiché vi Parte_1 portava le bottiglie di vino che acquistava per sè e per e inoltre nella medesima cantina Persona_1 aveva risposto le sue damigiane, che utilizzava per andare a prendere il vino che poi imbottigliava. In Pers ordine alle modalità di accesso alla cantina il ha affermato: “Era che mi conduceva in Tes_1 cantina e possedeva le chiavi per aprirla”. Egli ha altresì ricordato di aver addirittura riposto nella cantina predetta una sua scrivania che non poteva tenere non avendo posto in casa, nel 1992 allorquando chiuse l'ufficio di Ferrara, scrivania tuttora depositata nella cantina.
Ancora, il teste ha dichiarato di aver aiutato, “anche un anno fa”, la sig.ra a portare delle CP_1 cose nella cantina, e di aver continuato ad accedervi anche dopo il decesso dell'ing. nel Parte_1
2007, circa 5 o 6 volte, per aiutare la in lavori di riordino. CP_1
Sul possesso delle chiavi di accesso alla cantina ha poi affermato che «da allora (il 1992, n.d.r.) mi hanno sempre aperto la cantina e poi , confermando di non aver mai Persona_1 CP_1 visto altre persone accedervi;
ha inoltre ricordato di aver aiutato nel 2007/2008 la sig.ra a CP_1 cambiare la serratura della cantina per metterne una più sicura in quanto erano stati riposti in cantina beni di valore, precisando che: “In cantina vi sono beni di ovvero piatti della mamma CP_1 della dei primi del '900”. CP_1
Non vi sono ragioni per dubitare dell'attendibilità della deposizione, data la precisione e completezza delle dichiarazioni rese e l'assenza di attuali interessi del teste ad un determinato esito della lite che possano minarne la genuinità.
Inoltre, quanto dichiarato dal trova riscontro non soltanto nella deposizione del teste Tes_1 Tes_2 ritenuto inattendibile dal Tribunale in quanto “pare utilizzare la cantina che sarebbe viceversa di pertinenza delle convenute” (ciò che tuttavia non vale, a parere di questa Corte, a minare la credibilità del teste, tenuto conto della coerenza e specificità delle dichiarazioni rese in ordine al possesso della cantina da parte della famiglia dal 1985) ma, ciò che più conta, in circostanze di fatto Parte_1 assolutamente pacifiche;
invero, la si accorse soltanto nel 2016 – a circa cinque anni CP_2 dall'acquisto dell'immobile – che il vano oggetto di causa era precluso da un lucchetto le cui chiavi si trovavano nella disponibilità delle appellanti, come acclarato dal fatto che fu ad Parte_1 aprire la porta del locale sub. 3 in occasione del sopralluogo peritale del 19.11.2020, rivendicando altresì la proprietà del materiale ivi riposto, raffigurato nella documentazione fotografica allegata alla consulenza.
pagina 5 di 8 Pertanto, deve ritenersi dimostrato che la famiglia abbia fatto uso esclusivo della cantina, in Parte_1 modo né violento né clandestino, quantomeno a partire dal 1992 (secondo la testimonianza resa dal e ne avesse ancora il possesso esclusivo nel momento dell'introduzione del giudizio da parte Tes_1 delle odierne appellate nel novembre 2016 (come si evince dalla CTU), non sussistendo prova della relativa interruzione e valendo il disposto dell'art. 1142 del c.c. a norma del quale “il possessore attuale che ha posseduto in tempo più remoto si presume che abbia posseduto anche nel tempo intermedio”.
D'altro canto, non costituiscono elementi ostativi all'usucapione le circostanze allegate dagli appellati.
In particolare, contrariamente a quanto ritenuto dal primo giudice, non può attribuirsi alcuna rilevanza alla relazione di stima dell'ufficio tecnico dell'Università di Bologna (doc. 10 fascicolo
[...]
, mancando un preciso riferimento al vano cantina oggetto di causa, ciò che è Controparte_3 espressamente contestato dalle appellanti, che sul punto formulano specifica doglianza (primo motivo di appello).
Quanto al pagamento degli oneri condominiali relativi alla cantina da parte degli appellati, quali formali proprietari della stessa, non si attaglia al caso di specie la giurisprudenza di legittimità richiamata dall'appellata secondo cui “il pagamento degli oneri condominiali da parte del CP_2 proprietario dell'immobile, quale indice univoco e sicuro di comportamento dominicale, se noto al detentore, ne esclude l'"animus rem sibi habendi", necessario ai fini dell'usucapione” (Cass. Sez. 2,
Sent. n. 9530 del 30/04/2014); invero, nel caso all'esame della Suprema Corte, concernente l'usucapione di un terreno utilizzato come spazio adibito a parcheggio, vi erano ulteriori circostanze concrete che manifestavano l'interesse del proprietario ad esercitare i propri diritti fondiari, fra i quali rientrava il pagamento degli oneri condominiali, i quali erano in modo specifico parametrati al valore millesimale del terreno.
Nel caso di specie, al contrario, manca un espresso e specifico riferimento ai valori millesimali delle cantine pertinenziali nei rendiconti annuali e nei piani di ripartizione delle spese condominiali in atti – che si limitano ad un sintetico riferimento ai “millesimi generali” – di talché non può ritenersi tale adempimento sufficiente a manifestare una consapevole e perdurante volontà del proprietario intestatario di esercitare sullo specifico bene, che neppure aveva materialmente identificato prima del marzo 2016 (né lo aveva fatto il precedente proprietario , i propri diritti domenicali. Controparte_3
In conclusione, risulta dimostrato l'esercizio, da parte delle appellanti, di un potere di fatto pubblico e continuativo sul bene controverso per il termine ventennale ex art. 1158 c.c., quantomeno a partire dall'anno 1992 fino al 2016, anno in cui ha proposto la domanda giudiziale di CP_2 rivendica. pagina 6 di 8 Pertanto, in accoglimento dell'appello, deve essere dichiarata l'intervenuta usucapione del diritto di proprietà dell'immobile oggetto di causa a favore delle appellanti, e la presente sentenza dichiarativa dell'intervenuta usucapione deve essere trascritta ai sensi dell'art.2651 c.c..
Va invece rigettata la domanda di rilascio del bene, non essendo neppure allegato che la ne sia CP_2 entrata in possesso a seguito della sentenza impugnata.
Venendo all'appello incidentale condizionato della va accolta la domanda di garanzia per CP_2 evizione parziale svolta nei confronti della a fronte dell'accertamento Controparte_3 dell'intervenuta usucapione della cantina acquistata con atto del 19.12.2011 (doc. 1 fasc. primo grado
. CP_2
Non costituisce ragione di esonero da responsabilità della dante causa la circostanza, da questa dedotta, che secondo la testimonianza resa dal al momento della vendita dell'immobile non fosse Tes_1 ancora maturato il termine utile per usucapire la cantina.
Invero la più recente giurisprudenza della Suprema Corte ha chiarito che: “in tema di vendita, poiché la garanzia per evizione ha la funzione di eliminare lo squilibrio delle prestazioni determinato dall'inadempimento del venditore, tale rimedio opera nei limiti del ripristino della situazione anteriore alla conclusione del contratto, anche in mancanza di colpa del venditore;
non è peraltro necessario che il vittorioso intervento rivendicativo del terzo abbia la propria causa in un fatto preesistente alla vendita, ben potendo consistere tale responsabilità del venditore - tenuto per fatto suo proprio, ex art.
1487, secondo comma, cod. civ. - anche in una condotta inadempiente successiva al contratto, purchè sussista il nesso tra la perdita del diritto subita dal compratore e l'oggettivo inadempimento del venditore”. (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 8536 del 14/04/2011 (Rv. 618051 - 01).
Va dunque riconosciuto alla come da domanda, il rimborso della parte del prezzo pagato per il CP_2 bene acquistato corrispondente al valore commerciale della cantina, oltre che la perdita di valore subita dall'immobile poiché sprovvisto di un vano accessorio, che il CTU geom. con valutazione Per_2 condivisibile in quanto esente da censure logiche o giuridiche, ha stimato complessivamente in €
10.500,00, somma sulla quale vanno computati gli interessi legali dalla domanda di riduzione del prezzo (18.05.2018) fino al saldo effettivo.
Sull'importo non può essere riconosciuta la rivalutazione monetaria, costituendo il diritto alla restituzione del prezzo pagato per l'evizione parziale del bene un credito di valuta, che prescinde dalla colpa, anche solo presunta, del venditore (Cass., Sez. 2, Sent. n. 2541 del 19/03/1999; Cass. Sez. 1,
Sent. n. 318 del 14/02/1963).
Il risarcimento dell'ulteriore danno va escluso, non avendo la parte dato prova del pregiudizio subito.
pagina 7 di 8 5.- L'appellata soccombente va condannata a rifondere alle appellanti le spese di lite di CP_2 entrambi i gradi di giudizio, che si liquidano in dispositivo avuto riguardo al valore della causa
(scaglione da 5.201 a 26.000) e ai parametri di cui al DM 147/2022, con esclusione della fase istruttoria per il grado di appello.
La terza chiamata in primo grado va invece condannata a rifondere le spese di lite sostenute dalla liquidate come sopra. CP_2
Infine, le spese della CTU espletata in primo grado, siccome liquidate in corso di causa, vanno poste definitamente a carico di tutte le parti in parti uguali, tenuto conto dell'interesse comune al relativo svolgimento.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
I – in accoglimento dell'appello, dichiara l'intervenuta usucapione, in favore delle appellanti CP_1
e , del diritto di proprietà esclusiva della cantina sita al
[...] Parte_1 Parte_2 seminterrato dell'immobile di via Albergati n. 6 in Bologna censito al Catasto Fabbricati di detto
Comune al F. 227, Mapp. 138 sub. 3) - 210 graffati, corrispondente alla cantina sub. 3 indicata nell'elaborato planimetrico dell'intero fabbricato (all. 7 CTU geom. ; Per_2
II – ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari di Bologna la trascrizione della sentenza;

III – in accoglimento dell'appello incidentale condizionato proposto da , dichiara tenuta CP_2
e condanna la al pagamento, in suo favore, dell'importo di €. 10.500,00, Controparte_3 oltre agli interessi legali dalla domanda (18.05.2018) al saldo effettivo;

IV – condanna alla refusione in favore delle appellanti CP_2 CP_1 Parte_1
e delle spese di lite, che liquida, a titolo di compensi, in € 5.077 per il
[...] Parte_2 primo grado ed euro 3.966 per il presente grado, oltre a spese generali, IVA se dovuta e CPA per legge.
V – condanna alla refusione in favore di delle spese di Controparte_3 CP_2 lite, che liquida, in € 5.077 per il primo grado ed euro 3.966 per il presente grado, oltre a spese generali,
IVA se dovuta e CPA per legge.
VI - pone definitamente a carico di tutte le parti in parti uguali, le spese di CTU siccome liquidate nel giudizio di primo grado.
Così deciso in Bologna, nella camera di consiglio della Prima Sezione Civile, il 1/07/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott. Susanna Zavaglia dott. Giuseppe De Rosa
pagina 8 di 8