REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA
sezione civile composta dai magistrati:

1.dr. Luigi Santini Presidente

2. dr. Angela Quitadamo Consigliere rel.

3. dr. Arianna Sbano Consigliere
All'esito della camera di consiglio, tenutasi ai sensi dell'art. 127 ter cpc;
lette le note illustrative, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 758/2024 r.g. vertente
TRA
in persona del Parte_1
legale rappresentante, rappr.ta e difesa per procura alle liti in atti dall'Avv. Federica Poderi del Foro di Pesaro
Parte appellante
E
in persona del legale rappresentante, rappresentata e Controparte_1
difesa per procura alle liti in atti dall'Avv. Gilberta Arcangeli del Foro di Urbino
Parte appellata
Conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso depositato il 25 luglio 2024 Parte_1
ha proposto appello avverso la sentenza del 27 giugno 2024 con la quale il Tribunale
[...] di Pesaro aveva accolto solo in parte la domanda proposta da essa Società, locatrice dell'immobile sito in Montelabbate alla Via L. Lama n. 60, nei confronti della conduttrice Controparte_1
condannando quest'ultima a versare la somma di euro 519,72 a titolo di premi di
[...]
assicurazione dovuti sino al rilascio dell'immobile e, dichiarata la cessazione della materia del contendere rispetto alla domanda di risoluzione dell'intercorso contratto di locazione, in

accoglimento della domanda spiegata in via riconvenzionale dalla convenuta, aveva condannato essa locatrice al pagamento in suo favore della somma di euro 4.500,00 oltre interessi legali sino al saldo, a titolo di risarcimento dei danni dalla stessa lamentati per inadempimento delle obbligazioni di cui all'art. 1575 c.c., oltre che alla rifusione delle spese di lite. Ha dedotto l'appellante l'errore del Tribunale nell'interpretare la disposizione codicistica che, ponendo a carico del locatore la garanzia del pacifico godimento del bene locato, richiamava l'art. 1585 c.c. in tema di garanzia per le molestie arrecate da terzi soggetti, intendendo così circoscrivere la responsabilità diretta alle sole ipotesi in cui l'illecito contegno altrui si fosse sostanziato nella pretesa di esercitare diritti sulla cosa medesima, con esclusione dei casi di molestie di mero fatto, in specie consistite nell'asserito esercizio, da parte della vicina della propria attività d'impresa in violazione delle Controparte_2
regole imposte a tutela della salute e della salvaguardia delle persone da rumori ed odori molesti.
L'appellante, inoltre, ha censurato l'omessa indicazione dei criteri di quantificazione del credito, riconosciuto dal primo giudice in favore della convenuta in euro 4.500,00, senza pronunciarsi sulla somma di euro 11.193,18 dovuta, oltre accessori, dalla conduttrice per omesso versamento di canoni mai contestati. In ogni caso, l'appellante ha evidenziato che le doglianze della conduttrice, circa il superamento della soglia di tollerabilità delle propagazioni (rumori ed odori) causate dal terzo, erano rimaste prive di oggettivo riscontro e che vi erano evidenti discrasie tra le misurazioni eseguite dall' in occasione del sopralluogo del 22 giugno 2023 - peraltro, in maniera avulsa Pt_2 da riferimenti all'isolamento acustico dell'edificio - ed i rilievi di cui al Verbale di sopralluogo
AST del 20 ottobre 2023, in seno al quale l' non aveva fatto riferimento ad Controparte_3
immissioni rumorose e vibrazioni oltre soglia, né ad esalazioni di sorta, così come nessuna anomalia circa esalazioni, rumori e caratteristiche della parete divisoria tra i comparti e CP_1 CP_2
era stata rilevata in seno al rapporto di intervento stilato il 19 dicembre 2022 dai Vigili del
[...]
Fuoco di Pesaro. L'appellante ha, quindi, sottolineato come fossero a carico della conduttrice, in forza delle clausole contrattuali, anche gli oneri accessori (“luce, acqua ed altre utenze in genere”), tra cui il servizio di prevenzione incendi a beneficio dell'intero stabile già occupato, per il quale era stata richiesta la sola quota di spettanza, pari alla metà di quanto indicato nella fatturazione di riferimento. Infine, l'appellante ha censurato la statuizione inerente alla condanna di essa ricorrente alla rifusione delle “spese di lite comprensive della fase sommaria”, laddove l'azione era stata intentata per la precisa sofferenza locatizia mai contestata e pari ad euro 11.193,18 oltre accessori, nonché per rimborso oneri per complessivi euro 12.808,34, ossia per pretese affatto legittimanti la promossa procedura sommaria di sfratto, in forza della clausola negoziale limitativa ex art.1462 c.c.
“solve et repete”. L'appellante ha chiesto, pertanto, in riforma della sentenza impugnata, accogliersi le domande spiegate in primo grado e rigettarsi la domanda riconvenzionale, quindi condannarsi l'appellata alla restituzione dell'importo di euro 8.487,06 o di quel diverso ammontare determinato in corso di causa, oltre che alla rifusione dell'imposta di registro della sentenza di I grado;
il tutto con vittoria di spese di lite del doppio grado. ha resistito al gravame e ne ha chiesto il rigetto. Controparte_1
Allo scadere del termine per il deposito delle note sostitutive d'udienza, la causa è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è fondato e va accolto nei soli limiti di seguito precisati.
Il Tribunale sembra avere implicitamente ritenuto assorbita dall'accoglimento dell'eccezione di inadempimento, sollevata da parte conduttrice, la questione relativa al pagamento dei canoni di locazione scaduti e pacificamente da quest'ultima non versati alle scadenze.
Non si rinviene, infatti, in seno alla sentenza impugnata, alcun accertamento inerente all'avvenuto pagamento da parte della conduttrice dei canoni scaduti, né ivi sono esplicitate le ragioni per le quali tale obbligazione debba ritenersi in altro modo estinta;
tantomeno si evince che il credito al detto titolo vantato dalla locatrice sia stato considerato al fine di operarne la compensazione con il controcredito riconosciuto in capo alla stessa conduttrice in accoglimento della domanda riconvenzionale di risarcimento del danno da inadempimento contrattuale.
Sotto distinto profilo, l'acquiescenza prestata alla declaratoria di cessazione della materia del contendere rispetto alla domanda attorea di risoluzione del contratto di locazione consente di ritenere che sia sceso il giudicato sulle questioni relative a cause ed effetti dello scioglimento del rapporto, inclusa la questione inerente alla restituzione dell'immobile locato;
viceversa, non è coperta dal giudicato interno sulla cessata materia la distinta domanda attorea di condanna della conduttrice al pagamento dei canoni scaduti, in assenza di espressa ed univoca dichiarazione delle parti circa la definizione bonaria di tale autonomo aspetto della lite.
Ciò detto, la Società conduttrice in costanza di rapporto non avrebbe dovuto ritenersi esentata dall'obbligo di pagamento dei canoni di locazione alle scadenze pattuite;
tanto in forza del chiaro disposto dell'art. 7 del contratto di locazione sottoscritto il 10 luglio 2013, a tenore del quale detto pagamento non poteva essere sospeso né ritardato per alcuna ragione in linea di principio idonea a legittimare un'eccezione di inadempimento per fatto imputabile alla locatrice;
in tal senso, la comune volontà delle parti è stata univocamente consacrata con efficacia vincolante rafforzata dall'espressa e specifica approvazione della relativa clausola ai sensi degli artt.1341 e 1342 c.c., come si evince dalla copia del contratto in atti.
Si tratta, in definitiva, della clausola limitativa delle eccezioni finalizzate ad evitare l'adempimento della prestazione, prevista dall'art. 1462 cod. civ. e destinata ad operare sul piano sostanziale, ossia in sede di adempimento delle obbligazioni corrispettive, mentre in sede giudiziale
è comunque possibile esaminare tali eccezioni al fine di realizzare, attraverso il meccanismo della compensazione, l'equo contemperamento dei confliggenti interessi delle parti.
Ne discende che l'originaria ricorrente ed odierna appellante resta titolare di un credito pari ad euro 9.760,42, corrispondente all'ammontare dei canoni di locazione maturati per i mesi da maggio a novembre 2023, la prova del cui pagamento non è stata fornita dalla conduttrice, di tanto onerata.
Non vi è, invece, sufficiente prova in atti di esistenza del credito vantato nella misura di euro
1.390,13 per esborsi da fornitura idrica, in quanto la convenuta ha documentato il regolare CP_4 pagamento dei consumi relativi all'utenza, intestata a proprio nome, del servizio idrico presso l'immobile oggetto della locazione e controparte, a fronte di tale documentazione, non ha dedotto, ancor prima che provato, la fonte del credito da fornitura idrica vantato ad altro specifico titolo. Ed infatti, non può recepirsi l'argomento secondo cui i costi della fornitura idrica propriamente destinata al servizio antincendio, e formalmente intestata alla locatrice, dovessero essere rimborsati pro quota dalla conduttrice, difettando la prova dell'esistenza di una specifica pattuizione in tal senso, tale non potendosi ritenere l'art. 6 del contratto di locazione, che sotto la rubrica “Oneri” stabilisce in termini generali essere “….a carico esclusivo della parte conduttrice gli oneri per luce, acqua ed altre utenze in genere …” quindi reca un'elencazione a titolo esemplificativo dei servizi ad esse afferenti, lasciando ragionevolmente presumere l'operatività di un regolare criterio di coincidenza dell'intestatario dell'utenza con l'effettivo consumatore. Pertanto, nella carenza assoluta di elementi idonei a chiarire in forza di quale titolo debbano ricadere sulla conduttrice i costi relativi ad un'utenza idrica specificamente destinata al servizio antincendio e formalmente intestata alla locatrice, non possono riconoscersi in favore di quest'ultima le somme pretese a tale titolo.
Passando ad esaminare le censure inerenti all'accoglimento della domanda risarcitoria proposta dalla conduttrice in via riconvenzionale, il Collegio condivide la scelta del Tribunale di ritenere responsabile la locatrice per le conseguenze pregiudizievoli derivanti dalle immissioni eccedenti la soglia di tollerabilità e provenienti dall'immobile adiacente, di proprietà della stessa locatrice e concesso in locazione a Controparte_2
In proposito, va detto che il primo giudice ha posto a base della decisione il dettato dell'art.1575 c.c. senza alcun richiamo alla disciplina dettata per la particolare ipotesi, contemplata dall'art. 1585 c.c., della garanzia per molestie altrui, bensì avendo riguardo essenzialmente alla circostanza che, attraverso la successiva locazione dell'immobile adiacente a quello oggetto del rapporto dedotto in causa, la locatrice ha tenuto un contegno contrario all'obbligo di perdurante garanzia del pacifico godimento del bene da parte della convenuta. In particolare, la violazione dell'obbligo sancito al punto 3) dell'art. 1575 c.c. risiede nell'aver consentito ad un'impresa - la – di svolgere l'attività di lavorazione di metalli Controparte_2
pesanti a ciclo continuo, con utilizzo di macchinari altamente rumorosi e attraverso tecniche di produzione implicanti cattive esalazioni, nei locali adiacenti all'immobile locato e da questo separati mediante leggero muro divisorio, fessurato in più punti, affatto inidoneo - alla stregua di criteri oggettivi di valutazione consacrati anche in un verbale redatto dai Vigili del Fuoco nel dicembre 2022 - ad isolare adeguatamente le due unità immobiliari.
Quanto alla prova circa l'effettivo carattere di intollerabilità delle emissioni in argomento, essa si può evincere in maniera sufficiente dai contenuti della relazione redatta nel giugno 2023 dall' – e del decreto penale Parte_3
di condanna emesso sulla scorta della stessa in data 30 novembre 2023 dal GIP presso il Tribunale di Pesaro a carico del legale rappresentante della si tratta, infatti, di Controparte_2
documentazione consacrante accertamenti, provenienti da pubbliche Autorità, in ordine al sicuro superamento della soglia di tollerabilità delle immissioni in argomento;
d'altro canto, i profili di personale responsabilità civile e penale in capo al terzo autore di tali immissioni non rilevano in questa sede, poiché l'odierna indagine verte sull'accertamento circa le condizioni e le caratteristiche oggettive dei locali concessi in uso dall'appellante, onde stabilire se, rispetto ad esse, la proprietaria comune concedente abbia osservato tutte le cautele indispensabili a garantire il pacifico godimento del bene alla conduttrice appellata;
siffatta indagine sull'adempimento degli obblighi propri della locatrice ex art. 1575 c.c., non già sulle molestie del terzo ex art. 1585 c.c., ha dato, per i motivi suesposti, esito negativo.
Né i diversi contenuti delle relazioni stilate dall'Azienda Sanitaria in epoca successiva a quella dell'intercorsa locazione possono valere a smentire la portata degli originali rilievi dell' , sui quali si è fondata la condanna penale dell'autore delle immissioni, essendo Pt_2
ragionevole ritenere che solo a seguito di detti rilievi vi siano stati interventi tardivamente finalizzati a migliorare lo stato dei luoghi, quindi dopo che la conduttrice aveva lasciato l'immobile locato.
Passando alle critiche mosse dall'appellante alla misura del risarcimento riconosciuto in favore dell'odierna appellata in via riconvenzionale, il motivo di gravame è inammissibile per assoluto difetto di minime considerazioni puntuali e specifiche a sostegno di una diversa e minore quantificazione delle somme al detto titolo liquidate dal Tribunale.
D'altro canto, parte appellata ha prestato acquiescenza alla liquidazione in discorso e ad ogni altra statuizione a sé sfavorevole, così che le stesse restano confermate nei termini stabiliti dal
Tribunale. In forza delle suesposte considerazioni, la somma di euro 4.500,00, liquidata in favore dell'originaria convenuta a titolo di risarcimento del danno ed in accoglimento della domanda riconvenzionale, va posta in compensazione con il maggior credito pari ad euro 9.760,42 da riconoscersi in favore della locatrice a titolo di canoni scaduti e non pagati, così che la pronuncia di primo grado deve essere riformata nel senso della condanna della convenuta a versare a parte attrice la differenza per sorte capitale, maggiorata degli accessori di legge. Restano, altresì, ferme per prestata acquiescenza le statuizioni in ordine al credito da versamento dei premi di assicurazione sino al rilascio dell'immobile in misura pari ad euro 519,72.
In relazione ai profili di reciproca soccombenza, le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio possono essere compensate tra le parti


P.Q.M.


La Corte così provvede: 1) accoglie l'appello per quanto di ragione e, in parziale riforma della sentenza impugnata, condanna al pagamento in favore di Controparte_1
della somma di euro 5.260,42, oltre Parte_1
accessori di legge, così effettuata la compensazione tra crediti nei termini indicati in parte motiva;
ordina all'appellata la restituzione delle somme eventualmente percepite in esecuzione della sentenza impugnata, che conferma nel resto;
2) compensa integralmente tra le parti le spese di lite del doppio grado
Ancona, 19 giugno 2025
Il Consigliere est. Il Presidente