REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MESSINA, II sezione civile, riunita in camera di consiglio, composta dai consiglieri
- dott. Giuseppe Minutoli Presidente
- dott. Antonino Zappala' Consigliere
- dott. Vincenza Randazzo Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
Nel procedimento n. 339/2023 R.G., vertente
TRA
34 F, in persona Parte_1 dell'amministratore pro tempore, C.F. , rapp.to e P.IVA_1 difesa dall'avv. ARENA NATALE appellante
CONTRO
, nata a MESSINA (ME), il 30/09/1974, CP_1
, rapp.ta e difesa dall' avv.to RIZZO C.F._1
ROBERTO
, nato a [...] il [...], cod. fisc. Controparte_2
, rapp.to e difeso dall'avv.to CodiceFiscale_2
INTILISANO LUCIANA
PAOLO GIANNINO, nato a [...], il [...],
, rapp.to e difeso dall'avv. MORABITO C.F._3
NICLA
1 “ , in Controparte_3 persona del legale rappresentante pro tempore, P.I. , P.IVA_2 rapp.ta e difesa dall'avv. MORABITO NICLA appellati
Ogg: appello a sentenza n. 1759/2022 del 24/10/2022, emessa dal Tribunale di Messina e non notificata,
Conclusioni per le parti: come da atti e verbali di causa
MOTIVI DELLA DECISIONE
Con citazione notificata il 24.4.2023 il
[...]
proponeva appello alla sentenza di cui Parte_2 all'intestazione con la quale il Tribunale di Messina, definendo il giudizio promosso dagli odierni appellati, che impugnavano la delibera dall'assemblea condominiale adottata in data
18.02.2015, chiedendone l'annullamento, limitatamente alla statuizione relativa al punto 1 dell'ordine del giorno, avente ad oggetto “Discussione e approvazione del rendiconto di gestione e del piano di riparto dallo 01/01/2011 al 31/12/2011 – dallo
01/01/2012 al 31/12/2012 – dallo 01/01/2013 al 31/12/2013”, così statuiva: accerta l'illegittimità della delibera condominiale del 18.02.2015 relativamente all'approvazione del punto 1) dell'ordine del giorno e, per l'effetto, annulla la suddetta delibera limitatamente all'approvazione del punto 1; condanna il convenuto al pagamento delle spese di lite, che liquida, a favore degli Avv. Luciana Intilisiano, Roberto Rizzo,
Nicolina Morabito, distrattari ex art. 93 c.p.c., nella complessiva somma di €. 545,00 per spese ed € 7.616,00 per compensi ex
2 D.M. n. 55/14 (€ 1.701,00 fase studio, € 1.204,00 fase introduttiva, € 1.806,00 fase istruttoria, € 2.905,00 fase decisoria), oltre spese generali, i.v.a. e c.p.a. come per legge;
liquida in favore del CTU, dott.ssa €. Persona_1
1.140,00 (comprensivi dell'acconto) a titolo di compensi, oltre oneri di legge, ponendoli definitivamente a carico di parte soccombente.
Si costituivano tutti gli appellati, chiedendo il rigetto del gravame.
La causa con ordinanza del 24.7.24 era posta in decisione, concessi i termini per conclusionali e repliche.
* * *
Giudizio di primo grado
Gli odierni appellati, tutti condomini dell'appellante
[...]
hanno impugnato la citata deliberazione Parte_2 assembleare, deducendo l'inidoneità della documentazione, prodotta dall'amministratore del Condominio, a fornire ai condomini un prospetto intellegibile delle voci di entrata e di spesa e delle quote di ripartizione.
Il Tribunale ha definito la controversia nei termini sopra riportati, argomentando che:
- la normativa in materia di condominio non prescrive specifiche forme per la tenuta della contabilità da parte dell'amministratore,
l'art. 1130 bis c.c. impone unicamente che i dati siano “espressi in modo da consentire l'immediata verifica” e nello stesso senso si è pronunciata la giurisprudenza di legittimità;

3 -Il CTU ha accertato che“per l'anno 2013, a seguito dell'entrata in vigore della legge n.220/2012 (18.06.2013) l'amministratore pro tempore non si è adeguato al dettame normativo in tema di
Rendiconto Condominiale, contenuto nell'art.1130 bis c.c.”, dal momento che “in atti non sono stati rinvenuti il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota esplicativa della gestione obbligatoria dal 18.06.2013”, pertanto il bilancio - riferito a tale annualità- è stato adottato in violazione delle prescrizioni di forma-contenuto dell'art. 1130 bis c.c., con la conseguenza che deve essere annullata la relativa delibera di approvazione.
-per quanto riguarda i bilanci relativi agli anni 2011 e 2012, la relazione del tecnico ha appurato che “la metodologia contabile utilizzata dall'amministratore pro-tempore […] può ritenersi valida”.
- pur tuttavia, dalle risultanze della CTU è emerso che le scritture contabili presentano carenze di contenuto sotto diversi profili, essendo che: in parte sono privi della documentazione indispensabile per una attestazione di correttezza e veridicità; è stata registrata la mancanza dell'indicazione di determinate voci del bilancio;
alcune carenze sarebbero superabili unicamente mediante un esame incrociato di dati o attraverso operazioni matematiche.
Appello
Il con il proposto gravame ha censurato la sentenza Parte_1 per:

4 -violazione dell'art. 112 c.p.c., ricorrendo il vizio di extra petizione, in quanto decide una questione nuova sotto il profilo della causa petendi, mai prospettata dagli impugnanti, e come tale inammissibile;

- violazione di legge, difetto di motivazione e mancanza di prova per errata lettura ed interpretazione delle conclusioni rassegnate dal nominato CTU;

- per violazione degli artt. 91 e 92 c.p.c. -quale effetto delle censure argomentate alla sentenza di primo grado- avendo condannato l'appellante alle spese di lite, ivi comprese quelle di
CTU.

1. Quanto al primo motivo ha argomentato come l'annullamento del rendiconto relativo all'anno 2013 sia avvenuto sul presupposto che il “bilancio sarebbe stato adottato in violazione delle prescrizioni di forma indicate dall'art. 1130 bis c.c., introdotto dalla legge n. 220/2012 entrata in vigore il
18.06.2013”, ossia per un vizio che non era stato rilevato nei motivi di impugnazione della delibera.

2. Quanto al secondo motivo ha rilevato che il CTU aveva fornito una valutazione complessiva di correttezza dell'operato dell'amministratore, avendo affermato che:
- la metodologia contabile utilizzata dall'amministratore pro tempore può ritenersi valida;

- nei rendiconti relativi agli anni 2011, 2012 e 2013, nell'attivo
e nel passivo sono state appostate correttamente le voci dei crediti e debiti;

5 - nel conto “entrate” “ed uscite” sono state appostate correttamente rispettivamente le entrate di quote condominiali ordinarie e le spese di gestione ordinarie;

- le entrate e le uscite legate a spese straordinarie si rilevano dai prospetti di riparto redatti dall'amministratore per ciascuna spesa straordinaria;

- la somma algebrica delle poste indicate nell'attivo e nel passivo, nelle entrate e nelle uscite, è corretta;

- i criteri utilizzati con riferimento alla ripartizione delle spese idriche si ritengono idonei e ciò anche sulla scorta della delibera assembleare del 23.11.2005 (fornita al CTU in sede di osservazioni alla bozza) che ha autorizzato
l'amministratore alla ripartizione dell'acqua in consumi per i condomini che avevano regolarmente installato apposito contatore, ed in millesimi per i condomini non in possesso di contatori individuali presso la propria unità immobiliare;

- la perfetta corrispondenza del debito verso al CP_4
31.12.2013. che pertanto risulta correttamente iscritto.
Oltre a ciò -in relazione al quesito sub n. 2) - il CTU aveva detto espressamente di non essere stato in condizione di rispondere, e quindi non aveva espresso giudizio alcuno sulla intelligibilità o meno dei rendiconti.
Sotto altro profilo, poi, il CTU non si era limitato, come affermato dal Giudice di primo grado, ad un giudizio di sola regolarità formale, ma aveva espressamente indicato che dall'esame dei rendiconti consuntivi emergevano tutta una serie di elementi conducenti ad un giudizio di idoneità ed
6 intellegibilità dei rendiconti, in quanto erano rispettati i principi di tecnica contabile e si consentiva ai condomini di risalire dalla stessa documentazione alle voci di spesa o di entrata.
Il giudizio di “non intellegibilità”, espresso dal Giudice di prime cure, non trova riscontro nelle valutazioni operate dal CTU, che invece aveva affermato come il debito trovasse esatta e CP_4 corretta esposizione nella documentazione contabile, così come le voci di spesa straordinaria, che lungi dall'essere mancanti
(come affermato in parte motiva), erano tutte analiticamente inserite in un separato prospetto allegato al rendiconto.
Lo stesso giudizio di “idoneità e chiarezza” doveva estendersi alle quote di ripartizione, che trovavano pieno riscontro documentale laddove il CTU accertava che nei riparti specifici delle singole spese è possibile verificare la quota di competenza del singolo condomino, grazie alla indicazione in apposita colonna dei millesimi di ciascuno.
La sola mancata indicazione della data di apertura del conto corrente, poi, non valeva ad inficiare i rendiconti sotto il profilo della loro intellegibilità.
Osservazioni della Corte
La soluzione della presente controversia passa per il richiamo di alcuni principi, che la giurisprudenza applicava già prima della modifica della normativa in tema di condominio e che da essa sono stati recepiti.
Allo scopo è sufficiente richiamare la seguente massima: “Il rendiconto condominiale, a norma dell'art. 1130-bis c.c., deve specificare nel registro di contabilità le voci di entrata e di
7 uscita, documentando gli incassi e i pagamenti eseguiti, in rapporto ai movimenti di numerario ed alle relative manifestazioni finanziarie, nonché, nel riepilogo finanziario e nella nota sintetica esplicativa della gestione, ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del , con Parte_1 indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, avendo riguardo al risultato economico delle operazioni riferibili all'esercizio annuale, che è determinato dalla differenza tra ricavi e costi maturati. Affinché la deliberazione di approvazione del rendiconto, ovvero dei distinti documenti che lo compongono, possa dirsi contraria alla legge, agli effetti dell'art. 1137, comma 2, c.c., occorre accertare, alla stregua di valutazione di fatto che spetta al giudice di merito, che dalla violazione dei diversi criteri di redazione dettati dall'art.
1130-bis c.c. discenda una divaricazione tra il risultato effettivo dell'esercizio, o la rappresentazione della situazione patrimoniale del e quelli di cui il bilancio invece dà Parte_1 conto, ovvero che comunque dal registro di contabilità, dal riepilogo finanziario e dalla nota esplicativa della gestione non sia possibile realizzare l'interesse di ciascun condomino alla conoscenza concreta dei reali elementi contabili, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci non siano state effettuate tenendo conto della sostanza dell'operazione.
Cassazione civile sez. II, 09/10/2023, n.28257
In sostanza, l'inosservanza delle modalità prescritte per la tenuta della contabilità, pur dopo la riforma che ha introdotto delle regole più stringenti, di per sé non è sufficiente ad affermare che
8 essa non sia intellegibile, dovendosi avere riguardo, oggi come in passato, all'aspetto sostanziale dei “conti”.
In altri termini, il registro di contabilità, il riepilogo finanziario e la nota sintetica esplicativa della gestione, con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, che compongono il rendiconto, sono ispirati dallo scopo di realizzare l'interesse del condomino a una conoscenza concreta dei reali elementi contabili ivi recati dal bilancio, e sono, quindi, orientati dall'esigenza di informazione dei partecipanti, in modo da dissipare le insufficienze, le incertezze e le carenze di chiarezza in ordine ai dati del conto, e consentire in assemblea l'espressione di un voto cosciente e meditato. Si prestano a tale scopo pure i chiarimenti forniti dall'amministratore in assemblea, se adeguati a far venire meno l'interesse del condomino, che li abbia chiesti e ottenuti, a eventuali impugnative della deliberazione di approvazione del rendiconto in relazione ai punti oggetto dei chiarimenti. Opera, dunque, il principio della prevalenza della sostanza sulla forma, che costituisce una specificazione del principio della correttezza e veridicità dell'informazione contabile e del principio di chiarezza, nel senso che la rilevazione e la presentazione delle voci va effettuata tenendo conto della sostanza dell'operazione.
Ciò detto, deve ancora richiamarsi che il Consulente, per quanto abbia formulato quelle osservazioni positive che il Parte_1 ha riportato nell'appello a supporto dei motivi di gravame, con esse si è riferito solamente al mero profilo formale della
9 contabilità, fornendo diversa lettura della capacità di rendere intellegibili i suoi “contenuti”.
Afferma il CTU:
- la documentazione giustificativa delle spese allegata in atti
(costituita prevalentemente da scontrini fiscali) è parziale, si riferisce soltanto ad alcune categorie di spesa e talvolta non è esaustiva per la singola categoria.
In ordine alla idoneità dei giustificativi di spesa, atteso che per idoneità del documento di spesa si intende sia la capacità di attestare con certezza e correttezza l'entità dell'uscita di cassa e la tipologia di spesa effettuata dall'amministratore in nome e per conto del condominio (idoneità probatoria), che la capacità di essere fiscalmente idoneo (idoneità fiscale), si segnala che risultano allegati numerosi scontrini fiscali e soltanto una parte di questi riportano nel dettaglio la specifica dell'articolo acquistato, precisando che è “ solo la fattura – e non lo scontrino fiscale – che consente di esplicitare il tipo e l'inerenza della spesa effettuata.
Rispondendo, poi al quesito se i rendiconti siano intellegibili, onde consentire ai condomini di controllare le voci di entrata, di spesa e le quote spettanti a ciascun condomino…” ha affermato “sarebbe necessario verificare le scritture riportate nel registro di contabilità. L'assenza di tale documento e la mancata produzione di tutti i giustificativi di spesa non consente alla scrivente di rispondere al quesito.
Inoltre, “per valutare se i condomini siano in grado di controllare le quote di spesa di competenza di ciascuno si
10 dovrebbe preliminarmente disporre della caratura millesimale elaborata per il Condominio Via Crema IS.34/F N.12 e verificare
l'esistenza di una o più tabelle millesimali. Dagli atti di causa, nel “Riparto consumi di acqua” risulta indicata la “Tabella mill.
A”; in altri riparti di specifiche spese vengono riportati dati millesimali diversi dalla Tabella A. Nel “Riparto Spese di
Gestione” annuale anni 2011-2012-2013, non viene riportata la colonna dei millesimi: tale prospetto non consente ai condomini di verificare il criterio di ripartizione utilizzato dall'amministratore. Non si ricava peraltro se la ripartizione delle varie categorie di spesa (gruppo A1-A/2-B-C) sia avvenuta utilizzando la stessa tabella millesimale. Nei riparti specifici delle singole spese (“Costruzione del pozzetto ed installazione del chiusino”, “Rifacimento locale ascensore” etc…), è invece possibile verificare la quota di competenza del condomino grazie alla indicazione in apposita colonna dei millesimi di ciascuno, moltiplicando l'intero importo di spesa segnalato per i millesimi
e dividendo il risultato per mille. In base al sommario controllo effettuato i conteggi non sono sempre coincidenti.
Ed ancora, al quesito “se nei bilanci sia correttamente indicata, con possibilità di facile riscontro documentale, la situazione patrimoniale del condominio e gli eventuali residui attivi e passivi, il Consulente risponde che, per il passivo non è intellegibile la voce “debiti verso terzi”. “Di quest'ultimi non esiste dettaglio da cui rilevare chi siano i debitori.
Per l'attivo, poi, “Non vi è l'indicazione del conto “cassa “, voce da indicare nell'Attivo se il Condominio dispone di giacenze di
11 cassa; non risulta iscritto il conto “banca” (per quanto obbligatoria l'apertura del conto corrente intestato al
ex art.1129 c.c., non si ha certezza sulla effettiva Parte_1 esistenza di un conto corrente intestato al Parte_1
IS.34/F N.12 anche se tale esistenza può dedursi dalla lettura degli atti di causa).
Si specifica altresì che in atti risulta un rendiconto riepilogativo, elaborato cumulativamente per l'arco temporale 2011-2013, che riporta rispetto ai singoli rendiconti annuali un maggior credito iscritto nell'Attivo pari ad € 3.377,06 sotto la voce “crediti verso terzi a saldo quote maturate” ed un maggior debito sempre pari ad € 3.377,06. I debiti in tale rendiconto riepilogativo sono distinti in “debiti v. ” e “debiti verso Condomini a saldo CP_4 quote maturate”, nei rendiconti annuali invece viene riportata soltanto la voce “debiti verso terzi”. Nel rendiconto riepilogativo non vi sono allegati per cui non è possibile risalire a cosa sia dovuta tale differenza.
Infine, sul quesito “se con particolare riferimento alla ripartizione delle spese idriche, siano stati seguiti criteri idonei e univoci nella ripartizione delle spese” il consulente, dopo aver affermato che I criteri utilizzati possono essere ritenuti astrattamente idonei, salvo eventuale specifica previsione assembleare per i consumi idrici”, ha continuato col dire “ma non sembrano caratterizzati da univocità. Dai prospetti di riparto dei consumi si rileva infatti che la suddivisione è stata eseguita principalmente in base alle tabelle millesimali, riportate nell' apposita colonna “Tabella mill. A”; ciò, verosimilmente,
12 per la mancanza del contatore acqua nelle singole abitazioni. In tali tabelle, redatte per periodo di consumo, i calcoli matematici non corrispondono: moltiplicando l'importo complessivo di spesa acqua per i millesimi dei singoli proprietari (indicati nella colonna millesimi Tabella A) e dividendo per mille, il risultato è difforme. Ciò potrebbe dipendere dall'utilizzo di Tabella millesimale diversa dalla “Tabella A” ovvero da percentuali delle quote di proprietà diverse da 100 non specificate in tabella.
Peraltro, in alcuni prospetti, per tre condomini viene utilizzato il diverso criterio di ripartizione “a consumo”.
Per altri quattro condomini sembrerebbe non esserci riparto millesimale del consumo ma solo l'imputazione di un importo uguale per tutti;
verosimilmente trattasi di attribuzione della sola quota fissa dovuta a prescindere dal consumo di acqua (potrebbe trattarsi di immobile non occupato e senza consumo di acqua).
Orbene, all'esito dell'accertamento peritale appare evidente che, se un tecnico del settore non ha potuto ben cogliere l'esattezza di una spesa o la sua pertinenza rispetto alle necessità, o ancora il perché della diversa ripartizione tra i condomini, la difficolta di questi ultimi di verificare quanto sottoposto dall'amministratore all'approvazione del non richiede altro commento. Parte_1
Resta da aggiungere che, pur avendo il Tribunale deciso ultra petita in relazione al rendiconto del 2013, ugualmente tale decisione va mantenuta, valendo anche per esso gli argomenti sopra esposti.
All'esito, quindi, l'appello va rigettato.
13 Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo, applicando i minimi della tariffa relativa alle cause di valore indeterminabile-complessità bassa.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Messina, II sezione civile, definitivamente pronunciando sull'appello proposto con citazione notificata il
24.4.2023 da , is. 34F avverso la Parte_2
sentenza n. 1759/2022 del 24/10/2022, emessa dal Tribunale di
Messina, nel giudizio promosso dagli odierni appellati nei confronti del , così provvede: Parte_1
-rigetta l'appello, perché infondato;

-condanna l'appellante al pagamento delle spese di Parte_1
lite, che liquida in € 4.996,00, ciascuno a favore di
[...]
e ed in € 4.996,00 complessivi in CP_1 Controparte_2
favore di NN OL e (rappresenti e difesi dal CP_3
medesimo legale), oltre iva, cassa e rimborso spese generali in ragione del 15%, con distrazione in favore degli avv.ti Rizzo,
Intilisano e Morabito.
-Dichiara che sussistono nei confronti dell'appellante le condizioni per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater, del
DPR 115/2002.
Così deciso nella camera di consiglio del 4.9.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dott. Vincenza Randazzo dott. Giuseppe Minutoli
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