N. R.G. 396/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
Sezione Terza Civile
LOCAZIONI
La Corte di Appello di Firenze, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente
Marco Cecchi Consigliere
Paolo Masetti Consigliere Relatore ha pronunciato all'udienza del 19/11/2025 mediante lettura del dispositivo ex art. 437 co. 1^ c.p.c., la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 396/2025 promossa da:
IN PROPRIO E QUALE TITOLARE DITTA INDIVIDUALE Parte_1
” (C.F. Controparte_1
) con Avv. STEFANINI ALESSIO C.F._1
PARTE APPELLANTE nei confronti di
(C.F. ), con l'Avv. LENSI GIACOMO Controparte_2 C.F._2
PARTE APPELLATA avverso la sentenza n. 872/2024 emessa dal Tribunale di Livorno e pubblicata il 19/07/2024
CONCLUSIONI
In data 19/11/2025 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
“Piaccia all'Ill.ma Corte d'Appello di Firenze, in riforma della sentenza impugnata disattesa ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione,
- in via preliminare: concedere la sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza impugnata, per i motivi di cui in atti inaudita altera parte ovvero, in subordine, fissando udienza ad hoc al fine di discutere sulla concessione del richiesto provvedimento;

- sempre in via preliminare: ammettere le istanze istruttorie di cui in premessa;
pagina 1 di 6 - nel merito: in accoglimento dello spiegato appello riformare la sentenza impugnata n. 872/2024, rep. 1348/2024, pronunciata dal Tribunale di Livorno e depositata in data 19.07.2024 per i motivi esposti in narrativa e, per l'effetto accogliere le conclusioni rassegnate in primo grado, che qui si riportano,
- in via principale: rigettare la domanda di risoluzione del contratto in quanto infondata per i motivi di cui in atti ed accertare il grave inadempimento del sig. agli Controparte_2 obblighi posti a suo carico dagli artt. 1575 e 1576 c.c.; per l'effetto, con imo al rimborso, in favore della sig.ra , di quanto dalla stessa pagato a terzi per Parte_1 rendere l'immobile conforme ai dettati urbanistici e per il mantenimento della cosa in buono stato locativo, nella misura del provato e del giusto;

- in subordine: accertare e dichiarare la nullità del contratto di locazione del 20.12.2020 per i motivi di cui in atti;
per l'effetto condannare il sig. a ripetere Controparte_2
l'indebito in favore della sig.ra per la somma di € 18.311,48 o della Parte_1 maggiore o minor somma che risulterà di giustizia, oltre interessi dal dovuto al saldo effettivo, compensando, se del caso, le rispettive spettanze;

- in ulteriore subordine: accertare il danno patrimoniale e non patrimoniale subito dalla sig.ra in ragione dell'inadempimento del locatore come esposto in atti e, Parte_1 quindi . al risarcimento del danno che sarà determinato Controparte_2 in separato giudizio;

- in ogni caso: rigettare la domanda formulata da parte avversaria ex art. 96 c.p.c. in quanto infondata in fatto ed in diritto;

- il tutto con vittoria di spese ed onorari per entrambi i gradi di giudizio, ivi comprese quelle di mediazione, da liquidare in favore del procuratore antistatario”
Per la parte appellata:
“Voglia. l'Ecc.ma Corte d'Appello di Firenze 1. Rigettare integralmente l'appello proposto da
, confermando in ogni sua parte la sentenza n. 3693/2021 del Tribunale Parte_1 iarare definitivamente risolto il contratto di locazione del 21 luglio 2021 per inadempimento della conduttrice;

3. Confermare la condanna al pagamento dei canoni maturati e maturandi fino al rilascio del fondo;

4. Condannare l'appellante al pagamento delle spese e competenza del presente grado, con attribuzione al difensore anticipatario”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Con atto di citazione notificato in data 19.2.2025 e depositato presso la Corte
d'Appello di Firenze per l'iscrizione a ruolo il 3.3.2023, ha proposto Parte_1 appello avverso la sentenza n. 872/2024 del Tribunale di Livorno, pubblicata il 19.7.2025, con cui, respinta ogni altra domanda, è stata dichiarata la risoluzione, per morosità, del contratto di locazione di immobile ad uso commerciale stipulato in data 21.7.2021 tra la stessa, in qualità di conduttrice, e quale locatore, con condanna della medesima Controparte_2 conduttrice al pagamento dei canoni a partire dal luglio 2021 fino al rilascio dell'immobile pagina 2 di 6 oltre alle spese di lite.
2. In primo grado l'appellante, convenuta con citazione per convalida di sfratto per il mancato versamento delle mensilità di luglio, agosto e settembre 2021, si era costituita deducendo l'esistenza di un precedente contratto di locazione inter partes risalente al dicembre 2020, sebbene non registrato e perciò nullo, in forza del quale aveva già corrisposto canoni, e sostenendo altresì l'effettuazione, sin da tale primo periodo, di interventi straordinari ed urgenti sull'immobile, con anticipo di spese che avrebbero dovuto gravare sulla controparte, per la presenza di vizi e difformità. Aveva perciò sollevato eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c. e chiesto il rigetto della domanda avversaria, formulando inoltre domanda riconvenzionale per il rimborso, ex art. 2033 c.c., delle somme pagate e delle spese anticipate, in totale pari ad € 18.311,48, da compensare, in ipotesi, con le altrui spettanze, e, in subordine, per il risarcimento del danno.
3. Il Tribunale, in data 17.11.2021, emetteva ordinanza provvisoria di rilascio ex art. 665
c.p.c. e mutava il rito ai sensi dell'art. 667 c.p.c. assegnando termini per il deposito di memorie integrative. Quindi istruiva la causa con consulenza tecnica d'ufficio ed infine emetteva sentenza, con cui accoglieva le domande avanzate dall'attore respingendo quelle della convenuta.
4. Con l'atto di appello sono stati articolati i seguenti motivi di impugnazione:
I) falsa applicazione dell'art. 1, comma 346, L. 311/2004 e mancata valutazione delle prove offerte dalla convenuta a riguardo della sottoscrizione di un precedente contratto di locazione, nullo per mancata registrazione, in forza del quale erano stati sostenuti pagamenti suscettibili di ripetizione e dei quali avrebbe dovuto tenersi conto nella complessiva ricostruzione dei rapporti di dare/avere;
II) violazione e falsa applicazione degli artt. 1575 e 1576 c.c., per mancata valutazione degli obblighi posti in capo al locatore circa la consegna della cosa in buono stato di manutenzione e il mantenimento della stessa in stato da servire all'uso convenuto, con mancata ammissione e valutazione di prove rilevanti su questo tema da parte del Tribunale, il quale aveva invece aderito alle conclusioni del CTU sulle condizioni dell'immobile, benché insufficienti rispetto al quesito posto, e travisato la natura stessa degli interventi eseguiti dalla conduttrice (manutenzioni straordinarie e non, come ritenuto, migliorie).
Per tali ragioni è stata pertanto formulata dall'appellante richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte. pagina 3 di 6 5. Radicatosi il contraddittorio, con ordinanza del 08/04/2025 è stato disposto il mutamento del rito ed è stata fissata udienza di discussione al 15/10/2025, con termini alle parti per l'eventuale integrazione degli atti introduttivi. si è costituito in giudizio in data 14/10/2025, chiedendo il rigetto Controparte_2 dell'appello per infondatezza dei motivi, con integrale conferma della sentenza di primo grado.
La causa è stata decisa (mediante emissione del dispositivo) alla successiva udienza del
19/11/2025, sulle conclusioni precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di discussione orale in presenza.
***
6. Va preliminarmente dichiarata l'inammissibilità delle note difensive depositate dalla difesa di parte appellante in data 18.11.2025 in quanto il deposito di note non era stato autorizzato, avendo la Corte semplicemente concesso a parte appellante, su sua richiesta, all'udienza del 15.11.2025, un termine a difesa, per consentirle di esaminare la memoria di costituzione della controparte depositata il giorno prima, con rinvio della discussione al
19.11.2025, intendendosi così concessa alla suddetta parte (unicamente) la facoltà di replicare nella nuova udienza alle difese avversarie.
Ciò detto, l'appello è da giudicare tardivo e come tale deve essere dichiarato inammissibile.
Invero, vertendosi in materia locatizia ed essendosi il processo celebrato in primo grado nelle forme del rito speciale ex art. 447 bis c.p.c. (dopo il mutamento di rito avvenuto con l'ordinanza del 17.11.2021), l'appello avrebbe dovuto essere proposto nelle forme del ricorso, depositato presso la cancelleria della Corte d'Appello, anziché in quelle della citazione ad udienza fissa (cfr. Cass. 12990/2010: “In tema di impugnazioni, alla luce del principio di ultrattività del rito, la proposizione dell'appello deve conformarsi alle forme del rito seguito in primo grado”).
L'atto di citazione è stato notificato in data 19.2.2025, ultimo giorno utile rispetto al termine massimo di 6 mesi ex art. 327 c.p.c. per proporre impugnazione (considerata altresì la sospensione feriale), decorrente dalla pubblicazione della sentenza (19.7.2024).
pagina 4 di 6 Il deposito della citazione, con l'iscrizione a ruolo in Corte d'Appello, si è avuto però solo nel decimo giorno successivo alla data di notifica (esclusi i giorni di sabato e domenica) ossia il 3.3.2025, ben oltre il citato termine.
Come precisato dalla S.C., “nelle controversie in materia di locazione, alle quali è applicabile, ai sensi dell'art. 447-bis cod. proc. civ., il rito del lavoro, la proposizione dell'appello si perfeziona con il deposito dell'atto in cancelleria nel termine di trenta giorni dalla notificazione della sentenza ovvero, in caso di mancata notifica, nel termine lungo di cui all'art. 327 cod. proc. civ., e ciò anche se l'appello sia proposto erroneamente con la forma della citazione, assumendo rilievo in tal caso solo la data di deposito della medesima”
(Cass. 9530/2010; cfr., altresì, Cass. 1396/2021 e 2687/1994).
Il principio è costante nella giurisprudenza di legittimità: “nelle controversie soggette al rito del lavoro, l'inammissibilità dell'impugnazione, perché depositata in cancelleria oltre il termine di decadenza previsto dell'art. 434, comma 2, cod. proc. civ., o, in caso di mancata notifica della sentenza, nel termine di cui all'art. 327, comma 1, c.p.c., non trova deroga nell'ipotesi in cui l'appello sia stato irritualmente proposto con citazione anziché con ricorso, laddove l'atto, pur suscettibile di convalida ai sensi dell'art. 156, ultimo comma, c.p.c., non venga depositato entro il termine per proporre impugnazione” (Cass. 14401/2015; cfr., altresì, la già citata Cass. 12990/2010).
Non è quindi il momento della notifica dell'atto di impugnazione ad avere rilievo ma quello del relativo deposito, avvenuto in questo caso oltre il termine di legge.
L'appello, quindi, va dichiarato inammissibile per tardività, con conseguente preclusione di ogni esame nel merito dell'impugnazione.
7. In applicazione del principio di soccombenza, le spese del presente grado di giudizio vanno poste a carico dell'appellante.
La liquidazione si opera in base al D.M. 55/2014, come modificato dal D.M. 147/2022, §
12, secondo i parametri minimi, vista la decisione su mera questione di rito.
Il valore della causa è ricompreso nello scaglione da € 26.001 ad € 52.000. Pertanto:
€ 1.029,00 fase 1, € 709,00 fase 2, € 1.523,00 fase 3 ed € 1.735,00 fase 4, in tutto €
4.996,00, oltre accessori di legge.
Ricorrono infine nei confronti dell'appellante le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/2002. pagina 5 di 6

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, anche istruttoria, disattesa, così provvede:

1. dichiara inammissibile l'appello;

2. condanna l'appellante a rimborsare all'appellato le spese processuali del presente grado, che liquida in € 4.996,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% sui compensi per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

3. dà atto che ricorrono nei confronti dell'appellante le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/2002.
Firenze, camera di consiglio del 19/11/2025
Il Consigliere estensore Paolo Masetti Il Presidente Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
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