R.G. 264/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte di appello di Venezia
- Sezione prima civile e impresa - riunitasi in camera di consiglio, nelle persone di: dott. Guido Santoro Presidente rel. dott. Federico Bressan Consigliere dott. Francesco Petrucco Toffolo Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta a ruolo il 21/02/2024, promossa con atto di citazione da
(C.F.: ), in proprio e quale erede di _1 C.F._1 Per_1 rappresentato e difeso in giudizio dall'avv.to Silvio Baldini, con domicilio eletto
[...] presso il suo studio in Cerea (VR), via Vittorio Veneto n.7, come da procura in calce all'atto di citazione in riassunzione;
attore in riassunzione contro
(C.F.: rappresentato e difeso dagli Controparte_1 C.F._2 avv.ti Stefano Baietta ed Ennio Frattini, con domicilio eletto presso lo studio del secondo sito in Legnago (VR), piazzetta Alcide De Gasperi, n. 7, come da procura in calce alla comparsa di costituzione in riassunzione;
convenuto in riassunzione
Oggetto: Usucapione - Giudizio di rinvio da Corte di Cassazione disposto con ordinanza numero Sezionale 3450/2023 – numero Raccolta Generale 32271/2023 - pubblicata in data 21/11/2023, avverso sentenza pronunciata dalla II sezione Corte d'Appello di
Venezia in data 1/10/18 n. 2688/2018.
CONCLUSIONI delle PARTI
Per parte attrice in riassunzione: Così come proposte nel giudizio di primo grado dinanzi al Tribunale di Verona e nel giudizio di appello dinanzi alla Seconda Sezione Civile della Corte D'Appello di Venezia;
ogni diversa domanda rigettata,
-1- Nel merito:

1. In via principale: accertarsi e dichiararsi l'acquisto a titolo originario per intervenuta usucapione ai sensi e per gli effetti dell'art. 1158 c.c., ovvero la proprietà ad altro titolo, dell'area costituita dall'immobile sito in Cerea (VR), Frazione Cherubine, Via Leopardi, prospiciente la proprietà dei ricorrenti individuata al N.C.E.U. del Comune di Cerea
(VR)Foglio 58 (ex sez. E Foglio 3) mappale 147 sub 13 a favore del sig. in _1 proprio e quale unico erede della moglie , come sopra generalizzato, per Persona_1 intero o quantomeno pro quota indivisa;

2. In via subordinata: subordinatamente all'accertamento della domanda principale accertarsi, nell'ipotesi di usucapione pro quota dell'area ovvero di proprietà pro quota ad altro titolo a favore del sig. in proprio e quale unico erede della moglie _1
, la comoda divisibilità dell'area medesima tra quest'ultimo ed il sig. Persona_1
, ai sensi dell'art. 1114 c.c., disponendosi la divisione in natura Controparte_1 della stessa ai sensi dell'art. 1111 c.c.;

3.In via ulteriormente subordinata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento delle domande di cui ai punti precedenti, accertarsi in capo e a favore del sig. Pt_1
in proprio e quale unico erede della moglie la sussistenza del
[...] Persona_1 diritto di passaggio – pedonale e carraio – acquisito per usucapione o ad altro titolo di proprietà, dalla pubblica via Leopardi di Cherubine di Cerea (VR) attraverso l'area indicata sub. 1 nella misura di m. 2,50 fino all'ingresso dell'abitazione e dello studio professionale di proprietà del sig. in proprio e quale unico erede della moglie _1 Per_1
accertandosi e dichiarandosi, altresì, la sussistenza, comunque, anche in capo al
[...] fondo di proprietà dello stesso sig. in proprio e quale unico erede della _1 moglie , censito al N.C.E.M. del Comune di Cerea (VR) Frazione Persona_1
Cherubine in via Giacomo Leopardi Foglio 58 (ex sez. E foglio 3) mappale 147 sub 17- 18-

9-10 dei requisiti di legge, previsti dagli artt. 1051 e 1052 c.c. di un diritto di passaggio coattivo carraio e pedonale di m. 2,50 e, in quest'ultimo caso, costituirsi il relativo diritto a favore del sig. in proprio e quale unico erede della moglie _1 Per_1
posizionando in linea con gli accessi all'abitazione e allo studio professionale
[...] dello stesso, secondo i canoni tecnici di migliore fruibilità;

4. Nel merito sulla domanda riconvenzionale avversaria: rigettarsi tutte le domande
-2- avversarie e accertarsi e dichiararsi, in capo al sig. in proprio e quale unico _1 erede della moglie , il diritto di proprietà esclusiva o di Persona_1 comproprietà dell'area cortiva di cui è causa;

5. In ogni caso: vittoria di spese e compensi, oltre rimborso forfettario del 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge del presente grado di giudizio.
Disporsi la trascrizione della emananda sentenza preso gli Uffici Catastali e dell'Agenzia del Territorio di Verona.
Così come disposto dalla Corte di Cassazione con ordinanza del 21/11/2023 per il regolamento delle spese del giudizio di legittimità, vittoria di spese e compensi, oltre rimborso forfettario del 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge relativamente al giudizio avanti alla Corte di Cassazione.

6. In via istruttoria: nelle denegata ipotesi di rimessione in istruttoria della causa, ammettersi tutte le istanze istruttorie già formulate in primo grado in sede di seconda memoria ex art. 183 c. 6 c.p.c., da intendersi qui integralmente riprodotte, unitamente a tutte le contestazioni alle istanze istruttorie avversarie anch'esse formulate in primo grado in sede di terza memoria ex art. 183 c. 6 c.p.c.”
Per parte convenuta in riassunzione:
“NEL MERITO:
- in accoglimento delle motivazioni poste a sostegno delle impugnazioni proposte del OR , in integrale riforma della sentenza n. 502/2017, repert. n. Controparte_1
1217/2017, emessa dal Tribunale Ordinario di Verona, Terza Sezione Civile (n.
11751/2013 R.G.), nella persona del Giudice Onorario dott.ssa Patrizia Bertipaglia, in data
2 marzo 2017, pubblicata in data 6 marzo 2015, mai notificata, nonché della sentenza n.
2688/2018, emessa in data 3.07.2018 dalla Corte d'Appello di Venezia, Sezione 2^ civile, nel procedimento rubricato al n. 3521/2017 R.G., pubblicata in data 1.10.2018, mai notificata, e in ossequio all'ordinanza della Suprema Corte n. 32271/20123 emessa in data 27.10.2023 e pubblicata in data 21.11.2023, accogliersi tutte le conclusioni, domande ed eccezioni proposte dal OR in primo e secondo grado e Controparte_1 pertanto: in via principale:
-3- - respingere tutte le domande dei ORi e in quanto Persona_1 _1 inammissibili e comunque infondate in fatto e diritto per le ragioni esposte dal OR
in comparsa di costituzione e risposta di primo grado e nelle Controparte_1 successive difese;
in via riconvenzionale:
- accertare e dichiarare che il OR , anche nella sua qualità di erede della _1 moglie , non vanta alcun diritto (né di proprietà, né di comproprietà, né di Persona_1 servitù di passaggio) sulla corte distinta al Catasto del Comune di Cerea al fg. 58, mapp.
n. 147 sub 13 e inibire al OR stesso, anche nella sua qualità di erede _1 della moglie , di utilizzare detta corte transitandovi o parcheggiandovi Persona_1 veicoli o mettendo in atto altre condotte similari, a meno che non sia autorizzato dal OR
; Controparte_1 in via riconvenzionale subordinata:
- nell'ipotesi in cui dovesse essere riconosciuto che il OR abbia Controparte_2 composseduto (o posseduto) per oltre vent'anni il cortile ora distinto al Catasto del
Comune di Cerea al fg. 58, mapp. n. 147 sub 13 in modo tale da esserne legittimato all'acquisto della comproprietà (o della proprietà) per usucapione e che questo diritto sia stato trasmesso ai ORi e e/o dai medesimi acquisito, Persona_1 _1 accertarsi e dichiararsi che il OR ha acquisito per usucapione la Controparte_1 proprietà dell'intera area cortiva in questione - ora distinta al Catasto del Comune di Cerea al fg. 58, mapp. n. 147 sub 13 - avendola utilizzata per il tempo necessario ad usucapire come unico proprietario-possessore, e cioè con inequivoca volontà di possedere uti dominus e di escludere da questo diritto i ORi e , e Persona_1 _1 avendo lo stesso fatto ab immemorabili i danti causa del OR e Controparte_1 tutti i precedenti proprietari dei beni acquistati dal OR con rogito Controparte_1
n. 48849 rep. e n. 8134 racc. notaio del 6.04.1993 (doc. 1 del fascicolo Persona_2 di primo grado) e con rogito n. 41022 rep. e n. 6517 racc. notaio CP_1 Persona_2 del 16.02.1990 (doc. 2 del fascicolo di primo grado). CP_1
In ogni caso:
- spese e competenze di lite di ogni grado rifuse, con obbligo del OR , _1 anche nella sua qualità di erede della moglie , di restituire la somma di Persona_1
-4- euro 7.003,78 corrisposta dal OR a controparte in ossequio alla sentenza di CP_1 secondo grado e a rimborsare le spese di registrazione delle sentenze intervenute.
IN VIA ISTRUTTORIA, a modifica dell'ordinanza del Tribunale di Verona del 4.12.2015 e senza che ciò comporti inversione dell'onere della prova: ammettersi prova per testi e per interrogatorio formale del OR sulle _1 seguenti circostanze, da epurarsi da eventuali giudizi:
1)Vero che il OR e il OR , da quando in Controparte_1 Controparte_3 data 16.02.1990 acquistarono dalla Cooperativa Cerere la nuda proprietà e l'usufrutto dell'immobile contraddistinto al N.C.E.U. del Comune di Cerea alla sez. E, fg. 3, mapp. n.
147 sub 1 (poi sub 6-7 e ora sub 6 e parte 11), unitamente alla “proporzionale quota di comproprietà sulla corte comune di pertinenza dell'intero fabbricato”, di cui la porzione in oggetto faceva parte, iniziarono a utilizzare autonomamente detta corte, quella cioè di cui all'attuale mapp. n.147 sub 13 per cui è causa, solamente insieme con il OR
, usufruttuario dell'immobile contraddistinto al N.C.E.U. del Comune di Parte_2
Cerea alla sez. E, fg. 3, mapp. nn. 147 sub 2 e sub 3 (ora sub 12-14-15-16 e parte 11) e della corte comune a e di cui sopra. CP_1 Parte_2
2) Vero che in particolare il OR e il OR , Controparte_1 Controparte_3 subito dopo aver acquistato dalla Cooperativa Cerere la nuda proprietà e l'usufrutto dell'immobile contraddistinto al N.C.E.U. del Comune di Cerea alla sez. E, fg. 3, mapp. n.
147 sub 1 (poi sub 6-7 e ora sub 6 e parte 11), provvidero alla sua ristrutturazione, occupando con le attrezzature dell'impresa esecutrice delle opere la metà a sud del cortile di cui al mappale n. 147 sub 13 per cui è causa.
3) Vero che in particolare dal 1992 al 6.04.1993 il cortile di cui al mappale n. 147 sub 13 per cui è causa era utilizzato nella metà a sud esclusivamente dalla fiorista CP_4
, cui i avevano dato in comodato il proprio immobile di cui al mapp. n. 147
[...] CP_1 sub 1 (poi sub 6-7 e ora sub 6 e parte 11), la quale vi riponeva il proprio materiale e faceva lì parcheggiare con auto, moto e bici i propri clienti, e nella parte a nord esclusivamente dal barista cui il OR aveva dato in comodato il proprio Parte_2 immobile, il quale vi collocava tavolini, sedie e ombrelloni e altro proprio materiale.
4) Vero che nel momento in cui i diedero in comodato l'immobile di cui al mapp. n. CP_1
147 sub 1 (poi sub 6-7 e ora sub 6 e parte 11) alla ORa le dissero Controparte_4 che avrebbe potuto disporre liberamente di una metà del cortile di cui al mappale n. 147
-5- sub 13 per cui è causa e che l'altra metà era riservata solamente ai gestori del bar del OR . Parte_2
5) Vero che il OR , da quando in data 6.04.1993 acquistò dai Controparte_1 ORi e (il primo per l'usufrutto generale e il Parte_2 Controparte_5 secondo per la nuda proprietà) l'immobile contraddistinto al N.C.E.U. del Comune di
Cerea alla sez. E, fg. 3, mapp. nn. 147 sub 2 e sub 3 (ora sub 12-14-15-16 e parte 11), nonché la “proporzionale quota di comproprietà sulla corte comune di pertinenza dell'intero fabbricato” di cui la porzione in oggetto faceva parte, iniziò a utilizzare autonomamente e da solo l'intera corte di cui all'attuale mapp. n.147 sub 13 per cui è causa.
6) Vero che pertanto il OR e il OR dal Controparte_1 Controparte_3
16.02.1990 al 6.04.1993 si sono trovati nel possesso pubblico, pacifico ed ininterrotto della metà a sud del cortile di cui al mappale n. 147 sub 13 per cui è causa e che dal

6.04.1993 il OR si trova nel possesso pubblico, pacifico ed Controparte_1 ininterrotto dell'intero cortile di cui al mappale n. 147 sub 13 per cui è causa, unitamente all'usufruttuario per la parte a sud. Controparte_3
7) Vero che il OR , dal 16.02.1990 ad oggi ha sempre CP_1 CP_1 provveduto autonomamente ad effettuare a proprie spese la manutenzione ordinaria e straordinaria della corte di cui all'attuale mapp. n.147 sub 13 per cui è causa.
8) Vero che il OR provvide autonomamente negli anni 1997 e Controparte_1
1998 a rifare totalmente a proprie spese la pavimentazione del cortile di cui all'attuale mapp. n.147 sub 13 per cui è causa, a rifare gli impianti fognari sottostanti e a recintare il cortile stesso.
9) Vero che in data 2.06.1997 il OR , su espressa richiesta degli Controparte_1 attori di primo grado, concesse loro di aprire finestre sul proprio cortile di cui all'attuale mapp. n.147 sub 13 per cui è causa, e di allacciarsi alla propria rete fognaria posizionata sotto il cortile.
10) Vero che dal 1993 i baristi cui il OR ha locato il bar hanno Controparte_1 utilizzato, su autorizzazione del OR , da soli il cortile, Controparte_1 collocandovi tavolini, sedie, ombrelloni e altro materiale aziendale.
11) Vero che il OR , quando nel 1996 la ORa Controparte_1 Per_1 diede l'incarico all' di ristrutturare il proprio edificio e gli chiese se
[...] Controparte_6
-6- ella e i propri clienti avrebbero potuto in futuro transitare, per accedere al suo futuro studio, da un lato del cortile di cui all'attuale mapp. n.147 sub 13 per cui è causa, le rispose di sì, ma che non se ne sarebbe “dovuta fare un diritto”.
12) Vero che nel 2012 il OR appose delle fioriere e altre Controparte_1 strutture permanenti, come da foto di cui al doc. 4 di parte attrice.
13) Vero che nel mese di gennaio del 2013 il OR ha autorizzato Controparte_1 il geom. a utilizzare il cortile di cui all'attuale mapp. n.147 sub 13 per cui è CP_7 causa per parcheggiare i suoi veicoli e quelli dei suoi collaboratori e dei clienti dello studio.
14) Vero che la porta che attualmente fa da accesso allo studio della ORa è Per_1 stato sempre chiusa dal 1960 al 1997, quando è stato ristrutturato il fabbricato.
15) Vero che anche prima che il OR acquistasse gli immobili Controparte_1 descritti negli atti notarili del 16.02.1990 e del 6.04.2003 (di cui ai docc. 1 e 2) i propri danti causa, così come tutti gli altri antecedenti proprietari di quegli immobili, avevano utilizzato il cortile di cui all'attuale mapp. n.147 sub 13 come esclusivi comproprietari.
16) Vero che in particolare la metà a sud del cortile di cui all'attuale mapp. n.147 sub 13 era utilizzato solo dagli esercenti del negozio di alimentari (la Cooperativa Cerere) per posizionarvi la propria merce e per far parcheggiare con auto, biciclette e moto i propri clienti.
17) Vero che la metà a nord del cortile di cui all'attuale mapp. n.147 sub 13 per cui è causa era utilizzato solo dagli esercenti del bar di proprietà del OR , i quali Parte_2 vi posizionavano tavolini, ombrelloni e sedie e propria merce.
18) Vero che il OR dagli anni '60 sino a quando ha cessato la propria Controparte_2 attività ha utilizzato esclusivamente per posizionare materiale in ferro o in alluminio per le proprie lavorazioni il cortile di cui all'attuale mapp. n.147 sub 10,
19) Vero che nei primi anni '60, per accordo tra i proprietari degli edifici prospicienti il cortile di cui all'attuale mapp. n.147 sub 13 per cui è causa e quello di cui all'attuale mapp.
n.147 sub 10, venne recintato il cortile ora descritto all'attuale foglio 58, mapp. 147 sub 10, che una volta era comune, e il OR lo utilizzò per sé, lasciando che i Controparte_2 confinanti utilizzassero solo per loro la rimanente parte dell'area cortilizia (quella di cui all'attuale mapp. n.147 sub 13 per cui è causa).
20) Vero che il OR diede incarico al geom. di Controparte_2 Controparte_8 redigere la planimetria catastale depositata in data 18.12.1988 (doc. 4), nella quale risulta
-7- che il cortile di cui all'attuale mapp. n.147 sub 13 per cui è causa apparteneva al confinante . Parte_2
21) Vero che in data 24.11.1997 venne aggiornata la situazione catastale e il geom. CP_9
su incarico degli stessi attori, ribadiva nell'elaborato planimetrico (doc. 7) che il
[...] cortile di cui all'attuale mapp. n.147 sub 13 per cui è causa era da considerare come bene comune non censibile ai soli mappali n. 147 sub 2-3-6-7.
23) Vero che il documento 7 di parte attrice è stato estratto dalla busta catastale relativa al mappale 147 del foglio 58.
Con abilitazione alla prova contraria a quella articolata da controparte che sarà ritenuta ammissibile, ferme restando le opposizioni formulate dall'appellante nella propria terza memoria ex art. 183 sesto comma c.p.c. di primo grado e ribadite nell'atto d'appello.
Si indicano a testi per la prova diretta e contraria i ORi:
, residente a [...] Testimone_2
Cherubine di Cerea, via dei Mori, n. 20, , residente a [...]
Bartolomea, geom. residente a [...], CP_7 CP_4
, residente a [...], residente a
[...] Testimone_3
Badia Polesine, , residente a [...], geom. , con studio in CP_10 Controparte_8
Legnago, vicolo San Martino, geom. , residente a [...]
Aselogna, n 1/A; dott. , collaboratore dello Studio Notarile Macchi di Persona_3
Legnago; , residente a [...]”. Controparte_3
Ragioni della decisione
In fatto.-

1. Con atto di citazione ritualmente notificato gli allora attori ( e Persona_1
) convenivano in giudizio, davanti al Tribunale ordinario di Verona, _1
al fine di accertare e dichiarare il diritto di proprietà della Controparte_1 corte comune, censita al catasto del Comune di Cerea (VR) al foglio 58, mappale 147, sub
13, o quota indivisa per intervenuta usucapione o, in subordine l'accertamento per intervenuta usucapione del diritto di passaggio, pedonale e carraio, fino all'ingresso dell'abitazione e delle studio professionale, o la costituzione del diritto di passaggio coattivo.

1.1. Gli attori assumevano di essere proprietari di unità immobiliari site in Cerea (VR),
Frazione Cherubine, via Leopardi, foglio 58, mappale 147 così composte: abitazione e
-8- studio professionale utilizzato dalla moglie, sub 8-9; cortile esclusivo sub. 10, come da atto di donazione;
area di utilizzo comune, mappale 147 sub 13. Sostenevano che il convenuto, proprietario dell'immobile identificato al N.C.E.U. con sub. 6-7-11-12-14 e 16,
e comproprietario dell'area comune sub 13, concedeva in locazione (dal 20212) una porzione del proprio immobile adibita, poi, a bar limitante l'uso della cosa comune da parte degli attori posto che la superficie veniva occupata con sedie, tavoli ed altri elementi funzionali all'esercizio dell'attività.

2. costituitosi contestava integralmente la pretesa Controparte_1 avversaria e chiedeva, in via riconvenzionale, l'accertamento negativo di ogni diritto degli attori sulla corte distinta con il sub. 13 e il divieto di utilizzo della stessa;
in via riconvenzionale subordinata, di accertare e dichiarare l'acquisizione per usucapione del diritto di proprietà della corte.

2.1. Il convenuto sosteneva di essere il proprietario del cortile conteso, mentre gli attori erano privi di qualunque titolo.

3. Disposta ed espletata la c.t.u., il Tribunale di Verona così disponeva: “dichiara che la corte distinta al Catasto del Comune di Cerea al fg. 58, mapp. n. 147 sub 13 è proprietà comune delle parti;
rigetta la domanda riconvenzionale di parte convenuta;
compensa le spese di lite”.

4. Avverso la sentenza proponeva appello , lamentando che Controparte_1 il tribunale, recependo acriticamente la c.t.u., era pervenuto a ritenere che la comproprietà era evincibile dagli atti catastali, ossia da atti che, a detta dell'appellante, non erano idonei a far acquisire ad un soggetto la proprietà di un bene immobile, avendo inoltre, il giudice omesso di individuare il titolo in forza del quale i coniugi e Per_1 Pt_1 avrebbero conseguito la comproprietà del cortile.

5. Si costituivano in giudizio e chiedendo, il Persona_1 _1 rigetto dell'appello, con conferma della sentenza impugnata e ribadendo quanto esposto in primo grado.

6. Con sentenza n. 2688/2018, la Corte di Appello di Venezia, sezione II, rigettava l'impugnazione.

6.1. La Corte rilevava che la proprietà comune del cortile in oggetto, poteva essere accertata sulla base della documentazione presente in atti e della c.t.u., ove si era accertato che «i titoli di provenienza in atti non risultano corredati da elaborati e/o rilievi
-9- grafici che individuino la corte quale proprietà esclusiva e che negli atti di acquisto del
1990 e del 1993 del convenuto, la descrizione delle porzioni immobiliari riporta in entrambi gli atti, sul punto, “la proporzionale quota di comproprietà sulla corte comune di pertinenza dell'intero fabbricato di cui la porzione in oggetto fa parte”, senza ulteriori precisazioni su l fabbricato (pag. 24, c.t.u.)» e che «dalle ricerche effettuate presso la
Sezione Territorio delle Agenzie delle Entrate risultano elaborati planimetrici del 2012, in cui la corte indicata con il subalterno 13 risulta comune sia alla proprietà sia Per_1 della proprietà […] - su detta corte sono presenti pozzetti di ispezione e caditoie CP_1 per le acque meteoriche indicanti una sottostante condotta di smaltimento dei reflui provenienti dalla proprietà – ». Il tribunale ha altresì ricordato che, Per_1 Pt_1 secondo il c.t.u., “fino al 1991 la documentazione era concorde ne rappresentare la corte
(indicata all'epoca con il sub.5) comune anche al sub. 4, originaria identificazione dell'immobile di proprietà (pag. 22-23 c.t.u.)” e che «dall'esame del doc.3 di Per_1 parte convenuta (Dichiarazione sostitutiva dell'atto di notorietà, resa il 2/6/1997) risulta che , quale proprietario confinante, abbia dichiarato “di Controparte_1 acconsentire all'apertura di finestre e all'esecuzione delle fognature come da variante della concessione edilizia n. 17/96 del 23/5/1996 sulla corte promiscua identificata catastalmente al foglio 58 mappale 147”» (pag. 25 c.t.u), per concludere che “il sub 13 risulta bene comune non cedibile ai sub 6, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17 e 18 (come da elaborato planimetrico, pag. 8 e 9 c.t.u. e che dall'esame dei luoghi e degli atti si ritiene che corte oggetto di causa sia comune a tutti i subalterni del mappale 147 e conseguentemente di entrambe le parti – e (pag. 11, sentenza di Per_1 Pt_1 CP_1 secondo grado).

7. ha ricorso per cassazione avverso tale sentenza della Controparte_1 corte d'appello, formulando cinque motivi di impugnazione. Con il primo motivo, il ricorrente ha lamentato la violazione e l'omessa applicazione degli artt. 948 e 2697 c.c., per avere la sentenza affermato la comproprietà del bene, senza l'assolvimento dell'onere probatorio, incombente sugli attori, costituito dalla c.d. “probatio diabolica”. Con il secondo motivo, ha denunciato l'omessa applicazione dell'art. 922 c.c. e l'erronea applicazione dell'art. 1117 c.c. in relazione all'art. 360, comma 1, n. 3, dolendosi della statuizione ove la corte aveva accertato la comproprietà del cortile oggetto di giudizio “in base a documentazione unilaterale di tecnici, nonostante le contrarie risultanze dei contratti
-10- d'acquisto”. Con il terzo motivo ha dedotto la violazione e la falsa applicazione degli artt.
817, 818, 819 e 2697 c.c. in relazione all'art. 360 c. 1 n. 3 c.p.c., per avere la Corte accertato la comproprietà del cortile sulla base di una descrizione generica dei luoghi ricavata dal c.t.u.
Con il quarto motivo, con il quale si denunciava la violazione e falsa applicazione degli artt. artt. 1362 e seg. c.c. e art. 12 disp. l.gen. in relazione all'art. 360, primo comma, n. 3
c.p.c., si è sottoposto a censura il rigetto della domanda di usucapione formulata dal negando l'accesso alle prove richiesta. CP_1
Con il quinto motivo, ha deplorato l'omesso esame di un fatto controverso e CP_1 decisivo, in relazione al n.5 dell'art. 360 c.p.c., criticando la statuizione del giudice di secondo grado laddove non aveva considerato che la corte oggetto del giudizio risultava contemplata nei titoli traslativi in favore del CP_1

8. e hanno resistito con controricorso. _1 Persona_1

9. Con ordinanza n. 32271/2023 del 21/11/2023, la Corte di Cassazione ha accolto il primo motivo di ricorso, assorbiti il secondo, il terzo e il quarto, dichiarando inammissibile il quinto.

9.1. La Corte di Cassazione ha sul punto così motivato: «non risulta pertinente quella giurisprudenza di questa Corte, secondo la quale la presunzione legale della proprietà comune di parti del complesso immobiliare in condominio, che si sostanzia sia nella destinazione all'uso comune della “res”, sia nell'attitudine oggettiva del godimento collettivo, dispensa il dalla prova del suo diritto, ed in particolare dalla CP_11 cosiddetta “probatio diabolica” […] occorre, quindi, applicare la regola generale, che impone all'attore in rivendicazione di provare la proprietà in capo ai danti causa, fino all'acquisto del titolo originario, o a raggiungere il ventennio possessorio. Tanto è vero che in più occasioni questa Corte ha affermato che in tema di azione di rivendicazione, ai fini della “probatio diabolica” gravante sull'attore, tenuto a provare la proprietà risalendo, anche attraverso i propri danti causa, fino all'acquisto a titolo originario, ovvero dimostrando il compimento dell'usucapione, non è sufficiente produrre l'atto di accettazione ereditaria, che non prova il possesso del dante causa, né il contratto di acquisto del bene, che non prova l'immissione in possesso dell'acquirente (ex multis, Sez.
2, 25463, 04/12/2014, Rv. 633752).

6.3. Nel controricorso, si afferma (pag. 7) che il dante causa, , aveva, a sua volta, acquistato il diritto di proprietà sul bene Controparte_2
-11- donato, con la cessione di quote del 4/3/1958. Non consta, tuttavia, dalla sentenza impugnata la produzione e prese in esame, in sede di contraddittorio, del titolo evocato. 7.
In ragione dell'accoglimento del primo motivo tutti gli altri restano assorbiti, ad eccezione del quinto» (pag. 4, ordinanza).
10. in proprio e quale erede della defunta moglie _1 Persona_1 ha riassunto il processo, chiedendo a questa Corte, quale giudice del rinvio, in via principale di accertare e dichiarare in proprio e quale unico erede della moglie Per_1
l'acquisto a titolo originario per intervenuta usucapione ai sensi e per gli effetti
[...] dell'art. 1158 c.c., ovvero la proprietà ad altro titolo dell'area costituita dall'immobile sito in
Cerea (VR), Frazione Cherubine, Via Leopardi, prospiciente la proprietà dei ricorrenti individuata al N.C.E.U. del Comune di Cerea (VR) Foglio 58 (ex sez. E Foglio 3) mappale
147 sub 13; in via subordinata, nell'ipotesi di usucapione pro quota dell'area ovvero di proprietà pro quota ad altro titolo a favore del in proprio e quale unico _1 erede della moglie, accertare la divisibilità dell'area contestata tra lo stesso e il CP_1 ai sensi dell'art. 1114 c.c., disponendosi la divisione della stessa ai sensi dell'art. 1111
c.c.; in via ulteriormente subordinata, accertare un diritto di passaggio coattivo carraio e pedonale di m. 2,50 e, in quest'ultimo caso, costituirsi il relativo diritto a favore di posizionandolo in linea con gli accessi all'abitazione e allo studio _1 professionale dello stesso, secondo i canoni tecnici di migliore fruibilità.
11. Si è costituito nel processo riassunto , chiedendo il Controparte_1 rigetto delle domande attoree in quanto infondate in fatto e in diritto e, in via riconvenzionale, l'accertamento che alcun diritto spetta a , anche nella _1 sua qualità di erede della moglie , sulla corte distinta al Catasto del Persona_1
Comune di Cerea al fg. 58, mapp. n. 147 sub 13, inibendo allo stesso di utilizzare detta corte per il transito o il parcheggio di veicoli;
in via riconvenzionale subordinata, nell'ipotesi in cui venga riconosciuto al AN UG il possesso per oltre vent'anni del cortile oggetto di giudizio, poi trasmesso ai e dagli stessi Controparte_12 acquisito, il chiede di accertare e dichiarare in suo favore l'acquisto per CP_1 usucapione della “proprietà dell'intera area cortiva in questione - ora distinta al Catasto del
Comune di Cerea al fg. 58, mapp. n. 147 sub 13 - avendola utilizzata per il tempo necessario ad usucapire come unico proprietario-possessore, e cioè con inequivoca volontà di possedere uti dominus e di escludere da questo diritto i ORi CP_13
[...]
[...] e , e avendo lo stesso fatto ab immemorabili i danti causa del OR
[...] _1
e tutti i precedenti proprietari dei beni acquistati dal OR Controparte_1 [...]
con rogito n. 48849 rep. e n. 8134 racc. notaio del CP_1 Persona_2
6.04.1993 (doc. 1 del fascicolo di primo grado) e con rogito n. 41022 rep. e n. 6517 CP_1 racc. notaio del 16.02.1990 (doc. 2 del fascicolo di primo Persona_2 CP_1 grado)” (pag. 19, comparsa di costituzione in riassunzione).
12. La causa è stata rimessa in decisione all'udienza del 24 luglio 2025, sostituita dal deposito di note scritte, previa assegnazione dei termini di cui all'art. 352 cpc.
In diritto.-
13. La materia del contendere attiene alla pretesa dell'odierno attore , _1 in proprio e quale erede della moglie , di rivendica della proprietà di Persona_1 un'area, individuata al N.C.E.U. del Comune di Cerea (VR) Foglio 58 (ex sez. E Foglio 3) mappale 147 sub 13 [già b.c.n.c. comune ai nn. 2-3-4-6-7] e costituita da un cortile sul quale prospettano le proprietà di esso attore e quella facente capo a Controparte_1
[...]
14. Vanno passate in scrutinio, alla luce dei principi fissati dalla suprema Corte con l'ordinanza che ha dato origine alla presente fase, le domande formulate da Pt_1
, secondo la formulazione dello stesso attore in riassunzione.
[...]
14.1. La richiesta in via principale chiede di accertare la proprietà “per intervenuta usucapione … ovvero la proprietà ad altro titolo” dell'area in contesa (domanda n. 1).
14.2. La domanda in via subordinata chiede l'accertamento dell'usucapione “pro quota ovvero la proprietà pro quota ad altro titolo” della medesima area (con conseguente domanda di accertamento della comoda divisibilità della stessa area e divisione in natura).
14.3. In via ulteriormente gradata (n. 3) risulta formulata la domanda di accertamento in favore del del “diritto di passaggio – pedonale e carraio – acquisito per CP_1 usucapione o ad altro titolo di proprietà”.
14.3.1. Sempre in seno alla conclusione n. 3 viene tenorizzata la richiesta di accertarsi la sussistenza, “comunque” del diritto “di passaggio coattivo carraio e pedonale” in favore del fondo del , con costituzione del “relativo diritto”. Pt_1
15. Con riferimento all'accertamento dell'acquisto della proprietà (intera o pro quota) in forza di “altro titolo”, id est in forza di acquisto a titolo derivativo, a seguito della pronuncia
-13- di legittimità che ha dato origine a questo grado, deve escludersi la fondatezza della relativa richiesta.
Va, invero, escluso che in forza dei titoli prodotti sia possibile risalire sino a un dante causa che abbia acquistato la corte in contestazione a titolo originario, soddisfacendo da parte del Balitro la “probatio diabolica” il cui onere incombe sull'attore in rivendicazione nel caso in questione.
Anche il riferimento che l'attore in riassunzione fa all'atto con cui (dante Controparte_2 causa dei ) si è reso acquirente del fabbricato ad uso laboratorio (147/a) e Controparte_14 alla corte senza reddito (147/c) mediante “atto di cessione di quote del 4-3-1958” (atto di citazione, pag. 15) non coglie che la c.d. probatio diabolica richiede la dimostrazione dell'acquisto della proprietà del bene da parte di un soggetto che abbia acquistato a titolo originario il diritto sul bene stesso. La mera circostanza che abbia Controparte_2 acquistato a titolo derivativo il diritto sull'immobile con l'atto del 1958 ancora nulla dice in ordine all'effettivo acquisto del diritto di proprietà in capo agli aventi causa CP_12
. Nulla invero attesta che neppure il dante cause di fosse
[...] Controparte_2 effettivamente titolare del diritto poi trasmesso agli aventi causa.
Va, invero, ricordato che «ai fini della "probatio diabolica" gravante sull'attore, tenuto a provare la proprietà risalendo, anche attraverso i propri danti causa, fino all'acquisto a titolo originario, ovvero dimostrando il compimento dell'usucapione, non è sufficiente produrre l'atto di accettazione ereditaria, che non prova il possesso del dante causa, né il contratto di acquisto del bene, che non prova l'immissione in possesso dell'acquirente»
(così, sulla scorta di un insegnamento consolidato, Cass. n. 21940 del 10/09/2018).
16. In merito alla domanda diretta all'acquisto per usucapione (dell'intera area o di una sua quota) le istanze istruttorie formulate (segnatamente le prove per testimoni articolate) mirerebbero a dare la dimostrazione del possesso del dante causa dei CP_12
vale a dire al quale chiedono di unire il proprio
[...] Persona_4 possesso (art. 1146, co. 2, c.c.).
Invero, è certo che, essendo i divenuti in tesi proprietari Controparte_15 dell'immobile in forza dell'atto di cessione da parte di nel 1995 (v. Controparte_2 atto di donazione 6-6-1995 rep. 36379 notaio , all'instaurarsi di questa Per_5 controversia (7-9-2013, come riportato anche nell'atto di citazione in riassunzione, pag. 3) essi non risultano aver maturato il ventennio richiesto dall'art. 1158 c.c.
-14- E, dunque, l'accoglimento della domanda con la quale i (e ora il Controparte_15 solo ) chiedono l'accertamento dell'acquisto del diritto di proprietà (o di Pt_1 comproprietà, ma – invero – anche del diritto di servitù di passaggio, di cui alla domanda n. 3, prima parte), esige la previa verifica dei presupposti per l'accessione del possesso da parte dell'attore in riassunzione.
In proposito, il convenuto in riassunzione ha eccepito che non si potrebbe dar corso alla accessione del possesso, in quanto nel titolo in forza del quale i AN-BALITRO sono divenuti proprietari dell'immobile mappale 147 sub 8-9 con cortile esclusivo sub 10 come da atto 6-6-1995 non vi sarebbe cenno al trasferimento della corte comune (sub 13).
La deduzione della parte convenuta in riassunzione è fondata, in quanto non si riscontra nell'atto con il quale il dante causa ha ceduto a titolo gratuito ai Controparte_2
l'immobile in Cerea (VR), frazione Cherubine, via Leopardi, Controparte_15 individuato al Catasto fabbricati al foglio 58, mappale 147 sub 8-9 con corte esclusiva sub
10, della trasmissione di alcun diritto sulla corte per cui è causa.
Va chiarito che la “corte esclusiva sub 10” oggetto della cessione non è la corte per cui è causa (attualmente identificata come bene comune non censibile sub 13), in quanto si tratta della corte (appunto esclusiva) sub 10 vale a dire l'area prospicente la sola proprietà
(v. relazione c.t.u., pag. 9). Per_1
A ben vedere, che l'atto non abbia riguardato la corte sub 13, è riconosciuto dalla stessa parte attrice in riassunzione, laddove sostiene che nell'atto di acquisto del dante causa il riferimento alla corte in contestazione sarebbe da individuarsi (non già Controparte_2 nel riferimento alla corte sub 10, ma) nella circostanza che il trasferimento era comprensivo “di ogni connesso diritto, accessorio, accessione, pertinenza, dipendenza e servitù” e, dunque, senza alcuna indicazione minimamente precisa e concreta della “corte promiscua”.
Che poi con quell'espressione (“ogni connesso diritto, accessorio, accessione, pertinenza, dipendenza e servitù”) non possa ritenersi trasferito il diritto sulla corte per cui è causa è conclusione che discende dalla natura di mera clausola di stile di una tale previsione.
Come noto, si tratta di espressione usualmente riportata negli atti notarili, che per la sua genericità è intrinsecamente inidonea al trasferimento del diritto. In altri termini si tratta di
“espressioni generiche frequentemente contenute nei contratti o negli atti notarili, che per la loro eccessiva ampiezza e indeterminazione rivelano la funzione di semplice
-15- completamento formale e la mancanza di un concreto contenuto volitivo riferibile al negozio posto in essere dalle parti” (Cass. 5203/1983; Css. 19876/2011; Cass.
7713/2015; Cass. 5699/2001, con specifico riguardo all'espressione “la vendita comprende i connessi diritti, accessori e pertinenze”)
Accertato, dunque, che nell'atto di trasferimento del dante causa dei CP_12 non è contemplata la corte (comune o meno) di cui all'attuale mappale sub
[...]
13 – così come invero neppure nell'atto di acquisto da parte dei – esce Controparte_14 preclusa la possibilità di avvalersi dell'accessione del possesso ex art. 1146, co. 2, c.c.
Va in proposito ricordato che «chi intende avvalersi dell'accessione del possesso di cui all'art. 1146, secondo comma, cod. civ., per unire il proprio possesso a quello del dante causa ai fini dell'usucapione, deve fornire la prova di aver acquisito un titolo astrattamente idoneo (ancorché invalido o proveniente "a non domino") a giustificare la "traditio" del bene oggetto della ORia di fatto, operando detta accessione con riferimento e nei limiti del titolo traslativo e non oltre lo stesso» (Cass. n. 8596 del 16/03/2022; Cass. n. 8579 del
27/03/2023).
L'accertata mancanza, nel titolo fatto valere dall'attore in riassunzione, della menzione della corte in contesa vale a rendere in conseguenza inammissibili le istanze di prova orale con le quali il irerebbe a dimostrare il possesso del suo dante causa al CP_1 fine di avvalersi dell'accessione.
In definitiva, sul punto, non possono pertanto trovare accoglimento la domanda diretta all'accertamento dell'acquisto della proprietà, della comproprietà, ma anche quella diretta all'acquisto del diritto di servitù di passaggio basata sul possesso dei CP_12
non essendo con riferimento a costoro pacificamente maturato il termine
[...] ventennale e non potendo avvalersi dell'accessione con il possesso del loro dante causa.
17. Resta da censire la domanda basata sull'interclusione del fondo e diretta Pt_1 alla costituzione di una servitù di passaggio coattivo.
Va esclusa la fondatezza anche di tale domanda.
Invero, l'interclusione richiede un “proprietario il cui fondo sia circondato da fondi altrui”
(art. 1051 c.c.), nel mentre, nel caso di specie, è certo che il fondo in tesi intercluso
(mappale 17) è contermine ad altro fondo del medesimo proprietario ( ) dotato di Pt_1 accesso alla via pubblica.
-16- Il punto non è stato correttamente apprezzato dal c.t.u., che si è limitato a considerare l'interclusione del mappale sub 17 a seguito della costruzione di un muro da parte del proprietario rispetto alla restante proprietà.
Peraltro, come affermato in giurisprudenza (Cass. II, n. 12819/2013) l'interclusione assoluta o relativa, che legittima la costituzione della servitù coattiva di passaggio, ricorre quando il fondo, privo di accesso alla via pubblica, è “circondato da fondi altrui”, ai sensi dell'art. 1051, ciò che giustifica l'imposizione del peso in re aliena, conseguendone che tale norma non può trovare applicazione, neppure riguardo all'ampliamento della servitù di passaggio preesistente, qualora tra il fondo del cui vantaggio si tratta e la via pubblica s'interpongano altri fondi appartenenti al medesimo titolare del fondo assunto come intercluso, dotati o dotabili di accesso proprio alla via pubblica senza eccessivo dispendio o disagio. Nello stesso ordine di idee si è stabilito che “qualora, a causa della divisione materiale di un fondo operata dal proprietario di esso, la prima parte del fondo sia priva di accesso alla pubblica via, mentre la residua parte del fondo mantiene il collegamento con la pubblica via, non si è in presenza di una situazione di interclusione, suscettibile di dar luogo alla costituzione di una servitù coattiva di passaggio, poiché all'interclusione di fatto può porre fine l'unico proprietario del fondo, ripristinando il collegamento alla pubblica via in favore della parte interclusa attraverso la parte che gode di un accesso all'esterno”
(Cass. II, n. 177/2003).
In definitiva, anche la richiesta di riconoscimento di una servitù coattiva di passaggio non può trovare accoglimento e va respinta.
18. Al rigetto delle domande del deve in conseguenza trovare accoglimento la Pt_1 domanda con la quale il chiede accertarsi l'inesistenza in capo al qui attore in CP_1 riassunzione di diritti di proprietà, comproprietà o di passaggio sull'area in questione con inibizione all'utilizzo di tale corte, con assorbimento della domanda svolta “in via riconvenzionale subordinata”.
19. Le spese processuali di tutti i gradi di giudizio seguono la soccombenza della parte attrice in riassunzione e vanno poste a suo integrale carico.
20. Alla liquidazione delle spese si provvede come da dispositivo, con applicazione dei valori medi dei compensi previsti dal d.m. 55/2014, per le cause di valore corrispondente alla presente (€ 8.800,00 valore dell'area in discussione come concordemente indicato dalle parti in assenza di reddito dominicale o rendita catastale), in ragione delle attività
-17- effettivamente espletate nei vari gradi e dato atto del mancato deposito della nota spese
(tranne che per il giudizio di appello).
21. Va dato atto – come richiesto dal – dell'obbligo, a seguito della cassazione CP_1 della sentenza della corte d'appello, della parte attrice in riassunzione di restituire la somma di euro 7.003,78 che risulta corrisposta (cfr. doc. 4 in esecuzione della CP_1 sentenza poi cassata.-

PER QUESTI MOTIVI

1.) definendo in sede di rinvio le domande proposte da nei _1 confronti di le respinge e, in accoglimento della Controparte_1 domanda formulata in via riconvenzionale da Controparte_1 dichiara l'insussistenza in capo a (in proprio e quale erede di _1
di diritti di proprietà, comproprietà o passaggio sull'area Persona_1 cortilizia attualmente distinta al Catasto del Comune di Cerea al foglio 58, mappale n. 147 sub 13;
2.) condanna a rifondere a e spese _1 Controparte_1 processuali che liquida:
- quanto al primo grado in € 5.077,00 per compenso:
- quanto al grado d'appello in € 3.777,00 per compenso ed € 382,00 per esborsi;

- quanto al giudizio di cassazione in € 3.082,00 per compenso;

- quanto alla presente fase di rinvio in € 3.966,00 per compenso;
oltre alle spese inerenti alla c.t.u. espletata in primo grado, come liquidate con distinto provvedimento e oltre, per ciascun grado, al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% del compenso e agli oneri fiscali e previdenziali come per legge;

3) dà atto dell'obbligo di di restituire a la somma _1 Controparte_1 di € 7.003,78 da questi versata in esecuzione della sentenza cassata.-
Venezia, 30 luglio 2025.-
Il presidente est.
Guido Santoro
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