N. R.G. 1017/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE SECONDA CIVILE composta dai magistrati
Dott. RL LO Presidente
Dott.ssa GI ER Consigliere rel.
Dott.ssa Maria Elena Catalano Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato promossa in grado d'Appello
da
(C.F. ) rappresentata e difesa dall'avv. FERRUCCIO Parte_1 C.F._1
EN (C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso lo studio di C.F._2 quest'ultimo sito in Monza, Via Gambacorti Passerini 6, giusta procura in atti;

APPELLANTE
CONTRO
(C.F. e P. IVA , con sede legale in 20900 Monza (MB), via Controparte_1 P.IVA_1
Ponchielli n°47, in persona del proprio legale rappresentante ed amministratore unico pro tempore sig.
(C.F. ) rappresentata e difesa, dall'Avv. ANDREA CP_2 CodiceFiscale_3
ZIMBALDI
(C.F. ) ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in 20900 Monza CodiceFiscale_4
(MB), via San Giovanni Bosco n° 5 giusta procura in atti
APPELLATA
OGGETTO: Servitù
All'udienza del 16 settembre 2025 la causa veniva trattenuta in decisione ai sensi dell'art. 352 c.p.c., sulle seguenti conclusioni:
pagina 1 di 16 Per Parte_1
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis rejectis,
- in via principale e nel merito, per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 350/2025 – Rep. n. 703/2025 emessa dal Tribunale di Monza, Sezione II
Civile, Giudice Dott.ssa Maddalena Ciccone, nell'ambito del giudizio N.R.G. 6799/2023 depositata in cancelleria in data 18.02.2025 e pubblicata in pari data, notificata in data 25.02.2025 alla casella PEC
, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di Email_1 primo grado che qui si riportano:
In via principale
- accertare e dichiarare, per tutti i motivi esposti in narrativa, l'inefficacia del patto istitutivo del diritto di servitù di passo meglio descritto in atti e, per l'effetto, l'estinzione della servitù sulla rampa di scale / vano scala di accesso di proprietà della sig.ra relativo all'immobile sito in Monza (MB), Parte_1
Via RI Da Monza 34, posto al secondo piano e censito nel N.C.E.U. alla Partita (già P.IVA_2
Partita 1944) foglio 45 con i mappali nn. 86 sub. 5 e 86 sub. 6 meglio identificato con scheda di variazione, per fusione, in data 25 novembre 1986 n. 106741 e a favore dell'immobile di proprietà di sito al primo piano del medesimo complesso immobiliare in catasto denunciato giusta CP_1 scheda del giorno 1 dicembre 1983 n. 38902 (foglio 45, mappale 88), ovvero in subordine fissare ai sensi e per gli effetti dell'art. 1183 c.c. un termine per l'adempimento dell'obbligazione gravante su controparte in forza dell'atto di divisione del 25.01.1984 e rogito notarile del 30.11.1990 (realizzazione di una scala di accesso diretto al proprio laboratorio) o, in subordine, fissare un termine finale entro il quale dovrà avverarsi l'evento dedotto nel patto istitutivo per cui è causa (realizzazione di una scala di accesso diretto al proprio laboratorio);
- accertare e dichiarare, per tutti i motivi di cui in narrativa, l'insussistenza dei presupposti dell'usucapione del diritto di servitù di passo sul vano scala per cui causa e dei requisiti per la costituzione di servitù coattiva ex art. 1051 c.c.;
- per l'effetto e in ogni caso, in virtù di quanto dedotto in atti, accertata e dichiarata l'insussistenza di alcuna servitù di passo a carico dell'immobile di proprietà della sig.ra così come sopra Pt_1 identificato e in favore della unità immobiliare di proprietà di identificata ut supra, CP_1 rigettare integralmente le domande formulate da in quanto del tutto infondate in fatto e in CP_1 diritto.
In via riconvenzionale subordinata
- nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle domande avversarie, anche nel caso di eventuale pronunzia costitutiva di servitù coattiva, accertare e dichiarare, per tutti i motivi sopra pagina 2 di 16 esposti, il diritto della sig.ra al pagamento dell'indennità ex artt. 1032 – 1053 c.c. e, per Pt_1
l'effetto, condannare a corrispondere in favore della sig.ra la somma di € CP_1 Parte_1
29.947,80, o di quella maggiore o minore accertata all'esito del presente procedimento anche previa espletanda CTU, oltre al pagamento pro quota delle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria necessarie alla conservazione della servitù ex art. 1069 c.c.
Ordinare al competente Conservatore dei Registri Immobiliari la trascrizione dell'emananda sentenza con adozione di tutti i consequenziali provvedimenti del caso ritenuti necessari e/o opportuni.
Con vittoria di compensi professionali e spese di lite.
In via istruttoria: ci si oppone sin d'ora all'ammissione dei capitoli di prova articolati ex adverso in quanto del tutto generici, valutativi e non circostanziati.
Sempre in via istruttoria, si chiede disporsi CTU tecnica volta: a) a verificare la possibilità di realizzare una scala di accesso indipendente all'immobile di proprietà di così come prospettato CP_1 nella relazione tecnica redatta dal Geom. indicando anche il relativo costo;
b) a Testimone_1 individuare, in alternativa, se possano essere eseguiti degli interventi/lavorazioni (ad. es. installando un ascensore esterno) che consentano di accedere autonomamente all'immobile di proprietà di
[...]
indicandone i relativi costi;
c) a stabilire la congruità dell'indennità dovuta ex artt. 1032 – CP_1
1053 c.c. in favore della sig.ra così come quantificata nella perizia elaborata dal Geom. Parte_1 ovvero, in subordine, quantificarne il relativo ammontare. Testimone_1
Con espressa riserva di ulteriormente argomentare, precisare, modificare, integrare, dedurre, indicare testi e formulare istanze istruttorie nei termini di legge.
Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio.
In via istruttoria, si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e/o rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello.
Per Controparte_1
Voglia l'adita Corte di Appello di Milano, respinta ogni contraria istanza ed eccezione, così giudicare: nel merito ed in via principale per tutti i motivi di cui in atti, previa l'assunzione di tutte le declaratorie di rito e non del caso concreto, accertare e dichiarare l'inammissibilità e/o l'infondatezza di tutti i motivi di appello e, per l'effetto, pronunciare sentenza di rigetto del gravame, il tutto con la conseguente conferma integrale della sentenza di primo grado. sempre nel merito ed in via subordinata pagina 3 di 16 per tutti i motivi di cui in atti e previa l'assunzione di tutte le declaratorie di rito e non del caso concreto, nella denegata ipotesi in cui l'adita Corte territoriale adita ritenga fondati i motivi di appello,
Voglia il Collegio accogliere, previa ammissione delle istanze istruttorie come infra formulate, le seguenti domande non esaminate dal Giudice di prime cure in quanto assorbite dall'accoglimento della domanda principale:
1) in via subordinata accertare e dichiarare che la società ha acquistato per usucapione ventennale ai sensi Controparte_1
e per gli effetti dell'art.1158 c.c. il diritto di servitù di passaggio sulla rampa di scale di proprietà della sig.ra per averla utilizzata ai fini dell'accesso al proprio immobile, con possesso di buona Parte_1 fede continuo, ininterrotto e senza contestazione dal momento dell'acquisto (30/11/1984) o, ancora, dal momento dell'assegnazione alla dante causa sig.ra del lotto “C” (25/01/1984) e, per Parte_2
l'effetto, ordinare al competente conservatore dei RR.II. di procedere alla trascrizione della sentenza in relazione all'unità immobiliare sita in Monza via RI Da Monza n°34 posta al secondo piano e relativa rampa di scale di accesso a tale immobile, censita al N.C.E.U. alla partita 1018275 -già partita
1944 -foglio 45 con i mappali nn.86 sub.5 e 86 sub.6meglio identificato con scheda di variazione, per fusione, in data 25/11/1986 n°106741, il tutto con l'adozione di tutti i consequenziali provvedimenti del caso concreto.
2) in via ulteriormente subordinata per tutti i motivi di cui in atti, previa l'assunzione di tutte le declaratorie di rito e non del caso concreto, nella denegata ipotesi in cui non vi fossero gli estremi per l'acquisto per usucapione del diritto di servitù di passaggio, voglia l'Ill.ma Corte adita, accertata la totale interclusione del fondo dominante all'accesso e uscita all'area cortilizia comune e alla via pubblica, emettere sentenza costitutiva, ai sensi e per gli effetti dell'art. 1051 c.c., del diritto di passaggio coattivo a carico della proprietà della sig.ra
(unità immobiliare sita in Monza via RI Da Monza n°34 posta al secondo piano e Parte_1 relativa rampa di scale di accesso a tale immobile, censita al N.C.E.U. alla partita 1018275 - già partita
1944 - foglio 45 con i mappali nn.86 sub.5 e 86 sub.6 meglio identificato con scheda di variazione, per fusione, in data 25/11/1986 n°106741) e favore della unità immobiliare di proprietà della CP_1 sita al primo piano del suddetto stabile e così identificata : foglio 45, particella 88, sub.702
[...] categoria A/3 classe 4, 8 vani, rendita euro 888,31, ordinando al competente conservatore dei RR.II. di procedere alla trascrizione dell'emananda sentenza con esonero da responsabilità, il tutto con l'assunzione di tutti i necessari e consequenziali provvedimenti del caso concreto;
in ogni caso pagina 4 di 16 Con vittoria di spese e compensi della presente fase di gravame, oltre IVA,CPA ed accessori come per legge. in via istruttoria
Solo in via subordinata ossia nella denegata e francamente non creduta ipotesi in cui l'adita Corte territoriale ritenga fondati i motivi di appello, si chiede di essere ammessi a prova per interrogatorio formale della sig.ra e per testimoni sulle seguenti circostanze di fatto: Parte_1
1) vero che la società ed i suoi aventi causa hanno utilizzato la rampa di scale di Controparte_1 proprietà della sig.ra per accedere alla propria unità immobiliare posta al primo piano, per Parte_1 oltre vent'anni a decorrere dalla data di acquisto (30/11/1990) ciò in maniera ininterrotta e senza alcuna contestazione da parte della sig.ra e/o, prima di questa, dei propri danti causa. Pt_1
2) vero che la società ed i suoi aventi causa per accedere, sia in entrata che in uscita, Controparte_1 alla propria unità immobiliare posta al primo piano dello stabile sito in Monza via RI da Monza
n°34, ha sempre utilizzato la rampa di scale di proprietà della sig.ra ; Parte_1
3) vero che l'unità immobiliare della società in mancanza della rampa di scale, si Controparte_1 trova ad essere interclusa rispetto all'uscita sull'area cortilizia comune e sulla via pubblica;

4) vero che la società negli ultimi 10 bilanci d'esercizio dal 2013 sino al 2022, Controparte_1 nell'attivo dello stato patrimoniale e, più precisamente, nel conto “10003 fabbricati civili”, ha indicato il costo di acquisto del proprio immobile (docc. da 9 a 18 che si rammostrano al teste);
5) vero che la società ha annotato il proprio immobile, quale “fabbricato civile”, nei Controparte_1 registri dei beni ammortizzabili degli ultimi dieci anni (a partire dal 2013 sino al 2022), come risulta dai docc. da 19 a 28 che si rammostrano al teste;

6) vero che dalle dichiarazioni dei redditi della società (a partire dal 2013 sino al Controparte_1
2022) e segnatamente da quelle relative agli anni di imposta 2019, 2020, 2021 e 2022 si evince (ai
“righi” RF10 – Redditi da immobili) che la società ha denunciato i redditi da Controparte_1 locazione dell'immobile, come risulta dai docc. da 29 a 38 che si rammostrano al teste;

7) vero che dalle ricevute di pagamento dell'IMU e/o ICI relative al cespite immobiliare della società si evince che la società attrice ha corrisposto le imposte comunali legate al possesso Controparte_1 dell'unità immobiliare, come risulta dai docc. da 39 a 47 che si rammostrano al teste;

8) vero che l'unità immobiliare di proprietà della società è stata concessa in Controparte_1 locazione sin dal 1991 alla società Alfa Prodest S.n.c. di G & C. (doc. n. 48 che si CP_3 rammostra al teste);
pagina 5 di 16 9) vero che per accedere, sia in entrata che in uscita, all'unità immobiliare posta al primo piano dello stabile sito in Monza, via RI da Monza n° 34, è stata sempre utilizzata la rampa di scale di proprietà della sig.ra e/o l'ascensore ivi posto a servizio;
Parte_1
10) vero che l'unità immobiliare di proprietà della società sita in Monza, via RI Controparte_1 da Monza n° 34 è stata successivamente concessa in locazione alla sig.ra dal Parte_3
01/02/2018 al 31/01/2022, come da doc.50 che si rammostra al teste;

11) vero che per accedere, sia in entrata che in uscita, alla unità immobiliare posta al primo piano dello stabile sito in Monza via RI da Monza n°34 concessami in locazione dalla società CP_1
ho sempre utilizzato la rampa di scale di proprietà della sig.ra e/o l'ascensore ivi
[...] Parte_1 posto a servizio;

12) vero che l'unità immobiliare di proprietà della società sita in Monza via RI Controparte_1 da Monza n°34 è stata concessa in locazione (e precisamente i tre locali adibiti a camera da letto), alle sigg.re e , per la durata dal 25/01/2021 al 25/01/2025 Parte_4 Controparte_4 CP_5 come risulta dal doc. n. 51 e dai docc. nn. 58 - 59 e 60 che si rammostrano al teste);
13) vero che per accedere, sia in entrata che in uscita, all'unità immobiliare posta al primo piano dello stabile sito in Monza via RI da Monza n°34 concessami in locazione dalla ho Controparte_1 sempre utilizzato la rampa di scale di proprietà della sig.ra e/o l'ascensore ivi posto a Parte_1 servizio;

14) vero che, nel corso degli anni, l'unità immobiliare di proprietà della società è Controparte_1 stata interessata da lavori di manutenzione anche in relazione agli impianti ivi esistenti, e segnatamente nel 1995, nel 1997, nel 1998 e nel 2018, come risultadai docc. da 52 a 56 che si rammostrano ai testi;

15) vero che in data 04/3/2014 veniva rilasciata, da parte della società Nova s.r.l., la dichiarazione di conformità dell'impianto dell'ascensore, la cui installazione era stata realizzata dalla società CP_6 su incarico sia della società sia dalla sig.ra , come risulta dal doc. n. 57 Controparte_1 Parte_1 che si rammostra al teste.
Si indicano a testimoni:

1. Sig. residente in [...] sui capitoli di prova numeri Testimone_2
1,2,3,9, 10, 11,12,13;

2. Sig. residente in [...] sui capitoli di prova numeri Testimone_3
, 10,11,12,13; Tes_4

3. Sig.ra su tutti i capitoli di prova;
Controparte_7

4. Sig. su tutti i capitoli di prova;
Controparte_8

5. Sig. su tutti i capitoli di prova;
Controparte_8
pagina 6 di 16 6. Rag. c/o Theorema s.r.l. in Monza via Ponchielli n°47 sui capitoli di prova Testimone_5
4,5,6,7,8, 9, 10 e 12;

7. Sig. sui capitoli 10 e 11; Parte_3

8. Sig.ra residente in [...] sui capitoli 12 e 13; Parte_4

9. Sig.ra residente in [...] sui capitoli di prova CP_4 numeri 12 e 13;
10. Sig.ra residente in [...] sui capitoli di prova CP_5 numeri 12 e 13;
11. Sig. titolare della M&B di IO LO & C. s.n.c. sul capitolo di prova Testimone_6
n°14.
12. Dott. presso sul capitolo di prova n°15. Testimone_7 CP_6
§§§§§§
Ci si oppone, per tutti i motivi esposti in prime cure, alla richiesta di ammissione di consulenza tecnica d'ufficio così come reiterata dalla parte appellante nelle conclusioni rassegnate nell'atto di appello, attesa, anche, l'inammissibilità e/o manifesta infondatezza del primo motivo di censura, aspetto che travolge tutto il gravame ivi comprese tutte le istanze istruttorie ex adverso articolate.
In subordine, laddove, per ipotesi, fosse ammessa la richiesta CTU, si chiede che la stessa venga limitata all'accertamento della natura di fondo intercluso dell'unità immobiliare di proprietà della odierna società appellata ciò per l'ipotesi, comunque esclusa dal Giudice di prime cure, di assenza di un titolo legittimo (osservando, comunque, che lo stato di interclusione è stato riconosciuto espressamente da parte appellante anche nel proprio atto di gravame laddove la richiesta di indennità viene ricollegata ad una situazione “di fatto” equiparabile a quella di una servitù di passaggio coattivo); si precisa che dall'eventuale quesito dovrà essere stralciata ed esclusa qualsivoglia richiesta di indennizzo quantomeno nella misura ex adverso indicata che risulta esorbitante ed arbitraria, come già diffusamente contestato in atti.
Non si accetta il contraddittorio su eventuali nuove domande, eccezioni e istanze che la parte appellante dovesse eventualmente avanzare in sede di precisazione delle conclusioni e/o in occasione degli scritti conclusivi.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, conveniva in giudizio innanzi al Controparte_1
Tribunale di Monza, la sig.ra al fine di sentire accertare e dichiarare che l'unità Parte_1 immobiliare di proprietà di quest'ultima e la relativa rampa di scale di accesso all'immobile fosse gravata da una servitù di passaggio, senza indennizzo, a favore dell'unità immobiliare di proprietà pagina 7 di 16 della società sita al primo piano del medesimo stabile e, in via subordinata, Controparte_1 chiedeva l'accertamento dell'acquisto per usucapione ventennale ex art. 1158 c.c. del diritto di servitù di passaggio sulla rampa di scale di proprietà della sig.ra In via ulteriormente subordinata Pt_1 chiedeva che fosse emessa sentenza costitutiva ex art. 1051 c.c. del diritto di passaggio coattivo a carico della proprietà della sig.ra Pt_1
In particolare, deduceva di aver acquistato con atto di compravendita a ministero del notaio Dott.
, sottoscritto in data 30.11.1990, registrato in Monza in data 10.12.1990, e trascritto Persona_1 alla Conservatoria di Milano in data 22.12.1990, dalla sig.ra la proprietà di alcune Parte_2 unità immobiliari site in Monza, via RI da Monza n. 34, tra cui un locale ad uso laboratorio identificato al catasto fabbricati del Comune di Monza al foglio 45, mappale 88.
Rilevava che all'art. 2 del suddetto atto di compravendita si stabiliva che la vendita venisse effettuata nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava l'immobile con tutte le azioni, ragioni, pertinenze, oneri, servitù attive e passive così come pervenute alla parte venditrice a seguito di Parte_2 successione mortis causa di e del successivo atto di divisione Persona_2 Persona_3 immobiliare autenticato dal notaio in data 25.01.1984, registrato in Monza il 06.02.1984 e Per_4 trascritto presso la Conservatoria di Milano in data 07.02.1984, con cui i sigg.ri Parte_5
e procedevano alla divisione del compendio immobiliare. Controparte_9 Parte_2
In tale atto alla sig.ra veniva assegnato il lotto C comprendente, fra gli altri beni, il Parte_2 locale ad uso laboratorio - ossia l'immobile oggi di proprietà di -sito al primo CP_1 CP_1 piano con accesso dal vano scala di proprietà della condividente “su cui grava servitù Parte_5 di passo in favore del condividente del presente lotto”, come recita l'atto di divisione (doc 2 attore primo grado) .
Successivamente nei “patti e dichiarazioni” dell'atto di divisione, al punto 1) veniva specificato che:
“la porzione immobiliare assegnata alla condividente (ora di proprietà della sig.ra Parte_5
, limitatamente al vano scala, è gravata da servitù di passo in favore della proprietà assegnata Pt_1 al condividente sig.ra (ora di proprietà di la quale dovrà usufruire Parte_2 Controparte_1 dello stesso vano scala per accedere al laboratorio posto al primo piano”.
In calce all'atto veniva aggiunta una postilla in base alla quale la servitù di passo sarebbe stata consentita “fino al momento in cui verrà realizzata una scala di accesso diretto al laboratorio predetto”; scala che non venne mai realizzata. deduceva che poiché la convenuta continuava a negare l'esistenza di una servitù di Controparte_1 passaggio e, dunque, il diritto dell'attrice di accedere alla sua proprietà attraverso il vano scale, aveva dovuto convenirla in giudizio ai sensi dell'art. 1079 c.c. per ottenere l'accertamento della servitù di pagina 8 di 16 passaggio oppure la costituzione di una servitù coattiva.
Si costituiva in giudizio contestando il diritto dell'attrice atteso che il titolo di Parte_1 provenienza fatto valere dalla controparte nel costituire la servitù di passaggio specificava che la sig.ra avrebbe potuto usufruire del vano scala per accedere al laboratorio posto al primo Parte_2 piano fino al momento in cui sarebbe stata realizzata una scala di accesso diretto al laboratorio.
Deduceva, altresì, che nonostante la previsione di cui sopra e le richieste della convenuta,
[...] non aveva mai provveduto a costituire alcun accesso autonomo al proprio immobile e CP_1 aveva utilizzato il vano scala di proprietà della sig.ra senza, peraltro, corrisponderle alcuna Pt_1 indennità e/o corrispettivo.
Rilevava che la clausola doveva considerarsi una condizione risolutiva e che, stante l'abnorme lasso di tempo decorso senza che parte attrice avesse provveduto a costituire alcun accesso autonomo al proprio immobile, il patto istitutivo della servitù doveva ritenersi inefficace, dovendosi considerare avverato ex art. 1359 c.c. l'evento di cui alla condizione risolutiva.
Chiedeva inoltre di accertare l'inesistenza dei presupposti per l'acquisto della servitù per usucapione, così come quelli per la costituzione di una servitù coattiva di cui all'art. 1051 c.c. In subordine, chiedeva il riconoscimento di una indennità ex art. 1032- 1053 c.c.
Istruita la causa con le produzioni documentali, il giudice fissava l'udienza di discussione orale all'esito della quale il giudizio veniva deciso ai sensi dell'art. 281 sexies, co. 6, c.p.c.
Il Tribunale di Monza pronunciava sentenza n. 350/2025 pubblicata in data 20.02.2025 con il seguente dispositivo:
“Il Tribunale, definitivamente pronunciando nella causa di primo grado indicata in epigrafe, ogni diversa istanza, deduzione ed eccezione disattesa, così provvede:

1. accoglie la domanda avanzata da nei confronti di e per l'effetto Controparte_1 Parte_1 accerta e dichiara che quale proprietaria del locale ad uso laboratorio in Monza, via Controparte_1
RI da Monza n. 34, è titolare di servitù di passaggio a carico del vano scala di proprietà di Pt_1
distinta al catasto fg.45 mappale 86;
[...]

2. rigetta le domande riconvenzionali svolte dalla convenuta;

3. condanna a rifondere a le spese di lite, che liquida nella misura di Parte_1 Controparte_1
€545,00 per esborsi ed €2.356,00 per compensi, oltre spese generali al 15%, iva (se dovuta) e cpa come per legge.”.
Il giudice osservava innanzitutto che occorreva verificare se l'attrice avesse dimostrato in giudizio l'esistenza di una servitù di passaggio a favore del proprio fondo e a carico di quello della convenuta.
Rilevava che la servitù di passo si era costituita in occasione della divisione dei lotti facenti parte del pagina 9 di 16 compendio immobiliare sito in Monza, via RI da Monza n. 34, così come risultanti dopo la morte dei proprietari originari. L'attrice aveva infatti prodotto documentazione dalla quale emergeva che l'unico fabbricato dotato di scala esterna di accesso al piano superiore era stato suddiviso tra i coeredi prevedendo che “la porzione immobiliare assegnata alla condividente , limitatamente al Parte_5 vano scala, è gravata da servitù di passo in favore della proprietà assegnata al condividente signora
, la quale potrà usufruire dello stesso vano scala per accedere al laboratorio posto al Parte_2 primo piano fino al momento in cui verrà realizzata una scala di accesso diretto al laboratorio predetto” (cfr. all. sub doc. 2 alla citazione).
Il giudice riteneva che la convenuta non avesse assolto l'onere probatorio a suo carico. Deduceva che, affinché la condizione risolutiva della servitù sia opponibile agli acquirenti successivi, è necessario che essa risulti dalla nota di trascrizione dell'atto d'acquisto, unico strumento previsto dalla legge per consentire ai terzi la conoscenza del contenuto, dell'oggetto e dei destinatari dell'atto.
Nel caso di specie, il giudice rilevava che non era stata prodotta la nota di trascrizione dell'atto originario contenente il patto istitutivo della condizione risolutiva cui era subordinata la costituzione e la permanenza della servitù; inoltre, non risultavano agli atti neppure le note di trascrizione degli atti traslativi relativi alla parte attrice. Pertanto, la condizione risolutiva, da cui sarebbe derivata l'estinzione della servitù di passaggio, non poteva essere opposta all'attrice.
Infine, il giudice escludeva il riconoscimento di un'indennità in favore della convenuta in quanto si trattava di servitù volontaria, costituita per contratto, e la convenuta non aveva fornito la prova dell'esistenza di danni, diminuzioni di valore o limitazioni d'uso del proprio fondo tali da giustificare un'indennità ai sensi dell'art. 1053 c.c.
Avverso tale sentenza proponeva appello chiedendone la riforma per i motivi dedotti. Parte_1
Si costituiva chiedendo di accertare e dichiarare ex art. 348 bis c.p.c. Controparte_1
l'inammissibilità e/o la manifesta infondatezza dell'appello e confermare la sentenza di primo grado.
In via subordinata chiedeva di accertare e dichiarare l'acquisto per usucapione ventennale ex art. 1158
c.c. del diritto di servitù di passaggio sulla rampa di scale di proprietà della sig.ra e, in via Pt_1 ulteriormente subordinata, nell'ipotesi in cui non vi fossero gli estremi per l'acquisto per usucapione del diritto di servitù di passaggio, di accertare l'interclusione del fondo dominante ed emettere sentenza costituiva ex art. 1051 c.c. del diritto di passaggio coattivo a carico della proprietà della sig.ra Pt_1
Alla prima udienza del 16.09.2025 il consigliere istruttore visti gli artt. 127 ter cpc 352 c.p.c., fissava quindi davanti a sé l'udienza del 25.11.2025 per la rimessione della causa in decisione, assegnando termine perentorio alle parti calcolati a ritroso rispetto alla detta udienza di giorni 60 per il deposito di note scritte contenenti la sola precisazione delle conclusioni, di giorni 30 per il deposito di comparse pagina 10 di 16 conclusionali, di giorni 15 per il deposito di note di replica. Assegnava altresì termine perentorio sino alla data del 25.11.2025 per il deposito di note scritte sostitutive dell'udienza, salvo quanto disposto dall'art. 127 ter, quarto comma, c.p.c., ricorrendone i presupposti. Depositati gli iscritti conclusionali e le note sostitutive della udienza, la causa era rimessa in decisione innanzi al Collegio dell'udienza del
25.11.2025 e decisa nella camera di consiglio del 3.12.2025 .
Nello specifico l'appellante ha impugnato la sentenza lamentandone l'erroneità per i seguenti motivi:
1) Erroneità della decisione del giudice per aver ritenuto non assolto l'onere probatorio posto a carico della sig.ra con riguardo all'opponibilità della servitù e della condizione risolutiva Pt_1 all'acquirente a seguito dell'omessa produzione della “nota di trascrizione dell'atto di acquisto”.
2) Erroneità della decisione del giudice nella parte in cui non ha accolto la domanda riconvenzionale della convenuta avente ad oggetto la corresponsione di un'indennità ex artt. 1032 - 1053 c.c.
Si deve preliminarmente rilevare che l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 342 cod. proc. civ. è priva di pregio e va pertanto respinta. Il gravame per vero si profila conforme ai requisiti essenziali di forma/contenuto espressi nell'articolo citato, dovendo ritenersi che l'onere di specificità dei motivi di appello possa ritenersi assolto quando, anche in assenza di una formalistica enunciazione, le argomentazioni contrapposte dall'appellante a quelle esposte nella decisione gravata siano tali da inficiarne il fondamento logico giuridico (cfr. Cass., Sez. 3, sent. 18 settembre 2015, n. 18307).
In concreto, dalla lettura dell'atto è dato ricavare, non solo le statuizioni oggetto di gravame, ma anche in che termini è stata richiesta la modifica della valutazione operata dal giudice di primo grado: le censure formulate presentano un grado di contenuto critico adeguatamente articolato e si esprimono in termini di chiara contrapposizione ai passaggi motivazionali della decisione impugnata.
Con il primo motivo di gravame l'appellante censura la sentenza di primo grado nella parte in cui il giudice ha ritenuto non assolto l'onere probatorio posto a carico della sig.ra con riguardo Pt_1 all'opponibilità della servitù e della condizione risolutiva alla società a seguito Controparte_1 dell'omessa produzione della nota di trascrizione dell'atto di acquisto.
Deduce che, diversamente da quanto asserito dal giudice, dall'esame dei documenti prodotti dalle parti e, in particolare, dal doc. 2 risultano provate per tabulas:
- la trascrizione non solo del diritto di servitù ma anche della correlata condizione risolutiva contestualmente alla trascrizione dell'atto di divisione del notaio dott. trascritto al n. Per_4
15844/13312 presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari di Milano 2 (pag. 19 e 20 – doc.
2 avversario primo grado);
pagina 11 di 16 - l'espresso richiamo e accettazione da parte di , allora parte acquirente, all'interno CP_1
dell'atto di compravendita del 30.11.1990 di tutti i patti e condizioni contenuti all'interno dell'atto di divisione del 1984.
Ritiene, dunque, pacifico che l'atto di divisione contenente la costituzione della servitù e la condizione risolutiva sia stato trascritto nei registri immobiliari.
Per quanto riguarda l'atto di compravendita e il relativo contratto sottoscritto nel 1990 (cfr. doc.1 parte attrice primo grado) deduce che l'acquirente ha espressamente dichiarato di conoscere e CP_1 accettare l'atto di divisione – nonché la nota di trascrizione sia della servitù sia della condizione risolutiva – e tutti i relativi patti. Tale dichiarazione implica, dunque, non solo l'accettazione della servitù e delle relative condizioni ma anche la loro opponibilità all'appellata.
Risulta, pertanto, provato per tabulas che l'appellata abbia accettato espressamente sia la servitù sia la condizione risolutiva, con il conseguente obbligo di rispettarle in conformità al principio di buona fede nell'esecuzione dei rapporti contrattuali.
L'appellante ribadisce che l'avveramento della condizione risolutiva apposta al diritto di servitù comporta, quale diretta conseguenza l'estinzione del diritto di servitù (negoziale) stesso, anche in virtù di quanto previsto dall'art. 1359 c.c.
Sotto tale profilo, evidenzia che l'appellata non aveva alcun interesse a far sì che la condizione si avverasse, potendo continuare a utilizzare gratuitamente il vano scala di proprietà della sig.ra e Pt_1 che il mancato avveramento della condizione è dipeso esclusivamente dall'inerzia della società
[...]
. CP_1
Pertanto, considerato il notevole lasso temporale trascorso e l'evidente intenzione avversaria di non procedere alla realizzazione di una scala di accesso autonomo al proprio immobile, l'evento deve ritenersi verificato ai sensi dell'art. 1359 c.c., con conseguente inefficacia della pattuizione in esame ed estinzione della servitù sulla rampa di scale.
Il motivo è infondato.
Occorre innanzitutto premettere che il primo motivo di appello, sebbene in astratto fondato, non determina l'accoglimento dell'appello, alla luce della concreta situazione di diritto e dei documenti prodotti in primo grado.
Il giudice di prime cure indubbiamente è incorso in errore in quanto non si è avveduto che il doc. 2, prodotto da parte attrice in primo grado, comprende sia l'atto di divisione immobiliare con cui è stata costituita la servitù di passo in favore del fondo di proprietà della sig.ra (oggi di Parte_2 [...]
e a carico di quello di proprietà di (oggi di , sia la nota di CP_1 Parte_5 Parte_1
pagina 12 di 16 trascrizione dell'atto originario contenente il patto istitutivo della condizione a cui era subordinata la permanenza del diritto.
Tale circostanza determina, dunque, l'opponibilità della servitù di passaggio, del suo oggetto e della sua portata ai terzi, fa cui i futuri aventi causa di quali titolari della servitù dal lato Parte_5 passivo e, dunque, anche alla sig.ra Parte_1
Sul punto, infatti, la Suprema Corte ha più volte affermato che “in tema di servitù convenzionali, la indagine sull'opponibilità della servitù ai terzi acquirenti del fondo servente va condotta con esclusivo riguardo al contenuto della nota di trascrizione del contratto che della servitù integra il titolo, sicché detta opponibilità può essere ritenuta solo quando dalla nota cennata sia dato desumere l'indicazione del fondo dominante e di quello servente, la volontà delle parti di costituire una servitù, nonché
l'oggetto e la portata del diritto” (cfr. Cass. sent. n. 3590/1993; Cass. sent. n. 4842/2019).
Nel caso di specie, questi requisiti risultano pienamente soddisfatti. Inoltre, si tratta di un fatto incontestato in quanto, come emerge dall'atto di appello, la stessa appellante ha riconosciuto che la dichiarazione dell'acquirente di conoscere e accettare l'atto di divisione e i relativi Controparte_1 patti comporta “non solo l'accettazione della servitù e delle relative condizioni, ma anche la loro opponibilità all'acquirente odierna appellata” (cfr. atto di appello pag. 13).
Posto, quindi, che la servitù è pienamente opponibile all'acquirente, occorre esaminare il contenuto dell'atto di divisione immobiliare con cui è stata costituita la servitù di passaggio al fine di verificare che cosa preveda, in concreto, la clausola risolutiva.
Dall'atto di divisione e dalla relativa nota di trascrizione risulta che: “La porzione immobiliare assegnata alla condividente , limitatamente al vano scala, è gravata da servitù di passo Parte_5 in favore della proprietà assegnata al condividente signora , la quale potrà usufruire Parte_2 dello stesso vano scala per accedere al laboratorio posto al primo piano fino al momento in cui verrà realizzata una scala di accesso diretto al laboratorio predetto”.
Affinché una servitù subordinata a condizione risolutiva possa estinguersi, è necessario che si verifichi l'evento futuro e incerto previsto nella relativa clausola. Nella fattispecie, l'evento dedotto, ossia la costruzione di una scala di accesso diretto al laboratorio, non si è mai prodotto. È, infatti, incontestato tra le parti che tale scala non sia mai stata realizzata, sicché manca il presupposto necessario per l'estinzione della servitù.
Né può trovare applicazione l'art. 1359 c.c., che considera avverata la condizione qualora il suo mancato verificarsi sia imputabile alla parte che aveva interesse contrario al suo avveramento.
Questa Corte infatti rileva che ,nel caso concreto, la condizione risolutiva apposta è potestativa, dal momento che subordina il venir meno del diritto alla volontà delle parti, ed è perfettamente valida. pagina 13 di 16 La Suprema Corte, con la Sentenza n.. 27124 del 18.10.2024, ha affermato che “la finzione di avveramento della condizione di cui all'articolo 1359 non si applica alle condizioni potestative semplici o improprie, anche ove si tratti di condizione di adempimento”.
Alla luce di quanto sopra, il primo motivo di appello deve essere rigettato.
Con il secondo motivo di gravame l'appellante lamenta il mancato accoglimento della domanda riconvenzionale subordinata con la quale aveva chiesto al Tribunale il riconoscimento di un'indennità ex artt. 1032 - 1053 c.c. a fronte della servitù di passaggio.
Deduce che anche se, nel caso de quo, la servitù era stata costituita con atto di divisione, una servitù di passaggio costituita per contratto può essere considerata coattiva laddove risultino sussistenti le relative condizioni di legge, senza che rilevi che le parti non abbiano previsto la corresponsione di un'indennità in favore del proprietario del fondo servente, dovendosi presumere il carattere coattivo del vincolo.
Rileva, inoltre, che, nel contesto di un vano scala, se il fondo dominante risulta intercluso e il passaggio attraverso il vano scala è necessario per accedere alla via pubblica, la servitù avrebbe ragione di essere coattiva;
tuttavia, è essenziale che la situazione di interclusione sia effettiva e che non esistano alternative ragionevoli per ottenere l'accesso. Dunque, vertendosi anche nel caso in esame in un'ipotesi di interclusione, il diritto di passo, qualora confermato, dovrà essere dichiarato coattivo e, conseguentemente dovrà essere riconosciuto un equo indennizzo proporzionato al danno cagionato al fondo servente e con la finalità di compensare il deprezzamento del fondo, gli eventuali danni che potrebbe subire a causa dell'esercizio del passaggio coattivo, le menomazioni subite e il nocumento che la servitù potrebbe arrecare in futuro.
Deduce inoltre che, diversamente da quanto affermato dal giudice, la sig.ra ha assolto l'onere Pt_1 probatorio sulla stessa incombente quantificando l'indennizzo attraverso la relazione tecnica prodotta in giudizio in cui il perito stimava l'indennità da riconoscere in suo favore in euro 29.947,80.
Il motivo è infondato.
In ordine alla domanda di corresponsione dell'indennità formulata dall'appellante, occorre premettere che l'art. 1053 c.c. prevede il diritto all'indennizzo “nei casi previsti dai due articoli precedenti”, vale a dire nelle sole ipotesi di passaggio coattivo di cui all'art. 1051 c.c. e di passaggio coattivo a favore di fondo non intercluso ex art. 1052 c.c. Tale indennità costituisce, dunque, un effetto tipico e necessario delle servitù coattive, essendo volta a compensare il proprietario del fondo servente del sacrificio imposto autoritativamente dalla legge.
Nel caso di specie, tuttavia, è pacifico che non ricorre alcuna delle predette ipotesi in quanto la servitù in contestazione non è stata costituita coattivamente, bensì volontariamente, mediante l'atto di divisione immobiliare del 25.01.1984. Proprio la natura volontaria della servitù esclude l'applicabilità pagina 14 di 16 dell'art. 1053 c.c., poiché, diversamente dalle servitù coattive, nelle servitù costituite per contratto l'eventuale indennità o corrispettivo è rimessa esclusivamente all'autonomia negoziale delle parti. Solo qualora esse abbiano espressamente previsto un compenso per il proprietario del fondo servente, tale somma è dovuta;
in mancanza di una specifica pattuizione in tal senso, nessun indennizzo può essere riconosciuto.
Nel caso concreto, l'atto costitutivo della servitù non contempla alcun corrispettivo, ciò implica che le parti, nel valutare complessivamente gli assetti divisionali, hanno consapevolmente escluso la previsione di un'indennità, e tale volontà negoziale non può essere disattesa. Né è stato allegato o provato dall'appellante il verificarsi di mutamenti sopravvenuti idonei a giustificare una revisione dell'assetto originariamente concordato (come, ad esempio, il venir meno della necessità del passaggio ovvero un aggravamento non prevedibile del peso della servitù).
In assenza di un titolo contrattuale che riconosca l'indennità e in mancanza di modifiche sostanziali della situazione di fatto, correttamente il primo giudice ha ritenuto non accoglibile la pretesa economica della proprietaria del fondo servente.
Alla luce di quanto sopra il secondo motivo di appello deve essere rigettato.
L'appello non merita quindi accoglimento, con conferma della impugnata sentenza.
L'esito della lite vede la soccombenza dell'appellante, che viene quindi condannata ex art 91 c.p.c. alla refusione delle spese processuali del presente grado di giudizio in favore della parte appellata, liquidate in dispositivo, in base al D.M. 13 agosto 2022, n. 147, contenente il “Regolamento recante modifiche al decreto 10 marzo 2014, n. 55, concernente la determinazione dei parametri per la liquidazione dei compensi per la professione forense, ai sensi dell'articolo 13, comma 6, della legge 31 dicembre 2012,
n. 247”, tenendo conto del valore della domanda, in rapporto ai valori medi previsti stante la media difficoltà delle questioni trattate, escludendosi la voce relativa alla fase istruttoria in quanto assente nel presente grado di giudizio.
Viene inoltre dichiarata la sussistenza degli estremi di cui all'articolo 13 comma 1- quater del d.p.r. n.
115/2002 (così come inserito dall'articolo 1 co 17. D.228/12) per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.

P.Q.M.


La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da ontro Parte_1 vverso la sentenza del Tribunale di Monza n. 350/2025 così provvede: Controparte_1

1. Rigetta l'appello per le ragioni di cui in motivazione e per l'effetto conferma la sentenza impugnata;
pagina 15 di 16 2. Condanna alla refusione delle spese processuali del presente grado di giudizio in Parte_1 favore di liquidate in € 2.058,00 per fase di studio, € 1.418,00 per fase Controparte_1 introduttiva ed € 3.470,00 per fase decisionale per un importo complessivo di € 6.946,00 oltre
15% per rimborso spese forfettarie e accessori di legge;

3. Dichiara la sussistenza degli estremi di cui all'articolo 13 comma 1- quater del d.p.r. n.
115/2002 (così come inserito dall'articolo 1 co 17. D.228/12) per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 3.12.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
GI ER RL LO
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