R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
___________________________ La Corte di Appello di GI AB, Sezione Civile, riunita in camera di consiglio nelle persone dei sigg. magistrati:
1) dott.ssa Patrizia MO Presidente,
2) dott.ssa Marialuisa Crucitti Consigliere ,
3) dott.ssa Angelina Maria Giud.Aus.rel.,
ha pronunciato la seguente:
S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 241/2019 R.G., introitata in decisione all'udienza collegiale dell'8.1.2024 vertente
TRA
(c.f. ), in persona dell'Amministratore E_ P.IVA_1 pro tempore, elettivamente domiciliato in GI AB, Corso Garibaldi, 468/A, nello studio dell'avv.NUCARA FRANCESCO , che lo rappresenta e difende giusta procura in atti ,
APPELLANTE ^E
, nato a [...], il [...], AR elettivamente domiciliato in GI AB, via S.Furnari, 21/B , nello studio dell'avv.MARINO GIUSEPPE VINCENZO , che lo rappresenta e difende giusta procura in atti,
, nata a [...], il [...], , CP_2 Controparte_3 nato a [...] il [...], elettivamente domiciliati in Motta San Giovanni, Via delle Sirene, 34, nello studio dell'avv. ESPOSITO ANNAMARIA che li rappresenta e difende giusta procura in atti,
APPELLATI
OGGETTO: Comunione e impugnazione di delibera assembleare. E_
Appello avverso la sentenza del Tribunale di GI AB n.1626/2018, pubblicata l'8.11.2018
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto notificato il 26.4.2013, conveniva davanti al Tribunale di AR GI AB il , sito in via Pio XI di GI AB e E_ premettendo : di essere proprietario di un appartamento posto al secondo piano dello stabile condominiale;
che l'assemblea dei condomini , riunitasi in seconda convocazione il 23.3.2013 con una maggioranza di 504,62 millesimi , lui assente e il condomino MO contrario , approvava il punto all'ordine del giorno “ assenso dei condomini per la veranda dei sig.r “; che la delibera Controparte_3 CP_2 era stata adottata senza il rispetto della maggioranza di legge che in questo caso prevedeva la presenza di tutti i condomini e l'unanimità della decisione;
che la veranda costituiva un'alterazione della facciata e del suo decoro architettonico;
che ledeva il suo diritto di proprietà in quanto violava le distanze in materia di vedute in appiombo a norma dell'art.907 c.c., chiedeva di dichiarare la nullità e/o l'annullabilità della deliberazione e la condanna del al pagamento delle spesse processuali. E_
Il convenuto si costituiva deducendo che la delibera, non aveva E_ autorizzato alcuna veranda che potesse ledere il decoro architettonico del fabbricato , o la sicurezza e la stabilità dello steso limitandosi ad autorizzare una veranda che fosse in regola con le previsioni di legge in materia . Intervenivano ex art.105 c.p.c. e che aderivano alle Controparte_3 CP_2 difese e alle conclusioni del E_
Rigettata la richiesta di prova orale , il giudizio si concludeva con la sentenza n.1626/2018 con cui il Tribunale , applicando il principio della ragione più liquida relativo alla violazione delle norme sulle vedute , dichiarava la nullità della deliberazione;
condannava il resistente al pagamento delle spese di lite in favore del ricorrente;
compensava le spese tra il ricorrente e i terzi interventori.
Con citazione notificata con PEC il 5.3.2019 , il “ impugna la E_ decisione e rileva che :
-in primo grado si era difeso sostenendo di avere concesso un'autorizzazione “ in astratto “ in quanto come gestore delle parti comuni appartiene ai suoi compiti autorizzare opere incidenti sulle stesse. A questo punto era obbligo di e non abusare Controparte_3 CP_2 dell'autorizzazione ricevuta , non recare pregiudizio alle parti comuni e rispettare le proprietà individuali. Il giudice di primo grado riteneva che la veranda non pregiudicava l'edificio . Già da qui emergeva l'estraneità del nella vicenda e qui si sarebbe dovuto E_ concludere il giudizio con il rigetto della domanda del ricorrente . Ma egli nella motivazione va oltre e sebbene ha ragione nel riportare la giurisprudenza della Cassazione che ritiene che il deliberato assembleare che arrechi pregiudizio ai singoli proprietari e nullo , non verificava come nel caso di specie questo non era accaduto in quanto il non indicava alcuna misura tecnica della veranda , estensione o E_ distanze . Il Condominio ha inteso concedere un'autorizzazione per quanto di sua competenza , cioè con riferimento all'estetica e alla stabilità dell'edificio, ma non ha autorizzato i a pregiudicare altri condomini . CP_3
Pertanto la delibera non avendo inciso sui diritti dei singoli condomini non è meritevole di declaratoria di nullità. Conclude chiedendo di riformare parzialmente la sentenza;
di rigettare la domanda di condannandolo alle spese e competenze del doppio grado di AR giudizio.
Gli appellati si costituiscono con separate comparse : eccepisce l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. AR
348 bis c.p.c. e chiede declaratoria in tal senso con ordinanza all'udienza ex art.350 c.p.c. Nel merito rileva che il Tribunale riteneva fondata la domanda di nullità della delibera adottata dal ” perché in primis tratta una materia non di E_ competenza assembleare e, in secondo luogo , va ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino. L'art.907 c.c. è perfettamente applicabile tra i condomini di un edificio condominiale e pone il divieto assoluto di costruire a distanza inferiore a tre metri rispetto alle vedute aperte. Dalle consulenze tecniche di parte, redatte dall'arch. su incarico di Persona_1
e dall'ing. su incarico di , emerge che la tettoia è CP_1 Persona_2 CP_3 costruita a distanza inferiore di 3 metri, deborda dal perimetro del balcone sovrastante di proprietà arrivando a limitare la veduta in avanti ed in appiombo. CP_1
Il ha provato a smontare le risultanze processuali e la sentenza ma è E_ evidente che non poteva mettere tra i punti all'orine del giorno un generico “ assenso dei condomini per la veranda del si e “ in quanto la Controparte_3 CP_2 materia non rientra tra quelle di competenza dell'assemblea . Con la delibera in questione il Condominio ha dolosamente inteso sanare un situazione abusiva dato che i avevano già costruito la veranda senza permesso da parte del Comune che CP_3 aveva rigettato la loro richiesta perché non in possesso dei requisiti di legge per come risulta dagli atti di causa. E' altresì falso quanto affermato dal a pagina 4 dell'atto d'appello quando E_ sostiene che era obbligo dei sigg.ri non abusare dell'autorizzazione ricevuta. Il CP_3
Condominio sapeva che la veranda era già stata costruita per cui avrebbe dovuto opporsi ad una richiesta di autorizzazione palesemente fittizia. Invece non solo non lo ha fatto ma addirittura va oltre andando ad incidere in maniera negativa sui diritti individuali di e, quindi, ad emettere una AR delibera nulla. Nel caso in cui la Corte reputasse meritevole l'argomentazione sostenuta dal appellante – in virtù dell'applicazione nel giudizio di primo grado del E_ principio processuale della “ ragione più liquida “ e in applicazione dell'art.364 c.p.c. - dichiarano di riproporre l'argomentazione formulata in primo grado di illiceità dell'oggetto nascente dal fatto che l'assemblea ha acconsentito la realizzazione di un'opera che sapeva già edificata e per la quale era stato negato dal il CP_4 permesso a costruire. Aggiunge che deliberare su un'opera che si sa essere stata già realizzata significa commettere un falso in scrittura privata a norma dell'art.485 c.p. che, sebbene reato depenalizzato con il D.lgs n.7 del 2016, nella disciplina transitoria stabilisce che le sanzioni pecuniarie civili si applicano anche ai fatti commessi anteriormente alla data di entrata in vigore del decreto . La conoscenza dell'illiceità della costruzione da parte del è sufficiente a E_ far ritenere falso l'atto deliberativo e su detta conoscenza è indicativo il comportamento del condomino MO che in assemblea dichiara “ di dissociarsi da eventuali responsabilità che potrebbero verificarsi “. Pertanto la delibera è nulla per illiceità dell'oggetto poiché falsa. Ad ogni modo la veranda non era regolarizzabile con una delibera perché, ancor prima di una deliberazione all'unanimità, era necessaria l'autorizzazione degli Uffici competenti che i terzi intervenuti non avevano per come si evince dalla perizia di parte allegata. I non potevano conseguire nemmeno l'autorizzazione da parte del Servizio CP_3
Tecnico Regionale perché opera superiore dei 30 mq previsti dalla normativa in materia di edilizia sismica . Conseguentemente è applicabile il principio secondo cui l'esecuzione di un'opera contrastante con norme imperative comporta, in quanto contraria all'ordine pubblico, la nullità per illiceità dell'oggetto della delibera assembleare che l'abbia disposta . Su tali deduzioni ripropone le richieste istruttorie avanzate in primo grado ma disattese dal giudicante e conclude chiedendo di : dichiarare inammissibile l'appello ai sensi del'art.348 bis c.p.c. ; di rigettarlo nel merito;
in subordine , di accertare e dichiarate per i fatti di cui in narrativa la nullità della delibera assembleare;
in ogni caso di condannare parte appellante al pagamento delle spese e competenze del doppio grado di giudizio con distrazione in favore del procuratore anticipatario.
e deducono che la ratio dell'art.907 c.c. è quella CP_2 Controparte_3
d'assicurare al titolare del diritto di veduta sufficiente area e luce consentendogli l'esercizio della inspectio e della prospectio. Nella fattispecie l'opera controversa , per come prospettata nelle proiezioni allegate alle consulenze tecniche , non presenta caratteristiche strutturali tali da costituire violazioni del diritto d'affaccio del proprietario del balcone posto al piano superiore. Trattandosi del rispetto delle distanze tra unità immobiliari individuali nell'ambito di un edificio condominiale il giudice di merito deve accertare se la rigorosa osservanza di dette norme sia, nel singolo caso, irragionevole, considerando che la consistenza tra più appartamenti in un unico edificio implica di per sé il contemperamento dei vari interessi al fine dell'ordinato svolgersi di quella convivenza che è propria dei rapporti condominiali. In virtù di queste considerazioni appare lapalissiano l'errore di giudizio in cui è incorso il primo giudice nel condividere ed applicare acriticamente la rigorosa giurisprudenza in materia di vedute in appiombo dovendosi, diversamente, ritenere applicabile la giurisprudenza legittimante l'attuazione, in ragione del principio di ragionevolezza , del bilanciamento degli interessi delle parti convenute .
Parimenti non si ritiene condivisibile la motivazione nella parte in cui afferma che “si tratta di una tettoia costruita dai condomini ………In particolare dalla fotografia CP_3 contrassegnata con la lettera A , contenuta nella consulenza dell'arch.RI, emerge chiaramente che la tettoia deborda dal perimetro del sovrastante balcone di proprietà de , limitando la veduta in avanti e in appiombo esercitabile dall'attore…..”. CP_1
A prescindere dalla scarsità degli elementi istruttori su cui si fonda la sentenza , nelle consulenze di parte redatte dai tecnici del Bambino e dei emerge una CP_3 situazione di fatto che rende manifesta l'ininfluenza della tettoia eretta a seguito dell'approvazione di cui alla delibera impugnata sul diritto d'affaccio del singolo condomino. Concludono chiedendo: di accogliere l'appello e riformare la sentenza impugnata;
di rigettare la domanda di condannandolo al pagamento delle spese AR di lite di entrambi i gradi del giudizio con distrazione ex art.93 c.p.c.
All'udienza di prima comparizione seguivano più rinvii. Da ultimo stabilita con decreto la trattazione dell'udienza dell'8.1.2024 a norma dell'art 127 ter c.p.c. ,
[...]
e allegavano alle note di trattazione scritta 4 documenti : la CP_3 CP_2 loro comparsa di costituzione in un giudizio intrapreso da AR nell'anno 2022 per ottenere la demolizione della tettoia ed il risarcimento
[...] del danno;
il permesso a costruire in sanatoria n.11 del 17.10.2020; la nota del 4.2.2013 del Dirigente del Settore Urbanistica del Comune di GI AB;
verbale di acquisizione documenti presso il Comando dei Vigili di GI AB. Con successiva ordinanza , del 31.1.2024, la causa veniva posta in decisione con i termini di cui all'art.190 c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE Con l'appello il sostiene come in primo grado che la E_ delibera del 23.3.2013 non è nulla per come ritenuto dal giudice di primo grado in quanto l'Assemblea dei Condomini si è limitata a concedere l'assenso per la costruzione della veranda senza dettare norme tecniche, o costruttive, con la conseguenza che spettava a e realizzarla in modo tale Controparte_3 CP_2 da non incidere sui diritti proprietari di altri condomini. Così posto l'appello è infondato atteso che il giudice di legittimità detta da tempo il principio secondo cui sono nulle le delibere aventi ad oggetto materie non di competenza dell'Assemblea dei Condomini, ovvero quelle che incidono sui diritti individuali di ciascun condomino ( tra tante Cass, Sez.Un, 4806/2005; Cass.sezz.II, n.5657/2015), nonché il principo secondo cui nel caso di conflitto tra la disciplina del condominio e quella delle distanze per le vedute, spetta al giudice di merito ( con apprezzamento insindacabile in sede di legittimità ) accertare quale disciplina prevalga, tenendo conto in concreto della struttura dell'edificio , dello stato dei luoghi , del particolare contenuto dei diritti e delle facoltà spettanti ai singoli condomini ( Cass. n.17216/2020 ) e, ancora , che il proprietario del singolo piano di un edificio ha diritto ad esercitare dalle proprie aperture la veduta in appiombo fino alla base dell'edificio e conseguentemente di opporsi alla costruzione di altro condomino che, direttamente o indirettamente, pregiudichi tale suo diritto, senza che possano rilevare esigenze di contemperamento con i diritti di proprietà ed alla riservatezza del vicino, avendo operato già l'art.907 c.c. il bilanciamento tra l'interesse alla medesima riservatezza ed il valore sociale espresso dal diritto di veduta, poiché luce ed aria assicurano l'igiene degli edifici e soddisfano bisogni elementari di chi li abita ( Cass.civ., sez.II, n. 5732/2019). Orbene, dalle perizie tecniche redatte dall'arch. RI, nell'interesse di CP_1
e dall'ing. nell'interesse di e
[...] Per_2 CP_2 Controparte_3 che il , oltre all'ingresso da via Pio XI, gode di una corte E_ interna su cui prospettano i distinti corpi di fabbrica che costituiscono lo stabile condominiale e, quindi, anche gli immobili di proprietà e , ossia i due Pt_1 CP_3 appartamenti , tra di loro adiacenti posti al primo piano e quello di CP_3 CP_1 posto al piano superiore rispetto agli appartamenti .
[...] CP_3
La tettoia (che, secondo l'arch. RI copre una superficie di 45/50 mq. in corrispondenza di due balconi e di una finestra del Bambino, mentre per l'ing. Per_2 ha una superficie di circa 60 mq. ) è costituita da tegole poggianti su una struttura portante di travi in legno ancorate da un lato sulla parete del fabbricato e dall'altro su pilastri in legno fissati sul pavimento della terrazza . CP_3
Visivamente, dalle fotografie “A” e “B” allegate alla consulenza RI e da quelle allegate alla consulenza anche a non tener conto della finestra , la tettoia è Per_2 posta pochi centimetri al di sotto del superiore balcone di proprietà e si CP_1 estende ben oltre il perimetro del balcone stesso limitando sia la vedut che in appiombo goduta dal sino al momento dell'edificazione della tettoia. CP_1
Il Condominio appellante dà l'assenso all'edificazione della tettoia dei ben CP_3 sapendo che , data la conformazione del fabbricato che descrive una “ L” t pi di fabbrica interessati ( v. descrizione stato dei luoghi e foto perizia ) la tettoia Per_2 non poteva che essere edificata sotto le aperture dell'immobile del Bambino e, quindi, che il deliberato sarebbe andato comunque ad incidere sul diritto di inspicere e prospicere del . E_
E che l'incidenza della delibera sui diritti del singolo condomino, indipendentemente dalle circostanze se era, o non era stata, costruita al momento della deliberazione, è stata oggetto di discussione durante l'assemblea si ha la riprova nel voto contrario all'assenso all'edificazione della tettoia espresso dal condomino MO che CP_3 testualmente “ dichiara di dissociarsi da eventuali responsabilità che potrebbero verificarsi”, posto che l'unica “ responsabilità “ a carico del ( esclusa E_ quella relativa all'assenza di permesso a costruire , assenza poi sanata nel 2020 per come risulta dal documento allegato dai alle note di trattazione datate CP_3

7.1.2024 dove, tra l'altro, è richiamata la delibera di assenso del che si E_ sarebbe potuta verificare è quella nei confronti di rimanendo AR estraneo alla responsabilità amministrativa dei CP_3 Controparte_5
.
[...]
Per quanto riguarda il regolamento delle spese del giudizio, queste seguono la soccombenza tra il mentre si Controparte_6 compensano interamente tra il e stante la E_ Controparte_7 CP_2 mancanza di domande da parte dell'appellante nei confronti di quest'ultimi. Si liquidano data l'ordinarietà delle questioni trattate, in favore del procuratore antistatario di secondo le previsioni del D.M. n.147/2022 per le AR cause di valore indeterminato di bassa complessità , in complessivi euro 4.996,00 , di cui euro 1.029,00 per fase di studio, euro 709,00 per fase introduttiva, euro 1.523,00 per fase di trattazione ed euro 1.735,00 per fase decisionale, oltre rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA come per legge. Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n.115/2002, si dà atto di avere emesso un provvedimento di integrale rigetto dell'appello.

P.Q.M.

La Corte di Appello di GI AB, Sezione Civile, uditi i procuratori delle parti, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da E_
, in persona dell'Amministratore pro tempore, con atto di citazione
[...] on PEC il 5.3.2019 nei confronti di AR
, e , disattesa ogni contraria
[...] CP_2 Controparte_3 domanda, eccezione e difesa, così decide:
1) rigetta l'appello;
2) condanna il in persona dell'Amministratore pro E_ tempore, al pagamento , in favore del procuratore antistatario di AR
delle spese processuali che liquida in complessivi euro 4.996,00, oltre
[...] forfetario spese generali, IVA e CPA come per legge;
3) compensa interamente le spese processuali tra il e E_
e ; Controparte_3 CP_2
a t.13, comma 1 quater, D.P.R. n.115/2002, di avere emesso un provvedimento di integrale rigetto dell'appello. GI AB , 08/09/2025.
La Giud.Aus.est.
(dott.ssa Angelina Maria) La Presidente
(dott.ssa Patrizia MO)