REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE

in persona dei signori magistrati dott. Silvia Di Matteo – presidente est. dott. Paolo Andrea Taviano - consigliere dott. Maria Teresa Laurito - giudice ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero 8218 del R.G. dell'anno 2019 tra
( rappresentato e difeso Parte_1 CodiceFiscale_1
dall'avvocato Paola Alfei
- appellante
e
( ), rappresentato e difeso dagli avvocati Controparte_1 CodiceFiscale_2
Marianna Donciglio e Annarita Natoni
- appellato avverso sentenza del Tribunale di Cassino n. 1208 dell'anno 2019 oggetto vendita di cose immobili conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
conveniva avanti al Tribunale di Cassino Controparte_1 Parte_1
per sentire: - accertare l'inadempimento grave del convenuto al contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato in data 21 novembre 2013; - dichiarare il diritto di esso attore a recedere dal suddetto contratto;
- condannare il al pagamento della somma di euro 20.000,00 pari al doppio della Pt_1
caparra e all'importo di euro 2.400,00 pari all'importo della provvigione riconosciuta all'agenzia di intermediazione.
Deduceva il che la provenienza dell'immobile oggetto del CP_1
preliminare era un “atto pubblico di contratto di assistenza del 9 dicembre 2005 per notaio dott.ssa , rep 66111 e racc. 5711, registrato a Cassino Persona_1
il 2 gennaio 2006 al n. 4”.
Il contratto di assistenza in questione era stato stipulato dal con la Pt_1
di lui madre la quale era deceduta in data 30 gennaio 2006 per cui Persona_2
– tra la data del preliminare (21 novembre 2013) e il decesso della (in Per_2
data 30 gennaio 2006) – non erano ancora decorsi dieci anni dalla data della morte della madre di talchè, al fine di evitare azioni di eredi legittimari nei confronti dell'atto di provenienza, il chiedeva la partecipazione al rogito di tutti gli CP_1
eredi ma senza ottenere alcuna risposta dal . Pt_1
Costituitosi il contraddittorio, il Tribunale, ritenuto grave l'inadempimento del in ragione della provenienza (non sanata) del bene oggetto del Pt_1
preliminare, dichiarava il diritto del a recedere dal menzionato contratto CP_1
preliminare e condannava il al pagamento del doppio della caparra, pari Pt_1
a euro 20.000,00, oltre alle spese.
Avverso la detta sentenza insorgeva il . Pt_1
Resisteva il . CP_1 La causa veniva trattenuta in decisione all'udienza del 30 gennaio 2025 con i termini per il deposito di scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Deve essere scrutinato per primo – per ragioni di priorità logico-giuridica – il motivo sub 3.
Con il predetto mezzo, l'appellante deduce che l'atto di Pt_1
provenienza – contratto atipico di assistenza, anche detto vitalizio assistenziale – non è un negozio a titolo gratuito (come tale aggredibile da eredi legittimari) ma
è un contratto atipico che si differenza dalla donazione per la sua aleatorietà, così come afferma la Suprema Corte.
Il motivo non è fondato.
Secondo la Suprema Corte, “Ai fini dell'accertamento della simulazione di un contratto atipico di mantenimento (denominato anche vitalizio assistenziale), in quanto dissimulante una donazione, l'elemento essenziale della aleatorietà va valutato in relazione al momento della conclusione del contratto, essendo lo stesso caratterizzato dalla incertezza obiettiva iniziale in ordine alla durata di vita del vitaliziato e dalla correlativa eguale incertezza del rapporto tra il valore complessivo delle prestazioni dovute dal vitaliziante, legate alle esigenze assistenziali del vitaliziato, e il valore del cespite patrimoniale ceduto in corrispettivo del vitalizio, potendosi, peraltro, ritenere presuntivamente provato lo spirito di liberalità, tipico della dissimulata donazione, proprio tramite la verifica della originaria sproporzione tra le prestazioni” (Cassazione civile sez.
II, 29/02/2016, n.3932).
Ebbene, nel caso di specie, tale alea non appare configurabile.
Vale infatti osservare che il contratto di assistenza verso la cessione dell'immobile venne rogato in data 9 dicembre 2005 e la madre del Pt_1
decedeva il 30 gennaio 2006, quindi circa un mese e mezzo dopo la stipulazione dell'atto. La vicinanza temporale tra la data della stipulazione del contratto di assistenza e la morte della signora costituisce un elemento presuntivo – Per_2
che i legittimari potrebbero far valere in giudizio – della assenza di alea nel contratto di assistenza. Sarebbe stato quindi onere del – sia in ragione del Pt_1
principio di vicinanza della prova sia per superare la presunzione di assenza dell'alea alla luce della cronologia degli eventi - fornire la prova contraria e cioè che la morte della madre non era prevedibile avvenisse entro un lasso di tempo così breve dopo il rogito ma che, in ragione delle sue (apparentemente buone) condizioni di salute, il decesso non era prevedibile così a breve termine.
Il , invece, non ha neppure considerato questo suo onere limitandosi Pt_1
a sostenere che il contratto di mantenimento non dissimulava una donazione perché era un negozio di carattere aleatorio.
Del tutto sfornito di prova è poi l'assunto – esposto nel medesimo motivo
– con cui il sostiene che gli eredi hanno ricevuto la loro quota di eredità, Pt_1
per cui non potrebbero avanzare alcun ragione di impugnazione dell'atto per cui
è causa.
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I motivi sub 4 e 5 – che possono essere trattati congiuntamente per la loro connessione – sono invece fondati.
In effetti, a fronte della richiesta di risoluzione/recesso proposta dal CP_1
sul presupposto di un inadempimento del , il Tribunale ha accolto le Pt_1
ragioni del accertando un inadempimento grave del stesso. CP_1 Pt_1
La decisione del Tribunale non è condivisibile.
Intanto, va osservato che il bene oggetto del preliminare era comunque commerciabile anche nel caso si volesse affermare la sua provenienza a titolo di liberalità stante l'assenza di alea (alla luce di quanto si è osservato a proposito del motivo precedente).
Ciò premesso, giova osservare che il – circostanza pacifica e Pt_1
risultante per tabulas – ha sempre dichiarato, anche nel preliminare, quale fosse la provenienza dell'immobile (“la parte promittente venditrice garantisce la piena ed assoluta proprietà dell'unità immobiliare oggetto della presente scrittura per esserne pervenuta attraverso atto pubblico di contratto di assistenza del 9 dicembre 2005 per notaio dott.ssa , rep 66111 e racc. 5711, Persona_1
registrato a Cassino il 2 gennaio 2006 al n. 4 …”); circostanza di cui dà atto anche il Tribunale.
In proposito, giova ricordare che la Suprema Corte ha affermato che “in tema di preliminare di vendita, la provenienza del bene da donazione, anche se non comporta per sè stessa un pericolo concreto e attuale di perdita del bene, tale da abilitare il promissario ad avvalersi del rimedio dell'art. 1481 c.c., è comunque circostanza influente sulla sicurezza, la stabilità e le potenzialità dell'acquisto programmato con il preliminare. In quanto tale essa non può essere taciuta dal promittente venditore, pena la possibilità che il promissario acquirente, ignaro della provenienza, possa rifiutare la stipula del contratto definitivo, avvalendosi del rimedio generale dell'art. 1460 c.c., se ne ricorrono gli estremi” (Cass. 12 dicembre 2019, n. 32694).
Occorre quindi stabilire se il fosse legittimato – come afferma il CP_1
Tribunale – a rifiutare di stipulare il contratto definitivo.
In proposito, per la Suprema Corte, la questione dirimente non ruota intorno alla provenienza del bene (che è commerciabile) dato che nulla osta a che l'acquirente si assuma il rischio (rischio che l'acquirente ben potrebbe accollarsi, ad es., al fine di ottenere uno sconto sul prezzo) insito nella precarietà dell'acquisto qualora il bene provenga da un atto di liberalità.
Quello che conta è l'obbligo informativo – circa la provenienza del bene - in capo al promittente alienante.
Allora, dato che il ha da subito palesato la provenienza Pt_1
dell'immobile oggetto della compravendita si deve ritenere adempiente all'obbligo informativo su di lui gravante;
nessun altro obbligo – come quello, preteso ex adverso, di far partecipare i legittimari al contratto definitivo – gravava sul . Pt_1
In questo quadro, il non aveva più alcuna ragione per rifiutare il CP_1
stipulare il contratto definitivo deducendo una circostanza di cui era perfettamente a conoscenza.
Non vale obbiettare che il , non essendo del mestiere, non si fosse CP_1
reso conto del significato dell'atto di provenienza: se chi stipula un contratto preliminare immobiliare non chiede l'assistenza di un professionista non può addossare questa propria condotta imprudente sulla controparte.
Ne deriva che – in riforma della sentenza impugnata - la domanda del deve essere rigettata. CP_1
Stante l'ingiustificato inadempimento del - a stipulare il contratto CP_1
definitivo al - va riconosciuto il diritto di ritenere la caparra ricevuta. Pt_1
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Va qui osservato che i motivi sub 1, 2, 5 e 7 non sono congruenti con la ratio decidendi del Tribunale che ha valutato solo la provenienza a titolo di liberalità del cespite e, comunque, sono da ritenersi assorbiti.
Con il motivo sub 6 il deduce la mancanza della procura ad litem Pt_1
del difensore della controparte.
Il motivo è infondato posto che la procura risulta versata in atti.
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Il chiede al – in ragione del di lui inadempimento - il Pt_1 CP_1
rimborso della provvigione riconosciuta all'agente immobiliare (euro 1.676,00), il rimborso delle spese amministrative e delle imposte connesse al possesso dell'immobile (IMU e TASI).
La domanda non è fondata.
Per quanto riguarda il rimborso della provvigione e delle spese la domanda del è infondata dato che il stesso ha optato per la ritenzione della Pt_1 Pt_1
caparra. In proposito, “La caparra confirmatoria ex art. 1385 c.c. ha la funzione di liquidare convenzionalmente il danno da inadempimento in favore della parte non inadempiente che intenda esercitare il potere di recesso conferitole "ex lege", sicché, ove ciò avvenga, essa è legittimata a ritenere la caparra ricevuta ovvero ad esigere il doppio di quella versata;
qualora, invece, detta parte preferisca agire per la risoluzione ovvero l'esecuzione del contratto, il diritto al risarcimento del danno va provato nell'"an" e nel "quantum"” (Cass. 29 settembre 2020, n.
20532).
Ne deriva che nulla spetta al per tali titoli posto che Pt_1
l'omnicomprensività risarcitoria della caparra si estende anche alle suddette voci di cui il pretende (infondatamente) il ristoro. Pt_1
Relativamente alle imposte attinenti l'immobile la domanda è parimenti infondata perché l'immobile è rimasto nel possesso – anche nel senso della titolarità del diritto di piena proprietà – del per cui le imposte non possono Pt_1
certo essere addossate al che mai ne ha realizzato il presupposto. CP_1
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Conclusivamente, in riforma della impugnata sentenza;

- va rigettata la domanda di;
Controparte_1
- va accertato il diritto di di recedere dal contratto Parte_1
preliminare per cui è causa e di ritenere la caparra versata dal CP_1
- vanno rigettate le altre domande del;
Pt_1
- vanno regolate, come infra, le spese del doppio grado del processo.
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Venendo alla regolazione delle spese processuali si deve in primo luogo osservare che entrambe le parti erano in buona fede e che la resistenza in giudizio
è dipesa dalla convinzione di essere nel giusto nell'interpretazione del negozio di assistenza oggetto del giudizio. Va poi osservato che diverse domande del (oltre alla palese Pt_1
infondatezza della questione riguardante l'assenza della procura di controparte) erano prive di fondamento.
In questo quadro, le spese di entrambi i gradi del giudizio devono essere compensate in ragione della metà; la restante metà deve essere posta a carico del che è comunque soccombente;
le stesse si liquidano come in dispositivo. CP_1

PQM

La Corte di Appello di Roma, pronunciando sull'appello proposto da Pt_1
avverso la sentenza del Tribunale di Cassino n. 1208 dell'anno 2019,
[...]
così decide in riforma della stessa:
a) rigetta la domanda di;
Controparte_1
b) accerta il diritto di di recedere dal contratto Parte_1
preliminare e di trattenere la caparra versata dal;
CP_1
c) rigetta le altre domande del;
Pt_1
d) condanna alla rifusione, in favore di Controparte_1 Parte_1
delle spese processuali – già dimidiate in ragione della compensazione al 50% - del primo grado di giudizio che liquida nella misura di euro 2.538,50 e, per quanto riguarda il presente grado, nella misura di euro 1.983,00, oltre al rimborso forfetario 15% e alla metà del rimborso del contributo unificato e agli oneri accessori di legge
Roma, li 25 giugno 2025
Il presidente estensore
Silvia Di Matteo