R.G.N. 1411/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Laura Sara Tragni Presidente
Dott. Maura Caterina Barberis Consigliere
Dott. Laura Cesira Stella Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con atto di citazione notificato il 29.04.2025 avverso la sentenza del Tribunale di Monza n. 2594/2024, pubblicata il 29/10/2024, non notificata,
TRA
(C.F. , in persona Parte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, con il patrocinio dell'Avv. OGGIONI VANESSA, elettivamente domiciliato presso l'indirizzo PEC Email_1
giusta delega in atti;

-APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), con il patrocinio degli Avv. Controparte_1 C.F._1
GO IS e NI RI, elettivamente domiciliato in via A. Appiani 21,
Monza (MB), presso lo Studio dei predetti difensori giusta delega in atti;

-APPELLATO -
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Monza n. 2594/2024, pubblicata il
29/10/2024, in materia di “Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condominiali”.
CONCLUSIONI:
pagina 1 di 12 Per Parte_1
“Voglia l'Ill.ma Corte di Appello di Milano, contrariis reiectis, per tutti i motivi in fatto ed in diritto esposti in narrativa, così giudicare:
– in via principale e nel merito, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 2594/2024 emessa dal Tribunale di Monza,
II Sezione Civile, Giudice Dott.ssa Maria Teresa Latella, nell'ambito del giudizio n. R.G.
2742/2023, depositata in cancelleria in data 28 ottobre 2024, mai notificata, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano:
“In via principale nel merito:
- per i motivi in fatto ed in diritto esposti in narrativa, rigettare la domanda attorea.
In via subordinata, nel merito:
- per i motivi in fatto ed in diritto esposti in narrativa, nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento della domanda attorea, limitare la condanna del al rimborso della Parte_1
spesa relativa alla posa del 1° strato di guaina previo accertamento e quantificazione dell'importo effettivamente dovuto per tale tipo di lavorazione all'epoca dei fatti, e in ogni caso limitatamente al 35% dell'importo avendo egli beneficiato del 65% per detrazione fiscale relativa al cd. Ecobonus.
In via istruttoria:
- per i motivi in fatto ed in diritto esposti in narrativa, non ammettere la prova per testi articolata da controparte e nella denegata ipotesi in cui dovesse essere ammessa, abilitare il
alla prova contraria sugli stessi capitoli indicando sin d'ora quale teste l'Ing. Parte_1
residente in [...]. Tes_1
- per i motivi in fatto ed in diritto esposti in narrativa, ammettere una CTU volta a quantificare
l'esatto importo per le lavorazioni che potrebbero essere riconosciute come rimborsabili da parte del . Parte_1
In ogni caso:
- con vittoria di onorari e spese di causa.”
e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze che solleverà l'appellato per tutti i motivi meglio esposti nel presente atto.
– in via istruttoria, ammettere le istanze istruttorie non ammesse in primo grado, ivi compresa la consulenza tecnica, per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello e nello specifico:
• non ammettere la prova per testi articolata da controparte con le istanze di primo grado e nella denegata ipotesi in cui dovesse essere ammessa, abilitare il Condominio alla prova
pagina 2 di 12 contraria sugli stessi capitoli indicando sin d'ora quale teste l'Ing. residente in [...]
Via Albinoni n. 2;
• ammettere una CTU volta a quantificare l'esatto importo per le lavorazioni che potrebbero essere riconosciute come rimborsabili da parte del Condominio;

– in ogni caso, con vittoria di spese e competenze professionali di entrambi i gradi di giudizio”.
Per : Controparte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, contrariis rejectis, così giudicare:
In via principale e nel merito,
Respingere l'appello proposto in quanto infondato in fatto e in diritto e conseguentemente confermare l'impugnata sentenza n. 2594/2024 emessa dal Tribunale di Monza in data
29/10/2024.
- con vittoria di spese, competenze ed onorari di giudizio;

- con sentenza esecutiva ex lege.
In via istruttoria, si chiede, occorrendo, l'ammissione di prova per interpello e testi sulle seguenti circostanze, all'uopo precedute dalle parole “Vero che”:
1) Il 24 dicembre 2020 si verificava un notevole versamento di acqua, proveniente dal soffitto, in tutto l'appartamento ed in particolare nel locale cucina dell'immobile appartamento di proprietà dell'istante, ubicato al quarto piano dello stabile a parte del “ ” Parte_1
di , Monza. Parte_1
2) L'esponente è proprietario dell'attico posto al quarto piano e del super attico posto al quinto piano dello stabile condominiale di cui al punto precedente.
3) Il quinto piano è servito da un lastrico solare, che funge anche da tetto di copertura per gli appartamenti sottostanti.
4) In data 24 dicembre 2020 nei locali dell'appartamento del Sig. si verificavano CP_1
ingenti infiltrazioni di acqua provenienti dal lastrico solare, che interessavano i locali cucina,
i bagni e la zona notte dell'appartamento come risulta dalle fotografie che mi vengono rammostrate (cfr. doc. 3-4).
5) Le infiltrazioni erano copiose, richiedevano l'utilizzo di secchi per la raccolta e intaccavano pericolosamente anche l'impianto elettrico.
6) In data 27 dicembre 2020 il Sig. avvisava l'allora Amministratore pro tempore, Dr. CP_1
, dell'accaduto, ma lo stesso riferiva di trovarsi nell'impossibilità, visto il CP_2 periodo festivo, di reperire un'impresa per gli interventi necessari e urgenti.
pagina 3 di 12 7) La situazione all'interno dell'appartamento era però intollerabile a causa dei continui stillicidi d'acqua in tutti i locali tali da rendere anche pericolosa la permanenza di persone.
8) Il Sig. stante l'inerzia dell'Amministratore, più volte sollecitato, si rivolgeva ad un CP_1
professionista di sua fiducia, l'Arch. per far valutare e risolvere Controparte_3
opportunamente la grave situazione creatasi.
9) L'arch. effettuava immediatamente un sopralluogo ed un'ispezione, all'esito dei CP_3
quali accertava la presenza d'acqua all'interno di tutto il sottofondo del terrazzo, nonostante si trattasse di un fondo di 30 cm di spessore composto da diversi strati di guaina ed argilla espansa.
10) L'arch. inviava, in data 08/01/2021, all'Amministratore pro tempore Dr. CP_3 [...]
, una richiesta di intervento immediato, evidenziando l'urgenza e la pericolosità CP_2
della situazione, senza ricevere alcun riscontro.
11) Vista l'assoluta indifferibilità degli interventi e l'evidente pericolo che le abbondanti infiltrazioni costituivano sia per l'abitazione dell'esponente che per quelle sottostanti, il Sig. dava immediatamente mandato all'arch. di intervenire per porre rimedio e CP_1 CP_3
mettere in pristino il lastrico solare.
12) Il tecnico incaricato, dopo aver accertato la presenza di un grosso quantitativo di acqua all'interno del sottofondo del terrazzo e l'ammaloramento di diverse guaine, predisponeva quindi un piano di lavori urgente.
13) L'attore provvedeva quindi senza ulteriore ritardo a far eseguire i lavori a proprie spese, procedendo all' integrale rifacimento del lastrico solare.
14) Il Dr. sosteneva i seguenti costi: € 1.098,00 per la qualificazione Energetica, come CP_1 da fattura n. 7/2021 della s.r.l. DI. € 5.328,96 per la progettazione e la CP_4 direzione lavori dell'intervento da parte dell'Arch. come da fattura n. 17/2021; € CP_3
122.265,00, come da fatture nn. 14/2021, 25/2021 e 56/2021 della s.r.l. TO Pennisi
Ristrutturazioni.
15) Gli importi contabilizzati nella fattura n. 56/2021 si riferivano anche ad opere riguardanti la piscina di cui è dotato il super attico di proprietà del Sig. CP_1
16) In particolare, come risulta dal piano dettagliato degli interventi di cui alla fattura n.
56/2021, si riferivano alla manutenzione straordinaria della piscina le opere descritte da pag. due dal punto 1.4 (fornitura di piastrelle in gres porcellanato) fino alla penultima voce indicata
a consuntivo (opere eseguite all'interno), per un totale di euro 33.949,11.
pagina 4 di 12 17) Dopo gli interventi il Dr. richiedeva di nuovo all'Amministratore pro tempore nel CP_1
frattempo insediatosi Dr. la refusione della quota parte di spettanza del Persona_1
condominio dei costi sostenuti, senza ricevere alcun tipo di riscontro.
18) Da ultimo l'Amministratore dello stabile, Dr. riteneva di porre la questione Persona_1 all'ordine del giorno dell'assemblea convocata per il giorno 8 novembre 2022, con la quale veniva assunta la delibera qui impugnata, che votava a maggioranza per il rifiuto del rimborso con il voto contrario dell'esponente.
19) La copertura originaria del lastrico solare lo stabile condominiale era stata realizzata con un sistema diverso dal sistema “De Carlini”:
20) I e , proprietari di un immobile sito all'ultimo Controparte_5 CP_6
piano dello stabile condominiale per cui è causa, rifacevano integralmente il lastrico solare servente il loro appartamento, contiguo a quello di proprietà dell'attore, nell'estate del 2021;
21) Il lastrico solare di cui era dotato l'immobile di proprietà dei signori CP_5 CP_6
risultava ammalorato e le strutture, le armature e le canaline di cui era dotato erano fortemente compromesse, come si evince dalle foto allegate (cfr. doc. 17);
22) Il Sig. aveva ripetutamente richiesto negli anni all'Amministratore di CP_5 interessare l'Assemblea condominiale sul punto senza ottenere alcun riscontro.
23) In particolare il Sig. in data 08/05/201 e 18/05/2021 sollecitava l'allora CP_5
amministratore Sig. ed i Consiglieri dello stabile ad intervenire, senza ottenere CP_2
riscontro alcun riscontro (cfr. doc. 16).
Si indicano a testimoni:
1) Geom. via Sant'Ambrogio 69, Triuggio (MB); 2) Legale Rappresentante Controparte_3
srl DI. EMME. via Mazzucconi 32, Lecco;
3) Legale Rappresentante srl TO CP_4
Pennisi Ristrutturazioni, via Lodovico Settala 3, Milano;
4) , via Mosè Controparte_7
Bianchi 18, Monza;
5) , , Monza 6) , Controparte_8 Parte_1 Parte_2 [...]
, Monza;
7) , Monza;
8) , via Parte_1 Parte_3 Parte_1 Controparte_9
Ambrosini 3, Monza;
9) , , Monza;
10) , CP_5 Parte_1 CP_6 [...]
, Monza;
11) Legale rappresentante via villoresi 10, Monza”. Parte_1 Controparte_10
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, ha convenuto in giudizio Controparte_1
avanti al Tribunale di Monza il (da ora anche Controparte_11 solo ) chiedendo, previo annullamento o declaratoria di nullità della delibera Parte_1 assembleare dell'8.11.2022, il rimborso di quota delle spese straordinarie sostenute nel 2021
pagina 5 di 12 per la sistemazione del lastrico solare, per un totale di € 63.188,57, pari ai 2/3 della somma effettivamente sborsata.
A fondamento delle proprie pretese, ha rilevato: - che il 24 dicembre 2020 il suo CP_1 appartamento, posto al di sotto del lastrico solare, anch'esso di sua proprietà, subiva infiltrazioni e percolamenti d'acqua che interessavano principalmente il locale cucina, il bagno e la zona notte, tanto copiosi da richiedere l'utilizzo di secchi per la raccolta dell'acqua e che avevano intaccato l'impianto elettrico a soffitto;
- di aver informato dell'accaduto l'amministratore dell'epoca ( ), ma questi riferiva trovarsi nell'impossibilità di reperire un'impresa CP_2
per gli interventi necessari, stante il periodo festivo;
- che pertanto l'attore aveva provveduto autonomamente ai lavori di sistemazione del lastrico solare, sostenendo una spesa complessiva di €128.691,96, da cui doveva detrarsi il costo dei lavori per la piscina, pari ad € 33.949,11, con conseguente richiesta di rimborso dei 2/3 della somma rimanente (quota pari ad € 63.188,57);
- che solo con la nomina del nuovo Amministratore di condominio veniva convocata l'assemblea dell' 8.11.2022 con all'ordine del giorno la questione del rimborso del costo dei lavori;
- che tuttavia, con la delibera impugnata, la richiesta di rimborso veniva rigettata “per non esser stato seguito l'iter per queste operazioni”.
Si è costituito in giudizio il eccependo in via preliminare la carenza di Parte_1
legittimazione attiva del (in difetto di prova della qualifica di condomino) e chiedendo CP_1
nel merito il rigetto della domanda avversaria per infondatezza. Il convenuto ha dedotto, in particolare, il difetto del requisito dell'urgenza dei lavori effettuati dal considerato che CP_1
le infiltrazioni duravano, per stessa ammissione del condomino, da anni. Ha poi precisato che l'eliminazione senza autorizzazione del c.d. “Sistema De Carlini” (preesistente tecnica di impermeabilizzazione del terrazzo), effettuata dall'attore nel 2003, aveva causato il danno lamentato;
avrebbe dovuto quindi applicarsi l'art. 1 del Regolamento condominiale, che disponeva l'esclusione della ripartizione dei costi delle opere sul lastrico solare prevista dall'art. 1126 c.c., allorquando i lavori si fossero resi necessari a causa “di opere di modifica della struttura o del lastrico solare”. In ogni caso, l'attore aveva usufruito di bonus fiscali pari al
65% della spesa indicata in fattura, rimanendo a suo carico solo il residuo 35%, per complessivi
€ 33.160,00.
Il Tribunale, con la sentenza impugnata: 1) ha accolto la domanda di di annullamento CP_1
della delibera impugnata (limitatamente al punto 4), ritenendo sussistente il requisito dell'urgenza dei lavori ex art. 1134 c.c.; 2) ha riconosciuto all'attore il solo importo di €
22.107,00, in considerazione del fatto che egli aveva beneficiato delle detrazioni fiscali;
3) ha condannato il a rifondere all'attore le spese di lite. Parte_1
pagina 6 di 12 Il ha proposto appello avverso la sopra indicata sentenza sulla base di quattro Parte_1
motivi.
Con il primo motivo l'appellante censura la sentenza, per non aver ritenuto applicabile alla fattispecie l'art. 1 del Regolamento condominiale, secondo cui al proprietario del lastrico solare nulla è dovuto nel caso in cui abbia modificato la struttura del lastrico predisposta dal costruttore (come avrebbe fatto il nel 2003). CP_1
Con il secondo motivo, il lamenta un'errata valutazione del Tribunale del concetto Parte_1
di urgenza, in quanto non emergeva dagli atti un pericolo di cedimento a causa delle infiltrazioni, presenti peraltro nell'immobile da anni. L'appellante ha poi rilevato che i 30 cm a cui fa riferimento la relazione depositata in atti sono riferiti allo spessore del massetto e non al volume dell'acqua che stazionava sul lastrico solare.
Con il terzo motivo, l'odierno appellante deduce l'erronea valutazione da parte del Giudice di primo grado del contenuto della delibera assembleare, delibera che non avrebbe violato i criteri di ripartizione delle spese per i lavori sul terrazzo di proprietà del ma avrebbe CP_1
semplicemente rigettato la richiesta di rimborso ex art. 1134 c.c.
Con il quarto motivo, il contesta la pronuncia del Tribunale per aver Parte_1
completamente omesso di considerare che sia le fatture a corpo, sia il computo metrico dei lavori erano stati contestati in primo grado dall'appellante, in quanto gli importi ivi indicati erano “gonfiati” rispetto ai prezzi di mercato. Il non avrebbe inoltre dato prova di aver CP_1
pagato le fatture di cui chiedeva il rimborso, avendo prodotto la sola copia delle fatture di cortesia, ma non le fatture elettroniche, né le contabili di bonifico.
Si è costituito chiedendo il rigetto dell'appello in quanto: - Controparte_1 sussisterebbe la prova della indifferibilità degli interventi, giusta l'esistenza e gravità delle infiltrazioni, che costituirebbero un “grosso rischio per la salute e l'incolumità dei suoi occupanti”; non sarebbe applicabile l'art. 1 del regolamento condominiale, in quanto non vi sarebbe nesso causale tra gli interventi del 2003 e le infiltrazioni del 2020; - sarebbe corretta la misura della richiesta di rimborso;
- il mancato rispetto dell'iter richiesto sarebbe imputabile esclusivamente all'Amministratore il quale, benché puntualmente informato, non aveva provveduto a disporre l'esecuzione degli interventi urgenti, né ad informare l'organo assembleare.
Precisate le conclusioni e depositate le note conclusionali, all'udienza dell'11.11.2025 le parti hanno discusso oralmente la causa e il Collegio l'ha trattenuta in decisione ex artt. 350-bis e
281-sexies ult. comma c.p.c.
L'appello è fondato e deve pertanto essere accolto.
pagina 7 di 12 Il secondo motivo (relativo all'errata valutazione del requisito dell'urgenza) deve essere logicamente affrontato per primo in quanto, ove accolto, sarebbe assorbente rispetto agli altri motivi.
Contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale di Monza, il requisito dell'urgenza di cui all'art. 1134 c.c. non sussisteva nel caso di specie.
Il primo Giudice ha fondato la sua decisione sulle fotografie dell'appartamento (docc.

3-4 di parte attrice), sulla e-mail del 8.01.2021 (doc. 5) e sulla relazione del 24.05.2021 dell'arch.
(doc. 6), ritenendo che tale documentazione debba interpretarsi quale prova di “un CP_3
improvviso aggravarsi della situazione ed un cedimento [causato dalle] infiltrazioni, tale da potenzialmente pregiudicare la sicurezza sia del [condomino] che del ”. Parte_1
In realtà, le fotografie, oltre ad essere prive di riferimenti temporali, forniscono una rappresentazione statica e parziale dell'appartamento e non sono comunque idonee a provare la situazione di gravi infiltrazioni lamentata dal (la foto del secchio non è di per sé CP_1
indicativa di un rilevante percolamento di acqua;
le foto delle macchie sui soffitti non sono da sole idonee a comprovare la gravità delle infiltrazioni e quindi la necessità di un intervento immediato).
L'attore ben avrebbe potuto del resto richiedere l'intervento delle autorità competenti (ad es. vigili del fuoco) per far accertare nell'immediatezza le condizioni dell'immobile o instaurare un procedimento di accertamento tecnico preventivo, volto ad ottenere un accertamento urgente dello stato dei luoghi, nel contraddittorio delle parti.
Il primo Giudice pare poi aver frainteso il riferimento, nella relazione dell'arch. e CP_3
nella e-mail del 08.01.2021, alla presenza di acqua all'interno del “sottofondo esistente di 30 cm di spessore”, avendo inteso che lo spessore di 30 cm fosse relativo al volume di acqua presente all'interno del sottofondo, anziché (correttamente) allo spessore del massetto stesso.
Tale fraintendimento ha certamente influito sulla decisione circa la sussistenza del requisito dell'urgenza sotto il profilo di un ipotetico rischio di cedimento della struttura.
In realtà, da nessun documento (nemmeno dalla relazione sub doc. 6) emergono indici della sussistenza di un concreto pericolo di compromissione alla sicurezza del condominio o dell'immobile del condomino.
Il fatto poi (pacifico tra le parti) che le infiltrazioni persistessero da vari anni corrobora l'affermazione che l'intervento sul lastrico realizzato dal all'inizio del 2021 non fosse CP_1
motivato da ragioni di urgenza, in assenza di eventi di portata significativa.
Nella lettera del 14.10.2022 (doc. 2 del l'appellato affermava che “segnali che Parte_1
qualcosa sul tetto non andasse, col senno di poi, ce n'erano stati parecchi: in un'altra parte
pagina 8 di 12 del 4° piano, la camera da letto matrimoniale per anni ha avuto perdite importanti sul soffitto”
e nella relazione del 24.05.2021 (doc. 6 di l'arch. dichiarava che gli interventi CP_1 CP_3 avevano l'“obiettivo mirato di risolvere definitivamente tutte le problematiche che nel corso degli anni hanno arrecato danni all'unità abitativa”.
Dal tenore della documentazione citata emerge dunque che la situazione lamentata dall'attore, derivante dalle inidonee condizioni di impermeabilizzazione del tetto, non presentasse un carattere di indifferibilità tale da giustificare un intervento diretto e autonomo del singolo condomino, con diritto al rimborso ex art. 1134 c.c., trattandosi di situazione persistente da anni.
Le condizioni dell'immobile, in base alle quali il ha ritenuto di poter procedere senza CP_1
autorizzazione con gli interventi sul lastrico, non risultano costituire pertanto un
“aggravamento” della situazione preesistente (come ritenuto dal primo Giudice), ma - al contrario - il protrarsi di uno stato frutto di anni di ammaloramento.
In ogni caso, l'attore/odierno appellato non ha fornito idonea prova dell'essersi verificata all'improvviso una situazione di gravi infiltrazioni e percolamenti d'acqua, tale da rendere necessari interventi indifferibili, nulla provando sul punto, come già detto, né le fotografie versate in atti, né la restante documentazione che, considerate le stesse dichiarazioni del CP_1
non permettono di comprendere chiaramente quali sarebbero state le problematiche risalenti e quali invece quelle che avrebbero giustificato il diritto del condomino ad agire ai sensi dell'art. 1134 c.c.
Tale diritto presuppone infatti il requisito dell'urgenza, definita quale situazione che dà luogo a una necessità di intervento non differibile del condomino, pena la probabile verificazione di un nocumento alle persone o alle cose.
Considerato che l'art. 1134 c.c. sottende dunque situazioni anomale o straordinarie e che esso trova la propria ratio nell'impedire al condomino dannose interferenze nell'amministrazione del condominio, salvo che ciò sia strettamente necessario, l'interpretazione che dev'essere data alla disposizione è stringente, essendo essa norma eccezionale.
La giurisprudenza ha sul punto chiarito che “l'art. 1134 c.c., il quale, a differenza dell'art. 1110
c.c. (che opera in materia di comunione ordinaria), regola il rimborso delle spese di gestione delle parti comuni sostenute dal partecipante non alla mera trascuranza o tolleranza degli altri comunisti, quanto al differente e più rigoroso presupposto dell'urgenza, intendendo la legge trattare nel condominio con maggior rigidezza la possibilità che il singolo possa intervenire nell'amministrazione dei beni in comproprietà. Conseguentemente, istaurandosi il Parte_1
sul fondamento della relazione di accessorietà tra i beni comuni e le proprietà individuali, la spesa autonomamente sostenuta da un condomino è rimborsabile solo quando rivesta i requisiti
pagina 9 di 12 dell'urgenza (art. 1134 c.c.)” (così Cass. sent. 29336/2023; ved anche Cass. sent. 19864/2022:
“ai fini dell'applicabilità dell'art 1134 c.c., per il quale il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente, va considerata 'urgente' la spesa la cui erogazione non può essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o
l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere. La prova dell'indifferibilità della spesa incombe sul condomino che chiede il rimborso, il quale deve dimostrare, a tal fine, la sussistenza delle condizioni che imponevano di provvedere senza ritardo e che impedivano di avvertire tempestivamente l'amministratore o gli altri condomini”).
L'urgenza dev'essere pertanto dimostrata con rigore dal condomino, non essendo sufficiente la mera allegazione di fotografie che non permettono la chiara comprensione del motivo per cui si sarebbe aggravata una condizione di degrado perdurante nel tempo e il momento di tale asserito aggravamento e che, soprattutto, non consentono di comprendere se la condizione di degrado arrecasse un concreto pericolo alle persone o alle cose.
Al fine di qualificare un intervento come urgente è peraltro necessario che lo stesso non sia in alcun modo differibile, neppure per l'esiguo lasso di tempo necessario per la convocazione di un'assemblea straordinaria (ved. Cass. sent. 14326/2017, secondo cui “va considerata
"urgente" non la spesa che pur sia giustificata dalle condizioni di degrado o di scarsa manutenzione, o di incuria, quanto la spesa la cui erogazione non possa essere differita, senza danno o pericolo, fino a quando l'amministratore o l'assemblea dei condomini possano utilmente provvedere”).
Applicando i principi espressi dalla Suprema Corte non può ritenersi dunque integrato, nel caso in esame, il requisito dell'urgenza ai sensi dell'art. 1134 c.c.
Come sopra precisato, dalle risultanze documentali non emerge la circostanza dell'aggravamento di una situazione di pregresso e costante degrado dei locali, che l'attore aveva invece l'onere di provare puntualmente e specificamente.
Del pari, difetta la prova della sussistenza di concreti rischi per la salute delle persone o di gravi danni alle cose, anche considerato che la situazione di infiltrazioni nell'appartamento dell'appellato si protraeva da anni, senza il verificarsi di pregiudizi significativi all'immobile.
Peraltro, l'entità, l'estensione e l'eterogeneità dei lavori effettuati (tra cui il rifacimento della piscina) costituiscono ad avviso di questa Corte indici del fatto che l'intervento non fosse necessario e urgente nel senso richiesto dall'art. 1134 c.c. (norma che intende riferirsi a circoscritti interventi mirati, resi necessari dalla imprevedibilità del fatto, potenzialmente dannoso).
pagina 10 di 12 Fermi i dirimenti rilievi di cui sopra e a tutto voler concedere, per rispettare il CP_1 dettato della norma, avrebbe al più dovuto limitarsi ad intervenire solo sulle parti dell'immobile ritenute concretamente a rischio (anche solo potenziale) e non invece procedere autonomamente all'integrale rifacimento del manto di copertura del lastrico solare, lavoro per cui avrebbe dovuto invece seguire l'ordinario iter previsto in materia condominiale.
Premessa l'assoluta carenza delle prove documentali, neppure i capitoli di prova orale dedotti da (dei quali è stata chiesta l'ammissione anche con la comparsa di costituzione in CP_1 appello) potrebbero condurre alla prova del presupposto dell'urgenza, come sopra delineato.
Tali capitoli (peraltro in gran parte inammissibili perché di tenore valutativo o volti a fornire prova di pagamenti dimostrabili documentalmente) potrebbero infatti al più riscontrare la mera situazione dei luoghi al dicembre 2020, ma non invece la circostanza dell'aggravamento rispetto alla situazione precedente e del pericolo attuale (e quindi l'urgenza dei lavori), anche considerato che le problematiche infiltrative si erano già manifestate anni prima (come ammesso dallo stesso appellato).
La domanda di risulta inoltre sfornita di prova anche in ordine al quantum, avendo egli CP_1
prodotto documenti da cui non emerge con chiarezza quali costi siano stati sostenuti per l'intervento volto a risolvere la pretesa urgenza e quali invece per gli altri lavori effettuati, come il rifacimento della piscina.
In particolare, le fatture prodotte (docc. 7-11) non permettono in alcun modo di isolare i costi per i differenti lavori e il consuntivo (doc. 12) reca voci ambigue sul punto. Tale documentazione pertanto non può essere ritenuta idonea a provare con certezza la misura del rimborso eventualmente dovuto, a fronte delle spese sostenute.
Il consuntivo, inoltre, alla voce “Eseguito in economia” (pag. 1 in calce) reca la dicitura
“Manodopera – da inizio dicembre '20 a inizio febbraio '21”. Ciò porta ad escludere in radice l'urgenza dei lavori, in quanto essi erano quindi già iniziati prima della comunicazione con cui lamentava le problematiche infiltrative (27 dicembre 2020). CP_1
In integrale riforma della impugnata sentenza, devono pertanto essere rigettate le domande di declaratoria di nullità o di annullamento della delibera assembleare dell'8.11.2022, quanto al punto 4 all'ordine del giorno, e di rimborso dei 2/3 delle spese sostenute per il rifacimento del lastrico solare di copertura del . Parte_1
A fronte dell'accoglimento dell'appello, devono essere poste a carico di CP_1
risultato soccombente, le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, liquidate
[...]
come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa di primo grado (in conformità alla pagina 11 di 12 domanda attorea, riscontrata dalla relativa nota spese in atti) nonché dei parametri medi e, quanto all'appello, in conformità alla nota-spese depositata dal Parte_1


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Controparte_11
Monza n. 2594/2024, pubblicata il 29/10/2024, così provvede:
- in integrale riforma della sentenza impugnata e in accoglimento dell'appello proposto dal , rigetta la domanda di Parte_1 [...]
di declaratoria della nullità e/o di annullamento della delibera CP_1 assembleare dell'8.112022, relativamente al punto 4 dell'ordine del giorno, nonché la conseguente domanda di rimborso dei 2/3 delle spese sostenute dall'appellato per il rifacimento e riparazione del lastrico solare di copertura del Condominio;

- condanna a rifondere al Controparte_1 Controparte_11
le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio, spese che liquida: -
[...]
quanto al primo grado in complessivi € 14.103,00 per compensi;
- quanto al grado di appello in complessivi € 382,50 per esborsi ed € 3.777,00 per compensi, oltre, per entrambi i gradi, al 15% spese forfettarie ex art. 2 comma 2, D.M. n. 55 del 2014,
I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso, in Milano l'11/11/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Laura Cesira Stella Dott. Laura Sara Tragni
Provvedimento redatto con la collaborazione del MOT dott. Riccardo Rossi
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