REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CATANZARO
SECONDA SEZIONE CIVILE
La Corte d'appello di Catanzaro, seconda sezione civile, riunita in camera di consiglio e composta dai dottori
SI FE presidente
Biagio Politano consigliere
AN RI HI consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa n. 1875 del R.G.A.C. dell'anno 2019, avente a oggetto l'accertamento della nullità di un atto di compravendita immobiliare e vertente
TRA

(CF: ) e (CF: Parte_1 C.F._1 Parte_2
, difesi dall'avvocato Antonio Larussa C.F._2
Parte appellante
e
(c.f. ) e (c.f. CP_1 C.F._3 CP_2
), difesi dall'avvocato Fabio Davoli C.F._4
Parte appellata
1 Conclusioni delle parti
Per la parte appellante: “Voglia l'Eccellentissima Corte d'Appello di
Catanzaro adita, contrariis rejectis e per le suesposte ragioni: A) In via principale e nel merito riformare la sentenza n. 232/2019 (all.1), emessa inter partes dal Tribunale di Lamezia Terme, pubblicata in data 28.02.2019, ed accertare e dichiarare la nullità dell'atto di compravendita del 3 aprile 2007 intercorso tra il sig. ed i convenuti e Parte_3 CP_1 [...]
per i motivi espletati nel corpo dell'atto e, per l'effetto, dichiarare CP_2
aperta la successione ex lege del de cuius sugli immobili siti Parte_3
a Lamezia Terme alla via Marconi ed individuati catastalmente al foglio
Foglio 84, particella 1122 sub. 4; particella 1122 sub. 3; particella 1122 sub.
2; B) Sempre in via principale e nel merito riformare la sentenza n. 232/2019, ed accertare e dichiarare che al momento del rogito notarile e nelle fasi precedenti la trattativa relativa all'immobile de qua il sig. Parte_3
non era capace di intendere e di volere e/o esisteva un vizio genetico della formazione della volontà e per l'effetto dichiarare la nullità dell'atto di compravendita del 3 aprile 2007 intercorso tra il sig. ed i Parte_3
convenuti e per i motivi espletati nel corpo CP_1 CP_2
dell'atto e, per l'effetto, dichiarare aperta la successione ex lege del de cuius sugli immobili siti a Lamezia Terme alla via Marconi ed Parte_3
individuati catastalmente al foglio Foglio 84, particella 1122 sub. 4; particella 1122 sub. 3; particella 1122 sub. 2; C) In via subordinata dichiarare la simulazione assoluta o relativa dell'atto di compravendita del 3 aprile
2007 intercorso tra il sig. ed i convenuti e Parte_3 CP_1
per i motivi espletati nel corpo dell'atto e, per l'effetto, CP_2
dichiarare aperta la successione ex lege del de cuius sugli Parte_3
immobili siti a Lamezia Terme alla via Marconi ed individuati catastalmente
2 al foglio Foglio 84, particella 1122 sub. 4; particella 1122 sub. 3; particella
1122 sub. 2”
Per la parte appellata: “A) Rigettare in toto il proposto appello;
B)
Ammettere in via definitiva al patrocinio a spese dello Stato;
CP_1
C) Condannare le parti appellanti in solido al pagamento delle spese e competenze di causa.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
E MOTIVI DELLA DECISIONE
Il giudizio di primo grado risulta esaurientemente esposto nella sentenza impugnata nei termini che seguono: “Con atto di citazione datato
30.1.2011 , quale erede di , conveniva in Parte_4 Parte_3
giudizio e , deducendo:

1. che il de cuius, in CP_1 CP_2
data 3.4.2007 aveva venduto con atto in Notaio , in favore Persona_1
di in Lamezia Terme, in Catasto foglio 84, part. Controparte_3
1122 sub. 2, 3 e 4; 2. che tale atto era nullo, in quanto non erano indicati gli estremi della concessione edilizia o del permesso a costruire;

3. che l'atto era comunque viziato atteso che il era affetto da patologie tali da CP_1
comprometterne la capacità di intendere e di volere;

4. che l'atto era comunque simulato.
Chiedeva, pertanto, previa dichiarazione di nullità o di annullamento dell'atto, o di dichiarazione di simulazione dello stesso, la restituzione del bene alla massa attiva della successione.
I convenuti costituitisi, deducevano la validità dell'atto essendo ivi indicati gli estremi della richiesta di concessione in sanatoria e dei versamenti dell'oblazione effettuati e chiedevano il rigetto della domanda.
Il giudizio veniva istruito con esame testimoniale e produzione documentale. Interrotto per morte dell'attrice, veniva riassunto dagli eredi
3 e . Quindi, sulle conclusioni delle parti, Parte_1 Parte_2
all'udienza del 6.7.2018 la causa veniva rimessa in decisione.”
Il Tribunale di Lamezia Terme, con la sentenza n. 232/2019 resa il 21 febbraio 2019 a definizione del giudizio n. 535/2011, aveva rigettato la domanda e compensato le spese di lite, ritenendo legittimo l'atto di compravendita oggetto di causa, in quanto: a) l'atto presentava i requisiti formali richiesti dalla legge, b) dall'escussione testimoniale non era emersa la dedotta incapacità o scemata capacità di intendere e di volere del de cuius venditore.
L'appellante ha impugnato la sentenza, lamentandone l'erroneità per i seguenti motivi d'appello: 1) violazione e falsa applicazione dell'art. 17 della legge 47/1985 sostituito dall'art. 46 D.P.R. 380/2001 – difetto di motivazione, per aver il giudice di prime cure considerato sufficiente l'indicazione della domanda di permesso di costruire in sanatoria per la legittimità dell'atto notarile oggetto di causa;
2) erroneo rigetto della domanda di annullamento dell'atto impugnato per incapacità del signor
, errata valutazione delle prove e dei documenti, errata mancata Pt_3
ammissione della consulenza tecnica, richiesta e difetto di motivazione.
Si sono costituiti gli appellati, argomentando per l'infondatezza dell'appello.
All'esito dell'udienza del 14 maggio 2025, svoltasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., la causa è stata trattenuta in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c., decorrenti dal 19 maggio 2025, data di comunicazione dell'ordinanza ai difensori.
L'appello è infondato e dev'essere rigettato per le considerazioni che seguono.
4 Il primo motivo d'appello – relativo alla dedotta nullità per il carattere abusivo dell'immobile compravenduto - è infondato.
L'art. 46 D.P.R. 380/2001 stabilisce che gli atti tra vivi, sia in forma pubblica, sia in forma privata, aventi per oggetto trasferimento o costituzione o scioglimento della comunione di diritti reali, relativi ad edifici, o loro parti, la cui costruzione è iniziata dopo il 17 marzo 1985, sono nulli e non possono essere stipulati ove da essi non risultino, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi del permesso di costruire o del permesso in sanatoria.
L'art. 40 legge 47/1985 prevede che gli atti tra vivi aventi per oggetto diritti reali, esclusi quelli di costituzione, modificazione ed estinzione di diritti di garanzia o di servitù, relativi ad edifici o loro parti, sono nulli e non possono essere rogati se da essi non risultano, per dichiarazione dell'alienante, gli estremi della licenza o della concessione ad edificare o della concessione rilasciata in sanatoria ai sensi dell'articolo 31 ovvero se agli stessi non viene allegata la copia per il richiedente della relativa domanda, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione, ovvero copia autentica di uno degli esemplari della domanda medesima, munita degli estremi dell'avvenuta presentazione e non siano indicati gli estremi dell'avvenuto versamento delle prime due rate dell'oblazione di cui al sesto comma dell'articolo 35.
Nel caso di specie, per come in maniera condivisibile ed esaustiva affermato dal giudice di prime cure – e perciò non si ravvisa la dedotta carenza di motivazione -, risulta dalla documentazione allegata la regolarità dell'atto di compravendita immobiliare oggetto di causa: al punto 6 del contratto il venditore ha fatto specifico riferimento alla data della richiesta di concessione in sanatoria relativa al bene compravenduto, nonché
5 specificamente indicato gli estremi dei pagamenti dell'intera somma dovuta a titolo di oblazione e di oneri concessori.
Ne consegue la legittimità dell'atto.
Anche il secondo motivo d'appello – relativo al dedotto stato di incapacità d'intendere e volere del de cuius - è infondato.
Né dall'escussione testimoniale, né dalla copiosa documentazione medica prodotta dalla parte appellante, attrice in primo grado, emergono elementi che inducano a ritenere la sussistenza di vizi del negozio giuridico: non risulta che non fosse pienamente capace di intendere e Parte_3
di volere al momento della stipulazione del contratto di compravendita o nella precedente fase delle trattative.
All'udienza del 30.1.2013 e all'udienza del 5.2.2014 Parte_2
, nipoti ex sorore del de cuius e oggi appellanti, hanno Parte_1
dichiarato che lo zio soffriva di disturbi depressivi e di non sapere dire nulla sull'aspetto psichiatrico (vedansi verbali delle udienze indicate).
All'udienza del 15.12.2017 il teste ha dichiarato di essere il Tes_1
medico di medicina generale del de cuius, di avere l'ambulatorio di fronte l'abitazione dove risiedeva, di non essere a conoscenza di Parte_3
patologie psichiatriche o neurologiche di , di non avergli mai Parte_3
prescritto farmaci per patologie psichiatriche o neurologiche, di non averlo mai mandato a consulenza psichiatrica;
a specifiche domande ha risposto che si sottoponeva a controlli ogni due o tre anni, ma che si Parte_3
vedevano e parlavano giornalmente essendo buoni amici (vedasi verbale udienza 15.12.2017).
Dal descritto quadro probatorio non emerge l'incapacità o la ridotta capacità di intendere e volere di e dunque corretta risulta, Parte_3
6 anche in parte qua, la pronuncia impugnata, la cui motivazione non risulta carente neppure in relazione a tale argomento.
Dalle considerazioni suesposte discende il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza impugnata.
Le spese di lite seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo - in applicazione dei parametri minimi avuto riguardo alla complessità della causa e delle difese - dello scaglione di riferimento
(scaglione da € 52.001,00 a € 260.000,00) per le fasi di studio, introduttiva, di trattazione e decisionale.
Occorre, infine, dare atto che sussistono i presupposti per la maggiorazione del contributo unificato, ove dovuto, ai sensi dell'art. 13, comma I quater, D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115.


P.Q.M.


La Corte d'appello di Catanzaro, seconda sezione civile, definitivamente pronunciando, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
- rigetta l'appello e, per l'effetto, conferma l'ordinanza impugnata;

- condanna la parte appellante a rifondere agli appellati le spese di lite, liquidate in complessivi € 7.160,00 per onorari, oltre accessori di legge, con distrazione a favore del procuratore antistatario.
Si dà atto che sussistono i presupposti per la maggiorazione del contributo unificato, ove dovuto, ai sensi dell'art. 13, comma I quater, D.P.R. 30 maggio
2002, n. 115.
Così deciso nella camera di consiglio del 20 ottobre 2025.
Il consigliere estensore La presidente
AN RI HI SI FE
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