REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1452 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2020, assunta in decisione all'udienza del 05.03.2025, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
( , Parte_1 C.F._1 Parte_2
( ) E ( ), C.F._2 Parte_3 C.F._3 rappresentati e difesi dagli Avv.ti Bruno Riitano ( ), Silvana C.F._4
Panzera ( ) e Giuseppe Viola per C.F._5 C.F._6 procura in atti – APPELLANTE – E (C.F. ), Controparte_1 C.F._7 rappresentato e difeso dagli Avv.ti Marco Baliva (C.F.: ) e C.F._8
(C.F.: ) per procura in atti – APPELLATO E Parte_4 C.F._9
APPELLANTE INCIDENTALE – E (C.F. ) in Controparte_2 P.IVA_1 persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentato e difeso dagli Avv.ti Sergio La Via (C.F. ), Fabio C.F._10
Diana (C.F. ) e Barbara Maffezzoni (C.F. C.F._11
per procura in atti – APPELLATO – C.F._12 OGGETTO: risarcimento danni.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

I fatti di causa possono essere così riassunti: ha agito in giudizio, rappresentando che, nel procedimento ex art. Controparte_1
1172 cc,, il c.t.u. aveva accertato la presenza dei fenomeni infiltrativi, in vari ambienti dell'appartamento di sua proprietà, determinati da un difetto di impermeabilizzazione della fioriera condominiale e, quanto alla proprietà dei , del risvolto verticale Pt_1 del terrazzo, della porzione del terrazzo tra il torrino ascensore ed i lati nord ed ovest, del by-pass del verticale di guaina impermeabile del terrazzo in corrispondenza della facciata del torrino ascensore;
che il tribunale, in accoglimento del ricorso, aveva ordinato al e ai , per quanto di competenza, l'esecuzione immediata CP_2 Pt_1 dei lavori necessari per eliminare le infiltrazioni;
che il provvedimento era stato in parte riformato, in sede di reclamo, addebitando al condominio, e non ai , le Pt_1 infiltrazioni provenienti dal torrino dell'ascensore; che, i lavori non erano stati eseguiti e l'appartamento, adibito ad abitazione, era diventato quasi totalmente inutilizzabile;
che il ctu aveva quantificato l'ammontare della spesa per il ripristino in € 8.070,00, oltre iva, a cui aggiungere gli ulteriori ammaloramenti conseguenti alla mancata ottemperanza al provvedimento giudiziale;
che, peraltro, si era danneggiato anche il pavimento in parquet, la cui rimessa in pristino non era stata oggetto di valutazione peritale;
infine, che era dovuto il danno per il mancato godimento del bene, inutilizzabile per il 70%, da parametrare sul valore di rendimento dello stesso dall'aprile 2014 sino all'effettiva esecuzione dei lavori ed al risanamento dell'immobile. Ha, dunque, chiesto, ove occorra, la conferma dei provvedimenti cautelari, e la condanna secondo le risultanze della ctu e di quanto disposto in sede cautelare e di reclamo;
comunque, nel caso di integrazione della ctu, di stabilire le percentuali di responsabilità e la condanna dei convenuti - i , tra loro, nella misura di 1/3 CP_3 cadauno - al risarcimento dei danni derivanti dai lavori necessari per la rimessa in ripristino e mancato godimento dell'immobile, oltre interessi e rivalutazione. Il ha ribadito la disponibilità alla esecuzione dei lavori, di propria CP_2 competenza, sottolineando di non aver potuto procedere perché i non avevano Pt_1 consentito l'accesso al loro appartamento;
si è offerto, inoltre, di versare all'attrice, oltre alla somma per cui vi è condanna, un'ulteriore somma di €. 4.000,00 a titolo di risarcimento dei danni, per la parte ad esso imputabile. Ha concluso, pertanto, chiedendo che l'eventuale aggravamento dei danni fosse posto esclusivamente a carico dei convenuti . Pt_1
Questi ultimi hanno contestato la prospettazione del e l'attribuzione CP_2 dell'obbligo di provvedere al ripristino del terrazzo di proprietà esclusiva, spettando al
, come già accertato in una precedente sentenza, emessa dallo stesso CP_2 Tribunale e confermata in appello. Con la memoria ex art 183 cpc, l'attrice ha dato atto di aver accettato l'importo di € 4.000,00 offerto dal , a titolo di acconto. CP_2
All'esito del giudizio il Tribunale, in parziale accoglimento della domanda, previa revoca dell'ordinanza emessa in sede di reclamo in data 22 novembre 2016 nel procedimento R.G. n. 58860/2016, ha confermato integralmente il provvedimento datato 26 luglio 2016 nel procedimento cautelare R.G. n. 22071/2015; ha condannato il condominio in Roma, , in solido con , e Controparte_2 Pt_3 Pt_2 Parte_1
, al risarcimento del danno, subito dalla ovvero della somma €.
[...] CP_1
10.810,08 a carico del , da cui detrarre l'importo di €. 4.000,00 già CP_2 corrisposto, e di €. 60.910,20, a carico dei convenuti , oltre rivalutazione ed Pt_1 interessi limitatamente alla somma di €. 3.097,53 per il Condominio e di €. 5.750,00 per i , interessi legali sulla residua somma sino all'effettivo pagamento, oltre Pt_1 spese processuali come in motivazione.
Il Tribunale, a fondamento della decisione ha posto le seguenti argomentazioni: Il ctu, nominato in sede di reclamo, ha accertato l'esistenza di fenomeni infiltrativi, a danno dell'appartamento della determinati dalla fioriera condominiale, dal CP_1 terrazzo di copertura e dal torrino condominiale. Quanto all'individuazione delle responsabilità, il tribunale ha ritenuto pacifica quella del , tenuto alla manutenzione della fioriera, ed ha dato atto della CP_2 controversia riguardo l'obbligo di manutenzione della terrazza a livello, anche se di copertura, di proprietà esclusiva dei , nonché della divergenza delle decisioni, Pt_1 in sede cautelare, inerenti il torrino condominiale. Ciò posto, ha ribadito che i , quali proprietari esclusivi, sono gli unici tenuti alla Pt_1 manutenzione del terrazzo, per espressa previsione nel regolamento condominiale, di natura contrattuale e regolarmente trascritto, che deroga – e può derogare - ai criteri di ripartizione delle spese previsti dall'art. 1226 cc.; ha poi escluso che potesse avere efficacia vincolante altra decisione del tribunale, in senso opposto, e confermata in appello, non solo perché intervenuta tra parti diverse, ma anche perché non risulta in essa specificamente esaminata la questione qui controversa, in mancanza di prova di un accordo derogatorio della disciplina codicistica. Ancora, travolgendo la decisione del giudice del reclamo, ha accertato la responsabilità dei per le infiltrazioni derivanti dal torrino condominiale, perchè causate da Pt_1 opere di abbellimento, non previste nel progetto originario e realizzate dagli stessi. Ciò posto ricondotta la responsabilità dei convenuti nell'alveo dell'art. 2051 c.c., per la quale il danneggiato è tenuto a dimostrare solo il danno e il nesso causale, ha rilevato che i lavori, realizzati dai , nelle more del giudizio, in esecuzione dell'ordinanza Pt_1 cautelare erano difformi da quelli ordinati e solo temporaneamente risolutivi, tranne quelli in corrispondenza della soglia della porta finestra, invece, del tutto inidonei. Ha, infine, escluso che il ritardo dell'intervento del fosse imputabile CP_2 all'ostruzionismo messo in atto dai convenuti , risultando, dalla Pt_1 documentazione in atti, una delibera di autorizzazione risalente solo alla data del 6 ottobre 2017 e, comunque, mancando la prova di un aggravamento dei danni, nel corso del giudizio, rispetto a quanto già rilevato dal c.t.u., in sede cautelare.

e hanno proposto quattro motivi di appello, che Pt_1 Pt_2 Parte_3 vengono di seguito esaminati. La prima censura riguarda l'idoneità dei lavori di impermeabilizzazione del terrazzo realizzati, in esecuzione dell'ordinanza cautelare, dai , nel corso del giudizio di Pt_1 merito. Gli appellanti lamentano una contraddittorietà nel ragionamento del ctu, per averli prima ritenuti idonei allo scopo di eliminare le infiltrazioni, tranne quelli sulla soglia della porta finestra, per poi sostenere il mancato integrale rifacimento del terrazzo come causa delle infiltrazioni che residuavano nel salone, contraddistinto nella relazione, con la lettera “C”; il tutto, perdipiù, dopo che le parti avevano sottoscritto, al termine di tali lavori, un verbale attestante l'eliminazione di tutte le infiltrazioni e senza considerare la mancanza di qualsiasi contestazione da parte dell'attrice, anche, nel giudizio di merito, inerente la persistenza di infiltrazioni e/o la presenza di nuove. Chiedono un'integrazione della ctu per chiarire le incongruenze e le cause della persistenza delle infiltrazioni, tenendo conto del fatto che, dalla tabella di misurazione dell'umidità, a valle delle riparazioni, risulta che, alla data del 30.5.2018, il ctu non aveva riscontrato umidità nel salone/soggiorno della Specificano, infine, che, CP_1 all'epoca, non si era proceduto all'integrale rifacimento del terrazzo, perché non ritenuto necessario dall'appaltatore, e, che, dunque, l'unica causa del persistere delle infiltrazioni non poteva che dipendere esclusivamente dalle fioriere condominiali, per cui il condominio non era ancora intervenuto. La censura è infondata. La una volta eseguiti i lavori, ha immediatamente contestato un'esecuzione CP_1 parziale rispetto a quanto disposto in sede cautelare. Il tribunale ha nominato un ctu, al fine di accertare se i lavori realizzati, pur non conformi alle disposizioni cautelari, fossero idonei ad eliminare le cause del danno, ed il consulente ha risposto in modo puntuale, distinguendo l'idoneità “funzionale” da quella “secondo la regola dell'arte”. Precisamente, ha accertato che i lavori sono idonei ad eliminare le infiltrazioni, ma solo per un breve periodo “in quanto si ravvisano alcune modalità esecutive che non possono essere ritenute conformi alla buona regola dell'arte”; ha poi puntualmente spiegato perchè i lavori di rappezzo (parziali) di una guaina preesistente non possono essere ritenuti idonei e perché necessaria una impermeabilizzazione integrale ed omogenea. Le argomentazioni e prescrizioni tecniche sono numerose ed articolate e non risultano specifico oggetto di critica. La relazione va letta in modo unitaria ad iniziare dall'efficienza dei lavori di rappezzo parziali ( “…la sovrapposizione del rappezzo sul manto preesistente...ostacola il naturale deflusso delle acque favorendone il ristagno nei confronti del quale la tenuta è garantita dalla sola saldatura;
inoltre, nel periodo invernale, tali accumuli possono essere soggetti a gelate con conseguente aumento di volume che porta a spaccature nell'immediato intorno;
le saldature realizzate tra guaine di differente datazione non offrono garanzie di tenuta in ragione della differente elasticità e dilatazione termica delle due porzioni, sollecitando altresì impropriamente i materiali e le stuccature reciprocamente a contatto”.) Queste considerazioni sono già sufficienti per imporre un lavoro diverso da quello eseguito, a prescindere dalla persistenza delle infiltrazioni. Non vi è contraddizione nel giudizio di idoneità, ritenuta solo temporanea, e la verifica della persistenza delle infiltrazioni viene solo a rafforzare un ragionamento tecnico scientifico, in termini di potenzialità funzionale dei lavori eseguiti, rimasto incontestato. In ogni caso, dalla relazione del consulente, a pag. 6, emerge che la ditta appaltatrice, che non ha ritenuto necessaria l'integrale impermeabilizzazione, non ha effettuato alcun rilievo igrometrico riguardo all'area contraddistinta dalla lett. c., mentre da quelli effettuati dal ctu emerge una persistenza delle condizioni rilevate nel maggio 2016; ciò viene precisato solo per completezza, al fine di superare le attestazioni contenute nel verbale di sopralluogo dell'1.12.2017 inerenti l'eliminazione del fenomeno delle infiltrazioni, verificata sia attraverso eventi naturali che prove di allagamento indotto, pur contestando la la parzialità dei lavori. CP_1
La seconda e terza censura riguardano le infiltrazioni provenienti dal torrino. Gli appellanti contestano la decisione del tribunale, per aver ritenuto la loro responsabilità, revocando il provvedimento del giudice del reclamo che, in riforma parziale del provvedimento impugnato, aveva accertato quella del , quale CP_2 unico soggetto tenuto ad eseguire i lavori necessari alla rimozione delle cause di infiltrazioni.
Sul piano processuale, eccepiscono un vizio di ultrapetizione, in mancanza di una specifica domanda in tal senso, avendo la chiesto una pronuncia conforme alle CP_1 decisioni adottate in sede cautelare. Occorre precisare che, in linea generale, “L'autonomia tra procedimento cautelare inteso a una misura di tipo anticipatorio e giudizio di merito, frutto della predetta modifica del 2005, è ben presente nella più recente giurisprudenza di questa Corte, la quale, proprio in tema di azioni di nunciazione, ha affermato che il procedimento cautelare termina con l'ordinanza di accoglimento o rigetto del giudice monocratico
o del collegio in caso di reclamo, mentre il successivo processo di cognizione richiede un'autonoma domanda di merito.”( tra le altre, cass. civ. n. 18535/2022). In sostanza, il giudizio di merito instaurato, a seguito di giudizio anticipatorio, non differisce da un comune processo dichiarativo e tende, a cognizione piena, a regolare in modo definitivo il rapporto tra le parti: l'esistenza del diritto, per la cui tutela erano stati chiesti quei provvedimenti, ovvero la verifica della ricorrenza dell'effettiva esistenza del pericolo di danno, della sua riconducibilità al comportamento del denunciato e dell'illiceità di tale comportamento. La sentenza di merito non conferma o revoca i provvedimenti cautelari ma semplicemente li sostituisce in toto. La ha introdotto il giudizio di merito al fine di ottenere, oltre all'esecuzione dei CP_1 lavori come disposti nei provvedimenti cautelari, il risarcimento del danno per le spese di ripristino dell'appartamento, tenendo conto anche degli aggravamenti determinati dal ritardo nell'esecuzione dei lavori di rimozione delle cause di infiltrazione, nonchè il danno da mancato utilizzo dell'immobile; in sostanza, ha chiesto una valutazione approfondita degli elementi raccolti e poi rimesso al giudice, nel caso di integrazione della ctu, ogni determinazione inerente le rispettive responsabilità. Lo stesso , Pt_1 nel costituirsi in giudizio, ha ampiamente criticato gli accertamenti del ctu;
ha eccepito il difetto di legittimazione passiva, ravvisando unicamente quella del , CP_2 attesa la funzione di copertura del terrazzo e della proprietà delle fioriere CP_4
e del torrino che insistono su di essa, e chiesto il rinnovo dell'indagine peritale, per valutare compiutamente le rispettive responsabilità, nonché l'idoneità dei lavori (eventualmente) eseguiti dal , in ottemperanza dei provvedimenti CP_2 cautelari, ad eliminare le cause delle infiltrazioni. Si è aperto così il contraddittorio sull'intera controversia, con le successive contestazioni del , in punto di CP_2 responsabilità della manutenzione del torrino, che non risulta mai ammessa. Nel merito, gli appellanti contestano il ragionamento deduttivo del tribunale, che ha attribuito ai l'applicazione di tronchi di legno e l'appoggio di un forno sul Pt_1 torrino condominiale, solo perchè non riportati nel progetto originario del fabbricato, e, in ragione del diverso aspetto delle altre facciate del torrino, nonchè dell'assenza di inserti simili, sulla facciata dell'edificio. Secondo gli appellanti, tali elementi di valutazione, ricavati da alcune asserzioni del ctu, in sede di integrazione delle indagini, sono in contrasto con quanto affermato nel precedente elaborato e non costituiscono indizi gravi, precisi e concordanti, ma piuttosto vengono a supplire all'onere della prova che poteva essere data anche per testi. La critica non è condivisibile. Il ctu, già con la prima indagine, ha descritto le peculiarità della costruzione del torrino- ascensore. E' pacifica la proprietà del , la funzione a cui è preposto e la CP_2 collocazione sulla terrazza di proprietà esclusiva dei . Il torrino, solo nella parte Pt_1 prospiciente l'appartamento dei e laterale rispetto al (all'apertura del) forno Pt_1 costruito in aderenza, risulta adornato con tronchi di legno che hanno una funzione semplicemente decorativa, in armonia con la costruzione del forno in muratura. L'abbellimento non corrisponde a specifiche esigenze condominiali, risulta visibile dall'appartamento del proprietario del terrazzo, che ne ha l'uso esclusivo, unitamente al forno, e si distingue rispetto all'estetica del fabbricato condominiale. A tali considerazioni si aggiungono quelle tecniche fornite dal ctu, in sede di integrazione, in risposta alle osservazioni critiche del ctp “….presenza dell'ugnatura a 45° dei listelli di cortina, posti sulla faccia sud, da cui si deduce inconfutabilmente che la facciata est, ivi ortogonale, era originariamente predisposta per essere rivestita con la medesima soluzione, in modo tale da consentire una rifinitura a regola d'arte dello spigolo a 90°”. Va poi aggiunto che manca qualsiasi descrizione di essi nel progetto originario, nella successiva variante o ancora, nella planimetria catastale dell'appartamento, tutte risalenti alla fine degli anni '60. Il ragionamento del ctu è coerente, avendo prima condiviso il parere del consulente di parte inerente la Pt_1 necessità di una prova per testi, per stabilire l'epoca della realizzazione degli abbellimenti, che hanno specificamente determinato le infiltrazioni, per poi ritenere, nel giudizio di merito, a seguito dell'acquisizione dei progetti originari, in termini di maggiore certezza la responsabilità dei . Il ragionamento è condivisibile sul Pt_1 piano giuridico, trattandosi di elementi di valutazione tutti convergenti nel senso di un successivo interesse dei proprietari del terrazzo, con uso esclusivo, ad un pieno godimento, costruendo anche un forno, in appoggio al torrino ed armonizzando i rivestimenti, nella parte prospiciente l'appartamento, per ragione di estetica. La questione della responsabilità, del resto, era controversa già nel procedimento cautelare e, per risolvere il problema della ripartizione delle responsabilità, anche i Pt_1 avrebbero potuto chiedere di dimostrare l'esistenza ab origine dei tronchi lignei, del tutto estranei all'estetica del fabbricato condominiale. Per completezza, va infine aggiunto che non vi è prova di interventi del sulle stesse parti del torrino, CP_2 in contestazione: pur volendo utilizzare la missiva allegata alle note ex art. 183, n. 3, cpc, di cui è contestata l'ammissibilità della produzione, è generico il riferimento ad un intervento su tre lati del torrino, non meglio specificati, nel preventivo allegato alla comunicazione dell'amministratore nell'anno 2000, ove l'unico dato certo è costituito dalla causa delle infiltrazioni dell'epoca, individuata in un fatto diverso da quello in esame, il difetto di verticali in asfalto.

E' infondata anche l'ultima censura inerente il risarcimento danni da mancata disponibilità e godimento dei locali, di proprietà della CP_1
L'attrice, con l'atto introduttivo del giudizio di merito, ha immediatamente rappresentato il disagio vissuto nell'appartamento, non potendo assolutamente utilizzare, insieme ai familiari, il salone, la camera da pranzo, lo studiolo ed il terrazzo, mentre il vano guardaroba era solo in parte pregiudicato, oltre ad aver accatastato i relativi arredi nelle stanze ancora in uso;
a riprova, ha richiamato gli accertamenti peritali in sede cautelare;
ha indicato le caratteristiche dell'immobile, in una zona pregiata di Roma, ed un valore prudenziale dell'immobile di 5000 – 6000 euro, a titolo prudenziale quale (mancato) rendimento, chiedendo un accertamento attraverso la nomina di un ctu. La domanda è puntuale e non si può ritenere che sia stato dedotto, nè riconosciuto un danno “in re ipsa” La domanda ha trovato un'ulteriore conferma nella perizia integrativa del 20.12.2018, che muove da quanto accertato nella fase cautelare. Nella precedente relazione, in fase cautelare, del 20.6.2016, corredata da numerose foto, si legge: “L'appartamento AG risulta composto di ingresso, ingresso di servizio, soggiorno, quattro camere, tre bagni, terrazzo esclusivo;
presenta finiture di tipo civile, anche di sicuro pregio;
si presenta in buono stato di conservazione e manutenzione fatta eccezione per i vani “soggiorno”, “camera n.1”, “camera n.2”,
“ripostiglio” e “balcone”, così indicati dallo scrivente nella planimetria allegata al sub.n.

3.a; tali vani risultano gravati da un importante fenomeno di umidità proveniente dal soffitto (vedi all.n.

2.a, foto nn.001-026), …...”. Il consulente, nel giudizio di merito ha accertato che le infiltrazioni hanno interessato una superficie totale di 71 mq e ha realizzato un prospetto sintetico esplicativo con l'indicazione dei singoli ambienti e della relativa superficie interessata dalle infiltrazioni. Non vi è alcun errore di calcolo: l'appellante oppone genericamente una superficie minore di 40 mq ed un minor numero di ambienti, senza alcun elemento di riscontro. Il degrado dei locali è rappresentato dalle foto, mentre il fenomeno di umidità, nella sua intensità, risulta accertato attraverso le indagini peritali. Manca una puntuale critica al riguardo, contestandosi genericamente l'inutilizzabilità dei locali senza fornire diversi elementi di valutazione.
In conclusione, l'appello va rigettato e la conferma della sentenza travolge l'impugnativa, proposta, in via incidentale, da in caso di Controparte_1 accoglimento dell'appello principale Alla soccombenza segue la condanna al pagamento delle spese processuali del grado, nella misura minima, trattandosi di questioni gia ampiamente sviscerate innanzi al tribunale, nonché l'obbligo, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012, di pagamento di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato.
Non ricorrono i presupposti per la condanna ex art. 96 cpc, chiesta dal condominio, considerata l'alternanza delle decisioni in sede cautelare, e la necessità di un'integrazione dell'indagine riguardo al torrino condominiale.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto avverso la sentenza n. 16042/2019, del Tribunale Ordinario di Roma, con la condanna di Pt_1 Pt_2 ed al pagamento delle spese di lite, in favore delle controparti, che si Parte_3 liquidano in complessivi € 7160,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;
dichiara gli appellanti tenuti al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo unificato dovuto ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012.
Così deciso in Roma il giorno 16.7.2025
Il Presidente relatore