R.G. n. 1067/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI TORINO
Seconda sezione civile
composta dai magistrati:
dott.ssa Cecilia Marino Presidente
dott.ssa Francesca Firrao Consigliere
dott. Andrea Crema Consigliere est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile iscritta al ruolo generale n. 1067/2024 promossa da
(C.F. ) nato a [...] il [...] ed ivi residente in Parte_1 C.F._1
RT (AL) Piazzetta AV Molinelli n. 4, elettivamente domiciliato in Alessandria Via San Francesco d'Assisi n. 28 presso lo Studio dell'Avv. Guido Martina (Cod. Fisc. fax n. C.F._2
0131/262898, pec: che lo rappresenta e difende tanto unitamente quanto Email_1 disgiuntamente con l'Avv. Raffaella Protti del Foro di Alessandria (Cod. Fisc. , fax n. C.F._3
0131/261494, pec: Email_2
APPELLANTE CONTRO
sito in RT, Piazzetta AV Molinelli (codice fiscale ) in Controparte_1 P.IVA_1 persona dell'amministratore pro tempore dott. con studio in RT, Via Controparte_2
Emilia n. 325, elettivamente domiciliato in RT, Largo Europa n. 72 presso lo studio dell'Avv.
Laura Casaschi del Foro di Alessandria (codice fiscale ) C.F._4
APPELLATO
sulle seguenti
CONCLUSIONI
Appellante:
1 “Piaccia alla Corte d'Appello Ecc.ma
In riforma della sentenza n. 635/2024 datata 17.7.2024 emessa dal Tribunale di Alessandria, depositata in pari data e notificata in data 25.7.2024 a mezzo pec.
Dichiarare nulla o comunque annullabile e conseguentemente annullare la delibera assunta in data
13.9.2022 dal sul punto in cui l'assemblea dei condomini ha Controparte_3 deliberato che “le spese per il ripristino della parte orizzontale a contatto diretto con la terrà verrà ripartita in base alle tabelle millesimali del regolamento ex art. 28 lett. B delle singole palazzine”.
In ogni caso respingere tutte le domande formulate da parte appellata in quanto infondate in fatto ed in diritto.
Con vittoria delle spese di primo e secondo grado.”
Appellato:
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello, respinta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, dichiarare la cessazione della materia del contendere per effetto di quanto deliberato dal Controparte_1 nell'assemblea del 21/11/2024.
Nel merito, rigettare, perché destituito di fondamento giuridico e fattuale, il gravame e, per l'effetto, confermare la sentenza impugnata.
In ogni caso respingere tutte le domande formulate dall'appellante in quanto infondate in fatto ed in diritto.
In via istruttoria ammettersi la prova testimoniale nonché della Consulenza
Tecnica d'Ufficio dedotte nella memoria ex art. 183, comma 6, n. 2 c.p.c..
Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali,
I.V.A. e C.P.A. come per legge.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
citava davanti al Tribunale di Alessandria il Parte_1 Controparte_4
, nell'ambito del quale era proprietario di un'unità di abitazione e due box, per ottenere la
[...] declaratoria di invalidità (nullità o annullabilità) della delibera condominiale assunta dall'assemblea condominiale il 13/09/2022, nella parte in cui, dopo aver posto a carico dei proprietari delle unità immobiliari al piano terreno gli interventi di manutenzione sulle fioriere e a carico dei proprietari dei sottostanti box gli interventi sulla trave sottostante le fioriere, disponeva che “Le spese per il ripristino della parte orizzontale a contatto diretto con la terra verrà ripartita in base alle tabelle millesimali del regolamento del condominio ex art. 28 lett. B delle singole palazzine”.
Assumeva che la delibera fosse contraria all'art. 4 del regolamento condominiale di origine contrattuale, il quale nell'elencare le parti comuni specificava che ”Si intende invece comune ai soli box auto posti sotto la terrazzatura verso strada, la struttura e la copertura dei box stessi”.
2 Onde, essendo quella oggetto dell'intervento di manutenzione una porzione di esclusiva inerenza ai box esterni (in quanto facente parte della loro struttura), solo i proprietari di questi avrebbero dovuto affrontare le relative spese, laddove invero la ripartizione era stata fatta secondo le tabelle di cui all'art. 28 lett. B del regolamento condominiale che, riguardando le “Spese per manutenzione ordinaria e straordinaria alla struttura fabbricati”, nulla avevano a che vedere con i box esterni che, considerati evidentemente esterni ai cinque fabbricati, non risultano compresi in detta tabella (con il paradosso che i proprietari dei box che non fossero anche proprietari di unità abitative in uno dei cinque corpi di fabbrica non avrebbero partecipato alla spesa per la manutenzione delle porzioni dei muri che delimitavano con l'esterno i loro box).
Inoltre, la delibera era confliggente con l'art. 1223 terzo comma c.c., che prevede che le spese di manutenzione delle opere destinate a servire (solo) una parte dell'intero fabbricato stiano a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità, addebitando parte delle spese di manutenzione dei muri perimetrali dei box ai proprietari di unità inserite nei corpi di fabbrica che non traggono utilità dalle pareti perimetrali esterne dei box esterni.
Resisteva il , rilevando che le porzioni su cui si sarebbe dovuto intervenire costituivano CP_1 muri perimetrali dell'intero , di cui contribuirebbero a comporre il decoro e l'estetica CP_1 complessiva (qualità definite di per sé indivisibili e comuni dal regolamento) e alle cui spese di manutenzione avrebbero dovuto concorrere tutti i condomini.
Con sentenza n. 635/2024, il Tribunale di Alessandria, istruita la causa documentalmente e a mezzo ispezione giudiziale, rigettava la domanda attorea (compensando integralmente le spese di lite) ritenendo i muri in questione, seppure probabilmente non portanti, muri perimetrali aventi una funzione di interesse comune per tutti i condomini, agli effetti dell'art. 1117 c.c., di contenimento del complesso condominiale (che si presentava come un corpo unico e inscindibile quanto a palazzine e box esterni).
Quanto alla violazione del regolamento di condominio, il Tribunale osservava che la regolamentazione adottata dal era da ritenersi conforme a quanto previsto dall'art. 28 CP_1 lett. B), che prevedeva la ripartizione per le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria in base ai millesimi di proprietà dei cinque corpi di fabbrica, laddove l'art. 28 lett. F) precisava che erano a carico esclusivo dei proprietari dei box esterni quelle per il rifacimento dell'impermeabilizzazione e della struttura dei solai, precisando il regolamento che doveva ritenersi comune ai soli proprietari del box sotto la terrazzatura, la “struttura” e la copertura.
ha proposto appello contestando la qualificazione in termini di comunione a tutti i corpi di Pt_1 fabbrica dei muri perimetrali dei box esterni basata sulla valutazione dei luoghi effettuata dal giudicante, essendovi una discontinuità e autonomia tra i corpi delle palazzine, ciascuna dotata di proprie facciate, e i muri laterali in questione, che fungerebbero da pareti esterne dei soli box esterni e non delle palazzine.
In conformità a tale conclusione, ha ribadito che nel riferimento – in modo separato alla copertura - alla “struttura” dei box esterni, il regolamento condominiale non potrebbe che intendere che i box
3 costituiscono corpi a sé stanti, con parti – i muri laterali in esame - perciò in comproprietà ai soli proprietari degli stessi.
In ogni caso, la delibera assembleare era illegittima per contrasto con l'art. 1123 terzo comma c.p. perché escludeva il concorso dei proprietari dei box esterni nelle spese di restauro di quelle porzioni comuni.
Ha resistito in appello il , ribadendo le difese formulate in primo grado ed eccependo CP_1 che, avendo l'assemblea condominiale deliberato il 21/11/2024 di integrare il criterio di ripartizione delle spese della porzione oggetto di lite, facendovi partecipare anche i proprietari dei box esterni sarebbe cessata la materia del contendere.
ha replicato che in realtà l'assemblea aveva deliberato di aderire alla proposta conciliativa Pt_1 proposta in assemblea dall'amministratore che prevedeva appunto l'integrazione del criterio di ripartizione delle spese, dando un termine all'appellante per esprimere il proprio eventuale consenso, che non era intervenuto.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello non merita accoglimento.
Alla luce delle fotografie prodotte dalle parti raffiguranti lo stato dei luoghi e delle tavole progettuali, non vi può essere dubbio che i muri laterali dei box “esterni” abbiano la funzione di delineare la sagoma e contenere la volumetria di ciascuna delle cinque palazzine che compongono il
[...]
Controparte_3
Come ritenuto dal primo giudice, i box formano un corpo unitario e inscindibile con le palazzine in cui sono strutturalmente inglobate: dalle tavole di progetto emerge evidente che la platea di fondazione e la sovrastante soletta di piano non presentano soluzioni di continuità, onde sono corpi di fabbrica che sono stati progettati e realizzati unitariamente.
Coerentemente con tale conclusione, va osservato che laddove nel regolamento contrattuale si indica come di proprietà esclusiva ai box “esterni” (e cioè quelli sporgenti, al piano terra, dalla sagoma dell'edificio) la loro “struttura”, ci si riferisce – e lo si evince chiaramente nella parte concernente gli accordi sulle spese di manutenzione di tali box ex art. 28 lett. F del regolamento condominiale – alla sola struttura del solaio (oltreché alla impermeabilizzazione), e non già anche ai muri laterali.
Occorre dunque dare continuità al costante orientamento di legittimità, secondo cui "I muri perimetrali dell'edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117 c.c. in quanto determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso. Pertanto, nell'ambito dei muri comuni dell'edificio rientrano anche i muri collocati in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dello immobile" (Cass. n. 3867 del 1986). In altri termini, il muro perimetrale è comune perché dà sagoma all'edificio, ne assicura la
4 fruibilità abitativa e la conservazione rispetto agli agenti atmosferici. Il muro perimetrale può essere
'portante', ossia 'maestro', ma anche ove privo di detta funzione strutturale, non risulta esclusa la comproprietà per essere comunque condominiale” (da ultimo, cfr. Cass. 11288/2018).
Trattandosi, dunque, di muri perimetrali comuni, correttamente l'assemblea condominiale aveva fatto riferimento all'art. 28 lett. B del regolamento condominiale relativo alla ripartizione delle
“spese per la manutenzione ordinaria e straordinaria alla struttura dei fabbricati”, restando indifferente, trattandosi di regolamento condominiale contrattuale (che, come tale, poteva anche derogare ai criteri di ripartizione di cui all'art. 1123 c.c.: cfr. Cass. 4847/2017), che in quelle tabelle millesimali fossero esclusi i box “sporgenti”, poiché l'attore avrebbe dovuto sollecitare in sede assembleare o con lo strumento di cui all'art. 69 disp. att. c.c. una modifica del regolamento e/o delle tabelle nel senso di prevedere la compartecipazione di tutti i proprietari di porzioni esclusive
(appartamenti e box, ivi compresi quelli “sporgenti”) alle spese di manutenzione relative alle porzioni strutturali comuni.
Compartecipazione che, su sollecitazione dell'amministratore, l'assemblea condominiale il
21/11/2024 aveva ragionevolmente previsto nella proposta di modifica della delibera impugnata sottoposta invano al appellante. CP_3
Le spese del doppio grado di giudizio seguono la soccombenza e vanno liquidate, tenuto conto dello scaglione di valore indeterminato tra 5.000 e 26.000 condivisibilmente indicato dall'attore al momento di introduzione della causa, per il primo grado in € 5.077 (pari ai valori medi per ciascuna fase, tenuto conto delle caratteristiche e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'oggetto della controversia) ed € 4.888 per il presente grado di giudizio (considerato il minimo tabellare per la fase istruttoria e i parametri medi per le restanti fasi).


PQM


La Corte d'Appello di Torino, sezione II civile, definitivamente pronunciando:
- rigetta l'appello proposto da Parte_1
- condanna parte appellante al pagamento a favore di parte appellata delle spese di giudizio, quantificate in € 5.077 per il primo grado ed € 4.888 per il grado di appello, oltre rimborso spese generali, i.v.a. e c.p.a.
Ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, si dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto, in applicazione delle normative vigenti per l'appello proposto.
Così deciso in Torino nella camera di consiglio del 17.12.2025.
Il Consigliere est. La Presidente
dott. Andrea Crema dott.ssa Cecilia Marino

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