R E P U B B L I C A I T A L I A N A
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Terza Sezione Civile
Così composta:
Dott. G. CASABURI Presidente rel.
Dott. A.M. STERLICCHIO Consigliere.
Dott. B. R. CIMINI Consigliere. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile di II° grado iscritta al N. 506/2022 del Ruolo Generale degli Affari Civili Contenziosi, riservata in decisione in data 10.7.2025 avente ad oggetto: appello avverso sentenza del Tribunale di Tivoli n. 1144/2021 e vertente tra

C.F. Parte_1 P.IVA_1 rappresentato e difeso dall'avv. A. Vettori
- appellante –
e
, CF. CP_1 C.F._1
SI , CF. Pt_2 C.F._2
Rappresentati e difesi da Avv. G. Cori e Avv. E. Covino
- appellati –
IN FATTO E IN DIRITTO
Rilevato che:
-il Tribunale di Tivoli, con sentenza n. 1144/2021 del 29.7.2021, accogliendo la domanda subordinata di parte attrice e la domanda riconvenzionale di parte convenuta e ha Parte_1 CP_2 CP_3 disposto, secondo le modalità indicate in motivazione, la riduzione della penale pattuita nel contratto di compravendita con riserva di proprietà avente ad oggetto terreni situati nel Comune di Giove (Terni) originariamente stipulato tra le parti in causa in data 16.11.2011 con atto a rogito del notaio Per_1
e più volte in seguito modificato.
[...]
Le vicende di causa possono così riassumersi: tra (parte venditrice) e (parte acquirente) veniva stipulato un contratto CP_2 CP_3 Parte_1 di compravendita in data 16.11.2011 con patto di riservato dominio avente ad oggetto alcuni terreni situati nel
Comune di Giove (Terni) meglio descritti in atti, prevedendo un acconto iniziale ed un pagamento rateale, con ultima rata di €384.000 al 15.12.2016; il godimento dell'immobile veniva subito concesso alla società acquirente, e veniva inoltre apposta al suddetto contratto una condizione sospensiva relativa all'ottenimento da parte di di una concessione amministrativa per l'estrazione di materiali inerti dai terreni Parte_1 oggetto di compravendita, entro il 30.6.2013. Le condizioni contrattuali venivano più volte modificate prevedendosi, in sintesi, una clausola penale a carico dell'acquirente pari ad € 500,00 per ogni giorno di ritardo nel pagamento delle rate, nonché, di volta in volta, un diverso termine per il rilascio del provvedimento amministrativo ed un diverso prezzo finale di compravendita, ed inoltre una diversa regolamentazione della penale, come da ultima modifica al contratto di compravendita pattuita in data 30.5.2017.
L'attrice in primo grado ha lamentato l'illiceità/eccessività della penale, pattuita unitamente al Parte_1 diritto di ritenzione delle rate corrisposte in caso di mancato avveramento della condizione e di mancato esercizio del diritto di procedere comunque all'acquisto dei terreni. In via gradata ha richiesto la riduzione della penale in via equitativa. Si sono costituiti e contestando la ricostruzione dei CP_1 Controparte_4 fatti di parte attrice;
hanno eccepito, in sostanza, la mala fede dell'attore nella conclusione ed esecuzione del contratto, avendo quest'ultimo taciuto che sin dal 2013 la concessione per l'estrazione di materiale inerte era stata richiesta e concessa dalla società riconducibile alla stessa compagine societaria della Controparte_5
; hanno dedotto che le società si sono rese responsabili di violazioni delle prescrizioni autorizzative Parte_1 all'escavazione e della realizzazione ex novo ed utilizzo di una strada di collegamento su terreni estranei al contratto (ed anch'essi di proprietà . Hanno dedotto la sussistenza di ulteriori contenziosi inter partes, CP_3 ed hanno insistito sulla legittimità ed esigibilità della penale, formulando domanda riconvenzionale di condanna al pagamento della penale pattuita e del risarcimento del danno per l'attività di escavazione posta in essere dalla in dichiarato accordo – quindi con responsabilità solidale - con la medesima Controparte_6 Parte_1
per il mancato rispetto dell'autorizzazione amministrativa e per la costruzione ed uso non autorizzato
[...] della citata strada di collegamento;

Il giudice di primo grado ha accolto la domanda formulata in via gradata da parte attrice (accogliendo così anche la domanda riconvenzionale di parte convenuta), disponendo la riduzione della penale secondo le modalità di calcolo individuate in sentenza e ha disposto in sentenza la compensazione delle spese tra le parti;

La ha proposto appello, per i motivi che si diranno, cui hanno resistito gli appellati;
Parte_1
Il giudizio è stato riservato in decisione in data 10 luglio 2025, all'esito di udienza ex art. 127 ter c.p.c., con i termini ex 190 cpc.;
Ritenuto che:
-l'appello è fondato per quanto di ragione, nei limiti e per le ragioni di seguito esposte;

-con il primo motivo di appello la parte appellata afferma che il giudice di prime cure avrebbe dovuto prendere atto di quanto pronunciato dal Tribunale di Terni, il quale con sentenza n. 343/2021, passata in giudicato, ha accertato il mancato avveramento della condizione sospensiva di cui all'art. 9 del contratto di compravendita in oggetto e ha condannato alla immediata restituzione dei terreni, e avrebbe così dovuto Parte_1 dichiarare l'inefficacia ex tunc del contratto di compravendita (fatti salvi gli effetti dell'incameramento della parte di prezzo corrisposta sino alla intervenuta dichiarazione di inefficacia). Inoltre, avrebbe dovuto accertare che l'inefficacia del contratto travolgeva anche la clausola relativa alla previsione della penale per il ritardo nel pagamento delle rate, non sussistendo più la relativa fonte negoziale;

Il motivo è infondato;

-va subito rimarcato che la condizione sospensiva apposta, per volontà espressa delle parti, non incideva sull'intero contratto, in quanto alcuni effetti si producevano immediatamente in considerazione del fatto che la società appellante entrava sin da subito nella disponibilità degli immobili, potendo pienamente goderne e trarne profitto. Sul punto, è dirimente e chiarificatrice la pattuizione dell'art. 9 del contratto, più volte modificata solo relativamente al termine di avveramento, la quale sin dal 2011 (ma anche nella versione finale del 2017) stabiliva l'obbligo per la società acquirente di pagare tutte le rate, e, in caso di mancato avveramento della condizione, apposta nell'esclusivo interesse della società acquirente, prevedeva quanto segue: “Qualora alla predetta data il citato provvedimento non sia stato rilasciato, il presente contratto sarà improduttivo di effetti negoziali e pertanto la Società acquirente sarà tenuta al rilascio dei terreni in favore dei venditori. Le rate fino ad allora versate dalla società acquirente ai venditori, ai sensi del precedente articolo Quarto, saranno invece definitivamente acquisite da questi ultimi a titolo di indennità per il godimento e l'uso che la Parte_1 ha avuto dei terreni in oggetto e quale corrispettivo per la perdita di chance di concludere atto di compravendita
a prezzo interocome pattuito nel precedente articolo Quarto.”;
-ne segue che il mancato avveramento della condizione, che ha determinato il mancato prodursi degli effetti del contratto quanto al definitivo trasferimento della proprietà dei terreni, non ha travolto per espressa pattuizione voluta dalle parti in tutte le modificazioni succedutesi nel tempo, le rate fino ad allora versate e quindi le prestazioni fino ad allora eseguite. Pertanto se rimane ferma, valida ed efficace l'obbligazione relativa al pagamento rateale fino alla data del mancato avveramento della condizione, la clausola relativa al ritardo nel pagamento della suddetta obbligazione non può che avere la stessa sorte, non potendosi ritenere che ne sia causalmente estranea. Infatti, per consolidata giurisprudenza di legittimità, è pacifica la natura accessoria della clausola penale , la quale non ha quindi una causa “propria” e distinta ma ha una funzione servente e rafforzativa intrinseca della obbligazione;

Con il secondo motivo di appello l'appellante censura la valutazione operata dal giudice di prime cure in merito alla circostanza che tra la e la vi fosse una sovrapponibilità soggettiva Parte_1 Controparte_6
(per compagine, sede ed attività) tale per cui la prima aveva sostanzialmente ottenuto l'autorizzazione dedotta nella condizione sospensiva, sebbene formalmente intestata alla seconda, e quindi il contratto doveva ritenersi valido ed efficace la condizione sospensiva sostanzialmente avverata;

-per quanto argomentato sopra in relazione al primo motivo di appello, il mancato avveramento della condizione sospensiva non ha inficiato la validità e l'efficacia della clausola penale pertanto anche tale motivo, nella parte in cui insiste sulla rilevanza del mancato avveramento della condizione apposta al contratto, deve intendersi infondato e respinto, per le stesse argomentazioni sopra esposte.
-Con il terzo motivo di appello la parte appellante in via subordinata ritiene che il giudice di primo grado abbia errato nell'affermare la decorrenza delle penali dal 1° luglio 2015 in quanto, a seguito dell'utima modifica contrattuale intervenuta il 30 maggio 2017, non vi sarebbe alcuna fonte negoziale o legale in virtù della quale sarebbe possibile la richiesta di pagamento di una penale dovendosi considerare che, leggendo testualmente l'ultima modifica contrattuale, non potrebbe esserci alcun ritardo eccezion fatta che per l'ultima tranche di pagamento, con scadenza al 31 dicembre 2017, subordinata all'avveramento della condizione. A tal proposito occorre precisare che l'ultima modifica del contratto, datata 30 maggio 2017, contiene la quietanza per tutti i pagamenti avvenuti in precedenza, salvo i residui Euro 757.640,41 da corrispondere ai venditori, pro-quota, entro il 31 dicembre 2017;
Tuttavia è opportuno innanzi tutto evidenziare, come ribadito nella giurisprudenza di legittimità, che la dichiarazione che il creditore rilasci al debitore di avvenuta ricezione di pagamento non costituisce quietanza liberatoria in senso tecnico, trattandosi di una mera dichiarazione di scienza asseverativa della ricezione del pagamento.
Nel caso di specie, la quietanza rilasciata dai venditori in ordine al pagamento delle rate già versate non è liberatoria, e non è rilasciata a saldo di ogni pretesa, tanto è vero che nel contratto è espressamente pattuito, nell'ultimo capoverso dell'art. 4, che “è facoltà della parte venditrice di richiedere le penali maturate dino alla data del 30.5. 2017”. Contrariamente a quanto emerge nella modifica contrattuale datata 30 giugno 2015 in cui è scritto “le parti convengono che le penali eventualmente maturate sino alla data del 30.6.2015 non verranno richieste fermo restando il diritto per i venditori di richiederle per i successivi ritardi che si dovessero verificare nel pagamento della cifra concordata”, è evidente che nella modifica datata 30.5.2017 non risulta alcuna volontà dei venditori di abdicare o transigere sul diritto alla esigibilità della clausola penale per il ritardo nel pagamento;

Altro aspetto di rilievo, e presupposto della domanda riconvenzionale mossa dai venditori nel giudizio di primo grado, è che essi hanno adeguatamente fornito prova dei ritardi verificatesi nei pagamenti, di cui non è stata fornita prova contraria dalla rispetto ai quali si erano espressamente riservati di richiedere le Parte_1 penali maturate nel contratto come da ultimo modificato nel 2017.
-da qui il rigetto anche di questo motivo:
Con il quarto e quinto motivo di appello, tra loro strettamente connessi, la parte appellante, in via ulteriormente subordinata, contesta il calcolo operato dal giudice nella riduzione della penale, sostenendo che la decorrenza della stessa avrebbe dovuto operare dall'ultima rata di prezzo prevista alla data del 31.12.2017 e non dal 1° luglio 2015, fino al 26.3.2018; contesta altresì le modalità di calcolo nella parte in cui il giudice di prime cure afferma che la penale andrebbe ridotta nei limiti dell'entità del tasso soglia relativo agli interessi moratori per operazione bancaria di mutuo chirografario (dovendosi risarcire l'eventuale costo del denaro) rilevabile dal decreto di rilevazione trimestrale della Banca d'Italia applicabile al luglio 2013 (data di pattuizione della penale). Tale criterio renderebbe sostanzialmente impossibile il calcolo, e comunque comporterebbe una cifra eccessiva, smisurata rispetto all'entità del danno subìto dai venditori, tenendo in considerazione l'avvenuto trattenimento da parte di questi ultimi delle rate già pagate e il mantenimento della proprietà dei terreni.
Quanto alla decorrenza, tenuto conto il tenore letterale delle pattuizioni contenute rispettivamente nelle modifiche contrattuali del 2015 e 2017, è corretta la decorrenza, come da sentenza di primo grado, dal 1° luglio 2015;
In relazione alla ulteriore deduzione di parte appellante, premesso che “il criterio cui il giudice deve porre riferimento per esercitare il potere di riduzione della penale non è la valutazione della prestazione in sé astrattamente considerata, ma l'interesse che la parte ha, secondo le circostanze, all'adempimento della prestazione cui ha diritto, tenendosi conto delle ripercussioni dell'inadempimento sull'equilibrio delle prestazioni e della sua effettiva incidenza sulla situazione contrattuale concreta” (Cass. 7835/2006; Cass.
10626/2007; Cass. 7180/2012); ritenuto ancora he, a fronte del prezzo totale di Euro 1.863.942,07, la
[...] ha corrisposto un numero di rate per un ammontare complessivo di Euro 1.106.301,66, residuando Parte_1 l'ultima rata da pagare di Euro 757.640,41 con scadenza al 31 dicembre 2017 e che nel frattempo, accertato il mancato avveramento della condizione, le rate già pagate sono state ritenute dai venditori a titolo di indennità per il godimento e l'uso che la ha avuto dei terreni e quale corrispettivo per la perdita di Parte_1 chance di concludere atto di compravendita a prezzo intero;
ritenuto però, nello specifico, che il criterio indicato dal giudice di prime cure per la riduzione della penale appare sostanzialmente indeterminabile e da esso ne deriverebbe comunque un rilevante squilibrio tra le prestazioni eseguite dalle parti in relazione anche all'incidenza dell'inadempimento in concreto;

-per quanto sopra evidenziato, pur confermando la correttezza della scelta operata in primo grado dal giudice in merito alla opportunità di ridurre la penale in via equitativa, la Corte reputa che i motivi in parola possono essere parzialmente accolti, sicchè - ferma la decorrenza dal 1° luglio 2015- la penale va ridotta ad un importo facilmente quantificabile, pari ad Euro 150,00 per ogni giorni di ritardo;

-l'esito complessivo del giudizio consente non solo la conferma della compensazione delle spese di primo grado (pure oggetto di gravame), ma anche- ricorrendo gravi motivi- per la compensazione delle spese di questo grado del giudizio: .


P.Q.M


- accoglie parzialmente l'appello e dispone la riduzione della penale di cui in parte motiva, a carico dell'odierno appellante in Euro 150,00 per ogni giorno di ritardo fino al giorno all'effettivo pagamento;
rigetta per il resto il gravame.
-dichiara l'integrale compensazione delle spese del giudizio di secondo grado;

Roma, data del deposito
Il presidente est. (dr. G. Casaburi)