REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Bari, Prima Sezione Civile, composta dai signori magistrati:
Dott. Maria Mitola – Presidente
Dott. Michele Prencipe- Consigliere
Dott.Emma Manzionna- Consigliere rel./est. ha pronunziato, la seguente:
Sentenza nella causa in grado di appello iscritta nel registro generale dell'anno 2024 col numero d'ordine 1014, avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Trani, del 24 ottobre 2023, pubblicata il 3 (tre) novembre 2023, notificata in data 27 giugno 2024; tra
SI.ri , nato a [...] il 3 (tre) maggio 1943, e nata a Parte_1 Parte_2
Corato (BA) il 5 (cinque) gennaio 1946, elettivamente domiciliati presso il domicilio digitale dell'avv.
ES Mascoli, con studio in Corato (BA) al Viale Vittorio Veneto n.14 del Foro di Trani, domicilio digitale: avvocato che li rappresenta e difende in forza di procura Email_1 alle liti in calce all'atto di appello,
Appellanti
e
(Partita I.V.A. ), in persona del suo Controparte_1 P.IVA_1 liquidatore e legale rappresentante pro tempore, sig. nato a [...] il [...], con CP_2 sede in Corato (BA) alla Via Novara n.50, rappresentata e difesa, congiuntamente e/o disgiuntamente, giusta procura in calce all' atto di costituzione in appello, dagli avv.ti EP PE e Savino
LI , del Foro di Trani, con studio professionale in Corato (BA), Via Savonarola, 9 e domiciliati pagina 1 di 15 digitalmente presso i seguenti indirizzi di posta elettronica certificata degli avv.ti Savino LI,
EP PE e ES NO, iscritti nel registro generale degli indirizzi elettronici
(REGINDE): / Email_2 Email_3
Appellata
Conclusioni: All'udienza collegiale del 4.11.2025, svolta mediante trattazione scritta, la causa è stata riservata per la decisione, sulle conclusioni precisate dai difensori delle parti con note scritte inviate telematicamente, da intendersi qui per richiamate e trascritte.
Ragioni in fatto ed in diritto della decisione
Con atto di citazione del 28.11.2005, la società attrice Controparte_1
conveniva dinanzi al Tribunale di Trani, Sez. Dist. di Ruvo di Puglia, la convenuta
[...]
, per ivi sentire accogliere le seguenti conclusioni: “1) Dichiarare sciolta la comunione Controparte_3 pro – indiviso tra la e la convenuta che insiste sull'area di Controparte_1 Controparte_3 sedime in Corato circoscritta tra le Vie Magenta, ER, SO e BO, allibrata in Catasto
Terreni del Comune di Corato (BA) al Fg. 32 p.lle 5089 e 3546; 2) Disporre ai sensi dell'art. 720 c.p.c.
l'attribuzione in favore della società attrice dei diritti pro quota indiviso Controparte_1 spettanti sull'area stessa (in Catasto Terreni del Comune di Corato al Fg. 32 p.lle 5089 e 3546) alla convenuta al prezzo di stima che sarà determinato anche a mezzo di una Controparte_3
Consulenza Tecnica di Ufficio; 3) In via subordinata, disporre ai sensi del combinato disposto degli art. 1128 comma IV del codice civile e dell'art. 2932 del cod. civ., il trasferimento coattivo in favore della società attrice dei diritti pro quota indiviso spettanti sull'area stessa (in Controparte_1
Catasto Terreni del Comune di Corato al Fg. 32 p.lle 5089 e 3546) alla convenuta al prezzo di Controparte_3 stima che sarà determinato anche a mezzo di una Consulenza Tecnica di Ufficio. 4) Ordinare, nell'ipotesi di accoglimento della richiesta di cui al punto n. 2 delle presenti conclusioni, ovvero della richiesta in via subordinata di cui al punto n. 3 delle stesse conclusioni, al Conservatore dei RR. II. di Trani, la conseguente trascrizione della emananda sentenza con esonero da responsabilità. Con vittoria di spese e compensi di giudizio”. La società attrice esponeva in punto di fatto che: 1) in Corato (BA), nell'isolato ricompreso tra le Vie Magenta, ER, SO e BO si ergeva un fabbricato composto da scantinato, locali in piano terra ed appartamenti in primo e secondo piano oltre a suppenne e vani tecnici sovrastanti in terzo piano, che occupava l'intero isolato tra le predette vie ed aveva affacci sporgenti su tutte le pagina 2 di 15 quattro strade menzionate;
2) l'edificio così descritto era di proprietà, quanto a due locali costituenti porzione del piano terra (civici n. 69 e n. 71 di Via BO), della convenuta , mentre le Controparte_4 restanti parti dell'edificio erano di proprietà della e del Parte_3
Sig. , ; 3) l'intero fabbricato sopra descritto era gravemente lesionato, tanto da essere Parte_4
interessato dall'Ordinanza Sindacale di sgombero n. 98/81 emessa dal Sindaco di Corato, mentre le gravi carenze statiche ne determinavano il crollo completo, all'esito del quale residuava la sola area di sedime, costituita dall'intero isolato tra le Vie Magenta, ER, SO e BO, sul quale insistevano i diritti edificatori pro quota spettanti ai tre proprietari delle unità immobiliari precedentemente costituenti il fabbricato condominiale predetto;
4) con atto di compravendita del
18/05/1994 rep. n. 30752 a rogito Notar di Corato , la Persona_1 Controparte_1 acquistava i diritti edificatori spettanti all'impresa “ ed al Parte_3
Sig. , così unificando in un'unica quota i diritti edificatori relativi alla cubatura del Parte_4 piano cantinato del fabbricato sopra descritto, oltre all'intero piano terra – eccezion fatta per la cubatura relativa ai due locali in piano terra di proprietà -, all'intero primo e secondo piano CP_3 ed alle suppenne sovrastanti il terzo piano;
5) di conseguenza, sull'area di sedime del fabbricato crollato, estesa per mq. 217 circa ed allibrata in Catasto Terreni al Fg. 32 p.lle 5089 e 3546, insisteva una comproprietà tra l'odierna attrice “ e la convenuta sig.ra , in Controparte_1 Controparte_3 due quote di cui, l'una (quella di proprietà della era pari quasi all'intero, Controparte_1 mentre l'altra (quella di proprietà della Sig.ra ) ne costituiva solo una minima parte;
Controparte_3
con ripetute sollecitazioni scritte e verbali, di cui l'ultima con racc. a/r del 14/10/2005, l'attrice invitava la Sig.ra a concordare tempi e modi per addivenire alla ricostruzione Controparte_3 dell'edificio preesistente, manifestando, nell'ipotesi in cui non vi fosse stata la volontà della stessa di procedere alla ricostruzione, l'interesse, anche quale proprietaria di quota Controparte_3 maggioritaria, all'acquisto della residua quota di proprietà della , inviti rimasti disattesi;
per CP_3 cui sussisteva l'interesse della a vedersi attribuiti i diritti pro quota indivisi Controparte_1 spettanti alla sull'area in questione oggetto del sedime del fabbricato crollato. Controparte_3
Si costituiva in giudizio la convenuta e chiedeva l'accoglimento delle seguenti Controparte_3 conclusioni : a) dichiarare l'insussistenza d'alcuna comunione pro indiviso sull'area di sedime con conseguente pieno diritto delle parti allo ius edificandi autonomo secondo le vigenti normative;
b) in
pagina 3 di 15 via subordinata dichiarare il bene agevolmente divisibile con conseguente pieno diritto delle parti allo ius edificandi autonomo secondo le vigenti normative; c) rigettare la domanda sub 2) tendente all'attribuzione in favore dell'attrice dei diritti pro-quota indivisa secondo prezzo di stima;
d) rigettare la domanda sub 3) di trasferimento coattivo ex art. 1128 c.c.; e) rigettare, comunque, l'avversa domanda poiché infondata in punto di fatto e diritto;
f) condannare, infine e comunque, Controparte alla rifusione delle spese processuali.”. In punto di fatto, la convenuta deduceva, richiamando il contenuto di Controparte_3 una perizia di parte del Geom. di Corato del 11.03.1994, che allegava alla comparsa di Per_2 costituzione e risposta, che, dopo il crollo, i locali di sua proprietà erano rimasti in buono stato, mentre la loro demolizione era stata imposta dall'allarme ingenerato dal crollo intanto verificatosi e dal fatto che non poteva essere escluso il rischio di nuovi crolli ed ancora che prima della demolizione “tutti riconobbero la consistenza della propria e della altrui proprietà”; rilevava che la porzione di fabbricato di sua proprietà era stimabile secondo misure precise, tra cui l'altezza utile di mt. 4,80, era accertata la sua consistenza planimetrica ed era accertabile con esattezza anche la volumetria di sua proprietà. Da ciò ne faceva conseguire la possibilità di edificare autonomamente, indipendentemente dal fatto che la porzione di piano terra e la cubatura sovrastante fossero di proprietà di parte attrice. In via subordinata, eccepiva la comoda divisibilità del bene, ovvero dell'area dove sorgeva l'edificio; in estremo subordine, eccepiva l'inapplicabilità alla fattispecie in questione, dell'art. 1128 cc., invocato –
a sua volta in via subordinata – dall'attrice, avanzando una richiesta di ricostruzione dell'edificio secondo modalità da accertarsi a mezzo di CTU.
Il processo di primo grado era dichiarato interrotto a causa del decesso della Sig.ra e poi CP_3 riassunto dall'attrice nei confronti degli eredi, e , i quali si Parte_1 Parte_2 costituivano con comparsa depositata all'udienza del 19 luglio 2013, insistendo nell'accoglimento di tutte le precedenti difese. La causa era quindi istruita mediante la CTU redatta dall'Ing. Persona_3
ed, infine, decisa con sentenza n.1620/2023, pubblicata il 3 novembre 2023 con la quale il
[...]
Tribunale di Trani così disponeva: “1) Dichiara lo scioglimento della comunione pro indiviso insistente sull'area di sedime residuata all'esito del crollo del fabbricato insistente tra le vie Magenta,
ER, SO e BO in Catasto 11 terreni del comune di Corato al fg. 32, p.lle 5089 e 3546, tra l'attrice
“ e gli eredi , sigg. e 2) Controparte_1 Controparte_3 Parte_1 Parte_2 attribuisce, ex art. 720 c.c., l'intero cespite in favore dell'attrice “ , in persona del Controparte_1
pagina 4 di 15 suo legale rappresentante pro tempore;
3) dichiara la parte attrice tenuta a corrispondere a titolo di conguaglio in favore dei convenuti, pro quota, la somma di Euro 75.220,00 già rivalutata all'attualità, oltre agli interessi legali dalla sentenza al saldo;
4) autorizza la trascrizione della presente sentenza nei registri immobiliari, esonerando il competente conservatore da ogni responsabilità, previo versamento da parte dell'attore del conguaglio indicato al punto che precede;
5) condanna la parte convenuta, al pagamento, in favore della parte attrice, delle spese processuali che liquida in complessivi Euro 9.900,00, di cui
Euro 400,00 per esborsi ed Euro 9.500,00 per compensi professionali (Euro 1.000 per la fase dello studio, Euro


1.500 per la fase introduttiva, Euro 4.000 per la fase istruttoria ed Euro 3.000 per la fase decisionale), oltre spese generali nella misura del 15% sui compensi, I.V.A. e C.P.A. come dovute per legge;
6) pone le spese di CTU, nella misura già liquidata con separato decreto, definitivamente a carico della parte convenuta.”
A fondamento della decisione, il Tribunale riteneva che la distruzione totale dell'edificio in regime condominiale determinasse l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto; che l'estinzione del condominio faceva sorgere, conseguentemente, una comunione pro indiviso tra tutti i proprietari dell'immobile distrutto sul suolo in cui insisteva l'edificio; che i vari condomini, titolari pro quota del suolo e delle macerie, potessero porre fine a tale contitolarità o con il riedificare (con il consenso di tutti i condomini) l'edificio e, quindi, determinare la nuova costruzione del condominio, o con la vendita all'asta del suolo e dei materiali su richiesta di ciascun condomino, oppure, infine, con lo scioglimento della comunione con le modalità di cui all'art. 720 c.c. Nel caso in esame, non era stata richiesta la ricostruzione congiunta del preesistente fabbricato, dovendosi dare atto, come correttamente rilevato dalla difesa attorea, che le domande sub a e b formulate dalla difesa di parte convenuta, erano tardive perché, trattandosi di domande riconvenzionali andavano tempestivamente proposte nel termine previsto per legge (costituzione in giudizio almeno venti giorni prima dell'udienza indicata nell'atto di citazione) e nessuno aveva chiesto la vendita all'incanto dell'immobile per cui ne discendeva, per logica conseguenza, che non potendo lo stato di comunione protrarsi, contro l'interesse di ogni condomino, nel tempo all'infinito, dovesse applicarsi la disciplina suppletiva prevista in via generale per la divisione dagli artt. 1116 e 720 c.c., secondo cui, se il bene era indivisibile e vi era istanza di divisione, il bene medesimo dovesse essere preferibilmente attribuito per intero al titolare della quota maggiore, ove questi ne avesse richiesto l'attribuzione, con addebito, in ogni caso, dell'eccedenza, nel senso che agli altri condomini andava pagina 5 di 15 corrisposta la somma equivalente al valore della loro quota da parte di chi aveva ottenuto l'attribuzione dell'intero. Nel caso concreto, il CTU, pur ritenendo possibile la divisione del suolo in due distinte parti, aveva valutato come antieconomica la divisione ed aveva quantificato in Euro
58.400,00 il valore della parte di suolo di proprietà della parte convenuta. Il Tribunale, aderendo alle conclusioni del CTU, riteneva che l'antieconomico frazionamento catastale dell'area di sedime giustificasse l'applicazione del criterio di cui all'art. 720 c.c. dell'attribuzione al maggior quotista ossia alla società attrice del bene ritenuto indivisibile, mentre la convenuta aveva diritto al conseguimento del conguaglio nella misura di Euro 75.220,00 già rivalutata all'attualità, oltre agli interessi legali .
Avverso tale decisione, hanno interposto appello e , chiedendo Parte_1 Parte_2 per i motivi di seguito indicati, l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “1) RIFORMARE la sentenza impugnata accogliendo i motivi di appello proposti e per l'effetto RIGETTARE la domanda originaria proposta dalla Società (Partita I.V.A. ), corrente in Corato (BA) Controparte_1 P.IVA_1 alla Via Novara n.50, in persona del suo liquidatore e legale rappresentante pro-tempore Sig. 2) IN CP_2
VIA SUBORDINATA e nella denegata ipotesi vengano rigettati i motivi di impugnazione ai NN. I) e II) del presente atto, in accoglimento del terzo motivo di impugnazione, CONDANNARE la Società appellata al pagamento della maggior somma individuata dal C.T.P. Ing. nelle note autorizzate del C.T.P. Persona_4 alla C.T.U. depositate in Cancelleria il 1° febbraio 2010, aggiornata all'attualità con lo stesso criterio utilizzato nella sentenza impugnata dal Tribunale di Trani in persona del Giudice Unico. 3) CONDANNARE la Società
Appellata al pagamento delle spese e del compenso del doppio grado del giudizio e spese generali nella misura del
15%, oltre I.V.A. e C.N.A. come per legge;
disponendo, a seguito dell'accoglimento del presente gravame, la restituzione delle somme versate dagli appellanti SI.ri e in favore della Parte_1 Parte_2
Società (Partita I.V.A. , corrente in Corato (BA) alla Controparte_1 P.IVA_1
Via Novara n.50, in persona del suo liquidatore e legale rappresentante pro-tempore Sig. per il CP_2 pagamento di tutte le spese e competenze liquidate dal Tribunale di Trani in persona del Giudice Unico con la sentenza n.1620/2023, somme versate dai predetti appellanti con assegno circolare del 21 febbraio 2024 di €
12.076,64 emesso dalla n. 3306806198 - 07, Filiale di Piazza della Repubblica 24 – Controparte_5
Trani in favore della riservando ogni diritto di impugnazione della sentenza ed al Controparte_1 solo fine di evitare azioni esecutive, nonché le spese sostenute per la registrazione della sentenza impugnata pari ad € 2.487,00, somma versata a mezzo assegno circolare emesso il 6 giugno 2024 dall'Istituto di Credito Intesa
SanPaolo, Piazza della Repubblica 24, Trani. In questa sede, ove ritenuto necessario, si precisa e ribadisce pagina 6 di 15 ancora una volta in modo inequivocabile ed al fine di sgomberare il campo dagli avversi infondati rilievi, deduzioni e richieste che, gli odierni appellanti sono assolutamente disponibili alla valutazione di un progetto di ricostruzione dell'intero edificio in forza dei diritti pro-quota di proprietà in capo agli stessi ed in capo alla Società appellata. “
Si è costituita ritualmente nel presente grado di giudizio, la società la Controparte_1
chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: “Accertare e dichiarare
[...]
l'inammissibilità e/o l'infondatezza dell'appello proposto dai sig.ri e e, per Parte_1 Parte_2
l'effetto, confermare la sentenza di primo grado n. 1620/2023 pubbl. il 03/11/2023, RG n. 95019587/2005,
Repert. n. 1786/2023 del 06/11/2023 del Tribunale Ordinario di Trani, Area 1 – Famiglia, Giudice dott. Luigi
Camporeale. A.1 In via subordinata, ove occorra e nei limiti di cui al punto II.A.5 della parte in diritto della presente comparsa di costituzione in appello, riformare in parte qua la sentenza di primo grado esclusivamente nella parte in cui ha omesso di pronunciarsi e/o porre a supporto della pronuncia di accoglimento della domanda attorea anche la condotta tenuta dall'originaria convenuta a fronte della ricezione della racc. a/r del 14/10/2005,
a firma della deducente, e, per l'effetto, accogliere le domande e richieste formulate dalla Controparte_1 anche alla stregua del silenzio rifiuto opposto dall'originaria convenuta a fronte delle richieste
[...] formulate dalla deducente nella raccomandata sopra richiamata. B. In ogni caso, con vittoria di spese, competenze e compensi del doppio grado di giudizio, oltre accessori di legge.”
Indi, su richiesta dei procuratori delle parti, la causa è stata rinviata, con termine alle parti ex art352
c.p.c. per la precisazione delle conclusioni e per il deposito di note conclusive prima dell'udienza
4.11.2025, in cui la causa è stata riservata per la decisione.
*****
I.Con il primo motivo RRATA QUALIFICAZIONE DA PARTE DEL GIUDICE DI PRIMO Pt_5
GRADO DELLE RICHIESTE FORMULATE DALLA CONVENUTA ORIGINARIA SIG.RA
CON LA PROPRIA COMPARSA DI COSTITUZIONE E RISPOSTA SUB A) E Controparte_3
SUB B) COME DOMANDE RICONVENZIONALI;
ERGO SULLA INFONDATA DEDOTTA
VIOLAZIONE DELL'ART. 36 – 166 COD. PROC. CIV.-, gli appellanti hanno lamentato che il giudice di primo grado avrebbe erroneamente qualificato quali domande riconvenzionali le conclusioni sub a e b della comparsa di costituzione che al più avrebbero dovuto qualificarsi quali eccezioni riconvenzionali, esprimendo una richiesta che, pur rimanendo nell'ambito della difesa, ampliava il pagina 7 di 15 tema della controversia, senza tuttavia tendere ad altro fine che non sia quello della reiezione della domanda, opponendo al diritto fatto valere dall'attore un diritto idoneo a paralizzarlo.
L'assunto non può essere condiviso.
Va premesso che, per giurisprudenza costante della Suprema Corte,
“La domanda riconvenzionale differisce dall'eccezione riconvenzionale per il diverso bene che intende ottenere chi la formula: se l'istante vuol conseguire la paralisi della richiesta di parte avversaria si è al cospetto di una eccezione riconvenzionale;
per contro, se fa valere una statuizione a sé favorevole attributiva di un determinato bene della vita quella proposta è da considerare una domanda riconvenzionale.” ( cfr. Cassazione civile sez. III, 14/02/2024, n.4131);Cass. 24/07/2007, n. 16314 ).
Con le domande in questione, i convenuti non si sono limitati a chiedere il rigetto delle avverse domande -di scioglimento della comunione pro – indiviso sull'area di sedime in questione e di attribuzione ai sensi dell'art. 720 c.p.c. dei diritti pro quota indiviso spettanti sull'area stessa alla convenuta – ma hanno, altresì, chiesto il riconoscimento del pieno diritto di esse Controparte_3 parti allo ius edificandi autonomo secondo le vigenti normative, che non può essere qualificato quale eccezione riconvenzionale, perché l'odierna appellata non si è limitata a dedurre in giudizio una situazione sostanziale, nuova e diversa rispetto a quella già dedotta dalla società attrice, quale mero fatto impeditivo, modificativo o estintivo della pretesa di quest'ultima, finalizzata ad ottenere il rigetto dell'avversa domanda, ma ha anche invocato una pronuncia a sé favorevole di accertamento del pieno diritto di essa parte allo ius edificandi autonomo secondo le vigenti normative, che correttamente è stata ritenuta inammissibile dal Tribunale di Trani.
Pertanto, mentre la richiesta di accertamento dell'insussistenza d'alcuna comunione pro indiviso sull'area di sedime riguarda un fatto preclusivo della declaratoria di scioglimento della comunione pro indiviso insistente sull'area di sedime residuata all'esito del crollo del fabbricato insistente, avanzata dalla società attrice, non altrettanto può dirsi della domanda di accertamento del diritto di essa parte allo ius edificandi autonomo secondo le vigenti normative;
analoga considerazione va fatta per la richiesta di accertamento della agevole divisibilità dell'area, che è accertamento implicito nella richiesta di attribuzione ex art.720 c.c., ma dal quale non discende, come sostiene l'appellante, il pieno diritto della stessa allo ius edificandi autonomo secondo le vigenti normative, domanda quest'ultima che è stata correttamente ritenuta inammissibile dal primo giudice trattandosi di domanda pagina 8 di 15 riconvenzionale che avrebbe dovuto tempestivamente essere proposta nel termine previsto per legge
(costituzione in giudizio almeno venti giorni prima dell'udienza indicata nell'atto di citazione).
-II. Con il secondo motivo, gli appellanti hanno insistitoSULL'INFONDATEZZA DELLA
DOMANDA PROPOSTA DALLA SOCIETA' APPELLATA e SULL'INSUSSISTENZA DEI
PRESUPPOSTI DI CUI ALL'ART. 720 COD. CIV. .
Ad avviso degli appellanti, mancherebbe il presupposto della comoda divisibilità previsto dall'art. 720 cod. civ., che costituirebbe una deroga al principio generale sancito dall'art. 718 cod. civ., della divisione del bene in natura. Inoltre, non sussisterebbe neanche il presupposto di cui all'art.1128, co.4°, c.c. per la cessione della sua quota, non avendo la società attrice fornito alcuna prova della volontà della sig. di opporsi nettamente alla ricostruzione atteso che il comportamento della Pt_1 stessa avrebbe potuto al più definirsi “inerte”.
Nel caso di specie, il C.T.U. Ing. , nominato nel giudizio di primo grado, Persona_3 avrebbe accertato la comoda divisibilità del bene ed il fatto che il frazionamento dello stesso fosse attuabile mediante determinazione di quote concrete suscettibili di autonomo e libero godimento (“Il suolo oggetto di causa potrebbe essere frazionato in due distinte parti in modo che ognuno possa realizzare autonomamente. Questo è fattibile da un punto di vista urbanistico e darebbe origine a due edifici distinti e strutturalmente “giuntati” tra loro. …”). In relazione all'eventuale deprezzamento, il c.t.u. si sarebbe limitato a dire semplicemente che la realizzazione dei due edifici comporterebbe il rispetto delle distanze tra i fabbricati antistanti e l'impossibilità di raggiungere altezze tali da sfruttare tutto il volume realizzabile. Tanto, non sarebbe sufficiente al fine di escludere la comoda divisibilità del bene essendo necessario che la riduzione fosse sensibile ed apprezzabile.
II.a Il motivo è fondato per quanto di ragione.
Va premesso che, il Tribunale di Trani ha accertato, con motivazione non oggetto di alcuna specifica censura, che “il condominio negli edifici è caratterizzato dalla coesistenza della c.d. "proprietà individuale"
(quella di ogni singolo condomino) e della c.d. "comunione forzosa" sulle parti comuni dell'edificio la cui utilizzazione risulta indispensabile per il godimento delle proprietà individuali… La S. Corte ha affermato che la distruzione totale dell'edificio in regime condominiale determina l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto. …L'affermata estinzione del condominio fa sorgere, conseguentemente, una comunione pro indiviso tra tutti i proprietari dell'immobile distrutto sul suolo in cui insisteva l'edificio.”.
Tali principi, trovano riscontro nell'indirizzo dominante della S.C., a mente del quale, ” Il perimento, pagina 9 di 15 totale o per una parte che rappresenti i tre quarti dell'edificio condominiale, determina l'estinzione del condominio per mancanza dell'oggetto, in quanto viene meno il rapporto di servizio tra le parti comuni mentre permane tra gli ex condomini soltanto una comunione pro indiviso dell'area di risulta, potendo la condominialità essere ripristinata solo in caso di ricostruzione dell'edificio in modo del tutto conforme al precedente. Deriva da quanto precede, pertanto, che, in caso di ricostruzione difforme, la nuova costruzione sarà soggetta esclusivamente alla disciplina dell'accessione e la sua proprietà apparterrà ai comproprietari dell'area di risulta in proporzione delle rispettive quote” (cfr.Cassazione civile sez. II,
08/10/2020, n.21716, Corte appello Napoli sez. VI, 23/05/2019, n.2835, Cassazione civile sez. II, 16/03/2011, n.6198, Cassazione civile sez. II, 20/05/2008, n.12775).
Gli appellanti hanno, poi, sostenuto che, non sussisterebbe il presupposto di cui all'art.1128 co.

4.c.c. ossia la prova che la convenuta, loro dante causa, si fosse opposta alla ricostruzione dell'edificio, in presenza di una condotta qualificabile al più come semplice “inerzia” ed in mancanza della sottoposizione di un progetto prestabilito;
né sussisterebbe la condizione della indivisibilità del bene ex art.720 c.c.
Con riguardo al primo aspetto, il Tribunale di Trani ha ritenuto “I vari condomini, titolari pro quota del suolo e delle macerie, possono porre fine a tale contitolarità o con il riedificare (con il consenso di tutti i condomini) l'edificio e, quindi, determinare la nuova costruzione del condominio, o con la vendita all'asta del suolo e dei materiali su richiesta di ciascun condomino, oppure, infine, con lo scioglimento della comunione che potrà avvenire con le modalità di cui all'art. 720 c.c….. nel caso in esame, non è stata richiesta la ricostruzione congiunta del preesistente fabbricato… nessuno ha chiesto la vendita all'incanto dell'immobile per cui ne discende, per logica conseguenza, che non potendo lo stato di comunione protrarsi, contro l'interesse di ogni condomino, nel tempo all'infinito, deve applicarsi la disciplina suppletiva prevista in via generale per la divisione dagli artt. 1116 e 720 c.c., secondo cui se il bene è indivisibile e vi è istanza di divisione il bene deve essere preferibilmente attribuito per intero al titolare della quota maggiore o ai titolari della quota maggiore, ove questi ne richiedano congiuntamente
l'attribuzione, con addebito, in ogni caso, dell'eccedenza, nel senso che agli altri condomini va corrisposta la somma equivalente al valore della loro quota da parte di chi ha ottenuto l'attribuzione dell'intero” .
Occorre evidenziare che l'ipotesi di perimento totale o parziale dell'edificio appartenente per piani separati a soggetti diversi, è disciplinata dall'art.1128 c.c., che stabilisce il principio fondamentale secondo cui il suolo è proprietà comune dei proprietari dei vari piani dell'edificio e che, nell'ipotesi in pagina 10 di 15 cui l'edificio sia perito interamente o per una parte che rappresenti i tre quarti del suo valore, l'edificio non esiste come entità apprezzabile: non restano che il suolo od eventuali materiali, per i quali è dato a ciascun condomino il diritto di chiedere la vendita all'asta, salvo che sia stato diversamente convenuto. Diversamente, il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione può liberarsi da tale onere soltanto dichiarandosi pronto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà.
Tuttavia, ritiene la Corte che, ai fini dell'applicazione dell'art.1128 co.4 c.c., non sia sufficiente la mancanza di una richiesta congiunta di ricostruzione (come affermato in sentenza, da cui discenderebbe, non potendo lo stato di comunione protrarsi, contro l'interesse di ogni condomino, nel tempo all'infinito, l'applicazione della disciplina suppletiva prevista in via generale per la divisione dagli artt. 1116 e 720 c.c.), né la mera inerzia, occorrendo piuttosto una chiara volontà del condomino di opporsi alla ricostruzione dell'edificio, che nel caso concreto non c'è stata, o quanto meno non risulta ex actiis.
In giurisprudenza, si è, infatti, affermato il principio secondo cui , qualora manchi il consenso di tutti i condomini alla riedificazione, questa non può essere impedita dai dissenzienti, ai quali è riconosciuta la scelta tra il porre fine al regime di comunione dell'area di sedime chiedendo la vendita all'asta del suolo ai sensi del primo comma dell'art. 1128 c.c., oppure cedere la propria quota agli altri condomini ai sensi del comma 4, il quale stabilisce che "il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti stessi ad alcuni soltanto dei condomini" . Poichè il quarto comma dell'art. 1128 c.c., non distingue tra perimento totale e perimento parziale dell'edificio, si può far luogo alla cessione coattiva in ogni caso di perimento dell'edificio
(quindi anche in caso di perimento totale), purchè sia chiara ed univoca la volontà del condomino dissenziente di non partecipare alla ricostruzione voluta dagli altri condomini. Configurandosi infatti la cessione coattiva come soluzione alternativa rispetto alla vendita all'asta dell'area di sedime, la volontà del condomino contrario alla ricostruzione, una volta che non si sia esplicitata con la richiesta di vendita dell'area di sedime, non può consistere in un comportamento puramente omissivo di fronte alla ricostruzione voluta dagli altri.
In tal senso, si è espressa la giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, affermando il principio secondo cui: ”Nell'ipotesi di perimento dell'edificio in condominio, il rifiuto del condomino a pagina 11 di 15 partecipare alla ricostruzione, quale presupposto per ottenere, da parte degli altri condomini, la cessione coattiva della sua quota, ai sensi dell'art. 1128, comma 4, c.c. - norma applicabile non solo all'ipotesi di perimento totale, ma anche a quella di perimento parziale - deve manifestarsi o nella richiesta di vendita del suolo o in una netta opposizione a ricostruire l'edificio ed a sopportare la relativa spesa, non essendo sufficiente, a tal fine, un comportamento meramente inerte o una semplice divergenza in ordine alle caratteristiche del nuovo edificio” (cfr. Cassazione civile sez. II, 30/10/2006,
n.23333). La S.C. ha, altresì, precisato che “l'obbligo del condomino, che non intende partecipare alla ricostituzione dell'edificio perito in tutto o in parte, di cedere agli altri condomini i suoi diritti, anche sulle parti comuni, stabilito dall'art. 1128 c.c., presuppone che la ricostruzione sia materialmente e giuridicamente possibile e che il relativo progetto non comporti difformità o varianti rispetto alle precedenti strutture edilizie, che possano in concreto portare un pregiudizio al suo diritto di proprietà esclusiva o condominiale. Ne deriva che, nel caso in cui la ricostruzione dell'immobile non sia consentita dalla disciplina urbanistica ovvero in quello in cui non siano specificati i criteri e le modalità del ripristino delle parti comuni deliberato da alcuni condomini o dall'assemblea di condominio, non sono ipotizzabili tanto il rifiuto di un condomino a partecipare alla ricostruzione quanto il suo obbligo di cedere i propri diritti, anche se il suo dissenso dall'altrui volontà si sia manifestato allo stato in modo inequivoco.” (Cassazione civile sez. II, 17/07/2007, n.15928). Pertanto, il diniego deve essere espresso in modo netto e consapevole, la qual cosa presuppone quanto meno una preventiva informazione da parte del preponente, sulle caratteristiche del progetto medesimo, sulla sua conformità rispetto alla struttura edilizia originaria e sui criteri e le modalità del ripristino delle parti comuni.
La difesa dell'appellata, pur ribadendo che il Giudice di primo grado avesse debitamente tenuto conto nel proprio decisum della raccomandata a/r del 14.10.2005, del mancato riscontro alla medesima e della condotta assunta dalla originaria convenuta, onde evitare preclusioni, ha riproposto formalmente le deduzioni già argomentate in primo grado e, se necessario, ha impugnato espressamente ed incidentalmente la sentenza di primo grado in parte qua limitatamente alla parte in cui il G.I. avrebbe omesso di valutare e, quindi, porre a supporto della pronuncia di accoglimento della domanda attorea anche la condotta tenuta dall'originaria convenuta a fronte della ricezione della racc. a/r del 14/10/2005, a firma della dell'odierna appellata. Con detta raccomandata, infatti,
l'odierna appellata avrebbe invitato la Sig.ra a concordare tempi e modi per Controparte_3 addivenire alla ricostruzione dell'edificio preesistente, manifestando, nell'ipotesi in cui non vi fosse pagina 12 di 15 stata la volontà della stessa di procedere alla ricostruzione, l'interesse, anche quale Controparte_3 proprietaria di quota maggioritaria, all'acquisto della residua quota di proprietà della . Con CP_3 la raccomandata in parola, la controparte avrebbe opposto un irragionevole, ma significativo, silenzio che costituirebbe, a giudizio della difesa della società appellata, una ferma opposizione alla ricostruzione dell'edificio.
L'assunto non può essere condiviso.
Nella fattispecie, se è pur vero che la sig.ra non ha risposto alla missiva del 14.10.2005, tale CP_3 inerzia non può essere equiparata ad una chiara ed univoca volontà contraria, soprattutto se si considera che, con la allegata missiva del 14.10.2005, la società attrice si limitava a richiederle di
“partecipare pro quota agli oneri per la ricostruzione del fabbricato” senza proporre uno specifico progetto di ricostruzione e senza indicare i criteri e le modalità del ripristino delle parti comuni. Né può rilevare la condotta difensiva assunta dalla nel corso del giudizio di primo grado (la quale ha CP_3 rivendicato il proprio diritto allo ius edificandi autonomo secondo le vigenti normative, con domanda riconvenzionale ritenuta giustamente inammissibile in prime cure), poichè, nel medesimo giudizio, la società attrice non ha agito per il riconoscimento del proprio diritto alla ricostruzione dell'edificio pur in assenza del consenso della controparte, ma ha chiesto direttamente lo scioglimento della comunione dell'aria di sedime e l'attribuzione delle quote spettante ad essa convenuta, richiesta alla quale la convenuta si è opposta, avanzando, sia pure in via subordinata, una richiesta di ricostruzione dell'edificio secondo modalità da accertarsi a mezzo di CTU.Va, altresì, considerato che, nel presente grado di giudizio, gli odierni appellanti hanno “ancora una volta in modo inequivocabile ed al fine di sgomberare il campo dagli avversi infondati rilievi, deduzioni e richieste” che, essi sono assolutamente disponibili alla valutazione di un progetto di ricostruzione dell'intero edificio in forza dei diritti pro- quota di proprietà in capo agli stessi ed in capo alla Società appellata .
La difesa della società appellata ha, poi, sostenuto che il precedente della Cassazione Civile del 2006
(sent. sez. II, 30/10/2006, n.23333), posto a fondamento dell'impugnazione principale, non conforterebbe la tesi degli odierni appellanti poichè, nel caso esaminato nella detta pronuncia, il condomino aveva manifestato la volontà di procedere alla ricostruzione, sia pure a condizione che la stessa avvenisse in maniera conforme ai progetti che ricalcassero la tipologia preesistente, e secondo trasparenti e ben chiare indicazioni di spesa.
pagina 13 di 15 Tali considerazioni, ad avviso della Corte, sono prime di pregio, poichè, nel precedente innanzi richiamato (come si ricava anche dalla lettura della motivazione), la Suprema Corte ha affermato il principio generale secondo il quale la volontà negativa, rilevante ai fini dell'applicazione dell'art.1129 co.4, c.c., da parte del che non intende partecipare alla ricostruzione dell'edificio, una Parte_6 volta che non si sia esplicitata con la richiesta di vendita dell'area di sedime, ”deve essere chiara ed univoca … non può consistere in un comportamento puramente omissivo di fronte alla ricostruzione posta in essere dagli altri, ma, soprattutto se l'inerzia tragga origine da discordanza di vedute in ordine alle caratteristiche della nuova costruzione perchè difformi dalle precedente fabbrica, deve tradursi nel netto rifiuto di partecipare, a qualsiasi titolo, quindi anche economicamente, alla ricostruzione”.
Appare evidente che la condotta rappresentata dalla appellata, consistente nella mancata risposta ad una lettera raccomandata con la quale si richiedeva di "concordare tempi e modi" e partecipare alla spesa per la ricostruzione, senza alcuna indicazione di un progetto di ricostruzione definito, conforme all'edificio perito, e della relativa spesa, potrebbe integrare al più una ipotesi di inerzia e, come tale, inidonea a far scattare il meccanismo della cessione.
Ne consegue che, mancando il presupposto previsto dall'art.1129 co.4 c.c., ossia il dissenso espresso dalla convenuta , alla quale sono subentrati gli attuali appellanti, alla ricostruzione Controparte_3 dell'edificio, in riforma della gravata sentenza, devono rigettarsi le domande poste dalla società CP_1 di scioglimento della comunione pro – indiviso sull'area di sedime e di attribuzione in favore della società attrice dei diritti pro quota indiviso spettanti sull'area stessa alla Controparte_1 convenuta . Va, infatti, considerato che il diritto della società attrice odierna appellata Controparte_3 di richiedere lo scioglimento della comunione dell'area di sedime non può essere riconosciuto in base ai principi generali di cui agli artt. 1116 e 720 c.c, in difetto dei presupposti stabiliti dall'art.1128 c.c., per il caso specifico di perimento totale o parziale dell'edificio.
In conclusione, in accoglimento del secondo motivo di appello, le domande proposte in primo grado dalla società devono essere rigettate, mentre devono ritenersi assorbiti gli altri Controparte_1 motivi di gravame proposti anche in via subordinata dagli appellanti.
In conseguenza della riforma della sentenza di primo grado, deve procedersi, anche d'ufficio, ad una nuova regolamentazione delle spese del doppio grado di giudizio, che in base al principio della soccombenza, devono essere poste a favore dell'appellante ed a carico della società appellata e liquidate in dispositivo sulla base dei parametri ( tra minimi e medi) di cui al D.M. 147 / 2022, in pagina 14 di 15 considerazione al valore della causa ( scaglione tra €.52.001 e €.260.000,00) ed alla attività difensiva svolta ( quattro fasi per il primo grado, tre fasi per l'appello , in difetto della fase istruttoria). Le spese di c.t.u. devono essere poste in via definitiva a carico della società appellata. In conseguenza della riforma della sentenza di primo grado deve disporsi la restituzione delle somme versate dagli appellanti SI.ri e in favore della Società Parte_1 Parte_2 [...]
, come da richiesta. Controparte_1


p.q.m.


La Corte d'Appello di Bari, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e Parte_1
, avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Trani, del 24 ottobre 2023, Parte_2 pubblicata il 3 (tre) novembre 2023, notificata in data 27 giugno 2024, nei confronti della società
[...]
, in persona del legale rappresentante p.t., respinta ogni diversa e Controparte_1 contraria istanza eccezione o deduzione, così provvede:
1)accoglie per quanto di ragione l'appello e, per l'effetto, rigetta le domande proposte dalla società
Controparte_1
2) condanna la società appellata, al pagamento, in favore della parte appellante, delle spese del doppio grado di giudizio, spese che liquida in €.8000,00 per compensi professionali relativi al primo grado ed in €.6500.00 per compensi professionali ed €.1138,50 per esborsi relativi a questo grado;

3)dispone la restituzione delle somme versate dagli appellanti SI.ri e Parte_1 Parte_2
in favore della Società in esecuzione della sentenza
[...] Controparte_1
n.1620/2023; pone le spese di CTU, nella misura già liquidata con separato decreto in primo grado, definitivamente a carico della parte appellata.
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio del 4.11.2025
Il Consigliere estensore dr. Emma Manzionna
IL Presidente dr. Maria Mitola
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