REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI TORINO – PRIMA SEZIONE CIVILE – COMPOSTA
DAGLI ILLUSTRISSIMI SIGNORI MAGISTRATI:
DOTT. Emanuela GERMANO CORTESE PRESIDENTE
DOTT. Gian Andrea MORBELLI CONSIGLIERE
DOTT. Marco Leone COCCETTI CONSIGLIERE AUS. REL.
HA PRONUNCIATO LA SEGUENTE
SENTENZA
Nella causa civile di appello n.r.g. 93/2023
PROMOSSA DA
titolare della ditta ER (P.Iva ), corrente in Parte_1 P.IVA_1
Saluzzo, C.so Italia n. 6, rappresentato e difeso, come da procura speciale in atti, dall'Avv.
Gabriele Gerbino (CF. presso il cui studio ha eletto domicilio in CodiceFiscale_1
Cuneo, Via Senatore Antonio Toselli n. 1 APPELLANTE
CONTRO
, nato a [...] il [...], residente in [...]G, CP_1 codice fiscale , elettivamente domiciliato in Cuneo, Via CodiceFiscale_2
Monsignor Peano 2, presso lo studio dell'Avv. Paolo Russo, del Foro di Cuneo, codice fiscale che lo rappresenta e difende per procura 4.06.2021, in atti CodiceFiscale_3
APPELLATO
Udienza collegiale del 7.5.2024
CONCLUSIONI DELLE PARTI
Per l'appellante
“Voglia l'Eccellentissima Corte adita, in accoglimento all'interposto gravame, contrariis rejectis,
Richiamate espressamente le eccezioni, deduzioni e conclusioni tutte tenorizzate in prime cure, da aversi per ritrascritte, in integrale riforma della sentenza appellata,
- Previa – occorrenda (soprattutto per il caso in cui il rapporto sia qualificato come di mediazione) - revoca delle ordinanze 13 gennaio 2022 e 2 febbraio 2022;
- previa ammissione, solo per il ravvisato caso di necessità e senz'inversione dell'onere probatorio, della prova per interrogatorio e testi sui capi in fatto tenorizzati che, specificamente contestati, non dovessero ritenersi documentalmente provati, a ciascuno dei quali dovendosi intendere premessa la locuzione “vero che”;
Pag. n. 1 di 9 - Condannare il convenuto a corrispondere all'attore l'importo €. CP_1
7.000,00 oltre IVA 22% con rivalutazione ISTAT e maggiorazione d'interessi sugl'importi rivalutati dalla conclusione dell'affare al saldo effettivo;

IN OGNI CASO
Con vittoria di spese, compensi determinati ex D.M. 55/2014, oltre IVA, CPA e oneri accessori tutti di legge sulle somme “imponibili” per entrambi i gradi di giudizio, da attribuirsi al sottoscritto procuratore, il quale dichiara di averne fatto anticipo ai sensi dell'art. 93 cpc, oltreché di quelle necessarie per la procedura di mediazione e dei costi di
CTU e CTP”.
Per l'appellato
“previa ammissione, occorrendo, della suindicata prova per interrogatorio formale e testi;

IN VIA PRINCIPALE rigettare l'appello proposto dalla e, per l'effetto Parte_2
CONFERMARE integralmente la sentenza n. 915/2022, pubblicata in data 14.10.2022, emessa dal
Tribunale Ordinario di Cuneo all'esito del procedimento civile R.G. n. 1448/2021.
In ogni caso, con vittoria delle spese del presente grado di giudizio”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. Con atto di citazione notificato in data 13.05.2021 , titolare Parte_1 della ditta ER, ha convenuto in giudizio – in proprio e nella sua CP_1 qualità di procuratore generale di – innanzi al Tribunale di Cuneo, Parte_3 chiedendone la condanna al pagamento della somma di € 7.000,00 a titolo di compenso provvigionale.
Costituitosi il , chiedeva il rigetto della domanda siccome infondata in fatto e diritto. CP_1
Con ordinanza pubblicata in data 20.1.2022, il Tribunale dichiarava inammissibili i capitoli di prova orale articolati dalle parti e, ritenuta la causa matura per la decisione, rinviava per la precisazione delle conclusioni all'udienza del 22.6.2022.
Il chiese la modifica e/o l'integrazione di tale ordinanza con ricorso ex art. 177 cpc, Pt_1 depositato in data 2.2.2022: con ordinanza in pari data l'istanza veniva rigettata, con la conferma dell'udienza del 22.6.2022 per la precisazione delle conclusioni.
Espletato tale incombente, la causa venne trattenuta in decisione con l'assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 cpc per il deposito degli scritti difensivi finali.

2. Con sentenza n. 915/2022, pubblicata in data 27.10.2022, il Tribunale di Cuneo rigettava la domanda attorea con la condanna al pagamento delle spese di lite.
La sentenza veniva notificata in data 14.12.2022.

3. Con atto di citazione in appello ritualmente notificato, Parte_1 titolare della ditta ER, ha proposto tempestiva impugnazione contro la predetta
Pag. n. 2 di 9 decisione per ottenere l'accoglimento delle conclusioni sopra riportate, deducendo che il
Tribunale ha errato:
a) laddove ha qualificato il rapporto per cui è causa come mediazione;

b) laddove ha ritenuto inammissibili le proposte istanze istruttorie.

4. Con comparsa depositata in data 21.4.2023 si costituiva in giudizio CP_1 chiedendo il rigetto del gravame siccome infondato, con la conferma della impugnata sentenza.

5. Precisate le conclusioni, con ordinanza pubblicata in data 10.5.2024 la Corte rimetteva la causa a decisione assegnando alla parti termine sino al 5.7.2024 per il deposito delle comparse conclusionali e successivo termine di 20 giorni per il deposito delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE

6. Si passa ora ad esaminare i singoli motivi di gravame.

6.1. Con il primo motivo di gravame si censura la sentenza impugnata laddove ha qualificato il rapporto come mediazione, quando invece sarebbe configurabile un mandato a vendere.
Precisa il che dagli atti di causa risulta che: Pt_1
a) il conferì all'appellante mandato a vendere “irrevocabile ed esclusivo”; CP_1
b) la volontà dell'appellato fu informata ed inequivoca: questi, infatti, revocò il mandato in precedenza conferito ad un'altra Agenzia, per conferirlo al;
Pt_1
c) il conferì al mandato a vendere due immobili, non solo quello per cui è CP_1 Pt_1 causa;

d) il trattò innanzitutto con i locatari dell'immobile, che erano all'oscuro Pt_1 dell'intenzione del d'alienarlo; CP_1
e) il rappresentò la volontà del mandante con i futuri acquirenti, i quali non tennero Pt_1 mai contatti diretti tra loro;

f) l'appellante risolse alcuni problemi catastali dell'immobile su mandato ed a spese del , rivolgendosi a professionisti di fiducia di quest'ultimo. CP_1
Il mandatario curò quindi la conclusione dell'affare, non si limitò a mettere in comunicazione i contraenti, che, per come essi stessi ammettono, ben si conoscevano, avendo stipulato un contratto di locazione proprio per quell'immobile.
Il operò quindi come mandatario del , del quale spese il nome e con il quale Pt_1 CP_1 collaborò per perfezionare la vendita: il futuro acquirente dell'immobile era senz'altro consapevole del ruolo di mandatario del , tanto è vero che, finchè non fu persuaso Pt_1 della scadenza del termine finale del mandato, contrattò soltanto con lui.
Il pagamento della provvigione sarebbe comunque dovuto, anche in assenza di prova di contributo causale, tanto è vero che l'azione fu promossa esclusivamente contro il
Pag. n. 3 di 9 mandante.

6.1.1 Ritiene la Corte che il motivo sia infondato e non meritevole di accoglimento.
Il Tribunale ha statuito che la vicenda oggetto del presente giudizio sia inquadrabile giuridicamente nell'alveo del rapporto di mediazione, precisando che la figura del mediatore è caratterizzata dall'autonomia, che lascia quest'ultimo, in generale, libero di svolgere o meno la propria attività.
Il Giudice di prime cure ha pure precisato che accanto alla mediazione che non comporta alcun vincolo contrattuale (che quindi si sostanzia nell'obiettiva messa in relazione delle parti ad opera del mediatore), sia configurabile anche una mediazione di natura contrattuale, laddove una parte, volendo concludere un affare, incarichi altri di svolgere un'attività intesa alla ricerca di una persona interessata alla conclusione del medesimo affare a determinate, prestabilite, condizioni.
La motivazione del Tribunale è condivisibile.
Rileva la Corte che, sebbene nell'incarico datato 21.3.2017 conferito dal al CP_1 Pt_1 si facesse riferimento ad un “irrevocabile ed esclusivo mandato a vendere”, la fattispecie conteneva in sè anche elementi propri della mediazione (il pagamento del compenso era subordinato alla stipulazione del contratto preliminare).
Lo stesso appellante ha prodotto in giudizio sub doc. 3 la lettera di messa in mora datata

4.1.2021 con cui il proprio difensore chiedeva il pagamento dell'importo di € 7.000,00#, oltre IVA 22%, a titolo di provvigione per la vendita dell'immobile per cui è causa,
“corrispondente alla percentuale del 2,5% del prezzo, vendita conclusasi grazie alla mediazione della mia assistita”.
Ed anche l'atto di citazione in primo grado valorizzava il profilo mediatorio dell'incarico per cui è causa, richiamando espressamente (cfr. punto 1, Nel merito, pag. 1) l'art. 1755 c.c.
e precisando che detta norma indica “come elemento genetico dell'obbligazione alla provvigione del mediatore, il nesso di causalità”.
Nell'atto di citazione si deduceva altresì che (cfr. punto 5, Nel merito, pag. 3) l'ammontare della provvigione era individuato dagli usi di piazza (2,5% per ciascuna parte).
Come ricordato dal Tribunale, alla luce dei più recenti interventi giurisprudenziali, si è consolidata l'opinione che ritiene configurabile, accanto alla mediazione ordinaria o tipica, cioè quella di mero fatto, una mediazione negoziale c.d. atipica, basata su un contratto a prestazioni corrispettive, in cui l'incarico può provenire anche solo da una delle parti interessate all'affare, c.d. mediazione atipica unilaterale (cfr. ex multis, Cass. S.U., 2 agosto 2017, n. 19161; Cass., 27 ottobre 2016, n. 21758; Cass., 9 giugno 2014, n. 12961;
Cass., 8 luglio 2010, n. 16147; Cass., 5 settembre 2006, n. 19066; Cass., 16 dicembre 2005,
n. 27729; Cass., 1 giugno 2000, n. 7273).
Tale ipotesi rientra nell'ambito di applicabilità della disposizione prevista dalla L. n. 39
Pag. n. 4 di 9 del 1989, art. 2, comma 4, che, per l'appunto, disciplina anche ipotesi atipiche di mediazione, stante la rilevanza, nell'atipicità, che assume il connotato della mediazione, alla quale si accompagna l'attività ulteriore in vista della conclusione dell'affare (cfr. Cass.
n. 19066/06, che da tale premessa ha tratto la conseguenza che anche per l'esercizio di questa attività è richiesta l'iscrizione nell'albo degli agenti di affari in mediazione di cui alla L. n. 39 del 1989, art. 2; in senso conforme, v. Cass. n. 16147/10).
Dunque l'art. 4, secondo comma, L. n. 39/1989 prevede che l'iscrizione al ruolo degli agenti di affari in mediazione deve essere richiesta anche da «coloro che svolgono su mandato a titolo oneroso attività per la conclusione di affari relativi ad Immobili od aziende».
Come detto, il invoca, a fondamento della richiesta della provvigione, di avere Pt_1 agito, nella specie, proprio in forza di un mandato conferitogli dal Protto così che è evidente la correttezza della conclusione fatta propria dal Tribunale e la insostenibilità dell'assunto di cui al motivo di gravame.
La giurisprudenza di legittimità ha precisato che la preventiva stipula di un contratto di mandato non è circostanza di per sé ostativa all'applicazione della disciplina della mediazione (cfr. Cass. Civ. 24950/2016), ritenendo possibile la confluenza su di un medesimo piano di due rapporti, l'uno interno e l'altro esterno.

6.2. Con il secondo motivo di gravame, per l'ipotesi in cui il rapporto dovesse essere qualificato come mediazione e si dovesse quindi acquisire prova del contributo causale dell'attività dell'appellante, si censura la sentenza impugnata laddove ha dichiarato inammissibili le istanze istruttorie proposte dal . Pt_1
In particolare, l'appellante deduce che erroneamente il Tribunale avrebbe ritenuto generici, valutativi ed irrilevanti i capitoli di prova articolati, e sia quindi incorso nel vizio di falsa applicazione della legge (vizio di attività, per non aver ammesso mezzi di prova diretti a dimostrare la stessa causa petendi dell'azione e che avrebbero consentito di determinare una statuizione nel merito;
vizio di indispensabilità della prova) e quello di tipo logico (il
Giudice non avrebbe preso in considerazione le richieste istruttorie, per poi rigettare la domanda sull'apparente presupposto che non fosse stata provata e senza motivare sul punto;
il Giudice di primo grado - apparentemente - avrebbe sottovalutato l'attitudine dimostrativa della richiesta istruttoria al fine del decidere).

6.2.1 Il motivo non coglie nel segno.
Con ordinanza datata 13.1.2022, pubblicata in data 20.1.2022 e richiamata nella sentenza impugnata, e con la successiva ordinanza pubblicata in data 2.2.2022 (a seguito di ricorso ex art. 177 cpc dell'odierno appellante), il Tribunale, con motivazione condivisibile, ha dichiarato inammissibili le istanze istruttorie proposte dal . Pt_1
In tali provvedimenti non è ravvisabile nessuno dei vizi allegati da parte appellante.
Pag. n. 5 di 9 Segnatamente:
Cap. 1): “ RO ricevette dal IG. - nato a [...], il [...] CP_1
- C.F. - in proprio, quale nudo proprietario e quale procuratore CodiceFiscale_2 della IG.ra - nata a [...], il [...] - C.F. Parte_3 CodiceFiscale_4
- quanto all'usufrutto, mandato a vendere un immobile in Cuneo, Piazza Europa n. 24
(doc. 1)”;
Il Tribunale ha correttamente ritenuto documentale la circostanza: contrariamente a quanto dedotto da parte appellante, ciò non avrebbe dovuto determinare accoglimento della domanda per i motivi illustrati in relazione al primo motivo di appello.
Cap. 2): “L'esponente promosse la vendita del bene con il IG. - nato a [...]
Cuneo il 13 gennaio 1972 e residente in [...]is (C.F.
[...]
), che accompagnò più volte a visitarlo e con il quale tenne costanti rapporti C.F._5 verbali ed epistolari”;
Il Tribunale ha correttamente ritenuto generico il capitolo: non è dato capire in cosa si sarebbe sostanziata l'attività di promozione ed in quale contesto temporale.
Il era socio amministratore della società che conduceva in locazione l'immobile sin Per_1 dal 2014 e non aveva motivo di visitarlo: quanto ai costanti rapporti verbali ed epistolari, la circostanza è indeterminata e nemmeno risulta prodotto alcun riscontro documentale degli asseriti rapporti epistolari.
Cap 3: “In data 09.01.2020 il IG. , in proprio e quale procuratore della IG.ra CP_1
e la IG.ra nata a [...] il [...] (C.F. Parte_3 Persona_2 [...]
) coniuge del primo in regime di comunione dei beni, alienarono C.F._6
l'immobile in parola al IG. con atto a Rogito Notaio in Cuneo, Persona_1 Per_3 rep. 202336, racc. 46592, per il prezzo di €. 280.000,00 senza darne notizia a
RO.”
Il Tribunale ha correttamente ritenuto documentale la circostanza (in atti risulta prodotto l'atto di vendita), e sul punto non risultano contestazioni da parte appellante.
Cap. 4: “Vero che i IGg.ri , quando si rivolsero al IG. , gli CP_1 Parte_1 comunicarono che la IG.ra , usufruttuaria degli immobili de quibus e Parte_3 madre del IG. , aveva già officiato un'altra Agenzia - Borgo Vecchio CP_1
Immobiliare - SIMC S.r.l. e questi, pretendendo l'esclusiva, consigliò loro di revocare il mandato”
Il Tribunale ha correttamente ritenuto generico il capitolo: alla luce dell'incarico in atti, il capitolo è comunque irrilevante.
Cap. 5: “Vero che, revocato il mandato alla precedente Agenzia, i IGg.ri lo CP_1 conferirono al IG. , perché vendesse due immobili commerciali in Parte_1
Piazza Europa”.
Pag. n. 6 di 9 Il Tribunale ha correttamente ritenuto irrilevante il capitolo, alla luce dell'incarico in atti.
Cap. 6): “Alienato uno dei due immobili, i IGg.ri conferirono nuovo mandato al CP_1
IG. per la vendita dell'immobile commerciale di Piazza Europa condotto in Pt_1 locazione da Rossi Computers, al prezzo di €. 320.000,00”.
Il Tribunale ha correttamente ritenuto irrilevante il capitolo, alla luce dell'incarico in atti.
Cap. 7): “Il IG. contattò per primi i IGnori e soci di Rossi Pt_1 Pt_4 Persona_1
Computers e questi si dissero interessati, sennonché chiesero un pò di tempo per riflettere”.
Il Tribunale ha correttamente ritenuto generico il capitolo: manca l'indicazione temporale dei presunti contatti e non sono indicati nè il luogo dove sarebbero avvenuti né le relative modalità.
Inoltre nessun riscontro documentale è stato offerto sul punto.
Cap. 8): “Dopo almeno otto incontri con i IGnori che si tennero presso il loro Per_1 negozio di Piazza Europa, i IGnori invitarono il IG. a prendere un caffè CP_1 Pt_1 al Bar Arione di Cuneo per definire la trattativa ed il IG. , in quel frangente, Pt_1 chiamò i IGnori i quali gli comunicarono che avrebbero acquistato l'immobile per Per_1 il prezzo di €. 290.000,00.”
Il Tribunale ha correttamente ritenuto generico il capitolo: manca l'indicazione temporale dei presunti incontri e nemmeno è precisato chi dei Rossi avrebbe ricevuto la comunicazione.
Cap. 9): “I IGg.ri , presenti al colloquio, chiesero di poter valutare l'offerta, CP_1 promettendo una risposta da lì a poco”.
Il cap. 10): “Il giorno successivo la IG.ra chiamò il IG. , Parte_5 Pt_1 comunicando che non intendevano accettare l'offerta e che avrebbero accettato un prezzo minimo di €. 300.000,00”.
Il Tribunale ha correttamente ritenuto generici i capitoli: anche in questo caso manca l'indicazione temporale.
Inoltre, quanto al cap. 10, si tratterebbe di circostanza “de relato”, dunque inammissibile.
Cap. 11): “I IGnori non disponevano della documentazione catastale aggiornata CP_1 ed incaricavano il IG. perché la procurasse tramite il loro consulente - Pt_1
Metropoint Studio Tecnico Associato di Cuneo, Corso Francia 14/C”
Cap. 12): “Metropoint dovette predisporre una variazione catastale, lavoro che fatturò direttamente al sig. ” CP_1
Il Tribunale ha correttamente ritenuto irrilevanti i capitoli: dal documento n. 5 prodotto da parte appellante, datato 1.12.2014, si evince che trattasi di circostanza che precede di oltre due anni il mandato conferito al ed oggetto di causa. Pt_1
Quindi il documento non prova quanto dedotto da parte appellante (cfr. pag. 18 appello),
Pag. n. 7 di 9 ovvero che l'attività dell'attore si sarebbe svolta anche nella fase successiva alle trattative.
****
Alla luce di quanto sin qui esposto, non si ravvisano i profili di nullità della sentenza censurati da parte appellante: i capitoli di prova sono stati correttamente ritenuti inammissibili dal Tribunale, per tutti i motivi sopra evidenziati.
Le circostanze capitolate non erano dirette a dimostrare punti decisivi della controversia e/o fatti che, se accertati, avrebbero avuto l'effetto di determinare una statuizione diversa da quella impugnata.
Le istanze istruttorie sono state delibate dal Giudice di prime cure nelle due ordinanze pubblicate in data 20.1.2022 e 2.2.2022 e rigettate con motivazione sintetica ma corretta, e che comunque dà atto che sono state esaminate e valutate ai fini decisori.
Rileva la Corte che la mancanza del benchè minimo riscontro documentale delle allegazioni di parte appellante, e/o la mancanza di altri elementi indiziari, impedisce di fare ricorso alla prova per presunzioni.
Dunque deve trovare conferma la sentenza impugnata laddove, esaminando la fattispecie per cui è causa, ha escluso che il abbia apportato un qualsiasi contributo causale Pt_1 alla compravendita dell'immobile per cui è causa, rilevando che:
- i rapporti tra il venditore e l'acquirente erano già esistenti quantomeno sin dal 3.11.2014, dunque tre anni prima del conferimento dell'incarico al : sin dal 3.11.2014 Pt_1
l'immobile sito in Cuneo, Piazza Europa, era stato concesso in locazione, ad uso commerciale, alla società ROSSI COMPUTER di cui Controparte_2 era socio amministratore e legale rappresentante sin dal 13.12.2007; Persona_1
- il 3.9.2019, il signor ha trasmesso alla CP_1 Controparte_3 la comunicazione prevista dall'art. 38, L. 27.07.1978, n. 392,
[...] informando il conduttore della propria intenzione di vendere l'immobile di Piazza Europa
24, al prezzo di euro 280.000,00#, e invitandolo a voler eventualmente esercitare il diritto di prelazione nei termini di legge;

- il successivo 9.9.2019, il signor ha comunicato alla convenuta di voler Persona_1 esercitare la prelazione alle condizioni proposte dal proprietario;

- 19.11.2019 è stato sottoscritto il contratto preliminare di compravendita;

- il 9.1.2020 è stata conclusa la compravendita.
***

7. L'appello proposto appare, alla luce delle considerazioni esposte, esaustive ai fini della decisione e assorbenti rispetto alle questioni ulteriori non affrontate espressamente, totalmente infondato, e deve essere respinto.
Le spese processuali del presente grado di giudizio si regolano con applicazione del principio della soccombenza, non essendo giustificabile una loro compensazione,
Pag. n. 8 di 9 nemmeno parziale.
Dunque parte appellante andrà condannata alla rifusione a delle spese di lite CP_1 del presente grado che si liquidano, in base alle disposizioni vigenti in materia di compensi professionali, tenuto conto del valore della causa (ricompreso nello scaglione da € 5.200,01 ad € 26.000,00) delle fasi di studio, introduttiva e decisionale nei loro valori medi, nei seguenti importi: per fase di studio € 1.134,00#, per fase introduttiva € 921,00#, per fase decisoria € 1.911,00# e così in complessivi € 3.966,00# per compensi, oltre al rimborso forfettario nella misura del 15%, CPA e IVA se non detraibile dalla parte vittoriosa.
Dagli atti non risultano spese vive documentate.
Ai sensi dell'art. 13 T.U. 30.5.2002 n. 115, come modificato dall'art. 1 comma 17 L.
24.12.2012 n. 228, sussistono i presupposti di cui al comma 1-quater della citata norma ossia del versamento da parte di , titolare della ditta ER, di un Parte_1 ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la presente causa.


P. Q. M.


La Corte d'Appello di Torino, Sezione Prima Civile, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, definitivamente pronunciando
- respinge l'appello proposto da , titolare della ditta ER, e per Parte_1
l'effetto conferma la sentenza n. 915/2022 del Tribunale di Cuneo, pronunciata nella causa iscritta al n. 1448/2021 RG, pubblicata in data 27.10.2022;
- dichiara tenuto e condanna titolare della ditta ER a Parte_1 rimborsare all'appellato le spese del giudizio di secondo grado liquidate in € CP_1
3.966,00# oltre al rimborso forfettario nella misura del 15%, CPA e IVA;

- dichiara che sussistono i presupposti di cui al comma 1 quater dell'art. 13 T.U. 30.5.2002
n. 115 ossia del versamento da parte di , titolare della ditta ER, Parte_1 di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la presente causa.
Così deciso nella Camera di Consiglio del 3 gennaio 2025 della Sezione Prima Civile della
Corte d'Appello di Torino.
IL PRESIDENTE
(dr. ssa Emanuela Germano Cortese)
L'ESTENSORE
(dr. Marco Leone Coccetti)
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