N.R.G. 2779/2021

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'Appello di Napoli
7° SEZ CIVILE in composizione collegiale nelle persone dei seguenti magistrati: dott. Aurelia D'Ambrosio Presidente dott. Michele Magliulo Consigliere dott. Paolo MAni Consigliere relatore estensore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. r.g. 2779/2021 promossa da:
(C.F. ), rappresentata e difesa dagli avv.ti Parte_1 P.IVA_1
ON MA IE e ON IE.
APPELLANTE contro
Controparte_1
(C.F. , rappresentato e difeso
[...] P.IVA_2
dall'avv. Giuseppe Bosco.
APPELLATO
CONCLUSIONI: come da verbale di udienza di precisazione delle conclusioni del 05.06.2025 e comparse conclusionali depositate in atti.
I.1. Con atto di citazione regolarmente notificato alla controparte, il
[...]
conveniva in giudizio, dinanzi al Tribunale di Benevento, CP_1 Pt_1
pagina 1 di 11 chiedendo che fosse accertata la simulazione assoluta e, Pt_1
conseguentemente, dichiarata la nullità della compravendita dell'immobile sito in
CO (BN), in Via Raccordo Cappuccini s.n.c., censito al catasto al foglio 43, particella 516, complesso edilizio denominato “Hotel La Formica”.
La compravendita era stata conclusa tra le medesime parti il 30 marzo 2011, mediante atto pubblico rogato dal Notaio , con studio in Napoli, Persona_1
repertorio n. 84, raccolta n. 39.
Il Fallimento esponeva che, in data 14 marzo 2011, a seguito delle dimissioni dell'amministratore unico e legale rappresentante pro tempore della società fallita, , l'Assemblea nominava nuovo amministratore CP_2 [...]
, conferendole, nella stessa occasione, l'autorizzazione a vendere il CP_3
complesso alberghiero “Hotel La Formica” alla società per il Parte_1
prezzo di euro 1.300.000,00.
Successivamente, in data 30 marzo 2011, con atto di compravendita rogato dal notaio (rep. n. 84, racc. n. 39), la società in Persona_1 CP_1
persona del legale rappresentante pro tempore , in virtù Controparte_3
dei poteri conferitile, trasferiva alla la piena proprietà Parte_1
dell'immobile oggetto di causa. La vendita veniva stipulata per il prezzo complessivo di euro 1.300.000,00, oltre IVA, corrisposto mediante assegno bancario non trasferibile, emesso in data 28 marzo 2011 dalla
[...]
, filiale di Battipaglia. Controparte_4
In data 22 aprile 2011, con atto rogato dal medesimo notaio (rep. n. Per_1
105, racc. n. 53), la acquirente rivendeva il medesimo immobile Parte_1
alla società LEASINT S.p.A. per il prezzo di euro 8.000.000,00. Nello stesso atto, la società acquirente, Leasint S.p.A., concedeva contestualmente l'immobile in locazione finanziaria alla società
[...]
con sede legale in Roma, al Largo del Parte_2
pagina 2 di 11 Nazareno n. 15 (P.IVA ), in persona del socio accomandatario P.IVA_3
Parte_2
L'attrice, infine, esponeva che il giorno precedente, ossia il 21 aprile 2011, aveva sottoscritto, a mezzo scrittura privata, un accordo di Parte_2
partnership con la società per la gestione dell'albergo sito nel CP_1
plesso immobiliare in oggetto.
Riteneva pertanto che da tali passaggi proprietari, dal finale accordo di partnership, e dalle connessioni e legami tra le società coinvolte, si evinceva che in effetti non si era affatto inteso alienare l'immobile rimasto alla fine nella disponibilità del primo proprietario CP_1
I.2. Si costituiva in giudizio la società convenuta, eccependo l'infondatezza delle eccezioni e delle domande avversarie, resistendo all'azione e chiedendone l'integrale rigetto stante la reale volontà delle parti di alienare l'immobile in oggetto, oggetto anche di una ulteriore successiva reale alienazione, e considerato in entrambi i casi l'effettivo versamento del prezzo di acquisto.
I.3. Con sentenza n. 1019/2021, pubblicata il 19 maggio 2021, il Tribunale di
Benevento – II Sezione civile – accoglieva la domanda proposta dall'attore, dichiarando la nullità del contratto e accertando la simulazione assoluta della compravendita relativa all'immobile sito in CO (BN), Via Raccordo
Cappuccini s.n.c., complesso edilizio denominato “Hotel La Formica”.
Il Tribunale disponeva, inoltre, l'annotazione della sentenza a margine della trascrizione dell'atto dichiarato nullo e condannava la a rifondere Parte_1
al le spese di lite. Controparte_5
A fondamento della decisione, il giudice evidenziava come la vicenda si collocasse nell'ambito di un ristretto gruppo di persone interconnesse, che rivestivano, di volta in volta, la qualità di soci e/o amministratori delle tre società coinvolte: e CP_1 Parte_1 Controparte_6
Secondo il Tribunale attraverso l'alienazione
[...]
pagina 3 di 11 intermedia in favore della e la successiva vendita a LEASINT Parte_1
S.p.A. con concessione del bene in leasing immobiliare alla a sua Parte_2
volta stipulante un accordo di partnership con la prima alienante , tali CP_1
società erano riuscite ad evitare che i beni risultassero trasferiti direttamente dalla ormai prossima al fallimento, eludendo così il rischio di CP_1
impugnazione tramite revocatoria del negozio. Al contempo l' all'esito CP_1
dei predetti negozi, si assicurava ugualmente la gestione dell'albergo mediante la sottoscrizione dell'accordo finale di partnership con la concessionaria in leasing dell'immobile. Il Giudice, a sostegno della propria decisione, richiamava infine, sia pur in astratto e apoditticamente, sentenza della Cass. civ., Sez. I, 26 novembre 2008, n. 28224, con la quale, a suo dire in caso analogo, la suprema
Corte ha affermato che, in tema di simulazione assoluta del contratto, quando la domanda è proposta da terzi estranei al negozio, il giudice può fondare la decisione su elementi presuntivi, valutati non solo singolarmente ma anche nella loro complessiva convergenza, con un apprezzamento incensurabile in sede di legittimità se sorretto da adeguata motivazione logico-giuridica.
II.1. Avverso la sentenza del Tribunale di Benevento proponeva gravame con atto di citazione in appello ritualmente notificato alla Parte_1
controparte.
Con esso l'appellante ha censurato la sentenza di prime cure sulla base di due motivi di doglianza.
Con il primo motivo, l'appellante deduceva la sussistenza di una motivazione solo apparente ed intrinsecamente contraddittoria. La motivazione offerta dal giudice di primo grado, a suo dire, si sarebbe fondato su un riferimento incompleto ed inidoneo a circostanze contrastanti e tra loro incompatibili ai fini della verifica della simulazione assoluta, privo di un coerente sviluppo logico- argomentativo, nonché sul richiamo a una massima della Corte di Cassazione,
pagina 4 di 11 erroneamente interpretata e relativa nel merito ad una fattispecie diversa, sebbene sempre emessa in materia di simulazione.
Con il secondo motivo, invece, l'appellante censurava l'erronea valutazione dei fatti, la violazione di legge e la scorretta considerazione delle prove documentali acquisite agli atti.
Pertanto, l'appellante chiedeva, in via principale, che fosse accertata l'infondatezza della domanda proposta dal nei confronti Controparte_1
della . In dettaglio domandava l'annullamento della sentenza CP_7 Pt_1
impugnata per vizio di motivazione, ritenuta illogica e meramente apparente, e dunque il rigetto della domanda di simulazione assoluta e di conseguente nullità
e inefficacia dell'atto pubblico stipulato il 30 marzo 2011 dinanzi al notaio di Napoli, avente ad oggetto la compravendita di un immobile Persona_1
sito in CO (BN). Chiedeva altresì la condanna dell'appellato al pagamento delle spese e competenze legali del doppio grado di giudizio.
II.2. Si costituiva la Curatela del Fallimento della società “ , CP_1
contestando integralmente le deduzioni avversarie e replicando puntualmente ai motivi di appello, reiterando ed argomentando la propria ricostruzione dei fatti anche alla luce della documentazione acquisita nel giudizio di primo grado, come dettagliatamente esposto nella comparsa di risposta, cui si rinvia integralmente in questa sede. Chiedeva, pertanto, rigettarsi l'appello, con conferma della sentenza di primo grado.
II.3. All'udienza del 5 giugno 2025, la causa veniva riservata in decisione con la concessione di termini abbreviati di 60 + 20 giorni di cui all'art. 190 c.p.c.
L'appello proposto deve ritenersi fondato e, per le ragioni che seguono, va integralmente accolto.
Considerata la stretta connessione logico-giuridica delle questioni sottese ai due motivi di gravame, gli stessi possono essere esaminati congiuntamente.
pagina 5 di 11 La sentenza di primo grado ha accertato e dichiarato la simulazione assoluta e la nullità dell'atto pubblico rogato in data 30 marzo 2011 dal notaio Per_1
in Napoli, rep. n. 84, racc. n. 39, avente ad oggetto la compravendita
[...]
della piena proprietà dell'immobile sito in CO (BN), alla via Raccordo
Cappuccini s.n.c., denominato “Hotel La Formica”.
Tale conclusione, a giudizio di questo Collegio, alla stregua degli atti di causa e della documentazione acquisita, non può essere condivisa.
Appare opportuno premettere che la simulazione assoluta, il cui accertamento con conseguente nullità del primo contratto di compravendita immobiliare costituisce l'unica domanda di impugnazione del negozio avanzata dal
, deve necessariamente trovare il suo fondamento nell'accordo Controparte_1
simulatorio tra le parti, volto a determinare una mera apparenza giuridica senza che sussista una reale ed effettiva volontà di porre in essere il negozio e che dunque si producano i suoi effetti.
Nel caso di simulazione assoluta, fattispecie invocata dall'attore nel caso in esame, essa si concretizza dunque nella conclusione di un negozio meramente apparente nella sostanza e secondo la effettiva volontà delle parti privo di vincolatività e di funzione.
Anche in caso di simulazione assoluta, come nella diversa ipotesi di simulazione relativa (in cui le parti hanno invece intenzione di concludere un negozio diverso da quello che appare formalmente) estranea al presente giudizio, l'elemento necessario di collegamento tra la situazione apparente e quella effettiva è rappresentato dalla controdichiarazione ovvero accordo simulatorio, che consente di accertare l'effettiva volontà perseguita dai contraenti. L'istituto deve pertanto essere valutato nella prospettiva della sua funzione negoziale reale, che viene modulata dalle parti in vista delle differenti e diverse finalità pratiche che in concreto si intendono perseguire.
pagina 6 di 11 Naturalmente è il soggetto che agisce per l'accertamento della simulazione assoluta e conseguente nullità dell'atto che deve fornire la prova dell'accordo simulatorio e dunque della reale insussistenza della volontà negoziale delle parti ovvero della volontà dei contraenti che il contratto produca effettivamente i suoi effetti.
Nel caso in esame ritiene questo Collegio che il istante non abbia CP_1
fornito alcuna prova al riguardo, né diretta, né indiretta per presunzioni ovvero attraverso una serie di indizi convergenti, gravi precisi e concordanti da valutarsi non singolarmente ma anche nella loro complessiva convergenza (così come possibile qualora la domanda sia proposta da un terzo quale deve qualificarsi il rispetto alla in bonis che concluse il contrtto di Controparte_1 CP_1
compravendita impugnato).
Sotto il primo profilo non è stata prodotta alcuna controdichiarazione o accordo simulatorio idoneo a comprovare la simulazione del contratto di compravendita stipulato il 30 marzo 2011 tra la società né al Controparte_8 Parte_1
riguardo soccorrono risultanze documentali o di prove orali.
Sotto il secondo profilo neppure può ritenersi raggiunta una prova indiziaria per presunzioni della simulazione assoluta in quanto gli elementi indiretti richiamati dalla Curatela del , e fatti propri dal primo giudice, non appaiono CP_1
affatto precisi, concordanti ed univocamente ed inequivocabilmente significativi e dimostrativi della mancanza di volontà delle parti a trasferire il bene ovvero a consentire il passaggio di proprietà dello stesso, trasparendo di contro da essi il diverso intento del venditore di sottrarre il bene alla garanzia reale dei creditori di proprio attraverso una reale alienazione del bene ad un terzo CP_1
soggetto, intento fraudolento che poteva essere tutt'al più censurato attraverso la eventuale proposizione di dell'azione revocatoria (fallimentare e/o ordinaria) che non risulta tuttavia espletata nel presente giudizio.
pagina 7 di 11 In particolare, con riferimento al prezzo della vendita ed alla sua pretesa incongruità anche in relazione al maggior prezzo della seconda alienazione, va innanzi tutto rilevato che non è contestato che il prezzo sia stato effettivamente versato all'acquirente.
Quanto al secondo profilo, come d'altronde rilevato anche dal primo giudice, la
. ha ammesso, senza che vi siano state contestazioni sul punto, CP_7 Pt_1
la condizione di difficoltà economica in cui versava la CP_1
aggiungendo che gli importi corrisposti per l'acquisto del complesso alberghiero non ammontavano ai soli € 1.300.000,00 (di cui all'assegno bancario versato), oltre IVA versata per l'importo di € 260.000, bensì comprendevano anche la ulteriore somma di € 1.151.500,26, direttamente destinata all'estinzione di posizioni debitorie della medesima società alienante (€ 900.000,00 versati a saldo del debito verso la ed € 251.500,26 versati a saldo del Parte_3
debito verso . Controparte_9
Si trattava d'altro canto, come risulta dall'art. 4 del contratto di compravendita, di crediti ipotecari per cui appare giustificarsi un tale versamento da parte dell'acquirente per liberare l'immobile da detti gravami. Ne consegue, quindi, che il prezzo complessivo, pur differendo da quello maggiore di € 8.000.000 della successiva seconda vendita effettuata dalla in favore di Parte_4
Leasint S.p.A.,vendita (circostanza questa peraltro non rilevante) non si discosta invece in modo significativo dalla valutazione economica contenuta nella
Relazione di Stima redatta dall'AGE – Ufficio Territoriale di Benevento in data
13 dicembre 2012 ai fini dell'accertamento di valore sul prezzo dichiarato nell'atto rogato dal Notaio il 30 marzo 2011 (in tale relazione il valore Per_1
dell'immobile era stato infatti rettificato ad € 2.870.000,00) e può trovare giustificazione proprio nella situazione di difficoltà economica in cui versava la nel conseguente bisogno dunque di acquisire liquidità attraverso CP_10
detta vendita.
pagina 8 di 11 Detto elemento non appare quindi di certo come un indizio della invocata simulazione assoluta.
Inoltre proprio la ulteriore circostanza che successivamente l'acquirente abbia a sua volta alienato l'immobile ad un terzo soggetto Parte_1
LEASINT S.p.A., questa volta per un prezzo, pacificamente corrisposto, più che congruo e particolarmente rilevante (pari ad € 8.000.000,00), induce di contro a presumere che la prima vendita sia stata reale, ovvero che abbia Parte_1
effettivamente inteso acquistare l'immobile ad un prezzo vantaggioso per poi alienarlo ad un terzo (Leasint Spa) ad un prezzo ben più elevato lucrando la differenza.
Il fatto poi che attraverso una successiva serie di atti negoziali (concessione del bene in leasing alla da parte della seconda acquirente Leasint Spa, Parte_2
e conclusione di un accordo di partnership tra la e la originaria Pt_2
proprietaria e venditrice del bene potrebbero evidenziare tutt'al più CP_1
l'intento della di garantirsi comunque, nonostante la perdita della proprietà CP_1
dell'immobile e attraverso un disegno in frode alle ragioni dei creditori, il godimento e la gestione del complesso alberghiero, diritto di utilizzo e di godimento del bene che però sotto il profilo giuridico è ben diverso dal diritto di proprietà oggetto dell'atto di trasferimento impugnato.
In mancanza, come visto, di elementi di prova indiziari gravi precisi e concordanti, neppure appaiono rilevanti ai fini della decisione gli invocati collegamenti nella composizione sociale delle società intervenute nelle operazioni negoziali innanzi indicate, che di per sé non appaiono d'altronde di certo idonee a dimostrare o a far presumere la mancanza della volontà delle parti contrattuali di trasferire la proprietà del bene e dunque la sussistenza dell'accordo di simulazione assoluta.
Alla luce delle considerazioni svolte, l'appello deve essere accolto e va conseguentemente rigettata la domanda di simulazione assoluta e di nullità del pagina 9 di 11 contratto di compravendita immobiliare in oggetto proposta dalla
[...]
Controparte_1
Le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio devono seguire la soccombenza dell'appellato e si liquidano come da Controparte_1
dispositivo a suo carico ed in favore dell'appellante ai sensi del D.M. 55/2014, come aggiornato dal D.M. n. 147 del 13/08/2022, tenuto conto del valore della causa (indeterminabile, scaglione da € 52.000 ad € 260.000 ex art. 5 comma 6
DM 55/2014 in considerazione dell'oggetto e della complessità della causa), applicato per ciascuna fase del giudizio effettivamente svolta (con esclusione quindi di quella istruttoria non tenutasi in appello) l'importo tabellare medio previsto dal detto DM.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Napoli – Settima sezione civile – definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Benevento n. 1019/2021 del 19.05.2021, così provvede:
1) Accoglie l'appello e, per l'effetto, rigetta la domanda proposta da
Controparte_1
di accertamento della simulazione assoluta e di nullità dell'atto pubblico di
[...]
compravendita immobiliare rogato in data 30 marzo 2011 dal notaio Per_1
in Napoli, rep. n. 84, racc. n. 39, avente ad oggetto la piena proprietà
[...]
dell'immobile sito in CO (BN), alla via Raccordo Cappuccini s.n.c., denominato “Hotel La Formica”;
2) Condanna il Controparte_1
al pagamento, in favore di delle
[...] Parte_1
spese processuali del primo e secondo grado che liquida per il primo grado in €
14.103,00 per compensi professionali, oltre il rimborso forfettario per spese generali pari al 15% dei compensi, Iva e Cpa come per legge, e per il presente giudizio d'appello in € 9.991,00 per compensi ed € 777,00 per spese vive, oltre pagina 10 di 11 rimborso forfettario per spese generali pari al 15% dei compensi, Iva e Cpa come per legge.
Così deciso in Napoli il 02.10.2025
Il Consigliere estensore dott. Paolo MAni
Il Presidente dott.ssa Aurelia D'Ambrosio
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