R.G.N. 154/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Maria Grazia Federici Presidente
Dott. Maura Caterina Barberis Consigliere
Dott. Laura Cesira Stella Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con atto di citazione notificato il 8.1.2025 avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 7372/2024, pubblicata il 24/07/2024,
TRA
(C.F. ), con il patrocinio Parte_1 C.F._1 dell'Avv. RAUCCI LUIGI, elettivamente domiciliato in VIA BRONZETTI 3 MILANO, presso lo studio del predetto difensore, giusta delega in atti;

-APPELLANTE
CONTRO
Controparte_1
(C.F. , in persona del legale rappresentante pro
[...] P.IVA_1 tempore, con sede legale in FUNCHAL CIRCOSCR. , CP_2 CP_3
ed
(C.F. , in persona Controparte_4 P.IVA_2 del legale rappresentante pro tempore, con sede legale in VIA DE' LUCCHESI 26 ROMA,
entrambe con il patrocinio dell'Avv. SCICCHITANO SERGIO NICOLA ALDO ed elettivamente domiciliate in VIA E. FAA' DI BRUNO 4 ROMA, presso lo studio del predetto difensore, giuste deleghe in atti;

pagina 1 di 17 -APPELLATE-

OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 7372/2024, pubblicata il
24/07/2024, in materia di “Occupazione senza titolo di immobile”.

CONCLUSIONI:
Per : Parte_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte D'Appello adita, contrariis rejectis, così giudicare: In via preliminare ed inaudita altera parte, sospendere la provvisoria esecutività dell'appellata sentenza per i motivi di cui in narrativa;

In via principale, accogliere per i motivi tutti dedotti in narrativa il proposto appello e, per
l'effetto, in parziale riforma dell'appellata sentenza: - accogliere le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado come di seguito modificate e riportate: In via preliminare - Accertare
e dichiarare la legittimazione delle Società appellate a ricevere somme per l'occupazione dell'immobile in Milano via Scaldasole 14, anche in relazione ai contratti di comodato d'uso gratuito, in pendenza di procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto detto immobile;
-
Accertare e dichiarare che mai le odierne appellate hanno riferito al GN che Pt_1
l'immobile di cui è causa era pignorato;
- Accertare e dichiarare che il procedimento penale introdotto a seguito di denuncia querela da parte della si è concluso con ordinanza di CP_1
archiviazione per assoluta mancanza di prova della condotta contestata al GN;
Pt_1
In via principale - Accertare e dichiarare che il GN ha legittimamente occupato Pt_1
l'immobile sito in Milano via Scaldasole n. 14 in forza di due contratti di comodato d'uso gratuito, il primo con decorrenza dal 09.10.2017 fino al 28.02.2018 ed il secondo con decorrenza dal 01.02.2019 fino al 31.07.2019; - Accertare e dichiarare che per i mesi non coperti dai contratti di comodato d'uso gratuito il GN ha occupato l'immobile con il Pt_1
CP_ consenso della e d'accordo con la stessa alla quale ha corrisposto quale corrispettivo per
l'occupazione dell'immobile e pertinenze la somma concordata di € 3.000,00 mensili comprensiva di spese e così complessivamente la somma di € 57.128,00; - Accertare e CP_ dichiarare che il GN per le stesse ragioni ha versato alla anche l'ulteriore somma Pt_1
CP_ di circa euro quindicimila nel 2018; - Accertare e dichiarare che il GN e la Pt_1 avevano concordato che lo stesso corrispondesse per l'occupazione dell'immobile e pertinenze, per i mesi non coperti dai contratti di comodato d'uso gratuito, la somma di € 3.000,00 mensili comprensiva di spese;
- Accertare e dichiarare che il GN ha occupato l'immobile senza Pt_1
corrispondere alcun corrispettivo per complessivi mesi 24; - Accertare e dichiarare che alla
pagina 2 di 17 data del 03.09.2020 il GN non era più nel possesso dell'immobile, avendo la proprietà Pt_1
eseguito sopralluogo rectius arbitrario accesso in sua assenza ed avendo cambiato la serratura della porta d'ingresso; e per l'effetto condannare il GN al pagamento della residua Pt_1 somma dovuta accertata all'esito della CTU, operate le dovute compensazioni con quanto già versato;

In via sempre principale - Accertare e dichiarare che il GN non ha sottratto alcuno dei Pt_1 beni indicati oggetto di diffida e successiva querela e per l'effetto confermare la sentenza di primo grado nella parte in cui ha rigettato integralmente l'avversa domanda di restituzione degli stessi, nonché l'avversa domanda di risarcimento del danno non provato né con riferimento all'an né con riferimento al quantum;
- Accertare e dichiarare che alcuna responsabilità è imputabile al GN per la mancata vendita immobiliare e per l'effetto Pt_1 confermare la sentenza di primo grado nella parte in cui ha rigettato integralmente l'avversa domanda di risarcimento di detto danno non provato né con riferimento all'an né con riferimento al quantum;
- accertare e dichiarare la soccombenza solo parziale del GN
nel giudizio di primo grado e per l'effetto riformare la sentenza Parte_1
CP_ nella parte in cui lo ha condannato al pagamento delle spese di lite in favore di e CP_1
e disporre la compensazione, integrale o parziale, delle spese, oltre all'applicazione dell'art.
96 c.p.c.; In via subordinata - nella denegata ipotesi in cui la Corte d'Appello adita dovesse ritenere sussistente ab origine un rapporto di locazione tra le parti, accertare e dichiarare che il canone concordato dalle parti per l'occupazione dell'immobile e pertinenze era pari ad €
3.000,00 mensili comprensiva di spese;
- accertare e dichiarare che il GN ha sempre Pt_1 legittimamente occupato l'immobile in forza di rapporto di locazione tra le parti;

- accertare e dichiarare che il GN ha corrisposto la complessiva somma di € 57.128,00, Pt_1 oltre alla ulteriore somma di circa quindicimila euro, per l'occupazione dell'immobile e pertinenze comprensivi di spese, e per l'effetto condannare eventualmente il GN al Pt_1
pagamento dei canoni non corrisposti, al netto di quanto già versato;
condannare le parti appellate alla stipulazione di regolare contratto di locazione della durata prevista e consentita dalla legge;
CP_ In via istruttoria - ordinare alla l'esibizione ex art. 210 c.p.c. dell'originale del contratto di comodato d'uso gratuito del 19.02.2019; - ordinare agli organi di polizia giudiziaria competenti di appurare chi e a quale titolo ha incassato le somme versate dal GN;
- Pt_1 ordinare alle appellate l'esibizione ex art. 210 c.p.c. dei documenti comprovanti l'asserito prestito di in favore del GN;
In ogni caso con vittoria di spese ed onorari CP_5 Pt_1
di entrambi i gradi di giudizio. Con riserva di ulteriormente dedurre, argomentare, indicare e
pagina 3 di 17 produrre, anche a controprova e a prova contraria, in relazione alle difese avversarie. Con testi da indicarsi in prefiggendo termine”.
Per Controparte_1
e per
[...] Controparte_4
:
[...]
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita contrariis reiectis: NEL MERITO: A. NEL MERITO
ED IN VIA PRELIMINARE: accertare e dichiarare per i motivi dedotti nella presente comparsa
– e quindi per violazione di quanto disposto dall'art. 342 c.p.c. -l'inammissibilità dell'appello proposto dal Sig. avverso la sentenza n. 7372/2024, emessa dal Parte_1
Tribunale di Milano in data 24.07.2024 - all'esito del giudizio avente RG 19113/2022 - pubblicata in data 24.07.2024 e notificata via pec in data 09.12.2024, per violazione dell'art.
342 c.p.c. B. SEMPRE NEL MERITO ED IN VIA PRINCIPALE: rigettare l'appello proposto dal Sig. in quanto totalmente infondato in fatto, diritto e Parte_1
giurisprudenza e in diritto e conseguentemente confermare la sentenza n. 7372/2024, emessa dal Tribunale di Milano in data 24.07.2024 - all'esito del giudizio avente RG 19113/2022 - pubblicata in data 24.07.2024 e notificata via pec in data 09.12.2024 C. IN VIA
ISTRUTTORIA: disporre l'integrale rigetto di tutte le istanze istruttorie formulate dall'appellante con l'atto di citazione in appello introduttivo del Parte_1
presente giudizio. Nella denegata e non creduta ipotesi di accoglimento delle istanze istruttorie di parte appellante si chiede di essere ammessi alla prova contraria. D. IN OGNI CASO: accertare e dichiarare la responsabilità di parte appellante ai sensi dell'art. 96 c.p.c. per le ragioni dedotte al motivo lettera E della presente comparsa di costituzione e risposta in appello
e relative solo al presente grado di giudizio e per l'effetto condannarla al pagamento di una somma ex art. 96 c.p.c. E. In ogni caso con vittoria di spese e compensi del presente grado di giudizio, da distrarsi in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario.”

MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione ritualmente notificato, le società e Parte_2 [...]
(da ora ed Controparte_1 CP_1 Controparte_4
CP_
(da ora ) hanno chiesto al Tribunale adito: di accertare e dichiarare,
[...]
che il ha occupato illegittimamente e sine titulo l'immobile sito Parte_1
in via Scaldasole 14, Milano, dal 28.02.2018 e fino al 17.09.2020 e di condannarlo al pagamento
CP_ di € 99.551,90 in favore di , a titolo di canone di locazione mai corrisposto (indennità di pagina 4 di 17 occupazione) e spese accessorie;
di condannare il alla restituzione dei beni sottratti o al Pt_1 versamento in favore di di € 53.300,00, quale valore degli stessi, a titolo risarcitorio;
CP_1
di accertare e dichiarare la responsabilità del nei confronti di per aver causato Pt_1 CP_1
un danno da perdita di chance per mancata vendita immobiliare, nella somma ritenuta di giustizia, anche da commisurare in via equitativa ex art. 1226 c.c.
Le attrici hanno precisato: - che è proprietaria dell'immobile di via Scaldasole 14, CP_1
sottoposto (insieme a molti altri) a sequestro preventivo penale in data 11 ottobre 2010 e, nel
2014, a procedura espropriativa immobiliare;
- che, a seguito di autorizzazione del giudice CP_ penale alla locazione (rilasciata il 22 settembre 2014), il 20 aprile 2015 ha chiesto ed ottenuto, sempre dal giudice penale, autorizzazione a prendere in locazione il bene, sottoscrivendo il 22 maggio 2015 un contratto regolarmente registrato;
- che il 9 ottobre 2017
CP_
ha concesso in comodato il bene a , unitamente ad un box Parte_1
di proprietà comunale ad essa in uso, sito in via Conca del Naviglio n. 39, il tutto con contratto scritto e regolarmente registrato, con decorrenza dal 9 ottobre 2017 fino al 28 febbraio 2018; - che alla scadenza del rapporto, il comodatario non ha restituito gli immobili e il 19 novembre
2019 il Giudice dell'Esecuzione ha emesso ordine di liberazione, al fine di consentirne la vendita coattiva al miglior prezzo;
- che gli immobili sono stati rilasciati il 17 settembre 2020, previa sottoscrizione di apposito verbale, ma non sono stati ivi rinvenuti dei beni mobili di ingente valore di proprietà di non oggetto di espropriazione forzata e di pignoramento;
CP_1
- che ha quindi sporto denuncia querela contro il , il 16 settembre 2020, per CP_1 Pt_1
appropriazione indebita;
- che la procedura esecutiva immobiliare è stata dichiarata estinta per rinunzia dei creditori, il 1° ottobre 2020.
Si è costituito in giudizio il , fornendo una diversa ricostruzione dei fatti. Innanzitutto, il Pt_1
CP_ godimento dell'immobile, da parte sua, non era stato gratuito, avendo egli corrisposto ad la somma complessiva di € 57.128,00, in una serie di tranches versate tra il 19 dicembre 2017 ed il 3 aprile 2019 (che ha specificamente indicato nei singoli importi e date), oltre ad €
15.000,00 (versamento che si è riservato di documentare). Dopo la scadenza del contratto di comodato (28 febbraio 2018), aveva conservato la detenzione dell'immobile col consenso Pt_1
CP_ di , tanto vero che egli effettuava, rispettivamente in data 7 settembre 2018 e 28 novembre
2018, due dei pagamenti allegati, e che il 19 febbraio 2019 sottoscriveva un secondo contratto di comodato, avente durata dal 1° febbraio 2019 al 31 luglio 2019, anch'esso registrato.
Pertanto, il aveva legittimamente mantenuto il godimento dell'immobile fino al mese di Pt_1
luglio 2019, versando un canone mensile di circa tremila euro, concordato tra le parti, tanto
CP_ vero che solo in seguito gli aveva chiesto la restituzione dell'immobile. Avuta conoscenza pagina 5 di 17 della procedura esecutiva, il convenuto si era costituito in quel giudizio, qualificandosi per errore come locatario invece che comodatario. Ricevuta, il 19 novembre 2019, la notificazione dell'ordine giudiziale di liberazione dell'immobile, “non aveva avuto il tempo di organizzarsi per trovare un'altra sistemazione” e, anche a causa della pandemia, aveva continuato ad occupare l'immobile, cessando, dal 1° agosto 2019, qualunque pagamento. Il 3 settembre 2020
per il tramite di propri delegati, si era introdotta all'interno dell'immobile, in assenza CP_1
del , e aveva cambiato la serratura dell'ingresso, precludendogli l'accesso. Il procedimento Pt_1
penale a carico del convenuto, per appropriazione indebita dei beni mobili di si era CP_1 concluso con l'archiviazione. Il convenuto non era inoltre riuscito a portar via dall'immobile tutti i suoi beni personali, a seguito del cambio della serratura, avendogli consegnato CP_1
le sue cose già inscatolate, al momento del rilascio. si è quindi riservato di agire Pt_1
separatamente per la restituzione dei beni di sua proprietà non restituiti dall'attrice o per la condanna al risarcimento del danno, quantificato in € 123.500,00.
Sulla base di queste premesse, il ha dedotto di aver avuto il legittimo godimento Pt_1 dell'immobile fino al 31 luglio 2019 e che, stanti i pagamenti effettuati e la non gratuità del CP_ godimento, il rapporto andava qualificato come locazione. Conseguentemente, non avrebbe avuto titolo per obbligare il GN a rilasciare immediatamente l'immobile, Pt_1 almeno fino all'ordine di liberazione del 10.11.2019.
Il convenuto ha chiesto di accertare: 1) che egli ha legittimamente occupato l'immobile dal 9 ottobre 2017 al 28 febbraio 2018 e dal 1° febbraio 2019 al 31 luglio 2019 in forza dei due contratti di comodato menzionati, 2) che nei restanti 24 mesi (10 nel 2018, 6 nel 2019 e 8 nel
CP_ 2020) ha conservato il godimento dell'immobile col consenso della comodante , alla quale ha corrisposto la complessiva somma di € 57.128,00, oltre ad € 15.000,00 3) che il GN Pt_1
CP_ ed avevano concordato che lo stesso corrispondesse per l'occupazione dell'immobile e pertinenze, per i mesi non coperti dal comodato d'uso gratuito, la somma di € 3.000,00 mensili comprensiva di spese;
4) che egli ha occupato l'immobile senza corrispondere alcun corrispettivo per complessivi 24 mesi;
5) che, alla data del 03.09.2020, il GN non era Pt_1 più nel possesso dell'immobile, avendo la proprietà eseguito un accesso in sua assenza, con cambio della serratura della porta di ingresso.
Ha quindi concluso per il rigetto delle domande avverse. In subordine, per il caso di accertata sussistenza di un rapporto locativo, ha chiesto di accertare: che il canone concordato tra le parti ammontava ad € 3.000,00 mensili, comprensivi di spese;
che egli aveva versato la somma complessiva di € 57.128,00, oltre ad € 15.000,00, a titolo di corrispettivo;
di condannare le parti pagina 6 di 17 attrici alla stipulazione di regolare contratto di locazione della durata prevista e consentita dalla legge, fermo il rigetto della domanda di pagamento dell'indennità di occupazione.
Ha poi eccepito il difetto di prova della sussistenza e dell'ammontare di un danno da perdita di chance di vendita dell'immobile, che peraltro era pignorato, nonché l'indeterminatezza e incertezza dei beni asseritamente mancanti e del loro valore.
Con la memoria ex art. 183 VI co n. 1), le attrici hanno contestato in toto le deduzioni avversarie.
Hanno dedotto che aveva sostituito, il 3 settembre 2020, la serratura della porta di CP_1 ingresso dell'immobile, al solo fine di metterlo in sicurezza, avendolo trovato incustodito, con la porta accostata e non chiusa a chiave.
Hanno negato l'esistenza del secondo contratto di comodato, in ordine al quale il rappresentante CP_ legale di ha disconosciuto l'autenticità della firma ivi apposta, riservandosi di proporre querela di falso.
Hanno evidenziato che i pagamenti menzionati dal , per un verso, sono stati effettuati in Pt_1
CP_ favore di tale “mero delegato di ”, che “non ricopre alcuna carica Controparte_6 sociale nell'ambito della società attrice”; per altro verso, hanno rimarcato che essi recavano, quale causale, l'indicazione di “rimborso prestito personale senza interessi” e pertanto non potevano essere imputati al presunto rapporto locatizio menzionato dal , in quanto Pt_1
effettuati da persona fisica che non ricopriva (né ricopre) alcuna carica sociale nell'ambito di
CP_
e per altro e diverso titolo (lo aveva peraltro effettuato in passato un prestito CP_5 personale al di circa € 60.000,00, in virtù di un rapporto di amicizia e che pertanto i Pt_1
pagamenti, secondo le attrici, erano stati fatti in restituzione della somma prestata). CP_ Le attrici hanno poi chiesto il pagamento, in favore di , di ulteriori € 3.898,00, a titolo di
“deposito cauzionale per le spese vive del comodato alla data del 29/11/2017”, che il non Pt_1
aveva versato, relativo al pagamento delle spese condominiali dell'appartamento e del box, dei consumi relativi alle utenze domestiche e della Tari (€ 3.666,00), oltre alla quota del 50% dell'imposta di registro (€ 232,00).
Quanto al danno da perdita di chance, hanno allegato: che aveva conferito ad una CP_1 agenzia l'incarico di vendere l'immobile sin dal 12 marzo 2019; che ben cinque potenziali acquirenti avevano chiesto di vedere l'immobile, ma non era stato possibile effettuare le visite a causa della irreperibilità/indisponibilità del;
che almeno tre di essi erano disposti a fare Pt_1 un'offerta concreta del valore di circa € 1.300.000,00. Non rilevava poi il fatto che l'immobile fosse pignorato, posto che l'immobile era sempre rimasto nella disponibilità della proprietaria e della conduttrice e posto che la procedura esecutiva si era infine estinta per rinunzia dei pagina 7 di 17 creditori. L'immobile è stato poi venduto, il 24.02.2022, al prezzo sottostimato di € 950.000,00, con conseguente perdita di € 350.000,00, rispetto al prezzo inizialmente offerto da diversi interessati, pari ad € 1.300.000,00.
Le attrici hanno poi ribadito che l'immobile, al momento del rilascio, necessitava di lavori di ristrutturazione per la messa a nuovo dei locali, in vista della vendita, oltre che della fornitura e messa in opera di armadi a muro e che, se i termini e le modalità di restituzione dell'immobile fossero avvenuti secondo quanto convenzionalmente previsto, l'immobile avrebbe avuto un valore immobiliare superiore di almeno € 49.672,300, pari alla somma dei preventivi di spesa inerenti ai lavori di ristrutturazione e riparazione che attualmente sono necessari per procedere alla vendita del bene in uno stato accettabile.
Le attrici hanno quindi precisato l'importo del danno da occupazione illegittima in € 99.551,90 per “canone di locazione” ed in € 3.898,00 per spese accessorie, pari a totali € 103.449,90, e quantificato quello da perdita di chance di vendita in € 399.672,30 (€ 350.000,00 + €49.672,30).
Il primo Giudice non ha ammesso le prove orali, né ha accolto l'istanza del convenuto di ordinare di esibizione. Ha ritenuto tempestiva ed ammissibile l'istanza di verificazione della CP_ sottoscrizione apposta dal rappresentante legale di sul secondo contratto di comodato e invitato le parti a depositare l'originale del contratto scritto, eventualmente previe ricerche anche presso l'Agenzia delle Entrate. Ha, infine, disposto indagini tecniche al fine di stimare il valore locativo dell'immobile nel periodo in contestazione.
Con la sentenza impugnata, il Tribunale ha accertato l'occupazione abusiva dell'immobile di via Scaldasole 14 e del box di via Conca del Naviglio 39, da parte di , dal 1° marzo Parte_1
2018 al 3 settembre 2020; per l'effetto, ha condannato il convenuto al pagamento, in Pt_1
CP_ favore di della somma di € 106.267,90; ha rigettato ogni ulteriore domanda e condannato il alla rifusione delle spese processuali. Pt_1
Quanto all'indennità di occupazione, il primo Giudice ha rilevato che era incontroverso che l'immobile fosse stato detenuto ininterrottamente dal a decorrere dal 9 ottobre 2017 e sino Pt_1
al 3 settembre 2020. Il secondo contratto di comodato, del quale le parti non erano riuscite a produrre l'originale ai fini della verificazione della firma, era in ogni caso nullo per omessa registrazione (il contratto non risultava infatti registrato, come dichiarato dall'Agenzia delle
Entrate, a seguito di richiesta dell'originale del contratto).
Il Tribunale ha poi ritenuto che era indimostrato che il avesse mantenuto il godimento Pt_1
CP_ dell'immobile con il consenso implicito di;
che i pagamenti effettuati non fornivano prova dell'esistenza di un rapporto di locazione, in quanto effettuati a tale (che non CP_5
CP_ rivestiva in alcun ruolo di legale rappresentante o incaricato alla riscossione) e per diversa pagina 8 di 17 CP_ causale;
che era rimasta indimostrata la qualifica dello di socio occulto della;
CP_5
che lo stesso aveva dichiarato all'esperto stimatore nominato dal GE, all'atto del suo Pt_1 sopralluogo presso l'immobile, di occupare l'appartamento senza titolo e in base ad accordi meramente verbali.
Il primo Giudice ha calcolato l'indennità di occupazione dovuta dal , sulla base degli esiti Pt_1 dell'espletata ctu, e le spese dovute, escludendo la debenza del deposito cauzionale (non previsto nel contratto).
Ha rigettato la domanda di risarcimento del danno da perdita di chance di (migliore) vendita dell'immobile, non essendo stata fornita adeguata prova del predetto danno, nonché la domanda di risarcimento dei danni arrecati dal al bene, essendo tali danni indimostrati. Pt_1
Ugualmente è stata respinta la domanda di restituzione dei beni asseritamente sottratti, beni individuati in modo generico, senza allegare alcuna documentazione fotografica a supporto della domanda e senza effettuare alcuna stima del relativo valore.
Il ha impugnato la sentenza per le seguenti ragioni, che si individuano estrapolandole dal Pt_1 tenore complessivo dell'atto di appello, atto che non enuclea specifici motivi di appello:
a) Il Tribunale avrebbe errato nel ritenere che il avesse occupato sine titulo l'immobile Pt_1
dal 1.3.2018 al 3.9.2020. L'immobile era stato infatti occupato senza titolo solo per 24 mesi e in ogni caso, anche durante la vigenza del primo contratto di comodato, non vi era mai stato un CP_ godimento gratuito del bene, avendo il versato € 57.128,00 ad , tramite Pt_1 CP_5
reale proprietario del bene.
b) Il secondo contratto di comodato doveva essere ritenuto pienamente efficace: da un lato, la
CP_ sottoscrizione era stata disconosciuta tardivamente da , solo con la prima memoria ex art. 183 c.p.c., anziché alla prima udienza;
dall'altro, la mancata registrazione del contratto comportava una nullità solo a fini fiscali, peraltro sanabile, che non determinava l'inesistenza del rapporto sottostante, essendo emersa valida prova di un accordo verbale tra le parti per il prosieguo di una legittima e gratuita occupazione dell'immobile. CP_ c) Il Tribunale avrebbe errato nel non imputare al rapporto di locazione/comodato tra e il i versamenti da quest'ultimo effettuati a Come emerge dalla Pt_1 Controparte_6
CP_ documentazione in atti, questi era il reale proprietario dell'immobile e socio di fatto della
(nella compagine sociale vi è la figlia di lo è stato procuratore della CP_5 CP_5
e un'unità locale di quest'ultima società si trova presso l'appartamento di Pescara, ove CP_1
vivono moglie e figlia dello . Non era stato poi provata dalle attrici la circostanza CP_5
che il avesse ricevuto dei prestiti personali dallo Pt_1 CP_5
pagina 9 di 17 d) L'appellante ha infine contestato la sentenza per non avere la stessa quantomeno compensato le spese processuali, alla luce della soccombenza reciproca delle parti.
Ha quindi chiesto alla Corte di: “In via preliminare - Accertare e dichiarare la legittimazione delle Società appellate a ricevere somme per l'occupazione dell'immobile in Milano via
Scaldasole 14, anche in relazione ai contratti di comodato d'uso gratuito, in pendenza di procedura esecutiva immobiliare avente ad oggetto detto immobile;
- Accertare e dichiarare che mai le odierne appellate hanno riferito al GN che l'immobile di cui è causa era Pt_1
pignorato; - Accertare e dichiarare che il procedimento penale introdotto a seguito di denuncia-querela da parte della si è concluso con ordinanza di archiviazione per CP_1
assoluta mancanza di prova della condotta contestata al GN;
In via principale - Pt_1
Accertare e dichiarare che il GN ha legittimamente occupato l'immobile sito in Milano Pt_1 via Scaldasole n. 14 in forza di due contratti di comodato d'uso gratuito, il primo con decorrenza dal 09.10.2017 fino al 28.02.2018 ed il secondo con decorrenza dal 01.02.2019 fino al 31.07.2019; - Accertare e dichiarare che per i mesi non coperti dai contratti di comodato
CP_ d'uso gratuito il GN ha occupato l'immobile con il consenso della e d'accordo Pt_1 con la stessa alla quale ha corrisposto quale corrispettivo per l'occupazione dell'immobile e pertinenze la somma concordata di € 3.000,00 mensili comprensiva di spese e così complessivamente la somma di € 57.128,00; - Accertare e dichiarare che il GN , per le Pt_1
CP_ stesse ragioni, ha versato alla anche l'ulteriore somma di circa euro quindicimila nel CP_ 2018; - Accertare e dichiarare che il GN e la avevano concordato che lo stesso Pt_1 corrispondesse per l'occupazione dell'immobile e pertinenze, per i mesi non coperti dai contratti di comodato d'uso gratuito, la somma di € 3.000,00 mensili comprensiva di spese;
-
Accertare e dichiarare che il GN ha occupato l'immobile senza corrispondere alcun Pt_1
corrispettivo per complessivi mesi 24; - Accertare e dichiarare che alla data del 03.09.2020 il GN non era più nel possesso dell'immobile, avendo la proprietà eseguito sopralluogo Pt_1
rectìus arbitrario accesso in sua assenza ed avendo cambiato la serratura della porta
d'ingresso; e per l'effetto condannare il GN al pagamento della residua somma dovuta Pt_1 accertata all'esito della CTU, operate le dovute compensazioni con quanto già versato;
In via sempre principale - Accertare e dichiarare che il GN non ha sottratto alcuno dei beni Pt_1 indicati oggetto di diffida e successiva querela e per l'effetto confermare la sentenza di primo grado nella parte in cui ha rigettato integralmente l'avversa domanda di restituzione degli stessi, nonché l'avversa domanda di risarcimento del danno non provato né con riferimento all'an, né con riferimento al quantum;
- Accertare e dichiarare che alcuna responsabilità è imputabile al GN per la mancata vendita immobiliare e per l'effetto confermare la Pt_1
pagina 10 di 17 sentenza di primo grado nella parte in cui ha rigettato integralmente l'avversa domanda di risarcimento di detto danno non provato né con riferimento all'an, né con riferimento al quantum;
- accertare e dichiarare la soccombenza solo parziale del GN Parte_1
nel giudizio di primo grado e per l'effetto riformare la sentenza nella parte in cui
[...]
CP_ lo ha condannato al pagamento delle spese di lite in favore di e e disporre la CP_1
compensazione, integrale o parziale, delle spese, oltre all'applicazione dell'art. 96 c.p.c.; In via subordinata - nella denegata ipotesi in cui la Corte d'Appello adita dovesse ritenere sussistente ab origine un rapporto di locazione tra le parti, accertare e dichiarare che il canone concordato dalle parti per l'occupazione dell'immobile e pertinenze era pari ad € 3.000,00 mensili comprensiva di spese;
- accertare e dichiarare che il GN ha sempre Pt_1 legittimamente occupato l'immobile in forza di rapporto di locazione tra le parti;
- accertare e dichiarare che il GN ha corrisposto la complessiva somma di € 57.128,00, oltre alla Pt_1 ulteriore somma di circa quindicimila euro, per l'occupazione dell'immobile e pertinenze comprensivi di spese, e per l'effetto condannare eventualmente il GN al pagamento dei Pt_1
canoni non corrisposti, al netto di quanto già versato;
condannare le parti appellate alla stipulazione di regolare contratto di locazione della durata prevista e consentita dalla legge.”
Si sono costituite le società appellate, chiedendo dichiararsi l'inammissibilità dell'appello o comunque rigettarlo perché infondato, con conferma della sentenza di primo grado e con condanna del ex art. 96 c.p.c., stante la temerarietà dell'appello. Pt_1
CP_ Ad avviso delle società ed , l'appello sarebbe nullo ex art. 342 c.p.c., non CP_1
individuando i capi della sentenza che intende censurare, le censure alla ricostruzione dei fatti compiuta dal Tribunale e le violazioni di legge dallo stesso commesse.
Quanto al merito, le appellate hanno rilevato che il secondo contratto di comodato era pacificamente nullo, in quanto non registrato, e la nullità deve ritenersi non sanabile, come sostenuto dalla costante giurisprudenza.
Non era stata poi fornita prova della stipulazione di un contratto verbale di comodato, essendo del resto del tutto improbabile la conclusione per accordo verbale di un simile contratto da parte dei contraenti.
Il , in definitiva, aveva mantenuto la detenzione dell'immobile anche dopo la scadenza del Pt_1
termine fissato nel primo ed unico contratto di comodato e non aveva fornito prova di un diverso titolo giustificante tale detenzione.
Quanto ai danni, essi potevano essere quantificati nei canoni di locazione maturati dopo la cessazione del contratto e fino alla restituzione dell'immobile, oltre al danno per perdita di chance di vendita del bene e per la sottrazione dei beni meglio identificati in atti.
pagina 11 di 17 CP_ Quanto ai pagamenti effettuati dal , essi non erano indirizzati alla , ma a Pt_1
[...]
soggetto estraneo alla predetta società e recavano una causale del tutto estranea al CP_6
presunto rapporto locatizio.
Le appellate hanno pertanto chiesto l'accoglimento delle conclusioni come sopra riportate.
La Corte d'Appello, con ordinanza del 29.5.2025, ha respinto l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado.
All'udienza del 7.10.2025, la causa è stata trattenuta in decisione, previa assegnazione dei termini per il deposito della precisazione delle conclusioni e degli scritti difensivi conclusionali.
Va premesso che non può accogliersi l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 342
c.p.c.
L'atto di appello, infatti - pur non elencando in capitoli separati i singoli motivi di impugnazione della sentenza di primo grado e le norme asseritamente violate dal primo Giudice - letto nel suo complesso, individua in modo sufficientemente chiaro le ragioni di censura e le parti della sentenza di primo grado che intende contestare, non risultando necessario che l'appellante utilizzi particolare forme o schemi nella redazione dell'atto e predisponga un progetto alternativo di decisione (così Cass. S.U., ord. 36481/2022, conforme a Cass. S.U. 27199/2017, secondo cui “gli artt. 342 e 434 c.p.c., nel testo formulato dal D.L. n. 83 del 2012, convertito con modifiche dalla l. n. 134 del 2012, vanno interpretati nel senso che l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di "revisio prioris instantiae" del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata”).
Nel merito l'appello è solo parzialmente fondato.
L'appellante contesta la sentenza di primo grado, per aver ritenuto illegittima e priva di titolo l'occupazione dell'immobile, nel periodo decorrente dal 1.3.2018 sino al 3.9.2020 (data in cui
è stata sostituita la serratura del portone d'ingresso, precludendo l'accesso al ). Pt_1
Ad avviso dell'appellante, dopo la scadenza del primo contratto di comodato, il avrebbe Pt_1
CP_ continuato a detenere l'immobile, con il consenso tacito della (che infatti non ha richiesto la restituzione del bene prima del 1.7.2019), sino alla stipula di un secondo contratto di comodato, avente efficacia dal 1.2.2019 al 31.7.2019. L'appellante ha poi dedotto la sussistenza di un rapporto di locazione, per i periodi non coperti dai contratti di comodato, avendo il Pt_1
pagina 12 di 17 effettuato versamenti di importi di valore corrispondente ad un ipotetico canone di locazione, a suo dire, quale corrispettivo per il godimento dell'appartamento di via Scaldasole e del box.
I motivi di appello, come sopra riassunti, sono infondati.
Il secondo contratto di comodato, sottoscritto in data 19.2.2019, è nullo per omessa registrazione. L'art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004 prevede infatti che “i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Il secondo contratto di comodato oggetto del contendere, che prevede la concessione in godimento dell'immobile, era soggetto a registrazione e l'omissione di tale adempimento ne determina la nullità.
Ciò posto, non può ritenersi provata la conclusione tra le parti di un accordo verbale di
CP_ comodato, né la circostanza che vi fosse un implicito consenso di a che il continuasse Pt_1 ad occupare l'immobile, dopo la scadenza del primo rapporto di comodato.
Come correttamente rilevato dal Tribunale, il fatto che sia stata richiesta la restituzione
CP_ dell'immobile dal legale di solo con e-mail del 1.7.2019 è circostanza di per sé ambigua ed inidonea a dimostrare il consenso dell'odierna appellata alla prosecuzione di un rapporto di comodato o comunque di un rapporto idoneo a giustificare l'occupazione dell'immobile.
Quanto ai pagamenti in denaro compiuti dal - due assegni e tre bonifici (oltre al bonifico Pt_1
di cui al doc. 17, scarsamente leggibile) - essi sono stati tutti effettuati in favore di
[...]
soggetto che non risulta essere, o essere stato, socio o amministratore della società CP_6
CP_
, né risulta aver rivestito incarichi per la stessa o essere stato incaricato della riscossione di somme per conto della società.
La Corte ha attentamente esaminato la documentazione in atti e non ignora che
[...]
abbia degli evidenti legami con le società appellate, essendo procuratore della CP_6
a far data dal 14.12.2021 (e quindi da data successiva ai fatti oggetto di causa), e CP_1
CP_ avendo legami di parentela con una dei soci di (la figlia). Neppure ignora che lo CP_5
sia indicato nella email prodotta sub doc. 21 (del febbraio 2021) quale proprietario dell'immobile di via Scaldasole, unitamente a tale (altro procuratore di . Per_1 CP_1
Tali circostanze - seppur allusive di un ruolo mantenuto dallo nella vicenda che ci CP_5
occupa - non possono tuttavia fornire, di per sé sole, idonea prova del fatto che abbia CP_5
CP_ ricevuto i pagamenti effettuati dal per conto della società , a titolo di canoni locatizi. Pt_1
I bonifici recano del resto la causale “rimborso prestito personale senza interessi” e quindi CP_ risultano estranei al rapporto di comodato o di presunta locazione tra e l'appellante, né è stata fornita idonea prova del fatto che la causale dei pagamenti fosse differente.
pagina 13 di 17 Come correttamente rilevato dal Tribunale, deve ritenersi inammissibile l'istanza ex art. 210
c.p.c. dell'appellante, volta ad ottenere l'ordine “alle appellate di esibizione dei documenti comprovanti l'asserito prestito di in favore del GN ”, istanza del tutto CP_5 Pt_1
generica ed esplorativa e relativa a documentazione riguardante un soggetto terzo (non comprendendosi del resto come le appellate possano possedere documentazione avente ad oggetto un rapporto di prestito personale tra persone estranee alla società).
Per i motivi esposti, non può essere accolta la domanda del , volta ad ottenere una Pt_1
pronunzia di accertamento della legittima occupazione dell'immobile da parte dell'appellante, per tutto il periodo di sua permanenza presso l'immobile, in forza di un rapporto di locazione, né la domanda di imputazione a tale rapporto delle somme versate dal allo né, Pt_1 CP_5
pertanto, la richiesta di portarle in detrazione dall'importo dovuto quale indennità di occupazione. CP_ Quanto all'indennità risarcitoria spettante ad , a fronte dell'occupazione senza titolo dell'immobile, appare corretta e condivisibile la quantificazione dell'indennità di occupazione operata dal Tribunale, quantificazione non puntualmente contestata dall'appellante, né dalle appellate (che hanno chiesto l'integrale conferma della sentenza di primo grado).
Quanto alle spese condominiali, tassa rifiuti e costi delle utenze, esse sono state quantificate dal
Tribunale in complessivi € 22.051,90, come da prospetto delle parti attrici/odierne appellate
(doc. 15 di parte attrice).
L'appellante ha contestato le spese vive e gli oneri accessori: - in quanto richiesti, senza allegazione di alcuna ricevuta di pagamento, pezza giustificativa, né di preventivi o consuntivi delle spese condominiali;
- in quanto le spese accessorie sarebbero state ricomprese nel canone mensile di € 3.000,00, concordato dalle parti.
Ritiene la Corte che gli importi indicati nel prospetto quali spese condominiali dell'immobile
CP_ di via Scaldasole debbano essere riconosciuti ad . La perizia dell'esperto stimatore ing.
, effettuata nell'ambito della procedura esecutiva e prodotta dallo stesso conferma Per_2 Pt_1 infatti l'ammontare annuo di tali spese.
Nessuna prova è stata del resto fornita dall'appellante circa il preteso accordo per il versamento di un canone mensile di € 3.000,00, comprensivo di spese condominiali.
Non può invece essere riconosciuto all'appellata l'importo richiesto per le spese condominiali inerenti al box sito nel Condominio di via Conca del Naviglio. Va considerato, in primo luogo,
CP_ che l'indennità spettante ad per l'occupazione di immobile e box è stata quantificata dal
Tribunale in € 2.800,00 mensili, “comprese le spese condominiali del box ed escluse quelle dell'appartamento” (quantificazione non contestata dalle parti). Nessuna prova documentale è
pagina 14 di 17 CP_ stata poi fornita da circa l'effettivo ammontare delle spese accessorie relative al box e quindi circa il fatto che tali spese siano state superiori a quelle già stimate forfettariamente nel quantificare l'indennità di occupazione.
Devono invece riconoscersi all'appellata le somme richieste per le utenze di energia elettrica
(detratti i soli importi che l'appellante ha provato di aver pagato, come da doc. 22), di gas Pt_1
e per la tassa rifiuti, come indicate nella tabella prodotta sub doc. 15, in mancanza di una puntuale contestazione delle risultanze di cui alla predetta tabella.
Detratti pertanto dagli importi di cui alla tabella sub doc. 15 € 2.160,00, per spese condominiali del box di via Conca del Naviglio, ed € 870,45, importo dell'utenza di energia elettrica pagato dal , come comprovato dal doc. 22, residua l'importo di € 19.021,45, che deve ritenersi Pt_1
CP_ dovuto dal convenuto/odierno appellante ad .
Le parti appellate hanno inoltre documentato il versamento, per il contratto di comodato, di un'imposta di registro per € 216,00. Correttamente il Tribunale ha posto a carico del il Pt_1
rimborso di tale imposta, come pattuito dalle parti nel contratto.
Per i motivi esposti, confermato il capo 1. della sentenza di primo grado, in parziale riforma del capo 2., deve riconoscersi dovuta da ad la Parte_1 Controparte_4 complessiva somma di € 103.237,45 a titolo di indennità di occupazione, spese accessorie, utenze, tassa rifiuti e imposta di registro.
Quanto alle spese processuali relative al primo grado di giudizio, il ha contestato la Pt_1
sentenza del Tribunale per non avere compensato le spese, in ragione della soccombenza reciproca delle parti.
Le contestazioni dell'appellante sono fondate.
Si ritiene infatti che, a fronte del solo parziale accoglimento delle domande risarcitorie delle attrici, formulate in plurimi capi e comportanti la valutazione di diversi presupposti di fatto (con accoglimento della domanda risarcitoria di e, per contro, integrale Controparte_4
rigetto delle domande risarcitorie svolte da , il Tribunale avrebbe dovuto operare una CP_1
compensazione almeno parziale delle spese, ponendo la restante quota a carico del convenuto
, soccombente in via prevalente. La giurisprudenza della Cassazione (ved. Cass. S.U. Pt_1
32061/2022) ha infatti chiarito che se, “in tema di spese processuali, l'accoglimento in misura ridotta, anche sensibile, di una domanda articolata in un unico capo non dà luogo a reciproca soccombenza”, è invece configurabile la soccombenza reciproca sia “in presenza di una pluralità di domande contrapposte formulate nel medesimo processo tra le stesse parti”, sia “in caso di parziale accoglimento di un'unica domanda articolata in più capi”, come avvenuto nel caso di specie, anche tenuto conto del fatto che un capo della domanda risarcitoria è relativo ad pagina 15 di 17 CP_ un credito di e l'altro capo ad un credito vantato da (ved. anche ord. 13212/2023, CP_1 secondo cui: “in caso di accoglimento parziale della domanda articolata in più capi il giudice può, ai sensi dell'art. 92 c.p.c., compensare in tutto o in parte le spese sostenute dalla parte vittoriosa, ma questa non può essere condannata neppure parzialmente a rifondere le spese della controparte, nonostante l'esistenza di una soccombenza reciproca per la parte di domanda rigettata o per le altre domande respinte”).
Ciò premesso, va precisato che, stante il parziale accoglimento dell'appello proposto da
[...]
, la Corte deve comunque procedere ad una nuova regolamentazione delle spese di Pt_1
entrambi i gradi di giudizio, tenuto conto dell'esito complessivo della lite nei due gradi di giudizio, valutati unitariamente, con conseguente assorbimento dell'ultimo motivo di appello
(ved. sul punto Cass. ord. 9064/2018, secondo cui “Il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale, mentre, in caso di conferma della sentenza impugnata, la decisione sulle spese può essere modificata soltanto se il relativo capo della sentenza abbia costituito oggetto di specifico motivo d'impugnazione”).
Valutato pertanto l'esito complessivo della lite, secondo un criterio unitario e globale, considerata la reciproca soccombenza delle parti (stante il solo parziale accoglimento dell'appello, per un importo esiguo, e il solo parziale accoglimento da parte del Tribunale della domanda formulata in primo grado dalle società appellate, domanda articolata in più capi), considerata la prevalente soccombenza del , deve procedersi alla compensazione per quota Pt_1
di 1/3 delle spese di entrambi i gradi di giudizio, con condanna del convenuto/appellante alla rifusione della restante quota. Tale quota viene liquidata come da dispositivo, tenuto conto del valore della causa e della difesa di più parti da parte del legale delle attrici/appellate (parti che hanno avanzato domande implicanti anche l'esame di questioni di fatto e di diritto distinte).
Quanto alle domande di risarcimento per responsabilità aggravata, si rileva che il pare Pt_1
svolgere la propria domanda ex art. 96 c.p.c. con riferimento al giudizio di primo grado
(chiedendo infatti sul punto la riforma della sentenza del Tribunale), giudizio nel corso del quale tale domanda non era stata tuttavia proposta. Se così interpretata, la domanda dell'appellante è inammissibile, in quanto domanda nuova.
Tale domanda è in ogni caso infondata nel merito (come pure la domanda svolta ex art. 96 c.p.c. dalle appellate), in considerazione del parziale accoglimento dell'appello. Secondo costante pagina 16 di 17 giurisprudenza, non può infatti darsi luogo all'applicazione dell'art. 96 c.p.c., quando non sussiste il requisito della soccombenza totale o in caso di soccombenza reciproca, posto che la responsabilità aggravata ex art. 96 c.p.c. integra una particolare forma di responsabilità processuale a carico della parte soccombente che abbia agito o resistito in giudizio con mala fede o colpa grave, requisiti soggettivi che non possono sussistere in caso di parziale accoglimento della domanda (ved. Cass. 2418/2017; 7409/2016; 21590/2009).


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 7372/2024, Parte_1
pubblicata il 24/07/2024, così provvede:
1) In parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma del capo 2. della sentenza impugnata, condanna a versare a Parte_1 Controparte_4
l'importo di € 103.237,45;
[...]
2) Compensa per quota di 1/3 le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio;

3) Condanna a rifondere alle parti appellate le restanti quote Parte_1
di spese processuali (2/3), quote che liquida, quanto al primo grado, in € 9.765,00 per compensi ed € 506,00 per esborsi, oltre al 15% per rimborso forfettario spese generali ed oltre a IVA e c.p.a. come per legge;
quanto al presente grado, in € 10.533,00 per compensi oltre al 15% per rimborso forfettario spese generali ed oltre a IVA e c.p.a. come per legge, somme da versarsi al difensore delle appellate, avv. Sergio Nicola Aldo
Scicchitano, dichiaratosi antistatario;

4) Rigetta entrambe le domande di risarcimento ai sensi dell'art. 96 c.p.c.
Così deciso, in Milano il 14/10/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Laura Cesira Stella Dott. Maria Grazia Federici
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