N. R.G. 1534/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA n. r.g. 1534/2024 tra Parte_1
RICORRENTE/OPPONENTE intimato e
Controparte_1
CONVENUTO/OPPOSTO intimante

Oggi 28 febbraio 2025 ad ore 15,00, innanzi al dott. Andrea Mattielli, sono comparsi:
Per l'avv. SCOSCINI RAFFAELLA Parte_1
Per l'avv. CORSI FABRIZIO Controparte_1
Il Giudice invita le parti a precisare le conclusioni. Parte opponente conclude come da memoria di replica del 20.1.2025 e chiede la liquidazione dei compensi in quanto la opponente è stata ammessa al gratuito patrocinio Parte intimante conclude come da memoria riepilogativa Dopo breve discussione orale, il Giudice si ritira per deliberare. Le parti autorizzano il Giudice alla lettura del dispositivo in loro assenza
Il Giudice
dott. Andrea Mattielli
pagina 1 REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di AREZZO
SEZIONE CIVILE
Oggi, 28 febbraio 2025, il Tribunale, nella persona del Giudice Onorario dott. Andrea Mattielli uscito dalla camera di consiglio alle ore pronuncia la seguente
SENTENZA nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 1534/2024 promossa da:
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. SCOSCINI Parte_1 C.F._1 micili 52100 AREZZO presso il difensore avv. SCOSCINI RAFFAELLA
RICORRENTE/OPPONENTE intimato contro
.F. ), con il patrocinio dell'avv. CORSI Controparte_1 C.F._2 iato co presso il difensore avv. CORSI FABRIZIO CONVENUTO/OPPOSTO intimante
Conclusioni
Le parti hanno concluso come da
Svolgimento del processo
o di licenza per finita locazione e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato il chiedeva convalidarsi sfratto per f ione sull'immobile ad uso abitativo sito in Camucia, CP_1 lo Scotoni n. 25, condotto dalla deducendo di non voler rinnovare il contratto di Parte_1 locazione di natura transitoria a suo temp tra le parti
Si costituiva la conduttrice eccependo che il contratto sottoscritto non rispondeva al dettato normativo per le locazioni transitorie sia dal punto di vista formale, essendo privo della documentazione attestante le esigenze di temporaneità, che sostanziale, essendo stato rinnovato annualmente dal 2015; chiedeva quindi che fosse riconosciuta la trasformazione da temporaneo ad ordinario di 4 + 4 con scadenza al 2031 o subordinatamente al 2027
Il GE rigettava la richiesta di convalida e disponeva il mutamento del rito con termine per la mediazione, che aveva esito negativo
Assegnati termini per memorie integrative il GI, verificata l'assenza di richieste istruttorie, rinviava all'udienza odierna per discussione con termini per note riepilogative pagina 2 Motivi della decisione
L'opposizione va accolta con rigetto della richiesta di licenza di finita locazione
Il contratto di locazione transitoria è un contratto particolare ed eccezionale rispetto alle forme standard di contratto abitativo consentito in ragione del soddisfacimento di determinate esigenze (Tra le situazioni più comuni i rasferimenti lavorativi a tempo determinato;
periodi di studio o ricerca in altra città; necessità di alloggio durante interventi di ristrutturazione della propria abitazione;
assistenza temporanea a familiari;
attesa del completamento di una nuova casa di proprietà)
Proprio per favorire tali esigenze la sua caratteristica principale èvla sua flessibilità temporale e le specifiche circostanze che ne giustificano l'adozione. Questi elementi, uniti a requisiti formali precisi, definiscono la natura unica di questo tipo locativo.
La normativa di riferimento è legata a successivi DM secondo i quali la durata del contratto può variare da 1 a massimo 18 mesi e (Cassazione civ. sez. III, del 20 febbraio 2014 n. 4075) “il D.M. 30 dicembre 2002 stabilisce che i contratti di natura transitoria devono prevedere “una specifica clausola che individui l'esigenza transitoria del locatore e/o del conduttore – da provare quest'ultima con apposita documentazione da allegare al contratto – i quali dovranno confermare il permanere della stessa tramite lettera raccomandata da inviarsi avanti la scadenza del termine stabilito nel contratto”; stabilisce inoltre che “i contratti di cui al precedente decreto sono ricondotti alla durata prevista dall'art. 2 comma 1 della legge 9 dicembre 1998 n. 431 in caso di inadempimento delle modalità di conferma delle esigenze transitorie stabilite nei tipi di contratto di cui al comma 6 ovvero nel caso le esigenze di transitorietà vengano meno .. occorre la sussistenza delle seguenti condizioni: 1) la previsione di una specifica clausola contrattuale che individui l'esigenza di transitorietà del locatore e/o del conduttore;
2) l'allegazione, al contratto, di un'apposita documentazione atta a provare la suddetta esigenza;
3) la conferma, da parte dei contraenti, del permanere di essa, tramite lettera raccomandata da inviarsi prima della scadenza del termine”
Già questo sarebbe sufficiente ai fini dell'odierno decidere, in quanto il contratto contiene una clausola di “transitorietà” assolutamente generica (“motivo: di lavoro”) e in quanto la raccomandata di disdetta inviata non ha nulla a che vedere con la raccomandata prevista dalla legge (che vorrebbe fosse confermativa del particolare motivo)
Va inoltre precisato che questo tipo contrattuale appare essere fortemente sbilanciato in favore del locatore in quanto consente di aggirare sia i termini di durata (4+4) sia il canone concordato (3+2) sia l'obbligo di motivazione specifico alla prima scadenza e si presta facilmente, come in questo caso, alla stipula di contratti in frode alla legge.
Si ritiene quindi che, anche al di là del formalismo del DM, in situazioni analoghe la riconduzione del contratto allo standard 4 + 4 sia necessaria essendo la durata della locazione un elemento obbligatorio per legge
Nello specifico la simulazione appare deducibile da elementi presuntivi concordanti: in primo luogo la reiterazione nel tempo (il contratto è in essere dal 2015 con rinnovi continuativi), le utenze intestate alla conduttrice, la residenza assunta nell'immobile locato
Da tutto ciò l'accertamento della simulazione e la riconduzione necessaria della durata contrattuale a quella di legge di 4 + 4 con rigetto dell'istanza di rilascio al 6.7.24
Parte opponente ha richiesto che la scadenza contrattuale fosse precisata al 2031 considerando, la riconduzione del contratto ai termini di legge dall'ultimo rinnovo.
Tale domanda non appare però accoglibile. Trattandosi di reiterazione nel tempo sempre del medesimo contratto, questo deve essere trasformato ab origine alla forma legale e quindi dalla data della prima pattuizione (1.5.2015) pertanto la scadenza prevista si trasforma in quella legale del 1.5.2027 pagina 3 Parte intimante ha chiesto che una volta determinata la prossima scadenza ai sensi di legge sia confermata alla nuova data la licenza di finita locazione. L'istanza appare accoglibile (Cass. civ. n. 684/2010 “In tema di locazione, il giudice, ove accerti che, per erronea indicazione ovvero per avvenuta rinnovazione del contratto, l'effettiva data di scadenza dello stesso sia posteriore a quella indicata nell'atto di intimazione di licenza per finita locazione o di sfratto, può dichiarare la cessazione del contratto per una data successiva, senza, per questo, incorrere nel vizio di extra o ultra petizione”) avendo la Cassazione precisato che ciò che conta è la volontà del locatore di liberazione dell'immobile al di là della erroneità della scadenza ingiunta.
Pertanto va disposto il rilascio dell'immobile per la scadenza contrattuale come sopra determinata del 1.5.2027
Accolti i motivi di opposizione, segue la soccombenza la cui condanna va devoluta all'Erario per essere la conduttrice ammessa al gratuito patrocinio


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, ogni altra istanza disattesa o assorbita, così dispone: accertato che il contratto di locazione sottoscritto non ha carattere transitorio dispone che la durata contrattuale sia fissata nel termine di legge di 4+4 a partire dalla prima sottoscrizione del contratto 1.5.2015 stante la richiesta di licenza per finita locazione convalida la licenza di finit bile sito in Camucia, Via Italo Scotoni n. 25, attualmente locato alla sig.ra Parte_1
e fissa per il rilascio dell'immobile libero e vacuo di persone e di cose del/dei conduttore/i la data del
2 maggio 2027
Stante l'ammissione di al gratuito patrocinio, condanna al Parte_1 Controparte_1 pagamento in favore i lite, che si liquidano in € 1.44 55/2014 scaglione 1.100/5.200 valore medio senza istruttoria)
Sentenza pubblicata mediante lettura alle parti ed allegazione al verbale.
Arezzo, 28 febbraio 2025
Il GOP dott. Andrea Mattielli
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