REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SETTIMA CIVILE così composta:
dr. Maria Rosaria Rizzo Presidente e relatore dr. Maria Speranza Ferrara Consigliere dr. Paolo Caliman Consigliere ausiliario riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1200 del ruolo generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, assunta in decisione all'udienza del 05.11.2025, tenutasi con le modalità della trattazione scritta ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
(p.i. ), in persona del legale rapp.te p.t., rappresentato e Parte_1 P.IVA_1 difeso dall'AvvGiovanni ORTENZI (c.f.
i. ) per procura in atti – APPELLANTE – CodiceFiscale_1 P.IVA_2
E
(p.i. ), in persona del legale rappresentante pro Controparte_1 P.IVA_3 tempore, rappresentato e difeso dall'Avv. Ugo Santucci (C.F. ;) per procura in atti – C.F._2
APPELLATO e Appellante incidentale–

OGGETTO: locazione
Fatto e diritto
La controversia ha per oggetto il contratto di locazione, ad uso commerciale, dell'immobile, sito in
Roma, via Cheren 28-30 angolo via Tripoli, di proprietà della società stipulato Controparte_1 nell'anno 2014, dopo il subentro della società al padre dell'amministratrice di Parte_1 quest'ultima società.
La società ha proposto intimazione di sfratto per morosità, per omesso Controparte_1 versamento dei canoni di locazione, da luglio 2018 a gennaio 2019, per un totale di euro 10.150,00 euro, oltre ad euro 645,93 per oneri, con contestuale richiesta di ingiunzione di pagamento.
La società si è costituita, eccependo l'inadempimento del locatore a causa del ridotto Parte_1 godimento dell'immobile, determinato da due episodi allagamento, imputabili al locatore, avvenuti nel magazzino al piano interrato - il primo, il 27.12.2016 ed, il secondo, nel novembre 2018 - che avevano danneggiato irrimediabilmente la merce destinata alla vendita;
ha chiesto di dichiarare la risoluzione del contratto, per colpa della locatrice, e, in riconvenzionale, la restituzione del deposito cauzionale, pari ad euro 4500,00, oltre interessi, e la riduzione del canone di locazione, tenendo conto della limitazione di uso e dei vizi occulti riscontrati.
All'udienza di convalida, la società non si è opposta, manifestando l'intenzione di Parte_1 rilasciare l'immobile a breve;
il giudice ha ordinato il rilascio dell'immobile e disposto il mutamento del rito con termine ex art. 426
All' esito del giudizio, il tribunale di Roma, ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione, per inadempimento della società conduttrice;
ha dichiarato cessata la materia del contendere in ordine al rilascio;
ha condannato la società conduttrice al pagamento dei canoni insoluti, per un importo pari a euro 17.400,00 oltre interessi di legge dalle singole scadenze al saldo, e degli oneri condominiali, pari ad euro 645,93, oltre interessi dalla domanda al saldo;
ha accolto, per quanto di ragione, la domanda riconvenzionale, e, per l'effetto, condannato la società locatrice alla restituzione del deposito cauzionale, per un importo di euro 4500,00, oltre interessi di legge sino al soddisfo, ed al pagamento della somma di euro 2480,00 a titolo di risarcimento danni;
ha dichiarato la compensazione tra le somme rispettivamente dovute;
ha posto le spese di CTU a carico di entrambe le parti, nella misura del 50% ciascuna, e condannato parte convenuta al pagamento delle spese di giudizio nella misura di 2/3 liquidando 2.600,00 euro, per compensi, oltre a 250,00 euro, per spese vive, inclusi oneri di mediazione.
La sentenza è stata impugnata da entrambe le parti, in via principale, dalla società ed, Parte_1 in via incidentale, dalla società Controparte_1
Seguendo un ordine logico giuridico, va esaminato prima l'appello incidentale.
L'appello è infondato e presenta addirittura profili di inammissibilità per le ragioni che si espongono. La società appellante contesta la propria responsabilità riguardo ai due episodi di allagamento del locale, condotto in locazione.
Sottolinea che il primo episodio, avvenuto nel dicembre 2016, è stato determinato dalla rottura di un flessibile ubicato al di sotto del lavandino del bagno, al piano interrato dell'immobile locato, ed il secondo, nel novembre 2018, dal gomito idrico in prossimità della saracinesca di chiusura dello stesso bagno;
aggiunge, a riprova del proprio assunto, che le riparazioni non hanno riguardato la tubazione principale, ma solo quella esterna, unica causa degli allagamenti, ed allega le conclusioni del perito della società assicuratrice del condominio, redatta all'indomani del primo allagamento (“il sinistro è avvenuto in seguito alla rottura di un rubinetto filtro di allaccio al lavabo del bagno sito al livello interrato del negozio. La tubatura risulta, pertanto, di esclusiva pertinenza del locale in trattazione ed essendo completamente a vista, la relativa manutenzione è di spettanza del conduttore dei locali)”; conclusioni che avrebbero trovato conferma negli accertamenti del consulente tecnico di ufficio.
La critica è incentrata principalmente sul primo episodio di allagamento, nonostante l'accenno iniziale alla causa del secondo episodio, anch'essa secondo la prospettazione, riconducibile ad un elemento accessorio, esterno alla tubazione principale e visibile dall'esterno, la cui manutenzione è di competenza del conduttore.
L'appellante omette di rappresentare una parte delle argomentazioni del ctu, che, nel condividere le osservazioni del consulente di parte locatrice, geom. , inerenti la responsabilità del conduttore Per_1 per i lavori di manutenzione ordinaria, ha precisato che non si può, prescindere dalla presenza di un impianto idrico vetusto e privo di certificazione di conformità alla normativa vigente, nonchè dalla mancanza di manutenzione da parte del proprietario. In particolare, il ctu, con specifico riferimento al primo episodio, ha precisato “la rottura della tubazione esterna/raccordo presenti al di sotto del lavandino del bagno al piano interrato potrebbe essere ricondotto ad opere di manutenzione ordinaria da effettuare a cura del conduttore anche se in questo caso è evidente la precarietà e vetustà dello stesso collegamento…”; riguardo al secondo episodio “…successivamente all'allagamento è stato sostituito un raccordo a gomito collegato alla tubazione in rame dell'impianto idrico;
tale raccordo con uscita verso il muro perimetrale è parte essenziale della tubazione principale…”.
L'appello è, dunque, decentrato, perché la decisione poggia proprio su tali considerazioni, riportate, anche in modo più esteso ed in corsivo, nella sentenza impugnata. Come tale, non è idoneo ad intaccare il ragionamento logico giuridico seguito dal tribunale, restando assobito anche il profilo inerente alla riduzione del canone.
Venendo all'esame dell'appello principale, anch'esso è infondato e va rigettato per le ragioni che seguono. Con il primo motivo, si censura la decisione, per aver dichiarato risolto il contratto di locazione, per esclusiva responsabilità del conduttore, inadempiente all'obbligo di pagamento dei canoni dal mese di luglio 2018, senza minimamente accertare la responsabilità del locatore.
E' opportuno precisare che è stata individuata una responsabilità del locatore nella misura del 20% corrispondente alla riduzione del canone di locazione, disposta in sentenza. Per il resto,
l'inadempimento del conduttore è consistito nella totale sospensione dei pagamenti. E' provato e non contestato che la società non ha versato i canoni di locazione dal luglio 2018, a fronte Parte_1 di una parziale, se non addirittura minima, inutilizzabilità dell'immobile locato, limitata al piano interrato, adibito ad uso deposito. La sospensione integrale dei pagamenti è intervenuta oltre un anno dopo il primo episodio di allagamento - mentre il secondo si è verificato qualche mese dopo - senza eccepire nulla, nell'immediatezza, riguardo a presunti inadempimenti del locatore. L'eccezione è stata proposta solo con la costituzione in giudizio. Per converso, il conduttore ha continuato a svolgere la sua attività commerciale e ha rilasciato l'immobile solo il 27 giugno 2019, dopo l'ordine di rilascio, in sede di convalida. Appare, dunque, evidente che gli episodi di allagamento del seminterrato non hanno precluso, se non in minima parte e per un tempo limitato, l'utilizzo dell'immobile, nè, tanto meno, inibito l'esercizio della attività commerciale: va evidenziato che il piano superiore del locale, destinato alla vendita al dettaglio di materiale e componentistica elettrici, non è stato interessato dai fenomeni degli allagamenti.
E', quindi, inconferente il richiamo all'art. 1460 c.c., dal momento che l'exceptio non rite adimpleti contractus postula la proporzionalità tra i rispettivi inadempimenti, “da valutare non in rapporto alla valutazione soggettiva che le parti che le parti se ne facciano, ma in relazione alla oggettiva proporzione degli inadempimenti stessi, riguardata con riferimento all'intero equilibrio del contratto ed alla buona fede” (Cass. 3341/2001).
Come si è detto, la società appellante ha continuato a godere dell'immobile, nonostante i problemi all'impianto idrico;
ha ricevuto la prestazione del locatore, seppure, per un periodo limitato, in misura parziale, ed ha continuato a svolgere l'attività commerciale;
quindi, ha illegittimamente sospeso, in modo integrale, la controprestazione di pagamento del canone e, peraltro, senza alcuna eccezione ex art. 1460 cc, nell'immediatezza.
In conclusione, la sospensione del pagamento è del tutto ingiustificata, derivandone correttamente la risoluzione del contratto per colpa del conduttore.
Parimenti infondato è il secondo motivo di appello inerente il rigetto della domanda risarcitoria. La società appellante chiede la liquidazione del danno nella misura residua del 10%, pari allo scoperto contrattuale, cd. franchigia, della polizza assicurativa, quale quota del valore della merce danneggiata, nonché da perdita economica per “la mancata commercializzazione della merce ammalorata”.
Il rigetto si basa su diverse considerazioni: l'intervenuto risarcimento da parte della società assicuratrice del conduttore;
la mancata adozione di misure precauzionali nella custodia dei beni, conservando i pacchi, contenenti la merce, sul pavimento, invece di riporli su appositi scaffali, anche dopo il primo allagamento;
la clausola contrattuale di cui agli artt. 12 e 17 di esonero del locatore da eventuale responsabilità per danni diretti o indiretti che possano derivargli da fatti doloso e colposo del locatore, di suoi dipendenti, inquilini o terzi in genere … e per i danni che possano verificarsi per umidità, per invasione o infiltrazione d'acqua (anche se dovuti alla rottura di tubi o delle fognature).”
La società appellante si limita a sostenere di aver dato prova dei danni subiti ed a contestare la violazione degli obblighi di custodia.
La domanda di danni è assolutamente generica, chiedendosi sostanzialmente il rimborso del 10%, cd. franchigia, non coperto dalla propria società assicuratrice: la liquidazione non è assolutamente verificabile, in relazione ai danni riscontrati ed ai criteri seguiti;
il resto della documentazione in atti non è rilevante, trattandosi di fotografie, anch'esse non immediatamente verificabili, per contenuti e collocazione temporale, e fatture di acquisto ricondubili all'anno 2016 e, dunque, in mancanza di ulteriori riscontri, solo temporalmente collegate al primo episodio di allagamento. Non diverse sono le conclusioni per l'altra voce danno, trattata unitariamente dalla società appellante.
La società non contesta la clausola di esonero del locatore e ne ha eccepito Parte_1 genericamente l'inefficacia, ai sensi dell'art. 1579 c.c, con la prima censura, solo per sostenere la consapevolezza dei vizi da parte del locatore.
L'eccezione non solo è generica, è anche priva di pregio.
Nel contratto, all'art.12 è previsto: “Il conduttore, a seguito della visita dell'immobile e delle indagini anche amministrative presso gli enti competenti, e degli accertamenti espletati, dichiara che la cosa locatagli si trova in buono stato locativo, adatta all'uso convenuto, compresi gli impianti esistenti, e di prenderne la consegna (…) Ai sensi e per gli effetti degli art. 1578 e 1581 cc, il conduttore assume su di sé il rischio dell'eventuale presenza di vizi, anche sopravvenuti (quali, a titolo esemplificativo
e non esaustivo, umidità, rotture di tubi o delle fognature…), rinunciando, fin d'ora a farli valere ed esonerando espressamente il locatore da ogni responsabilità al riguardo…” All'art. 17: “Il conduttore esonera espressamente il locatore da ogni responsabilità per danni diretti ed indiretti che possano derivargli per fatto doloso o colposo del locatore, di suoi dipendenti, inquilini o terzi in genere… e, in particolare per i danni che possano verificarsi per umidità, per invasione o infiltrazione d'acqua (anche se dovuti alla rottura di tubi o delle fogne), nonché per il rigurgito di fogna”.
Tali disposizioni sono state oggetto di specifica approvazione per iscritto, ai sensi dell'art. 1341 cc, interpretandosi la prima come esonero di responsabilità per difetto, diniego o revoca di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative;
la seconda come esonero di responsabilità per fatti di dipendenti o di terzi: si deve, quindi, ritenere un errore materiale il riferimento al “fatto doloso” del locatore.
L'art. 1579 c.c prevede l'inefficacia del patto limitativo della responsabilità del locatore per i vizi della cosa, nel caso in cui il locatore li abbia taciuti al conduttore, in mala fede, oppure se i vizi sono tali da rendere impossibile il godimento del bene. Nel caso di specie, la società conduttrice non ha fornito prova del comportamento reticente e malizioso della locatrice in ordine alla sussistenza dei vizi;
anzi, le condizioni dell'impianto idrico erano chiare al momento degli accertamenti tecnici, nell'anno 2019, un impianto idrico vetusto, privo di certificazione di conformità alla normativa vigente e di interventi di manutenzione da parte del proprietario;
né è dedotto che le condizioni fossero diverse, al momento della stipula del contratto, quando l'immobile è stato espressamente ritenuto idoneo all'uso convenuto, compresi gli impianti, anche se limitatamente a fini amministrativi. Ancora, non risultano vizi e difetti di tale gravità da rendere assolutamente impossibile l'uso e il godimento della cosa locata, che va inteso nel senso della compromissione dell'intero scopo economico del contratto;
infatti, per accertare se ricorra o meno l'impossibilità del godimento, bisogna considerare il contratto nel suo complesso e non i singoli elementi che partecipano alla determinazione del suo oggetto. Nella specie, è provato e incontestato il godimento dell'immobile, da parte della società
, anche se, per periodi limitati, parziale, con la conseguenza che la clausola è pienamente Parte_1 efficace. La conoscenza/conoscibilità dei vizi rende ragionevole ritenere la preventiva e concorde valutazione delle parti di addossare al conduttore i rischi ad essi relativi. Va poi precisato che il fenomeno dell'allagamento costituisce un evento lesivo sopravvenuto, che trova anche causa nell'impianto non a norma e vetusto e, come tale, per lo stretto legame con i difetti dell'impianto elettrico, può essere coperto dalla causa di esonero di responsabilità, sotto il profilo del risarcimento dei danni, in contestazione. Diversamente, non si può ragionevolmente ritenere che il conduttore se ne sia accollato il rischio al punto da alterare il sinallagma contrattuale, e, dunque, negare la riduzione del canone, per la parte in cui non ha potuto utilizzare l'immobile; contestazione, peraltro, solo accennata dal locatore nel rispondere al primo motivo dell'appello principale. Di conseguenza, è corretta la decisione del tribunale di riduzione dell'ammontare del canone e di rigetto della domanda di risarcimento danni. Alla reciproca soccombenza, valutata anche in relazione all'esito finale della controversia, segue la compensazione delle spese del grado tra le parti, nonché l'obbligo, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater D.P.R. 115/2012, di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, rigetta gli appelli, rispettivamente proposti, avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Roma, n. 18097/2020; dichiara l'integrale compensazione delle spese del grado;
dichiara la società e la società tenute, ai sensi dell'art. 13 comma 1 Parte_1 Controparte_1 quater D.P.R. 115/2012, al versamento dell'ulteriore somma pari all'ammontare del contributo, da esse dovuto.
Così deciso in Roma il giorno 5.11.2025
Il
Presidente relatore