R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
La Corte d'Appello di Brescia, Sezione Seconda civile, composta dai Sigg.:
Dott. LA EL Presidente
Dott. Lucia Cannella Consigliere
Dott. IA TI Consigliere aus. rel.
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A
nella causa civile n. 336/2021 R.G. promossa con atto di citazione notificato in data e posta in decisione all'udienza collegiale del 14/05/2025
d a e , OGGETTO: Parte_1 Parte_2
rappresentati e difesi dall'avv. MARCHIONI STEFANO, elettivamente domiciliati Servitù
in VIA SOSTEGNO, 80 25121 BRESCIA presso il suo ufficio
APPELLANTI
c o n t r o
, , Controparte_1 CP_2 [...]
rappresentati e difesi dall'avv. Controparte_3
TR RI e dall'avv. CAPPIELLO VALLI', elettivamente domiciliati in VIA CARLO ZIMA 1 BRESCIA presso lo studio di quest'ultimo
APPELLATI pagina 1 di 19 In punto: appello a sentenza n. 365/2024 del Tribunale di Brescia terza sezione in data 06/02/2024
CONCLUSIONI
Dell'appellante: in via principale: dichiararsi la nullità della sentenza per violazione del principio del contradditorio e/o rimettere la causa al primo giudice;
in ogni caso riformarsi la sentenza per i motivi di cui alla narrativa dichiarando infondate, e per l'effetto rigettando, tutte le domande di parte appellata. Con la rifusione delle spese di entrambi i gradi di giudizio. Dell'appellato:1) Dichiarare inammissibile l'appello proposto dalla Sig.ra Pt_2 e dal Sig. , per tutti i motivi esposti in atti rappresentati e/o, in ogni caso, Parte_1 rigettare nel merito il gravame in quanto infondato in fatto ed in diritto;

2) In via incidentale, parzialmente riformare la sentenza di primo grado integrando il dispositivo del

pqm

“a carico dei cortili A e B, costituenti porzioni del mappale n. 39 NCTR, nonché del cortile C di cui al mappale n. 40 NCTR, a favore del fondo dominante di cui al mappale n. 23 subalterni 19, 28 e 29” con la precisazione che le corti di cui ai mappali 39 e 40 NCTR sono corti comuni e pertinenziali agli immobili identificati al Catasto Fabbricati Foglio 34 Particella 40 Subalterni 2, 8, 9 e 10 sempre di proprietà della sig.ra Parte_2
3) riformare la sentenza di primo grado con accoglimento della domanda formulata in via principale (domanda 1) dagli attori in primo grado, e precisamente:
1) accertata la servitù di passaggio pedonale e RA, o in subordine RA, come descritta in fatto in atto di citazione ex art. 1350 c.c. (scrittura privata autenticata Notaio del 16.04.1980 n. 37196 rep. Doc. n. 23 – 34 e atto di donazione del Per_1 04.09.1992 Notaio (n. 53089 rep. / n. 7164 racc.) (doc. n. 11)), a Persona_2 favore dei fondi dominanti, subalterni 19, 28 e 29 della particella 276, foglio LSS Foglio 3 Catasto Fabbricati (nella loro integralità e comunque per ciascun fondo, o separatamente e parzialmente) [oggi identificate a seguito di riordino al Comune di Lumezzane Catasto Fabbricati Sezione Urbana NCT foglio 34 nri particella 23 sub. 19 (di ), 28 (della Controparte_4 Pt_3 CP_1 Controparte_3
e 29 (di )] a
[...] Controparte_5 CP_1 carico del fondo servente identificato con la corte comune a androne dei subalterni 2, 8, 9 e 10 della particella 278, foglio LSS – Foglio 3, del catasto fabbricati del Comune di Lumezzane (nella loro integralità o separatamente) (già corte/androne, oggi ente urbano, catastalmente identificato a Catasto Terreni, foglio 34 p.lla 39, 40) [oggi identificate a seguito di riordino al Comune di Lumezzane Catasto Fabbricati Sezione Urbana NCT foglio 34 nri particella 40 sub. 2, 8, 9 e 10 e particella 41 sub 4 di proprietà della signora ] sull'intera Parte_2 estensione o in ogni caso su parte di essa, come indicato in atti), e, in caso di integrazione del contraddittorio, a carico di eventuali terzi soggetti pure comproprietari della corte comune asservita secondo le indicazioni di parte convenuta e di CTU e relative proprietà indicate:
pagina 2 di 19

1.a) accertare e dichiarare in favore di parte attrice il diritto di transito (di larghezza almeno pari all'androne e per l'estensione di tutta la corte, ovvero per la parte di essa identificata nel doc. n.7 nella porzione contrassegnata di colore giallo
o secondo le risultanze della CTU), di sosta, manovra, fermata e parcheggio quali diritti connessi alla servitù di passo RA e pedonale, anche ai sensi e per gli effetti dell'art. 1064 cc, insistente sull'immobile di parte convenuta, fondo servente, identificato con la corte comune e androne dei subalterni 2, 8, 9 e 10 della particella 278, foglio LSS – Foglio 3 del catasto fabbricati del Comune di Lumezzane (già corte/androne, oggi ente urbano, catastalmente identificato a Catasto Terreni, foglio 34 p.lla 39 e 40) [oggi identificate a seguito di riordino al Comune di Lumezzane Catasto Fabbricati Sezione Urbana NCT foglio 34 nri particella 40 sub. 2, 8, 9 e 10 e particella 41 sub 4 di proprietà della signora Parte_2
], tenuto conto delle risultanze agli atti e della CTU;

[...]


1.b) condannare la convenuta all'eliminazione degli Parte_2 impedimenti che ostacolano l'esercizio della servitù con obbligo di rimessione in pristino dello stato dei luoghi ex artt. 1079 e 2058 c.c. in particolare, ordinando sulla base delle risultanze della CTU agli atti:
I- la rimozione del cancello e relativo portale interno;

II- la rimozione o elettrificazione del cancello posto all'ingresso del portico promiscuo che affaccia alla via pubblica di via Roma, anche con installazione di sistema citofonico;

III- la rimozione di tutti i manufatti, abusivamente installati sul fondo servente di proprietà della convenuta che non sono rappresentati nelle mappe catastali Pt_2 (fioriera in muratura, vasi) e che hanno aggravato l'esercizio della servitù di passaggio;

IV- la rimozione di tutti i manufatti (vasi e fioriere in muratura) che hanno aggravato l'esercizio della servitù di passaggio;

V- regolamentare gli orari di apertura e di chiusura del cancello posto all'ingresso del portico promiscuo imponendo una fascia oraria ove necessaria in cui debba rimanere sempre aperto o in ogni caso imponendo ogni altra misura ritenuta idonea per garantire l'apertura di detto cancello ferma la facoltà di entrare ed uscire a qualsiasi ora;



1.c) accertare se, allo stato, parte convenuta sig.ra e in caso di Pt_2 integrazione del contraddittorio, eventuali terzi soggetti comproprietari della corte asservita secondo le indicazioni di parte convenuta e relative proprietà indicate, hanno diritto di passaggio e di fermata con le auto sulla corte su cui insiste la servitù e regolarizzare la sosta nel rispetto delle necessità delle parti tenuto conto dello stato dei luoghi e dei ristretti spazi di manovra, delimitando con delle strisce l'area di parcheggio, ingiungendo la stessa dall'astenersi da ogni ulteriore turbativa, inclusa la sosta di veicoli, all'interno della corte gravata da servitù;


1.d) condannare la convenuta , e in caso di integrazione Parte_2 del contraddittorio, eventuali terzi soggetti comproprietari della corte asservita secondo le indicazioni di parte convenuta e relative proprietà indicate, all'obbligo di pagina 3 di 19 contribuzione, ex art. 1069 c.c., alle spese di manutenzione del fondo servente per garantire l'ordinario e comodo esercizio della servitù, in misura proporzionale al suo utilizzo ovvero almeno al 50%, nel rispetto di quanto previsto dalla normativa civilistica o nella misura in cui Codesto Giudice riterrà in corso di causa anche in proporzione al numero di unità abitative della sig.ra ovvero dei terzi Pt_2 soggetti comproprietari;



1.e) condannarsi la convenuta , e in caso di integrazione Parte_2 del contraddittorio, eventuali terzi soggetti comproprietari della corte asservita secondo le indicazioni di parte convenuta e relative proprietà indicate, ex art. 614- bis c.p.c., al pagamento in favore degli attori della somma di euro 500,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione della sentenza di condanna, nonché della somma di euro 5.000,00 per ogni violazione od inosservanza successiva ovvero nella maggiore
o minore somma che codesto Onorevole Giudice vorrà ritenere di giustizia;

4) In via incidentale subordinata, nella denegata ipotesi in cui trovasse accoglimento l'appello avverso, accogliersi la domanda formulata in via di ulteriore subordine (domanda 3) dagli attori in primo grado con relazione all'interclusione del fondo, e precisamente:
3) nella denegata e non creduta ipotesi in cui Codesto Giudice non dovesse accogliere le domande di cui sopra, anche solo parzialmente, accertata e dichiarata l'interclusione relativa dei fondi identificati con i subalterni 19, 28 e 29 della particella 276 del foglio LSS/3 del Catasto fabbricati del Comune di Lumezzane (nella loro integralità e comunque per ciascun fondo, o separatamente e parzialmente) [oggi identificate a seguito di riordino al Comune di Lumezzane Catasto Fabbricati Sezione Urbana NCT foglio 34 nri particella 23 sub. sub. 19 (di
e ), 28 (della di CP_2 Pt_3 CP_1 Controparte_3
e 29 (di e )] Controparte_3 CP_2 Pt_3 CP_1 ovvero l'esistenza di un accesso inadatto ed insufficiente alle esigenze di tali fondi e che non può essere ampliato e per l'effetto:


3.a) costituire ex art. 1032, 1051 cod. civ. – ovvero per il combinato disposto degli artt. 1051 e 1052 cod. civ. – servitù coattiva di passaggio pedonale e RA indicate nelle consistenze meglio descritte nella CTU, a favore dei fondi di cui sopra (nella loro integralità e comunque per ciascun fondo, o separatamente e parzialmente) ed a carico del fondo servente identificato con la corte comune ed androne dei subalterni 2, 8, 9 e 10 della particella 278, foglio LSS – Foglio 3 del catasto fabbricati del Comune di Lumezzane (già corte/androne, oggi ente urbano, catastalmente identificato a Catasto Terreni, foglio 34 p.lla 39 e 40 nella loro integralità o separatamente) [oggi identificate a seguito di riordino al Comune di Lumezzane Catasto Fabbricati Sezione Urbana NCT foglio 34 nri particella 40 sub. 2, 8, 9 e 10 e particella 41 sub 4] di proprietà dell'odierna convenuta CP_6
e, in caso di integrazione del contraddittorio, a carico di eventuali terzi
[...] soggetti comproprietari della corte asservita secondo le indicazioni di parte convenuta e relative proprietà indicate;



3.b) accertare e dichiarare in favore di parte attrice il diritto di transito (di larghezza almeno pari all'androne e per l'estensione di tutta la corte, ovvero per la
pagina 4 di 19 parte di essa identificata nel doc. n.7 nella porzione contrassegnata di colore giallo ovvero secondo la CTU), di sosta, manovra, fermata e parcheggio quali diritti connessi alla servitù di passo RA e pedonale insistente sull'immobile di parte convenuta, fondo servente, identificato con la corte comune e androne dei subalterni 2, 8, 9 e 10 della particella 278, foglio LSS – Foglio 3 del catasto fabbricati del Comune di Lumezzane (già corte/androne, oggi ente urbano, catastalmente identificato a Catasto Terreni, foglio 34 p.lla 39 e 40 nella loro integralità o separatamente) e, in caso di integrazione del contraddittorio, a carico di eventuali terzi soggetti comproprietari della corte asservita secondo le indicazioni di parte convenuta e relative proprietà indicate;



3.c) condannare la convenuta all'eliminazione degli Parte_2 impedimenti che ostacolano l'esercizio della servitù con obbligo di rimessione in pristino dello stato dei luoghi ex artt. 1079 e 2058 c.c. in particolare, ordinando:
I- la rimozione del cancello e relativo portale interno;

II- la rimozione o elettrificazione del cancello posto all'ingresso del portico promiscuo che affaccia alla via pubblica di via Roma;

III- la rimozione di tutti i manufatti, abusivamente installati sul fondo servente di proprietà della convenuta che non sono rappresentati nelle mappe catastali Pt_2 (fioriera in muratura, vasi e in ogni caso cosiccome individuati in sede di CTU) e che hanno aggravato l'esercizio della servitù di passaggio;

IV- la rimozione di tutti i manufatti (vasi e fioriere in muratura cosiccome individuati in sede di CTU) che hanno aggravato l'esercizio della servitù di passaggio;

V- regolamentare gli orari di apertura e di chiusura del cancello posto all'ingresso del portico promiscuo imponendo una fascia oraria ove necessaria in cui debba rimanere sempre aperto o in ogni caso imponendo ogni altra misura ritenuta idonea per garantire l'apertura di detto cancello ferma la facoltà di entrare ed uscire a qualsiasi ora;



3.d) accertare se, allo stato, parte convenuta sig.ra e, in caso di Pt_2 integrazione del contraddittorio, a carico di eventuali terzi soggetti comproprietari della corte asservita secondo le indicazioni di parte convenuta e relative proprietà indicate, hanno diritto di passaggio e di fermata con le auto sulla corte su cui insite la servitù e regolarizzare la sosta nel rispetto delle necessità delle parti tenuto conto dello stato dei luoghi e dei ristretti spazi di manovra, delimitando con delle strisce l'area di parcheggio, ingiungendo la stessa dall'astenersi da ogni ulteriore turbativa, inclusa la sosta di veicoli, all'interno della corte gravata da servitù;


3.e) condannare la convenuta e , in caso di integrazione Parte_2 del contraddittorio, a carico di eventuali terzi soggetti comproprietari della corte asservita secondo le indicazioni di parte convenuta e relative proprietà indicate, all'obbligo di contribuzione, ex art. 1069 c.c., alle spese di manutenzione del fondo servente per garantire l'ordinario e comodo esercizio della servitù, in misura proporzionale al suo utilizzo ovvero almeno al 50%, nel rispetto di quanto previsto dalla normativa civilistica o nella misura in cui il giudice riterrà in corso di causa anche in proporzione al numero di unità abitative della sig.ra Pt_2
pagina 5 di 19

3.f) condannarsi la convenuta e, in caso di integrazione Parte_2 del contraddittorio, a carico di eventuali terzi soggetti comproprietari della corte asservita secondo le indicazioni di parte convenuta e relative proprietà indicate, ex art. 614-bis c.p.c., al pagamento in favore degli attori della somma di euro 500,00 per ogni giorno di ritardo nell'esecuzione della sentenza di condanna, nonché della somma di euro 5.000,00 per ogni violazione od inosservanza successiva ovvero nella maggiore o minore somma che codesto Onorevole Giudice vorrà ritenere di giustizia;

5) In ogni caso ordinarsi al Conservatore dei Registri Immobiliari la trascrizione della sentenza che accolga la presente domanda, esonerandolo da ogni conseguente responsabilità.
Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
, (proprietari degli immobili censiti nel Controparte_1 CP_2
Comune di Lumezzane al fg 3 mapp. 276 sub 19 e 29) e Controparte_3
(proprietaria dell'immobile censito al sub 28) convenivano in giudizio
[...]
(proprietaria degli immobili fg 3, ex mapp. 278, sub. 2, 8, 9 e 10 Parte_2
attuali mapp 39 e 40 ) ed il marito per sentire: Parte_1
i)accertarsi l'esistenza di servitù contrattuale (ed in via subordinata, per usucapione o ex artt. 1051 e ss. c.c.) di transito pedonale e RA, comprensiva delle facoltà di sosta, manovra, fermata e parcheggio, sull'area cortiliva appartenente alla convenuta;

ii) condannare alla rimozione degli ostacoli (vasi e fioriere) frapposti al suo esercizio e del cancello su Via Roma in alternativa elettrificandolo e regolamentandone gli orari di apertura e chiusura;

iii) regolamentarsi la sosta, delimitando con delle strisce l'area di parcheggio;

(iv) condannarsi la convenuta alla contribuzione alle spese di manutenzione del fondo servente, nonché alla rimozione del sistema di videosorveglianza ivi installato pagina 6 di 19 e rivolto anche verso il fondo dominante in violazione della privacy.
Esponevano gli attori che:
dagli atti di provenienza dell'unità immobiliare (subalterni 2-9-10) di proprietà di
(atto Notaio del 4.09.1992 n. 53089 rep. / n. 7164 Persona_3 Per_2
racc. e scrittura privata autenticata Notaio del 16.04.1980 n. 37196 rep.docc. Per_1
11 e 23), risultava che la corte esclusiva delle predette unità era gravata da servitù
carraia, peraltro non contestata, almeno dal 1980 e riconosciuta esplicitamente dalla stessa anche in sede di mediazione (docc. 25-26);
per consentire lo scarico e carico di merci (farine e prodotti lavorati dell'attività di panificazione) il passaggio si attua attraverso un portico promiscuo e contigue aree cortilive che dalla via pubblica Roma consentono di giungere alla piccola area cortilizia antistante il proprio immobile;

negli ultimi anni i convenuti mettevano in atto comportamenti tali da ostacolare l'esercizio del diritto di servitù di passaggio;

la convenuta in particolare posizionava vasi, aiuole ed altre strutture che rendevano sempre più complicate ed impervie le manovre di accesso di fornitori e clienti pretendendo di attuare una chiusura pressoché permanente, sia del cancello interno sia del cancello esterno posizionati lungo il percorso.
In subordine gli attori ritenevano comunque di avere acquistato per usucapione la servitù di passaggio – a piedi e con veicoli a motore – avendone esercitato il possesso ex art. 1140 c.c. per oltre un ventennio.
Si costituivano i convenuti che insistevano per il rigetto delle avverse domande.
pagina 7 di 19 Contestavano che:
la servitù attorea potesse estendersi anche al “portico promiscuo” (in comproprietà
fra e soggetti terzi) essendo la stessa limitata al “cortile comune” Pt_2
menzionato nell'atto notarile di donazione;

fossero esistenti i presupposti di legge utili per l'usucapione del diritto trattandosi di servitù non apparente e finanche quelli per una costituzione in via coattiva, non essendo il fondo attoreo intercluso.
Formulavano domanda riconvenzionale di accertamento di illegittimo aggravamento della servitù, incompatibile col disposto dell'art. 1065 c.c. e chiedevano il risarcimento dei danni non patrimoniali patiti per effetto dell'esercizio della servitù
attorea in modo esorbitante dal titolo.
La causa era istruita documentalmente, con assunzione testi ed espletamento ctu.
Con la sentenza gravata il tribunale:
accertava l'avvenuto acquisto per usucapione del diritto di servitù di passaggio pedonale e RA secondo il tragitto delineato in verde nella planimetria prodotta quale allegato n. 9 della ctu a carico dei cortili A e B, costituenti porzioni del mappale n. 39 NCTR, nonché del cortile C di cui al mappale n. 40 NCTR, a favore del fondo dominante di cui al mappale n. 23 sub. 19, 28 e 29;
condannava i convenuti, in solido fra loro, a rimuovere gli ostacoli frapposti al libero esercizio di tale servitù (eliminazione gradino in cemento sul lato est del cortile, vasi,
materiale di risulta e barriera metallica, in estremo angolo del fabbricato di cui al mappale n. 40 NCTR lato ovest), nonché a rimuovere o elettrificare (con consegna pagina 8 di 19 del telecomando agli attori) i due cancelli descritti e individuati nella ctu;

rigettava la domanda attorea di condanna di parte convenuta a partecipare alle spese di manutenzione del fondo, non ancora manifestatesi;

respingeva le domande riconvenzionali dei convenuti, attesa la sovrapposizione di fatto del contenuto del titolo (usucapione) con la modalità di esercizio (possesso utile all'usucapione) che escludeva quindi un suo aggravamento;

condannava i convenuti, in solido fra loro, a rimuovere o spegnere le telecamere (in arancio nell'allegato 8 della ctu), ovvero a reindirizzarle in modo da evitare che il campo di ripresa potesse incidere sui diritti di terzi;

condannava i convenuti, in solido fra loro, al rimborso delle spese di lite e di ctu.
Riteneva il giudice che:
dagli atti di proprietà attorei (notaio del 1995 e notaio del 2004) Per_4 Per_5
non risultava provata la costituzione contrattuale di una servitù di transito, mentre il riferimento ad una servitù di transito contenuto negli atti di parte convenuta (atto a ministero Notaio del 1980 e a ministero Notaio del 1992) non erano Per_1 Per_2
sufficienti a corroborare l'esistenza della servitù in quanto restava ignoto il contratto istitutivo della stessa e l'identificazione esatta dell'ubicazione della servitù (dove si parla genericamente di un non meglio specificato “cortile esclusivo”);
il possesso ad usucapione esercitato dagli attori e dai danti causa aveva trovato conferma nelle concordi dichiarazioni dei testi e finanche in quelle della convenuta
(.sempre dal 1982, ovvero da quando abito lì, i signori entravano dal Pt_2 CP_2
portico promiscuo, scendevano e in retromarcia entravano nel cortile esclusivo per
pagina 9 di 19 poi andare fino in fondo all'entrata del laboratorio-forneria per caricare e
scaricare);
nessuna specifica regolamentazione della servitù competeva poi al giudicante potendo questa essere solo oggetto di pattuizione contrattuale.
Avverso la sentenza i coniugi proponevano appello reiterando le Parte_4
domande svolte in primo grado.
Si costituivano gli appellati che insistevano per il rigetto dell'appello ed in via incidentale per la riforma della sentenza in punto al riconoscimento dell'esistenza della servitù contrattuale sull'intera estensione delle corti di proprietà Pt_2
All'udienza collegiale del 14/05/2025 la causa era trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Appello Principale
Con il primo motivo gli appellanti lamentano la violazione dell'art.102 cpc. e la conseguente nullità della sentenza per mancata integrazione del contraddittorio nei confronti dei comproprietari dei mappali gravati dalla servitù di transito.
Assumono l'erroneità della decisione del primo giudice basata sul fatto che parte eccipiente non aveva assolto all'onere su di lei incombente di indicare il nominativo degli eventuali comproprietari, la cui identità non era stata determinata con certezza nemmeno in sede di consulenza.
Rilevano che il perito aveva per il cortile “A” individuato la comproprietà almeno a
(pag. 30 CTU) al quale doveva essere esteso il contraddittorio. Per_6
pagina 10 di 19 Con il secondo motivo censurano la sentenza per violazione dell'art. 1061 c.c sostenendo che la sentenza non ha motivato in ordine al necessario requisito della apparenza della servitù in oggetto la cui mancanza rende inammissibile l'acquisizione per usucapione.
Il percorso individuato dal ctu (allegato 9 alla ctu) attraverso l'androne C ed i cortili,
A e B utilizzato da e da altri abitanti delle case prospicenti per accedere ai Pt_2
propri immobili non dimostrerebbe l'univoco asservimento apparente del medesimo a favore del fondo preteso dominante.
Con il terzo motivo lamentano erroneità della sentenza in punto all'accoglimento della domanda relativa alla rimozione delle telecamere di videosorveglianza.
Rilevano che il ctu (pag. 19) evidenziava che le telecamere elencate in perizia inquadrano, oltre ai rispettivi accessi esclusivi, anche porzioni dei cortili A e B di cui al mappale 39 NCTR, che pur non essendo aree esclusive di parte appellante, non appartengono a parte appellata, ma eventualmente a terzi estranei alla vertenza.
Fermo che le telecamere non inquadrano la proprietà nel bilanciamento degli CP_2
interessi delle parti, il diritto di riservatezza dei fruitori e fornitori che transitano attraverso i fondi presunti serventi per raggiungere il fondo dominante non può
prevalere su quello di sicurezza personale dei proprietari dei beni da asservire.
Con il quarto motivo censurano la sentenza ove, ultra et extra petita in violazione art.112 cpc i convenuti venivano condannati alla rimozione di oggetti e manufatti,
mentre nei confronti di non era stata formulata alcuna domanda. Parte_1
L'assenza di soccombenza escluderebbe quindi dalla condanna alle Parte_1
pagina 11 di 19 spese.
Appello incidentale
Con il primo motivo censurano la sentenza ove veniva ritenuta non fondata la domanda di accertamento della servitù esistente sulla base degli atti di provenienza dell'unità immobiliare di proprietà di (foglio 3, particella 278 subalterni 2-9- Pt_2
10 -atto Notaio del 4.09.1992 n. 53089 rep. / n. 7164 racc. e scrittura privata Per_2
autenticata Notaio del 16.04.1980 n. 37196 rep.), riconosciuti dallo stesso Per_1
giudice come ricognitivi della servitù, tra l'altro pacificamente ammessa (vd interrogatorio formale) da controparte.
Evidenziano che il giudice erroneamente aveva ritenuto la servitù non fondata su un contratto non avendo rinvenuto quello istitutivo del diritto, senza considerare che il proprietario del fondo servente (artt. 1058 e 1411 c.c.) può costituire la servitù anche in favore del terzo proprietario del fondo dominante (Cass. 14180/2011).
In merito alle modalità di esercizio cita la giurisprudenza (Cass. 20830/2022) che ricomprende nella servitù di passaggio per carico e scarico anche la facoltà di sostare nel fondo servente ivi compresa (Cass. 4821/ 2019) la facoltà del transito da parte di terzi che rientrino nell'ambito dell'utilitas (fornitori e clienti-rivenditori) dell'attività
commerciale.
Ancora più pacifico deve essere il riconoscimento del passaggio pedonale non comportando questo alcun tipo di aggravio a carico del fondo servente.
Con il secondo motivo, in ipotesi di accoglimento dell'avverso appello principale, in ordine all'esclusione dell'acquisizione per usucapione della servitù di transito carrale pagina 12 di 19 e pedonale, propongono appello in via condizionata insistendo per l'accoglimento della domanda di servitù coattiva ex art. 1051 e 1052 c.c , tenuto conto che solo il punto vendita ed il magazzino (sub. 29-28) hanno un accesso limitato (con dislivello di 1 metro) e pedonale sulla via pubblica Roma, mentre il laboratorio-cucina (sub-
29) e l'appartamento (sub. 19) sono interclusi. CP_2
Con il terzo motivo infine insistono perché ad integrazione del provvedimento con il quale è stata riconosciuta la servitù “a carico dei cortili A e B, costituenti porzioni
del mappale n. 39 NCTR, nonché del cortile C di cui al mappale n. 40 NCTR, a
favore del fondo dominante di cui al mappale n. 23 subalterni 19, 28 e 29”
Evidenziano che le corti di cui ai mappali 39 e 40 sono corti comuni e pertinenziali agli immobili identificati al Catasto Fabbricati Foglio 34 Particella 40 Subalterni 2,
8, 9 e 10 sempre di proprietà della sig.ra e pertanto chiedono che Parte_2
venga esteso il peso anche ai medesimi onde potere trascrivere l'esistenza della servitù su tutto il compendio immobiliare.
***
Il primo motivo dell'appello principale con il quale lamentano Parte_4
nullità della sentenza per mancata integrazione del contraddittorio sulla base del fatto che la corte era comune a terze proprietà non meglio identificate va rigettato.
Sul punto non può che concordarsi con quanto già rilevato dal giudice di primo grado, ovvero che secondo costante giurisprudenza era onere di chi lo eccepisce indicare nominativamente le persone pretermesse ed i presupposti di fatto e di diritto che attribuendo loro la qualità di litisconsorti giustifichino l'integrazione del pagina 13 di 19 contraddittorio, ricadendo sull'eccipiente il dubbio sulla fondatezza della dedotta violazione (Cass. 11043/2022; 23634/2018; 10168/2018).
Tale prova non è stata offerta dagli appellanti né è stato possibile raggiungerla altrimenti, tant'è che lo stesso ctu, incaricato di ciò, (pagg. 30 e 35 perizia)
confermava: “..non sono quindi in grado di stabilire con assoluta certezza il regime
proprietario dei fondi serventi (cortile C di cui al mapp. 40 NCTR e cortili A e B di
cui al mapp. 39 NCTR), poiché non esiste riscontro univoco e certo supportato da
titoli giuridici”.
Va poi per ragioni di ordine logico/giuridico esaminato il primo motivo dell'appello incidentale con il quale gli appellati lamentano che non sia stata accertata CP_2
l'esistente servitù di passaggio in base agli atti di provenienza della proprietà
Pt_2
Il motivo merita accoglimento.
La Giurisprudenza è infatti costante nel ritenere che la servitù prediale può essere costituita anche con contratto a favore di terzi.
La Suprema Corte (23343/06; 14180/2011) ha più volte chiarito che: “Il titolo
costitutivo di una servitù prediale può rinvenirsi in un contratto scritto cui abbia
partecipato anche solo il proprietario del fondo servente, rispetto al quale il
proprietario del fondo dominante abbia assunto la posizione di terzo, non
sussistendo, nel contratto a favore di terzo, limiti in ordine alla qualità ed al
contenuto della prestazione a favore di terzo, la quale può consistere in un "dare", in
un "facere" o in un "non facere" presente o futuro ed anche nella costituzione di un
pagina 14 di 19 diritto reale, purché esso corrisponda ad un interesse, anche non patrimoniale, dello
stipulante”.
Ed ancora (407/2025): “Il contratto a favore di terzo, stipulato dal proprietario del
fondo servente, può valere quale titolo costitutivo di una servitù prediale, purché la
stipulazione avvenga per iscritto, la servitù sia costituita a carico del fondo del
promittente e a favore di quello del terzo, il vincolo e il correlativo vantaggio siano
previsti e voluti dai contraenti in modo inequivoco, il fondo dominante sia
determinato o determinabile con certezza e lo stipulante nutra un interesse, anche di
natura non patrimoniale, alla costituzione della servitù”.
Quanto agli atti di provenienza della proprietà va evidenziato che: Pt_2
-nelle postille della compravendita notaio del 16/04/1980 (con la quale i Per_1
genitori, e , acquistavano da Persona_7 Persona_8 CP_7
e gli attuali mapp. 40 sub. 9 e sub. 10-doc. 23 fs si
[...] Controparte_8 CP_2
legge “con cortile esclusivo gravato con servitù di transito RA a favore della
proprietà degli eredi del sig, e loro aventi causa“(attuali ; Persona_9 CP_2
-medesima dicitura si rinviene anche nell'atto di donazione e compravendita notaio del 04/09/1992 (con il quale i genitori trasferivano alla figlia Per_2 Parte_2
i mappali 40 sub. 9 e sub. 10 e contestualmente veniva acquistato anche il
[...]
sub.

2-doc. 11 fs . CP_2
Se pure nelle planimetrie allegate agli atti (all. 12 ctu) il portico ed i cortili (insistenti nei mapp 39 e 40) vengono definiti comuni e non si rinviene la dicitura “cortile esclusivo” la corretta interpretazione della postilla non può non tenere conto dello stato dei luoghi in base al quale il diritto di passaggio deve necessariamente pagina 15 di 19 esplicarsi attraverso l'androne/portico (identificato come cortile C -vd. all 9 della ctu in colore rosso) ed i cortili A e B (sempre in colore rosso all 9 della ctu) perché solo attraverso i medesimi dalla via pubblica Roma è possibile accedere alla proprietà
degli attuali CC di cui si discute (colorata in giallo mapp. 23).
A ciò si aggiunga che l'esistenza della servitù carraia a favore degli attuali (e CP_2
dei loro dante causa) veniva confermata dal legale degli appellanti (vd lettera
17/09/2018-doc 26 fs e dalla stessa che, in sede di interrogatorio CP_2 Pt_2
formale (udienza 01/04/2022), così si esprimeva: “sempre dal 1982, ovvero da
quando abito lì, i signori entravano dal portico promiscuo, scendevano e in CP_2
retromarcia entravano nel cortile esclusivo per poi andare fino in fondo all'entrata
del laboratorio-forneria per caricare e scaricare”; ed anche “..hanno il transito
RA , ma non pedonale come scritto nel mio atto di proprietà”.
Uguale conferma del passaggio carrale e pedonale di dei suoi dante causa e CP_2
dei fornitori risulta anche nelle dichiarazioni rese dai testi ( ud 01/04/2022; Tes_1
e ud 091/2022). Tes_2 Tes_3
Quanto alle modalità di esercizio della servitù il transito carrale deve necessariamente ricomprendere quelle utilitas legate alla vita di relazione ed all'attività economica svolta dalla forneria.
A tal proposito la Corte di Cassazione (4821/2019) ha precisato che: “In tema di
servitù prediali di passaggio, il contenuto del relativo diritto comprende tutte le
concrete e varie modalità del suo esercizio, inteso quale "utilitas" che il proprietario
del fondo dominante riceve non soltanto in via diretta, ossia mediante l'esercizio del
diritto proprio o dei familiari o di coloro che detengano il fondo in suo nome, ma pagina 16 di 19 anche in via indiretta, attraverso le visite di terzi, riferibili alle normali esigenze
della vita di relazione”.
In virtù di ciò e tenuto conto che oltre ad un appartamento, gli altri locali degli appellanti riguardano il laboratorio, punto vendita e magazzino dell'attività
commerciale della la servitù deve intendersi esercitata anche pedonalmente CP_3
e ricomprendere la sosta ed il temporaneo parcheggio dei fornitori e dei clienti/rivenditori per il tempo necessario al normale espletamento delle operazioni di consegna, carico e scarico della merce.
Va pertanto dichiarata accertata l'esistenza di servitù carrale e pedonale a favore del fondo dominante di cui al mappale n. 23 subalterni 19, 28 e 29 ed a carico del fondo servente catastalmente identificato al NCT fg 34 mapp 39 (ex mapp. 276) e mapp.
40 ( già LSS – Foglio 3 mapp 278 subalterni 2, 9 e 10 –vd all 12 ctu).
L'accoglimento del presente motivo fa ritenere assorbito il secondo motivo dell'appello principale correlato all'acquisto della servitù per usucapione ed altresì il secondo motivo dell'appello incidentale proposto in via condizionata.
Il terzo motivo dell'appello principale va ugualmente rigettato.
Il ctu incaricato di verificare la visuale delle telecamere posizionate da e Pt_2
l'eventuale violazione della privacy, rilevava che le 4 telecamere (evidenziate in arancione- all. 8 ctu) oltre ai rispettivi accessi esclusivi, inquadravano anche porzioni dei cortili A e/o B del mapp. 39 citati come comuni nelle planimetrie (all.12).
In base alla normativa sulla privacy al fine di evitare di incorrere nel reato di interferenze illecite nella vita privata (art. 615-bis c.p.), l'angolo visuale delle riprese pagina 17 di 19 deve essere comunque limitato ai soli spazi di esclusiva pertinenza con l'esclusione di ogni forma di ripresa, anche senza registrazione di immagini, relativa ad aree comuni (cortili, garage comuni) o antistanti l'abitazione di terzi.
Se anche le telecamere in oggetto non inquadrano la proprietà esclusiva degli appellati ciononostante riguardano aree cortilizie ove viene da parte degli CP_2
stessi estrinsecata la servitù di passaggio sui fondi serventi, senza che sia stata peraltro dedotta alcuna reale esigenza di difesa o situazione di pericolo, atta a giustificare un diverso contemperamento degli interessi delle parti.
Anche il quarto motivo dell'appello principale va rigettato.
In citazione parte aveva richiesto l'eliminazione dei manufatti ed installazioni CP_2
nonché dei comportamenti posti in essere dai coniugi che Parte_4
rappresentavano un ostacolo al normale esercizio della servitù di passaggio.
La rimozione pertanto anche del gradino individuato dal ctu, unitamente ai vasi e secchi di materiale di risulta, come ostacolo e limitazione all'utilizzo del passaggio
(pag15 perizia ed all 10 ctu) non costituisce un extra petita rientrando nel più ampio concetto di manufatti, che non è stato contestato siano stati posti in opera dai coniugi.
L'esito del giudizio, il rigetto dell'appello principale e l'accoglimento di quello incidentale depongono per la condanna di parte appellante a rimborsare a parte appellata/appellante incidentale le spese del grado, alla cui liquidazione, di cui al dispositivo, si provvede in conformità ai criteri di cui alla tabella A approvata con
DM n. 147/22 (valore indeterminato complessità bassa)


P.Q.M.


pagina 18 di 19 La Corte d'Appello di Brescia –Seconda Sezione Civile, definitivamente pronunciando sull'appello principale e sull'appello incidentale a parziale riforma della sentenza n. 365/2024 del Tribunale di Brescia terza sezione in data 06/02/2024
così dispone:
accoglie il primo motivo dell'appello incidentale di parte ed accerta CP_2
l'esistenza di servitù carrale e pedonale a favore del fondo dominante di cui al fg 3
mappale 23 (ex 276) subalterni 19, 28 e 29 ed a carico del fondo servente catastalmente identificato al NCT fg 34 mapp 39 (ex mapp. 276) e mapp 40 ( già
LSS – Foglio 3 mapp 278 subalterni 2, 9 e 10);
rigetta l'appello principale di parte;
Parte_4
condanna la parte appellante a rimborsare a parte appellata , Controparte_1
e le spese del grado, che liquida in euro 2058 CP_2 Controparte_3
per la “fase di studio”, euro 1418 per la “fase introduttiva” ed euro 3470 per la “fase decisionale”, oltre rimborso forfettario ed accessori di legge;

conferma per il resto;

dichiara l'appellante principale tenuta al versamento di un importo pari a quello dovuto a titolo di contributo unificato.
Ordina al Conservatore dei Registri Immobiliari la trascrizione della presente sentenza con esonero da ogni conseguente responsabilità.
Così deciso in Brescia nella camera di consiglio del 17 ottobre 2025
IL CONSIGLIERE AUSILIARIO EST. IL PRESIDENTE
IA TI LA EL
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