REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CALTANISSETTA
La Corte di Appello di Caltanissetta, sezione unica civile, composta dai signori:
1) Dr. TO EZ Presidente
2) Dr. Emanuele De Gregorio Consigliere
3) Avv. IG CA Giudice Ausiliario Relatore dei quali il terzo relatore, riunita in Camera di Consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel Giudizio di Appello iscritto al n. 34/2021 R.G.C.A. avente ad oggetto: Appello
avverso la sentenza del Tribunale di Caltanissetta n. 227/2020 del 30.06.2020,
pubblicata il 01.07.2020, proposto
DA
(c.f. ), nato a [...] C.F._1
Caltanissetta il 20.03.1981, e (c.f. , nata a [...] C.F._2
Caltanissetta il 4.10.1984, rappresentati e difesi dagli dell'Avv.ti Massimiliano
EL e EA IE NE, giusta procura in atti
APPELLANTI
CONTRO
(P.IVA , in Controparte_1 P.IVA_1
persona del suo liquidatore e legale rappresentante pro tempore, Geom. CP_2
con sede legale in Caltanissetta, Via Malta n. 73/C, rappresentata e
[...]
difesa dall'Avv. Umberto Ilardo, giusta procura in atti
APPELLATA
1 Conclusioni delle parti.
Per gli appellanti: “• dichiarare la nullità del contratto preliminare di vendita sottoscritto il 14.09.2011 tra la e i signori Controparte_1 Parte_1
e , per violazione degli artt. 2 e3 del D.Lgs.
[...] Parte_1 Parte_2
n. 122/2005;
• dichiarare il diritto dei signori e Parte_1 Pt_2
alla restituzione del doppio della somma versata a titolo di caparra
[...]
confirmatoria all'atto della stipula del preliminare nonché delle somme successivamente corrisposte a titolo di spese per il rilascio della fideiussione e a titolo di acconto/prezzo, per un totale complessivo di Euro 49.400,00 oltre interessi al tasso legale dalla data di corresponsione dei singoli importi sino al soddisfo;

• condannare la , in persona del suo Controparte_1
Liquidatore e/o legale rappresentante p.t., al pagamento in favore degli appellanti della somma di Euro 49.400,00 oltre interessi al tasso legale dalla data di corresponsione dei singoli importi sino al soddisfo;

• rigettare integralmente le domande riconvenzionali spiegate in primo grado dalla nei confronti dei signori Controparte_1 Parte_1
e ;
[...] Parte_2
• condannare la , in persona del suo Controparte_1
Liquidatore e/o legale rappresentante p.t., al pagamento in favore degli appellanti delle spese e dei compensi di lite di entrambi i gradi di giudizio. Si chiede che la causa venga posta in decisione con assegnazione alle parti dei termini di cui all'art. 190 c.p.c. (vecchio rito)”.
Per l'appellata: “conclude - riportandosi alle conclusioni tutte di rito, di merito ed istruttorie di cui alla comparsa di costituzione e risposta e successive note di
2 udienza, chiedendo altresì concedersi i termini per comparse conclusionali e repliche”.
RAGIONI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Lo svolgimento del processo e le difese svolte dalle parti nel giudizio di prime cure sono adeguatamente compendiati nella sentenza impugnata nei termini che di seguito si trascrivono: “Con atto di citazione regolarmente notificato,
[...]
e convenivano in giudizio la Parte_1 Parte_2 [...]
esponendo quanto segue: Controparte_1
- con contratto preliminare di vendita sottoscritto in Caltanissetta il 14/09/2011,
la prometteva loro di vendere una unità immobiliare Controparte_1
facente parte di un complesso edilizio costituito da due fabbricati in aderenza, in corso di costruzione in Caltanissetta alla contrada Balate, destinati ad abitazioni e ad attività commerciali/uffici e denominati “Edificio A” ed “Edificio B”;
- in particolare, l'immobile promesso in vendita faceva parte del corpo di fabbrica denominato “Edificio B” ed era costituito da un “Appartamento da realizzare denominato “F” di circa Mq. 97,50 di superficie commerciale […] oltre circa Mq.
27,00 di balconi, posto al Piano Quinto (Quota 15,35) guardando dalla Via
Guastaferro, corrispondente alla Tavola Progettuale approvata dal Comune di
Caltanissetta, denominata “Pianta Piano Terzo Quota 15,35” guardando dal
Piano Pilotis, composto da: Soggiorno, Cucina, Lavanderia, Doppio Servizio,
Bagno, Disimpegno, Letto, Letto Matrimoniale”, così come meglio indicato nelle tavole allegate al contratto sub “A” e “B”;
- il prezzo di vendita veniva convenuto nella somma complessiva pari ad €
190.000,00 oltre IVA nella misura di legge ai sensi dell'art. 9 del preliminare, di cui € 19.400,00 venivano corrisposti dai promissari acquirenti all'atto della sottoscrizione del preliminare a titolo di caparra confirmatoria, mentre i restanti
3 € 170.600,00 oltre IVA dovevano pagarsi “al momento della stipula dell'atto definitivo e consegna del possesso materiale dell'unità immobiliare in contratto”;
- quanto al trasferimento dell'immobile, era pattuito tra le parti che la consegna materiale sarebbe stata contestuale all'atto notarile di trasferimento della proprietà, da stipularsi “entro e non oltre 40 (quaranta) giorni solari dalla data di comunicazione scritta di avvenuta ultimazione dei lavori” dietro “esibizione del certificato di conformità rilasciato dal Comune di Caltanissetta” e
“indipendentemente dal permesso di abitabilità” (cfr. artt. 6 e 7);
- sulla scorta di quanto prescritto dal D.Lgs. n. 122/2005 in tema di tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di immobili da costruire, a norma della L. 2
agosto 2004 n. 210, la società promittente venditrice si impegnava a rilasciare ai promissari acquirenti, entro e non oltre venti giorni dalla sottoscrizione del preliminare, “regolare Polizza Fidejussoria di cui al D.Lgs. 20/06/2005 n. 122
Art. 2) per un importo di €.19.400,00 […] già pagata in data odierna con AS
Circolare della Banca Credito Siciliano Agenzia di Caltanissetta Viale della
Regione N. 6–983897657-02” e, altresì, a rilasciare al momento della sottoscrizione del rogito notarile di vendita e contestualmente al saldo del prezzo,
“la Polizza Fidejussoria di cui al D.Lgs. 20/06/2005 n. 122 Art. 4)” (cfr. art. 19 del preliminare);
- la polizza veniva e messa in data 15/09/2011 dalla Controparte_3
di garanzia collettiva fidi, per il capitale massimo garantito di €
[...]
19.400,00 e dietro il pagamento del corrispettivo di € 600,00 , interamente a loro carico giusta l'art. 19 del preliminare, e da questi regolarmente versato con il medesimo assegno circolare consegnato il 14/09/2011;
- in data 27/08 /2013 versavano alla l'ulteriore somma Controparte_1
di € 10.000,00 a mezzo assegno bancario circolare (di cui € 9.850,00 a titolo di acconto prezzo ed € 150,00 a saldo della polizza fideiussoria ex art. 2, D.Lgs. n.
4 122/2005), corrispondendo così alla l'importo Controparte_1
complessivo di € 30.000,00;
- durante l'esecuzione dei lavori effettuavano alcune visite in cantiere che evidenziavano difformità rispetto a quanto loro promesso in vendita, sia con riferimento alle misure ed ai materiali utilizzati dall'impresa che con riguardo alle modalità costruttive;

- veniva riscontrata altresì la nullità del preliminare di vendita per violazione degli artt. 2 e 3 del D.Lgs. n. 122/2005, in quanto l'impresa promittente venditrice aveva rilasciato ai promissari acquirenti un atto di fideiussione assolutamente invalido in quanto sottoscritto da soggetto non abilitato ai sensi di legge al rilascio di tale tipo di garanzia;

- per tale motivo veniva chiesta all'impresa la restituzione di tutto quanto corrisposto oltre al doppio della caparra confirmatoria versata il 14/09/2011, invito a cui quest'ultima non ottemperava.
Tanto premesso, gli attori chiedevano dichiararsi la nullità del contratto preliminare di vendita sottoscritto il 14/09/2011 per violazione degli artt. 2 e 3 del
D.Lgs. 122/2005 e, per l'effetto, di ritenere e dichiarare il loro diritto alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria nonché delle somme successivamente corrisposte all'impresa, con conseguente condanna di parte convenuta al pagamento della somma di € 49.400,00 oltre interessi legali dalla data di corresponsione dei singoli importi sino all'effettivo soddisfo, oltre le spese e i compensi di lite.
Si costituiva in giudizio la Società convenuta, con comparsa di costituzione e risposta con domanda riconvenzionale, contestando le difese avversarie come segue:

5 - deduceva che le variazioni progettuali e le lavorazioni extra-capitolato erano state richieste dagli attori, ed avevano determinato un aumento del costo del l'immobile promesso in vendita;

- negava l'esistenza di difformità e/o vizi dell'opera tra quanto promesso in vendita e quanto effettivamente realizzato e riscontrato dagli attori direttamente in cantiere;

- gli attori, non presentandosi presso il notaio per la stipula dell'atto definitivo di compravendita dopo la ultimazione dei lavori nell'immobile, per il quale era stato anche rilasciato certificato di agibilità/abitabilità, si erano resi inadempienti alle obbligazioni assunte con la stipula del contratto preliminare;

- deduceva l'infondatezza della eccezione di nullità prospettata da parte avversa,
affermando che la polizza fideiussoria era stata regolarmente rilasciata;
asseriva altresì che lo scopo dei promissari acquirenti, nel sollevare detta eccezione,
sarebbe stato quello di trovare un appiglio per svincolarsi dagli obblighi assunti e che pertanto l'eccezione di nullità in parola configurava una forma di abuso del diritto;

- evidenziava, infine, che l'immobile era stato poi promesso in vendita ad altri, ma per un prezzo inferiore, e ciò era dovuto anche alla circostanza che le lavorazioni extra chieste dagli odierni attori non erano gradite ai nuovi acquirenti.
La chiedeva il rigetto delle domande avversarie, e, in via Controparte_1
riconvenzionale:
- dichiararsi la risoluzione del contratto preliminare per fatto e/o colpa degli attori;

- condannare gli attori al risarcimento dei danni subiti, ai sensi dell'art. 1385, comma 3, c.p.c., quantificati in € 51.295,34 oltre IVA a titolo di “minor prezzo”
(pari alla differenza tra le somme dovute secondo il preliminare de quo e quanto pattuito con il nuovo acquirente, con scomputo degli importi versati a titolo di
6 caparra e di acconti, al netto del costo della fideiussione) e in € 5.000,00 a titolo di “danno da ritardata vendita e da ritardato incasso”, oltre rivalutazione ed interessi;

- in via subordinata, in caso di mancato accoglimento (o di accoglimento parziale)
delle domande precedenti, formulava domanda di recesso per inadempimento ex art. 1385, comma 2, c.p.c., con diritto di trattenere la caparra e le altre somme ricevute dagli attori;

- in via anch'essa subordinata, in caso di mancato accoglimento (o di accoglimento solo parziale) delle superiori domande, chiedeva il risarcimento del danno subito per comportamento contrario alle regole della buona fede e ai cc.dd.
obblighi di protezione dell'altro contraente, quantificato nella misura di €
50.000,00 al lordo delle somme già versate a titolo di caparra ed acconti, oltre interessi e rivalutazione.
Instaurato regolarmente il contraddittorio, le parti svolgevano ulteriori difese in seno alle memorie ex art. 183, comma 6, c.p.c. e formulavano le rispettive richieste di prova.
Nel corso della fase istruttoria veniva espletato l'interrogatorio formale di
, n.q. di rappresentante legale della e Controparte_2 Controparte_1
venivano sentiti i testi , ; Testimone_1 Testimone_2 Tes_3
mutato il giudicante, all'udienza del 29/10/2018 le parti concludevano come da verbale in pari data, e la causa veniva posta in decisione con assegnazione dei termini ex art. 190 c.p.c.”
Il Tribunale di Caltanissetta definiva il giudizio con la sentenza n. 227/2020 del
30.06.2020, pubblicata il 01.07.2020, con dispositivo del seguente tenore: “Il
Tribunale di Caltanissetta, in composizione monocratica, definitivamente pronunciando così statuisce: 1) risolve per grave inadempimento degli attori il contratto preliminare di compravendita, stipulato tra le parti del presente giudizio
7 in data 14/09/2011 avente ad oggetto l'unità immobiliare sita in Caltanissetta alla contrada Balate;

2) condanna gli attori e , in Parte_1 Parte_2
solido tra loro, al pagamento, in favore della convenuta, della somma di €
49.538,47 (da cui detrarre le somme già corrisposte a titolo di acconto, pari ad €
29.250,00), oltre interessi al tasso legale, decorrenti dal giorno della domanda e fino al soddisfo;

3) rigetta tutte le restanti domande;

4) condanna gli attori al pagamento delle spese di lite sostenute da parte convenuta e liquidate in complessivi € 7.254,00 a titolo di compensi professionali, oltre spese forfettarie, IVA e CPA come per legge;
”.

2. Per la riforma di detta sentenza e Parte_1 Pt_2
hanno interposto tempestivo gravame ancorato a tre motivi.
[...]
Con il primo motivo gli appellanti censurato la sentenza del Tribunale nella parte in cui ha rigettato la domanda di nullità del contratto preliminare dagli stessi avanzata in prime cure per pretesa violazione degli artt. 2 e 3 del D.lgs. n.122/2005
e, conseguentemente, la domanda da essa dipendente di restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata e delle ulteriori somme corrisposte.
Sostengono che l'orientamento giurisprudenziale (Cass. sez 2 n. 30555 del
22.11.2019) richiamato e fatto proprio dal Tribunale, riferendosi ad ipotesi in cui il promissario acquirente aveva chiesto di accertare l'invalidità del preliminare per essere stata rilasciata la fideiussione soltanto successivamente alla stipula del contratto, non era applicabile al caso in esame, laddove la fideiussione di cui all'art
2 del D.gs. 122/2005 rilasciata dalla non era stata rilasciata Controparte_1
in data successiva alla stipula del preliminare di vendita ed era assolutamente invalida perché emessa da un che alla data del 15.09.2011 risultava iscritto CP_4
ex art. 155 co. 4 T.U.B. unicamente nell'apposita sezione dell'elenco generale di
8 cui all'art. 106 T.U.B. e non anche nell'elenco speciale di cui all'art. 107 T.U.B., come previsto dal comma 1 dell'art. e del D.lgs. 122/2005, con ciò invalidando di nullità il preliminare di vendita sottoscritto il 14.09.2011, e legittimando essi appellanti a far valere tale nullità.
Con il secondo motivo gli appellanti censurano la sentenza impugnata laddove il giudice di prime cure ha accolto la domanda risarcitoria della Controparte_1
[... nonostante la stessa non avesse fornito la prova dei danni.
Con il terzo motivo censurano, infine, la sentenza in ordine al disposto regolamento delle spese di lite.
L'appellata si è costituita in giudizio eccependo l'inammissibilità dell'appello, contestandone i motivi di gravame e chiedendone il rigetto, con conferma della sentenza impugnata.
La Corte con ordinanza del 19.11.2021 dava atto della non sussistenza dei presupposti per pronunciare l'ordinanza ex artt. 348 bis e 348 ter c.p.c., sospendeva l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata e rinviava la causa all'udienza di precisazione delle conclusioni.
La Corte all'udienza del 28.11.2024, sostituita con il deposito di note ex art. 127
ter c.p.c., poneva la causa in decisione con concessione dei termini per il deposito di comparse conclusionali e memorie di replica.

3. Preliminarmente va rigettata l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. formulata dall'appellata, contenendo il gravame la specifica indicazione delle parti della sentenza impugnata, degli errori che, in tesi, il Tribunale avrebbe commesso e delle ragioni che militerebbero per la rivisitazione della sentenza nei termini auspicati dagli appellanti.

4. Nel merito l'appello va rigettato per l'inconsistenza delle ragioni che lo sorreggono.
9 4.1 Ed invero, quanto al primo motivo di gravame, con cui gli appellanti reiterano sostanzialmente le medesime argomentazioni prospettate in primo grado, non essendovi ragioni per dissentire dall'operato del Tribunale laddove ha rigettato la domanda attrice di nullità del preliminare per la asserita invalidità della fideiussione rilasciata dalla e le conseguenti domande da essa Controparte_1
dipendenti, per quanto appresso indicato.
Gli appellanti hanno proposto la domanda di nullità del contratto preliminare per la invalidità della garanzia accessoria ex art. 2 del d.lgs. 122 del 2005, secondo cui
“All'atto della stipula di un contratto che abbia come finalità il trasferimento non immediato della proprietà o di altro diritto reale di godimento su un immobile da costruire o di un atto avente le medesime finalità, ovvero in un momento precedente, il costruttore è obbligato, a pena di nullità del contratto che può
essere fatta valere unicamente dall'acquirente, a procurare il rilascio ed a consegnare all'acquirente una fideiussione, anche secondo quanto previsto dall'articolo 1938 del codice civile, di importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore ha riscosso e,
secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, deve ancora riscuotere dall'acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento. Restano comunque esclusi le somme per le quali è pattuito che debbano essere erogate da un soggetto mutuante, nonché i contributi pubblici già
assistiti da autonoma garanzia.”.
La finalità della norma è esplicitata nell'art. 3 co. 1 ultima parte D.lgs. 122 del
2005, che così recita “La fideiussione è rilasciata da una banca o da un'impresa esercente le assicurazioni;
essa deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2 o, nel caso di inadempimento all'obbligo assicurativo di cui all'articolo 4, “deve garantire, nel caso in cui il costruttore incorra in una situazione di crisi di cui al comma 2, la restituzione
10 delle somme e del valore di ogni altro eventuale corrispettivo effettivamente riscossi e dei relativi interessi legali maturati fino al momento in cui la predetta situazione si è verificata.”.
La situazione di crisi del costruttore è definita dall'art. 1 lett. c) D.lgs. n. 122 del
2005 come “la situazione che ricorre nei casi in cui il costruttore sia sottoposto o sia stato sottoposto ad esecuzione immobiliare, in relazione all'immobile oggetto del contratto, ovvero a fallimento, amministrazione straordinaria, concordato preventivo, liquidazione coatta amministrativa” e si intende perfezionata alle date previste dall'art. 3 co. 2.
L'art. 1 lett. d) D.lgs. n. 122 del 2005 definisce altresì gli “immobili da costruire” cui applica la normativa in argomento e che consistono negli “immobili per i quali sia stato richiesto il permesso di costruire e che siano ancora da edificare o la cui costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.
Se la fideiussione, e la nullità del preliminare per il caso di sua mancanza, hanno quindi la finalità di proteggere il promissario acquirente dal rischio che, per effetto di una situazione di crisi del costruttore, egli perda non solo la possibilità di conseguire la proprietà del bene immobile in costruzione, ma anche le somme già
versate al costruttore stesso (a titolo di caparra, di parziale anticipazione del prezzo o qualunque altra causale), è del tutto evidente come garanzia e nullità c.d. di protezione non abbiano ragione di essere quando l'immobile sia non più da costruire, ma, al contrario, ultimato, perché, in questo caso, è venuto ad esistenza l'oggetto del contratto preliminare, in quanto l'acquirente può conseguire il diritto di proprietà su di esso con la stipula del definitivo, ed è perciò intrinsecamente cessato il sopra evidenziato rischio che garanzia e correlata nullità tendono a scongiurare. Si è realizzato lo scopo del programma contrattuale e dunque non
11 hanno più senso cautele previste in funzione dell'eventualità opposta, ossia della mancata attuazione dell'assetto negoziale programmato dalle parti.
Pertanto, come da massima della Cassazione “La domanda di nullità del contratto preliminare di vendita di immobili da costruire, per mancato rilascio della garanzia fideiussoria ex art. 2 d.lg. n. 122 del 2005 non può essere accolta, per violazione della clausola di buona fede oggettiva e per carenza di interesse ad agire, allorché essa sia proposta dopo l'ultimazione dei lavori e senza che nelle more si sia manifestata l'insolvenza del promittente venditore o senza che risulti altrimenti pregiudicato l'interesse del promissario acquirente, alla cui tutela è
preposta la nullità di protezione prevista dalla norma in esame” (Cass. 8 febbraio
2023 n. 3817).
Nella specie è documentato e non contestato che il Comune di Caltanissetta, in data 5 marzo 2014, avesse rilasciato il certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del preliminare. Era perciò intervenuta l'ultimazione dei lavori e l'azione di nullità del contratto preliminare per nullità, a sua volta, della polizza fideiussoria non poteva essere proposta, tanto più in difetto – a quanto consta – di qualsiasi elemento rivelatore di uno stato di crisi dell'impresa costruttrice.

4.2 Miglior sorte non meritano i restanti motivi di gravame, avendo correttamente il Tribunale accolto la domanda risarcitoria della Controparte_1
condannando gli appellanti, in solido tra loro, al pagamento, in favore della convenuta, della somma di € 49.538,47 (da cui detrarre le somme già corrisposte a titolo di acconto, pari ad € 29.250,00), oltre interessi al tasso legale, decorrenti dal giorno della domanda e fino al soddisfo.
E ciò in considerazione del fatto che, contrariamente a quanto sostenuto dagli appellanti, nel corso del giudizio è rimasto accertato, essendo stata fornita prova di ciò: che l'immobile per cui è causa era stato promesso in vendita per il prezzo di € 190.000,00, oltre IVA;
che in conseguenza del rifiuto dei promittenti
12 acquirenti di addivenire alla stipula del definitivo, l'immobile è stato venduto ad un terzo, sig.ra , per il minor prezzo di € 143.461,54; che la Parte_3
ebbe a provvedere all'esborso, circostanza non contestata, Controparte_1
di una ulteriore somma di € 3.000,00 per spese di accatastamento, frazionamento, stesura regolamento condominiale e tabelle millesimali, che, secondo l'art. 11 del preliminare, dovevano essere sostenute dai promissari acquirenti.
Del pari corretta si appalesa la pronuncia del Tribunale in ordine al disposto regolamento delle spese di lite, poste a carico degli appellanti rimasti soccombenti.

5. All'esito raggiunto, in applicazione del principio della soccombenza, segue la condanna degli appellanti alla refusione delle spese di questo grado di giudizio in favore di parte appellata, nella misura liquidata in dispositivo sulla base delle vigenti tariffe forensi, con applicazione di compensi minimi previsti dal D.M. n.
55 del 2014 e successivi aggiornamenti per cause comprese nel quarto scaglione di valore, visto il valore della causa indicato nell'atto di appello.

6. Sussistono, infine, i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater del D.P.R.
n.115/2002 per porre a carico dell'appellante il pagamento di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'iscrizione a ruolo delle proposte impugnazioni, se dovuto.

P.Q.M.


La Corte di Appello, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da e avverso la sentenza n. Parte_1 Parte_2
227/2020 emessa dal Tribunale di Caltanissetta il 30.06.2020 e depositata in data
01.07.2020, che conferma.
Condanna gli appellanti alla refusione in favore della delle Controparte_1
spese di questo grado di giudizio, che liquida in complessivi € 4.996,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali, Iva e Cpa come per legge.
13 Dà atto che, ai sensi dell'articolo 13, comma 1 quater del D.P.R. n. 115 del 2002,
come modificato dalla L. n. 228 del 2012, ricorrono i presupposti per il versamento da parte degli appellanti di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l'iscrizione a ruolo della proposta impugnazione, se dovuto.
Così deciso a Caltanissetta, il 13 novembre 2025.
Il Giudice ausiliario relatore Il Presidente
IG CA TO EZ
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