REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE TERZA CIVILE in persona dei signori magistrati dott. Geremia Casaburi – presidente dott. Silvia Di Matteo – consigliere estensore dott. Pasquale Cabato – giudice ausiliario ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al numero 1679 del ruolo generale dell'anno
2021 tra
(CF ), rappresentata e difesa dagli avvocati Piero Parte_1 P.IVA_1
Volpe
e Giuseppe Ciaglia
- appellante
e
(CF ), rappresentata e difesa Controparte_1 C.F._1
dall'avvocato Luciano Francesco Marranghello
- appellata avverso sentenza Tribunale di Roma n. 12292 dell'anno 2020 oggetto permuta immobiliare conclusioni come in atti
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
quale promittente alienante, conveniva avanti al Controparte_1
Tribunale di Roma la società per sentir dichiarare la risoluzione Parte_1
del contratto preliminare di permuta - a rogito del notaio da Roma (rep. Per_1
28725, racc. 12723) - avente ad oggetto un terreno di proprietà della attrice posto nel Comune di Fiumicino per grave inadempimento della società promissaria acquirente la quale si era rifiutata di addivenire alla stipula del contratto definitivo.
Si costituiva per resistere la società spiegando altresì domanda Parte_1
riconvenzionale per sentir dichiarare la risoluzione del contratto preliminare per grave inadempimento della promittente venditrice non essendo il terreno promesso in vendita edificabile.
Con la sentenza impugnata il Tribunale di Roma così decideva: “in accoglimento della domanda dell'attrice dichiara la risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti in data 28 marzo 2008 a rogito del Notaio Dott. di Roma (Rep. n. 28725- Racc. n. 12723) per grave Persona_2
inadempimento della promissaria acquirente;
respinge le domande riconvenzionali della società convenuta;
condanna la società a Controparte_2
pagare a la somma complessiva di euro 99.000,00 oltre agli Controparte_1
interessi, nella misura legale, dal giorno della domanda sino all'effettivo soddisfo”, regolando quindi le spese.
Avverso la detta sentenza insorgeva la società Parte_1
Resisteva la . CP_1
La causa passava in decisione all'udienza del 6 marzo 2025 con i termini ordinari per il deposito di scritti difensivi.
MOTIVI DELLA DECISIONE Con il primo motivo la società appellante deduce l'“omessa pronuncia sull'istanza del 7 maggio 2020 e violazione e falsa applicazione degli artt. 24 e
111 costituzione (violazione del principio costituzione del giusto processo)”.
Con il detto motivo la società appellante deduce di avere chiesto, in ragione del principio costituzionale del “giusto processo”, il rinvio dell'udienza del 13 maggio 2020 al fine di consentire l'esposizione anche orale delle critiche nei confronti della ctu. Tale istanza era stata tuttavia implicitamente rigettata per cui
“non aver preso in considerazione tale richiesta è una grave violazione degli articoli 24 e 111 della Costituzione e dunque del principio costituzionale del giusto processo, che certamente mina nella sue fondamenta la legittimità dell'emanata sentenza”.
Il motivo è inammissibile.
Anche ammettendo (ma solo in tesi) che vi siano state le dedotte violazioni processuali, si deve osservare che, secondo la Corte Costituzionale, “non è fondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 354 c.p.c., in riferimento agli artt. 3, 24, 111 e 117, comma 1, Cost., quest'ultimo in relazione all'art. 6
Cedu, nella parte in cui non prevede che il giudice d'appello debba rimettere la causa al primo giudice, se è mancato il contraddittorio, oppure è stato leso il diritto di difesa di una delle parti” (Corte Cost. 26 marzo 2020, n. 58).
Ne deriva – dato che la necessità del doppio grado di giudizio di merito non ha copertura costituzionale – che nel primo grado di giudizio è stato violato il principio del contraddittorio o leso il diritto di difesa, e non ricorre alcuna ipotesi prevista dagli artt. 353 e 354 c.p.c. (come nel caso di specie), il giudice dell'appello è tenuto a decidere la causa nel merito.
In questo quadro, pertanto, il motivo – che si limita a dedurre tali violazioni di natura processuale – è inammissibile.
/// Con il secondo motivo la società appellante deduce “Violazione e falsa applicazione degli artt. 28, 31, 47 norme tecniche di attuazione del piano di assetto idrogeologico, dell'art. 7 contratto preliminare”.
Il motivo si articola in sei sub motivi tutti protesi a dimostrare, anche con accesa critica della consulenza tecnica di ufficio disposta in primo grado, che, non essendo il terreno edificabile, la era inadempiente. CP_1
Il motivo è inammissibile e infondato.
Il motivo è inammissibile perchè trascura le seguenti rationes decidendi del
Tribunale.
Il Tribunale, infatti, ha osservato:
a) che l'unico ostacolo all'edificabilità era costituito dalla presenza del vincolo R4 per il rischio idrogeologico di tipo alluvionale, così come descritto nel
Piano Stralcio di Assetto Idrogeologico-Fasce Fluviali e Zone a Rischio e che
“tale circostanza era nota alle parti in quanto al contratto preliminare veniva allegato il certificato di destinazione urbanistica rilasciato dal Comune di
Fiumicino nel quale è espressamente menzionato il vincolo idrogeologico R4 gravante sul terreno”;
b) che “evidentemente le parti non avevano ritenuto l'esistenza di tale vincolo come ostativo all'edificabilità del terreno” anche in ragione del fatto che
“la società convenuta esercita professionalmente l'attività di costruttore”;
c) che i “vincoli paesaggistici, inseriti nelle previsioni del piano regolatore generale, una volta approvati e pubblicati, hanno valore di prescrizione di ordine generale a contenuto normativo con efficacia "erga omnes", come tale assistita da una presunzione legale di conoscenza assoluta da parte dei destinatari, sicché
i vincoli così imposti, a differenza di quelli introdotti con specifici provvedimenti amministrativi a carattere particolare, non possono qualificarsi come oneri non apparenti gravanti sull'immobile, ai sensi dell'art. 1489 c.c., e non sono, conseguentemente, invocabili dal compratore quale fonte di responsabilità del venditore che non li abbia eventualmente dichiarati nel contratto (Cfr. Cass., Sez.
2 - , Sentenza n. 14289 del 04/06/2018)”.
Ebbene, queste dettagliate rationes decidendi non sono state aggredite dalla società appellante che ha sviluppato le censure tentando di dimostrare l'inedificabilità del terreno mediante una esegesi documentale e di norme urbanistiche e, altresì, con serrate critiche alla ctu che invece lo aveva ritenuto edificabile, sia pure con le limitazioni rappresentate dalla situazione idrogeologica.
Ora, quindi, laddove la sentenza, con le richiamate rationes decidendi, ha affermato che la non era inadempiente (anche perché aveva fornito tutta CP_1
la documentazione urbanistica necessaria (tra cui il dirimente certificato di destinazione urbanistica), il motivo così impostato è inammissibile.
In effetti, secondo la Corte di Cassazione, “questa Corte ha, infatti, consolidatamente affermato (v. Cass. nn. 7809/01, 7675/95, 4330/77), che - allorchè la sentenza di primo grado pronunci sulla domanda in base ad una pluralità di autonome ragioni, ciascuna di per sè sufficiente a giustificare la decisione - la parte soccombente ha l'onere di censurare in appello con idonea impugnativa, pena l'inammissibilità dell'impugnazione, ciascuna delle ragioni della decisione, posto che, in difetto, non può più successivamente censurarsi la ratio decidendi non tempestivamente contestata nè utilmente discutersi, sotto qualsiasi profilo, della statuizione che in detta ratio trova autonomo sostegno, a nulla valendo a tal fine, la richiesta di riforma della decisione (di per sè inidonea
a superare il difetto di specificità dei motivi dell'impugnazione)” (v. Cass. 10 febbraio 2006, n. 2938; Cass. 30 agosto 2007, 18310; Cass. 11 febbraio 2011, n.
3386).
Il motivo è anche infondato.
Come si è visto, le censure della società appellante si appuntano intorno alla inedificabilità del terreno oggetto del contratto. Tuttavia, nella consulenza tecnica disposta in primo grado – e che il
Tribunale ha recepito – si sostiene, invece, che il suddetto terreno è edificabile.
Ora, essendosi fatto carico il CTU di esaminare e confutare i rilievi di parte, il Giudice di merito può senz'altro rinviare alle osservazioni del CTU (Cass. 14 maggio 2014, n. 10599) che, nel caso di specie, si distinguono per una dettagliata e approfondita disamina. In effetti, “il giudice del merito, quando aderisce alle conclusioni del consulente tecnico che nella relazione abbia tenuto conto, replicandovi, dei rilievi dei consulenti di parte, esaurisce l'obbligo della motivazione con l'indicazione delle fonti del suo convincimento;
non è quindi necessario che egli si soffermi anche sulle contrarie allegazioni dei consulenti tecnici di parte che, seppur non espressamente confutate, restano implicitamente disattese perché incompatibili con le conclusioni tratte. In tal caso, le critiche di parte, che tendano al riesame degli elementi di giudizio già valutati dal consulente tecnico, si risolvono in mere argomentazioni difensive, che non possono configurare il vizio di motivazione previsto dall'art. 360 n. 5 c.p.c.”
(Cass. 7 luglio 2009, n. 15904).
In definitiva, il motivo non merita accoglimento.
///
Con il terzo motivo la società appellante ripropone la domanda riconvenzionale che ha per oggetto diverse voci risarcitorie dell'asserito danno in conseguenza dell'inadempimento della . CP_1
La richiesta di tali voci risarcitorie – non essendosi verificato alcun inadempimento della – deve ritenersi infondata. CP_1
Deve invece essere valutata positivamente la domanda di restituzione della somma di euro 204.550,00.
Non è infatti contestato che la aveva provveduto, secondo Parte_1
gli accordi contrattuali, a pagare alla attrice dapprima la somma di euro
124.550,00 e quindi la somma di euro 80.0000,00. Ora, con la pronuncia che accoglie la domanda di risoluzione del contratto preliminare devono essere restituite le somme pagate in esecuzione delle previsioni contrattuali perché rimaste senza causa.
In effetti, “nei contratti a prestazioni corrispettive, la retroattività (art.
1458 c.c., comma 1) della pronuncia costitutiva di risoluzione per inadempimento, collegata al venir meno della causa giustificatrice delle attribuzioni patrimoniali già eseguite, comporta l'insorgenza a carico di ciascun contraente, ed indipendentemente dalle inadempienze a lui eventualmente imputabili, dell'obbligo a restituire la prestazione ricevuta: la sentenza che pronuncia la risoluzione del contratto per inadempimento produce, infatti, un effetto liberatorio ex nunc, rispetto alle prestazioni da eseguire, ed un effetto recuperatorio ex tunc, rispetto alle prestazioni eseguite. Una volta pronunciata la risoluzione del contratto, in forza della operatività retroattiva di essa, stabilita dall'art. 1458 c.c., si verifica per ciascuno dei contraenti ed in modo avulso dall'imputabilità dell'inadempienza, rilevante ad altri fini, una totale restitutio in integrum (cfr. anche Cass. n. 15705 del 2013; Cass. n. 3455 del 2015; Cass. n.
13405 del 2015) e, pertanto, tutti gli effetti del contratto vengono meno e con essi tutti i diritti che ne sarebbero derivati e che si considerano come mai entrati nella sfera giuridica dei contraenti stessi. L'obbligazione restitutoria non ha, quindi, natura risarcitoria, derivando dal venire meno, per effetto della pronuncia costitutiva di risoluzione, della causa delle reciproche obbligazioni (nei sensi suddetti, tra le tante: Cass. n. 7829 del 2003; Cass. n. 3555 del 2003; Cass. n.
341 del 2002; n. 7470 del 2001)” (Cass. 30 ottobre 2018, n. 27640).
In questo quadro, la signora deve essere condannata a restituire alla CP_1
società appellante la somma di euro 204.550,00.
Trattandosi di somma percepita in buona fede gli interessi decorrono dalla domanda ex art. 2033 c.c.. Il Tribunale ha condannato “la società a pagare a Controparte_2 CP_1
la somma complessiva di euro 99.000,00 oltre agli interessi, nella misura
[...]
legale, dal giorno della domanda sino all'effettivo soddisfo””.
Deve essere quindi operata la compensazione e la deve essere CP_1
condannata – in riforma della sentenza impugnata – al pagamento, in favore della della somma di euro 105.550,00 (204.550,00 – 99.000,00). Parte_1
///
Stante il parziale accoglimento dell'appello e il fatto che la società
[...]
è per il resto soccombente, le spese del presente grado vanno Parte_1
integralmente compensate.

PQM

La Corte di appello di Roma, sull'appello proposto da avverso la Parte_1
sentenza del Tribunale di Roma n. 12292 dell'anno 2020, così decide in parziale riforma della stessa:
a) accerta in capo a il diritto alla restituzione, da parte di Parte_1 [...]
, della somma di euro 204.550,00; CP_1
b) conferma nel resto l'impugnata sentenza;

c) per l'effetto, previa parziale compensazione tra i rispettivi controcrediti, condanna a pagare a la somma di euro Controparte_1 Parte_1
105.550,00 con gli interessi dalla domanda al saldo;

d) compensa integralmente le spese del grado.
Roma, li 9 luglio 2025
Il consigliere estensore
Silvia Di Matteo
Il presidente
Geremia Casaburi