N. R.G. 748/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE QUARTA CIVILE composta dai magistrati dr. IA TE NA Presidente est. dr. Irene Lupo Consigliere dr. Cristina Giannelli Consigliere
ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa iscritta al numero di ruolo generale sopra riportato, promossa con atto di citazione ritualmente notificato
DA
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA SANTA Parte_1 C.F._1
MARIA SEGRETA 6 20121 MILANO presso lo studio dell'avv. MONTANARI MARTINA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. BERGAMO GUIDO
( VIA SANTA MARIA SEGRETA 6 20123 MILANO;
C.F._2
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIA Parte_2 C.F._3
SANTA MARIA SEGRETA 6 20121 MILANO presso lo studio dell'avv. MONTANARI MARTINA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv. BERGAMO GUIDO
( VIA SANTA MARIA SEGRETA 6 20123 MILANO;
C.F._2
APPELLANTI
CONTRO
già (C.F. ), Controparte_1 Controparte_2 P.IVA_1 elettivamente domiciliata in CORSO ALLA VITTORIA 48 14100 ASTI presso lo studio dell'avv.
IA IC, che lo rappresenta e difende come da delega in atti,
APPELLATA

pagina 1 di 14 CONCLUSIONI
Per gli APPELLANTI “Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Milano, contrariis reiectis, in riforma della sentenza così come innanzi specificato così giudicare:
Nel merito in via principale
Accertare e dichiarare la mancata verifica della condizione sospensiva di cui all'art.7 bis) del contratto preliminare di compravendita stipulato in data 28 settembre 2022 tra la signora
[...]
i signori e e, conseguentemente, Per_1 Parte_1 Parte_2
Accertare e dichiarare la totale inesistenza del diritto di provvigione della società Controparte_2
in persona del legale rappresentante , per la mancata verificazione della
[...] CP_3 condizione sospensiva contrattuale ex art.1757, comma 1, c.c., ovvero più opportuna declaratoria
Accertare e dichiarare l'infondatezza della pretesa di pagamento avanzata dalla società
[...]
, in persona del legale rappresentante , così come azionata in via Controparte_2 CP_3 monitoria e, conseguentemente,
Revocare il decreto ingiuntivo n.7516/2023 – R.G.n.7423/2023 emesso dal Tribunale di Milano in data
6 aprile 2023 e depositato in cancelleria in data 24 aprile 2023 e
Accertare e dichiarare che nulla è dovuto dai signori e , alla Parte_1 Parte_2 società , in persona del legale rappresentante , per nessun Controparte_2 CP_3 titolo o causa
In via subordinata
Nella denegata e non creduta ipotesi in cui parte convenuta contesti le deduzioni attoree
Accertare e dichiarare che la società in persona del legale Controparte_2 rappresentante ha resistito nel presente giudizio con mala fede o colpa grave e, per CP_3
l'effetto
Condannare la società , in persona del legale rappresentante Controparte_2 [...] al risarcimento dei danni da responsabilità aggravata nei confronti dei signori CP_3 Parte_1
e , ex art. 96 c.p.c., ovvero più opportuna declaratoria, da liquidarsi di
[...] Parte_2 giustizia equitativamente in una somma non inferiore ad € 5.000,00;
In ogni caso
Con vittoria di spese, diritti e onorari di giudizio, rivalsa I.V.A. e C.P.A.”.
Per l'APPELLATA “nel merito e in via principale: respingere integralmente, perché infondato in fatto e in diritto,
l'appello proposto dai sig.ri e , avverso la sentenza n. Parte_1 Parte_2
pagina 2 di 14 1487/2025, resa nel giudizio R.G. 23726/2023 del Tribunale di Milano, sezione V civile.
In ogni caso, con rivalutazione monetaria e interessi legali dal sorgere al saldo.
Con vittoria di spese per le quali il difensore si dichiara sin da ora distrattario”.
***********
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E DIRITTO
Giudizio di primo grado
Con atto di citazione in opposizione al decreto ingiuntivo n. 7516/2023, emesso dal Tribunale di
Milano il 06.04.2023, e (di qui in poi solo “i Venditori”) Parte_1 Parte_2 convenivano in giudizio (d'ora in poi solo “l'Agenzia”) “chiedendo, in Controparte_2 via preliminare, di rigettare l'eventuale richiesta di provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo opposto e, nel merito, di accertare e dichiarare la mancata verifica della condizione sospensiva di cui all'art.7 bis) della proposta di acquisto immobiliare stipulata in data 28.09.2022 tra la signora
[...]
e i signori e e, conseguentemente, accertare e dichiarare Per_1 Parte_1 Parte_2 la totale inesistenza del diritto di provvigione di , per mancata verificazione della condizione CP_2 sospensiva contrattuale ex art.1757, comma 1, c.c., ovvero di accertare e dichiarare l'infondatezza della pretesa di pagamento avanzata da così come azionata in via monitoria e, CP_2 conseguentemente, revocare il decreto ingiuntivo n.7516/2023 (R.G.7423/2023) emesso dal Tribunale di Milano in data 06.04.2023 e pubblicato in data 24.04.2023, accertando e dichiarando che nulla è dovuto dai signori e a per nessun titolo o causa. In Parte_1 Parte_2 CP_2 via subordinata gli opponenti, nella denegata ipotesi in cui parte convenuta contesti le deduzioni attoree, chiedevano di accertare e dichiarare che ha resistito nel presente giudizio con mala fede CP_2
o colpa grave e, per l'effetto condannare al risarcimento dei danni da responsabilità CP_2 aggravata nei confronti dei signori e , ex art. 96 c.p.c., ovvero Parte_1 Parte_2 più opportuna declaratoria, da liquidarsi di giustizia equitativamente in una somma non inferiore a
Euro 5.000,00” (cfr. sentenza di primo grado, p. 5).
Si costituiva regolarmente in giudizio l' chiedendo: CP_4
- in via preliminare, di concedere la provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo oggetto del giudizio non essendo l'opposizione fondata su prova scritta né la causa di pronta soluzione;

- nel merito, di rigettare l'opposizione ex adverso proposta, in quanto infondata in fatto e in diritto.
La causa veniva istruita mediante l'interrogatorio formale delle parti e l'escussione dei testimoni nei limiti di cui all'ordinanza di ammissione delle prove in atti, e all'esito della discussione orale ex art. pagina 3 di 14 281 sexies c.p.c. il Tribunale di Milano con la sentenza n. 1487/2025, pubblicata il 20.02.2025, rigettava l'opposizione, confermava il decreto ingiuntivo n. 7516/2023, e, per l'effetto, condannava parte attrice opponente al pagamento, in favore di parte convenuta opposta dei medesimi importi ingiunti in sede monitoria;
nonché alle spese di lite.
Come si legge nella motivazione della pronuncia il Tribunale osservava quanto segue:
- la causa traeva origine dall'attività di intermediazione immobiliare, svolta dalla convenuta opposta, , in favore degli attori opponenti, i signori e CP_2 Parte_1 Parte_2
, per la vendita del loro appartamento sito in Milano, Via Albenga n. 4;
[...]
- l'Agenzia, incaricata dai Venditori, raccoglieva una proposta d'acquisto per l'immobile in questione, sottoscritta dalla signora per il prezzo di € 230.000,00, poi accettata Persona_1 dai signori e , in data 28.09.2022, con un riconoscimento, in pari data, di una Pt_1 Pt_2 provvigione pari a € 10.000,00, oltre I.V.A., da corrispondersi entro la data di sottoscrizione del preliminare, sottoposto a condizione sospensiva, come previsto dall'art.7 bis, ossia “Il proponente richiede di condizionare l'efficacia del contratto che si perfezionerà con
l'accettazione della presente proposta, sino alle ore 24.00 del 10-11-22 al fine di valutare la possibilità di accedere ad un finanziamento. Il proponente si impegna pertanto a comunicare al venditore, entro il suddetto termine perentorio del 10-11-22 l'impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, dandone notizia anche all'Agente immobiliare. La relativa comunicazione potrà essere trasmessa dal Proponente al Venditore anche tramite l'Agente
Immobiliare. In tal caso la comunicazione dovrà pervenire all'Agente Immobiliare perentoriamente entro il 10-11-2022 per permettere a quest'ultimo di trasmetterla al venditore entro il termine convenuto. Il Venditore, con l'accettazione della presente proposta, autorizza la trasmissione della predetta comunicazione anche a mezzo telegramma o raccomandata A.R.
o PEC all'indirizzo ----- o telefax al seguente numero ----. Decorso il predetto termine senza che sia pervenuta al venditore la comunicazione scritta del proponente in ordine all'impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, il contratto diverrà pienamente FI
e vincolante”;
- ebbene, “E' pacifico che nessuna comunicazione scritta sia pervenuta ai Venditori da parte dell'Agenzia in ordine all'impossibilità per la signora di accedere al finanziamento” (cfr. Per_1 sentenza di primo grado, p. 7);
- inoltre, “Il fatto che dagli atti risulti che la signora abbia rappresentato che la banca, alla Per_1 data del 10.11.2022, non aveva dato ancora avvio alla pratica per istruire la richiesta di mutuo
(vedasi doc. n. 14 fascicolo convenuta opposta) non si ritiene rappresenti il mancato pagina 4 di 14 avveramento della condizione, alla luce soprattutto degli ulteriori comportamenti che si sono susseguiti nella vicenda” (cfr. sentenza di primo grado, p. 11): infatti, gli eventi successivi confermavano come la signora non volesse avvalersi della condizione sospensiva inserita Per_1 nel contratto (la invero, aveva inviato il perito per fare un sopralluogo nell'immobile CP_5 oggetto della vendita).
Il giudice di prime cure riteneva, pertanto, che la condizione sospensiva si fosse avverata, mancando qualsiasi prova di una comunicazione scritta da parte della promissaria acquirente all' e, CP_4 quindi, che l'affare si fosse validamente concluso con obbligo in capo ai Venditori di pagamento del compenso pattuito per l'attività di mediazione svolta.
Giudizio di secondo grado
Con atto di citazione in appello, i Venditori impugnavano la sentenza oggetto di gravame chiedendone
– sulla base di un unico motivo di appello – l'integrale riforma.
Si costituiva in giudizio l' la quale contestava in fatto e diritto le deduzioni avversarie. CP_4
Alla prima udienza di comparizione del 11.09.2025 – posto che le parti davano atto che, allo stato dell'arte, non fosse possibile una composizione bonaria della lite – il consigliere istruttore, visto l'art. 350 co. 3 c.p.c., invitava le parti a precisare le proprie conclusioni e queste precisavano come in atti.
Sempre il consigliere istruttore, ai sensi dell'art. 350 bis c.p.c., disponeva la discussione orale della causa, fissando l'udienza collegiale del 30.10.205 ed assegnando alle parti termine fino al 10.10.2025 per il deposito delle note conclusionali e dei fascicoli di cortesia. Alla predetta udienza i difensori discutevano e all'esito la Corte tratteneva la causa in decisione che veniva poi delibata nella camera di consiglio del 5.11.2025.
Motivi di gravame
Con il primo e unico motivo di appello – intitolato “Erroneità della sentenza appellata per omessa valutazione delle prove offerte in relazione all'atto di opposizione a precetto prodotto sub doc. n.4 del fascicolo di primo grado di parte appellante, nonché sulla consequenziale errata ricostruzione fattuale. Violazione dell'art.116 c.p.c.” – gli appellanti impugnano il capo della sentenza in cui il
Tribunale ha affermato che: “Gli opponenti sostengono che, proprio in virtù di tale comunicazione telefonica intercorsa tra il sig. e l' , in data 11.11.2022, a mezzo del proprio legale, Pt_1 CP_4 provvedevano ad inviare, via PEC, a , espressa comunicazione di avvenuta risoluzione del CP_2 preliminare di compravendita con la signora e contestuale recesso dal contratto di Persona_1
Agenzia immobiliare per giustificato motivo, in quanto non più interessati ad alienare il proprio pagina 5 di 14 immobile (vedasi doc. n. 3 fascicolo attori opponenti). Parte opposta sostiene che, a fronte della mancanza di comunicazione scritta da parte della promissaria acquirente in ordine al mancato ottenimento del finanziamento nei termini indicati nella condizione sospensiva sopra indicata, il contratto veniva considerato dall'Agenzia FI (vedasi doc. n. 8 fascicolo convenuta opposta), negando fosse intervenuta qualsiasi interlocuzione telefonica tra le parti al fine specifico di una comunicazione circa il mancato ottenimento del mutuo da parte della promissaria acquirente. Sul Tes_ punto, anche alla luce della deposizione testimoniale resa dal sig. all'udienza in data 01.07.2024, non vi sono elementi tali da ritenere provate le circostanze asserite da parte opponente, ossia
l'effettiva e intervenuta comunicazione telefonica da parte dell'Agenzia al sig. , avente ad Pt_1 oggetto l'informazione relativa al mancato ottenimento del finanziamento della promissaria acquirente”.
In particolare, sottolineano che:
- la ricostruzione dei fatti così come operata dal Tribunale sarebbe in realtà smentita dalle allegazioni contenute nell'atto di citazione in opposizione a precetto avente ad oggetto il giudizio promosso, innanzi al Tribunale di Milano, dalla promissaria acquirente dell'immobile de quo, sig.ra nei confronti dell'appellata: si legge, infatti, che “In data 10 novembre Per_1
2022 la signora comunicava alla che il mutuo richiesto per procedere Per_1 CP_2 all'acquisto ancora non le era stato concesso e che la alla quale si era rivolta non aveva CP_5 neppure dato avvio alla istruttoria necessaria a valutare se erogare o meno il mutuo richiesto.
La a sua volta comunicò tale circostanza ai Signori e i quali, già CP_2 Pt_3 Pt_2 in data 11 novembre 2022, per il tramite del loro legale avv. Bergamo comunicavano che tale comunicazione equivaleva al mancato superamento della condizione sospensiva e che pertanto
l'accordo raggiunto era privo di ogni efficacia e doveva ritenersi risolto”;
- è evidente come il giudice di prime cure abbia totalmente omesso l'esame di tale documento il quale, al proprio interno, riporta inequivocabilmente la prova documentale dell'avvenuta comunicazione alla Agenzia, da parte della proponente acquirente, della impossibilità di accedere al finanziamento;

- partendo da tale omissione, il Tribunale ha effettuato una ricostruzione di fatto e diritto completamente scorretta;

- d'altronde, non ha neppure spiegato e motivato quale sarebbe stata l'utilità ed il motivo della comunicazione certamente effettuata dalla signora il 10 novembre 2022 all'Agenzia se Per_1 non quello di evitare il realizzarsi della condizione sospensiva;

- e poi, “non si è tenuto in alcun modo in considerazione la condotta tenuta dalla promissaria pagina 6 di 14 acquirente che qualora avesse ritenuto superata la clausola relativa alla condizione sospensiva
e, dunque, FI il contratto tra le parti, sarebbe stata titolata a chiedere l'esecuzione specifica del contratto e/o il risarcimento dei danni nei confronti degli odierni attori opponenti, non ha in alcun modo avanzato alcun tipo di richiesta di alcun genere, confermando, di fatto, la dedotta risoluzione e/o inefficacia del contratto sottoscritto tra le parti a causa del mancato superamento della condizione sospensiva prevista dall'art.7 bis) dello stesso, anche ed espressamente nel proprio summenzionato atto giudiziario” (cfr. atto di citazione in appello, p.
13);
- in aggiunta, il giudice di primo grado ha posto a sostegno della propria motivazione solo la scrittura privata di carattere transattivo “con cui controparte ha tentato, in seguito al provvedimento di sospensione del precetto in sede di opposizione promossa dalla signora Per_1
– rinunciando integralmente a quanto richiesto alla promissaria acquirente – di costruirsi una prova da porre a fondamento delle proprie pretese nella presente controversia” (cfr. atto di citazione in appello, pp. 13-14);
- l'art. 7 bis non prevede in nessun caso un'impossibilità assoluta di accedere al finanziamento/mutuo ovvero un espresso diniego della concessione dello stesso, viceversa, offre la possibilità all'acquirente di comunicare la mancata concessione del finanziamento entro la data prevista come termine per il realizzo della condizione sospensiva, indipendentemente dal fatto che essa derivi da un diniego, da impossibilità assoluta, ovvero da una mancata delibera sulla concessione per un ritardo della banca stessa, ovvero, per la mancata conclusione dell'iter istruttorio, come avvenuto nel caso di specie;

- siffatta clausola non prevedeva neppure la nullità, nel caso in cui la comunicazione non fosse stata fatta per iscritto: “Nel caso di specie, come detto, la forma scritta della comunicazione non poteva essere rispettata in quanto mancanti i riferimenti per essere effettuata, e vi è prova certa che la comunicazione è intervenuta, come d'altronde stabilito, altresì dal Tribunale di Milano con il provvedimento di sospensione del precetto opposto dalla signora documento Per_1 anch'esso totalmente e immotivatamente ignorato dal Giudicante, il quale statuisce che “dalla documentazione depositata […] emerge che i promittenti venditori hanno ricevuto in data
10.11.2022 comunicazione relativa alla mancata concessione del finanziamento” (cfr. atto di citazione in appello, p. 16);
- da ultimo il testimone sentito non può considerarsi soggetto terzo indifferente Testimone_2 nei confronti dell'Agenzia poiché, ad oggi, ha ancora rapporti lavorativi con essa.
Opinione della Corte pagina 7 di 14 L'appello è da rigettare. Queste le ragioni.
Preliminarmente giova rammentare come i fatti di causa riguardino l'attività di intermediazione immobiliare prestata dall'Agenzia in favore dei Venditori: quest'ultimi, infatti, in data 17.02.2022, conferivano all'appellata un incarico di mediazione, della durata di un anno, ai fini della vendita di un proprio immobile, sito in Milano, Via Albenga n. 4, per il prezzo di € 205.000,00 (doc. n. 2 appellata, fascicolo di primo grado).
È, inoltre, pacifico che l'Agenzia abbia raccolto una proposta irrevocabile di acquisto, da parte della sig.ra per un prezzo pari a € 230.000,00, proposta accettata dagli appellanti il 28.09.2022 Persona_1
(doc. n. 3 appellata, fascicolo di primo grado), con un riconoscimento, in pari data, di una provvigione pari a € 10.000,00, oltre I.V.A., da corrispondersi entro la data di sottoscrizione del preliminare.
L'unico motivo di appello è infondato: gli appellanti ritengono che la condizione sospensiva di cui si discute non si sia verificata e, quindi che il contatto sia improduttivo di effetti con la conseguenza che nessuna provvigione spetti al mediatore.
Tale condizione (trattasi, nello specifico, di una condizione unilaterale, ossia una condizione posta nell'esclusivo interesse di una delle parti e non di ambedue i paciscenti), inclusa nell'art. 7 bis del negozio, recita: “Il proponente richiede di condizionare l'efficacia del contratto che si perfezionerà con
l'accettazione della presente proposta, sino alle ore 24.00 del 10-11-22 al fine di valutare la possibilità di accedere ad un finanziamento. Il proponente si impegna pertanto a comunicare al venditore, entro il suddetto termine perentorio del 10-11-22 l'impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, dandone notizia anche all'Agente immobiliare. La relativa comunicazione potrà essere trasmessa dal
Proponente al Venditore anche tramite l'Agente Immobiliare. In tal caso la comunicazione dovrà pervenire all'Agente Immobiliare perentoriamente entro il 10-11-2022 per permettere a quest'ultimo di trasmetterla al venditore entro il termine convenuto. Il Venditore, con l'accettazione della presente proposta, autorizza la trasmissione della predetta comunicazione anche a mezzo telegramma o raccomandata A.R. o PEC all'indirizzo ----- o telefax al seguente numero ----. Decorso il predetto termine senza che sia pervenuta al venditore la comunicazione scritta del proponente in ordine all'impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, il contratto diverrà pienamente FI e vincolante”.
Gli appellanti, quindi, ritengono che sia stata documentalmente provata la avvenuta comunicazione circa mancato ottenimento del finanziamento da parte del promissario acquirente;
tuttavia, tale doglianza non ha pregio:
- in primo luogo, si metta in evidenza come sia pacifica la circostanza secondo cui la comunicazione di mancato ottenimento del finanziamento debba rivestire la forma scritta;
pagina 8 di 14 invero, ciò è espressamente previsto nella clausola de quo alla luce della quale “Decorso il predetto termine senza che sia pervenuta al venditore la comunicazione scritta del proponente in ordine all'impossibilità di accedere al finanziamento richiesto, il contratto diverrà pienamente FI e vincolante”;
- posto ciò, non può essere meritevole di condivisione l'affermazione degli appellanti secondo cui “appare del tutto pacifico che l'art.7 bis) citato anche da controparte non parla di alcuna forma scritta necessaria per detta comunicazione” (cfr. atto di citazione in appello, p. 14).
Parimenti, non ha alcun rilievo il fatto che tale clausola non preveda espressamente “la nullità quale pena della mancanza della forma scritta di detta comunicazione”: non si comprende il senso del richiamo alla “nullità”: invero, com'è risaputo, quest'ultima consiste in un vizio genetico e strutturale del contratto, attiene al contratto inteso come atto e non come rapporto, ossia vi è nullità qualora l'atto negoziale non sia conforme allo schema legislativamente previsto. È, quindi, del tutto erroneo richiamare la categoria della nullità nei confronti di una mera comunicazione (e non di un atto negoziale) la quale, per espressa previsione pattizia, doveva rivestire la forma scritta;

- allo stesso modo, è inconferente il richiamo all'art. 1370 c.c.: tale previsione legislativa – secondo cui “Le clausole inserite nelle condizioni generali di contratto o in moduli o formulari predisposti da uno dei contraenti s'interpretano, nel dubbio, a favore dell'altro” – concerne l'interpretatio contra proferentem, essa costituisce uno strumento sussidiario in tema di interpretazione contrattuale (o, per meglio dire, in tema di interpretazione della volontà negoziale), che opera solo laddove sia ambiguo il significato della dichiarazione contrattuale di riferimento. La ratio di tale disposizione risiede nella tutela del contraente più debole di fronte alla contrattazione standardizzata oppure nell'esigenza di evitare, da parte del predisponente, un comportamento contrario a buona fede nella stesura delle clausole unilateralmente elaborate. In ogni caso, come dianzi ricordato, il richiamo a tale norma non ha ragione d'essere dato che la clausola – lungi dall'avere una qualche aura di ambiguità – è chiara e precisa nel volere che la comunicazione avvenga in forma scritta (a titolo meramente esemplificativo, tale disposizione ha trovato applicazione in tema di polizze assicurative nei seguenti termini: “L'assicurazione della responsabilità civile, mentre non può concernere fatti meramente accidentali, dovuti, cioè, a caso fortuito o forza maggiore, dai quali non sorge responsabilità, per la sua stessa natura importa necessariamente l'estensione ai fatti colposi, restando escluso, in mancanza di espresse clausole limitative del rischio, che la garanzia assicurativa non copra alcune forme di colpa. Pertanto la clausola della polizza stipulata da un condominio, la quale preveda la pagina 9 di 14 copertura dei danni "involontariamente cagionati a terzi in conseguenza di un fatto accidentale", senza contenere alcuna limitazione con riguardo a determinati gradi di colpa, fa ritenere operante la garanzia anche in ipotesi di comportamento gravemente colposo dell'assicurato (nella specie, per il difetto di manutenzione di una tubazione idrica condominiale), con la sola eccezione delle condotte dolose”; cfr. Cass. Civ., Sez. III, n.
4799/2013);
- in aggiunta, non ha neppure alcun fondamento il rilievo secondo cui non ci sarebbe potuta essere una comunicazione scritta in quanto “nel modulo prefigurato non risultano compilati gli spazi relativi ai recapiti del venditore ai quali poter inviare tale comunicazione a mezzo raccomandata e/o PEC” (cfr. atto di citazione in appello, p. 15): pare oltremodo evidente come il promissario acquirente avrebbe potuto richiedere da sé, con un minimo di diligenza, tali informazioni.
Orbene, posto che, alla luce di quanto testè affermato, non residuano dubbi sul fatto che l'informazione sarebbe dovuta avvenire in forma scritta, si osservi quanto segue:
- non è stata depositata in giudizio alcuna prova documentale circa l'asserita comunicazione prevista dall'art. 7 bis del contratto: i Venditori sostengono che essi sarebbero stati contattati dall' “per il tramite dell'agente in data 10 novembre 2022 per CP_4 Testimone_2 comunicare che la promissaria acquirente non era riuscita ad ottenere il finanziamento previsto dalla stessa clausola sospensiva” (cfr. atto di opposizione a decreto ingiuntivo, p. 4), tuttavia, posto che di tale comunicazione non vi è alcuna traccia scritta, in ogni caso, siffatta Tes_ circostanza è stata smentita dal stesso in sede istruttoria in quanto, sentito come testimone,
“ha confermato quanto già riferito nella dichiarazione spontanea del 14.09.2023 (cfr. doc. 15), ossia che ai venditori non fu mai data alcuna comunicazione, né verbale né scritta, circa il diniego del finanziamento (cfr. doc. 14: verbale di causa, deposizione sul cap. 5 Testimone_2 della memoria istruttoria di parte convenuta opposta: “Confermo le circostanze”)” (cfr. comparsa di risposta, pp. 2-3);
- gli appellanti, ciononostante, asseriscono che, lungi dal non aver assolto al loro onere probatorio, avrebbero viceversa depositato una produzione documentale idonea a provare quanto sostenuto, ossia l'atto di citazione a precetto della (doc. n. 4 appellanti, fascicolo di Per_1 primo grado) nel quale la promissario acquirente ammetterebbe che “nel termine previsto dalla clausola in condizione sospensiva la signora comunicò all'Agenzia di non aver ottenuto il Per_1 mutuo;
[…] entro il medesimo termine l' trasmise tale comunicazione ai promissari CP_4 venditori, prova ne sia che gli stessi, già in data 11 novembre 2022 comunicavano che il pagina 10 di 14 contratto doveva ritenersi risolto”. Ebbene, posto che – anche in siffatto caso – non si tratta della prova scritta della comunicazione, ma della ricostruzione fattuale operata dalla in un Per_1 atto difensivo riguardante un separato giudizio, in ogni caso, assume carattere dirimente la transazione – intercorrente tra la stessa e l'appellata – che pose fine a quel procedimento (doc.
n. 14 appellata, fascicolo di primo grado). Invero, in tale scrittura transattiva viene espressamente riportato che “da un esame congiunto della fattispecie le parti sono giunte alla conclusione che la compravendita definitiva dell'immobile in discorso non ha avuto luogo per due ordini di ragioni: anzitutto perché era venuta meno in capo ai Signori e la Pt_3 Pt_2 volontà di vendere il medesimo, tant'è che gli stessi non hanno più consentito alcun sopralluogo alla promissaria acquirente ed al perito della banca, secondariamente perché i
Signori e hanno ritenuto che dalla circostanza che alla data del 10 novembre Pt_3 Pt_2
2022 la Signora non aveva ancora ottenuto il mutuo richiesto conseguisse il Persona_1 mancato superamento della condizione di cui alla già richiamata clausola sospensiva”; ma soprattutto si legga ciò che viene riportato successivamente: “alla data del 10 novembre 2022 la signora da un lato non comunicava né l'impossibilità ad accedere al mutuo che le Persona_1 era indispensabile per acquistare né comunicava che tale mutuo le era stato negato dall'altro rappresentava però che la Banca neppure aveva dato avvio alla pratica necessaria a istruire alla richiesta di mutuo”;
- ebbene, sulla base di quanto summenzionato, pare oltremodo evidente come – ammesso che tale comunicazione non è stata processualmente documentata poiché, lo si ricordi, una traccia scritta non vi è – la signora al più non comunicava mai ai Venditori l'impossibilità di accedere al Per_1 mutuo (come richiesto dal contratto secondo cui, testualmente, “il Proponente si impegna pertanto a comunicare al Venditore, entro il suddetto termine perentorio del 10-11-2022
l'impossibilità di accedere al finanziamento”), ma rappresentava la diversa situazione (non dedotta nella stipula) in virtù della quale la banca – lungi dall'aver comunicato alla Per_1
l'impossibilità definitiva di procedere al finanziamento – semplicemente non aveva dato ancora inizio alla pratica;

- tutto ciò è altresì confermato dai comportamenti posteriori tenuti dalle parti: la stessa Agenzia, il 11.11.2022, prendeva contatti con i Venditori confermando come non vi fosse stata alcuna comunicazione di rigetto del finanziamento: “il mio collaboratore, oggi ha contattato i suoi assistiti per comunicare che la proposta oggi è diventata FI per assenza della comunicazione da parte acquirente del diniego o accettazione del mutuo” (cfr. doc. n. 8 appellata, fascicolo di primo grado); pagina 11 di 14 - è provato il fatto che la promissaria acquirente abbia chiesto agli appellanti di consentire l'accesso all'appartamento, al perito della banca (condotta che non avrebbe alcun senso se l'istituto di credito avesse sancito l'impossibilità di erogare un finanziamento alla;
ciò è Per_1 stato confermato in sede istruttoria nel momento in cui – sulla base del capitolo di prova n. 10
“vero che la signora tramite il proprio broker creditizio, chiedeva di far accedere Persona_1 all'appartamento il perito incaricato dalla sua Banca il giorno 25.11.2023 alle ore 10.00 al fine di effettuare le rilevazioni necessarie per la redazione della perizia?” – è stato dichiarato che “il capitolo n. 10 verte su una circostanza di fatto non contestata in quanto inconferente al thema decidendum e non contestato perché la signora è pacificamente venuta a Per_1 conoscenza della comunicazione degli attori solo successivamente al mancato accesso dei periti nell'immobile” (cfr. verbale udienza del 22.10.2024);
- e ancora. il 04.12.2022 il legale della inviava una missiva agli appellanti scrivendo “senza Per_1 entrare ora per ragioni di urgenza con precisione nel merito dei fatti e della loro tempistica, con riserva di farlo in altra sede, al momento invito i Signori e Parte_1 Parte_2
a comunicare immediatamente se intendono procedere alla vendita dell'immobile
[...] oggetto della Proposta d'acquisto”; anche tale elemento mette in evidenza come non ricorresse una situazione di impossibilità circa l'ottenimento del mutuo da parte della Per_1
Dunque, posto che gli appellanti non sono riusciti a provare l'esistenza di una a comunicazione scritta e dato che, al limite, la non ha mai comunicato l'impossibilità di ottenere il mutuo (ossia la Per_1 situazione prevista in contratto), ma ha comunicato la circostanza secondo cui la banca non avesse ancora iniziato l'istruttoria, la condizione sospensiva si deve considerare avverata (fattispecie differente sarebbe stata quella in cui le parti avessero condizionato l'efficacia del contratto all'ottenimento di per sé del finanziamento entro il 10.11.2022).
Posto ciò, la disciplina in tema di provvigione è la seguente:
- ai sensi dell'art. 1755 c.c. co. 1 “Il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l'affare è concluso per effetto del suo intervento”;
- il diritto alla provvigione, quindi, presuppone tre condizioni: la conclusione dell'affare, la circostanza che tale conclusione sia ricollegabile all'opera del mediatore (ossia è doveroso che la messa in relazione operata dal mediatore sia un antecedente necessario alla conclusione dell'affare: “Il diritto del mediatore alla provvigione sorge tutte le volte in cui la conclusione dell'affare sia in rapporto causale con l'attività intermediatrice, non occorrendo un nesso eziologico diretto ed esclusivo tra l'attività del mediatore e la conclusione dell'affare, poiché è sufficiente che il mediatore - pur in assenza di un suo intervento in tutte le fasi della trattativa pagina 12 di 14 ed anche in presenza di un processo di formazione della volontà delle parti complesso ed articolato nel tempo - abbia messo in relazione le stesse, sì da realizzare l'antecedente indispensabile per pervenire alla conclusione del contratto, secondo i principi della causalità adeguata”; cfr. Cass. Civ., Sez. II, ord. N. 869/2018) e, a seguito della l. n. 39/1989, che il mediatore stesso sia iscritto in apposito albo;

- ebbene, il concetto di “affare” ricomprende qualsiasi operazione contrassegnata da un contenuto economico, riferendosi non solo ai contratti, ma a qualsivoglia rapporto giuridico vincolante in grado di ricevere tutela da parte dell'ordinamento: “Nella mediazione, la maturazione del diritto alla provvigione non deriva tanto dalla conclusione del contratto, ma "dall'affare", termine che comprende qualsiasi operazione di contenuto economico che si risolva, a prescindere dalla forma negoziale adoperata, in un'utilità di carattere patrimoniale in relazione all'obiettivo prefisso dalle parti” (Cass. Civ., Sez. III, n. 11521/2008);
- ad esempio, la Suprema Corte ha ritenuto che sorgesse il diritto alla provvigione anche qualora il mediatore avesse prestato il proprio servizio ai fini della stipula di un contratto preliminare, essendo indifferente il fatto che non si sia arrivati successivamente alla conclusione del definitivo: “Nel contratto di mediazione, il diritto alla provvigione di cui all'art. 1755 cod. civ. sorge nel momento in cui può ritenersi intervenuta la conclusione di un affare, ossia quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione (o risoluzione) del contratto stesso;
ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare (Cass. Civ., Sez. II, n. 13260/2009).
Nel caso di specie l' ha raccolto l'offerta d'acquisto della quest'ultima è stata accettata CP_4 Per_1 dai Venditori e la condizione dedotta in contratto, come dianzi visto, si è verificata (non essendoci stata la relativa comunicazione di diniego): ne consegue che risulta pacificamente maturato, in capo all' il diritto al percepimento della provvigione nella misura convenuta (importo pari a € CP_4
10.000,00 oltre iva).
Alla luce di tutto quanto suesposto, l'appello è da rigettare con assorbimento di ogni altra questione.
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c. e vengono liquidate in dispositivo tenuto conto degli importi medi per le cause di valore comprese nello scaglione tra € 5.201,00 e € 26.000,00, con esclusione della fase di trattazione.
Si deve, infine, dare atto della sussistenza dei presupposti a carico degli appellanti, per il raddoppio del contributo unificato.
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P.Q.M.


La Corte d'appello di Milano, Sezione IV, pronunciandosi sull'appello proposto da
[...]
e contro Pt_1 Parte_2 Controparte_2 avverso la sentenza n. 1487/2025 resa dal Tribunale di Milano, ogni diversa ed eccezione disattesa, così provvede:
1. rigetta l'appello;
2. condanna in via solidale gli appellanti a rifondere le spese di lite del grado – in favore dell'appellata – che si quantificano in € 3.966,00 oltre iva (se dovuta), spese al 15 % e cpa;
importi da distrarsi ex art. 93 c.p.c. a favore dell'avv.to Michele Iannotta in qualità di antistatario
3. dà atto della sussistenza, a carico solidale degli appellanti, dei presupposti per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello già versato.
Così deciso in Milano, nella camera di consiglio del 5.11.2025
Il Presidente est.
IA TE NA
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