IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
Settima Sezione Civile composta dai magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 5025/2022 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione il 25.06.2025, a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., e vertente
TRA
(c.f. Parte_1 C.F._1
(c.f. Parte_2 C.F._2
Elettivamente domiciliati, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Gaetano
Puma (c.f. ), che li rappresenta e difende per procura in atti - C.F._3
APPELLANTI-
E
CONDOMINIO “IL PRATINO” IN CAPODIMONTE (VT) VIA DEL PRATINO
1-36 (c.f. in persona del legale rappresentante pro tempore C.F._4
Elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Francesca
Bufalini (c.f. ) che lo rappresenta e difende per procura in atti - C.F._5
APPELLATO-

Oggetto: appello proposto da e nei confronti del Parte_1 Parte_2
Condominio “Il Pratino”, in Capodimonte ( VT) , Via del Pratino 1-36, avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Viterbo n. 497/2022, pubblicata in data 11.05.2022, resa tra le parti a definizione del giudizio recante n° R.G. 3408/2018 promosso da e nei confronti di Condominio e a definizione del giudizio Parte_1 Parte_2 riunito recante n° R.G. 1617/2019, anche questo promosso da e Parte_1 Pt_2
r.g. n. 1 nei confronti di Condominio - impugnazione della delibera condominiale in Pt_2 data 14.07.2018 e della delibera condominiale in data 19.01.2019 -
IN FATTO E IN DIRITTO
e convengono in giudizio, dinanzi il primo Giudice, il Parte_1 Parte_2
Condominio “Il Pratino”, introducono il giudizio recante n.r.g. 3408/2018 e rassegnano le seguenti conclusioni:
“In via preliminare: per tutti i motivi esposti in narrativa, sospendere l'efficacia della deliberazione assembleare del 14 luglio 2018 adottata dal Condominio “Il Pratino” via del Pratino 1-36 (Capodimonte). In via principale e nel merito: per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare la nullità e/o annullabilità della deliberazione assembleare del 14 luglio 2018 adottata dal Condominio “Il Pratino” via del Pratino
1-36 (Capodimonte). In ogni caso: Con vittoria di spese e compensi professionali del presente grado di giudizio”.
Il e la premesso di aver acquistato, per atto in data 28.11.2008, in Pt_1 Pt_2 comunione legale e pro-indiviso, l'unità immobiliare posta al piano terreno del
Condominio “Il Pratino” in Capodimonte (VT), via del Pratino 1-36, censita al Catasto foglio 20 p.lla 1702, comprensiva della quota di comproprietà condominiale sui locali, spazi, impianti e servizi di uso comune ivi compresi i beni non censibili distinti al
Catasto foglio 20 p.lla 1702 e p.lla 1711, a sostegno delle riportate conclusioni, allegano:
- di avere preso conoscenza, contestualmente all'atto di acquisto, del Regolamento condominiale contrattuale, contenente norme che regolano, tra l'altro, la destinazione d'uso di alcune parti comuni, tra cui piscina e solarium;
- successivamente viene adottato il Regolamento condominiale assembleare che all'art. 4, rubricato:” Divieti”, alla lett. h, vieta lo svolgimento di ogni tipo di gioco aereo nell'area piscina, nella vasca e nel solarium;
- diversi condomini usano impropriamente il solarium, impedendo, di fatto, ad altri condomini di usufruire e le richieste di intervento dirette all'amministratore del condominio sono rimaste prive di riscontro;

- di non essere stati convocati all'assemblea straordinaria in seconda convocazione del 14.07.2018, in occasione della quale l'assemblea dei condomini approva, a maggioranza dei presenti, la modifica della lett. h dell'allegato al Regolamento assembleare, stabilendo la possibilità di svolgere attività ludiche nell'area del solarium;
r.g. n.

2 - di essere venuti a conoscenza di tale delibera solo dopo e tramite altri condomini;

- la delibera assembleare del 14.07.2018 è affetta da vizio di nullità e/o annullabilità assoluta ed insanabile, non avendo ricevuto alcuno avviso di comunicazione nelle forme previste dall'art. 66 commi 2 e 3 delle disp. att. c.p.c.
(raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano e non tramite posta elettronica ordinaria) e per violazione dell'art. 1136 c.c.
- la delibera è affetta da vizio di nullità e/o annullabilità assoluta ed insanabile, in quanto modifica il Regolamento condominiale contrattuale e la destinazione d'uso del solarium, trasformandolo sostanzialmente in un campo di gioco, con l'approvazione di una maggioranza semplice e non con voto unanime dei condomini, come richiesto ai fini della modifica del Regolamento condominiale contrattuale;

- la delibera è affetta da vizio di nullità e/o annullabilità assoluta ed insanabile, per violazione dell'art. 1117 ter c.c. non essendo stata rispettata la procedura stabilita per modificare la destinazione d'uso delle parti comuni del condominio;

- la delibera è affetta da vizio di nullità e/o annullabilità assoluta ed insanabile della delibera per la violazione dell'art. 1120 cc commi 1 e 4 in quanto la modifica del regolamento ha determinato innovazione dell'area comune
“solarium”, non rispettando le maggioranze previste dall'art. 1120 c.c.;
- la innovazione approvata preclude l'uso del solarium al , il quale, Pt_1 essendo portatore di una coppia di impianti cocleari estremamente delicati, non può essere esposto al rischio di essere colpito da un pallone all'altezza della testa;

- la delibera è affetta da nullità e/o annullabilità assoluta ed insanabile per grave vizio di formazione della maggioranza data la presenza in assemblea e la partecipazione alla votazione di e , che non sono Per_1 Pt_3 Pt_4 condomini e non hanno ricevuto delega da altri comproprietari.
Il Condominio contesta i motivi di impugnazione e ne chiede il rigetto.
In particolare, oppone che per prassi, la convocazione dell'assemblea avviene tramite mail;
che l'art. 25 del Regolamento condominiale che prevede la comunicazione dell'avviso di convocazione in forma scritta con qualsiasi mezzo idoneo ad assicurare la tempestiva informazione;
che in occasione dell'assemblea condominiale del 19.01.2019, il deliberato impugnato in questa sede è stato ratificato;
che le delibere rimuovono il r.g. n. 3 divieto di gioco dei bambini, trattandosi di abitazioni usate solo in periodo estivo;
che i problemi di salute del non possono limitare l'uso del bene da parte degli altri Pt_1 condomini;
che per l'art. 1102 cc il pari uso della cosa comune non postula necessariamente il contemporaneo e identico uso della cosa da parte di tutti i partecipanti alla comunione;
che ove precluso tale uso dell'area, i bambini sarebbero costretti ad andare a giocare nel parcheggio antistante aumentando il rischio di incolumità degli stessi.
All'udienza di prima comparizione del 21.03.2019 vengono concessi i termini di cui all'art. 183 VI comma c.p.c.
Il 12.12.2019 viene disposta la riunione del giudizio con quello iscritto al n. RG
1617/2019 introdotto dagli attori, nei confronti del Condominio, per l'impugnazione della delibera del 19.01.2019, di ratifica della delibera del 14.07.2018.
Il e la con l'impugnazione della delibera del 19.01.2019, premesso che è Pt_1 Pt_2 stata adottata al solo fine di sanare il vizio di convocazione da cui era affetta la precedente delibera impugnata e che è stata adottata anch'essa con la maggioranza semplice dei presenti prevista dall'art. 1136 c.c. comma 3, allega, per tale seconda delibera, tutti i vizi già lamentati con la impugnazione della delibera in data 14.07.2018, con esclusione del vizio di convocazione dell'assemblea, fatto valere esclusivamente per la prima delibera adottata.
La sentenza impugnata definisce come di seguito la controversia.
<< (…) dichiara cessata la materia del contendere in relazione all'impugnazione della
delibera adottata dal Condominio “Il Pratino”, Via del Pratino 1-36, in data
14.07.2018 (Rg. n. 3408/2018);
Rigetta la domanda attorea relativa al giudizio Rg. N. 1617/19;
Condanna e , in solido, a rifondere al Condominio “Il Parte_1 Parte_2
Pratino”, Via del Pratino 1-36, le spese del presente giudizio che liquida nella somma di € 3500,00, oltre il 15% per spese generali, IVA e CPA come per legge>>.
Di seguito, le ragioni della decisione.
- Quanto all'impugnazione della delibera in data 14.07.2018 (oggetto del procedimento iscritto al n.r.g. 3408/2018), è cessata la meria del contendere, in quanto superata dalla ratifica adottata in occasione dell'assemblea in data
19.01.2019, alla quale ha partecipato anche e che è stata Parte_1 regolarmente convocata.
r.g. n.

4 - Il giudizio prosegue limitatamente all'impugnazione della delibera del
19.01.2019.
- La eccezione di genericità e nullità della comparsa di costituzione e risposta
(sollevata dagli attori) è infondata: l'art. 167 c. 1 c.p.c., pur prevedendo che nella comparsa di costituzione e risposta il convenuto deve proporre tutte le sue difese prendendo posizione sui fatti posti dall'attore a fondamento della domanda, non prescrive il rispetto di una formalità richiesta a pena di nullità dell'atto e la nullità degli atti processuali deve essere pronunciata per inosservanza delle forme solo quando la nullità stessa è prevista dal legislatore (art. 156 c. 1 c.p.c.).
- Il condominio contesta quanto asserito dall'attore in ordine ai vizi della delibera assembleare del 14.07.2018.
- L'assemblea è stata convocata per apportare una modifica al regolamento condominiale assembleare, ma tale modifica non ha determinato una innovazione o un cambio di destinazione d'uso del solarium tale da precludere l'uso del bene comune da parte del . Pt_1
- Quanto ai vizi dai quali parte attrice ritiene essere affetta la delibera adottata nell'assemblea del 19.01.2019.
L'azione di annullamento delle delibere assembleari costituisce la regola generale, ai sensi dell'art. 1137 c.c., la categoria della nullità ha un'estensione residuale ed è rinvenibile nelle seguenti ipotesi: mancanza originaria degli elementi costitutivi essenziali, impossibilità dell'oggetto in senso materiale o giuridico – quest'ultima da valutarsi in relazione al “difetto assoluto di attribuzioni” -, contenuto illecito, ossia contrario a “norme imperative” o all'”ordine pubblico” o al “buon costume” (Cass., Sez. U., Sentenza n. 9839 del
14/04/2021).
Le ipotesi in cui l'annullabilità è assoluta sono solo quelle stabilite dal legislatore (a titolo esemplificativo si veda l'art. 606 c. 2 c.c., in relazione al testamento).
- Non si configura, nel concreto, ipotesi di nullità o annullabilità assoluta della delibera impugnata, giacché non previste espressamente dalla legge per i vizi denunciati, che non attengono alla sostanza della delibera, ma al mancato rispetto di procedure e maggioranze richieste per la corretta formazione della volontà assembleare.
r.g. n.

5 - La delibera adottata in data 14.07.2018, ratificata dalla delibera del 19.01.2019 e quindi “assorbita” da quest'ultima ,che sana l'originario vizio di convocazione della prima, non apporta un'innovazione o una modifica sostanziale, né una trasformazione della destinazione d'uso del solarium; neppure comporta lo svuotamento del diritto di comproprietà del sul bene comune, in quanto Pt_1 non lo priva della facoltà di utilizzarlo, ma pone una mera limitazione (di fatto) dell'utilizzo dell'area, in ragione delle esigenze degli altri condomini.
- È consentito ai condomini prevedere un regime differenziato dell'uso del bene comune e, dalla lettura del verbale dell'assemblea del 14.07.2018, risulta che la delibera modifica l'art. 4, lett. h, dell'allegato del Regolamento condominiale assembleare per l'uso della piscina, espungendo il solarium dai luoghi in cui vi è il divieto di praticare giochi aerei e stabilendo il limite dell'orario di riposo.
- Per l'approvazione delle delibere del 14.07.2018 e del 19.01.2019 non è richiesta una maggioranza diversa da quella semplice per il quorum costitutivo e per il quorum deliberativo, dovendosi pertanto escludere che le delibere sono viziate.
- Spese processuali regolate secondo la soccombenza e liquidate secondo i parametri individuati con d.m. 10.3.2014 n. 55 (aggiornato al d.m. 8/3/2018 n.
37), con esclusione delle spese per la fase istruttoria che non ha avuto luogo e tenuto conto dell'attività processuale effettivamente svolta dalle parti.
Con l'atto di appello, e rassegnano le seguenti conclusioni. Parte_1 Parte_2
<< NEL MERITO, in accoglimento del presente appello, in via principale, riformare integralmente la Sentenza n. 497/2022 emessa nella causa civile iscritta al RG. N.
3408/2018 dal Tribunale di Viterbo, in persona del Giudice Dott.ssa Dr.ssa Maria
Carmela Magarò in data 2/5/2022, pubblicata il 12.5.2022 e non notificata e, per
l'effetto, per tutti i motivi esposti in narrativa, accertare e dichiarare la nullità e/o annullabilità della deliberazione assembleare del 14 luglio 2018 adottata dal
Condominio “Il Pratino” via del Pratino 1-36 (Capodimonte) e conseguentemente accertare e dichiarare la nullità e/o annullabilità della deliberazione assembleare del
19/1/2019 adottata dal Condominio “Il Pratino” via del Pratino 1-36 (Capodimonte) in sostituzione della precedente.
In via subordinata, dare atto che il condominio, con delibera del 25.6.2022, ha modificato il regolamento condominiale, nella parte in cui prevedeva la possibilità di giochi aerei nel solarium e, per l'effetto, dichiarare la soccombenza virtuale del condominio medesimo, e condannare lo stesso al pagamento delle spese di primo e
r.g. n. 6 secondo grado e alla refusione delle spese di lite già pagate dagli appellanti, in conseguenza della soccombenza in primo grado.
Si reitera, la richiesta di ammissione dei mezzi di prova come articolati nelle proprie memorie autorizzate ex art.183 comma VI c.p.c. n.2 e, Con vittoria di spese e compensi professionali di entrambi i gradi di giudizio>>.
Con comparsa depositata il 05.01.2023, si costituisce il Condominio;
resiste all'impugnazione e rassegna le seguenti conclusioni.
<< (…): in via principale dichiarare inammissibile l'appello per mancato rispetto dei
canoni di cui all'art. 342 c.p.c; nel merito: rigettare l'appello proposto dai sigg.
e e contestualmente confermare la sentenza di primo grado, per i motivi Pt_1 Pt_2 suindicati. Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio>>.
e , a sostegno delle riportate conclusioni, articolano tre Parte_1 Parte_2 motivi di appello.
1) Rubricato: “Cessata materia del contendere”.
Posto che la delibera del 19.01.2019 è assunta dopo la notificazione dell'atto di citazione avente ad oggetto l'impugnazione della delibera del 14.07.2018, al fine di ratificarla, gli appellanti sostengono che il primo Giudice avrebbe dovuto esaminare le due deliberazioni e i motivi di impugnazione in una ottica unitaria e accertare che l'assemblea del 14.07.2028 non era stata correttamente convocata quindi, nel dichiarare cessata la materia del contendere, avrebbe dovuto compensare le spese di giudizio, valutando, nel giudizio portante, la soccombenza virtuale del condominio.
2) Rubricato: “Genericità e conseguente nullità assoluta ed insanabile della comparsa di costituzione in giudizio di parte convenuta per violazione dell'art.167 comma 1 del c.p.c”. Vi si censura la decisione nella parte in cui respinge la difesa dei condomini in punto di nullità della comparsa di costituzione e risposta. A tal fine, sostengono gli appellanti, che il Condominio nel costituirsi avrebbe dovuto prendere posizione sui fatti posti a fondamento della domanda attorea e non ha adempiuto a tale onere.
3) Rubricato: “Merito”, gli appellanti propongono plurime censure.
A. “Nullità e/o annullabilità assoluta ed insanabile della deliberazione dell'Assemblea straordinaria del 14 luglio 2018 per omessa comunicazione del relativo avviso –
Violazione ed errata applicazione dell'art. 1136 comma 6 del c.c. – Violazione ed errata applicazione del novellato art. 66 Disposizioni di Attuazione al Codice civile”.
r.g. n. 7 Vi si censura la decisione nella parte in cui non si pronuncia sulla nullità della deliberazione per vizio di convocazione, pur essendo pacifico e dimostrato anche dalla successiva convocazione di assemblea “a ratifica”.
B. “Nullità e/o annullabilità assoluta ed insanabile della deliberazione dell'Assemblea straordinaria del 14 luglio 2018 e della deliberazione dell'Assemblea ordinaria del 19 gennaio 2019 per modificazione di norme contenute nel Regolamento condominiale contrattuale in assenza del voto unanime di tutti i condomini”. Vi si censura la decisione nella parte in cui non accerta che l'assemblea dei condomini ha modificato, sia in occasione della delibera del 14.07.2018 che della delibera del 19.01.2019, con i numeri di cui all'art. 1136 comma terzo c.c. il regolamento condominiale contrattuale.
Aggiunge che “l'assemblea del condominio in occasione della seconda riunione (quella del 14/7/2018) si è limitata a richiamare quanto ho deciso senza riproporre la delibera integralmente. Correttamente, invece, l'assemblea avrebbe dovuto sottoporre al voto dei condomini la delibera integrale e di ciò ne avrebbe dovuto dare ampia contezza nel verbale assembleare”.
C. “Nullità e/o annullabilità assoluta ed insanabile della deliberazione dell'Assemblea straordinaria del 14 luglio 2018 e della deliberazione dell'Assemblea ordinaria del 19 gennaio 2019 per violazione ed errata applicazione della norma contenuta nell'art.
1117 ter del codice civile”. Vi si censura la decisione per omessa pronuncia sulla allega violazione dell'art. 1117 ter cc vertendosi in ipotesi di modifica della destinazione di uso del , sia per la delibera del 14.07.2018, che per la delibera del 19.01.2019, Pt_5 ed essendo richiesta pertanto una procedura speciale anche per la convocazione dell'assemblea oltre che il voto favorevole di una maggioranza qualificata con conseguente vizio di nullità delle due delibere.
D. “Nullità e/o annullabilità assoluta ed insanabile della deliberazione dell'Assemblea straordinaria del 14 luglio 2018 e della deliberazione dell'Assemblea ordinaria del 19 gennaio 2019 per violazione ed errata applicazione della norma contenuta nell'art.
1120 commi primo e quarto del Codice civile. Vi si censura la decisione nella parte in cui non accerta la violazione del disposto dei commi 1 e 4 dell'art. 1120 c.c., vertendosi, sia per la delibera del 14.07.2018, che per la delibera del 19.01.2019, in ipotesi di modificazione della destinazione d'uso di una parte comune, ma anche una innovazione in difetto dell'applicazione delle maggioranze previste dall'art.1120 cc;
l'innovazione consiste nell'aver reso una parte comune inservibili all'uso o al godimento da parte del
, trasformandola in una area giochi. Pt_1
r.g. n. 8 E. “Sulla condanna alle spese”. Vi si sostiene che vertendosi in ipotesi di cessazione della materia del contendere, la pronuncia sulle spese avrebbe dovuto essere regolata in base alla soccombenza virtuale e in un complessivo ed unitario giudizio circa la fondatezza della pretesa di entrambe le parti, nei due giudizi riuniti.
F. “Modifica del regolamento condominiale successivo al deposito della sentenza soccombenza virtuale”. Sostiene l'appellante che il fatto che il condominio, con delibera approvata all'unanimità il 25.6.2022, ha modificato il regolamento condominiale in ordine all'uso del solarium, eliminando la possibilità di praticare i giochi aerei nel solarium, concretizza prova della fondatezza della impugnazione.
Decesso di Parte_1
In caso di morte o perdita di capacità della parte costituita a mezzo di procuratore,
l'omessa dichiarazione o notificazione del relativo evento ad opera di quest'ultimo comporta, giusta la regola dell'ultrattività del mandato alla lite, che il difensore continui a rappresentare la parte come se l'evento stesso non si fosse verificato, risultando così stabilizzata la posizione giuridica della parte rappresentata nella fase attiva del rapporto processuale, nonché in quelle successive di sua quiescenza od eventuale riattivazione dovuta alla proposizione dell'impugnazione.
Nel concreto, l'evento interruttivo non risulta dichiarato dal difensore costituito per la parte interessata dall'evento stesso che dunque non rileva.
Eccezione di inammissibilità dell'appello sollevata dalla difesa dell'appellato ex art. 342 c.p.c.
Non ha pregio: nell'atto di appello risultano sufficientemente specificati le parti della sentenza oggetto di censura e i motivi dell'impugnazione.
I motivi di appello sono ammissibili in quanto espongono i punti sottoposti a riesame, in fatto ed in diritto, in modo tale che non è necessario esplorare, in assenza di parametri di riferimento, le vicende processuali ed è possibile di cogliere natura, portata e senso della critica: A tal fine non è necessario, infatti, che l'appellante alleghi e, tantomeno, riporti analiticamente le emergenze di causa rilevanti, le quali risultino investite ed evocate non equivocamente dalla censura, diversamente da quel che è previsto per l'impugnazione a critica vincolata (Cass. n. 7675 del 19/03/2019)
Sulla richiesta di prova dell'appellante.
r.g. n. 9 È riportata nelle sole conclusioni dall'appellante mediante il mero richiamo delle memorie autorizzate ai sensi dell'art. 183 VI comma c.p.c. n. 2 e non sostenuta da uno specifico motivo di appello, dunque, è inammissibile per un duplice ordine di ragioni:
- l'appellante ha l'onere di censurare la statuizione di rigetto dell'istanza istruttoria con uno specifico motivo di gravame, non essendo sufficiente che egli impugni la sentenza, lamentando l'omessa pronuncia su domande e l'errata valutazione del materiale probatorio da parte del primo giudice, perché quello d'appello debba necessariamente compiere un nuovo apprezzamento discrezionale della complessiva rilevanza delle richieste istruttorie disattese in primo grado» (cfr. Cass. n. 1532/2018);
- in osservanza del principio di specificità dei motivi di appello, anche la riproposizione delle istanze istruttorie, non accolte dal giudice di primo grado, deve essere specifica, sicché è inammissibile il mero rinvio agli atti del giudizio di primo grado (cfr. Cass. n. 16420/2023).
Motivo di appello sub 2).
Non ha pregio.
Gli appellanti sostengono la nullità della comparsa di costituzione e risposta depositata, dal condominio, nel primo grado giudizio di impugnazione.
La censura è generica: gli appellanti non precisano a quale delle due comparse sia riferita la censura (quella depositata nel giudizio recante n.r.g. 3408/2018 o quella depositata nel giudizio recante n.r.g. 1617/2019) e non svolgono censure sulla diffusa motivazione esplicitata nella sentenza impugnata in ordine alla mancanza di una previsione di nullità per la comparsa di costituzione e risposta , alla tassatività dei vizi di nullità previsti, alla incidenza concreta della mancanza di specificità degli argomenti spesi in comparsa , alla mancata indicazione delle circostanze che per effetto del difetto di contestazione siano da ritenersi , per ciò soltanto, provate , ai sensi dell'art. 112 c.p.c.
Motivo di appello sub 3) nella parte in cui solleva la questione relativa alla mancata “riproposizione” della delibera integralmente.
La censura è generica e priva di pregio.
La nuova deliberazione è avvenuta e oggetto di contestazione limitatamente alla maggioranza che l'ha approvata.
r.g. n. 10 L'oggetto della deliberazione è adeguatamente rappresentato dal richiamo al precedente deliberato, ben noto all'odierno appellante che ne aveva già fatto oggetto di impugnazione.
Motivo di appello sub 3), censure sub B-C -D e F.
Tutte riguardano entrambe le delibere impugnate che vi si allega aver apportato modifica del regolamento di condominio ed essere viziate da nullità o annullabilità assoluta conseguite alla intervenuta approvazione con la maggioranza di cui all'art. 1136 comma terzo c.c., nel mancato rispetto della prescrizione dell'art. 1117 ter c.c. e dell'art. 1120 commi 1 e 4 c.c. Le censure vertono tutte sulla configurabilità di una delibera di approvazione di una innovazione dell'uso di bene comune o di modifica di destinazione di tale bene, nella mancata adozione delle prescritte modalità di convocazione e approvazione della delibera;
vengono esaminate congiuntamente e non hanno pregio.
Quanto al deliberato dell'assemblea condominiale del 25.06.2022 dal quale gli appellanti vogliono ricavare la fondatezza della propria prospettazione difensiva per il tenore delle modifiche al regolamento di condominio approvate.
Tale deliberazione non ha alcun rilievo ai fini dell'odierno decidere, poiché l'assemblea del Condominio ha il potere di decidere le modalità concrete di utilizzazione dei beni comuni, nonché di modificare quelle in atto, anche revocando una o precedenti delibere
( anche ove non impugnate da alcuno dei partecipanti), stabilendone liberamente gli effetti, sulla base di una rivalutazione (il cui sindacato è precluso al giudice di merito, se non nei limiti dell'eccesso di potere) dei dati ed apprezzamenti obiettivamente rivolti alla realizzazione degli interessi comuni ed alla buona gestione dell'amministrazione, non producendosi alcun autonomo diritto acquisito in capo ai condomini, ovvero ai terzi, soltanto per effetto ed in sede di esecuzione della precedente delibera (cfr. Cass. n.
2636 del 04/02/2021).
Per tale ragione non rileva tale (eventuale) diversa decisione dell'assemblea dei condomini nel 2022 ai fini della valutazione delle precedenti deliberazioni impugnate in questa sede, ove pure dovesse ritenersi accertato che l'oggetto delle deliberazioni è il medesimo e che nella deliberazione successiva è stato valutato in maniera conforme alla prospettazione difensiva degli appellanti nella impugnazione delle precedenti deliberazioni.
r.g. n. 11 Il Regolamento “da allegare al complesso immobiliare turistico- recettivo denominato case ed appartamenti per vacanze Il Pratino” (doc. 2 depositato il 28.11.2018 dagli attori), all'art. 2, per quanto di rilievo ai fini della presente controversia, prevede che ciascuna unità abitativa delle 36 totali ha la comproprietà di parti comuni specificamente indicale alla lettera “c” nel c.d. solarium e alla lettera “d” nella piscina, individuate mediante richiamo alle allegate planimetrie.
Il “Regolamento condominiale” (doc. 3 depositato il 28.11.2018 dai medesimi attori), nell'allegato regolamento per l'uso della piscina, all'art.4, rubricato:” Divieti”, alla lettera “h” prevede che:” Non sono consentiti sia nell'area piscina, nella vasca e nel solarium tutti i giochi aerei”.
La delibera del 14.07.2018 prima e la delibera del 19.01.2019 di contenuto sovrapponibile a quella del 14.07.2018, con la maggioranza dei presenti, espungono dai richiamati art.4 lettera “h”, la parola “ e nel solarium”, inserendo nella previsione in oggetto la dicitura “ fatti salvi gli orari di riposo (14.00-16.00), nel rispetto della civile convivenza si stabilisce la possibilità di attività ludiche da effettuarsi nell'area del solarium sotto le responsabilità dei condomini interessati, si esclude ovviamente la possibilità dell'organizzazione di tornei amatoriali o eventi simili”.
Le clausole dei regolamenti condominiali predisposti dall'originario proprietario dell'edificio condominiale ed allegati ai contratti di acquisto delle singole unità immobiliari, nonché quelle dei regolamenti condominiali formati con il consenso unanime di tutti i condomini, hanno natura contrattuale soltanto qualora si tratti di clausole limitatrici dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, mentre, qualora si limitino a disciplinare l'uso dei beni comuni, hanno natura regolamentare.
Le clausole di natura contrattuale possono essere modificate soltanto dall'unanimità dei condomini e non da una deliberazione assembleare maggioritaria, avendo la modificazione la medesima natura contrattuale.
Le clausole di natura regolamentare sono modificabili anche da una deliberazione adottata con la maggioranza prescritta dall'art. 1136 secondo comma cod. civ. (cfr. Sez.
U n. 943 del 30/12/1999).
Nel concreto la modifica approvata (in entrambe le assemblee) non comporta limitazioni dei diritti dei condomini sulle proprietà esclusive o comuni ( non potendosi r.g. n. 12 ritenere tale la prospettata pericolosità delle azioni di gioco rispetto alla esposizione a rischio di subire conseguenze da tali azioni) ovvero attributive ad alcuni condomini di maggiori diritti rispetto agli altri, ma concretizza una diversa disciplina dell'uso del bene comune, con la conseguenza che la fattispecie concreta non è riconducibile alla disciplina invocata dagli appellanti, rientrando, invece, nella previsione dell'art. 1136
c.c. commi 2 e 3, rispettata secondo la stessa allegazione degli appellanti.
Motivo di appello sub 1) e motivo di appello sub 3), lettera A.
Riguardano sostanzialmente entrambi la regolamentazione delle spese di lite e sono meritevoli di accoglimento.
Nello stesso verbale di assemblea del 19.01.2019 si legge che la nuova deliberazione, in ratifica di quella precedentemente adottata e impugnata dagli odierni appellanti, è stata ritenuta necessaria per essere stata convocata, la precedente assemblea tenuta in data
14.07.2018, che ha approvato la prima delle due delibere impugnate in questa sede con modalità adottate per prassi diverse da pec o raccomandata, circostanza ammessa, dal
Condominio, già con la comparsa di costituzione e risposta depositata nel giudizio di primo grado iscritto al n.r.g. 3408/2018 in cui ammette, a pagina 2, di non essere in grado di “ dimostrare la prova della recezione”, pur sostenendo di aver inviato la comunicazione, seppure a mezzo mail.
A ciò consegue che la impugnazione avverso la delibera in data 14.07.2018 era meritevole di accoglimento con riguardo al motivo di impugnazione basato sulla mancata convocazione, degli attori, all'assemblea in cui tale delibera è stata adottata.
La fondatezza della impugnazione della delibera in data 14.07.2018, seppure per un motivo assorbente e preclusivo rispetto alla valutazione delle ulteriori censure mosse alla deliberazione stessa, riprodotte con la successiva delibera impugnata in separato giudizio poi riunito , respinte con punto di decisione confermato in questa sede, in una valutazione complessiva dell'esito della controversia, è giusta ragione di integrale compensazione delle spese di lite relative al primo grado dei giudizi riuniti, con conseguente accoglimento dell'appello limitatamente alle censure in esame.
Spese del grado.
Anche le spese del grado di appello si compensano in ragione della reciproca soccombenza nella valutazione unitaria del complessivo esito del giudizio.
r.g. n. 13

P. Q. M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto da Pt_1
e nei confronti del Condominio “Il Pratino”, in Capodimonte (
[...] Parte_2
VT) , Via del Pratino 1-36, avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Viterbo n.
497/2022, pubblicata in data 11.05.2022, resa tra le parti a definizione del giudizio recante n° R.G. 3408/2018 promosso da e nei confronti di Parte_1 Parte_2
Condominio e a definizione del giudizio riunito recante n° R.G. 1617/2019, anche questo promosso da e nei confronti di Condominio, ogni Parte_1 Parte_2 diversa conclusione disattesa, così provvede:
- In parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma della sentenza impugnata, ferma nel resto, compensa tra le parti le spese di lite.
- Compensa tra le parti le spese del presente grado di giudizio.
Roma, 24.09.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo

r.g. n. 14