IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE composta dai magistrati:
IA OS IZ Presidente
IA RA ER Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 5074/2020 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione il 09.07.2025, a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., e vertente
TRA
(c.f. ), quale erede di Parte_1 C.F._1

Persona_1 elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Roberto
EL ME (c.f. ), che la rappresenta e difende per C.F._2 procura in atti -APPELLANTE-
E
(c.f. Controparte_1
) in persona del legale rappresentante pro tempore P.IVA_1 elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Giorgia
AR (c.f. , che la rappresenta e difende per procura in atti C.F._3
-APPELLATA-

Oggetto: appello proposto da nei confronti di Persona_1 [...] avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Roma n. Controparte_1
20739/2017, in data 06.11.2017, resa tra le parti a definizione del giudizio iscritto al n.r.g. 67450/2012 introdotto da nei Controparte_1 confronti di oggetto della ordinanza di correzione di errore materiale in Persona_1 data 26.08.2020 – rivendicazione e risarcimento danni-
IN FATTO E IN DIRITTO
r.g. n. 1 conviene in giudizio, dinanzi il primo Controparte_1 giudice, e rassegna le seguenti conclusioni: Persona_1
“A) Condannare il convenuto Dott. all'immediato rilascio alla Persona_1 proprietaria C.C.T.- COSTRUZIONI COMMERCIALI TIBURTINA - S.F.

1. dei seguenti immobili: 1) appartamento posto al piano quinto (attico), catastale piano sesto, distinto con il numero interno 13, composto di tre camere e accessori, confinante con appartamento int.14 (quattordici), via Berengario, tromba delle scale, cortile condominiale, salvi se altri, censito nel Catasto Fabbricati del Comune di Roma alla partita 2299406, foglio 589, particella, sub.14, zona censuaria 3, cat. A/3, classe 3, vani 5,5 R.C. €.1.079,40, sito in via Berengario n. 12 piano sesto. 2) vano pertinenziale ad uso cantina, posto nel sottoscala dell'androne di ingresso, confinante con locale adibito a carbonaia, via Berengario e tromba scale, salvi se altri, censito nel Catasto
Fabbricati di Roma al Foglio 589, p.lla 219, sub. 505, zona censuaria 3, categoria C/2, classe 7, mq. 6, R.C. €.48,96, via Berengario n. 12, piano S1, a seguito della denuncia di variazione-frazionamento registrata all'U.T.E. di Roma il 12 dicembre 1987 prot.
133273. B) Condannare il Dott. al risarcimento dei danni subiti e Persona_1 subendi dalla fino all'effettivo Parte_2 rilascio dei suddetti immobili nella misura pari ai canoni di locazione ricavabili dall'affitto dell'appartamento e della relativa cantina sul libero mercato, pari ad un canone di locazione mensile di €. 1. 500, 00 (millecinquetrecento//zero), così come sarà determinata dalla richiesta C.T.U., oltre agli interessi legali e la rivalutazione monetaria dalla domanda all'effettivo soddisfo e con vittoria di spese legali”.
A sostegno delle riportate conclusioni, la società allega.
- , per atto in data 28.02.2002 a rogito del notaio , vende, Persona_2 Per_3 per un corrispettivo pari a euro 274.650,20, a Controparte_1
riservando a sé il diritto reale di abitazione vita naturale durante,
[...]
l'immobile in Roma, via Berengario 12 e il 25.02.2010, decede, lasciando eredi legittimi i due figli, e . Persona_1 Controparte_2
- e la di lei figlia rinunciano alla eredità di , Controparte_2 Persona_2 consegnando, in data 15.04.2010, a , le chiavi di detto immobile. Persona_1
- Non essendo intervenuto lo spontaneo rilascio dell'immobile, con raccomandata del 12.10.2010, chiede agli eredi di , di concordare il rilascio Persona_2 dell'immobile, apprendendo, il 14.10.2010, essere intervenuta la rinuncia r.g. n. 2 all'eredità di e della figlia, con consegna delle chiavi Controparte_2 dell'appartamento a . Persona_1
- Di aver riscontrato negativamente la richiesta, in data 17.06.2011, di Per_1
, per l'acquisto o la locazione dell'immobile, intendendo utilizzare
[...]
l'immobile per esigenze della società e/o dei soci.
- , con lettera del 24.10.2011, assicura la restituzione Persona_1 dell'appartamento alla proprietà e motiva il ritardo nella restituzione dell'immobile, alla necessità di riordinare il materiale presente nell'immobile stesso, con ciò adottando un comportamento concretizzante accettazione pura e semplice dell'eredità paterna.
- L'immobile non è stato rilasciato.
- Il danno derivato dalla indisponibilità dell'immobile è mensilmente pari al canone di locazione (euro 1.500,00).
- Nella contumacia di , è disposta ed espletata c.t.u. Persona_1
L'11.07.2014, si costituisce;
contesta la domanda attorea e rassegna le Persona_1 seguenti conclusioni:
“In via pregiudiziale, in rito: dichiarare la nullità dell'atto di citazione ai sensi dell'art.
164 c.p.c. per omissione delle indicazioni e degli avvisi previsti dall'art. 163, comma 3
n. 7 c.p.c.;
Sempre in rito: rimettere le parti dinanzi ad un organismo di mediazione ex d.lgs.
28/2010;
In via subordinata, in rito: ai sensi e per gli effetti dell'art. 294 c.p.c., ritenuti verosimili i fatti sul punto allegati, rimettere in termini la scrivente parte convenuta per
i motivi e le ragioni di cui al par. 2 del presente atto;

Nel merito, in via principale: dichiarare la carenza di legittimazione passiva del Prof.
Comunque, nel merito: rigettare tutte le domande di parte attrice in Persona_1 quanto infondate, inammissibili ed improvate in fatto ed in diritto;

In via subordinata e salvo gravame: in denegata ipotesi ridurre la condanna in considerazione di quanto esposto al pag. 4 del presente atto”.
A sostegno delle riportate conclusioni, per quanto di rilievo in ragione delle censure mosse in questa sede alla sentenza impugnata, allega. Persona_1
- Infondatezza della domanda di risarcimento dei danni da mancato utilizzo dell'immobile da parte della società, avente ad oggetto solo il lucro cessante e la liquidazione della indennità da occupazione.
r.g. n.

3 - Natura esplorativa della c.t.u.
All'udienza del 28.10.2016 la causa è trattenuta in decisione, con assegnazione dei termini di cui all'art. 190 cpc.
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia:
<< (…) accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, ordina al convenuto di procedere
all'immediato rilascio degli immobili, descritti nell'atto di citazione e nella relazione del
c.t.u. in atti, liberi da persone e cose. Condanna il convenuto al pagamento delle spese di lite sostenute dall'attrice, spese che si liquidano, ai sensi del dm 55/14 in euro 720,00 per esborsi, compreso contributo unificato, ed euro 5.800,00 per compensi, oltre rimborso forfettario spese generali al 15% ed i.v.a. e c.p.a. come per legge. Pone definitivamente a carico del convenuto le spese della espletata ctu, così come già liquidate con separato provvedimento>>.
Con la istanza depositata il 10.07.2019 per la correzione di errore materiale della sentenza n. 20739/2017, il difensore della Controparte_1 chiede integrare il dispositivo delle determinazioni relative all'indennità per
[...]
l'illegittima occupazione dell'immobile, già assunte nella parte motiva.
Con ordinanza in data 26.08.2020, il primo giudice, ritenendo configurarsi ipotesi di errore materiale, provvede sulla istanza di correzione come di seguito:
<< (…) accoglie l'istanza di correzione e, per l'effetto, ordina che il dispositivo della sentenza n. 20739/2017 nel procedimento avente n. rg. 67450712 emessa da questo
Tribunale sia modificato nel modo che segue: aggiungendo dopo le parole “accoglie la domanda attorea (…) in atti liberi da persone e cose” la seguente proposizione:
“Condanna il convenuto al pagamento di un'indennità di euro 1.365,00 al mese dal dì della domanda a quello di effettivo rilascio dell'immobile”. (…) >>.
A sostegno della decisione, le seguenti motivazioni.
Si verte in ipotesi di azione di rivendica e la istruttoria prova che la società è proprietaria esclusiva dell'immobile.
non oppone e non documenta alcun titolo legittimante la detenzione Persona_1 dell'immobile.
La detenzione dell'immobile da parte di è provata: Persona_1
- , nella sua qualità di erede di , non allega di essere Persona_1 Persona_2 stato spossessato da terzi né di avere a sua volta trasferito, in modo opponibile, ad altri il possesso degli immobili dopo il decesso del padre, indipendentemente dall'incontestata estinzione, con la morte di quest'ultimo, del titolo giuridico da r.g. n. 4 questi vantato (diritto di abitazione); con la morte di , l'immobile Persona_2
è entrato nella disponibilità materiale degli eredi, quantomeno in termini di detenzione "nomine alieno" e gli eredi devono restituire l'immobile all'avente diritto;

- non rileva la perdita materiale delle chiavi, che ammette di aver Persona_1 ricevuto dalla sorella;

- ammette di aver utilizzato tali chiavi per svuotare i locali dei beni Persona_1 del defunto padre;

- non prova di aver offerto (formalmente) alla proprietaria la Persona_1 riconsegna delle chiavi o comunque dei locali;

- la società, pur tornata nel possesso giuridico dell'immobile con la morte del titolare del diritto di abitazione, non avrebbe potuto unilateralmente recuperare anche la detenzione materiale dei beni immobili, senza il consenso degli eredi dell'ultimo possessore o l'intervento dell'autorità giudiziaria;

- la disponibilità materiale degli immobili da parte del convenuto trova ulteriore conferma anche nel corso delle operazioni peritali, alle quali persona delegata dal ha consentito (come si evince dalla relazione tecnica, cfr. p. 7) al Per_1
c.t.u. e alle altre parti l'accesso ai locali e sottoscritto il verbale del consulente, circostanza incontestata da , costituitosi dopo l'espletamento della Persona_1 consulenza;

- il convenuto deve rilasciare l'immobile di proprietà dell'attrice.
- il convenuto deve corrispondere, alla società proprietaria del bene, un'indennità, commisurata al valore medio locativo dello stesso, che si determina come da c.t.u. (euro 1.365,00 al mese), anche tenendo conto delle oscillazioni del mercato, dalla domanda, al rilascio;

- deve rifondere alla società le spese lite e viene gravato delle spese Persona_1 di c.t.u., liquidate in atti.
Con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni. Persona_1
<< in via preliminare: sospendere anche inaudita altera parte la Sentenza impugnata
nella parte emendata dall'Ordinanza del 26.08.2020 stante la patente ingiustizia ed erroneità della stessa ed il grave pregiudizio che deriverebbe all'appellato da un
'eventuale esecuzione;

- in via principale: (a) riformare la Sentenza e l'Ordinanza impugnata accogliendo uno
o più dei motivi di appello qui articolati;
- in via subordinata: (b) rigettare in ogni caso
r.g. n. 5 la domanda di condanna al risarcimento del danno e/o di pagamento di una indennità di occupazione svolta da CCT-Costruzioni (in persona del Controparte_1 legale rappresentante pro tempore) nei confronti del Prof. Dott. in Persona_1 quanto inammissibili, ovvero infondate ed inconferenti sia in fatto che in diritto e comunque improvate;

- in via ulteriormente subordinata: (c) nella denegata ipotesi di conferma anche parziale della Sentenza impugnata, ridurre la condanna del Prof. Dott. Persona_1 tenuto conto delle carenze probatorie delle domande avversarie, ed in particolare della mancata dimostrazione – ai fini della domanda risarcitoria / indennitaria dell'an, del quantum e del nesso causale;

- in ogni caso: condannare l'appellata al pagamento in favore dell'appellante dei compensi professionali per l'attività giudiziale svolta nel doppio grado di giudizio oltre spese, accessori di legge, Iva e Cpa e rimborso forfettario in misura non inferiore al
15%>>.
Con comparsa depositata in data 01.07.2021 si costituisce la società appellata e rassegna le seguenti conclusioni.
<< (…) dichiarare l'improponibilità ed in subordine l'inammissibilità del gravame e comunque rigettarlo per tutti i motivi dedotti, respingendo altresì l'istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza di prime cure per mancata allegazione e prova dei relativi presupposti.
Con vittoria di spese e competenze del grado>>.
Con un unico motivo di appello rivolto alla sentenza impugnata, come integrata in sede di correzione di errore materiale con l'ordinanza del 26.08.2020, censura Persona_1 la decisione nella parte in cui lo condanna a corrispondere, alla Società C.C.T., somme a titolo di indennità di occupazione, in ciò ravvisando vizio di ultrapetizione e travisamento delle domande attoree.
Sostiene l'appellante che il primo Giudice, integrando, con la ordinanza di correzione di errore materiale, la parte dispositiva della sentenza impugnata, con la “statuizione di condanna del dott. al pagamento dell'indennità di occupazione non Per_1 rappresenta(va) né un errore materiale né un'omissione”, si è pronunciato ultra petita.
Secondo l'appellante, infatti, il Tribunale, pur avendo dato atto, in parte motiva, del fatto che “sarebbe stato possibile riconosce all'attore l'indennità sostitutiva, in assenza di siffatta domanda e comunque stante la totale carenza (di) prova”, non avrebbe potuto, nell'integrare il dispositivo in sede di correzione di errore materiale, condannare r.g. n. 6 a pagare la indennità di euro 1.350,00 al mese dalla domanda al rilascio Persona_1 dell'immobile, proprio per difetto di domanda e comunque per difetto di prova.
Sulla mancanza di una domanda di condanna al pagamento di una indennità di occupazione, sostiene l'appellate che il danno è stato prospettato, dalla società, nei diversi termini di danno da lucro cessante per mancato utilizzo dell'immobile da parte della società, erroneamente convertita in una richiesta di liquidazione di una indennità da occupazione, stante il carattere ontologicamente diverso delle due domande.
Sulla mancata prova dei presupposti per l'accoglimento della domanda risarcitoria, sostiene l'appellante che non vertendosi in ipotesi di danno in re ipsa, la istruttoria non dimostra l'interesse della società a svolgere nell'immobile “attività sociale” o a locare l'immobile stesso, tanto che nella lettera del 01.12.2011 (all. 11 del fascicolo di parte della società) non viene prospettata richiesta risarcitoria di alcun tipo e che non è configurabile un danno da occupazione abusiva di immobile "in re ipsa", dovendosi ritenere, pertanto, la c.t.u., “esplorativa” e, comunque, viziata dalla mancanza di riferimenti ai parametri di quantificazione del danno utilizzati, oltre che per non aver tenuto conto, nella quantificazione del canone di locazione, della contrazione dei pezzi che ha interessato il settore della locazione immobiliare.
A seguito della interruzione del giudizio per intervenuto decesso di , si Persona_1 costituisce erede testamentaria di Parte_1 Persona_1 riportandosi alle posizioni difensive del Per_1
Eccezione di inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 c.p.c. bis e ter.
La trattazione nel merito dell'appello esclude la fondatezza dell'eccezione avanzata dalla società ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c.
L'appello non ha pregio.
Diversamente da quanto sostenuto dall'appellante con l'atto introduttivo del primo grado di giudizio, la società introduce una azione di rivendica (valutata favorevolmente dalla sentenza impugnata, con punto di decisione non oggetto di censure in questa sede),
e una domanda di risarcimento del danno, ricondotto alla mancata riconsegna dell'immobile da parte dell'erede . Persona_1
La sentenza accerta che l'immobile, a seguito del decesso di , è passato Persona_2 nella detenzione di (anche tale punto di accertamento non oggetto di Persona_1 censure in questa sede).
Giova ribadire che l'erede non convivente del conduttore di immobile adibito ad abitazione non gli succede nella detenzione qualificata, e poiché il titolo si estingue con r.g. n. 7 la morte del titolare del rapporto, analogamente al caso di morte del titolare dei diritti di usufrutto, uso o abitazione, quegli è un detentore precario della "res locata" al "de cuius", sicché nei suoi confronti sono esperibili le azioni di rilascio per occupazione senza titolo e di responsabilità extracontrattuale (cfr. Cass. n. 26670/ 2017)
, quale erede non convivente di , titolare del diritto di Persona_1 Persona_2 abitazione, non è succeduto, al titolare del diritto di abitazione, che si è estinto con la morte del titolare.
L'erede è detentore precario della res e nei suoi confronti sono esperibili le azioni di rilascio per occupazione senza titolo e di responsabilità extracontrattuale.
Come accertato con la sentenza impugnata, con punto di motivazione non oggetto di censure in questa sede, nessuna allegazione o prova del ricorso di eventuali presupposti legittimanti la successione di eventuali eredi (o di altri soggetti) nella posizione di vi è stata. Persona_2
In difetto di alcuna prova in ordine al ricorso di eventuali cause di giustificazione del comportamento dannoso di , questi è responsabile, sul piano Persona_1 extracontrattuale, per i danni sofferti dalla società proprietario, in ragione dell'occupazione senza titolo della unità immobiliare pacificamente di proprietà della società.
Il danno da mancata riconsegna dell'immobile è allegato essere conseguenza della preclusione di un uso diretto, da parte della società, o indiretto a mezzo dei soci o di terzi possibili locatori e parametrato al canone di locazione indicato in citazione
(seppure in misura maggiore rispetto a quella giudizialmente riconosciuta).
Tale allegazione, contenuta nell'atto introduttivo del primo grado di giudizio e riportata anche nelle rassegnate conclusioni, esclude che la sentenza impugnata, come oggetto di correzione di errore materiale, sia affetta dal lamentato vizio di ultrapetizione.
Escluso il vizio di ultrapetizione prospettato dall'appellante ai fini della inammissibilità della correzione di sentenza adottata dal primo giudice, si respingono le censure dell'appellante nella parte in cui vogliono sostenere che in ragione di tale vizio non è configurabile l'errore materiale che la ordinanza del 26.08.2020 ha inteso emendare.
Anche le censure che vogliono escludere che sia stata raggiunta la prova del danno e della sua misura non hanno pregio.
In caso di occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il fatto costitutivo del diritto del proprietario al risarcimento del danno da perdita subita è la concreta possibilità, andata perduta, di esercizio del diritto di godimento, diretto o r.g. n. 8 indiretto, mediante concessione a terzi dietro corrispettivo (Cass. n. 6909 del
15/03/2025)
Il danno conseguito al proprietario dalla occupazione illegittima di un immobile, essendo collegato all'indisponibilità di un bene normalmente fruttifero, è oggetto di una presunzione relativa, che onera l'occupante della prova contraria dell'anomala infruttuosità di quello specifico immobile (Cass. n. 39 del 07/01/2021) e Persona_1 non ha fornito tale prova.
Né rileva che nella lettera di richiesta di restituzione dell'immobile non fosse contenuta una domanda di risarcimento del danno o non fossero prospettate le circostanze fondanti il danno che poi sono state fatte valere in questa sede, rilevando, tale circostanza, ai soli fini della decorrenza del risarcimento che, tuttavia, in questa sede non è posta in discussione per come accertata dalla sentenza corretta e impugnata.
Anche le censure mosse alla liquidazione del danno non hanno pregio.
Per la allegata natura esplorativa della consulenza, si rimanda alle considerazioni di cui sopra in punto di presunzione relativa del danno, anche in ragione della puntuale descrizione dell'immobile contenuta nell'atto introduttivo del primo grado di giudizio, in cui si riportano circostanze incontestate quali la ubicazione dell'immobile ( Roma, via Berengario 12); la posizione dell'immobile all'interno dell'edificio (quinto piano, attico); la consistenza dell'appartamento ( tre camere e accessori); la descrizione del vano pertinenziale ( cantina) ; le rendite catastali dell'appartamento e della cantina, sufficienti alla allegazione del danno da parte della società.
Il vizio di motivazione della consulenza non si ravvisa: la consulenza considera tutte le circostanze incontestate di cui sopra;
lo stato dell'immobile (anche documentato fotograficamente) e i valori di microzona rilevati dall'Ufficio Provinciale di Roma dell'Agenzia delle Entrate (estratti allegati alla c.t.u.) e le generiche censure dell'appellante, che assertivamente sostiene la mancata considerazione delle non meglio precisare oscillazioni di mercato, sono smentite.
Tali considerazioni sono assorbenti.
Solo con le memorie conclusionali, l'appellante introduce tardivamente un diverso profilo di critica: non essendoci che un mero passaggio argomentativo, sul punto, nella sentenza, il tribunale non avrebbe potuto, con la ordinanza emessa a seguito della domanda di correzione di errore materiale, emettere la condanna del convenuto al pagamento della indennità di occupazione.
r.g. n. 9 Tale censura è estranea alle difese articolate con l'appello e dunque è tardiva e inammissibile.
Giova tuttavia rilevare che, diversamente da quanto sostenuto dall'appellante con le memorie conclusionali depositate, nella motivazione della sentenza oggetto di correzione di errore materiale, in punto di risarcimento del danno, non sono riportate mere affermazioni, ma risultano chiari l' accertamento del diritto della società proprietaria dell'immobile a ricevere il risarcimento del danno;
la liquidazione del danno in euro 1.365,00 per ciascun mese di ritardo nella restituzione dell'immobile, con richiamo alle risultanze dell'accertamento tecnico disposto e alle oscillazioni di mercato;
il periodo per il quale il danno è liquidato (“ da dì della domanda a quello di effettivo rilascio”.
Spese di lite.
Seguono la soccombenza e si liquidano ex dm 55/2014, come da dispositivo (valore della causa: indeterminabile, compensi medi;
inclusa la fase di trattazione della istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata).
Ulteriore contributo.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P. Q. M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto avverso la sentenza del Tribunale Ordinario di Roma n. 20739/2017, in data 06.11.2017, come corretta dalla ordinanza in data 26.08.2020, ogni diversa conclusione disattesa, così provvede:
- Rigetta l'appello.
- Condanna l'appellante a rifondere, all'appellata, le spese di lite che liquida, in euro
9.991,00 per compensi oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 01.10.2025
r.g. n. 10 Il Consigliere Est. Il
Presidente
IA RA ER IA OS IZ

r.g. n. 11