CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
Sezione Distaccata di Sassari
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott. Cristina Fois Presidente – relatore
Dott. Doriana Meloni Consigliere
Dott. Monica Moi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di secondo grado iscritta al n. 113 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2025 promossa da
( ), rappresentato e difeso dall' Avv. RT PA e PA Parte_1 C.F._1
RT ) in proprio;
C.F._2
APPELLANTI
CONTRO
(P.IVA ), rappresentato e difeso dall'Avv. Controparte_1 P.IVA_1
Giuseppe Macciotta del Foro di Cagliari, come da procura in atti,
APPELLATO oggetto: contratto preliminare.
All'udienza del 19 dicembre 2025 la causa è stata decisa nelle forme dell'art. 281 sexies c.p.c. previa concessione di termini per il deposito di note conclusionali.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO
ed RT PA citavano in giudizio dinanzi al Tribunale di Tempio Pausania la Pt_1
e, premesso di aver stipulato in data 7/12/2005 con detta società un contratto CP_2 preliminare per l'acquisto pro-indiviso di un locale ufficio e posto auto oltre parti comuni, ubicato nel fabbricato denominato “Torre 1”, facente parte del c.d. “Centro Direzionale B OC” costituito da quattro edifici multipiano, lamentavano l'inadempimento della promittente venditrice all'obbligo di stipula dell'atto pubblico di trasferimento e concludevano chiedendo: 1) pronunciarsi sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. di trasferimento della proprietà delle suddette unità immobiliari;
2) accertarsi e dichiararsi ai sensi dell'art. 1117 c.c. la proporzionale proprietà sulle cose di uso comune ivi comprese quelle esterne alla “Torre 1”. In subordine, domandavano la restituzione del prezzo versato di € 127.575,00 oltre IVA al 20 %, interessi e rivalutazione monetaria.
La società si costituiva in giudizio evidenziando che gli immobili promessi in vendita CP_2 agli attori si trovavano nell'edificio denominato “Torre 1”, ragion per cui unitamente alla proprietà degli immobili era stata promessa in vendita esclusivamente la comproprietà delle parti comuni alla
Torre 1 e non anche gli spazi esterni allo stesso edificio. Per tali ragioni la società venditrice deduceva che erano gli attori ad aver immotivatamente rifiutato la stipula del contratto definitivo nell'unica interpretazione possibile, e concludevano affinché il Tribunale, accertato l'inadempimento dei promissari acquirenti, pronunciasse sentenza costitutiva ex art. 2932 c.c. che tenesse luogo del contratto non concluso unitamente alla condanna degli attori al risarcimento del danno. In via subordinata domandava la risoluzione del contratto preliminare con CP_2 condanna degli attori alla restituzione dell'immobile e al risarcimento del danno.
Il tribunale, accertato che con il preliminare era stata promessa in vendita la sola partecipazione alle parti comuni dell'edificio denominato “Torre 1”, dove si trovavano gli immobili promessi in vendita agli PA, e non anche gli ulteriori spazi esterni del complesso OC, dichiarava inammissibile per carenza d'interesse l'ulteriore domanda proposta da entrambe le parti ai sensi dell'art. 2932 c.c..
I fratelli PA appellavano la decisione del Tribunale tanto nella parte in cui aveva dichiarato la carenza d'interesse alla sentenza costitutiva ex 2932 c.c. che nella parte in cui aveva ritenuto promessi in vendita esclusivamente gli spazi comuni alla Torre 1 e non anche il lastrico solare dello stesso edificio e gli ulteriori spazi esterni dell'intero complesso immobiliare OC .
Resisteva divenuta nelle more , concludendo per il Controparte_2 Controparte_1 rigetto dell'avverso appello e, in via incidentale condizionata, affinché la Corte, previo accertamento dell'inadempimento dei promissari acquirenti, pronunciasse sentenza costitutiva ex
2932 c.c. oltre al risarcimento del danno;
in via ulteriormente subordinata reiterava la domanda di risoluzione del contratto per inadempimento degli attori, con conseguente condanna alla restituzione dell'immobile oggetto del negozio e al risarcimento dei danni patiti e patiendi dalla società convenuta in misura da quantificarsi in corso di causa.
La Corte d'appello, in parziale riforma della sentenza del Tribunale, riteneva inammissibile l'estensione della domanda al riconoscimento della comproprietà sul lastrico solare della “Torre 1”, mentre confermava l'interpretazione del tribunale sulla limitazione del diritto degli acquirenti ai soli beni e parti comuni alla “Torre 1” e non anche a quelli esterni all'edificio. Infine, la Corte riteneva sussistente l'interesse degli appellanti alla pronuncia di sentenza costitutiva che tenesse luogo del contratto non concluso, seppure con le limitazioni accertate con riferimento alle parti condominiali.
Infine, la Corte d'appello compensava in ragione della metà le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio, ponendo la restante parte a carico dei fratelli PA.
Avverso la sentenza i fratelli PA hanno proposto ricorso in Cassazione lamentando: 1) l'erronea esclusione del lastrico di copertura dell'edificio “Torre 1” dal novero delle parti comuni del fabbricato;
b) la violazione degli artt. 1117, 1117 bis e 2697 c.c. nel non aver ritenuto operante la presunzione di condominialità degli altri beni comuni all'intero complesso immobiliare nel quale si colloca l'edificio denominato “Torre 1”; 3) per aver ritenuto erroneamente non proposta, in prime cure, la domanda di accertamento della natura comune del lastrico di copertura dell'edificio; 4) per aver liquidato le spese di lite in uno scaglione non coerente con il valore della causa.
La Corte di cassazione, accolti i primi due motivi di ricorso con assorbimento dei restanti, ha richiamato il principio per cui il lastrico solare rientra trai beni che si presumono di proprietà comune ex art. 1117 c.c., salvo che il controinteressato non dimostri l'esistenza di un titolo con il quale se ne sia riservato la proprietà esclusiva, o di averlo acquistato per usucapione, ovvero dimostri la presenza in concreto dell'oggettiva destinazione del lastrico al servizio esclusivo di uno o più unità immobiliari. La Cassazione ha accolto anche il secondo motivo di ricorso ritenendo che il giudice d'appello, operando un'illecita inversione dell'onere della prova, aveva posto sugli acquirenti l'onere di dimostrare la natura comune dai beni, che in quanto asserviti all'uso comune dell'intero complesso OC, rientravano a pieno titolo nel novero di quelli previsti dall'art. 1117
c.c. e per i quali la dimostrazione dell'esclusione della proprietà comune spettava, al contrario, alla parte che vi aveva interesse, laddove avrebbe dovuto esaminare il titolo costitutivo del supercondominio, rappresentato dal primo atto di vendita di una qualsiasi porzione immobiliare sita nel complesso immobiliare “OC” in cui si colloca l'edificio Torre 1.
La causa è stata riassunta dinanzi all'intestata Corte dai fratelli PA i quali hanno rinunciato alla domanda di accertamento della natura condominiale anche delle porzioni esterne all'edificio denominato “Torre 1”, concludendo a tali fini per la declaratoria della cessazione della materia del contendere, mentre hanno insistito perché nel trasferimento immobiliare disposto con sentenza costitutiva ex 2932 c.c. sia espressamente ricompreso anche il lastrico solare della Torre 1.
Ha resistito il contestando: a) la fondatezza della pretesa di Controparte_1 condominialità del lastrico solare, del quale si era riservata la proprietà esclusiva Controparte_2 con la compravendita dell'11 giugno 2007; b) l'impossibilità per gli attori di rinunciare alla natura comune delle parti esterne alla “Torre 1” per intervenuto giudicato implicito formatosi per effetto dell'ordinanza della Corte di cassazione sulla relativa statuizione. La causa, senza ulteriore attività istruttoria, è stata rinviata all'odierna udienza per la discussione e decisione nelle forme dell'art. 281 sexies c.p.c., previa concessione di termini per il deposito di note conclusionali.
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I fratelli PA hanno riassunto la causa dinanzi all'intestata Corte d'appello, limitando i motivi d'impugnazione, a suo tempo proposti avverso la sentenza del Tribunale, all'accertamento della natura condominiale del lastrico solare del fabbricato denominato “Torre 1”, mentre hanno dichiarato di voler rinunciare all'accertamento dei propri diritti proporzionali sugli spazi esterni alla
Torre 1, comuni all'intero supercondominio OC, concludendo su tale questione per la cessazione della materia del contendere.
A tale conclusione si è opposto il sostenendo che osti alla rinuncia il Controparte_1 giudicato implicito formatosi per effetto dell'ordinanza della Corte di cassazione sulle conclusioni delle parti già formulate e cristallizzate, oltre alla natura chiusa del giudizio di rinvio, nel quale non sarebbe ammessa alcuna modifica alle domande e conclusioni rassegnate nel precedente giudizio d'appello.
Ebbene, ad avviso della Corte la rinuncia alla domanda di accertamento della condominialità dei beni e degli spazi esterni alla Torre 1, comuni all'intero complesso condominiale OC, è ammissibile anche in sede di giudizio di rinvio. Su tale statuizione non si è formato affatto alcun giudicato, sia perché l'unica statuizione esistente, appunto quella della Corte d'appello, peraltro in senso diametralmente opposto, sulla natura non condominiale anche di tali spazi, è stata rimossa dalla Corte di cassazione che, dopo aver accertato la violazione dell'art. 1117 c.c. sulla presunzione di condominialità e dell'art. 2697 c.c. sull'onere della prova, ha cassato con rinvio proprio per una nuova valutazione nel merito delle domande formulate dai fratelli PA. Dunque, nel merito di tale domanda non esiste alcuna statuizione definitiva che possa aver precluso sia la valutazione di fondatezza/infondatezza così come la possibilità di rinunciarvi.
Il principio in forza del quale il giudizio di rinvio è un processo chiuso, nel quale le parti rivestono la stessa posizione che avevano nel precedente giudizio d'appello e non possono prendere conclusioni diverse da quelle prese nel giudizio nel quale fu pronunciata la sentenza cassata va inteso come divieto di nuove attività assertive ed istruttorie, salvo che non si rendano necessarie per effetto della statuizione della Cassazione o in conseguenza della nuova attività istruttoria eventualmente svolta in sede di rinvio, ma non significa che le parti siano anche vincolate ad una pronuncia giudiziale alla quale non hanno più interesse. Non consta infatti che nel giudizio di rinvio venga meno il principio dispositivo in tutte le sue possibili esplicazioni, dunque anche come diritto a rinunciare ad una statuizione giudiziale sulla domanda precedentemente proposta. Non pare possano esservi dubbi sull'applicabilità anche al giudizio di rinvio del principio affermato dalle Sezioni Unite per il giudizio d'appello, ossia che “nel giudizio di appello la parte può sempre rinunciare alla domanda, o a parti di essa, anche dopo la precisazione delle conclusioni, perché la restrizione del thema decidendum, a differenza dell'estensione, è sempre permessa, in quanto il principio dispositivo, secondo cui la parte è sovrana delle scelte difensive e delle domande poste al giudice, prevale sugli effetti che esso produce nei confronti delle altre parti, presentando il sistema idonee modalità procedurali per assicurare il pieno rispetto del contraddittorio e del diritto di difesa”. (Cass. Sez. U, Sentenza n. 3453 del 07/02/2024).
La possibilità di rinunciare alla domanda sui beni del supercondominio non incontra neppure il limite sostanziale previsto dall'art. 1118 c.c., che opera soltanto in caso di condominialità
“necessaria” o “strutturale”, per l'incorporazione fisica tra cose comuni e porzioni esclusive ovvero per l'individualità del legame, attesa l'essenzialità dei beni condominiali per l'esistenza delle proprietà esclusive, non anche nelle ipotesi di condominialità solo “funzionale” all'uso e al godimento delle singole unità, che possono essere cedute anche separatamente dal diritto di condominio sui beni comuni” (tra le tante cfr. Cass. sent. n. 18344 del 18/9/2015).
Che è esattamente la situazione che ricorre nel caso in oggetto, trattandosi delle aree esterne al fabbricato condominiale “Torre 1”, comuni al più ampio complesso immobiliare OC, composto da ben quattro Torri ed ulteriori spazi esterni, che ben possono costituire oggetto di proprietà separata rispetto alle unità immobiliari di ciascuna Torre.
A seguito della rinuncia degli appellanti/attori alla relativa domanda per sopravvenuta mancanza d'interesse, è preclusa qualsiasi valutazione di merito, e non resta alla Corte che dichiarare la cessazione della materia del contendere.
Resta da esaminare il secondo motivo d'appello, con il quale i fratelli PA hanno domandato accertarsi la natura condominiale delle parti e servizi comuni a tutti gli immobili ricompresi nella
Torre 1 con espresso riferimento al lastrico solare. Come chiarito dalla Suprema Corte il relativo accertamento, sulla natura comune del lastrico solare, era già ricompreso nella domanda originariamente formulata con la quale gli appellanti avevano chiesto l'accertamento di condominialità delle parti comuni all'edificio denominato “Torre 1”.
Ebbene, tale indagine deve necessariamente avvenire alla luce del principio richiamato dalla
Suprema Corte, secondo cui la cd. presunzione di condominialità “… stabilita per i beni elencati nell'art. 1117 c.c., la cui elencazione non è tassativa, deriva sia dall'attitudine oggettiva del bene al godimento comune sia dalla concreta destinazione di esso al servizio comune, con la conseguenza che, per vincere tale presunzione, il soggetto che ne rivendichi la proprietà esclusiva ha l'onere di fornire la prova di tale diritto;
a tal fine, è necessario un titolo d'acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio, ne' l'inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino” (Cass. Sez. 2, Sentenza n. 5633 del 18/04/2002, Rv. 553833; cfr. anche Cass. Sez. 2, Sentenza n. 8152 del 15/06/2001, Rv. 547520, che esclude la natura decisiva dei dati catastali, dotati di mera valenza indiziaria)”.
Titolo di proprietà esclusiva offerto da sin dal primo grado del giudizio, costituito CP_2 dall'atto di compravendita stipulato l'11/6/2007 (Rep. 207310-Racc. 40114), con il quale la società costruttrice, all'epoca proprietaria esclusiva dell'intero complesso, ha alienato all'
[...] un'unità immobiliare, riservandosi espressamente, in ordine alle parti comuni Controparte_3 dell'edificio denominato “Torre 1” … la proprietà del lastrico solare sovrastante il piano secondo.
Tale atto è certamente anteriore all'acquisto dell'immobile da parte degli odierni appellanti, perfezionato soltanto con la sentenza costitutiva 322/19 pubblicata il 28/6/2019 dell'intestata Corte
d'appello, che, accogliendo la relativa domanda ex 2932 c.c., ha trasferito in favore di e Pt_1
RT PA, in ragione della metà ciascuno, la proprietà del locale ufficio e del posto auto
…unitamente alla proporzionale proprietà sulle parti comuni dell'edificio “Torre 1”.
D'altronde, non è documentato, né allegato, che il contratto preliminare del 7/12/2005 sia stato trascritto, e a dire il vero neppure la domanda giudiziale (in ogni caso proposta soltanto successivamente, nel 2009), con la conseguenza che la natura innegabilmente obbligatoria del preliminare era inidonea a far sorgere il condominio della Torre 1, che è sorto soltanto con l'atto del'11.6.2007, o ancor prima con quello del 18 maggio 2007 (rep. N. 207,051) ivi richiamato, con il quale la società proprietaria dell'intero edificio ha venduto un'unità immobiliare alla società riservandosi la proprietà esclusiva del lastrico solare, così sottraendolo Controparte_3 alla presunzione di condominialità delle parti comuni di cui all'art. 1117 c.c. per le successive vendite, dunque anche alla sentenza costitutiva della Corte d'appello n. 322/19. È infatti solo con il passaggio in giudicato di tale sentenza che i fratelli PA sono divenuti proprietari esclusivi del locale ufficio e del posto auto e proporzionalmente delle parti comuni della Torre 1, delle quali non faceva parte il lastrico solare in ragione della riserva di proprietà esclusiva fattane precedentemente dalla società venditrice con il primo atto con il quale è sorto il condominio.
Può pertanto affermarsi che la società , oggi , aveva dato CP_2 Controparte_1 prova in giudizio del titolo della proprietà esclusiva del lastrico solare, così superando la presunzione di condominialità del 1117 c.c. invocata dagli attori.
Per tali ragioni non resta che dichiarare l'infondatezza della domanda di accertamento della condominialità del lastrico solare proposta dai fratelli PA.
Non trascura peraltro la Corte, per quanto ai soli fini della statuizione sulle spese di lite, che nel
2005, quando è stato sottoscritto il preliminare con i fratelli PA, il condominio della Torre 1 non era ancora sorto, così che la promessa di vendita ivi contenuta, riferita al trasferimento indistintamente di “tutti i diritti sui beni e parti comuni”, secondo la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. era da intendersi riferita anche al lastrico solare, per quanto non espressamente menzionato. Tale affermazione, generica e omnicomprensiva, senza esplicite esclusioni, ha ragionevolmente alimentato nei promissari acquirenti quantomeno un affidamento sul futuro acquisto della comproprietà anche del lastrico solare e delle parti comuni al supercondominio, che ha dato origine alla controversia e ben può essere valutato ai fini dell'integrale compensazione delle spese di lite.


PQM

la Corte, definitivamente pronunciando, ogni ulteriore domanda ed eccezione disattesa,
- dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di accertamento della proporzionale proprietà degli attori sulle cose di uso comune esterne alla “Torre1”;
- rigetta la domanda di accertamento della proporzionale proprietà degli attori sul lastrico solare della “Torre 1”;
- compensa integralmente le spese di lite di tutti i gradi del giudizio.
Sassari 19.12.2025.
. Il presidente estensore
Dr.ssa Cristina Fois