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REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO Corte D'Appello di L'Aquila Sezione Civile R.G. 810/2024 La Corte D'Appello di L'Aquila, in persona dei magistrati: Francesco S. Filocamo              Presidente   Silvia Rita Fabrizio  Consigliere        
Federico Ria Consigliere relatore ha pronunciato la seguente SENTENZA nella causa civile di II grado tra
, C.F. , rappresentato e difeso dagli Avv.ti Claudio Di Parte_1 C.F._1
TO e TT Di TO del Foro di Bologna, presso i quali è domiciliato per la presente causa, per mandato allegato in copia informatica all'atto di citazione in appello depositato il 26/09/2024 con modalità telematica;
appellante contro
, C.F. , rappresentato e difeso dall'Avv. Giuseppe Controparte_1 C.F._2
Cutilli del Foro di Pescara, presso il quale è domiciliato per la presente causa, in Penne (PE), C.so Alessandrini n. 95, per mandato allegato in copia informatica alla comparsa di costituzione e risposta depositata il 29/01/2025 con modalità telematica;

appellato
OGGETTO: rinvio ex Cassazione – diritti reali, possesso, trascrizioni - sentenza del Tribunale di Pescara del 4/11/2013, n. 11550.
CONCLUSIONI: per parte appellante: “Voglia, l'Ecc.ma Corte adita, in riassunzione del giudizio inter partes, accogliere l'appello e in totale riforma della sentenza appellata, accertare e dichiarare la nullità del contratto/scrittura privata autenticata Notar rep n. 56568 del 9 aprile 2002, reg. il 22 Per_1
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aprile 2002 e per l'effetto condannare il Sig. a ripristinare lo stato di fatto Controparte_1 antecedente alla realizzazione del manufatto, oltre al risarcimento del danno. Con vittoria di spese di entrambi i gradi nonché del giudizio di Cassazione”; per parte appellata: “disattesa ogni contraria difesa dell'appellante - accerti e dichiari che quanto oggetto di ristrutturazione con sopraelevazione (giusta C.E. n. 2325/2002) e successiva demolizione- ricostruzione (giusto PdC in sanatoria n. 318/2008) è conforme alle pattuizioni inter partes in punto di deroga delle distanze, in base alla facoltà di deroga delle distanze previste dal piano, e per l'effetto, rigetti il gravame in quanto infondato e indimostrato, con ogni conseguente statuizione, anche in ordine alle spese, confermando quelle dei due gradi di merito, e liquidando quelle del giudizio di legittimità oltre a quelle del presente giudizio di rinvio”.
SVOLGIMENTO DEL GIUDIZIO

1. Con sentenza n. 1150/2013 del 4 novembre 2013, il Tribunale di Pescara rigettava la domanda proposta da volta ad ottenere la risoluzione per preteso Parte_1 inadempimento del contratto di deroga alle distanze legali e la condanna di al Controparte_1 ripristino dello stato dei luoghi.

1.1. Avverso tale pronuncia, proponeva appello dinanzi a questa Corte Parte_1 che, con sentenza n. 1558/2019 del 30 settembre 2019, confermava integralmente la decisione di primo grado.

1.2. La Suprema Corte di Cassazione, Sezione II, con ordinanza n. 17335/2024 del 24 giugno 2024, accoglieva il ricorso proposto da cassando la sentenza impugnata. Parte_1

1.3. La Corte rilevava d'ufficio la nullità della convenzione privata di deroga alle distanze urbanistiche, enunciando il principio secondo cui “le prescrizioni riguardanti le distanze legali nelle costruzioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi, essendo dettate – contrariamente a quelle del codice civile – a tutela dell'interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non sono derogabili dai privati”.

1.4. In ottemperanza a quanto stabilito dalla Suprema Corte, provvedeva Parte_1 tempestivamente a riassumere il giudizio, notificando e depositando l'atto di citazione nel settembre 2024.

1.5. All'esito dell'udienza dell'11 giugno 2025, la causa è stata trattenuta in decisione, previa assegnazione alle parti dei termini di giorni 60 per il deposito di memorie conclusionali e di successivi giorni 20 per il deposito di eventuali memorie di replica, ai sensi dell'art. 190 cpc.
RAGIONI DI FATTO DELLA DECISIONE

2. La vicenda trae origine dalla stipula di un atto di deroga alle limitazioni legali della proprietà, redatto dalle parti, in data 9 aprile 2002, per scrittura privata autenticata dal Notaio (rep. 56568, racc. 7486). Persona_2
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2.1. Con tale convenzione, , quale usufruttuario, e , Parte_2 Parte_1 quale nudo proprietario, autorizzavano a costruire e mantenere un fabbricato Controparte_1
“a distanza inferiore da quella prevista dal piano regolatore e dalle vigenti leggi in materia”, con riferimento ai terreni individuati dalle particelle catastali 276, 10, 8, 9 e 277.

2.2. Sulla base di tale accordo, il Comune di Loreto Aprutino rilasciava la concessione edilizia n. 2325 del 12 giugno 2002, avente ad oggetto “lavori di sopraelevazione e ristrutturazione” del fabbricato sito in Contrada Fornace.

2.3. Successivamente, otteneva il permesso di costruire in sanatoria n. 318 del CP_1 5 agosto 2008, atteso che l'intervento effettivamente realizzato si era tradotto non già in una semplice ristrutturazione, bensì in una vera e propria demolizione e ricostruzione del manufatto.
Il CTU nominato in primo grado accertava che:
− l'opera realizzata risultava conforme allo strumento urbanistico comunale vigente;

− ricorrevano i presupposti della doppia conformità previsti per la sanatoria dall'art. 36 del D.P.R. n. 380/2001;
− il fabbricato era stato edificato a distanza inferiore a quella prescritta dalle norme di piano;

− non sussistevano violazioni in termini di indici e parametri edilizi, ma permaneva la violazione delle norme urbanistiche sulle distanze.

2.4. L'appellante successivamente al provvedimento di rinvio adottato dalla Parte_1 Corte di legittimità, ha chiesto che venga dichiarata la nullità della convenzione privata del 9 aprile 2002 e che, per l'effetto, l'appellato venga condannato al ripristino dello stato dei luoghi antecedente alla costruzione, oltre che al risarcimento del danno. Secondo l'opera Parte_1 sarebbe stata realizzata in violazione delle distanze inderogabili previste dal piano regolatore, rispetto alle quali i privati non avrebbero potuto validamente convenire alcuna deroga.

2.5. Di contro, l'appellato si è opposto, sostenendo che l'accordo stipulato non CP_1 sarebbe totalmente invalido, ma varrebbe nei limiti in cui dà attuazione alla facoltà di deroga prevista dall'art. 43 delle Norme Tecniche di Attuazione del PRG, comma 3, lett. d), che consente la costruzione a confine con parete cieca previo accordo del confinante. Pertanto, a suo dire, si configurerebbe un'ipotesi di nullità parziale ai sensi dell'art. 1419 c.c. e non già di nullità totale.

3. La sentenza di primo grado deve essere riformato, in accoglimento delle conclusioni formulate dall'appellante all'esito della adozione della statuizione da parte della Corte di legittimità.
Principi di diritto enunciati dalla Cassazione
La Suprema Corte ha fissato alcuni principi dirimenti:

1. le prescrizioni sulle distanze urbanistiche, contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi, hanno natura inderogabile in quanto poste a tutela di un interesse generale e non disponibile dai privati;

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2. ne consegue l'invalidità, anche nei rapporti interni, delle convenzioni tra proprietari confinanti che risultino in contrasto con tali norme;

3. è fatta salva unicamente la possibilità per i confinanti di accordarsi circa la ripartizione del distacco, purché esso sia comunque rispettato nella misura minima prescritta;

4. la nullità della convenzione in contrasto con le norme urbanistiche deve essere rilevata d'ufficio dal giudice di merito, senza che ciò comporti vizio di ultrapetizione.

3.1. Alla luce di tali principi, spetta a questo giudice: dichiarare la nullità della convenzione del 9 aprile 2002, valutare l'estensione della nullità ai sensi degli artt. 1418 e 1419 c.c., esaminare le conseguenze derivanti da tale declaratoria e statuire tenendo conto delle allegazioni delle parti e delle risultanze istruttorie.

4. Nullità della convenzione del 9 aprile 2002

4.1. Il primo motivo da esaminare riguarda la validità della convenzione stipulata tra le parti. È la stessa Cassazione ad aver chiarito che tale accordo è radicalmente nullo, in quanto volto ad autorizzare la costruzione a distanza inferiore a quella prescritta dallo strumento urbanistico. Si tratta di una deroga non consentita, giacché incide su disposizioni dettate a presidio dell'assetto urbanistico e, pertanto, indisponibili per autonomia privata.

4.2. L'argomento dell'appellato, secondo cui l'accordo conserverebbe validità parziale nei limiti di quanto consentito dall'art. 43 NTA, non può essere assecondato.
L'odierno appellante, cosi' come le sentenze di merito già adottate tra le parti, hanno fatto riferimento all'accordo inter partes stipulato affinché l'appellato potesse procedere ad un intervento di “sopraelevazione e ristrutturazione” del proprio immobile principale.
L'odierno appellante invoca la deroga al rispetto dei confini stipulata con atto del Notaio di Pescara, datato 3 maggio 2002 (doc. 6 del fascicolo di primo grado), con Persona_2 il quale le parti hanno sottoscritto un “atto di deroga alle limitazioni legali della proprietà” e nel quale, sempre per quanto d'interesse, le parti hanno stabilito che “il signor CP_1
costruisca e mantenga il fabbricato che verrà dallo stesso realizzato sulla sua proprietà
[...] identificata con le particelle 276,10,8,9 e 277, descritte nella premessa, a distanza inferiore da quella prevista dal piano regolatore e dalle vigenti leggi in materia e si impegnano, in caso di ampliamento e sopraelevazione del fabbricato distinto con la particella 5 sub 3, meglio descritto nella premessa della presente scrittura, ad ubicarlo a distanza di legge dal fabbricato che il signor si appresta a realizzare nel terreno di sua proprietà o, in Controparte_1 alternativa, in aderenza allo stesso”.
La Corte di Cassazione, su ricorso dell'odierno appellante, con ord. interlocutoria del 28 dicembre 2023, n. 36223 ha rilevato come con la citata convenzione privata sarebbe stata
“derogata la distanza minima prevista dal piano regolatore” (“secondo quanto emerso dalla sentenza d'appello”; così la Corte) e quindi ha ritenuto di dover “scrutinare d'ufficio la sussistenza di una eventuale nullità del patto derogativo di norma inderogabile (cfr., ex multis, Cass., nn. 19449/2018, 2854/2015, 19350/2005, 19449/2004)” (con assegnazione di un termine “per il deposito di osservazioni sulla questione rilevata d'ufficio”). pagina 4 di 9 5
Con l'ordinanza decisoria del 24 giugno 2024, n. 17335 la Cassazione ha statuito come:
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- risulti accertato che le parti, con l'accordo sopra richiamato, abbiano autorizzato l'edificazione
“a distanza inferiore a quella prevista dal piano regolatore ….” (par. 6) e
- “secondo il granitico orientamento di questa Corte, le prescrizioni riguardanti le distanze legali nelle costruzioni contenute nei piani regolatori e nei regolamenti edilizi, essendo dettate – contrariamente a quelle del codice civile – a tutela dell'interesse generale a un prefigurato modello urbanistico, non sono derogabili dai privati” e “ne consegue l'invalidità – anche nei rapporti interni – delle convenzioni stipulate fra proprietari confinati le quali si rivelino in contrasto con le norme urbanistiche in materia di distanze”. Per cui, sempre secondo l'ord. cit., ne discende che “la convenzione privata di cui si discute è affetta da nullità” (con onere, per l'Ecc.ma Corte adita, di rilevarla d'ufficio nel giudizio radicato per la risoluzione della scrittura privata con condanna al ripristino ed al risarcimento dei danni). Ai sensi dell'ultimo comma dell'art. 394 cod. proc. civ., le parti possono prendere conclusioni diverse da quelle prese nel giudizio nel quale fu pronunciata la sentenza cassata, se “la necessità delle nuove conclusioni sorga dalla sentenza di cassazione”. Non sono in particolare ammesse
“nuove domande, eccezioni, nonché conclusioni diverse, salvo che queste, intese nell'ampio senso di qualsiasi attività assertiva o probatoria, siano rese necessarie da statuizioni della sentenza della Corte di cassazione”
La parte appellante allora così conclude: accertare e dichiarare la nullità del contratto/scrittura privata autenticata Notar Per_1 rep n. 56568 del 9 aprile 2002, reg. il 22 aprile 2002 e per l'effetto condannare il Sig. CP_1 a ripristinare lo stato di fatto antecedente alla realizzazione del manufatto, oltre al
[...] risarcimento del danno.
Assume l'appellato, riproponendo la linea difensiva già sottoposta alla stessa Suprema Corte nella memoria difensiva depositata su sollecitazione della stessa Alta Corte, che l'ipotesi ricorrente nella specie sarebbe quella prevista dall'art. 43 NTA co 3 sub d) che abilita -in caso di accordo- alla costruzione a confine purché la parete sia cieca. Con l'accordo datato 3 maggio 2002 in verità le parti, come visto, avevano sottoscritto un “atto di deroga alle limitazioni legali della proprietà” e nel quale le parti avevano stabilito che “il signor costruisca e mantenga il fabbricato che verrà dallo stesso Controparte_1 realizzato sulla sua proprietà identificata con le particelle 276,10,8,9 e 277, descritte nella premessa, a distanza inferiore da quella prevista dal piano regolatore e dalle vigenti leggi in materia e si impegnano, in caso di ampliamento e sopraelevazione del fabbricato distinto con la particella 5 sub 3, meglio descritto nella premessa della presente scrittura, ad ubicarlo a distanza di legge dal fabbricato che il signor si appresta a realizzare nel terreno Controparte_1 di sua proprietà o, in alternativa, in aderenza allo stesso”. L'43 NTA co 3, nel testo trascritto dallo stesso appellato, prescrive, in caso di nuova costruzione o corpi aggiunti, il rispetto dal confine di proprietà di mt 5 ovvero, abilita la costruzione a confine, in presenza di parete cieca e con il consenso del confinante. Nella fattispecie allora al vaglio di questa Corte il corpo aggiunto non rispetta affatto tale disposizione e pertanto la fattispecie non può essere sussunta e risolta nell'ambito di tale disposizione autoderogatoria, in quanto, come ammette lo stesso appellato alla pg. 13 della comparsa (punto 4.16) “la ricostruzione del corpo accessorio (ha) comportato un modesto spostamento di ubicazione sempre comunque compatibile con la deroga pattizia in conformità alla previsione di piano.”.
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E' pertanto certo: che la ricostruzione del corpo non è avvenuta a confine;
la ricostruzione del corpo ha comportato solo uno spostamento (evidentemente verso il confine), asseritamente giustificato, secondo gli assunti dell'appellato (e dalle sentenze precedenti), dal contenuto di quell'accordo (e proprio perché verso il confine, giustificato da quell'accordo, altrimenti non avrebbe avuto senso invocare tale disposizione convenzionale). Proprio allora nel momento in cui la parte ha mostrato di volersi avvalere di quell'accordo onnicomprensivamente riferito alla facoltà concessa dal confinante che il costruisca e CP_1 mantenga il fabbricato che verrà dallo stesso realizzato sulla sua proprietà identificata con le particelle 276,10,8,9 e 277, descritte nella premessa, a distanza inferiore da quella prevista dal piano regolatore e dalle vigenti leggi in materia, la Corte di Legittimità ne ha (giustamente) rilevato la manifesta nullità, pur in presenza delle giustificazioni lì esposte dalla parte appellata e qui riproposte in sede di costituzione L'accordo de quo non avrebbe potuto mai autorizzare la ricostruzione ad una distanza (solo) inferiore a quella imposta dallo stesso articolo 43, anche in presenza di parete cieca, demandando l'art. 43 NTA co 3 sub d) ad un accordo tra privati la possibilità di convenire la realizzazione del fabbricato a confine, in alternativa al rispetto della distanza legale, e non ad una distanza inferiore da quella legale (ovvero da quella già acquisita prima dell'intervento). L'appellato, come detto, ha ammesso alla pg. 13 della comparsa (punto 4.16) “la ricostruzione del corpo accessorio ha comportato un modesto spostamento di ubicazione” a suo dire “sempre comunque compatibile con la deroga pattizia in conformità alla previsione di piano.” Dunque la parte ha ammesso che la ricostruzione del corpo accessorio ha comportato un modesto spostamento di ubicazione verso il confine, ma non invece la realizzazione a confine. Tale affermazione tra l'altro è confermata dai rilievi della CTU espletata in primo grado, con cui è stato rilevato quel modesto spostamento di ubicazione asseritamente compatibile con la deroga pattizia. Se allora quell'accordo, come ritiene questa Corte, debba essere inteso come derogatorio della disciplina delle distanze e non come autorizzatorio della costruzione al confine (in alternativa al rispetto delle distanze legali), che altrimenti, come peraltro convenuto oltre tra le stesse parti in materia di sopraelevazione, le parti avrebbe specificato meglio l'oggetto della autorizzazione (costruzione a confine), non può che rilevarsene la nullità, secondo quanto già evidenziato dalla Suprema Corte per manifesta contrarietà alle disposizioni legali e regolamentari e pertanto, a cascata, non può che rilevarsi come l'intervento in oggetto non possa in parte qua comunque essere ritenuto “coperto” da tale disposizione. La convenzione cioè illegittimamente abilita alla deroga alle distanze legali e non autorizza l'intervento a confine, come invece convenuto più oltre in materia di sopraelevazione (che dopo un primo progetto di ristrutturazione con sopraelevazione dell'edificio esistente, richiesto ed autorizzato dal Comune in forza dell'originario titolo abilitativo: C.E. n. 2325/2002 si fosse deciso di passare ad un progetto di demolizione-ricostruzione, intervento, quest'ultimo, oggetto del successivo PdC in sanatoria n. 318/2008, è allegazione esposta dallo stesso appellante ad esempio alla pg 4 della comparsa); l'intervento illegittimamente non rispetta le disposizione in materia di distanze ex art. 4 cit. ovvero la distanza precedente l'intervento stesso e a nulla vale invocare quella disposizione pattizia, in quanto nulla.
Non si verte neanche in ipotesi di accordo circa la ripartizione del distacco, perché con lo stesso si deroga proprio – illegittimamente- alla misura minima prescritta.
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5. Estensione della nullità ex artt. 1418 e 1419 c.c.
La nullità investe l'intero accordo.

5.1. Non è configurabile una scissione tra clausole valide e nulle, poiché l'autorizzazione a costruire in deroga costituisce la causa stessa della convenzione, senza la quale l'atto non avrebbe alcuna ragione di essere.

5.2. Pertanto, non può parlarsi di nullità parziale, ma esclusivamente di nullità totale.

6. Il Codice Civile con l'art. 872 tutela espressamente il diritto di colui che ha subito un danno per effetto della violazione delle distanze legali previste dal Codice Civile o da esso richiamate (e quindi anche per violazione delle prescrizioni contenute nei regolamenti locali, espressamente richiamati dal successivo art. 873 C.C.), ovvero di agire per chiedere:
il risarcimento del danno;

la riduzione in pristino;

Sono due distinte azioni che coesistono sia per violazioni in ambito civilistico che per violazione dei regolamenti locali, a prescindere dall'entità della violazione;
in altre parole, anche il minimo mancato rispetto di queste distanze (ex art. 871-872-873) tra costruzioni consente l'avvio di queste due azioni.
Le suddette azioni da parte del privato si applicano con queste modalità:
azione risarcitoria può scattare in presenza di un danno, con entità e sussistenza da accertare in sede giudiziaria;

diritto alla rimessione in pristino (con demolizione, ndr), si applica automaticamente all'accertamento della violazione indipendentemente dall'esistenza o entità del danno e a prescindere dall'eventuale esercizio, o mancato esercizio, da parte della P.A. del potere di ordinare la demolizione del manufatto edificato o modificato in violazione delle distanze legali (Cass. Civ. Ord. N. 24827/2020, Cass. Civ. 20608/2009).
In sostanza, l'evidenza del mancato rispetto delle suddette distanze regolamentari è sufficiente per attivare la riduzione in pristino, a prescindere dalla contestuale o meno richiesta risarcitoria.
Qualora sia disposta la demolizione dell'opera illecita, il risarcimento del danno va quantificato anche in funzione della temporanea presenza della stessa opera in funzione della lesione del bene protetto dalle norme violate (Cass. Civ. Ord. N. 24827/2020).
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6.1 In accoglimento allora della domanda di ripristino, così formulata dall'appellante
“condannare il Sig. a ripristinare lo stato di fatto antecedente alla Controparte_1 realizzazione del manufatto”, in accoglimento della stessa deve essere condannata parte convenuta a ripristinare la distanza del corpo accessorio a quella antecedente la realizzazione dell'intervento o, se questa eventualmente maggiore, a riposizionarlo alla distanza legale dei 5 mt di cui all'art. 43 NTA co 3 sub d).

6.2 Non può invece trovare accoglimento la domanda di risarcimento, in quanto alla adozione di quella disposizione hanno contribuito entrambe le parti.
Non risultando la statuizione della Suprema Corte attingere gli altri capi decisori, che hanno confermato, in relazione ai profili diversi dal rispetto delle distanze, la legittimità dell'intervento, in relazione agli stessi occorre rilevare il passaggio in giudicato delle decisioni di merito già intercorse tra le parti.

7. La valutazione complessiva della fattispecie, il rilievo officioso del vizio di nullità dell'accordo intercorso tra le parti e la parziale soccombenza reciproca inducono a ritenere compensate tra le stesse tutte le spese di lite anche ex Corte Cost. nr. 77/18.
Analogamente le spese di CTU restano a carico di entrambe le parti, in parti uguali.

P.Q.M.


in parziale accoglimento dell'appello ed in parziale riforma della sentenza del 4 novembre 2013, n. 1150 il Tribunale di Pescara (sez. Penne), in parziale accoglimento della domanda, accertata la nullità dell'accordo datato 3 maggio 2002 intercorso tra le parti, condanna Controparte_1 (C.F.: a ripristinare la distanza del corpo accessorio realizzato a quella C.F._3 antecedente la realizzazione dell'intervento o, se questa eventualmente maggiore, a riposizionarla nel rispetto comunque della distanza legale dei 5 mt di cui all'art. 43 NTA co 3 sub d); rigetta ogni altra domanda;
dichiara interamente compensate tra le parti le spese di lite relative ad ogni grado e fase;
pone le spese di CTU definitivamente su entrambe le parti in parti uguali. Così deciso nella camera di consiglio del 29.10.2025 IL CONSIGLIERE EST. IL PRESIDENTE Federico Ria Francesco S. Filocamo
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