REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di L'Aquila
La Corte D'Appello di L'Aquila, in persona dei magistrati:
Francesco Salvatore Filocamo Presidente
Silvia Rita Fabrizio Consigliere
Alberto Iachini Bellisarii Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II grado iscritta al n. 898/2024 RG, riservata in decisione il 24.9.2025 e vertente tra:
, assistita e difesa dall'Avv. Maura Bartoletti giusta procura allegata al ricorso di Parte_1 primo grado, elettivamente domiciliata presso il suo studio in Roma, Via Giuseppe Pitrè n.1;
appellante e
e , assistiti e difesi dall' Avv. Valentina Calvarese giusta procura in Controparte_1 Controparte_2 calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello, elettivamente domiciliati presso il suo studio in
Avezzano, Via Amendola n.52;
appellati nonchè
Controparte_3
[...]
appellati non costituiti - contumaci avverso l'ordinanza di rito sommario di rigetto del Tribunale di Avezzano, Rep. n.380/2024, relativa al procedimento civile iscritto al n°683/2021, del 9/9/2024.
CONCLUSIONI:
per parte appellante:
“Preliminarmente dichiarare la contumacia della sig.ra e del sig. , non Controparte_3 Controparte_3 costituitisi nel presente giudizio nonostante la regolare notificazione dell'atto di citazione;

1. Riformare ed annullare l'ordinanza emessa dal Tribunale di Avezzano il 9 settembre 2024 su R.G. n.
683/2021; 2. accertare e dichiarare che il vano scala comune sulle quali affacciano le due porte del primo e del secondo piano dell'unità immobiliare della signora (foglio 43 particella 343 sub 5 cat. A3 classe Parte_1
1) con uscite verso Via Valeria n. 72 oggi 68 e Vicolo di San Nicola s.n.c. è di proprietà condominiale e che di detta proprietà condominiale fa parte anche la signora . Parte_1
[... Per l'effetto, condannare tutti i convenuti , , e Controparte_3 Controparte_4 Controparte_1
a consegnare entro dieci giorni dal deposito del provvedimento che definirà il presente P_2 giudizio le chiavi di accesso dei due portoni su Via Valeria n. 72 oggi 68 e Vicolo di San Nicola s.n.c con dovere della ricorrente di rifondere solo il prezzo delle copie delle suddette chiavi. In difetto di adempimento autorizzare la ricorrente a cambiare le serrature delle due diverse entrate e a poterne esigere i costi dai resistenti;

3. Chiede inoltre la condanna nella misura di euro 6.000,00 o di quella inferiore o superiore che il Giudice ritenga di giustizia per i danni morali e materiali subiti dall'odierno istante. Si precisa che l'importo di € 6.000 richiesto a titolo di risarcimento danni nel primo grado di giudizio era riferito al pregiudizio subito fino al maggio 2021. Tuttavia, considerato che la situazione lesiva (mancato utilizzo della scala condominiale) è perdurata nel tempo, si richiede che il risarcimento sia liquidato tenendo conto anche del danno maturato successivamente, sino alla data della presente precisazione delle conclusioni, tenuto conto del principio secondo cui le lungaggini del giudizio non possono gravare sulla parte danneggiata, come costantemente affermato dalla giurisprudenza di legittimità;

4. Con vittoria di spese e compensi legali, oltre rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge per entrambi i gradi di giudizio, nonché condanna alla rifusione delle spese ed onorari sostenuti per il procedimento di mediazione”
per parti appellate e : Controparte_1 Controparte_2
“Voglia L'Ecc.ma Corte adita, reietta ogni contraria istanza, eccezione e difesa, così provvedere: rigettare integralmente il proposto gravame in quanto inammissibile nonché infondato in fatto ed in diritto e per l'effetto confermare l'ordinanza di primo grado rep. n. 380/24 RG 683/24 emessa in data 09.09.24 e pubblicata nella medesima data dal Tribunale di Avezzano;
condannare la Sig.ra al Parte_1 pagamento di spese, diritti e onorari del presente giudizio.”
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE

1. Con l'ordinanza impugnata il Tribunale di Avezzano ebbe così a decidere:

P.Q.M.

Il Tribunale definitivamente pronunciando nella causa di cui in epigrafe, ogni contraria istanza, eccezione o deduzione disattesa, così provvede:
- Rigetta la domanda di parte ricorrente;

- Condanna al pagamento delle spese di lite in favore di e Parte_1 Controparte_1 P_2
che liquida in complessivi € 1.700,00 oltre spese generali, Iva e Cpa come per legge.
[...]

2.Questi i fatti e lo svolgimento del processo in primo grado come sintetizzati dal Tribunale.
“Con ricorso ex art. 702 bis c.p.c. la sig.ra , deducendo di essere comproprietaria Parte_1 dell'immobile sito in Tagliacozzo, Via Valeria nn. 72,74 e 76, adiva l'intestato tribunale per ivi sentir:
1) accertare e dichiarare la proprietà condominiale del vano scala con condanna dei convenuti
[...]
, , e a consegnarle le chiavi di accesso dei P_3 Controparte_4 Controparte_1 Controparte_2 due portoni su Via Valeria n. 72 oggi 68 e Vicolo di San Nicola s.n.c. o, in alternativa con autorizzazione della ricorrente al cambio della serratura delle entrate;

2) ordinarsi ai signori ed la rimozione delle lastre di metallo che impedivano Controparte_1 P_2
l'apertura delle due porte di ingresso all'appartamento della ed insistenti sul vano scala Parte_1 comune che diparte da Via Valeria n. 72 (ora 68);
3) la condanna al risarcimento dei danni subiti nella misura di euro 6.000,00 o in quella inferiore o superiore dal Giudice riteuta di giustizia;

4) la condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite del giudizio.
Deduceva, infatti, che gli odierni resistenti avrebbero impedito alla ricorrente l'utilizzo degli accessi siti al primo ed al secondo piano dell'immobile di sua proprietà mediante l'arbitraria apposizione di lastre di metallo che ne avrebbero precluso l'apertura, nonché attraverso il cambio di serratura del portone posto a chiusura del vano comune che consente l'accesso agli immobili di proprietà delle parti del giudizio su via
Valeria 72 (ora civico 68), di cui chiedeva l'accertamento della proprietà condominiale.
Si costituivano in giudizio e chiedendo il rigetto della domanda attorea Controparte_2 Controparte_1 sicché infondata in fatto e in diritto, eccependo anzitutto che la rampa di scale di cui si discute non si troverebbe, come sostenuto dalla ricorrente, al civico 68 (ex 72), bensì al civico n. 70, di esclusiva proprietà dei resistenti;
in ogni caso, escludevano che sulla scala insistesse una proprietà condominiale, in quanto da sempre di pertinenza esclusiva dell'edificio di proprietà di essi resistenti. Insistevano, infine, per la condanna della ricorrente ex art. 96 c.p.c.
La causa è stata istruita documentalmente ed è stata riservata per la decisione all'udienza del 19.9.2022.”
Più in particolare, va premesso che l'attrice deduceva, espressamente:
-di aver acquistato il 98 % del già menzionato immobile in data 17.11.2018 e che lo stesso all'atto della sottoscrizione del preliminare di acquisto si sviluppava su 4 piani aventi tre ingressi alla Via Valeria ai civici
72 (ora 68), 74 e 76 ed uno su Vicolo San Nicola s.n.c.
-che l'immobile aveva al piano terra tre ingressi a livello strada in Via Valeria, rispettivamente ai numeri civici
72 (ora 68) condominiale, 74 e 76 di proprietà esclusiva, al piano primo ed al secondo piano due ingressi che insistevano sul vano scala comune che, quindi, fuoriusciva al piano terra su Via Valeria 72 (ora 68) ed al secondo piano su Vicolo San Nicola snc;

- che nel relativo vano scala in contestazione si affacciavano, rispettivamente, al piano terra un portone d'ingresso dell'immobile di proprietà di e , al primo piano due portoni Controparte_3 Controparte_3
d'ingresso dell'immobile di proprietà, rispettivamente, di questi ultimi oltre che della stessa Parte_1 ed, infine, al secondo piano due ulteriori portoni d'ingresso relativi alle proprietà di essa ricorrente e di e . P_1 Controparte_2
Precisava, poi, che la porta d'ingresso dell'immobile al primo piano ( che insisteva sul vano scala comune) aveva subito negli anni diverse variazioni essendo stata murata dalla propria dante causa, nel mese di ottobre dell'anno 2008, con effettiva regolarizzazione amministrativa a mezzo di SCIA avvenuta solo in data 5.11.2018 Per al fine di rendere possibile la vendita nei propri confronti, per poi essere riaperta da essa ricorrente con dell'8.1.2019 ma, poi, chiusa clandestinamente e violentemente in data 9.12.2020 dai confinanti P_1 ed mediante l'apposizione di una lastra di metallo. Deduceva, infine, l'istante che i predetti Controparte_2 convenuti avevano chiuso illegittimamente anche il secondo ingresso al vano scala di proprietà della P_1 ricorrente posto al secondo piano, sempre mediante apposizione di lastra di metallo. Non partecipavano al giudizio e dei quali, pur non indicati Controparte_3 Controparte_3 nell'epigrafe della sentenza., veniva dichiarata la contumacia.
Il tribunale, come premesso, ha rigettato la domanda.

3. Ha proposto appello per tre motivi , insistendo per la riforma della pronuncia Parte_1 impugnata, contestando, in particolare, l'erronea interpretazione dell'art 1117 c.c. da parte del Tribunale in considerazione della circostanza che, dovendosi nelle parti comuni dell'edificio ricomprendersi i vani scala, gli stessi devono ritenersi necessariamente condominiali salvo che una delle parti provi di esserne proprietaria esclusiva mediante un atto pubblico e rilevando che, nella stessa relazione depositata dai resistenti , oltre che dalla planimetria catastale e dai contratti di acquisto, erano presenti elementi P_1 inconfutabili determinanti la condominialità del vano scala, anche traenti origine dagli stessi elementi strutturali dell'edificio ed erroneamente valutati dal giudice di prima istanza.
L'appellante ha contestato, infine, il mancato accoglimento della richiesta di CTU da parte del Tribunale senza fornire alcuna motivazione ed ha riproposto la richiesta.
Si sono costituiti in giudizio e eccependo, in via preliminare, l'inammissibilità ai P_1 Controparte_2 sensi dell'art 342 cpc per genericità dell'appello e, nel merito, insistendo per il rigetto in quanto del tutto infondato.
e non si sono costituiti nemmeno in appello e ne viene, pertanto, Controparte_3 Controparte_3 dichiarata la contumacia.
Con ordinanza del 24 settembre 2025 la causa è stata riservata in decisione dal Collegio, precisandosi che il relatore, diversamente da quanto scritto dall'appellante nella comparsa conclusionale, non è “Giudice
Dott.ssa A. Iachini Bellisari”, ma è di sesso maschile.

4. Va disattesa, innanzitutto, l'eccezione di inammissibilità dell'appello per violazione dell'artt. 342 c.p.c. sollevata dall'appellata.
Osserva la Corte che quanto alla violazione dell'art 342 cpc, le SS.UU. della Cassazione, con la nota sentenza n. 27199 del 16.11.2017, richiamata la regola generale per la quale le norme processuali devono essere interpretate in modo da favorire, per quanto possibile, che si pervenga ad una decisione di merito, anche in ossequio al principio dalla CEDU per cui le limitazioni all'accesso ad un Giudice sono consentite solo in quanto espressamente previste dalla legge ed in presenza di un rapporto di proporzionalità tra i mezzi impiegati e lo scopo perseguito, hanno enunciato il principio di diritto, consolidatosi nel tempo, per il quale gli artt. 342 e
434 c.p.c., nel testo formulato dal D.L. 22.06.2012 n. 83, convertito con modificazioni nella L. 07.08.2012 n.
134, vanno interpretate nel senso che l'impugnazione deve contenere una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo Giudice. La norma è, pertanto, rispettata allorquando, dalla lettura complessiva dell'atto, sia possibile evincere con sufficiente chiarezza quali siano le contestazioni mosse alla pronuncia di primo grado, non essendo necessariamente indispensabile esporre formule sacramentali e predefinite ed osservandosi come, nella fattispecie, l'appellante, abbia espresso i motivi di censura all'impugnata sentenza in maniera precisa e certamente commisurata all'ampiezza e alla portata delle argomentazioni spese dal primo giudice sì da far intendere con precisa e sufficiente chiarezza le contestazioni mosse consentendo alla parte appellata di prendere posizione al riguardo, così che risultano rispettate le prescrizioni in tema di forma-contenuto dettate dall'art. 342 c.p.c. sotto ogni profilo: volitivo, argomentativo, censorio e di causalità tra la violazione dedotta e l'esito della lite.

5. Per ragione di stretta connessione, di poi, vengono esaminati congiuntamente i tre motivi d'appello riguardanti: l'interpretazione dell'art. 1117 c.c., la valutazione del compendio probatorio e la motivazione addotta dal Tribunale a giustificazione del rigetto della domanda.

6. Questa la motivazione impugnata.
“Venendo ad esaminare il merito della controversia, la domanda di parte ricorrente è infondata e non può, quindi, trovare accoglimento.
Come noto, vige, in materia di condominio, il principio della c.d. presunzione di condominialità per cui l'art. 1117 c.c. elenca, in via non tassativa, i beni comuni che siano necessariamente condominiali tra i quali vengono indicate “tutte le parti dell'edificio necessarie all'uso comune, come il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso,
i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate”; fino a prova contraria, dunque, i beni elencati, tra i quali le scale, devono ritenersi necessari per l'esistenza stessa del e, quindi, necessariamente comuni. P_5
Incombe, quindi, sulla parte che invoca il superamento della presunzione di condominialità, fornire la prova che il bene non è funzionalmente e ontologicamente condominiale in quanto asservito unicamente a determinati proprietari mediante un titolo registrato nei pubblici registri immobiliari.
Ciò premesso, deve escludersi che il vano scala de quo sia da ritenersi di proprietà e che, quindi, P_6 possa ritenersi esistente un condominio in relazione agli immobili di proprietà delle parti del giudizio.
Dalla documentazione in atti è emerso, anzitutto, che il vano comune non è stato oggetto dell'atto di compravendita rep. 274, rac. 243 stipulato tra gli acquirenti e e gli Parte_1 Persona_2 alienanti , , , e Controparte_7 Controparte_8 Controparte_9 P_10 Controparte_11
, il quale riporta, quale oggetto del contratto, unicamente l'appartamento posto ai piani terra, primo,
[...] secondo e terzo collegato tra loro a mezzo scala interna, confinante con le proprietà di ed Persona_3
e , senza che sia fatta menzione alcuna del vano e della scala insistente sull'area di Per_4 P_12 proprietà dei . P_1
Peraltro, a nulla rileva che la planimetria allegata riporti graficamente l'esistenza di un vano scala comune dovendosi, sul punto, rammentare che l'accatastamento rappresenta un adempimento di tipo fiscale- tributario, che non assurge a strumento idoneo, se non a titolo meramente indiziario, ad evidenziare la reale consistenza degli immobili interessati e la relativa conformità alla disciplina urbanistico-edilizia (cfr. Consiglio di Stato sez. VI, 09/02/2015, n.631).
Né l'ulteriore documentazione prodotta consente di ritenere provato che tale area possa essere inquadrata quale proprietà condominiale;
ed invero, per le caratteristiche strutturali degli edifici coinvolti, il detto vano scala non può dirsi comune ed al servizio dell'immobile di proprietà della signora apparendo, Parte_1 infatti, le proprietà dei sig.ri e totalmente autonome e munite di distinti ingressi e di Parte_1 P_1 autonomi impianti.
Anzitutto, è pacifico e non contestato che almeno una delle aperture sul vano scala oggetto del giudizio sia stata riaperta solo al momento della compravendita dell'immobile in quanto era stata murata dalla precedente proprietaria;
altrettanto pacifico è che le chiavi dell'ingresso di cui al civico n. 70 (erroneamente indicato dalla quale civico 68 ex 72) non le siano state mai consegnate dalla precedente Parte_1 proprietaria, la quale, si rammenti, aveva addirittura chiuso l'apertura della sua proprietà al vano scala evidentemente in considerazione della piena autonomia e indipendenza funzionale del proprio appartamento rispetto all'entrata sita nell'area di proprietà dei . P_1
La natura degli edifici non appare, inoltre, unitaria sotto il profilo strutturale e funzionale - così da consentire l'operatività della presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c. – neanche in base all'esame della documentazione fotografica allegata agli atti, della relazione dei vigili urbani intervenuti in loco il 9.12.2020, ove si legge espressamente che le scale sono collocate al civico 70 di proprietà esclusiva dei resistenti, nonché della richiesta di archiviazione del 6.6.2019, ove si rappresenta sia la collocazione delle scale in area di proprietà esclusiva dei resistenti, sia la mancata consegna delle chiavi di accesso del portone al civico n. 70, che escluderebbe la sussistenza di un diritto di accedere a tale struttura da parte della ricorrente.
Conseguentemente, deve escludersi che detta area ricada nella previsione di cui all'art. 1117 c.c., con conseguente legittimità della condotta posta in essere dai sig.ri quali proprietari esclusivi del vano P_1 scala oggetto del giudizio. “

7. L'impugnante lamenta l'erronea interpretazione che il giudice di prime cure avrebbe effettuato dei dettami dell'art 1117 c.c. e del relativo onere della prova ivi previsto, valutando che il vano scala in contestazione non rientri tra i beni comuni riportati dal predetto articolo e sia di esclusiva proprietà di ed P_1 P_2
, nonostante tale norma indichi le scale come necessariamente condominiali, salvo la prova contraria
[...]
[... fornita da colui che ne contesta di averne la proprietà esclusiva, ovvero, nel caso di specie, dagli appellati P_
che, invece, non avevano minimamente assolto tale onere gravante a loro carico.
Ciò avrebbe dovuto condurre all'accoglimento della domanda anche alla luce del compendio probatorio in atti, costituito dalla planimetria catastale, dai contratti di acquisto e dalla perizia degli stessi appellati , P_1 atti che dimostrerebbero chiaramente la destinazione del vano scala all'uso comune dei condomini.

8. Gli appellati e contestano gli assunti dell'appellante sostenendo che con l'atto P_1 Controparte_2 pubblico di compravendita non era stato trasferito alcun diritto sul vano scala in favore della , Parte_1 la quale, peraltro, aveva acquistato il diritto di proprietà della sola porzione immobiliare al fg 43 p.lla 343 sub
5 corrispondente ai civici 72-74-76 e non sulla scala del civico 70, che era parte integrante della finitima particella ad essi appartenente e posta in comune solo con gli altri proprietari dello stesso fabbricato, da individuarsi in e . Inoltre, a parere degli originari resistenti, la Controparte_3 Controparte_3
avrebbe fondato la linea difensiva sul “gioco dei civici” posto che l'attuale 68-70 è stato Parte_1 generato dall'ex civico 72 ma l'attuale civico 72 proveniva dall'ex civico 76, identificativo dell'immobile dalla stessa acquistato.

9. L'appello è palesemente fondato nei limiti di cui si dirà.
10. Va premesso che, secondo i costanti insegnamenti della Suprema Corte, la presunzione di cui all'art. 1117 cod. civ., nel contemplare un elenco, non tassativo, di beni caratterizzati dalla loro attitudine oggettiva al godimento comune e dalla concreta destinazione dei medesimi al servizio comune (Cass.civ, Sez. 2, 18 aprile
2023, n. 10269; Cass.civ., Sez. 2, 23 agosto 2007, n. 17928), opera ogniqualvolta, nel silenzio del titolo, il bene, per le sue caratteristiche, sia suscettibile di utilizzazione da parte di tutti i proprietari esclusivi (Cass.civ.
Sez. 2, 20 luglio 1999, n. 7764; Cass.civ., Sez. 2, 30 marzo 2016, n. 6143).
Pertanto, colui che invoca la condominialità di un bene è, dunque, dispensato dalla prova del suo diritto, ed in particolare dalla cosiddetta probatio diabolica, spettando, invece, a colui che rivendichi la proprietà esclusiva di uno dei beni di cui al suddetto elenco dare la prova delle sue asserzioni (Cass., Sez. 2, 17 febbraio
2020, n. 3852; Cass., Sez. 2, 7 giugno 1988, n. 3862) dimostrando, in particolare, che la cosa, per obiettive caratteristiche strutturali, serve in modo esclusivo all'uso ed al godimento della propria parte di immobile, atteso che la destinazione particolare del bene prevale sull'attribuzione legale, alla stessa stregua del titolo contrario e deve emergere non dalla mera situazione di fatto ma da elementi univoci ed obiettivi che rivelino l'attitudine funzionale del bene al servizio o al godimento di una sola parte dell'immobile, la quale formi oggetto di un autonomo diritto di proprietà (cfr. Cass. civ. 8119/2004).
Al di fuori di tale destinazione funzionale del bene, colui che voglia vincere la presunzione di cui all'art 1117
c.c., ha quindi l'onere di fornire la prova della proprietà esclusiva. Detta presunzione, quindi, può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva del bene, potendo a tal fine utilizzare il titolo-salvo che si tratti di acquisto a titolo originario-solo se da esso si desumono elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione. ( Cass.civ. sez.II 21 Dicembre 2007 n. 27145 e Cass.civ. 16 Aprile 2007 n. 9093)
Di tali principi, ai quali questa Corte intende uniformarsi, il Tribunale ha fatto strame.
Difatti, il giudice di prima istanza, pur avendo esordito mediante la corretta premessa in ordine alla distribuzione dell'onere probatorio nel caso di richiesta di attribuzione della condominialità di un bene, riportando la presunzione di cui all'art 1117 c.c., ha poi erroneamente ritenuto dimostrata la proprietà esclusiva del vano scala in capo agli originari convenuti sulla base delle seguenti argomentazioni: a) P_1 il vano comune non è stato oggetto dell'atto di compravendita rep.274 racc.243 stipulato tra la Parte_1
e gli alienanti , , , e Controparte_7 Controparte_9 P_10 Controparte_8 Controparte_11
non riportando tale atto alcun riferimento al predetto vano scala;
b) per le caratteristiche strutturali
[...] degli edifici coinvolti il vano scala non può dirsi comune e al servizio dell'immobile di proprietà della in quanto la proprietà della stessa e dei sono totalmente autonome e munite da distinti Parte_1 P_1 ingressi e autonomi impianti;
c) è pacifico che almeno una delle due aperture sul vano scala in oggetto è stata riaperta dalla solo al momento della compravendita in quanto murata dal precedente Parte_1 proprietario che non le aveva mai consegnato le chiavi dell'ingresso di cui al civico 70; d) la natura degli edifici non è unitaria e dalla relazione dei vigili urbani del 9.12.2020 si legge espressamente che le scale sono di proprietà esclusiva del resistente.
La Corte, in accoglimento delle doglianze sul punto avanzate dalla , osserva che così operando, Parte_1 di fatto il Tribunale ha vagliato il compendio istruttorio operando una sostanziale ed erronea inversione dell'onere della prova, procedendo come se fosse spettato all'attore dimostrare la condominialità del vano scala, ciò in spregio di quanto, invece, disposto dalla già richiamata presunzione di cui all'art 1117 c.c.
Difatti, gli appellati e , sui quali incombeva l'onere, non hanno fornito la P_1 Controparte_2 dimostrazione di avere la proprietà esclusiva del vano scala.
Essi hanno sostenuto, e sostengono, che dall'esame del senso letterale delle parole e dalle espressioni adoperate nel rogito emergerebbe, in modo certo ed immediato, che alla è stata trasferita, per Parte_1
l'intero, la proprietà della sola porzione immobiliare al fg. 43, particella 343 sub 5, corrispondente ai civici
72-74-76 (rogito Smargiassi – doc 1° fascicolo 1 grado ) e non un imprecisato diritto di Parte_1
[... comproprietà sulla scala del civico 70, che è parte integrante della finitima particella appartenente ad essi P_
, la cui dante causa ebbe a divenirne proprietaria anche in forza dell'atto di Parte_2 compravendita per Notar di Tagliacozzo del 18.10.70 rep. 4027 (doc. 26 di controparte fascicolo I Per_5 grado) che a riguardo espresso a tale scala al civico 70 riferiva “in comune con gli altri proprietari dello stesso fabbricato”, da individuarsi coi sig.ri e . Controparte_3 Controparte_3
Per detta ragione, secondo gli appellati, il Tribunale ha sottolineato come la abbia Parte_1
“erroneamente indicato il civico 68 ex 72 invece del 70”, ossia per far credere, contrariamente al vero, che il civico 70 corrisponda al civico 68 ex 72.
Questa Corte deve evidenziare che si discute di una sola scala e che non vi è dubbio sul fatto che nel relativo vano scala in contestazione si affaccino, rispettivamente, al piano terra un portone d'ingresso dell'immobile di proprietà di e , al primo piano due portoni d'ingresso dell'immobile di Controparte_3 Controparte_3 proprietà, rispettivamente, di questi ultimi oltre che della stessa ed al secondo piano due Parte_1 ulteriori portoni d'ingresso relativi alle proprietà dell'appellante e di e , ciò a P_1 Controparte_2 prescindere dal numero civico attribuito al portone di ingresso, che in ogni caso, e di ciò danno prova inconfutabile le fotografie di cui alla perizia del Geom. prodotta dall'attrice in primo grado, indica il Per_6
n. 68, ossia il vecchio 72 e non il n. 70. In ogni caso non appare, innanzitutto, dirimente la circostanza che il vano comune non sia stato espressamente oggetto dell'atto di compravendita ripassato tra la e gli alienanti Parte_1 P_7
, , , e .
[...] Controparte_9 P_10 Controparte_8 Controparte_11
In detto atto, risalente al 21.11.2018, la appellante ha acquistato la proprietà al 95% di “appartamento ai piani terra, primo, secondo e terzo collegati tra loro a mezzo scala interna” costituente porzione di immobile con accesso da via Valeria, nn. 72,74 e 76 e confinante, oltre che con la via pubblica, con proprietà “ P_12
e/o aventi causa”: tra gli aventi causa di tale figurano gli appellati, per quanto si dirà.
[...] P_12
Va ricordato, infatti, che ai sensi del già richiamato art 1117 cc, in mancanza di un titolo contrario, le scale e i vani scala rientrano tra le parti comuni dell'edificio e tale presunzione può essere superata mediante la produzione di un titolo specifico idoneo a escludere la comunione, gravando l'onere della prova su chi afferma la proprietà esclusiva (art 2697 c.c.).
Da ciò discende che la semplice assenza di un atto di compravendita relativo alla porzione immobiliare non basta, da sola, ad escludere la condominialità del vano scala, con la conseguenza che la mancata indicazione nel rogito rappresenta, invece, un indizio ad essa favorevole a meno di dimostrazione, a titolo contrario, mediante altro fatto costitutivo idoneo ( titolo negoziale, atto di frazionamento, documentazione catastale coerente ovvero possesso ad usucapionem) tuttavia, non sussistente nel caso di specie.
Ciò in quanto è documentalmente certo che, contrariamente a quanto asserito da parte appellata, la “finitima particella appartenente ad essi , la cui dante causa ebbe a divenirne proprietaria P_1 Parte_2 anche (NB: l'atto trasferì, in realtà, la proprietà al citato ) in forza dell'atto di compravendita P_12 per Notar di Tagliacozzo del 18.10.70 rep. 4027”, veniva in detto atto espressamente descritta come Per_5
“porzione di una vecchia e fatiscente casa di abitazione in Tagliacozzo, via Valeria 68, ex n. civico 72, consistente di quattro piccoli vani allo ultimo piano”.
Il titolo invocato dagli appellati, quindi dimostra il contrario perché fa riferimento anche esso al vecchio civico
72, di poi 68, e prosegue, addirittura, col precisare “l'ingresso verso la strada e la scala di accesso sono in comune con altri proprietari dello stesso fabbricato”.
Nessun riferimento, quindi, al fantomatico civico 70: la scala ha da sempre consentito di salire ai due piani fuori terra dell'immobile entrando dal civico 68, ex 72 ed è sempre stata condominiale rispetto a tutti i proprietari dei singoli alloggi, tra cui quelli acquistati nel 2018 dall'appellante, a prescindere da chi essi siano stati nel tempo.
Proprio dall'analisi dell'atto di acquisto degli stessi , quindi, si rileva la presenza di un “vano scala P_1 comune con altri proprietari dello stesso fabbricato”, che non solo non dimostra affatto la proprietà esclusiva degli appellati di tale scalinata ma, al contrario, ne evidenzia la natura condominiale.
In ordine, poi, alle caratteristiche strutturali degli edifici coinvolti si ritiene fondata la ulteriore doglianza dell'appellante, che ha censurato la pronuncia laddove il Tribunale ha escluso la condominialità del vano scala assumendo che la struttura degli immobili non appariva unitaria in quanto le due proprietà erano da considerarsi totalmente autonome e munite da distinti ingressi e autonomi impianti.
Il fatto che la proprietà abbia ingressi anche dai civici 74 e 76, infatti, non toglie che ad essa si Parte_1 acceda anche dal 72, ora 68, dato che sulle scale per cui è causa è pacifico che insistano due porte che consentono l'ingresso a due locali della medesima posti al primo e al secondo piano: di qui l'evidente funzionalità condominiale della scalinata.
In realtà dalla lettura dell'incarto processuale non è dato evincersi quanto sostenuto dagli originari convenuti ed avvalorato dal primo giudice, atteso che non è emersa la proprietà esclusiva del vano scala dei , P_1 anche dalla visione delle stesse fotografie prodotte da questi ultimi, atteso che le scale in questione non servono unicamente il proprio appartamento ma, chiaramente, anche le proprietà degli altri appellati
( mai in contestazione da parte dei ), oltre che della , come attestato P_13 P_1 Parte_1 dalla presenza delle stesse due porte d'accesso, in precedenza murate inopinatamente con lastre di metallo da ed . P_1 Controparte_2
Peraltro, dalla stessa analisi dei documenti catastali si evince che le tre proprietà degli attuali contendenti si intersecano tra loro individuandosi gli stessi come comproprietari delle medesime particelle ed in particolare: particella 344 sub 1 e sub 3 proprietà , sub2 proprietà , particella 343 sub 1 P_1 Controparte_3 P_1
e sub 5 . Parte_1
Tale circostanza, pur non avente natura dirimente, si pone come indizio rafforzativo della già evidente condominialità del vano scala.
Difatti, per consolidato indirizzo interpretativo della Suprema Corte, le scale e i relativi pianerottoli, negli edifici in condominio costituiscono strutture essenziali del fabbricato e rientrano, in assenza di una diversa disposizione, tra le parti comuni anche se sono poste al servizio solo di alcuni proprietari dello stabile
(Cass.civ. 9 marzo 2016 n. 4664).
Invero, non appare decisiva alla dimostrazione della proprietà esclusiva da parte dei la circostanza P_1 della presentazione della Scia, da parte dell'originaria venditrice della , attestante la chiusura Parte_1 Per della porta posta al piano primo, poi riaperta da quest'ultima a mezzo , anche in quanto era ed è tuttora presente sul medesimo vano la seconda porta di accesso, posta al piano secondo, mai oggetto di chiusura da parte dei precedenti proprietari l'immobile dell'appellante e, quindi, normalmente fruibile da parte degli stessi.
Allo stesso modo, irrilevante risulta la mancata consegna delle chiavi dell'ingresso al vano scala in contestazione all'appellante al momento dell'atto di acquisto, ai fini dell'assolvimento dell'onere probatorio gravante sugli appellati dell'esclusività della proprietà da parte della scalinata, così come anche il verbale redatto dalla polizia municipale, in esito a sopralluogo da parte degli agenti incaricati, che faceva riferimento ad intervento in Via Valeria 68, ossia proprio al n. civico originariamente 72, per cui non risponde a verità il rilevo del Tribunale secondo cui nella relazione dei vigili urbani intervenuti in loco il 9.12.2020 si legge
“espressamente” che le scale sono collocate al civico 70 di proprietà esclusiva dei resistenti, tale essendo solo l'asserzione dei . P_1
11. Pertanto, in mancanza di un titolo contrario a sostegno della proprietà esclusiva delle scale, palesemente condominiali, la domanda dell'appellante va accolta e la sentenza di primo grado riformata con l'ordinare agli appellati di consegnare all'appellante entro 10 giorni dalla presente decisione le chiavi di accesso del portone sito su via Valeria 68 di Tagliacozzo, ovvero di consentire l'accesso in ogni modo all'appellante.
Non altrettanto è a dirsi quanto al portone su Vicolo di San Nicola s.n.c., accesso di cui nulla è dato comprendere in difetto di allegazioni.
12. Non può trovare accoglimento, inoltre, la domanda risarcitoria avanzata dall'appellante non essendo stata fornita compiuta dimostrazione dei danni morali e materiali dalla stessa asseritamente subiti, inesistenti data la possibilità di accedere ai piani serviti dalla scala per cui è causa anche mediante la scalinata interna che si diparte dai civici 74 e 76.
13. L'accoglimento dell'appello per quanto di ragione, quindi, comporta l'assorbimento del quarto motivo di gravame, volto a far espletare CTU, palesemente inutile. complessità bassa) della controversia e delle attività processuali effettivamente compiute, con applicazione dei valori medi in entrambi i gradi di giudizio per tutte le fasi.
Quanto agli appellati contumaci, questo Collegio, attesa la loro condivisibile e signorile indifferenza all'esito della lite, dispone la compensazione delle spese per entrambi i gradi.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando nella causa in epigrafe, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa e reietta, così provvede:
dichiara la contumacia di e;
Controparte_3 Controparte_3
accoglie l'appello e, in totale riforma della gravata ordinanza, accerta e dichiara che il vano scala sul quale affacciano le due porte del primo e del secondo piano dell'unità immobiliare dell'appellante (foglio 43 particella 343 sub 5 cat. A3 classe 1) con uscita verso Via Valeria n. 72, oggi 68, ha natura condominiale e che di detta proprietà condominiale sulla scalinata è partecipe;
Parte_1
condanna gli appellati , , e a Controparte_3 Controparte_4 Controparte_1 Controparte_2 consegnare entro dieci giorni dal deposito della presente sentenza le chiavi di accesso del portone su Via
Valeria n. 72 oggi 68, con dovere dell'appellante di rifondere solo il prezzo delle copie delle suddette chiavi, ovvero a consentirle in ogni caso e in ogni modo l'accesso;
condanna gli appellati e , in solido, al pagamento delle spese del doppio Controparte_1 Controparte_2 grado in favore dell'appellante, liquidandole, quanto al primo grado, in euro 7.616,00 per compensi ed euro
145,50 per esborsi;
quanto al presente appello, in euro 9.991,00 per compensi ed euro 382,50 per esborsi, oltre accessori di legge;
compensa le spese nel resto.
Così deciso in camera di consiglio il 1.10. 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Alberto Iachini Bellisarii Francesco Salvatore Filocamo 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
14 Le spese di entrambi i gradi seguono la preponderante soccombenza degli appellati costituiti e vengono regolate come da dispositivo, tenuto conto del valore indeterminabile (scaglione indeterminabile