N. R.G. 3663/2024
REPUBBLICA ITALIANA In nome del popolo italiano

Corte d'Appello di Milano

- Quarta sezione civile -
La Corte composta dai magistrati dott. Alberto Massimo Vigorelli Presidente dott. Francesco Distefano Consigliere rel. dott.ssa Cristina Giannelli Consigliere
ha emesso la seguente

SENTENZA
nella causa iscritta al n. 3663/2024 R.G. promossa
DA
(C.F./P.IVA ), con Parte_1 P.IVA_1 sede legale in Busto Arsizio, Via Giuseppe Mazzini n. 42, in persona del legale rappresentante e liquidatore in carica pro tempore, Geom. rappresentata e difesa dall'Avv. Giorgia Busnelli (C.F. Parte_2
) del Foro di Busto Arsizio, presso il cui studio in Busto Arsizio, Via Caprera n. 24 C.F._1
è elettivamente domiciliata;

- appellante -
CONTRO
(C.F./P.IVA ), con sede legale in Varese, Via Morosini n. 11, in persona del CP_1 P.IVA_2 legale rappresentante in carica pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Antonio Caputo (C.F.
) del Foro di Varese ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo C.F._2
pagina 1 di 9 in Varese, Via Magenta n. 14;
- appellata -
E CONTRO
(C.F./P.IVA ), con sede legale in Varese, Via Morosini n. 11, in persona CP_2 P.IVA_3 del legale rappresentante in carica pro tempore, rappresentata e difesa dall'Avv. Luca Thomas Villa (C.F.
del Foro di Varese ed elettivamente domiciliata presso lo studio di quest'ultimo in C.F._3
Varese, Via Magenta n. 14;
- appellata -
Con l'ordinanza del 26.5.2025, pronunciata a scioglimento della riserva assunta all'udienza dell'8.5.2025, la causa è stata assegnata a sentenza sulle conclusioni precisate come in atti.
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SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione notificato in data 15.7.2022, la GE con socio unico in liquidazione, Parte_1 conveniva in giudizio la e la innanzi al Tribunale di Varese, affinché dichiarasse CP_1 CP_2 il diritto di GE alla provvigione per l'attività di mediazione espletata in relazione alla compravendita del complesso immobiliare “Villa Mater Dei” sito in Varese, via Teresa Casati Confalonieri n. 12 e, per l'effetto, condannasse e in solido al pagamento in favore di GE del compenso CP_1 CP_2 provvigionale pari ad € 81.000, oltre I.V.A. e interessi, ovvero al diverso importo ritenuto di giustizia.
Si costituiva in giudizio la convenuta eccependo il difetto di legittimazione attiva in capo a CP_1
GE, nonché il difetto di legittimazione passiva in capo a e, nel merito, rigettasse la domanda CP_1 attorea in quanto infondata in fatto e in diritto.
Si costituiva in giudizio anche la convenuta per sentire rigettare le pretese di parte attrice in CP_2 quanto infondate in fatto e in diritto.
Il Tribunale, respinte le istanze di prova testimoniale avanzate dalle parti ,con sentenza n. 516/2024 resa in data 20.5.2024, così decideva: “Rigetta la domanda svolta da Parte_1
nei confronti di condanna parte attrice alla refusione delle
[...] CP_1 CP_2 spese di lite nei confronti delle convenute e di he si liquidano, per ciascuna parte CP_1 CP_2 convenuta, in euro 7.000,00 per compensi, oltre al 15% per spese generali, oltre a Iva e Cpa come per legge”.
pagina 2 di 9 Avverso tale sentenza GE ha proposto appello, chiedendone la riforma per i motivi in seguito Parte_1 esposti.
Si sono costituite e insistendo per il rigetto del gravame. CP_1 CP_2
Quindi la causa, sulle conclusioni come in atti precisate, all'udienza del 10.7.2025 è stata posta in decisione ex art.350 bis c.p.c.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il Tribunale, nel rigettare le pretese di parte attrice, ha affermato che, in relazione alla compravendita del complesso immobiliare “Villa Mater Dei”, sono state condotte due trattative autonome e distinte: l'una, svolta dal geom. per conto di si è esaurita nel mero invio all'attenzione dell'ing. Parte_2 CP_1
legale rappresentante pro tempore di di una brochure dell'immobile e di una bozza Persona_1 CP_1 dello “Schema di convenzione obbligatoria per piano attuativo area di completamento AC 57 – Villa Mater Dei”; l'altra, avviata contestualmente da per il tramite della mediazione di quale titolare CP_2 Parte_3 dell'impresa individuale Terziaria di DA RO, si è concretizzata nella sottoscrizione del rogito notarile, dal quale peraltro risulta riconosciuto il diritto alla provvigione in capo al mediatore Pt_3
Il Tribunale ha ritenuto che la diversità dei presupposti oggettivi e dei soggetti coinvolti nelle due
[...] trattative, tra loro autonome e indipendenti, fosse tale da escludere che la conclusione dell'affare da parte di fosse in rapporto causale con l'attività svolta dal geom. per e che vi fosse CP_2 Parte_2 CP_1 una qualche forma di condizionamento della trattativa portata avanti dal mediatore per Parte_3 effetto dell'attività svolta dal geom. Parte_2
Ha così rigettato la domanda di parte attrice, condannandola alla refusione delle spese di lite nei confronti delle convenute.
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L'appellante critica tale decisione sostenendo che ha errato il Tribunale: Parte_1
1) nel ritenere che la prestazione resa dal geom. si sia limitata alla “mera trasmissione di una Parte_2 brochure”, posto che il geometra asserisce di aver altresì recepito la lettera non vincolante di manifestazione di interesse all'acquisto del complesso immobiliare, facendola pervenire, per il tramite del suo collega
, alla intermediatrice che curava i rapporti con la proprietà della “Villa Mater Parte_4 Parte_5
Dei”, reperito la bozza di convenzione predisposta per la sottoscrizione del piano attuativo con il Comune di Varese, cercato di prendere contatti con l'amministrazione comunale per discutere delle due ipotesi di progetto immobiliare avanzate dall'ing. nell'escludere che “l'attività della parte attrice abbia Persona_1 avuto efficacia determinante nella segnalazione dell'affare ovvero nella messa in relazione tra le parti funzionale al raggiungimento dell'accordo”, in quanto – tenuto anche in considerazione che il breve periodo intercorso tra pagina 3 di 9 l'interruzione delle trattative da parte di e l'acquisto del complesso immobiliare da parte di CP_1 CP_2 proverebbe come la trattativa avviata dal geom. fosse già in uno stadio avanzato – sussiste Parte_2 indubbiamente il nesso di causalità tra l'attività del quale antecedente necessario, e la conclusione Pt_2 dell'affare, nesso che non può essere interrotto dall'intervento del secondo mediatore. Invero, l'appellante sostiene che la trattativa avviata da nell'interesse di sia stata condizionata e abbia Parte_3 CP_2 tratto giovamento dall'attività del geom. “essendo stati i documenti, le informazioni e i contatti utili Parte_2 al fine di determinare l'Ing. alla conclusione dell'affare reperiti grazie all'opera svolta dal Geom. Persona_1 Pt_2
; nell'affermare che le due trattative avviate per la compravendita del compendio immobiliare sono
[...]
“diverse e autonome, sotto il profilo oggettivo e soggettivo”, posto che esse presentano il medesimo oggetto, ossia l'acquisto della “Villa Mater Dei”, e sono state condotte da due società, la e la soggette a CP_1 CP_2 direzione unitaria, posto che l'ing. oltre a essere il legale rappresentante di entrambe, “è Persona_1 proprietario al 96% delle quote della società partecipata al 2% dalla società - di proprietà al 100% CP_1 CP_2 dell'Ing. , padre dell'Ing. - e al 2% di proprietà dell'Ing. , sempre padre Persona_2 Persona_1 Persona_2 dell'Ing. ”. Inoltre, secondo parte appellante, a nulla rileva come elemento differenziale sotto Persona_1 il profilo oggettivo il miglior prezzo di vendita, pari a Euro 2.700.000 a fronte degli iniziali Euro 9.300.000 indicati nella brochure, dal momento che sarebbe stato ottenuto dall'ing. utilizzando a proprio Per_1 favore le informazioni raccolte dal geom. Pt_2
2) nell'escludere il diritto al compenso a favore di GE con socio unico in liquidazione, Parte_1 essendo irrilevante la sostituzione della società originariamente intermediata con la società CP_2 dal momento che quest'ultima ha conseguito il medesimo risultato economico per il raggiungimento del quale erano state messe in relazione le parti originarie. L'appellante afferma che, posto che la continuità tra le due società è indiscutibile, il compenso provvigionale è dovuto non solo da ma CP_1 solidalmente anche da che ha sostituito la parte originaria nell'acquisto del complesso CP_2 immobiliare. Secondo parte appellante, in mancanza di un accordo tra le parti e sulla base di quanto previsto dalla Raccolta degli Usi della Provincia di Varese, il compenso provvigionale è pari a Euro 81.000, ossia il 3% del prezzo effettivo di compravendita del compendio immobiliare;

3) nel condannare la GE alla refusione delle spese nei confronti delle convenute, in quanto si Parte_1 tratta di una condanna infondata e afflittiva. L'appellante ritiene che le convenute debbano essere condannate alla restituzione degli importi già versati da a titolo di spese legali. Pt_1
*** OSSERVAZIONI DELLA CORTE
pagina 4 di 9 Premessa la ritualità del gravame, risultando sufficientemente articolati i motivi di dissenso rispetto alla decisione impugnata, nel merito l'appello è infondato.
Sul ruolo assunto dal geom. in relazione alla compravendita del complesso Parte_2 immobiliare “Villa Mater Dei”.
Preliminarmente è da riconoscersi la riconducibilità dell'attività svolta dal geom. alla società Parte_2 con socio unico in liquidazione. A riguardo, le appellate hanno osservato che alcune mail Parte_1 inviate dal geometra provengono dal dominio di posta elettronica della società Weready S.r.l.s. e non da quello della società tuttavia l'ing. legale rappresentante di entrambe le Parte_1 Persona_1 parti appellate, ha interloquito con il geom. anche tramite il suo indirizzo di posta elettronica Parte_2 avente il dominio della GE. Inoltre, la circostanza per cui l'ing. aveva in passato già usufruito Per_1 dell'attività di mediazione immobiliare svolta dal geom. per il tramite della GE con Pt_2 Parte_1 socio unico è rimasta incontestata tra le parti. A ciò si aggiunga che è la stessa appellata a CP_1 rilevare come la società Weready S.r.l.s. non svolga alcuna attività di mediazione, con ciò differenziandosi dalla GE che invece risulta formalmente abilitata allo svolgimento dell'attività di mediazione Parte_1 immobiliare. Per tutto quanto sopra, è da escludersi che l'ing. potesse non sapere che il Persona_1 geom. tesse operando in qualità di rappresentante della società GE. Pt_2
Premessa, dunque, la riferibilità dell'attività alla società appellante, è irrilevante che la stessa abbia deliberato il proprio scioglimento in data antecedente alla presa di contatto con l'appellata Vero è, infatti, Controparte_1 che la sopravvenienza di una causa di scioglimento impedisce alla società di intraprendere nuove iniziative, consentendole unicamente di compiere gli atti strettamente funzionali alla definizione dei rapporti pendenti, ma è altresì vero che tra tali atti possono rientrare anche nuove operazioni, purché strumentali alla liquidazione e alla soddisfazione dei creditori sociali. Un'attività di mediazione finalizzata a ottenere un compenso provvigionale destinabile alla soddisfazione di debiti pregressi è astrattamente compatibile con il perimetro operativo consentito alla società in fase di liquidazione, risultando un'attività lecita e funzionale all'interesse della massa creditoria. Peraltro, anche qualora l'attività avviata dalla società in liquidazione non sia finalizzata alla soddisfazione della massa creditoria, in ogni caso sotto il profilo civilistico la società in liquidazione ben può pretendere l'adempimento di quanto dovutole a fronte di un'attività che dà luogo al diritto alla controprestazione.
Tuttavia, nel caso di specie – pur volendo ammettere che l'attività svolta dal geometra non si sia esaurita nella mera trasmissione della brochure, bensì si sia concretizzata anche nel recepire e trasmettere la lettera non vincolante di manifestazione di interesse da parte della nel reperire la bozza di convenzione e CP_1 nel contattare l'amministrazione comunale – non è rinvenibile nell'operato del geom. nella Parte_2
pagina 5 di 9 qualità, il contenuto tipico della prestazione di un mediatore immobiliare, che consenta di affermare che la successiva conclusione dell'affare da parte della società sia un effetto adeguatamente causato CP_2 dall'intervento della stessa.
L'appellante sostiene di aver messo in relazione la società - alla quale si è poi sostituita la società CP_1
che ha acquistato il complesso immobiliare- con il venditore, l'Istituto Sacro Cuore della CP_2
Compagnia di Gesù, trasmettendo la lettera non vincolante di manifestazione di interesse della al CP_1 collega e, per il tramite di questi, all'intermediatrice che curava i rapporti con Parte_4 Parte_5 la proprietà.
Tuttavia, come correttamente addotto dall'appellata il ruolo di questi due soggetti non appare CP_1 sufficientemente delineato, non risultando nemmeno comprovata l'esistenza di un rapporto tra l'asserita intermediaria e l'Istituto.
Quanto ai rapporti intrattenuti dal geometra con l'amministrazione comunale, consistiti nel reperire la bozza di convenzione predisposta per la sottoscrizione del piano attuativo con il tale Controparte_3 attività, non risulta sufficiente, in mancanza di prova di interlocuzioni con la parte venditrice, a conferire da sé sola all'intervento del il carattere dell'adeguatezza richiesto dal costante orientamento Pt_2 giurisprudenziale ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, rimanendo così confinata nell'ambito di un incarico professionale autonomo .
Sull'assenza del nesso di causalità adeguata tra l'intervento del geom. la conclusione Pt_2 dell'affare, sul subentro di un nuovo mediatore e sul carattere autonomo e distinto delle due trattative
Secondo la costante giurisprudenza di legittimità, infatti, ai fini del riconoscimento del diritto alla provvigione, è necessario che tra l'attività di mediazione e la conclusione dell'affare sussista un nesso eziologico adeguato (ex multis, v. Cass. civ., sez. II, 08/01/2024, n. 538; Cass. civ., sez. II, 02/02/2023, n.
3165). Non è richiesto un rapporto causale diretto ed esclusivo, ma neppure è sufficiente un mero nesso condizionalistico, inteso come semplice condicio sine qua non, che si esaurisca nella mera messa in relazione tra le parti. Occorre, invece, che l'attività del mediatore presenti un'efficienza causale adeguata, tale da potersi ravvisare nella conclusione dell'affare un effetto coerente e riconducibile all'opera svolta dal mediatore stesso (v. Cass. civ., sez. II, 05/01/2024, n. 403).
Pur dovendosi riconoscere, in virtù dell'orientamento giurisprudenziale consolidato (v. Cass. civ., sez. II,
10/04/2025, n. 9414; Cass. civ., sez. II, 02/02/2023, n.3165), che l'efficienza causale non è esclusa aprioristicamente dalle diverse condizioni di vendita, dall'intervento di un nuovo mediatore o dalla pagina 6 di 9 sostituzione ad opera delle parti di altri a sé nella stipulazione finale, nondimeno va rilevato che incombe sul primo mediatore l'onere di provare che, pur in presenza di tali fattori potenzialmente idonei a recidere il nesso di causalità adeguata, è comunque possibile ricondurre causalmente la conclusione dell'affare al proprio operato.
Nel caso di specie, tale onere probatorio non risulta adeguatamente assolto dall'appellante.
Dalla documentazione versata in atti emerge, infatti, che l'operato del geom. n favore della Pt_2 CP_1 si è limitato all'invio, in data 22.10.2019, di una brochure informativa risalente al 2013 – documento pertanto ormai inattuale – e a un'attività pressoché esclusivamente documentale, consistente nel reperimento e nella trasmissione, in data 3.12.2019, della manifestazione di interesse non vincolante e, successivamente, dello schema di convenzione, senza che risultino svolte prestazioni ulteriori, quali l'assistenza a sopralluoghi,
l'organizzazione di incontri tra le parti, ovvero il concreto supporto nello sviluppo delle trattative.
A fronte dei rilievi mossi dall'ing. allo schema di convenzione, la trattativa condotta dal geom. Per_1 er conto di si è definitivamente interrotta. Pt_2 CP_1
Contestualmente, tuttavia, è stata avviata un'altra trattativa che vede coinvolti soggetti diversi, ossia la società che ha formulato, in data 22.11.2019 (quindi, antecedentemente rispetto alla lettera non CP_2 vincolante di manifestazione di interesse trasmessa dall'ing. per conto di al in data Per_1 CP_1 Pt_2
3.12.2019), alla proprietà del complesso immobiliare una manifestazione non vincolante di interesse per il tramite di un altro mediatore, quale titolare dell'impresa Parte_3 Controparte_4
, al quale è stato corrisposto il compenso provvigionale, come risulta dal rogito notarile e dalla
[...] relativa fattura.
Come correttamente rilevato dal Tribunale, è rimasta estranea a tale trattativa avviata da e CP_1 CP_2 non ha stipulato alcun contratto di compravendita del complesso immobiliare. Inoltre, non risulta provato che l'attività svolta dal primo mediatore abbia in alcun modo condizionato l'intervento del secondo, né che quest'ultimo abbia tratto un vantaggio causale dalla pregressa attività.
Sotto il profilo soggettivo, pertanto, la seconda trattativa deve ritenersi del tutto autonoma e distinta rispetto alla prima.
Ma tale autonomia si riscontra anche sotto il profilo oggettivo: sebbene, in linea di principio, le differenze tra le condizioni inizialmente proposte e quelle concretamente pattuite non siano di per sé determinanti ai fini dell'insorgenza del diritto alla provvigione, nel caso in esame il prezzo finale di vendita risulta sensibilmente inferiore rispetto a quello originariamente oggetto di trattativa. Ebbene, l'appellante non ha offerto prova di aver contribuito in alcun modo al raggiungimento di tale risultato favorevole per l'acquirente, se non per aver fornito alcune generiche informazioni all'ing. . Per_1
pagina 7 di 9 Non risulta, in definitiva, possibile affermare, alla luce dei principi della causalità adeguata, che l'operato del geom. sia stato l'antecedente indispensabile per addivenire alla conclusione dell'affare tale Parte_2 per cui, senza di esso, il contratto di compravendita immobiliare non sarebbe stato concluso. A riguardo, parte appellante si è limitata ad affermare che, in assenza dell'abbandono – dalla stessa ritenuto ingiustificato – delle trattative da parte della società l'affare si sarebbe certamente concluso per CP_1 effetto della propria attività; si tratta, tuttavia, di una mera allegazione priva di riscontri probatori, che non consente di affermare, come detto, l'esistenza del nesso causale richiesto dall'art. 1755 c.c. per il riconoscimento del compenso provvigionale.
Sull'inesistenza del diritto al compenso provvigionale.
Aderendo all'orientamento a mente del quale “non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di quest'ultimo non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute è indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto” (v. Cass. civ., sez. III, 22/01/2015, n. 1120), è da escludersi, dunque, il diritto al compenso provvigionale in capo alla GE in quanto, la conclusione dell'affare è scaturita da Parte_1 iniziative del tutto nuove, autonome e non riconducibili né influenzate da quelle precedentemente avviate dal geom. per conto della che non ha concluso l'affare, al punto da escludere una decisiva Pt_2 CP_1 rilevanza dell'intervento del mediatore originario.
Il rigetto dei motivi in esame comporta l'assorbimento della terza censura relativa alle spese processuali.
Alla luce di tutto quanto sopra esposto va pertanto rigettato l'appello ed integralmente confermata la sentenza impugnata.
Da ultimo, contrariamente a quanto sostenuto da entrambe le parti appellate, non emerge nel caso di specie alcun comportamento dell'appellante idoneo a integrare gli estremi della responsabilità aggravata per abuso del processo ai sensi dell'art. 96, co. 3, c.p.c.
Le spese seguono la soccombenza e vanno liquidate, come in dispositivo, in misura intermedia tra minimi e medi per la non particolare complessità, con esclusione della fase istruttoria, non espletatasi.
Va infine dichiarata la sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002 e successive modificazioni
P.T.M
pagina 8 di 9 La Corte, definitivamente decidendo, rigetta l'appello proposto da con socio unico in Parte_1 liquidazione avverso la sentenza n. 516/2024, resa in data 20.5.2024, che integralmente conferma.
Condanna l'appellante al pagamento delle spese del presente grado di giudizio che liquida, ai sensi del D.M.
147/22 (scaglione da € 52.000 a € 260.000) in complessivi € 7.500, oltre IVA e CPA e rimborso spese forfettarie ex art. 1, comma 2 stesso decreto nella percentuale del 15%, del compenso totale per la prestazione.
Dichiara la sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, previsto dall'art. 13 co 1 quater D.M. 115/2002 e successive modificazioni
Così deciso in Milano, il 16 luglio 2025
Il Consigliere estensore dott. Francesco Distefano
Il Presidente dott. Alberto Massimo Vigorelli
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