R E P U B B L I C A I T A L I A N A
I N N O M E D E L P O P O L O I T A L I A N O
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
S E Z I O N E V I I I
r i u n i t a i n c a m e r a d i c o n s i g l i o n e l l a s e g u e n t e c o m p o s i z i o n e :
D o t t . s s a G i s e l l a D e d a t o P r e s i d e n t e
D o t t . A d o l f o C e c c a r i n i C o n s i g l i e r e r e l .
D o t t . s s a C a t e r i n a G a r u f i C o n s i g l i e r e h a p r o n u n c i a t o l a s e g u e n t e
S E N T E N Z A
n e l l a c a u s a c i v i l e d i a p p e l l o i s c r i t t a a l n . 1 1 1 0 d e l r u o l o g e n e r a l e p e r g l i a f f a r i c o n t e n z i o s i d e l l ' a n n o 2 0 2 0 , t r a t t e n u t a i n d e c i s i o n e a l l ' u d i e n z a c o l l e g i a l e d e l
1 2 . 0 6 . 2 0 2 5 e v e r t e n t e
T R A
C O N D O M I N I O V I A P A L E R M O N . 1 2 1 ,
c o r r e n t e i n L a d i s p o l i ( R M ) , i n p e r s o n a d e l l ' a m m i n i s t r a t o r e i n c a r i c a ,
e l e t t i v a m e n t e d o m i c i l i a t o i n C i v i t a v e c c h i a p r e s s o l o s t u d i o d e l l ' A v v . M a r i a
A n t o n i a C a r e d d a c h e l o r a p p r e s e n t a e d i f e n d e i n v i r t ù d i p r o c u r a a l l e g a t a i n c a l c e a l l ' a t t o d i c i t a z i o n e i n a p p e l l o;

- a p p e l l a n t e -
E
M a r c o D E L L E C A V E e S i m o n a R U G G I E R O ,
e l e t t i v a m e n t e d o m i c i l i a t i i n R o m a p r e s s o l o s t u d i o d e l l ' A v v . S t e f a n o C o r r a d i c h e l i r a p p r e s e n t a e d i f e n d e , c o n g i u n t a m e n t e e d i s g i u n t a m e n t e a l l ' A v v.
F r a n c e s c o L a u r e n z i , i n v i r t ù d i p r o c u r a i n c a l c e a l l a c o m p a r s a d i r i s p o s t a;

- a p p e l l a t i -
O g g e t t o : a p p e l l o a v v e r s o l a s e n t e n z a d e l T r i b u n a l e d i C i v i t a v e c c h i a d el
1 8 . 0 9 . 2 0 1 9 , n . 1 3 0 3 / 2 0 1 9 , n o n n o t i f i c a t a .
C O N C L U S I O N I
P e r l ' a p p e l l a n t e : “… n e l m e r i t o : i n a c c o g l i m e n t o d e l p r e s e n t e g r a v a m e e ,
c o n s e g u e n t e m e n t e , i n r i f o r m a d e l l a S e n t e n z a n . 1 3 0 3 / 2 0 1 9 , d e l T r i b u n a l e di
C i v i t a v e c c h i a , r e s a n e l p r o c e d i m e n t o i s c r i t t o a l n r g . 1 0 7 8 / 2 0 1 8 , p u b b l i c a t a i n
d a t a 1 8 / 0 9 / 2 0 1 9 e n o n n o t i f i c a t a :
- i n v i a p r i n c i p a l e : a c c e r t a r e e d i c h i a r a r e c h e i f r o n t a l i n i d e i b a l c o n i d e l
C o n d o m i n i o d i v i a P a l e r m o , n . 1 2 1 d i L a d i s p o l i i n r e l a z i o n e a l c r i t e r i o d e l l a
f u n z i o n e p r e v a l e n t e s a n c i t o d a l l a S u p r e m a C o r t e h a n n o u n a f u n z i o n e c h e
i n d i v i d u a n e l f a b b r i c a t o u n a l i n e a a r m o n i c a , s i a p u r e e s t r e m a m e n t e s e m p l i c e ,
c h e n e c a r a t t e r i z z a l a f i s i o n o m i a e p e r t a n t o s o n o b e n i c o m u n i a l l e c u i s p e s e d i
m a n u t e n z i o n e c o n t r i b u i s c o n o t u t t i i c o n d o m i n i e x a r t . 1 2 2 3 c . c . e p e r l ' e f f e t t o
c o n f e r m a r e l a v a l i d i t à e d e f f i c a c i a n e l l a l o r o i n t e r e z z a d e l l e d e l i b e r e
a s s e m b l e a r i d e l 1 1 . 1 2 . 2 0 1 7 n u m e r i 1 , 2 , 3 e d e l 2 0 9 . 2 . 1 8 n u m e r o 2 ) c o m p r e s a l a
s u d d i v i s i o n e d e l l e s p e s e i v i d e l i b e r a t e;

- a c c e r t a r e e d i c h i a r a r e l a c a r e n t e m o t i v a z i o n e r e l a t i v a m e n t e a l l a c o n d a n na
d e l l e s p e s e d i l i t e d i I g r a d o a c a r i c o d e l l ' a l l o r a p a r t e c o n v e n u t a e p e r
l ' e f f e t t o c o n d a n n a r e l a p a r t e a p p e l l a t a a l p a g a m e n t o d e l l e s p e s e d e l d o p p i o
g r a d o d i g i u d i z i o o i n v i a g r a d a t e e s u b o r d i n a t a , c o m p e n s a r l e t r a l e p a r t i .
- I n v i a s u b o r d i n a t a : a c c e r t a r e e d i c h i a r a r e e r r o n e a , s u p e r f i c i a l e e d
i n c o m p l e t a l a r i c o s t r u z i o n e d e i f a t t i d e l G i u d i c e d i p r i m e c u r e , i n q u a n t o i
f r o n t a l i n i d e i b a l c o n i s o n o b e n i c o m u n i e c o n s e g u e n t e m e n t e l e s p e s e d i m a n u t e n z i o n e d e v o n o e s s e r e r i p a r t i t e t r a t u t t i i c o n d o m i n i i n b a s e a l l a v i g e n t e
t a b e l l a m i l l e s i m a l e;

- a c c e r t a r e e d i c h i a r a r e l a c a r e n t e m o t i v a z i o n e r e l a t i v a m e n t e a l l a c o n d a n na
d e l l e s p e s e d i l i t e d i I g r a d o a c a r i c o d e l l ' a l l o r a p a r t e c o n v e n u t a e p e r
l ' e f f e t t o c o n d a n n a r e l a p a r t e a p p e l l a t e a l p a g a m e n t o d e l l e s p e s e d e l d o p p i o
g r a d o d i g i u d i z i o o i n v i a g r a d a t a e s u b o r d i n a t a c o m p e n s a r l e t r a l e p a r t i” .
P e r g l i a p p e l l a t i : “v o g l i a l ' E c c . m a C o r t e d i A p p e l l o a d i t a , … . .
- n e l m e r i t o , r i g e t t a r e l e d o m a n d e t u t t e d e l l ' a p p e l l a n t e p e r i m o t i v i d i c u i i n
p r e m e s s a e , p e r l ' e f f e t t o , c o n f e r m a r e i n t e g r a l m e n t e l a s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o
n . 1 3 0 3 / 2 0 1 9 d e l T r i b u n a l e O r d i n a r i o d i C i v i t a v e c c h i a;

- i n v i a m e r a m e n t e g r a d a t a , n e l c a s o d i m o d i f i c a , a n c h e p a r z i a l e , d e l l a
s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o , d i c h i a r a r e i n v a l i d e , n u l l e e / o a n n u l l a b i l i e d
i n e f f i c a c i l e d e l i b e r e d i c u i a i n u m e r i 1 ) , 2 ) e 3 ) d e l l ' o r d i n e d e l g i o r n o
d e l l ' a s s e m b l e a t e n u t a s i i n d a t a 1 1 . 1 2 . 2 0 1 7 , n o n c h é q u e l l a m e r a m e n t e
c o n f e r m a t i v a a d o t t a t a a l p u n t o 2 ) d e l l ' o r d i n e d e l g i o r n o d e l l ' a s s e m b l e a
t e n u t a s i i n d a t a 2 0 . 0 2 . 2 0 1 8 d a l C o n d o m i n i o c o n v e n u t o
p e r t u t t e l e m o t i v a z i o n i d e d o t t e n e l l a p r e m e s s a d i f a t t o e d i d i r i t t o e , p e r
l ' e f f e t t o , a n n u l l a r e l e m e d e s i m e e t u t t i i r i p a r t i d i s p e s a a d e s s e c o n n e s s e , co n
e s c l u s i o n e d e g l i i s t a n t i d a l l a p r e v i s i o n e d e l l e s p e s e r i s u l t a n t i n o n d i l o r o
c o m p e t e n z a;

- c o n v i t t o r i a d i s p e s e d i l i t e , c o m p e n s i d i a v v o c a t o e o n e r i d i l e g g e d e l
p r e s e n t e g i u d i z i o , a n c h e p e r l a f a s e c a u t e l a r e d i i n i b i t o r i a d e l l a s e n t e n z a , e
c o n f e r m a d e l l a c o n d a n n a d i c o n t r o p a r t e a l l e s p e s e d e l g i u d i z i o d i p r i m o
g r a d o” .
F A T T O
C o n a t t o d i c i t a z i o n e r i t u a l m e n t e n o t i f i c a t o a l l a c o n t r o p a r t e , M a r c o D e l l e C a ve e S i m o n a R u g g i e r o c o n v e n i v a n o i n g i u d i z i o , d i n a n z i a l T r i b u n a l e d i
C i v i t a v e c c h i a , i l C o n d o m i n i o d i V i a P a l e r m o n . 1 2 1 , c o r r e n t e i n L a d i s p o l i
( R M ) , p e r s e n t i r e d i c h i a r a r e n u l l e o a n n u l l a r e l a d e l i b e r a a s s e m b l e a r e d e l l ' 1 1 . 1 2 . 2 0 1 7 e q u e l l a m e r a m e n t e c o n f e r m a t i v a d e l 2 0 . 0 2 . 2 0 1 8 c h e ,
n e l l ' a p p r o v a r e i l a v o r i d i r i s t r u t t u r a z i o n e d e l l ' e d i f i c i o c o n d o m i n i a l e , p o n e v a n o a l o r o c a r i c o i c o s t i d i d e m o l i z i o n e e r i f a c i m e n t o d e i f r o n t a l i n i e d ei s o t t o b a l c o n i p e r c o m p l e s s i v i € 7 . 1 4 1 , 8 9 , d e d u c e n d o d i e s s e r e c o m p r o p r i e t a r i d i u n a p p a r t a m e n t o c o n a n n e s s o g i a r d i n o a l p i a n o t e r r e n o d e l f a b b r i c a t o d i s t i n t o c o n l ' i n t e r n o n . 1 e d i n o n e s s e r e t e n u t i a l p a g a m e n t o p r o q u o t a d e l l e s p e s e i n o g g e t t o p o i c h é , n e l l a f a t t i s p e c i e , i b a l c o n i n o n a s s o l v o n o a d u n a f u n z i o n e o r n a m e n t a l e o d e c o r a t i v a , e p e r c h é i l l o r o a m m a l o r a m e n t o è d e r i v a t o d a l l a n e g l i g e n t e c o n d o t t a d e i r i s p e t t i v i p r o p r i e t a r i i q u a l i , n e l c o r s o d e g l i a n n i , n o n h a n n o p r o v v e d u t o a l l a n e c e s s a r i a m a n u t e n z i o n e d e l l a p a v i m e n t a z i o n e , c o m e r i s u l t a d a l l a p e r i z i a a l l e g a t a .
I l C o n d o m i n i o s i c o s t i t u i v a i n g i u d i z i o e d i n v o c a v a i l r i g e t t o d e l l a d o m a n d a , d e d u c e n d o l a l e g i t t i m i t à d e l l e d e l i b e r e i m p u g n a t e e l a c o r r e t t e z z a d e l r i p a r t o d e l l e s p e s e a p p r o v a t o d a l l ' a s s e m b l e a . I n p a r t i c o l a r e , a s s u m e v a c h e i f r o n t a l i n i d e i b a l c o n i d e b b o n o c o n s i d e r a r s i p a r t i c o m u n i d e l l ' e d i f i c i o , p o i c h é
a s s o l v o n o a d u n a f u n z i o n e d i d e c o r o a r c h i t e t t o n i c o , s i c c h é l e s p e s e p e r l a l o r o m a n u t e n z i o n e s o n o d i c o m p e t e n z a c o n d o m i n i a l e , e c h e , n e l l a f a t t i s p e c i e , i l a v o r i d i d e m o l i z i o n e e r i f a c i m e n t o d e l i b e r a t i d a l l ' a s s e m b l e a e r a n o g i u s t i f i c a t i d a l l a v e t u s t à , e s s e n d o t r a s c o r s i c i r c a 2 2 a n n i d a l l ' u l t i m o i n t e r v e n t o d i m a n u t e n z i o n e , e n o n d a l l ' i n c u r i a d e i p r o p r i e t a r i .
A l l ' e s i t o d e l g i u d i z i o , i l T r i b u n a l e d i C i v i t a v e c c h i a h a p r o n u n c i a t o l a s e n t e n z a n . 1 3 0 3 / 2 0 1 9 c o n l a q u a l e , a c c o g l i e n d o l a d o m a n d a a t t r i c e , h a a n n u l l a t o l e d e l i b e r e i m p u g n a t e e c o n d a n n a t o i l C o n d o m i n i o a r i m b o r s a r e a g l i a t t o r i l e s p e s e d i l i t e .
N e l l a m o t i v a z i o n e , i l T r i b u n a l e h a r i c h i a m a t o i l p r i n c i p i o g i u r i s p r u d e n z i a l e s e c o n d o i l q u a l e i r i v e s t i m e n t i e g l i e l e m e n t i d e c o r a t i v i d e i b a l c o n i a g g e t t a n t i - c o m e q u e l l i c h e c a r a t t e r i z z a n o l ' e d i f i c i o c o n d o m i n i a l e i n o g g e t t o - d e v o n o c o n s i d e r a r s i c o m u n i q u a n d o c o n t r i b u i s c o n o a r e n d e r e g r a d e v o l e l ' a s p e t t o d e l l ' e d i f i c i o e c h e , n e l l a f a t t i s p e c i e , t a l e c a r a t t e r i s t i c a n o n r i c o r r e , p o i c h é l a d o c u m e n t a z i o n e f o t o g r a f i c a p r o d o t t a d a g l i a t t o r i e v i d e n z i a c h e i b a l c o n i d e l l ' e d i f i c i o s o n o c o n n o t a t i d a u n a f o r m a e s t r e m a m e n t e s e m p l i c e ,
n o n p r e s e n t a n o p a r t i c o l a r i r i v e s t i m e n t i e s t e r n i e s o n o d e l i m i t a t i d a u n a c o m u n e b a r r i e r a i n f e r r o .
I l T r i b u n a l e h a m o t i v a t o l a d e c i s i o n e c o n u n a r g o m e n t o u l t e r i o r e ,
e v i d e n z i a t o c h e i l d e g r a d o d e i f r o n t a l i n i e d e i s o t t o b a l c o n i d e l l ' e d i f i c i o è d a i m p u t a r s i a l l e i n f i l t r a z i o n i d i a c q u a n e l l a s o v r a s t a n t e p a v i m e n t a z i o n e , d a t e m p o r i l e v a t e d a l l ' a s s e m b l e a c o n d o m i n i a l e , c o m e r i s u l t a d a l v e r b a l e d e l
1 3 . 0 9 . 2 0 0 3 e , d u n q u e , n o n a l l ' o r d i n a r i o d e g r a d o c o n s e g u e n t e a l t r a s c o r r e r e d e l t e m p o , m a a l l ' i n a d e m p i m e n t o d e l l ' o b b l i g o d e l l a m a n u t e n z i o n e a c a r i c o d e i p r o p r i e t a r i d e i b a l c o n i s t e s s i , t a l c h é g l i o n e r i d i r i f a c i m e n t o e r e s t a u r o n o n p o s s o n o g r a v a r e s u g l i a l t r i c o n d o m i n i .
C o n a t t o d i c i t a z i o n e i n a p p e l l o t e m p e s t i v a m e n t e n o t i f i c a t o a l l a c o n t r o p a r t e i n d a t a 2 1 . 0 2 . 2 0 2 0 , i l C o n d o m i n i o h a i m p u g n a t o l a d e c i s i o n e e n e h a i n v o c a t o l a r i f o r m a , c o n a c c o g l i m e n t o d e l l e c o n c l u s i o n i i n d i c a t e i n e p i g r a f e , d e d u c e n d o i s e g u e n t i m o t i v i d i g r a v a m e : “E R R O N E A , S U P E R F I C I A L E
E D I N C O M P L E T A R I C O S T R U Z I O N E D E I F A T T I;
C O N T R A D D I Z I O N E N E L L A
M O T I V A Z I O N E D E L L A F U N Z I O N E D E I F R O N T A L I N I I N R E L A Z I O N E AL
C R I T E R I O D E L L A “ F U N Z I O N E P R E V A L E N T E ” S A N C I T O D A L L A S U P R E M A
C O R T E;
V I O L A Z I O N E D I L E G G E A R T . 1 1 2 3 C . C . ; S U L L A C O N D A N N A A L L E S P E S E D I L I T E - V I O L A Z I O N E D E L L ' A R T . 9 1 C . P . C .”
G l i a p p e l l a t i s i s o n o c o s t i t u i t i i n g i u d i z i o e d h a n n o i n v o c a t o i l r i g e t t o d e l g r a v a m e p e r i n f o n d a t e z z a d i t u t t i i m o t i v i e l a c o n f e r m a d e l l a s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o , p o i c h é c o n f o r m e a p r i n c i p i c o n s o l i d a t i e a l l a s i t u a z i o n e d i f a t t o c o r r e t t a m e n t e r i l e v a t a d a l g i u d i c a n t e .
L a c a u s a è s t a t a i s t r u i t a c o n l ' a c q u i s i z i o n e d e l l a s e n t e n z a i m p u g n a t a e d e l f a s c i c o l o d i p r i m o g r a d o e d è s t a t a t r a t t e n u t a i n d e c i s i o n e a l l ' u d i e n z a d e l
1 2 . 0 6 . 2 0 2 5 , c o n a s s e g n a z i o n e d e i t e r m i n i o r d i n a r i e x a r t . 1 9 0 c . p . c . p e r i l d e p o s i t o d i c o n c l u s i o n a l i e r e p l i c h e .
M O T I V I D E L L A D E C I S I O N E
I l T r i b u n a l e d i C i v i t a v e c c h i a h a a c c o l t o l a d o m a n d a p r o p o s t a d a M a r c o D e l l e
C a v e e S i m o n a R u g g i e r o p e r l ' a n n u l l a m e n t o d e l l a d e l i b e r a a s s e m b l e a r e d e l l ' 1 1 . 1 2 . 2 0 1 7 e d i q u e l l a m e r a m e n t e c o n f e r m a t i v a d e l 2 0 . 0 2 . 2 0 1 8 c h e ,
n e l l ' a p p r o v a r e i l a v o r i d i r i s t r u t t u r a z i o n e d e l l ' e d i f i c i o c o n d o m i n i a l e s i t o i n
L a d i s p o l i , a l l a V i a P a l e r m o 2 1 , d i c u i f a p a r t e l ' u n i t à a b i t a t i v a a l p i a n o t e r r e n o d i l o r o p r o p r i e t à , h a n n o p o s t o a l o r o , s e c o n d o i m i l l e s i m i d i p r o p r i e t à ,
i c o s t i d i d e m o l i z i o n e e r i f a c i m e n t o d e i f r o n t a l i n i e s o t t o b a l c o n i d e l l ' e d i f i c o ,
p e r u n d u p l i c e m o t i v o : p e r c h é , t e n u t o c o n t o d e l l e l o r o c a r a t t e r i s t i c h e , i s u d d e t t i f r o n t a l i n i e s o t t o b a l c o n i d e v o n o c o n s i d e r a r s i d i p r o p r i e t à e s c l u s i v a d e i p r o p r i e t a r i d e i r e l a t i v i b a l c o n i , e p e r c h é i l r e l a t i v o a m m a l o r a m e n t o è
c a u s a l m e n t e r i c o n d u c i b i l e a l l a v i o l a z i o n e d e g l i o b b l i g h i d i m a n u t e n z i o n e a c a r i c o d i q u e s t i u l t i m i .
Q u e s t ' u l t i m o m o t i v o n o n h a f o r m a t o o g g e t t o d i i m p u g n a z i o n e e g i u s t i f i c a , d i p e r s é , l ' a n n u l l a m e n t o d e l l e d e l i b e r e i m p u g n a t e e , q u i n d i , i l r i g e t t o d e l g r a v a m e .
I n f a t t i , o v e a n c h e s i d o v e s s e c o n d i v i d e r e l a t e s i d e l l ' a p p e l l a n t e , s e c o n d o c u i i f r o n t a l i n i e i s o t t o b a l c o n i d e l l ' e d i f i c i o d i V i a P a l e r m o 1 2 1 r i e n t r a n o t r a p a r t i c o m u n i d e l f a b b r i c a t o ( i l c h e t u t t a v i a n o n è , p e r i m o t i v i d i c u i a p p r e s s o ) ,
o c c o r r e r i l e v a r e c h e , s e c o n d o u n p r i n c i p i o a m p i a m e n t e c o n s o l i d a t o n e l l a g i u r i s p r u d e n z a d i l e g i t t i m i t à , i b a l c o n i a g g e t t a n t i d i u n e d i f i c i o c o n d o m i n i a l e n o n r i e n t r a n o t r a l e p a r t i c o m u n i , a i s e n s i d e l l ' a r t . 1 1 1 7 c . c . , n o n e s s e n d o n e c e s s a r i p e r l ' e s i s t e n z a d e l f a b b r i c a t o , n é e s s e n d o d e s t i n a t i a l l ' u s o o a l s e r v i z i o d i e s s o ( C a s s . 1 4 . 1 2 . 2 0 1 7 , n . 3 0 0 7 1 ; C a s s . 3 0 . 0 4 . 2 0 1 2 , n . 6 6 2 4 ; C a s s.
1 7 . 0 7 . 2 0 0 7 , n . 1 5 9 1 3 ) . D a l p r i n c i p i o d e r i v a c h e a l l a l o r o m a n u t e n z i o n e d e v o n o p r o v v e d e r e i p r o p r i e t a r i d e l l e u n i t à i m m o b i l i a r i d i c u i b a l c o n i c o s t i t u i s c o n o u n p r o l u n g a m e n t o , i q u a l i d e v o n o a n c h e s o s t e n e r e i c o s t i d e l l e o p e r e n e c e s s a r i e a l l a r i p a r a z i o n e d i e v e n t u a l i d a n n i a l l e p a r t i c o m u n i d e r i v a t i d a l l a o m i s s i o n e d i t a l e o b b l i g o .
C i ò p r e m e s s o , c o n i p r i m i t r e m o t i v i d i i m p u g n a z i o n e ( d a e s a m i n a r s i c o n g i u n t a m e n t e i n q u a n t o c o s t i t u e n t i , i n r e a l t à , u n u n i c o m o t i v o ) i l
C o n d o m i n i o c e n s u r a l a s e n t e n z a d i p r i m o g r a d o p e r a v e r e e s c l u s o c h e i f r o n t a l i n i e i s o t t o b a l c o n i d e l l ' e d i f i c i o d i V i a P a l e r m o 1 2 1 s i a n o d a c o n s i d e r a r e p a r t i c o m u n i , e x a r t . 1 1 1 7 c . c . , i n r a g i o n e d e l l a l o r o s t r u t t u r a e s t r e m a m e n t e s e m p l i c e , c h e n o n c o n f e r i r e b b e a l l ' e d i f i c i o a l c u n a p a r t i c o l a r i t à o p r e g i o a r c h i t e t t o n i c o . S e c o n d o l ' a p p e l l a n t e , i n f a t t i : “i f r o n t a l i n i , e s s e n d o
p a r t e i n t e g r a n t e d e i b a l c o n i , s o n o n e c e s s a r i a m e n t e e l e m e n t i c h e
c o n t r i b u i s c o n o a l l ' a s p e t t o , a l d e c o r o e d a n c h e a l l ' u n i f o r m i t à e s t e r i o r e
d e l l ' e d i f i c o . N o n s o n o , i n b u o n a s o s t a n z a , e l e m e n t i e s t r a n e i a l l ' a r c h i t e t t u r a
d e l p a l a z z o s o n o u n a c o m p o n e n t e e s s e n z i a l e d a l p u n t o d i v i s t a s t r u t t u r a l e e ,
q u i n d i , n o n p o s s o n o c h e e s s e r e c o n s i d e r a t i q u a l i e l e m e n t i c a r a t t e r i z z a n t i
l ' e s t e r i o r i t à d e l l ' e d i f i c i o i n f u n z i o n e a s s o l u t a m e n t e p r e v a l e n t e” . A c o n f o r t o d e l l a t e s i , l ' a p p e l l a n t e r i c h i a m a a l c u n e p r o n u n c e d e l l a C a s s a z i o n e d a l l e q u a l i d o v r e b b e r i c a v a r s i c h e : “i f r o n t a l i n i d e i b a l c o n i - s i c c o m e c o n f i g u r a n t i
c o m u n q u e e l e m e n t i d e c o r a t i v i d e l l a f a c c i a t a d e l f a b b r i c a t o c o m u n e - d e v o n o
c o m u n q u e c o n s i d e r a r s i b e n i c o m u n i , l a c u i r i p a r a z i o n e , p e r c i ò , r i m a n e
a s s o g g e t t a t a a i c r i t e r i g e n e r a l i d i r i p a r t i z i o n e c o n d o m i n i a l e” .
L a t e s i n o n è c o n d i v i s i b i l e e r i s u l t a d i f f o r m e d a l p r i n c i p i o c o s t a n t e m e n t e a f f e r m a t o d a l l a C a s s a z i o n e , i l c u i s i g n i f i c a t o n o n è r i c a v a b i l e d a l l ' e s t r a t t o p a r z i a l e d e l l e m a s s i m e r i p o r t a t e d a l l a d i f e s a d e l l ' a p p e l l a n t e n e l l ' a t t o d i c i t a z i o n e .
I n f a t t i , s e c o n d o il costante insegnam ento de lla Suprema Cor te:
“m entr e i balcon i d i un edific io condominia le non rien trano tra le par ti
comuni, ai sensi d e ll' ar t. 1117 c .c ., non es sendo nec essar i per
l' es is tenza d el fabbr ica to, nè e ssendo des tinati a ll'uso o a l ser viz io d i
e sso, il r ive stimen to de l parapetto e de lla sole tta de vono, inv ec e, ess ere
cons idera ti ben i comuni se s volgono una pre valente funzione es tetica
per l' edific io, div enendo cos ì elemen ti de corativ i ed ornamenta li
e ssenz ia li de lla fac cia ta e con tr ibuendo a render lo e s te ticamen te
gradevo le” (C ass. 14 .12.2017, n . 30071: n ello stes so senso , tr a le mo lte: C ass . 21.01.2000, n. 637; Cas s. 30.07.2004, n. 14576; C as s.
30.04.2012, n . 6624). Con le r ich iama te pronunce , la Cas sa zione h a inoltre pre c isa to ch e l' ac cer tam en to d el g iudice de l m erito ch e il par ape tto del fronte de i ba lconi d egli appar tamen ti d i un edif ic io a sso lva pr eva len temen te a lla funz ione d i rendere e s te ticamen te gradevo le l'ed if ic io cos titu isc e appre zz amen to di fa tto r is ervato a l g iudic e de l mer ito. Dunque, se condo il sudde tto pr incipio , che ques ta Cor te condivide ed a l qua le r itiene di dover d are segu ito , il r ives timen to de l par apetto e de lla soletta d e i ba lcon i r ientr ano tra le par ti comuni d ell' edif ic io non s empre ( in forza d i una presunz ione d i legge) , ma soltanto s e ed in quanto svolgano , in concre to, una preva len te funz ione es te tic a per l' edif icio , de l qua le cos tituis cano e lemen ti d ecorativ i ed ornam enta li e ssen zia li d ella fa cc iata, contr ibuendo a r ender lo es teticam ente gradevo le . In que sto s enso, la loro appartenenz a a lle par ti comuni de ll'ed ific io non può e sser e r iconosc iuta in a stra tto, come as sume l'appe llan te , m a so ltanto su lla ba se di una va luta z ione d a compier si c aso per caso , che d eve tener conto de i ma teria li cos tru ttiv i, d elle line e e de l pregio ar ch itetton ico d i ta li m anufa tti, nonch é de lla m isura d el con tribu to che ess i conferis cono alla grad evole zz a e stetica de ll'ed ific io.
I l Tr ibunale d i C iv itavec chia, dopo avere corre ttam en te il sudde tto prin cip io, ha esc luso che il r ive stimen to de l p arape tto e de lla sole tta dei ba lcon i s iano da cons ider are come ben i comuni non in as tr atto , ma su lla bas e di un apprez zam ento d i fa tto comp iuto a ttraverso l'e sam e della documen ta zione fotograf ica prodo tta in giudizio , evidenz iando ne lla mo tiva z ione che : “i balconi de lla facc ia ta condomin iale sono connotati
da una forma es tr emamente s emp lice , e cos titu iti da una comune
r inghiera in ferro , senza partico lar i rive stimen ti e stern i ta li da
con traddis tinguerli e me ttern e in r isa lto la forma. I fron talini non cos tituiscono pe rtanto, ne lla fa ttispe c ie , un e lemen to par ticolar e de lla
facc ia ta e non cos tituis cono beni comuni” .
I l Condominio appe llante non con tes ta l'appre zzamen to in f a tto comp iuto da l g iud ice , da l qua le d ipendeva il riconosc imen to o meno de lla na tura comune de i manufa tti in con tes ta zione, m a invoca la r iforma della d ec is ione in v irtù d i un pr inc ipio d i d iritto che , come de tto, non trova r is contro ne lla g iurisprudenz a conso lidata e non è
condiv is ib ile.
Con il quarto motivo di impugnazione , l'appe llan te ha c ensura to la s entenza d i primo grado nel capo re lativo a lla pronuncia su lle spe se ,
deduc endo che la pe culiarità d ella fa ttispe cie e la comp les s ità de lla con trovers ia ne avrebbero g ius tifica to la compensa zione .
I l motivo non può e sser e a cco lto , poiché g li a ttori hanno dovuto ag ire per la tu te la d i un d iritto che g li era sta to nega to da ll' ass emble a ,
men tre il Condom inio non s i è pres enta to a ll' incon tro d i m ediazione f iss ato per l'8.03.2018 e ha suc ces siv amen te re sistito in giudiz io invocando l'applic az ione di pr incip i che non trovavano r is contro ne lla g iurisprudenz a a ll'epoc a g ià conso lida ta e negando la v erità d i fa tti di s emplic e perc ez ione .
L' appello deve , per tan to, ess ere r ige tta to e l'appe llan te deve e sser e condanna to a rifondere a lla contropar te le spe se d el gr avame da liqu idars i come in dispositivo in bas e a i par ame tri med i prev is ti dal d.m . 55 /14, aggiorna ti a ll'a ttua lità a i sens i de l d .m . 147/2022, per i compens i di avvoc ato nei giud iz i d inanz i a lla Cor te di Appe llo e d i va lore compreso ne llo s cag lione d i rif erimento (f ino ad € 26.000,00).
Inoltre , deve dars i a tto de lla ricorr enza de i presupposti per il vers amen to, da par te d ell'appe llante , de lla somma prev is ta da ll'ar t. 13,
comm a 1 qua ter , de l D .P. R . n. 115 /2002, in trodotto da ll'ar t. 1, comma
17, de lla L. 228/12.

P .Q.M.


L a Corte, def initiv amen te pronunc iando ne lla caus a c ivile R .G . n.
1110/2020 aven te ad ogge tto l'appe llo proposto d a Parte_1
li, V ia Pa lermo n. 121 ne i confronti di e
[...] Persona_1
S imona avverso la sen tenz a de l Tr ibuna le d i Civ itave cch ia n . Per_2
1303/2019, ogni d iversa is tanz a , ec ce z ione e deduz ione dis a ttesa :

1. r ige tta l' appello;

2. condanna l' appe llan te a r ifonder e agli appe lla ti le sp ese de l grado ch e liqu ida in comp les siv i € 5.809,00 o ltr e spe se gener a li ed a cce ssori d i legge;

3. d à a tto che, a i s ensi d ell'ar tico lo 13, comma 1 qua ter , de l D.P .R . n.
115/2002, introdo tto da ll'ar t. 1, comma 17, d ella L. 228 /12, r icorrono i presuppos ti per il ver samen to, da p arte de ll'appe llan te , de ll'ulter iore importo indic ato ne lla citata dispos iz ione a titolo d i contr ibu to unif ic a to.
Co sì de ciso in Roma , il 2.10.2025
I l Consig lier e es t. I l Pr es iden te Dott. CP_1
ni Dott.ss a G is ella Deda to