N. R.G. 5075/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
03 Terza sezione CIVILE
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Sabrina Luperini ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di I Grado iscritta al n. r.g. 5075/2024 promossa da:
(C.F. , Parte_1 C.F._1 E
(C.F. ), entrambi con il patrocinio dell'avv. ALFIERI Parte_2 C.F._2 FILIPPO (C.F. ) e ( ) via C.F._3 Parte_3 C.F._4 cavour 80 50129 FIRENZE;
con elezione di domicilio in VIA CAVOUR 80 50129 FIRENZE, presso il difensore avv. ALFIERI FILIPPO
PARTE ATTRICE
Contro
C.F. ), CP_1 C.F._5
E
(C.F. ), entrambi residenti in [...], CP_2 C.F._6 Pontassieve (FI), rappresentati e difesi come da procura in calce dagli Avv.ti Riccardo Piazza (C.F.
) e ER TT (C.F. ) del Foro di Firenze, ed C.F._7 C.F._8 elettivamente domiciliati presso lo Studio del secondo in Firenze, Via Ciro Menotti n. 6
PARTE CONVENUTA
(C.F. ) rappresentato e difeso dall'avv. FALSINI MARCO, Controparte_3 P.IVA_1 elettivamente domiciliato in VIA LAMARMORA N. 14 50121 FIRENZE presso il difensore avv. FALSINI MARCO
ARCH. rappresentato e difeso dall'avv. MODICA MAURO e dell'avv. Controparte_4 CERRETTI MATTEO ( ) VIA DEI BOSSI 6 20121 MILANO;
elettivamente C.F._9 domiciliato in VIA MARIA TERESA 4 20123 MILANO presso il difensore avv. MODICA MAURO
pagina 1 di 7 rappresentato e difeso dall'avv. D'AMORA TULLIO e dell'avv. IACOPINI Parte_4 MARTA ( ) Via de' Rondinelli 50123 FIRENZE;
elettivamente domiciliato in C.F._10 VIA DEI RONDINELLI 50123 FIRENZE presso il difensore avv. D'AMORA
[...]
[
rappresentato e difeso dall'avv. PARIGI ANTONIO e dell'avv. Controparte_5 elettivamente domiciliato in VIA XX SETTEMBRE 6 50129 FIRENZE presso il difensore avv. PARIGI ANTONIO TERZI CHIAMATI
Oggetto: Vendita immobile-azione ex art. 1499 c.c.
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da note di trattazione depositate con riguardo all'udienza cartolare del
30.10.2025
RAGIONI DI FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Thema decidendum e svolgimento del giudizio
Con atto di citazione notificato in data 22.04.2024, i sigg.ri e Parte_5 Parte_2
hanno convenuto in giudizio i sigg.ri e contestando la loro
[...] CP_1 CP_2 responsabilità ex art. 1449 c.c., in ragione della riscontrata non conformità dell'immobile acquistato dai predetti convenuti con rogito notarile del 19.11.2010; gli attori, configurando le difformità riscontrate quali “abusi edilizi (non rimediabili senza una sanatoria)”, hanno invocato la speciale garanzia di cui all'art. 1449 c.c. ed hanno concluso per la condanna dei convenuti al pagamento della somma di €.
27.221,76 a titolo di risarcimento del danno.
I convenuti e si sono costituiti in giudizio per contestare l'infondatezza della CP_1 CP_2 domanda e l'insussistenza del danno richiesto in citazione.
Nella comparsa di costituzione tempestivamente depositata i convenuti hanno richiesto l'autorizzazione alla chiamata in causa della società costruttrice e venditrice dell'immobile CP_3
e dell'Arch. che ebbe a redigere la relazione tecnica in occasione del rogito notarile Controparte_4 per cui è causa, per essere se del caso da questi rilevati indenni in caso di non creduto accoglimento della domanda attorea.
I convenuti, oltre ad eccepire l'insussistenza di qualsivoglia loro responsabilità in ordine ai vizi denunciati dagli attori, hanno osservato che l'accoglimento della domanda attorea è precluso perché materia coperta dalla transazione intercorsa tra le parti in data 03.04.2017 (doc.7) e che gli “abusi” denunciati, in quanto conseguenza di “difformità grafiche dovute alla cattiva esecuzione dei disegni degli elaborati di cui alla Variante finale n. 250/2007 eseguita a suo tempo a chiusura lavori” (cfr.
pagina 2 di 7 relazione di parte attrice- doc. 5 allegato all'atto di citazione), non rientrano nel novero dell'invocata disciplina di cui all'art. 1489 c.c., per essere invece riconducibili nell'ambito dell'azione per ordinaria per vizi con conseguente decadenza e prescrizione dall'azione ex art. 1495 c.c., e, in ogni caso, esclusione di responsabilità dei convenuti-venditori ex art. 1494 c.c., per aver ignorato senza colpa l'esistenza dei vizi.
Autorizzata la chiamata dei terzi e Arch. questi si sono ritualmente costituiti CP_3 CP_4 in giudizio, svolgendo a loro volta domanda di chiamata in causa del terzo. ha chiesto la chiamata in causa dell'Arch. che ebbe a ricoprire il ruolo di CP_3 Pt_4 progettista e direttore lavori del progetto di recupero dell'immobile per cui è causa e l'Arch. CP_4
Cont ha chiesto la chiamata in causa di quale compagnia che assicura la responsabilità professionale della predetta.
Integrato il contraddittorio, inutilmente esperita la mediazione, la causa passa in decisione ex art. 281 quinquies cpc su istruttoria esclusivamente di natura documentale, stante l'inammissibilità della prova testimoniale, per la relativa irrilevanza e/o perché vertente su circostanze insuscettibili di prova orale.
La domanda è risultata infondatamente posta e pertanto da rigettare
-Sulla natura dei vizi e sulla disciplina applicabile
Le parti attrici hanno invocato la garanzia di cui all'art. 1489 c.c., in base al quale è previsto che
“Se la cosa venduta è gravata da oneri o da diritti reali o personali non apparenti che ne diminuiscono il libero godimento e non sono stati dichiarati nel contratto, il compratore che non ne abbia avuto conoscenza può domandare la risoluzione del contratto oppure una riduzione del prezzo secondo la disposizione dell'art. 1480 c.c.”
Come noto, nel caso di vendita di cosa gravata da diritti o da oneri ai sensi dell'art. 1489 c.c., la giurisprudenza è incline a ritenere che “… l'acquirente ha diritto, oltre alla risoluzione del contratto o alla riduzione del prezzo, secondo quanto stabilito dall'art. 1480 cod. civ., anche al risarcimento del danno, fondato sulle norme generali degli artt. 1218 e 1223 cod. civ., in base al richiamo di quest'ultima disposizione da parte dell'art. 1479 cod. civ., a sua volta richiamato dall'art. 1480 cod. civ., cui rinvia ancora il citato art. 1489 c.c.” (cfr. Cass. 4786/2007).
In assenza di definizione legislativa, l'onere reale ex art. 1489 c.c., è inquadrato in un vincolo o peso di natura reale, oggettivamente gravante sul bene, in grado di limitarne in concreto il libero godimento. Detto onere può essere sia di natura privatistica (come ad es. gli oneri consortili o gli oneri condominiali) sia di natura pubblicistica (come nel caso di immobile realizzato in difformità dalla concessione edilizia). pagina 3 di 7 Con riguardo a questa seconda ipotesi, la Suprema Corte di Cassazione, ha affermato che “in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione l'art. 1489 cod. civ., in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell'acquisto, ed altresì persista il potere repressivo della P.A. (adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile. In mancanza di tali condizioni, non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la riduzione del prezzo. …” (cfr. Cass. 4786/2007).
La Suprema Corte (cfr. Cass. 20422/2022) ha anche chiarito che “l'espressa dichiarazione del venditore che il bene compravenduto è libero da oneri o diritti reali o personali di godimento esonera l'acquirente dal compiere qualsiasi indagine, operando a suo favore il principio dell'affidamento nell'altrui dichiarazione, con l'effetto che, se la dichiarazione è contraria al vero, il venditore è responsabile nei confronti della controparte tanto se i pesi sul bene erano dalla stessa facilmente conoscibili, quanto, a maggior ragione, se essi non erano apparenti, restando irrilevante la trascrizione del vincolo, che assume valore solo verso il terzo acquirente e non per il compratore il quale, nel rispetto del canone della buona fede, ha il diritto di stare alle dichiarazioni dell'alienante …”, con la precisazione tuttavia che “… tale diritto, però, viene meno qualora dette dichiarazioni trovino diretta ed immediata smentita nel modo che dev'essere del bene percepibile attraverso i sensi, risultando gli oneri o diritti da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, poiché, in questo caso, non opera il principio dell'affidamento ed il compratore deve subire le conseguenze della sua negligenza”.
Secondo la Suprema Corte di Cassazione (Cass. 57/2018), “nella vendita di cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi, la responsabilità del venditore ex art. 1489 c.c. è esclusa, tanto nel caso in cui il compratore abbia avuto effettiva conoscenza del peso gravante sulla cosa, presumendosi che egli l'abbia accettata con tale peso, quanto nel caso in cui si tratti di oneri e diritti apparenti, che risultino cioè da opere visibili e permanenti destinate al loro esercizio, senza che rilevi la dichiarazione del venditore della inesistenza di pesi od oneri sul bene medesimo, non operando, in tal caso, il principio dell'affidamento giacché il compratore, avendo la possibilità di esaminare la cosa prima dell'acquisto, ove abbia ignorato ciò che poteva ben conoscere in quanto esteriormente visibile, deve subire le conseguenze della propria negligenza, secondo il criterio di autoresponsabilità”.
Nella vicenda in esame, gli attori hanno denunciato che l'immobile compravenduto, a differenza di quanto dichiarato dai convenuti-venditori nel rogito notarile di vendita, presentava difformità dell'altezza libera interna della cucina e del bagno;
differenze delle misurazione dei vari locali rispetto pagina 4 di 7 a quanto riportato nelle planimetrie depositate in Comune, aggirantesi tra i 3 e 25 cm.; difformità grafiche nell'area esterna, tra le quali quella relativa alla porzione finale del giardino esclusivo, che risultava dal progetto originario di proprietà esclusiva ed invece nello stato effettivo si evidenziava come un prolungamento del vialetto condominiale all'interno del resede esclusivo;
oltre un bagno non esistente nella pianta allegata all'atto di acquisto, -abuso in relazione al quale tuttavia gli attori nulla hanno recriminato per avervi posto rimedio mediante eliminazione del vaso e del lavandino e perché, a differenza degli altri, conosciuto al momento del loro acquisto-.
Gli attori hanno dedotto di essersi avveduti di dette difformità i primi mesi dell'anno 2020 e che per poter correttamente adempiere alle obbligazioni assunte verso tale sig. sono Controparte_6 stati costretti a stravolgere i loro piani di vita e sostenere ingenti esborsi, di cui hanno richiesto integrale ristoro ai convenuti consistenti in: costi per la presentazione della pratica di conformità con relativi oneri e per le sanzioni amministrative pari ad € 3.726,87 (cfr. Doc. 9); costi per le attività professionali necessarie a richiedere e curare le sanatorie pari ad € 6.955,00 (cfr. Doc. 10); costi necessari per il ripristino di aree dell'immobile che, diversamente, non avrebbero potuto ottenere alcuna sanatoria pari ad € 3.477,00 (cfr. Doc. 11); costi dei canoni di locazione sostenuti per i mesi di gennaio e febbraio
2020 pari ad € 2.120,00 (cfr. Doc. 15) e per il pagamento della polizza assicurativa pari ad € 1.356,00 imposta dalla locatrice poi-ché i SI.ri , in quel momento storico (denso di spese per poter Parte_6 sanare il proprio immobile e che aveva purtroppo colto i medesimi assolutamente impreparati), non erano in grado di poter corrispondere le due mensilità di caparra;
costi per il pagamento dell'ulteriore rata del mutuo e della correlata assicurazione pari ad € 1.306,89 a causa dello slittamento di oltre tre mesi della data del rogito (cfr. Doc. 16); costi per l'assistenza legale relativa alla gestione della problematica della difformità riscontrata, del differimento della compravendita, della richiesta risarcitoria bonaria rimasta purtroppo lettera morta, nonché per il tentativo di mediazione ex art. 4 d. lgs. N. 28/2010 introdotto per la restituzione degli importi dovuti pari ad € 3.120,00 (cfr. Doc. 20 atto di citazione); costi legati al ristoro per i maggiori importi di locazione sostenuti, pari ad € 2.160,00, a causa dell'immediata necessità di trovare una sistemazione e della contestuale impossibilità di poter ricercare e reperire sul mercato un immobile, nella stessa zona e della medesima tipologia, ad un prezzo congruo (che seguendo le quotazioni di mercato ufficiali e gli effettivi importi richiesti poteva raggiungere al massimo € 1.000,00). Alla luce di ciò, la maggiorazione corrisposta dagli odierni attori sul canone mensile è pertanto di circa € 60,00, da computarsi sulla durata complessiva del contratto sottoscritto di anni 3 (cfr. Doc. 14).
Scrutinata la fattispecie alla luce dei superiori principi, tenuto conto dei carteggi agli atti di causa,non hanno errato i convenuti ad eccepire che a quanto lamentato dalle parti attrici va attribuita la pagina 5 di 7 natura di “vizio” e non di “onere”, non ponendosi difatti in discussione la limitazione del libero godimento e la commerciabilità dell'immobile acquistato dagli attori.
Infatti come si legge testualmente nella relazione di parte depositata dagli attori (perizia Arch.
del 3.3.2020 -doc. 7 allegato alla citazione), lo stato dei luoghi accertato è conforme al Per_1 progetto e le difformità riscontrate non costituiscono “veri e propri abusi”, trattandosi di "difformità grafiche dovute alla cattiva esecuzione dei disegni degli elaborati di cui alla Variante finale n.
250/2007 eseguita a suo tempo a chiusura dei lavori” e l'immobile è “commerciabile”.
Nel caso di specie le difformità denunciate dagli attori sono esteriori e facilmente verificabili e dagli atti di causa non è emerso né che l'immobile per cui è causa fosse gravato da oneri pubblicistici non apparenti, non conosciuti e/o non conoscibili dagli acquirenti con l'ordinaria diligenza, né che in ordine a dette difformità permanesse il potere repressivo della P.A., ragion per cui agli attori non può essere accordata l'invocata tutela ex art. 1489 c.c., mentre resta esclusa l'applicabilità della disciplina di cui all'art. 1495 c.c., atteso che dette difformità non sono state denunciate entro otto giorni dalla loro scoperta e l'azione è prescritta, in quanto introdotta, ampiamente decorso il termine annuale di un anno dalla consegna dell'immobile (19.11.2010).
Al rigetto della domanda attorea nei confronti dei convenuti consegue altresì il non luogo a provvedere sulla domanda di manleva svolta dai convenuti nei confronti dei terzi chiamati e per le stesse ragioni sulle domande di manleva svolta dai chiamati verso l'Arch e l' Pt_4 Controparte_5
[...]
Le spese di lite
Le spese di lite, tra la parte attrice e la parte convenuta, vanno poste a carico in solido degli attori soccombenti;
inoltre, gli attori, in solido tra loro, vanno condannati al pagamento delle spese di lite in favore dei terzi chiamati.
Difatti, “Le spese di giudizio sostenute dal terzo chiamato in garanzia, una volta che sia stata rigettata la domanda principale, vanno poste a carico della parte che, rimasta soccombente, abbia provocato e giustificato la chiamata in garanzia, trovando tale statuizione adeguata giustificazione nel principio di causalità, che governa la regolamentazione delle spese di lite, anche se l'attore soccombente non abbia formulato alcuna domanda nei confronti del terzo, salvo che l'iniziativa del chiamante si riveli palesemente arbitraria” (cfr. Cass. 23123/2019: Cass. 18205/2007).
Al riguardo si osserva che la chiamata del terzo (sia quella svolta da parte dei convenuti che dai terzi chiamati) non appariva né appare palesemente arbitraria o priva di astratto fondamento attesa l'alea processuale.
pagina 6 di 7 Le spese di lite vengono liquidate come in dispositivo sulla base del D.M. 147/2022, secondo il valore indicato negli atti introduttivi, nei parametri minimi, stante la ridotta attività espletata.

P.Q.M.

definitivamente pronunciando nel presente giudizio, reietta o assorbita ogni altra istanza:
-RIGETTA la domanda attorea;

-CONDANNA in solido gli attori e al Parte_5 Parte_2 pagamento delle spese di lite in favore dei convenuti e che CP_1 CP_2 liquida nella misura di €. 2.540,00 per compenso, oltre 15% a titolo di rimborso spese forfettario, Iva e
Cap;
-DICHIARA il non luogo a provvedere in ordine alle domande di manleva svolte dai convenuti verso i terzi chiamati e da quest'ultimi verso gli altri terzi chiamati;

-CONDANNA in solido gli attori e al Parte_5 Parte_2 pagamento delle spese di lite in favore di ciascuno dei terzi chiamati, che liquida per ciascuno nella misura di € 2.540,00 per compenso, oltre 15% a titolo di rimborso spese forfettario, Iva e Cap..
Firenze, 9 dicembre 2025
Il Giudice dott. Sabrina Luperini
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